6.2. Businesscase IKC De Lichtbron.pdf

www.icsadviseurs.nl

23/38

kan worden geplaatst, is het nog niet mogelijk de kosten gedetailleerd te berekenen. In paragraaf 3.4 is door ons een advies opgenomen over de locatie en kosten van de tijdelijke huisvesting. Kostenraming

Tijdelijke huisvesting

Huur Locatie te Wapenveld

De Goede Herder

Aantal m2 bvo Aantal leerlingen/ kinderen Huurperiode A. B. C. D.

E. F. G. F.

234 149 24 maanden

Grondkosten Bouwkosten - toeslag ENG Losse inrichtingskosten Directiekosten en Bijkomende kosten Prijsstijging** - tot start bouw Prijsstijging** - tijdens de bouw Onvoorzien Belastingen Financieringskosten Totaal kosten exclusief btw 21%, afgerond Belastingen Totaal kosten inclusief btw 21%, afgerond

€ €

Totaal kosten per m2 bvo inclusief btw 21%, afgerond Totaal kosten inclusief btw 21%, afgerond

€ € € € € € € €

4.500 215.375 exclusief 37.527 19.305 965 13.884 290.000

€

350.000

€

1.500 € 350.000

Tabel 11 Kostenraming TOH

4.5 Afwijking met het IHP In het IHP is voor de fusieschool vervangende nieuwbouw/levensduurverlengde renovatie als maatregel opgenomen. Hiervoor is als investering opgenomen voor de periode 2021 – 2024: ▪ ▪ ▪

Investering: € 2.799.000,Sloopkosten: € 152.000,Kosten tijdelijke huisvesting: € 650.000,-

In het IHP is voor het scenario van de fusieschool een totale boekwaarde (in geval van sloop) opgenomen á € 744.000,-. Hierover wordt opgemerkt dat in deze businesscase en afhankelijk van het gekozen scenario, de boekwaarden van het schoolgebouw van de Ds. van Maasschool en het speellokaal relevant zijn. De boekwaarde van De Goede Herder bedraagt per 1 januari 2022 € 220.896,-. Het afboeken van deze boekwaarde is in deze businesscase niet aan de orde. In onderhavig rapport zijn de investeringskosten opgenomen voor de twee scenario’s: sloop/nieuwbouw van het speellokaal of behouden van het bestaande speellokaal. De investeringsbedragen in voorliggende businesscase zijn substantieel hoger. Het verschil in bouw- en investeringskosten ten opzichte van de opgave in het IHP wordt als volgt verklaard: ▪

Stijging van de bouwkosten: stijging tot en met februari 2022 ten opzichte van gehanteerde prijspeil in het IHP (prijspeil 2020);

www.icsadviseurs.nl

24/38

▪

▪ ▪ ▪

▪

In het IHP is één gemiddeld kengetal per m² BVO gehanteerd, ongeacht de grootte van de school. Door de beperkte omvang van IKC de Lichtbron zijn de investeringen voor IKC de Lichtbron hoger dan gemiddeld; In het IHP is geen rekening gehouden met het scenario dat uitgaat van het behouden van het speellokaal; Het Programma van Eisen Frisse Scholen is in 2021 geactualiseerd en aangescherpt ten opzichte van de in het IHP als uitgangspunt gestelde Programma van Eisen Frisse Scholen van 2015; In het IHP zijn de sloopkosten voor zowel de Ds. van Maasschool als De Goede Herder opgenomen. De kosten voor sloop van de Ds. van Maasschool zijn in de businesscase opgenomen in de totale investeringskosten. De kosten voor de sloop van De Goede Herder zijn niet opgenomen in de businesscase, omdat op dit moment nog niet bekend is hoe dit gebouw of locatie wordt herbestemd; Kosten van tijdelijke huisvesting zijn lager: In het IHP is gerekend op basis van 800 m² BVO voor de duur van 1,5 jaar, waar in deze businesscase is gerekend met 234 m² BVO en een huurperiode van twee jaar.

4.6 Kapitaallasten gemeente De lasten die voor rekening van de gemeente komen bestaan uit de jaarlijkse kapitaallasten, afboeken van boekwaarden en eenmalige kosten. Onderstaand zijn allereerst de kapitaallasten voor de twee scenario’s uitgewerkt. De boekwaarden en de eenmalige kosten zijn eronder beschreven. Voor nieuwbouw hanteert de gemeente Heerde een annuïtaire afschrijving over een termijn van 60 jaar en wordt met een rentepercentage van 2% gerekend. Voor het bestaande speellokaal dat in scenario 2 levensduurverlengend wordt gerenoveerd, hanteert de gemeente een afschrijvingstermijn van 25 jaar. De indicatieve kapitaallasten voor de gemeente zijn bepaald op: ▪

Scenario 1: Totaal € 115.360,- per jaar; gebaseerd op de investering van € 4.010.000,- voor het schoolgebouw met kinderopvang en een nieuw speellokaal; ─ De kapitaallast is inclusief een kapitaallast voor de kinderopvang á € 11.363,-

▪

Scenario 2: Totaal € 123.356,- per jaar: gebaseerd op de investering van € 4.000.000,- voor het schoolgebouw met kinderopvang en renovatie van het bestaande speellokaal: ─ € 93.093,- voor het onderwijs in het schoolgebouw; (investering € 3.236.000,-, afschrijving 60 jaar); ─ € 11.363,- voor de kinderopvang in het schoolgebouw: (investering € 395.000,-, afschrijving 60 jaar) ─ € 18.900,- voor renovatie van het speellokaal: (investering € 369.000,-, afschrijving 25 jaar)

Toeslag voor ENG: De toeslag voor ENG over het schoolgebouw is voor het deel onderwijs voor rekening van het schoolbestuur en voor het deel kinderopvang voor rekening van de gemeente. De toeslag voor ENG is voor de gemeente € 16.500,- incl. BTW en resulteert in een aanvullende kapitaallast van € 475,- per jaar. Wanneer ervoor wordt gekozen om het speellokaal aan te passen naar energieneutraal, dan wordt de kapitaallast € 1.302,- per jaar hoger, gerekend over de toeslag voor ENG van € 25.410,-. De totale kapitaallast wordt dan € 125.718,- (€ 123.941,- + € 1.302,-+ € 475,-).

4.6.1 Overige kosten gemeente Door de gemeente dient naast de kapitaallasten verder rekening te worden gehouden met: ▪

Afboeken boekwaarden: de boekwaarde van het schoolgebouw bedraagt € 381.229,- en van het speellokaal € 87.000,- (per 1-1-2022). De boekwaarde van het speellokaal hoeft alleen te worden afgeboekt indien voor scenario 1 wordt gekozen. De boekwaarden van het schoolgebouw van de Ds. van Maasschool en het speellokaal zijn niet meegerekend in de investeringskostenramingen. Het is aan de gemeente om de impact van het afboeken van boekwaarden op de begroting in beeld te brengen.

www.icsadviseurs.nl

25/38

▪

▪ ▪

Verhuiskosten: de kosten voor het verhuizen van de Ds. van Maasschool naar de tijdelijke huisvesting in en bij De Goede Herder en vervolgens naar IKC De Lichtbron zijn voor rekening van de gemeente. De verhuiskosten worden totaal geraamd op € 15.000,- en zijn eenmalige kosten; Tijdelijke huisvesting: de kosten van de tijdelijke huisvesting die bij De Goede Herder wordt bijgeplaatst worden geraamd op € 350.000,- voor twee jaar en zijn eenmalige kosten; Investering voor bouw van de kinderopvang; de gemeente rekent voor de verhuur aan een kinderopvangorganisatie een nader te bepalen huurprijs, waarbij alle kosten die zich bij de verhuur aandienen, doorberekend kunnen worden. Daarvoor kan als basis van een kostprijsdekkende huur worden uitgegaan waarbij in ieder geval de kapitaallasten (rente en afschrijving/aflossing), onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringspremie worden doorbelast.

4.7

Eigen bijdrage schoolbestuur

Conform collegebesluit van 14 december 2021 zijn de volgende kosten en besparingen toe te rekenen aan de eigen financiële bijdrage van een schoolbestuur in geval van levensduur verlengende renovatie danwel nieuwbouw. ▪

▪

▪

De kosten boven BENG: Er wordt voor ENG een toeslag gerekend van € 165,- m² BVO. Voor IKC De Lichtbron worden de meerkosten bij sloop/nieuwbouw van het speellokaal voor het schoolbestuur geraamd op € 158.000,- incl, BTW. Bij behoud van het bestaande speellokaal bedraagt de toeslag € 132.000,- en wordt alleen over het schoolgebouw gerekend. De toeslag voor ENG dat gerekend wordt over het deel voor de kinderopvang en het bestaande speellokaal is voor rekening van de gemeente. Ook het terugverdieneffect van deze extra investering ligt voor deze delen bij de gemeente. De kosten van voorzieningen boven de bestaande voorziening, zoals het toevoegen van extra bergruimte of meer netto vloeroppervlak dan waarop recht is. het schoolbestuur heeft aangegeven dat dit niet van toepassing is; Besparing op het meerjaren onderhoud: De besparingen op onderhoud ten opzichte van het bestaande MJOP worden door de school ingebracht als eigen bijdrage. Zowel de accountant namens het schoolbestuur als een jurist namens gemeente Heerde hebben kanttekeningen bij toepassing van dit punt geplaatst. Door beide is aangegeven dat een schoolbestuur gebonden is aan het in artikel 148 lid 1 WPO neergelegde investeringsverbod. De bekostiging die zij van het Rijk ontvangt voor personeel en materiele instandhouding, mag zij niet aanwenden voor investeringen in huisvesting.

Uitgangspunt van de Wet op het primair onderwijs (WPO) is dat de gemeente zorgdraagt voor de huisvesting van scholen. In de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs van de gemeente is bepaald voor welke huisvestingsvoorzieningen een bekostiging bij de gemeente kan worden aangevraagd. Afhankelijk van de aard van de (bouw)activiteiten, zal het schoolbestuur dienen te beoordelen in hoeverre haar beoogde investering rechtmatig is. De vraag is dan of het schoolbestuur geld uit de lumpsum ten behoeve van de materiele instandhouding mag aanwenden. Wanneer geen sprake is van een aanpassing aan een bestaand schoolgebouw of renovatie van een bestaand gebouw, dan is het schoolbestuur gebonden aan het investeringsverbod. Daarop is een viertal uitzonderingen aanwezig. Deze zijn hieronder weergegeven, waarbij is toegelicht in hoeverre deze uitzondering in de voorliggende opgave aan de orde is: 1) Het inzetten van reserves van vóór 2006 voor aanvullende huisvestingsvoorzieningen: Het inzetten van bedoelde reserves is hier niet aan de orde, want er wordt aanspraak gemaakt op het onderhoudsbudget. 2) Investeringen met het oog op duurzaamheid: Het schoolbestuur zal de investeringen boven BENG bekostigen en maakt daarmee gebruik van deze uitzondering.

De Onderwijsinspectie hanteert hiervoor een zogenaamd ‘genuanceerd sanctiebeleid’ (waarin investeren onder voorwaarden is toegestaan) bij investeringen met het oog op duurzaamheid. Het schoolbestuur mag wél materiele instandhouding-gelden investeren in het gebouw om bijvoorbeeld een lager energieverbruik of beter binnenklimaat te realiseren. Voorwaarde is dat dit door het schoolbestuur goed wordt onderbouwd en de investeringen zich redelijkerwijs verhouden tot het eigen vermogen van het schoolbestuur en de tijd waarin de investering zichzelf terugverdient.

www.icsadviseurs.nl

26/38

3)

Volledige doordecentralisatie: In artikel 111 WPO is bepaald dat de gemeenteraad kan besluiten dat jaarlijks een bedrag voor huisvestingskosten wordt betaald aan het bevoegd gezag van een niet door de gemeente in stand gehouden school. In dat geval is het investeringsverbod niet van toepassing. De gemeente en de schoolbesturen gaan echter ten aanzien van de onderhavige nieuwbouw géén doordecentralisatieovereenkomst aan. Investeringen uit privaat vermogen: Investeringen uit privaat vermogen zijn niet aan de orde, want het gaat om onderhoudsbudget.

Samenvattend wordt geconcludeerd dat onder de eigen bijdrage van het schoolbestuur alleen de toeslag voor ENG mag worden gerekend. Als wordt gekozen voor scenario 1 dan wordt de eigen bijdrage geraamd op € 158.000,- incl. BTW. De eigen bijdrage bij scenario 2 wordt geraamd op € 132.000,- incl. BTW. De investering kan door de gemeente ineens of als jaarlijkse bijdrage aan het schoolbestuur in rekening worden gebracht. Gemeente Heerde en het schoolbestuur dienen hierover met elkaar afspraken te maken.

4.8 Huurprijs ruimte kinderopvang Voor het kinderopvang deel in de school wordt door de gemeente een nader te bepalen huurprijs in rekening gebracht. Als voorbeeld kan van een kostprijsdekkende huur worden uitgegaan dat onderstaand nader is uitgewerkt. Met de kostprijsdekkende huur ontstaat transparantie en inzicht en worden publieke (subsidies) en private (vastgoed) geldstromen gescheiden. De Wet Markt en Overheid vereist dat gemeenten bij economische activiteiten zoals de verhuur van gemeentelijk vastgoed, ten minste de integrale kosten doorrekenen. Als uitgangspunt voor het bepalen van de kostprijsdekkende huur zijn de investeringskosten genomen van het kinderopvang deel. De investeringskosten zijn geraamd op € 395.000,- incl. BTW. In de berekening zijn exploitatielasten voor groot onderhoud, verzekeringen, zakelijke lasten en leegstand opgenomen (volgens benchmark exploitatielasten – ICSadviseurs) en is uitgegaan van een annuïtaire afschrijving over een termijn van 60 jaar en met een rentepercentage van 2% gerekend. De berekening resulteert in een huur die € 131,per m² BVO per jaar bedraagt. De huurprijs is een aanvangshuur met peil 2022 en kan jaarlijks met CPI worden geïndexeerd. De berekening is getoetst door de financieel adviseur van de gemeente en akkoord bevonden.

De kostprijsdekkende huur dient in deze fase als indicatieve huurprijs te worden gezien en is gebaseerd op de investeringskostenraming op niveau BENG. ▪

In de fase waarin het PvE wordt opgesteld dient de huurprijs door de gemeente op basis van het definitieve plan te worden bepaald.

www.icsadviseurs.nl

27/38

5. Fasering en planning Zoals aangegeven worden de leerlingen die nu gehuisvest zijn op de locatie van de Ds. van Maasschool tijdens de bouwwerkzaamheden tijdelijk gehuisvest op de locatie van De Goede Herder. Om dit mogelijk te maken, moeten tijdelijke lokalen bij worden geplaatst. Na realisatie van de nieuwbouw kunnen alle leerlingen van IKC de Lichtbron verhuizen naar de nieuwbouwlocatie. Na verhuizing wordt de huisvesting van De Goede Herder door het schoolbestuur overgedragen aan de gemeente. De huisvesting kan vervolgens worden ingezet als tijdelijke huisvesting voor de Jan Ligthartschool tijdens de renovatiewerkzaamheden. Voor de ontwikkeling en realisatie van de nieuwbouw is de volgende indicatieve planning opgesteld: Start ontwikkeling: opstellen PvE Q2 2022 Start ontwerpproces: Q3-2022 Aanbesteding: Q3-2023 Start bouw Q4-2023 Oplevering Q4-2024 Ingebruikname Q1-2025 Aangezien de beoogde nieuwbouw past binnen het bestemmingsplan, is ervan uitgegaan dat een reguliere omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. De doorlooptijd van dit vergunningentraject is voorzien in de voor het ontwerpproces opgenomen tijd.

www.icsadviseurs.nl

28/38

6. Organisatie en informatie Schoolbestuur en gemeente moeten gezamenlijk afspraken maken over wie het bouwheerschap van de nieuwbouw vervult en hoe de structuur voor eigendom en de daarmee samenhangende verantwoordelijkheden voor beheer en onderhoud zijn georganiseerd. Ook is het van belang vooraf na te denken hoe belanghebbenden betrokken en geïnformeerd worden bij de ontwikkeling en realisatie van de nieuwbouw.

6.1 Bouwheerschap Gemeente en het schoolbestuur zien geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt uit de onderwijshuisvesting, dat het schoolbestuur het bouwheerschap voor de bouw vervult. Het schoolbestuur is daarmee verantwoordelijk voor het ontwerp, de aanbesteding volgens de van toepassing zijnde aanbestedingswetgeving en het inkoop- en aanbestedingsbeleid van de gemeente alsmede voor de uitvoering van de werkzaamheden. Bij budgetoverschrijding alsmede uitloop op de planning en financiële consequenties buiten de invloedsfeer van het schoolbestuur treden de gemeente en schoolbestuur in overleg over eventuele bezuinigingen of budgetaanvulling. Reden hiervoor is dat het schoolbestuur vanwege het eerder genoemde investeringsverbod geen middelen die bestemd zijn voor onderwijs mag besteden aan huisvesting en daarmee zelf een budgetoverschrijding niet mag betalen. Het door de gemeente beschikbaar te stellen uitvoeringskrediet kan, al dan niet in tranches, beschikbaar worden gesteld aan het schoolbestuur. In de beschikking aan Scholengroep IJsselrijk/het schoolbestuur kan de gemeente voorwaarden opnemen over de rapportage aan de gemeente over de voortgang van de werkzaamheden en de verantwoording van de besteding van het beschikbaar gestelde krediet.

Opgemerkt wordt dat Scholengroep IJsselrijk een bestuursstichting is voor beide verenigingen en de per 1 augustus 2022 te vormen fusievereniging. Dit betekent dat het bouwheerschap bij de fusievereniging komt te liggen en niet bij Scholengroep IJsselrijk.

6.2 Eigendom, beheer en exploitatie Wanneer een school en een kinderopvang zijn gevestigd in één gebouw, ontstaat de vraag op welke wijze het eigendom moet worden georganiseerd, zijn de volgende modellen denkbaar. ▪ ▪ ▪ ▪

Schoolbestuur als eigenaar Gemeente als eigenaar Gesplist eigendom Derde als eigenaar

Deze modellen worden hieronder toegelicht.

6.2.1 Schoolbestuur als eigenaar Partijen kunnen ervoor kiezen om het juridisch eigendom van het schoolgebouw onder te brengen bij het schoolbestuur. Het schoolbestuur verhuurt de ruimte aan de kinderopvangorganisatie conform de bepalingen in de Wet op Primair Onderwijs (WPO) en huisvestingsverordening. Ter dekking van de investering van het gedeelte voor kinderopvang draagt het schoolbestuur het investeringsdeel van de huur af aan de gemeente. Hierbij is het schoolbestuur gehouden op grond van de Wet Markt en Overheid een kostprijsdekkende huur in rekening te brengen. De gebruikers (schoolbestuur en kinderopvangorganisatie) maken onderling afspraken over de verrekening van de exploitatielasten. Wanneer een schoolbestuur eigenaar is van het gebouw, ligt het voor de hand om het beheer te organiseren door middel van contractuele samenwerking. Deze contractuele samenwerking staat in de praktijk vaak bekend als de beheercommissie. Doorgaans is het schoolbestuur als eigenaar de contractpartner voor

www.icsadviseurs.nl

29/38

externe dienstverleners voor gezamenlijk te gebruiken diensten, zoals het schoonmaakbedrijf, ICT-aanbieder en de afvalinzamelaar. Ook kan de eigenaar een gezamenlijke beheerder of conciërge aanstellen. De eigenaar gaat serviceovereenkomsten aan met de overige gebruikers, waarin afspraken gemaakt worden over de services die partijen geleverd krijgen en de vergoeding die hier tegenover staat. Een voordeel van de contractuele samenwerking is dat het eenvoudig te organiseren is. Een nadeel is dat de aansprakelijkheid van handelen doorgaans slechts bij de contractpartner voor de externe dienstverleners ligt. Voordelen: ▪ ▪

Het schoolbestuur heeft zelf regie over haar huisvesting en is daarin niet afhankelijk van de gemeente. Leegstandsrisico als gevolg van leerlingendaling ligt bij het schoolbestuur; Wijzigingen in ruimtegebruik tussen de school en kinderopvang onderling kunnen eenvoudig worden gewijzigd door aanpassing van de afspraken over huur en medegebruik en vergoeding van het investeringsdeel aan de gemeente en de exploitatielasten aan schoolbestuur;

Nadelen: ▪ ▪

▪

De huurbescherming van de kinderopvangorganisatie is beperkt, omdat de huur kan worden beëindigd wanneer de ruimte benodigd is voor onderwijs; Op grond van de bepalingen van medegebruik en verhuur in de verordening kan de gemeente alleen een afdracht vragen aan het schoolbestuur ter dekking van de kapitaallasten voor de ruimte voor kinderopvang, die beperkt is tot de (aantoonbare) investeringen die door de gemeente zijn gedaan om de ruimte geschikt te maken voor kinderopvang; Het leegstandsrisico voor kinderopvang ligt bij het verhurend schoolbestuur.

6.2.2 Gemeente als eigenaar Partijen kunnen er ook voor kiezen het juridisch eigendom onder te brengen bij de gemeente. De gemeente geeft de onderwijsruimte in gebruik aan het schoolbestuur en gemeente en schoolbestuur maken afspraken over de vergoeding van de exploitatielasten. De gemeente verhuurt de kinderopvangruimte aan de kinderopvang. Deze ruimte maakt geen onderdeel uit van de onderwijsruimte. Wanneer de gemeente eigenaar is van het gebouw, is de gemeente verantwoordelijk voor het technisch onderhoud. Zij kan deze verantwoordelijkheid doorleggen naar het schoolbestuur. Gemeente en schoolbestuur maken dan onderling afspraken over het beheer en onderhoud. Zij kunnen hiervoor een beheercommissie inrichten en de afspraken vastleggen in een overeenkomst. Een andere optie is dat er voor het beheer een beheerentiteit (bijvoorbeeld een stichting) wordt opgericht. De penvoerder of de beheerentiteit gaat serviceovereenkomsten aan met de (overige) gebruikers, waarin afspraken gemaakt worden over de diensten en zaken die partijen geleverd krijgen en de vergoeding die hier tegenover staat. De keuze voor een beheerentiteit wordt relevanter naarmate de omvang van de accommodatie toeneemt. Zeker als er sprake is van vergaande samenwerking ten aanzien van activiteiten, gezamenlijk gebruik van ruimten en gezamenlijke verantwoordelijkheid voor kosten.

Bij een beheerentiteit moet er rekening worden gehouden met oprichtings- en instandhoudingskosten. Voordelen: ▪ ▪ ▪

De ruimte voor de kinderopvang kan door de gemeente tegen marktconforme huur worden verhuurd aan de kinderopvangorganisatie; De gemeente bepaalt welke organisaties van het IKC gebruikmaken en kan de huurprijzen in overeenstemming brengen met haar huurprijsbeleid en met de Wet Markt en Overheid; Wijzigingen in ruimtegebruik kunnen eenvoudig worden gewijzigd door aanpassing van de afspraken over verhuur, medegebruik en vergoeding van de exploitatielasten;

Nadelen: ▪

Het schoolbestuur heeft geen volledige regie over haar huisvesting;

www.icsadviseurs.nl

30/38

▪

De financiële exploitatierisico’s en leegstandsrisico’s liggen bij de gemeente. De gemeente kan de exploitatierisico’s middels te maken exploitatieafspraken (deels) doorleggen naar het schoolbestuur door de onderwijshuisvesting in gebruik te geven als ware het eigendom van het schoolbestuur.

6.2.3 Gesplitst eigendom Een andere optie is om het eigendom te splitsen en de partijen ieder een aandeel in het eigendom te geven middels het uitgeven van appartementsrechten. Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een VvE. Het deel voor de kinderopvang kan eigendom zijn van de kinderopvangorganisatie, of eigendom zijn van de gemeente die de ruimte tegen marktconforme huur verhuurt aan de kinderopvangorganisatie. Wanneer sprake is van ‘ondeelbare’ voorzieningen, zoals gezamenlijke ruimten, de grond onder het gebouw, constructiedelen en verkeersruimten, dan moet een VvE worden opgericht. Afspraken over gezamenlijk gebruik en kosten van gezamenlijke voorzieningen worden vastgelegd in de splitsingsakte en het reglement van de VvE. De splitsing wordt bij notariële akte vastgelegd. De VvE heeft een eigen bestuur, dat beslist over het gezamenlijk deel. De VvE is verantwoordelijk voor het technisch onderhoud, tenzij zij dat via een beheerovereenkomst bij één of meerdere partijen neerlegt. Ook wordt het facilitair beheer voor de gezamenlijke ruimten onderbracht in de VvE. Bij splitsing in appartementsrechten kunnen de onderdelen gericht worden geleverd aan het schoolbestuur, gemeente (ten behoeve van verhuur aan kinderopvang) en/of kinderopvang (eigendom).

Voor de kinderopvang kan dan een separaat appartementsrecht gecreëerd dat in eigendom zal blijven bij de gemeente. De gemeente verhuurt dat appartementsrecht dan aan de kinderopvangorganisatie. In aanvulling daarop kan eventueel gekozen worden voor een 'flexibele ruimte' binnen het appartementsrecht dat bij de gemeente in eigendom blijft. Zo zouden enkele centraal in het gebouw gelegen lokalen onderdeel gemaakt kunnen worden van het appartementsrecht van de gemeente, waarna de gemeente bruikleenovereenkomsten aangaat met een van de gebruikers. Als voor splitsing in appartementen wordt gekozen, is het verstandig voorafgaand aan de splitsing nauwkeurig stil te staan bij de mogelijkheden met betrekking tot beheer, onderhoud, gemeenschappelijke ruimten en dergelijke. Na het effectueren van de splitsing liggen de afspraken vast. Voordelen: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Partijen zijn eigenaar van hun eigen huisvesting en delen de verantwoordelijkheid over het geheel; De ruimte voor de kinderopvang kan door de gemeente als eigenaar tegen marktconforme en kostprijsdekkende huurprijs worden verhuurd aan de kinderopvangorganisatie; Het beheer kan ondergebracht worden in de VvE, er is daardoor geen aparte beheerentiteit nodig; De splitsing in appartementsrechten dwingt partijen vooraf goed na te denken over de toekomstige constructie; Op een VvE is dwingend recht van toepassing, daarmee liggen de uitgangspunten voor een belangrijk deel wettelijk vast, waardoor het niet nodig is deze nog separaat vast te leggen; Bij terugloop van het leerlingenaantal of kinderopvang heeft iedere partij het exploitatierisico over zijn eigendom.

Nadelen: ▪

▪ ▪

Regie en zeggenschap over het eigendom van het gebouw als geheel is er niet. Wijze van zeggenschap (stemrecht en aandeel) is vastgelegd in de statuten van de VvE. Verschuiving van ruimtegebruik tussen gebruikers laat zich lastig formaliseren bij splitsing middels appartementsrechten. Dit vergt overdracht van een deel van het eigendom en aanpassing van de splitsing bij notariële akte; Het splitsen van het gebouw en het inrichten van een VvE leidt tot transactiekosten (o.a. kosten voor een notaris); Na het effectueren van de splitsing liggen de afspraken vast, waarmee het niet mogelijk is af te wijken van de gestelde bepalingen.

www.icsadviseurs.nl

31/38

6.2.4 Derde als eigenaar Het is ook mogelijk het eigendom bij een derde onder te brengen. Hierbij kan gedacht worden aan een op te richten entiteit, zoals een stichting. Deze derde verhuurt de ruimtes of geeft deze ruimten in gebruik. De verantwoordelijkheid voor het technische gebouwbeheer ligt bij de eigenaar. Het ligt voor de hand om ook (delen) van het facilitair beheer, voor zover dat de gezamenlijke ruimten betreft, onder te brengen bij de derde. Voordelen: ▪

▪ ▪ ▪

De derde kan, onder garantstelling van de gemeente, tegen gunstige voorwaarden een lening afsluiten voor de financiering van de nieuwbouw. De lasten voor de gemeente kunnen hierdoor lager zijn dan de op basis van de rekenrente bepaalde kapitaallasten wanneer de gemeente de investering financiert; De derde kan ruimte voor kinderopvang verhuren tegen een marktconforme huurprijs; Gebruiksafspraken kunnen worden vastgelegd in verhuurovereenkomsten tussen de derde en gebruikers, wijzigingen in gebruik kunnen worden aangepast in overeenkomsten; Leegstandsrisico ligt bij derde (in geval van een op te richten stichting indirect bij de gemeente vanwege de garantstelling).

Nadelen: ▪

Aanpassingen van de huisvesting moet door, of in overleg met de derde worden uitgevoerd;

6.2.5 Advies Eigendomsconstructies bij integrale kindcentra zijn maatwerk; van geval tot geval zal moeten worden bekeken welke constructie het best aansluit bij de specifieke wensen van partijen. Daarbij speelt een belangrijke rol hoe partijen de toekomstige beheerstructuur en verdeling van taken voor zich zien. Om de ruimte voor kinderopvang op een bestendige en passende wijze te kunnen verhuren is het van belang dat deze niet bestemd is als onderwijsruimte en daarmee een toekomstbestendige invulling heeft voor kinderopvang. Dit is mogelijk door het eigendom te beleggen bij de gemeente of derde. Wanneer alleen het gedeelte van de kinderopvang wordt afgesplitst van de onderwijsruimte en het overige eigendom is van een schoolbestuur, is een VvE nodig. Voor de kinderopvangruimte wordt dan een separaat appartementsrecht gecreëerd dat in eigendom zal verblijven bij de gemeente. De gemeente verhuurt dat appartementsrecht aan een kinderopvangorganisatie. Gezien de starre constructie van een VvE, wordt een VvE afgeraden. Ons advies met betrekking tot het beheer en eigendom is om het zo simpel als mogelijk te houden. Daarom adviseren wij het eigendom bij de gemeente te houden en het onderhoud voor het schooldeel middels een ingebruikgeving onder te brengen bij het schoolbestuur, als ware het hun eigendom.

Het schoolbestuur draagt ook zorg voor het deel van de kinderopvang, waarvoor hetzij de gemeente een vergoeding betaalt uit de ontvangen huur, hetzij de kinderopvang rechtstreeks een bijdrage vergoedt aan het schoolbestuur. Ook voor beheer en onderhoud is het van belang de afspraken zo simpel mogelijk te houden: maak alleen afspraken over gezamenlijk beheer en onderhoud wanneer dit vanuit gezamenlijk gebruik noodzakelijk is of efficiënter is door schaalvoordeel. Hiermee wordt onnodige administratieve last voorkomen en wordt voorkomen dat aanpassingen in gebruik leiden tot aanpassing van overeenkomsten en reglementen en eigendommen.

6.3 Informatie en communicatie De nieuwbouw voor IKC de Lichtbron heeft impact op de te huisvesten kinderopvang en school en kan overlast veroorzaken in de omgeving. Het is noodzakelijk om leerlingen, ouders, personeel en de buurt vroegtijdig te betrekken bij de planvorming. De nieuwbouw zal door de toename van het aantal leerlingen ook leiden tot extra verkeersbewegingen en mogelijk extra verkeersdruk op de buurt. Door hier vroegtijdig met de buurt over in gesprek te gaan, kunnen passende oplossingen worden bedacht en kan onrust worden weggenomen. Ook is het belangrijk om omwonenden tijdig te informeren over de plannen voor de realisatie,

www.icsadviseurs.nl

32/38

de bouwlogistiek en eventuele overlast door de bouw en bouwverkeer. Het opstellen van een communicatieplan over de bouwwerkzaamheden kan daarbij nuttig zijn.

www.icsadviseurs.nl

33/38

7. Risico’s De risico’s van alle in de businesscase genoemde aspecten hebben wij samengevat in dit hoofdstuk. De risico’s zijn geclusterd per beheersaspect van het project, te weten kwaliteit, financiën, planning, organisatie en informatie.

7.1 Kwaliteit Met de businesscase staat het project voor de nieuwbouw van IKC de Lichtbron nog aan de start. Om het ontwerpteam met een duidelijke opdracht aan het werk te zetten, is het nodig om met de school en kinderopvang een goed doordacht programma van eisen op te stellen. Dit betreft niet alleen de ruimtelijke en functionele eisen, maar ook de technische eisen die aan het gebouw worden gesteld. In de definitiefase moet ook de toekomstige verkeerssituatie nader worden uitgewerkt. Van belang is om de impact van de toename van het aantal leerlingen te onderzoeken en te bepalen hoe de Kiss & Ride op deze schoollocatie verder wordt vormgegeven, of de bestaande Kiss & Ride in de nabijheid van de school wordt aangepast. Om het aanwezige waardevolle groen zoveel als mogelijk te behouden, wordt geadviseerd om in de definitiefase een Boom Effect Rapportage (BER) op te laten stellen, zodat de waardevolle bomen kunnen worden ingepast in het ontwerp. In deze businesscase is het ruimteprogramma gebaseerd op de leerlingenprognose voor 2037. Als gevolg van een onvoorziene toe- of afname van het aantal leerlingen bestaat het risico dat het schoolgebouw normatief gerekend niet aansluit op het leerlingenaantal dat moet worden gehuisvest en bijvoorbeeld extra ruimte nodig is en tijdelijke onderwijshuisvesting moet worden bijgeplaatst.

Dit risico kan worden beperkt door tijdens de verdere planvorming te monitoren hoe zich het leerlingenaantal ontwikkeld. Het definitieve ruimteprogramma kan dan voor zover noodzakelijk en in overleg tussen gemeente en schoolbestuur worden aangepast. Het is verder aan te bevelen om in het ontwerp rekening te houden met mogelijkheden om het gebouw uit te breiden. Mogelijkheden hiertoe en in welke mate hierin bijvoorbeeld installatietechnisch rekening mee wordt gehouden dient in de planvorming nader te worden uitgewerkt.

7.2 Financiën Met de businesscase heeft een verfijningsslag van de investeringskosten voor de nieuwbouw plaatsgevonden. In deze fase zijn nog niet alle kostenrisico’s volledig inzichtelijk. Zo kan de aanwezigheid van asbest, bodemvervuiling of archeologische vondsten leiden tot extra onderzoeken en werkzaamheden en vertragingen in het proces. Daarnaast is de kostenontwikkeling een belangrijk risico. Een gedegen sturing van de ontwikkeling van het project op bouw- en investeringskosten is noodzakelijk om tijdig te kunnen bijsturen en het project binnen de financiële kaders te houden. Gemeente en schoolbestuur kunnen op basis van deze businesscase afspraken maken over hoe zij wensen om te gaan met (buitenproportionele) kostenstijgingen.

www.icsadviseurs.nl

34/38

7.3 Planning In hoofdstuk 5 is de indicatieve planning voor de ontwikkeling en realisatie opgenomen. Deze planning moet in de definitiefase verder worden uitgewerkt, zodat de planning kan worden bewaakt en waar nodig kan worden bijgestuurd. Er vanuit gaande dat de nieuwbouw past binnen het bestemmingsplan is het risico op vertraging als gevolg van bezwaren beperkt. Desalniettemin kunnen belanghebbenden bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning. Om dit te voorkomen is het belangrijk om omwonenden vroegtijdig te betrekken bij de ontwikkeling van de nieuwbouw. Om planningsrisico’s door o.a. eventueel aanwezige flora en fauna, bodemverontreiniging en archeologie is het belangrijk om al vroegtijdig onderzoek te doen naar de aanwezigheid van deze zaken. Zodoende kunnen mogelijk al maatregelen worden voorbereid en uitgevoerd tijdens de ontwerpfase en wordt voorkomen dat het project stagneert.

7.4 Organisatie De ontwikkeling en realisatie van de nieuwbouw is een complexe opgave. Hiervoor is een goede aansturing van het project noodzakelijk. In de definitiefase moet de projectorganisatie verder worden ingericht. Daarbij kan worden gedacht aan de taakomschrijving van de te contracteren ontwerpers en adviseurs, de voor de nieuwbouw te hanteren bouworganisatie- en aanbestedingsvormen en de besluitvormingsstructuur. De eigendoms- en beheerstructuur moet tijdens het ontwerpproces verder worden uitgewerkt. Daarmee wordt voorkomen dat er bij ingebruikname nog onduidelijkheden zijn. Keuzes die hierin gemaakt moeten worden zijn ook van invloed op ontwerpkeuzes, zoals bijvoorbeeld de opzet van de gebouwinstallaties en de bemetering van energielasten.

7.5 Fusie schoolbesturen Gemeente Heerde en het schoolbestuur gaan met elkaar in overleg indien de schoolverenigingen van beide scholen, respectievelijk Nederlands Hervormde Schoolvereniging Wapenveld en Vereniging tot Stichting en Instandhouding van Scholen met de Bijbel, niet uiterlijk per 1 augustus 2022 fuseren.

7.6 Informatie Het is van belang om de verschillende belanghebbenden bij de nieuwbouw (leerlingen, team, ouders, omwonenden) tijdig te betrekken bij de ontwikkeling, te informeren over het proces dat hiervoor wordt doorlopen en de momenten waarop de plannen met hen worden besproken. Voorgesteld wordt om in de definitiefase een communicatieplan op te stellen waarin al deze zaken worden uitgewerkt.

www.icsadviseurs.nl

35/38

8. Conclusies In deze businesscase zijn huisvestingsplannen uitgewerkt voor IKC De Lichtbron. Allereerst is getoetst of een renovatie van het bestaande schoolgebouw van de Ds. van Maasschool een alternatief voor nieuwbouw zou kunnen zijn. Geconcludeerd is dat dit als gevolg van de functionele en technische beperkingen geen realistische toekomstbestendige optie is. Voor de vervangende huisvesting is derhalve uitgegaan van nieuwbouw op de locatie van de Ds. van Maasschool. In samenspraak met het schoolbestuur is het ruimteprogramma bepaald op 1.053 m² BVO, inclusief kinderopvang waarvoor 100 m² BVO integraal in het programma is opgenomen. Als tweede scenario is onderzocht of het in 2002 bij het schoolgebouw aangebouwde speellokaal kan worden behouden naast het nieuw te bouwen schoolgebouw, in technische is zin op te waarderen en te integreren in de plannen voor de nieuwbouw. Met behoud van het bestaande speellokaal wordt het ruimteprogramma voor de nieuwbouw gereduceerd tot 944 m² BVO. Voor beide scenario’s is het uitgangspunt dat de nieuwbouw een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) zal zijn dat voldoet aan het Programma van eisen Frisse Scholen klasse B. Het schoolbestuur kan aanvullend investeren in het realiseren van een Energie Neutraal Gebouw (ENG). Voor scenario 1 zijn de investeringskosten geraamd op € 4.010.000,- incl. BTW.

Bij een afschrijvingstermijn van 60 jaar en een rentepercentage van 2% bedragen de kapitaallasten voor de gemeente € 115.360,- per jaar. Bij dit scenario moeten de boekwaarden van het bestaande schoolgebouw en speellokaal worden afgeboekt die per 1-1-2022 respectievelijk € 381.229,- en € 87.000,- bedragen. Voor scenario 2 zijn de investeringskosten geraamd op € 4.000.000,- incl. BTW en inclusief € 369.000,- incl. BTW voor renovatie van het bestaande speellokaal. Bij een afschrijvingstermijn van 60 jaar en een rentepercentage van 2% voor het schoolgebouw en een afschrijvingstermijn van 25 jaar en een rentepercentage van 2% voor renovatie van het schoolgebouw bedragen de kapitaallasten voor de gemeente € 123.356,- per jaar. Bij dit scenario hoeft alleen de boekwaarde van het schoolgebouw á € 381.229,- te worden afgeboekt. Voor de nieuwbouw van het schoolgebouw wordt uitgegaan van BENG en kan met een extra investering ENG worden gerealiseerd. De toeslag voor ENG over het schoolgebouw is voor het deel onderwijs voor rekening van het schoolbestuur en voor het deel kinderopvang voor rekening van de gemeente. De toeslag voor ENG is voor de gemeente € 16.500,- incl. BTW en resulteert in een aanvullende kapitaallast van € 475,-. Bij renovatie van het speellokaal wordt BENG bereikt, maar kan ENG worden gerealiseerd met een extra investering van € 25.410 incl. BTW.

De aanvullende kapitaallasten voor ENG voor de gemeente zijn bepaald op € 1.302,- per jaar. In financieel opzicht is volledige sloop/nieuwbouw inclusief het speellokaal, gezien de lagere jaarlijkse kapitaallast gunstiger, maar leidt wel tot een extra af te boeken boekwaarde van € 87.000. Ook in kwalitatieve zin is volledige sloop/nieuwbouw een gunstigere optie: de inpassing van de nieuwbouw wordt niet beperkt door het behoud van het bestaande speellokaal en het speellokaal kan in de nieuwbouw optimaal worden geïntegreerd in het plan, wat multifunctionele inzetbaarheid van het speellokaal mogelijk maakt. Gezien de gunstigere jaarlasten en de betere mogelijkheden om een kwalitatief optimaal gebouw te ontwikkelen, adviseren wij, ondanks de hogere af te boeken boekwaarden, voor de planvorming uit te gaan van scenario 1: volledige sloop/nieuwbouw, inclusief het bestaande speellokaal. Naast het afboeken van de boekwaarde(n) moet de gemeente rekening gehouden met eenmalige kosten voor het verhuizen en tijdelijk huisvesten van de school. De school verhuist tijdens de sloop/nieuwbouw naar De Goede Herder en vervolgens terug naar het nieuwe schoolgebouw voor IKC De Lichtbron. De verhuiskosten worden totaal geraamd op € 15.000,-. Tijdens sloop van het schoolgebouw van de Ds.

van Maasschool en nieuwbouw van het schoolgebouw voor IKC De Lichtbron kunnen de leerlingen en de kinderopvang deels in het schoolgebouw van De Goede Herder worden gehuisvest. Aanvullend zijn noodlokalen nodig waarvoor nader moet worden onderzocht wat de meest geschikte locatie is. De kosten

www.icsadviseurs.nl

36/38

voor plaatsing, huur en verwijdering van de noodlokalen worden geraamd op € 350.000,- incl. BTW voor de duur van twee jaar. Voor het deel kinderopvang in het schoolgebouw kan de gemeente Heerde een kostprijsdekkende huur in rekening brengen. De indicatieve huur is berekend op basis van € 395.000,- incl. BTW (niveau BENG) dat als investering in de totale investeringskostenraming is opgenomen. De eigen bijdrage die van het schoolbestuur mag worden verlangd, is beperkt tot de toeslagkosten voor ENG wanneer voor een energieneutraal gebouw wordt gekozen. Als wordt gekozen voor scenario 1 dan wordt de eigen bijdrage geraamd op € 158.000,- incl. BTW. De eigen bijdrage bij scenario 2 wordt geraamd op € 132.000,- incl. BTW. De investering kan als jaarlijkse last door de gemeente aan het schoolbestuur in rekening worden gebracht of ineens worden voldaan.

www.icsadviseurs.nl

37/38

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

13 april 2022 Remco Bresser Jarno Thole [reviewer]

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27 www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

38/38 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV