4.2. Businesscase IKC De Lichtbron.pdf
Tekst van het document
Businesscase huisvesting ‘IKC De Lichtbron’ te Wapenveld
Opdrachtgever Gemeente Heerde
Datum 13 april 2022
Referentienummer 2210284
Auteur(s) Remco Bresser Jarno Thole
│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
4
1.1
Inhoud businesscase
5
1.2
Totstandkoming businesscase
5
2.
Afweging renovatie of nieuwbouw
6
3.
Kwaliteit
8
3.1
4.
Ruimtebehoefte IKC de Lichtbron
8
3.1.1
Onderwijs
8
3.1.2
Kinderopvang
8
3.1.3
Speelplaats school en kinderopvang
9
3.1.4
Programma parkeren
10
3.1.5
Resumé ruimtebehoefte
12
3.2
Kwalitatieve uitgangspunten nieuwbouw
12
3.3
Inpassing programma op de locatie
13
3.3.1
Inpasbaarheid ruimteprogramma op perceel
13
3.3.2
Afweging behoud of vervanging speellokaal
15
3.3.3
Groen
16
3.3.4
Conclusie inpassing programma op locatie
17
3.4
Tijdelijke huisvesting tijdens sloop en nieuwbouw
17
3.5
Kwaliteit over te dragen schoolgebouwen
19
Financiën
20
4.1
Uitgangspunten
20
4.2
Investeringskosten
20
4.2.1
Investeringskosten scenario 1
20
4.2.2
Investeringskosten scenario 2
21
4.2.3
Resumé investeringskosten
22
4.3
Toeslag ENG
22
4.4
Kosten tijdelijke huisvesting
23
4.5
Afwijking met het IHP
24
4.6
Kapitaallasten gemeente
25
4.6.1
Overige kosten gemeente
25
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS adviseurs B.V.
www.icsadviseurs.nl
4.7
Eigen bijdrage schoolbestuur
26
4.8
Huurprijs ruimte kinderopvang
27
5.
Fasering en planning
28
6.
Organisatie en informatie
29
6.1
Bouwheerschap
29
6.2
Eigendom, beheer en exploitatie
29
6.2.1
Schoolbestuur als eigenaar
29
6.2.2
Gemeente als eigenaar
30
6.2.3
Gesplitst eigendom
31
6.2.4
Derde als eigenaar
32
6.2.5
Advies
32
6.3
7.
8.
Informatie en communicatie
Risico’s
32
34
7.1
Kwaliteit
34
7.2
Financiën
34
7.3
Planning
35
7.4
Organisatie
35
7.5
Fusie schoolbesturen
35
7.6
Informatie
35
Conclusies
36
Bijlagen: 1. 2. 3.
Leerlingenprognose Pronexus Financiële uitgangspunten Investeringskostenramingen
www.icsadviseurs.nl
1. Inleiding In april 2021 heeft de gemeenteraad van de gemeente Heerde het Integraal Huisvestingsplan (IHP) voor de onderwijshuisvesting in de gemeente Heerde vastgesteld. Met de vaststelling heeft de raad het college opdracht gegeven de in het plan genoemde voorzieningen in samenwerking met de betrokken schoolbesturen uit te werken en die uitwerking per huisvestingsmaatregel voor te leggen aan de raad. Een van de in het IHP opgenomen huisvestingsmaatregelen is de nieuwbouw voor de fusieschool die ontstaat door de fusie van Wapenveldse scholen De Goede Herder en de Ds. Van Maasschool. De schoolverenigingen van beide scholen, respectievelijk Nederlands Hervormde Schoolvereniging Wapenveld en Vereniging tot Stichting en Instandhouding van Scholen met de Bijbel, hebben Scholengroep IJsselrijk als haar bestuurder en gaan per 1 augustus 2022 fuseren. Na de bestuurlijke fusie van beide verenigingen gaan zij ook fysiek samen verder als één school die de naam ‘IKC De Lichtbron’ krijgt, te huisvesten in een nieuw te realiseren schoolgebouw. Tijdens het proces, om tot de uiteindelijke businesscase te komen, zijn beide schoolverenigingen vertegenwoordigd door haar bestuurder Scholengroep IJsselrijk.
Waar in dit rapport gesproken wordt van ‘schoolbestuur’, worden beide schoolverenigingen, danwel het toekomstige fusiebestuur bedoeld, die als juridische eigenaar moet worden beschouwd in deze businesscase. De beoogde locatie voor de huisvesting is de huidige locatie van de Ds. van Maasschool aan de Flessenbergerweg in Wapenveld. Gezien de afnemende populatie van beide scholen zou de fusieschool op basis van de normatieve ruimtebehoefte op termijn passend kunnen worden gehuisvest in het schoolgebouw
www.icsadviseurs.nl
4/38
van de Ds. van Maasschool. Echter, vanwege de leeftijd van het gebouw, de matig beoordeelde technische staat, het matig beoordeelde binnenklimaat en de functionele beperkingen van het gebouw is in het IHP uitgegaan van nieuwbouw voor de fusieschool. Om definitief vast te stellen of het bestaande gebouw al dan niet geschikt is om te renoveren, is er eerst een quickscan uitgevoerd van de functionele en technische kwaliteit van het bestaande gebouw. Het schoolbestuur wenst op deze locatie een school te ontwikkelen tot een Integraal Kindcentrum, met een samen met een kinderopvangorganisatie te realiseren aanbod voor kinderopvang. In het beoogd ruimteprogramma wordt hier rekening mee gehouden. Voor de kredietaanvraag aan de raad moeten de huisvestingsplannen voor IKC de Lichtbron worden uitgewerkt en samengevat in een businesscase. U heeft ons opdracht gegeven de businesscase uit te werken conform onze offerte d.d. 17 juni 2021, waarvan wij verslag doen in het voorliggend rapport.
1.1 Inhoud businesscase De businesscase geeft antwoord op de volgende thema’s: ▪ ▪ ▪ ▪
▪
Kwaliteit: wat is het te huisvesten programma en wat is het kwaliteitsniveau van de te realiseren huisvesting? Financiën: wat zijn de investeringskosten van de te realiseren huisvesting en welke bijdrage levert het schoolbestuur aan de investering? Hoe wordt de investering voor te huisvesten derden gedekt? Fasering en planning: wat is de planning van de ontwikkeling en realisatie van de huisvesting, met welke procedures en vergunningen moet rekening worden gehouden en is tijdelijke huisvesting nodig? Projectorganisatie: Hoe ziet de projectorganisatie eruit: wie is opdrachtgever/bouwheer, hoe ziet het toekomstig eigendomsmodel eruit en op welke wijze worden de belanghebbenden bij het project betrokken? Risico’s: welke risico’s kennen de huisvestingsmaatregelen en op welke wijze kunnen deze risico’s worden beperkt of beheerst?
Om de bovenstaande vragen te beantwoorden heeft intensief overleg plaatsgevonden met Scholengroep IJsselrijk en de gemeente Heerde en hebben Scholengroep IJsselrijk en de gemeente Heerde informatie aangeleverd.
1.2 Totstandkoming businesscase De businesscase is tot stand gekomen in samenspraak met de gemeente Heerde en Scholengroep IJsselrijk. Gezamenlijk met de partijen is het ruimteprogramma voor IKC De Lichtbron bepaald, is de inpassing op de locatie besproken en zijn de financiële kaders en randvoorwaarden besproken.
www.icsadviseurs.nl
5/38
2. Afweging renovatie of nieuwbouw In het IHP is voor IKC de Lichtbron vooralsnog uitgegaan van nieuwbouw. In het IHP is aangegeven dat in iedere businesscase voor zover relevant, de afweging tussen renovatie en nieuwbouw moet worden gemaakt. Om vast te stellen of het bestaande gebouw van de Ds. Maasschool al dan niet geschikt is om te renoveren, heeft ICSadviseurs een quickscan uitgevoerd van de functionele en technische kwaliteit van het bestaande gebouw. Het schoolgebouw van de Ds. van Maasschool aan Flessenbergerweg 39 in Wapenveld is gebouwd in 1963. Het gebouw is in 2002 uitgebreid en gerenoveerd. De oppervlakte bedraagt ca. 1.134 m² BVO1 en het gebouw telt 7 klaslokalen en één speellokaal. Met deze oppervlakte kan het gebouw op basis van de ruimtenormering ca. 185 leerlingen huisvesten. De oppervlakte van het in 2002 aangebouwde speellokaal bedraagt ca. 154 m² BVO, inclusief de oppervlakte van een hal, kleedruimte, douches, wc’s en toestelberging. Op basis van een schouw en door het schoolbestuur beschikbaar gestelde informatie is de functionele en technische kwaliteit van het bestaande gebouw beoordeeld. Hieronder zijn de belangrijkste constateringen weergegeven. ▪
▪
▪
▪ ▪ ▪
Het gebouw is door het schoolbestuur goed onderhouden. De onderhoudsconditie is in het algemeen goed. In het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat in 2021 in opdracht van het schoolbestuur is opgesteld, is een conditiemeting conform NEN 2767 opgenomen. De gemiddelde conditiescore van het schoolgebouw is beoordeeld met een 2, waarvoor een omschrijving geldt als: “goed, nieuwbouwkwaliteit met de eerste tekenen van feitelijke veroudering”. In de conditiemeting zijn geen bouwdelen die slecht of zeer slecht zijn beoordeeld; Het schoolgebouw heeft een traditionele gebouwopzet met klaslokalen, waarvan een gedeelte gegroepeerd is rond een centrale ruimte en een gedeelte middels een gang is ontsloten. Tussen de lokalen zijn de ondersteunende ruimten gesitueerd. Deze gebouwopzet in klaslokalen sluit niet aan bij de eisen en wensen van modern onderwijs. Een gedeelte van de lokalen ligt door de gebouwopzet afgezonderd van de andere onderwijsruimten; De draagconstructie bestaat veelal uit dragende (betonnen) binnenwanden, tussen de lokalen. De situering van de ondersteunende ruimten, ook veelal voorzien van dragende binnenwanden, maakt het praktisch onmogelijk om onderwijsruimten samen te voegen of te herindelen. Hierdoor is de indeling van het gebouw nagenoeg niet aan te passen naar de actuele eisen en wensen; Het schoolbestuur heeft aangegeven dat de gebouwschil slecht geïsoleerd is.
Dit leidt tot hoge stookkosten in de winterperiode en (te) warme lokalen in de zomerperiode; Het huidige gebouw is alleen natuurlijk geventileerd (d.m.v. ventilatieroosters in de gevel). Deze ventilatie is ontoereikend. Boven de plafonds in de gang is geen ruimte voor het aanbrengen van ventilatiekanalen; Het speellokaal is in 2002 aangebouwd. De kwaliteit van dit deel is nog redelijk. Zeer waarschijnlijk voldoet dit gedeelte niet aan de actuele eisen voor Frisse Scholen en BENG. De akoestiek in het speellokaal is door het schoolbestuur als slecht tot matig beoordeeld. In de praktijk wordt door het onderwijs en overige gebruikers ervaren dat de akoestiek niet voldoet.
Als gevolg van de functionele en technische beperkingen van het gebouw stellen we vast dat renovatie van het schoolgebouw de Ds. van Maasschool geen realistische toekomstbestendige optie is. Het schoolgebouw van De Goede Herder aan Vinkenweg 8 in Wapenveld is gebouwd in 1976 en in 2004 heeft het gebouw een uitbreiding gehad. De oppervlakte bedraagt ca. 873 m² BVO. Met deze oppervlakte kan het gebouw op basis van de ruimtenormering ca. 133 leerlingen huisvesten. Op basis van door het schoolbestuur beschikbaar gestelde informatie is de functionele en technische kwaliteit van het bestaande gebouw beoordeeld. Hieronder zijn de belangrijkste constateringen weergegeven.
1 BVO staat voor het bruto vloeroppervlak en is de som van de vloeroppervlakte van alle bouwlagen, gemeten langs de buitenomtrek.
www.icsadviseurs.nl
6/38
▪
▪
▪ ▪
Het gebouw is door het schoolbestuur goed onderhouden. In 2021 is in opdracht van het schoolbestuur een nieuw MJOP opgesteld en een NEN 2767 conditiemeting uitgevoerd. Het schoolgebouw is beoordeeld met een 1 als gemiddelde conditiescore van alle bouwdelen. Conform de norm betekent een 1-score ‘uitstekend, nieuwbouwkwaliteit en/of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit. Opgemerkt dient te worden dat de mechanische ventilatie slecht is beoordeeld en dat voor bepaalde bouwdelen in de gevel nader onderzoek wordt geadviseerd. Het schoolgebouw heeft een traditionele gebouwopzet met klaslokalen die langs een gang zijn gelegen. Tussen de lokalen zijn de ondersteunende ruimten gesitueerd. Deze gebouwopzet in klaslokalen sluit niet aan bij de eisen en wensen van modern onderwijs. Een gedeelte van de lokalen ligt door de gebouwopzet afgezonderd van de andere onderwijsruimten; Het gebouw ligt ingesloten in een wijk en omsloten door woningen. De bereikbaarheid van de school en mogelijkheden voor eventuele uitbreiding van het gebouw zijn beperkt; Het huidige gebouw wordt met mechanische ventilatie geventileerd en is zoals eerder genoemd slecht beoordeeld.
Als gevolg van de functionele en technische beperkingen van het gebouw stellen we vast dat renovatie van het schoolgebouw van De Goede Herder geen realistische toekomstbestendige optie is. Samenvattend wordt geconcludeerd dat renovatie van een van de schoolgebouwen geen realistische toekomstbestendige optie is, waar vervolgens IKC De Lichtbron kan worden gehuisvest. Derhalve wordt voor de vervangende huisvesting uitgegaan van sloop en nieuwbouw op de locatie van de Ds. van Maasschool. Gezien de recentere uitbreiding met het speellokaal wordt daarbij als extra scenario onderzocht om het speellokaal te behouden, in technische zin op te waarderen en te integreren in de plannen voor de nieuwbouw.
www.icsadviseurs.nl
7/38
3. Kwaliteit In dit hoofdstuk wordt de kwaliteit van de te realiseren huisvesting voor IKC De Lichtbron beschreven. Ten eerste wordt het ruimteprogramma voor de school weergegeven. Vervolgens worden de kwalitatieve uitgangspunten voor de huisvesting toegelicht. Tenslotte worden de mogelijkheden en beperkingen van de inpassing van het programma op de locatie toegelicht.
3.1 Ruimtebehoefte IKC de Lichtbron Het schoolbestuur is voornemens op de locatie van IKC De Lichtbron samen met een kinderopvangorganisatie, een integraal aanbod voor onderwijs en opvang aan te bieden in de vorm van een Integraal Kindcentrum. De ruimtebehoefte voor de huisvesting bestaat daarom uit een deel onderwijs en een deel kinderopvang.
3.1.1 Onderwijs Ten behoeve van het bepalen van de normatieve ruimtebehoefte voor een nieuw te bouwen school, zijn de geprognosticeerde leerlingenaantallen voor 2037 van de Ds. van Maasschool en De Goede Herder bij elkaar opgeteld (prognose van Pronexus maart 2022, zie ook bijlage 1). Per teldatum 1 oktober 2036 bedraagt het totaal voor beide scholen samen 149 leerlingen. In de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs gemeente Heerde 2017 is voor een blijvend gebruik bestemde voorziening als uitgangspunt genomen, dat deze moet worden gebaseerd op de leerlingenprognose over minimaal 15 jaar. In tabel 1 is de leerlingenprognose voor beide scholen weergegeven en het totaal van beide scholen samen. De verwachting is dat het leerlingenaantal in de komende jaren gaat afnemen. Leerlingenprognose 2022 2023 De Goede Herder 65 57 Ds. van Maasschool 110 105 Totaal 175 162 Tabel 1 Leerlingenprognose tot en met 2037
2024 55 104 159
2025 54 105 159
2026 54 104 158
2027 53 104 157
2032 52 100 152
2037 51 98 149
De basisruimtebehoefte bestaat uit de vaste voet (200 m²) en de som van het aantal leerlingen vermenigvuldigd met 5,03 m² per leerling. Vanwege een achterstandsscore2 voor De Goede Herder wordt 4 m2 BVO toegevoegd aan de normatieve ruimtebehoefte. De normatieve ruimtebehoefte voor de fusieschool op basis van het geprognosticeerde leerlingenaantal voor 2037 komt daarmee uit op 953 m² BVO. In deze normatieve ruimtebehoefte is rekening gehouden met een speellokaal ten behoeve van bewegingsonderwijs voor de kleutergroepen. De ruimtebehoefte wordt samengevat in tabel 2. Ruimtebehoefte onderwijs (o.b.v. aangeleverde gegevens) Vaste voet
# leerlingen
m² BVO / ll.
Ruimtebehoefte (m² per leerling)
149
5,03
-
-
Extra ruimte wegens achterstandsscore Totale ruimtebehoefte onderwijs
m² BVO 200 749 4 953
Tabel 2 Ruimtebehoefte onderwijs
3.1.2 Kinderopvang Het beoogde programma voor kinderopvang is in overleg met een kinderopvangorganisatie en het schoolbestuur opgesteld. In de ruimtebehoefte berekening is gerekend met een groepsruimte met ondersteunende ruimtes. De groepsruimte is voor 16 kinderen, het maximaal aantal kinderen in één groep. In 2 De scores drukken de kans op onderwijsachterstand van een leerling uit: hoe lager de score, hoe groter het risico op onderwijsachterstand.
De achterstanden worden berekend op basis van achtergrondkenmerken van leerlingen.
www.icsadviseurs.nl
8/38
afstemming met een kinderopvangorganisatie is daarbij voor de kinderopvang de ruimtebehoefte berekend dat is weergegeven in tabel 3. Ruimtebehoefte kinderopvang (o.b.v. aangeleverde gegevens) Entree
Aantal
m² FNO3
0
4
m² FNO totaal 0
Garderobe
0
3
0
Groepsruimte 16 kinderen (incl. pantry) Extra ruimte groepsruimte
1
56
56
1
5
5
Verschoon/verzorgingsruimte Bergruimte (binnen/buiten) Toilet personeel Totaal kinderopvang bruto / netto factor (constructie, techn. Ruimte, verkeer, etc.)
1 0 1
4 0 0
4 0 0 65 97,5
Op verzoek van een kinderopvangorganisatie 5 m² extra ruimte aan groepsruimte toegevoegd In de groepsruimte Bergruimte buiten delen met de school In bruto/netto-factor m² FNO individueel m² BVO individueel
100
m² BVO individueel
1,5
Ruimtebehoefte afgerond Tabel 3 Ruimtebehoefte kinderopvang
Opmerkingen In bruto/netto-factor. Entree delen met de school In bruto/netto-factor. Garderobe delen met de school Norm is minimaal 3,5 m² per kind
Op aangeven van een kinderopvangorganisatie en in overleg met het schoolbestuur worden de entree, de garderobe en bergruimte gedeeld met de school. In overleg met de stuurgroep is op 4 maart 2022 besloten de ruimtebehoefte voor de kinderopvang af te ronden op 100 m² BVO. ▪
In de fase waarin het PvE wordt opgesteld dient nader te worden afgestemd welke ruimten in gezamenlijkheid met de school kunnen worden gebruikt en derhalve vanwege gedeeld gebruik slechts een deel aan de kinderopvang hoeft worden toegerekend. Ook dient van elke ruimte de oppervlakte te worden vastgesteld.
3.1.3 Speelplaats school en kinderopvang De omvang van de speelplaats voor het onderwijs is genormeerd in de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs. Voor de ruimtebehoefteberekening is de actuele modelverordening aangehouden, die in de eerstvolgende actualisatie van de verordening van de gemeente Heerde zal worden verwerkt. De speelplaats voor een school van 149 leerlingen bedraagt op basis van deze modelverordening minimaal 447 m2 4. De norm voor buitenspeelruimte voor kinderen in de kinderopvang bedraagt 3 m2 per kind. Op basis van een groep van maximaal 16 leerlingen, bedraagt de ruimtebehoefte minimaal 48 m 2. In de planuitwerking moet voor de inrichting van de buitenspeelruimte voor de kinderopvang rekening worden gehouden met de veiligheidsregels van de GGD.
3 Het Functioneel Nuttig Vloeroppervlak (FNO) bedraagt de som van de (binnen-) oppervlakten van alle voor het primaire proces benodigde
ruimten. 4 De buitenruimte voor een school met tenminste 101 en maximaal 200 leerlingen wordt als volgt berekend: 300 + 3 * (L-100) = 300 + 3 * (149-100)
www.icsadviseurs.nl
9/38
3.1.4 Programma parkeren Bij het realiseren van het nieuwe schoolgebouw dient rekening te worden gehouden met de verkeersbewegingen rondom het halen en brengen van de leerlingen en het parkeren van auto’s door medewerkers en bezoekers van de school. Voor het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen op eigen terrein zijn de parkeernormennota en het parkeerbeleidsplan van de gemeente Heerde gebruikt. Uit de parkeernormennota blijkt dat Heerde op gemeenteniveau is te classificeren als ‘weinig stedelijk’. Voor het gebiedstype valt de kern Wapenveld in de categorie rest bebouwde kom. De Ds. van Maasschool heeft in de huidige situatie geen parkeerplaatsen op eigen terrein. Er wordt gebruik gemaakt van openbare parkeergelegenheid aan de Flessenbergerweg en omliggende straten elders in de wijk. De schooldirecteur heeft aangegeven de verkeerssituatie als gevaarlijk te ervaren en heeft hierover toegelicht dat bij de kleutergroep er zeer beperkte parkeerruimte aanwezig is en het in- en uitrijden ter plaatse onoverzichtelijk is. Ondanks de verkeersdrempel die onlangs is geplaatst, wordt er nog steeds dichtbij de ingang van het plein geparkeerd. Deze situatie maakt het voor voetgangers en fietsers onoverzichtelijk. Door de verkeersregelaars wordt hierover regelmatig geklaagd en wordt de oversteekplaats door hen vaak als chaotisch ervaren.
Het aantal parkeerplaatsen wordt door de verkeersregelaars als te weinig ervaren en zij verwachten dat bij een grotere school er een parkeerprobleem kan ontstaan, als er geen parkeerplaatsen worden toegevoegd. Volgens hen kan mogelijk een Kiss & Ride uitkomst bieden. Zij adviseren om met de gemeente te overleggen over de verkeersveiligheid rondom school. Momenteel zitten er op de Ds. van Maasschool 110 leerlingen. Naar verwachting zitten er in 2025, het jaar waarin wordt uitgegaan dat het nieuwe schoolgebouw wordt opgeleverd, op IKC De Lichtbron 159 leerlingen. Met een toename van het aantal leerlingen mag een toename van het aantal verkeersbewegingen en parkeren van auto’s worden verwacht. ▪
Gezien de ligging van de school ten opzichte van omliggende bebouwing adviseren wij om, in de fase waarin het Programma van Eisen (PvE) wordt opgesteld, een verkeersonderzoek uit te voeren naar de huidige en te verwachten verkeersstromen en parkeerbehoefte, waarbij knelpunten in beeld worden gebracht. Uit het onderzoek moet blijken of er voldoende parkeergelegenheid is, of gerealiseerd kan worden in de nabije of wijdere omgeving voor het halen en brengen van de kinderen en voor het parkeren door medewerkers van de school.
Bij nieuwbouw van een school moet conform de Parkeernormennota van de gemeente Heerde aan de parkeernorm worden voldaan en zal de parkeerbehoefte zoveel mogelijk op eigen terrein moeten worden opgevangen. Voor het basisonderwijs wordt in de nota een norm gehanteerd van 0,5 parkeerplaats per leslokaal, exclusief Kiss & Ride. Voor de kinderopvang wordt als norm 0,6 parkeerplaats per arbeidsplaats gehanteerd. Voor de groep van 16 kinderen is gerekend dat er twee leidsters voor de groep staan. Voor IKC De Lichtbron betekent het voor het onderwijs dat met 8 leslokalen er 4 parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Conform de norm dient voor de kinderopvang 1,2 parkeerplaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. Samengevat zijn voor het parkeren van personeel en bezoekers van het onderwijs en de kinderopvang totaal 5 parkeerplaatsen op eigen terrein nodig. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein en de onderliggende berekening zijn ter controle voorgelegd aan de verkeerskundige van de gemeente Heerde en zijn onderschreven. Per parkeerplaats wordt een oppervlakte aangehouden van 24 m². Voor 5 parkeerplaatsen bedraagt het totaal parkeeroppervlak 120 m² en zijn kosten opgenomen in de investeringskostenramingen. Omdat in deze fase niet bekend is hoe de parkeerplaatsen worden ontsloten, is een inpassingsverlies van 15% aangehouden voor ruimte om te manoeuvreren.
Om te voorzien in de parkeerbehoefte tijdens het halen en brengen van de leerlingen is in de parkeernormennota een berekeningsmethode voor ‘Kiss & Ride’ opgenomen 5. In tabel 4 is de behoefte naar aantal parkeerplaatsen op de Kiss & Ride-strook uitgewerkt. Er is gerekend met het totaal aantal kinderen van De Goede Herder en Ds. van Maasschool voor 2022 (DUO, aantal leerlingen 1 oktober 2021). Hierin is voor de onderbouw, bovenbouw en kinderopvang een aanname gedaan in het percentage van de kinderen dat
5 Aantal parkeerplaatsen Kiss & Ride = Aantal leerlingen x % leerlingen met auto x Reductiefactor parkeerduur x Reductiefactor aantal
kinderen
www.icsadviseurs.nl
10/38
met de auto wordt gehaald en gebracht. Voor de parkeerbehoefte voor de kinderopvang is gerekend conform de parkeernormennota zoals dat voor een kinderdagverblijf wordt berekend. Groep
Aantal kinderen
1 t/m 3 (onderbouw) 4 t/m 8 (bovenbouw) Kinderopvang
65 110 16
% dat met de auto wordt gebracht en gehaald (aanname) 30% 15% 50%
Aantal benodigde parkeerplaatsen Kiss & Ride (afgerond) Tabel 4 Parkeerplaatsen Kiss & Ride
Reductiefactor parkeerduur 0,5 0,25 0,25
Reductiefactor aantal kinderen per auto 0,75 0,85 0,75
Aantal parkeerplaatsen 7,3 3,5 1,5 13
Het aantal benodigde parkeerplaatsen op een ‘Kiss & Ride-strook’ bedraagt 13. De berekening is volgens de verkeerskundige van de gemeente realistisch bepaald en akkoord. Als gevolg van de verwachte daling van het aantal leerlingen zijn in de toekomst normatief gerekend minder parkeerplaatsen nodig. Ter vergelijk, in 2037 bedraagt het benodigde aantal parkeerplaatsen bij 149 leerlingen, 6,5 voor de onderbouwgroep en 3 parkeerplaatsen voor de bovenbouwgroep. Bij een gelijkblijvende parkeerbehoefte voor de kinderopvang komt het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen op de Kiss & Ride-strook in 2037 vervolgens uit op 11 parkeerplaatsen. Volgens de gemeente dient de strook bij voorkeur ook op eigen terrein te worden gerealiseerd, maar is er in het openbaar gebied al een soort van Kiss & Ride-strook aanwezig. De strook ligt aan de westkant van de school, vanaf de Flessenbergerweg richting de Torenkamp, voor de woningen aan Flessenbergerweg 31-37 langs. In de investeringskostenraming is derhalve geen post opgenomen voor het eventueel aanpassen en, of uitbreiden van de bestaande Kiss & Ride-strook, omdat de strook in het openbaar gebied is gelegen en niet bekend is of de capaciteit toereikend is, of kan worden gemaakt. ▪ ▪
Wij adviseren om gelijk met het eerder genoemde verkeersonderzoek, te onderzoeken waar de 5 parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden aangelegd; Eveneens dient te worden onderzocht of en in welke mate de bestaande Kiss & Ride-strook dient te worden aangepast en/of opgewaardeerd tot een grotere en volwaardige Kiss & Ride-strook. Wij adviseren om de bewoners van de woningen aan Flessenbergerweg 31-37 en omwonenden in dit onderzoek te betrekken.
www.icsadviseurs.nl
11/38
3.1.5 Resumé ruimtebehoefte Samenvattend is de ruimtebehoefte van IKC De Lichtbron in tabel 5 weergegeven. Ruimtebehoefte IKC De Lichtbron
# leerlingen
m² bvo / ll. m² bvo
(o.b.v. aangeleverde stukken) Onderwijs Vaste voet Ruimtebehoefte (m² per leerling)
200 149
5,03
749
Extra ruimte wegens achterstandsscore
4
Totale ruimtebehoefte onderwijs
953
Kinderopvang Ruimtebehoefte kinderopvang (conform opgave) in m² BVO
100
Totale ruimtebehoefte kinderopvang
100
Speelplaats en parkeren Oppervlakte speelplaats buiten voor school in m²
447
Oppervlakte speelplaats buiten voor kinderopvang in m²
48
Oppervlakte parkeren op eigen terrein (5 plaatsen)
120
Oppervlakte fietsenstalling 1,5 m² per fiets (aanname: 75% komt met de fiets)
168
Totaal speelplaats en parkeren
900
Totaal oppervlakte onderwijs, kinderopvang, speelplaats en parkeren
1.953
Inpassingsverlies 15%
293
Totale inpassing oppervlakte
2.247
Tabel 5 Ruimtebehoefte IKC De Lichtbron In het scenario dat het huidige speellokaal behouden blijft, wordt de normafmeting voor een speellokaal á 109 m2 BVO in mindering gebracht op de ruimtebehoefte van het onderwijs (84 m2 netto, bruto/netto-factor van 1,3).
3.2 Kwalitatieve uitgangspunten nieuwbouw In het IHP zijn de volgende kwalitatieve uitgangspunten voor nieuwbouw vastgesteld: ▪
▪
Multifunctioneel gebruik: Uitgangspunt voor nieuw te realiseren of te renoveren basisscholen is dat de gebouwen multifunctioneel inzetbaar zijn. Voor toekomstige herhuisvesting van scholen worden de kansen voor de realisatie van een multifunctionele accommodatie verkend. Voor IKC de Lichtbron is verkend welke kansen er zijn om andere maatschappelijke functies te huisvesten in de nieuwbouw. Gezien de al ver gevorderde planvorming van de Hof van Cramer is geconcludeerd dat de maatschappelijke functies voor de kern Wapenveld worden ondergebracht in de Hof van Cramer en dat de aanvullende maatschappelijke functies beperkt blijven tot de kinderopvang. Dit neemt niet weg dat het mogelijk is om algemene ruimten in de school buiten schooltijd ook te benutten voor (buurt)activiteiten, maar hiervoor wordt geen extra ruimteprogramma opgenomen. Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG): Schoolgebouwen moeten vanaf 1 januari 2021 voldoen aan de BENG-eisen (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Daarmee worden eisen gesteld aan de maximale energiebehoefte, een maximum aan het gebruik van fossiele energie en een minimum aandeel hernieuwbare energie. De gemeente volgt bij het beschikbaar stellen van budgetten voor nieuwbouw de landelijke wetgeving en investeert daarmee in duurzame, toekomstbestendige onderwijshuisvesting. De
www.icsadviseurs.nl
12/38
▪
▪
ambitie van schoolbesturen ligt hoger dan ‘BENG’, namelijk ‘ENG’ ofwel energieneutraal of ‘NOM’ (‘nulop-de-meter’). Schoolbesturen kunnen zelf investeren in deze hogere ambitie en zijn in principe bereid, binnen de mogelijkheden die de onderwijswetgeving hierin biedt, bij te dragen in de nieuwbouwinvestering om deze extra ambitie te realiseren en maken hierin per project een afweging.; Frisse Scholen Klasse B: De norm voor nieuwbouw is door gemeente en schoolbesturen gesteld op Frisse Scholen klasse B, gebaseerd op het Programma van Eisen Frisse Scholen uit 2015. In mei 2021 is een nieuwe versie van het PvE Frisse Scholen gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen zijn de actualisatie van de energieprestatie (BENG), eisen met betrekking tot filtering van fijnstof, een bijstelling van de energetisch gunstiger uitpakkende temperatuureisen en een betere balans tussen daglichttoetreding, gevelontwerp en temperatuurbeheersing. Voorgesteld wordt voor de nieuwbouw van IKC de Lichtbron het actuele Programma van Eisen Frisse Scholen als norm te hanteren; Circulair bouwen: In het IHP is de ambitie benoemd om scholen circulair te bouwen, zodat de uitputting van primaire grondstoffen wordt beperkt. Door nieuw te bouwen schoolgebouwen te ontwerpen op circulaire uitgangspunten, kunnen materialen aan het einde van de levensduur van deze gebouwen worden hergebruikt.
Zo worden schoolgebouwen grondstofbanken voor toekomstige projecten in plaats van dat materialen aan het einde van de levensduur van een gebouw waardeloos zijn ofwel afval worden. Circulair bouwen vraagt een hoger investeringsniveau, maar doordat de materialen kunnen worden hergebruikt bij de afschrijving van investeringen kan in toekomstige projecten rekening worden gehouden met een restwaarde. Deze toekomstige restwaarde kan worden benut als investeringsruimte nu, voor circulaire, herbruikbare materialen. De gemeente Heerde heeft geen beleid over de afweging tot circulair bouwen en de daarmee samenhangende financiële uitgangspunten. Derhalve wordt in deze businesscase uitgegaan van reguliere vorm van nieuwbouw en de door de gemeente gehanteerde wijze van afschrijven. Wanneer de gemeente en schoolbestuur een circulaire nieuwbouw willen ontwikkelen en realiseren, dan is het noodzakelijk om in aanvulling op deze businesscase de gezamenlijke ambitie nader uit te werken en de financiële consequenties van deze ambities, zowel in investering als in kapitaallasten te berekenen. Op basis van indicatieve kengetallen kan voor circulair bouwen gerekend worden met 5 tot 10% als toeslag bovenop de investeringskosten. Daar tegenover staat een restwaarde van 20 tot 25% doordat materialen opnieuw als bouwmateriaal kunnen worden gebruikt.
3.3 Inpassing programma op de locatie Als onderdeel van de businesscase is getoetst of het in paragraaf 3.1 opgenomen ruimteprogramma is in te passen op de huidige locatie van de Ds. van Maasschool aan de Flessenbergerweg. Bij deze toetsing zijn de volgende aspecten onderzocht: ▪ ▪ ▪ ▪
Inpasbaarheid ruimteprogramma schoolgebouw op perceel; Afweging behoud of vervanging bestaande speellokaal; Verkeer en parkeren; Groen.
Deze aspecten worden hieronder toegelicht.
3.3.1 Inpasbaarheid ruimteprogramma op perceel Het schoolgebouw en het speellokaal staan gezamenlijk op drie kadastrale percelen met een
totaaloppervlak van 4.830 m². Op figuur 1 zijn de drie percelen en de ligging en situering van het schoolgebouw zichtbaar. Aan de noord-, oost-, en westkant is het perceel omsloten door woningen. Aan de zuidkant ligt de Flessenbergerweg met daaronder grasland.
www.icsadviseurs.nl
13/38
Figuur 1 Kadastrale kaart perceel Ds. van Maasschool Rekenkundig gezien is het perceel ruimschoots toereikend om het totale ruimteprogramma van het gebouw en terrein, inclusief inpassingsverlies van 2.247 m2 in te kunnen passen. Van belang is of het programma ook is in te passen binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan. Conform het vigerende bestemmingsplan is het perceel aan de Flessenbergerweg 39 bestemd voor Maatschappelijke doeleinden met daarbij behorende gebouwen, andere-bouwwerken, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water en groenvoorzieningen. De maximum aangegeven bouwhoogte voor deze locatie bedraagt 5 meter. Dit betekent dat, wanneer de nieuw te bouwen school binnen het bestemmingsplan moet worden gerealiseerd dit in één bouwlaag op het perceel moet worden gerealiseerd binnen het in het bestemmingsplan aangegeven bouwvlak. De locatie is welstandsvrij. Vorengaande is in overleg met de Medewerker Vergunningen en Toezichthouder bouw van de gemeente Heerde getoetst en onderschreven. In de businesscase is ervan uitgegaan dat het hele perceel bestemd blijft voor het onderwijs en als speelplaats. Op figuur 2 is links het bouwvlak op het perceel van de Ds. van Maasschool weergegeven. Het bouwvlak is binnen de betreffende bestemming waar volgens de bouwregels van het bestemmingsplan in gebouwd mag worden.
Links is het bouwvlak zichtbaar met het huidige schoolgebouw. De fietsenstalling en speelplaats vallen hier deels buiten. Op de afbeelding in het midden is op schaal schematisch een gebouwmassa ingetekend van ca. 1.100 m² BVO, hetgeen in omvang overeenkomt met het programma voor het schoolgebouw inclusief kinderopvang en een nieuw speellokaal. Op de afbeelding rechts is het bestaande speellokaal behouden, wat resulteert in een gebouwmassa van ca. 1.000 m² BVO. (Met het rode kruis wordt een gedeelte van het huidige schoolgebouw aangeduid dat bij sloop komt te vervallen. Links ervan is het te behouden speellokaal met de kleed- en doucheruimtes en toestelberging gesitueerd). Op basis van deze schematische inpassing concluderen wij dat het gebouwprogramma goed is in te passen in het bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan.
www.icsadviseurs.nl
14/38
Figuur 2 Bouwvlak en inpassing bouwmassa ▪
▪
Wij adviseren om, in de fase waarin het Programma van Eisen (PvE) wordt opgesteld, een Klic-melding te doen zodat de ligging van kabels en leidingen in de grond zichtbaar worden gemaakt. Uit de Klicmelding blijkt ook of leidingwerk ten behoeve van de nieuwbouw moet worden aangepast. Wij adviseren om de bouwopgave binnen het bouwvlak te realiseren ter voorkoming van procedures en daarmee gepaard gaande extra kosten en tijd.
3.3.2 Afweging behoud of vervanging speellokaal Om de afweging tussen behoud of vervanging van het speellokaal te maken, is het speellokaal op de volgende parameters getoetst: ▪ ▪ ▪
Functionele en ruimtelijke kwaliteit; Technische kwaliteit; Financieel.
Functionele en ruimtelijke kwaliteit: Het speellokaal is aangebouwd aan het schoolgebouw en is via een gedeelde hal met de school toegankelijk. De oppervlakte van het speellokaal bedraagt ca. 154 m² BVO, inclusief de oppervlakte van hal, kleedruimte, douches, wc’s en toestelberging. Qua afmetingen en de aanwezigheid van de berging voldoet het speellokaal aan de norm conform het kwaliteitskader huisvesting PO. Naast het speellokaal bevindt zich een kleed- en doucheruimte, maar deze zijn voor de functie van speellokaal niet nodig. Behalve een door het schoolbestuur als slechte tot matig beoordeelde akoestiek in het speellokaal, zijn er geen beperkingen of bijzonderheden bekend waardoor het speellokaal niet zou voldoen als speellokaal voor de kleutergroep van de school. Het speellokaal is gesitueerd in een hoek achterop het bouwvlak. Deze situatie leidt ertoe dat de speelzaal, al dan niet in combinatie met de hal van een nieuwe school, niet goed is in te zetten voor bijeenkomsten. Het behouden van het huidige speellokaal, naast een nieuw te bouwen school, beperkt daarnaast de ruimtelijke inpassing op het perceel. Technische kwaliteit: Het speellokaal is van omstreeks 2002 en is daarmee halverwege de technische levensduur. In zijn huidige staat zou het gebouw nog ongeveer 20 jaar meegaan, zonder dat een renovatie wordt voorzien.
Verwarming geschiedt door een gasgestookte Cv-installatie die in het schoolgebouw is opgesteld. Gas-, water- en elektra aansluitingen zijn eveneens afkomstig uit het schoolgebouw. In geval dat het speellokaal behouden blijft naast de nieuw te bouwen school dient het leidingwerk te worden verlegd en/of rechtstreeks van een hoofdaansluiting te worden voorzien. Het is dan ook aan te bevelen om tijdens de nieuwbouw het speellokaal gelijk te verduurzamen. Het heeft dan de voorkeur om het aan te passen naar gasloos met lage temperatuurverwarming via vloer- en wandverwarming met radiatoren. Verdere verduurzaming is mogelijk door na-isolatie van het dak, gevel en/of de vloer, toepassen van ledverlichting
www.icsadviseurs.nl
15/38
en/of het aanbrengen van zonnepanelen. Los van deze upgrade staat het verbeteren van de akoestiek in het lokaal dat kan worden bereikt door het plaatsen van akoestische panelen aan het plafond en/of aan de wanden. Financieel: Gezien het bouwjaar van het speellokaal is het in functioneel en technisch opzicht en ook financieel nog niet afgeschreven. Het speellokaal is in eigendom van de gemeente Heerde en heeft per 1 januari 2022 een boekwaarde van € 87.000,-. Bij behoud van het speellokaal hoeft de boekwaarde niet ineens te worden afgeboekt en te worden opgenomen in de algehele projectkosten. Met de sloop van de school en behoud van het speellokaal wordt de gemeenschappelijke muur gesloopt. Hierop dient over een lengte van ca. 12 m de gevel te worden aangeheeld en dient het speellokaal te worden voorzien van een eigen entree. De bouwkostenraming voor de renovatie van het bestaande speellokaal komt uit op € 369.000,- incl. BTW (prijspeil 1 maart 2022) en voorziet in de volgende werkzaamheden: aanhelen van de gevel, plaatsen van een entree, aanbrengen van mechanische ventilatie en thermische isolatie. Met de genoemde aanpassingen en op basis van het genomen indicatieve kengetal wordt het speellokaal aangepast naar BENG.
Het bedrag is fors en kent nog een aantal onzekerheden, mede vanwege de vraag of aansluitingen voor gas, water en licht dienen te worden aangebracht, of te worden verlegd. Door deze hoge investering voor het bestaande speellokaal zijn de verschillen in investeringskosten tussen de varianten met sloop van het bestaande speellokaal en behoud van het bestaande speellokaal marginaal. Ter vergelijk bedragen de investeringskosten voor de school inclusief kinderopvang en nieuw speellokaal € 4.010.000,- en met behoud van het bestaande speellokaal € 4.000.000,- (bedragen zijn incl. BTW). Het financiële vergelijk van de varianten met het al dan niet behouden van het bestaande speellokaal is in hoofdstuk 4 verder uitgewerkt en weergegeven. Naast dat het speellokaal wordt gebruikt voor bewegingsonderwijs voor de kleutergroepen van de school, wordt het door de gemeente Heerde verhuurd aan derden. De opbrengsten uit verhuur zijn volgens de gemeente echter minimaal. Als alternatief kan door de huurders worden uitgeweken naar de multifunctionele accommodatie (MFA) De Hof van Cramer dat op een afstand van ca. 700 meter van de school is gelegen. Het voordeel voor de gemeente is dat beheer en exploitatie van het speellokaal op deze locatie vervolgens door de gemeente kan komen te vervallen. In algemene zin is de conclusie: -
Behoud is functioneel suboptimaal: Vanuit onderwijs heeft sloop/nieuwbouw de voorkeur; In het bestaande speellokaal is een aanzienlijke aanpassing nodig voor aanhelen van de gevel, verleggen van leidingen en aansluitingen en verduurzaming; De bouwkosten van de benodigde aanpassingen aan het bestaande speellokaal zijn fors en onzeker en wegen niet op tegen de kosten van nieuwbouw; Inpassing van de nieuw te bouwen school op het perceel wordt beperkt door de aanwezigheid van het bestaande speellokaal; Bij behoud van het bestaande speellokaal hoeft de boekwaarde à € 87.000,-niet te worden afgeboekt.
3.3.3 Groen Rondom en op het perceel staan een aantal bomen, waarvan enkele in omvang en hoogte vrij groot en beeldbepalend zijn. In een contact met de verantwoordelijke ambtenaar voor groen zijn de bomen op het perceel besproken. Voor zover bekend zijn er geen bomen op het terrein met een historische of monumentale waarde. Geen van de bomen is opgenomen in de lijst van ‘beschermde bomen gemeente Heerde’. Geadviseerd wordt om voorafgaand aan de ontwerpfase van het project een Boom Effect Rapportage (BER) uit te laten voeren. De BER geeft inzicht in de kwaliteit en de behoudenswaardigheid van de bomen. Met deze informatie kunnen de bomen vroegtijdig in het ontwerpproces van ruimtelijke ontwikkelingsplannen worden ingepast. Een Boom Effect Analyse (BEA) wordt vervolgens uitgevoerd als een (concept-) plan bekend is en toetst de (nieuwbouw)plannen aan de (te behouden) bomen. Hierbij wordt inzichtelijk gemaakt of deze bomen ook daadwerkelijk behouden kunnen blijven en welke (aanvullende) maatregelen genomen moeten worden om de te behouden bomen te beschermen.
www.icsadviseurs.nl
16/38
▪
Wij adviseren om, in de fase waarin het Programma van Eisen (PvE) wordt opgesteld, dat een BER moet worden opgesteld en het uitgangspunt is om voor zover mogelijk alle bomen te behouden.
3.3.4 Conclusie inpassing programma op locatie Een en ander samenvattend is de conclusie dat de in paragraaf 3.1 omschreven ruimtebehoefte voor het nieuw te bouwen IKC op de huidige locatie van de Ds. van Maasschool passend kan worden ingepast. De nieuwbouw kan worden gerealiseerd binnen het bouwvlak in een één laags gebouw, waardoor het plan binnen het vigerende bestemmingsplan kan worden gerealiseerd. Het huidige speellokaal is op de helft van zijn technische levensduur en het heeft de voorkeur bij behoud van het speellokaal het gelijk te verduurzamen. In de huidige opzet en locatie beperkt het speellokaal de mogelijkheden voor een goede inpassing en samenhang met een nieuw schoolgebouw. Gezien het marginale verschil in investering tussen de variant met behoud van het speellokaal en de variant met sloop van het speellokaal en de kwalitatieve beperkingen bij behoud van het bestaande speellokaal heeft het de voorkeur om te kiezen voor het eveneens slopen van het speellokaal en een nieuw speellokaal integraal op te nemen in de nieuwbouw van de school. Vooralsnog worden geen knelpunten verwacht ten aanzien van de inpassing van de nieuwbouw op het perceel en het behoud van de aanwezige bomen op en rondom het perceel. Bij het aanwijzen van een locatie voor de 5 parkeerplaatsen dient rekening te worden gehouden met de aanwezige bomen.
Ook voor de inpassing van de plekken voor de Kiss & Ride-strook in het openbaar gebied moet rekening worden gehouden met de bestaande groenstructuur. Ten aanzien van het parkeren en de verkeersbewegingen rondom de locatie aan de Flessenbergerweg moet het in de volgende fase uit te voeren verkeersonderzoek uitwijzen of er als gevolg van de nieuwbouw knelpunten zijn te verwachten en hoe deze kunnen worden opgelost.
3.4 Tijdelijke huisvesting tijdens sloop en nieuwbouw Gedurende de periode van sloop van de Ds. van Maasschool en nieuwbouw van IKC De Lichtbron worden de leerlingen gehuisvest in het schoolgebouw van De Goede Herder. Het schoolgebouw van De Goede Herder is 873 m² BVO groot en heeft 6 lokalen. Het schoolbestuur heeft de wens geuit de beschikking te hebben over minimaal 9 lokalen om het beoogde aantal groepen van de fusieschool te kunnen huisvesten. Met bijplaatsing van 3 noodlokalen als tijdelijke onderwijshuisvesting (TOH) kan in de vraag naar tijdelijke huisvesting worden voorzien voor de in totaal 175 leerlingen (jaar 2022) van beide scholen en de kinderopvang. In deze businesscase is voor de TOH als uitgangspunt genomen dat deze wordt samengesteld uit verplaatsbare en schakelbare units van elk 18 m² (6 x 3 m). Een noodlokaal met een oppervlakte van 54 m² wordt zodoende samengesteld uit 3 units. Voor het aantal kinderen dat in de TOH onderwijs krijgt en de leerkrachten moet rekening worden gehouden met benodigde verkeersruimte en totaal 5 toiletten (4 voor het onderwijs en 1 voor de leerkrachten). Aangenomen wordt dat twee units met daarin toiletten voor de leerlingen en de leerkrachten en twee units voor verkeersruimte volstaat. Totaal zijn er dan 13 units voor de TOH nodig dat resulteert in een oppervlakte van 234 m².
Samengevat is de behoefte aan aantal lokalen, toiletten en verkeersruimte en daarvoor benodigde units weergegeven in tabel 6. De investeringskosten voor de TOH zijn opgenomen in hoofdstuk 4 en gebaseerd op de 13 benodigde units. Tijdelijke onderwijshuisvesting Aantal noodlokalen onderwijs 3 lokalen Verkeersruimte Toiletten Totaal Tabel 6 Behoefte tijdelijke huisvesting
www.icsadviseurs.nl
Aantal units á 18 m² 9
Oppervlakte in m² 162
2 2 13
36 36 234
17/38
Het heeft de voorkeur van de projectgroep en de stuurgroep om de TOH voor zover en zoveel mogelijk bij De Goede Herder te plaatsen. Op afbeelding 1 is links het kadastrale perceel van De Goede Herder in blauw zichtbaar, het perceel heeft een oppervlak van 3.495 m². Het perceel is omgeven door openbaar gebied en particuliere gronden. Rechts is op de afbeelding het bouwvlak zichtbaar. Het laat zien dat in het bouwvlak, zonder dat daarvoor gebruik zou worden gemaakt van het speelplein, geen ruimte is voor het plaatsen van de TOH.
Figuur 3 Kadastraal perceel en bouwvlak De Goede Herder Indien mogelijk en afhankelijk van het verkrijgen van de daartoe benodigde vergunningen en/of ontheffing, kan ervoor worden gekozen om de TOH ten noorden van het schoolgebouw of elders buiten het bouwvlak te plaatsen. Bij de plaatsing van TOH dient er rekening te worden gehouden met de ligging van de school en omliggende bebouwing. Indien de TOH bij het schoolgebouw wordt geplaatst dan zal dit mogelijk met een kraan over omliggende woningen en/of over het schoolgebouw gehesen moeten worden. Plaatsing aan de noordkant valt net buiten de perceelsgrens en in het openbaar gebied en kan uitsluitend wanneer groen op de hoek van het perceel wordt verwijderd en de fietsenstalling wordt gesloopt. Ook het plaatsen aan de west- en zuidkant valt deels buiten de perceelsgrens en in het openbaar gebied en gaat ten koste van het aanwezige groen. In alle gevallen dient rekening te worden gehouden met het egaliseren van de grond en aanleggen van draagkrachtige verharding en het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Wanneer uit nader onderzoek blijkt dat het redelijkerwijs niet mogelijk is op deze locatie TOH bij te plaatsen, is het alternatief TOH bij te plaatsen bij De Parel en een deel van de leerlingen daar te huisvesten.
Het huisvesten van extra leerlingen op de locatie heeft meer verkeersbewegingen tot gevolg, De Goede Herder heeft geen parkeerplaatsen op eigen terrein, waardoor extra parkeerbehoefte in de directe omgeving moet worden opgevangen. In de directe omgeving zijn in het openbaar gebied parkeerplaatsen aanwezig. Er is geen Kiss & Ride-strook bij de school aanwezig. De schooldirecteur heeft aangegeven de huidige verkeerssituatie rondom De Goede Herder als zeer beperkt te ervaren. Kinderen die lopend of met de fiets komen, gebruiken hetzelfde pad dat voor de school ligt. Auto’s kunnen maar door één smalle aanrijweg richting een parkeerplaats. Draaien en keren is erg ongemakkelijk en levert soms opstoppingen. Voor plaatsing van de TOH hoeft de parkeercapaciteit bij de school in principe niet te worden uitgebreid. In overleg tussen gemeente, school en omwonenden zal naar een passende oplossing moeten worden gezocht. Binnen de scope van deze businesscase is geen nader locatieonderzoek verricht.
www.icsadviseurs.nl
18/38
▪
▪
Gezien de ligging van de school ten opzichte van omliggende bebouwing adviseren wij om een verkeersonderzoek uit te voeren naar de huidige en te verwachten verkeersstromen en parkeerbehoefte, waarbij knelpunten in beeld worden gebracht. Uit het onderzoek moet blijken of er voldoende parkeergelegenheid is, of gerealiseerd kan worden in de nabije of wijdere omgeving voor het halen en brengen van de kinderen en voor het parkeren door medewerkers van de school. Gezien de onzekerheden of de tijdelijke huisvesting bij De Goede Herder is bij te plaatsen, is ons advies om inpassing op locatie en alternatieven nader te onderzoeken en een offerte op te vragen waardoor de locatie specifieke kosten voor plaatsing, verwijdering en bijkomende kosten inzichtelijk worden.
3.5 Kwaliteit over te dragen schoolgebouwen Ds. van Maasschool Om plaats te maken voor het nieuwe schoolgebouw voor IKC De Lichtbron, moet het schoolgebouw van de Ds. van Maasschool worden gesloopt. Het schoolbestuur heeft aangegeven dat vooruitlopend op de sloop/nieuwbouwplannen voor de fusieschool, zoals opgenomen in het IHP, geen groot onderhoud meer wordt uitgevoerd en alleen noodzakelijke reparaties worden verricht. De gemeente en het schoolbestuur spreken met elkaar af dat het schoolgebouw niet in minimaal conditieniveau 3 volgens NEN 2767 hoeft te worden overgedragen. Conditieniveau 3 staat voor ‘een redelijke conditie, het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen’. Het schoolbestuur is zich ervan bewust dat zij de verantwoordelijkheid heeft voor de eventuele gevolgen van het uitstellen van noodzakelijk onderhoud (waar het bijvoorbeeld gevaar oplevert voor de gebruikers van de school of de omgeving) tot aan het moment van overdracht van het gebouw aan de gemeente, dan wel sloop van het gebouw als onderdeel van de bouwopgave. De gemeente kan voor de gevolgen daarvan niet aansprakelijk worden gesteld.
De Goede Herder Ook voor dit schoolgebouw heeft het schoolbestuur aangegeven dat, vooruitlopend op de sloop/nieuwbouwplannen voor de fusieschool, zoals opgenomen in het IHP, geen groot onderhoud meer wordt uitgevoerd en alleen noodzakelijke reparaties worden verricht. Na oplevering van het nieuwe schoolgebouw en ingebruikname door IKC De Lichtbron, draagt het schoolbestuur het schoolgebouw van De Goede Herder over aan de gemeente. Vervolgens wordt het schoolgebouw gebruikt als tijdelijke huisvesting voor de Jan Ligthartschool wanneer haar schoolgebouw een levensduurverlengende renovatie ondergaat. Dit betekent dat het hoogst noodzakelijke onderhoud moet worden uitgevoerd zodat het schoolgebouw van De Goede Herder bij overdracht door het schoolbestuur aan de gemeente minimaal aan conditie 3, zijnde redelijke conditie volgens NEN 2767, voldoet.
www.icsadviseurs.nl
19/38
4. Financiën In dit hoofdstuk wordt inzichtelijk gemaakt wat de investeringskosten zijn van de te realiseren huisvesting voor de twee scenario’s: met behoud van het speellokaal en met sloop/nieuwbouw van speellokaal. Er wordt onderbouwd welke financiële bijdrage van het schoolbestuur aan de investering mag worden verlangd. Ten behoeve van de tijdelijke huisvesting worden de kosten inzichtelijk gemaakt en als laatst wordt ingegaan op de vraag hoe de investering voor de ruimte voor de kinderopvang wordt gedekt.
4.1 Uitgangspunten Bij het bepalen van de investeringskosten zijn financiële uitgangspunten gehanteerd. Deze uitgangspunten zijn opgenomen in bijlage 2. De gehele investeringskostenraming is opgenomen in bijlage 3.
4.2 Investeringskosten In deze paragraaf zijn de investeringskosten opgenomen voor de twee scenario’s zoals omschreven in de vorige hoofdstukken. Op basis van NEN 2699 is een kostenraming gemaakt om de investeringskosten van de vervangende nieuwbouw te bepalen. Zoals eerder aangegeven bedraagt de opgave voor nieuwbouw van de school met een speellokaal 1.053 m² BVO (scenario 1) en bedraagt de opgave bij behoud van het bestaande speellokaal 944 m² BVO en de verbouw/renovatie van het bestaande speellokaal van 154 m2 BVO (scenario 2), beide inclusief 100 m² BVO voor kinderopvang. Als oppervlakte voor een nieuw te bouwen speellokaal is hier gerekend met een oppervlakte van 84 m² NVO6, 109 m² BVO. In bijlage 3 is een samenvatting van de investeringskostenramingen voor beide scenario’s opgenomen. Onderstaand zijn de investeringskosten weergegeven voor scenario 1: sloop/nieuwbouw van het speellokaal en scenario 2: behoud bestaande speellokaal. De investeringskosten zijn geraamd per peildatum 1 maart 2022 en de prijsindexeringen tot start bouw (Q4-2023) en tijdens de bouw (oplevering Q4-2024) zijn in de ramingen meegerekend. Er wordt in de investeringskostenramingen geen rekening gehouden met de boekwaarden van het schoolgebouw van de Ds. van Maasschool en het bestaande speellokaal. Deze worden in paragraaf 4.6 toegelicht.
De toeslag voor ENG wordt in de investeringskostenramingen van beide scenario’s buiten beschouwing gelaten. De meerkosten voor de bouw van een energieneutraal schoolgebouw komen als eigen bijdrage voor rekening van het schoolbestuur. De eigen bijdrage van het schoolbestuur is uitgewerkt in paragraaf 4.7.
4.2.1 Investeringskosten scenario 1 In tabel 7 worden de investeringskosten getoond voor het schoolgebouw en de kinderopvang. De investeringskosten van het onderwijsgedeelte worden geraamd op € 3.615.000,-. De bijkomende investeringskosten voor het bouwdeel van de kinderopvang worden geraamd op € 395.000,-. De kosten van het onderwijsgedeelte en de kinderopvang worden apart van elkaar getoond, zodat over de kosten van het gedeelte waar de kinderopvang in wordt gehuisvest, een huurprijs kan worden berekend. Gemeente Heerde sluit een huurovereenkomst tegen een nader te bepalen huur. In de businesscase is als voorbeeld met een kostprijsdekkende huur gerekend en nader uitgewerkt in paragraaf 4.8.
6 NVO is de netto vloeroppervlakte van een gebouw of ruimte, gemeten op vloerniveau en tussen de bouwmuren
www.icsadviseurs.nl
20/38
Investeringskostenraming
Locatie te Wapenveld Aantal m2 bvo Aantal leerlingen/ kinderen Huurperiode A. B. C. D.
E. F. G. F.
Scenario 1: Kinderopvang
nieuwbouw/ sloop speellokaal
nieuwbouw/ sloop speellokaal
Flessenbergerweg 39
Flessenbergerweg 39 953 149
100 onbekend niet van toepassing
niet van toepassing
Grondkosten Bouwkosten - toeslag ENG Losse inrichtingskosten Directiekosten en Bijkomende kosten Prijsstijging** - tot start bouw Prijsstijging** - tijdens de bouw Onvoorzien Belastingen Financieringskosten Totaal investeringskosten exclusief btw 21% , afgerond Belastingen Totaal investeringskosten inclusief btw 21% , afgerond
€ €
Totaal investeringskosten per m2 bvo inclusief btw 21% , afgerond Totaal investeringskosten inclusief btw 21% , afgerond
Scenario 1: Onderwijs
€ €
€ € € € € € € €
183.014 1.988.472 exclusief 433.998 195.411 53.440 142.717 3.000.000
€ € € € € € € €
19.760 216.139 exclusief 47.786 21.276 5.809 15.538 330.000
€
3.615.000
€
395.000
€
3.800
€
3.950
€ 3.615.000
€ 395.000
Tabel 7 Investeringskostenraming scenario 1 (zie ook bijlage xx)
4.2.2 Investeringskosten scenario 2 In tabel 8 zijn de investeringskosten opgenomen voor scenario 2, waarbij het bestaande speellokaal behouden blijft. De nieuwbouwopgave voor dit scenario wordt verminderd met 109 m² BVO, de oppervlakte van een nieuw te bouwen speellokaal, ten opzichte van scenario 1. De bouwopgave bedraagt inclusief kinderopvang 944 m² BVO. De investeringskosten voor scenario 2 worden € 10.000,- lager geraamd dan voor scenario 1. De lagere bouwkosten voor het schoolgebouw zonder nieuw speellokaal worden tenietgedaan door de kosten die nodig zijn voor renovatie van het bestaande speellokaal. Inclusief BTW worden de bouwkosten voor renovatie van het speellokaal geraamd op € 369.000,-. De investeringskosten voor de kinderopvang zijn hetzelfde als bij scenario 1, het programma is hetzelfde.
www.icsadviseurs.nl
21/38
Investeringskostenraming
Locatie te Wapenveld Aantal m2 bvo Aantal leerlingen/ kinderen Huurperiode A. B. C. D.
E. F. G. F.
Scenario 2: Onderwijs
Scenario 2: Kinderopvang
behoud speellokaal
behoud speellokaal
Flessenbergerweg 39
Flessenbergerweg 39 953 149
100 onbekend niet van toepassing
niet van toepassing
Grondkosten Bouwkosten - toeslag ENG Losse inrichtingskosten Directiekosten en Bijkomende kosten Prijsstijging** - tot start bouw Prijsstijging** - tijdens de bouw Onvoorzien Belastingen Financieringskosten Totaal investeringskosten exclusief btw 21% , afgerond Belastingen Totaal investeringskosten inclusief btw 21% , afgerond
€ €
Totaal investeringskosten per m2 bvo inclusief btw 21% , afgerond Totaal investeringskosten inclusief btw 21% , afgerond
€ €
€ € € € € € € €
179.530 1.985.122 exclusief 433.303 194.847 53.350 142.308 2.990.000
€ € € € € € € €
20.308 216.139 exclusief 47.786 21.317 5.809 15.568 330.000
€
3.605.000
€
395.000
€
3.800
€
3.950
€ 3.605.000
€ 395.000
Tabel 8 Investeringskostenraming scenario 2 (zie ook bijlage xx)
4.2.3 Resumé investeringskosten De investeringskostenramingen van beide scenario’s zijn in tabel 9 samengevat. Zichtbaar is dat de investeringskosten voor beide scenario’s nagenoeg gelijk zijn aan elkaar.
Investeringskosten
Totaal inclusief btw
Scenario 1: nieuwbouw - onderwijs
€
3.615.000
Scenario 1: nieuwbouw - kinderopv ang
€
395.000
€
4.010.000
Scenario 2: met behoud speellokaal - onderwijs
€
3.605.000
Scenario 2: met behoud speellokaal - kinderopv ang
€
395.000
€
4.000.000
Tabel 9 Resumé investeringskosten beide scenario's
4.3 Toeslag ENG Vorengaande kostenramingen zijn opgesteld o.b.v. Bijna Energie Neutraal (BENG). In het IHP voor de gemeente Heerde is opgenomen dat schoolbesturen de ambitie hebben die hoger ligt dan BENG, namelijk ‘ENG’ ofwel energieneutraal of ‘NOM’(‘nul-op-de-meter’). Schoolbesturen zijn in principe bereid, binnen de
www.icsadviseurs.nl
22/38
mogelijkheden die de onderwijswetgeving hierin biedt, bij te dragen in de nieuwbouwinvestering om deze extra ambitie te realiseren en maken hierin per project een afweging. Het is per situatie verschillend welke maatregelen noodzakelijk zijn om de ambitie nul-op-de-meter te realiseren. De extra investering verdient zich doorgaans binnen afzienbare tijd terug door lagere energielasten. Ook zijn er alternatieve financieringsvormen mogelijk voor investeringen in duurzame energiebronnen. Voor Energie Neutraal (ENG) wordt een toeslag aangehouden op basis van indicatieve kengetallen van € 165,-/m² BVO inclusief BTW (prijspeil einde werk). Dit resulteert voor beide scenario’s in de volgende investeringen:
Scenario 1: toeslag ENG incl. btw Scenario 1: nieuwbouw - onderwijs Scenario 1: nieuwbouw - kinderopv ang
m² bvo BC toeslag ENG 953 € 165 € 100 € 165 €
Totaal incl. btw 157.245 16.500
€
173.745
Totaal inclusief btw** Scenario 2: toeslag ENG incl. btw
m² bvo BC
toeslag ENG
Totaal incl. btw
Scenario 2: met behoud speellokaal - onderwijs*
799 €
165 €
131.835
Scenario 2: met behoud speellokaal - kinderopv ang
100 €
165 €
16.500
€
148.335
Totaal inclusief btw** Bestaand speellokaal: toeslag ENG incl. btw Scenario 2: bestaand speellokaal
m² bvo BC
toeslag ENG
154 €
Totaal inclusief btw**
Totaal incl. btw
165 €
25.410
€
25.410
*exclusief bestaand speellokaal **investeringskosten exclusief grondkosten (sloop, asbestsaneringen financiering)
Tabel 10 Investeringskosten ENG De extra investering bij scenario 1 voor een energieneutraal schoolgebouw bedraagt ca. € 174.000,- inclusief BTW. Bij scenario 2 is de toeslag voor ENG lager omdat de toeslag voor het bestaande speellokaal hier niet in is meegerekend. Eerder is in subparagraaf 3.3.2 beschreven dat op basis van de bouwkostenraming voor renovatie van het bestaande speellokaal het speellokaal wordt aangepast naar BENG, of BENG benaderd. Om tijdens de renovatie gelijk aanpassing naar ENG te realiseren, dient rekening te worden gehouden met een toeslag van ca. € 25.500,-De investeringskosten zijn afhankelijk van het gekozen energieconcept. Het realiseren van duurzaamheidsambitie ENG brengt exploitatievoordelen met zich mee. In de vervolgfase kunnen deze voordelen inzichtelijk gemaakt worden aan de hand van het gekozen energieconcept. De toeslag is geraamd per peildatum 1 maart 2022 waarin de prijsindexeringen tot start bouw (Q4-2023) en tijdens de bouw (oplevering Q4-2024) zijn meegerekend.
4.4 Kosten tijdelijke huisvesting In paragraaf 3.4 is de ruimtebehoefte voor de tijdelijke huisvesting bepaald. Vervolgens zijn in deze paragraaf de kosten voor de tijdelijke huisvesting uitgewerkt op basis van de 13 benodigde units, elk met een oppervlakte van 18 m². Op basis van NEN 2699 is een kostenraming gemaakt om de kosten van de tijdelijke huisvesting te bepalen. Deze kosten bedragen € 350.000,- voor de duur van twee jaar. In tabel 11, is een samenvatting van de kostenraming opgenomen. Er is gerekend met een huurperiode van twee jaar, de tijd die nodig is voorafgaand aan de sloop van het gebouw van de Ds. van Maasschool, tot en met de oplevering van het nieuwe schoolgebouw van IKC De Lichtbron. In de kostenraming is rekening gehouden met het transport en plaatsing van de units. Omdat nog niet duidelijk is waar de tijdelijke huisvesting precies