Raadsvoorstel Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-KennemerlandIJmond Heemstede 2026.pdf

Raadsbesluit Raadsvergadering: 17 december 2025

Zaaknummer Team Portefeuillehouder Openbaarheid

: 1340943 : Ruimtelijk Beleid Heemstede : A.M.C.E. Stam : Actief openbaar

Onderwerp Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026

Kernboodschap Op 1 januari 2026 loopt de vigerende Huisvestingsverordening van Heemstede af. Vanuit het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting wordt het hebben van een Huisvestingsverordening een wettelijke verplichting. De raad stelt een nieuwe verordening vast, ook om hierop te anticiperen. Het is ook wenselijk om de negatieve effecten van schaarste zoveel mogelijk te beperken. In de nieuwe Huisvestingsverordening zijn de regels rondom woonruimteverdeling en woningvoorraadbeheer gewijzigd als gevolg van veranderende wet- en regelgeving en nieuwe maatschappelijke behoeften. Hierbij is intensief samengewerkt met de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (ZK/IJ), geparticipeerd met stakeholders en inwoners van Heemstede en hebben de Gedeputeerde Staten van de provincie NoordHolland een advies gegeven.

Besluit B&W 1. De raad voor te stellen de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 vast te stellen. 2. Het voorstel voor te leggen aan de commissie Ruimte om advies te geven aan de raad.

Besluit raad De raad van de gemeente Heemstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 4 november 2025

pagina 1 van 8

Besluit: De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 vast te stellen. De raad voornoemd,

de griffier,

de voorzitter,

K. Millenaar

F. Binnendijk

pagina 2 van 8

Wettelijke grondslag Juridisch en beleidskader • • • •

Huisvestingswet 2014; Woningwet; Wetsvoorstel Wet Versterking regie Volkshuisvesting; Algemene wet bestuursrecht.

Bevoegdheid • • •

Op grond van artikel 147 van de Gemeentewet is de gemeenteraad bevoegd een verordening vast te stellen. Op grond van artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 is de gemeenteraad bevoegd een Huisvestingsverordening vast te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en met betrekking tot wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. Op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en onder b, van de Gemeentewet is het college bevoegd om beslissingen van de raad voor te bereiden.

Bestuurlijke achtergrond Op 27 maart 2025 heeft de raad de Uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordening ZK/IJ vastgesteld. Hierin is een viertal uitgangspunten vanuit de gewijzigde Huisvestingswet 2014 (hierna: de Wet) al vastgelegd. Op 3 juni 2025 heeft het college een Raadsinformatiebericht gestuurd, waarin de verdere wijzigingen in de verordening zijn uitgelegd. Naast de vier uitgangspunten is nu ook de gehele verordening geactualiseerd (bijlage 1) en zijn er Nadere regels rondom Woonurgentie opgesteld. De voorliggende verordening is daarmee vrijwel identiek voor de gehele regio ZK/IJ. Dit maakt de verordening duidelijk en werkbaar voor woningzoekenden en stakeholders en creëert een gelijk speelveld over de gehele regio. We houden daarom de regels rondom woonruimteverdeling (bijlage 1, hoofdstuk 2 ‘De verdeling van woonruimte’) grotendeels gelijk aan de regiogemeenten. De regels rondom wijzigingen in de woningvoorraad (bijlage 1, hoofdstuk 3 ‘Woonruimtevoorraadbeheer’) passen wij gedeeltelijk aan ten opzichte van de regio. Op 2 september heeft het college besloten om de concept Huisvestingsverordening en Nadere regels ter inzage te leggen, als onderdeel van een uniforme voorbereidingsprocedure in de regio. Er zijn in Heemstede geen zienswijzen ingediend.

Bij dit besluit zijn de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland om advies gevraagd (bijlage 3) en is een oude beleidsregel over het splitsen van woningen ingetrokken. Per 1 januari 2026 treedt de nieuwe Huisvestingsverordening in werking. De Nadere regels woonurgentie stelt het college vast, nadat de raad de Huisvestingsverordening heeft vastgesteld. De Nadere regels treden ook, voor zover nodig met terugwerkende kracht, op 1 januari 2026 in werking.

pagina 3 van 8

Motivering Iedere gemeente stelt zijn eigen Huisvestingsverordening vast. Gezien wij één woningmarktregio met één woonruimteverdeelsysteem (Woonservice) zijn in ZK/IJ, is de Huisvestingsverordening zoveel mogelijk regionaal afgestemd. Deze regionale afstemming is een wettelijke eis en tevens een wens van alle regiogemeenten. Hoofdstuk 2 van de verordening is grotendeels identiek in de hele regio. De IJmond heeft alleen geen regels voor woonwagenstandplaatsen in de verordening opgenomen. In hoofdstuk 3 nemen verschillende gemeenten verschillende zaken op. Heemstede actualiseert de regels rondom kadastraal splitsen. Deze sluiten hiermee beter aan op de huidige realiteit en geven meer ruimte om, daar waar het noodzakelijk is, te sturen als de leefbaarheid onder druk staat. Na het vaststellen van de Huisvestingsverordening dient er in een aantal aparte besluiten nog het een en ander geregeld te worden. Zo stelt het college in een apart besluit de volgende zaken vast: • de Nadere regels urgentie; • pilot voorrangsregeling voor brandweervrijwilligers; • Wettelijke urgentiecategorie uitstappende sekswerkers; • Na het vaststellen van de verordening dient het college het traject voor vergunningverlening van betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen te regelen in samenspraak met de regiogemeenten. Hierover wordt de raad apart geïnformeerd.

Inzageperiode concept Huisvestingsverordening De concept Huisvestingsverordening heeft voor de periode 4 september – 16 oktober 2025 ter inzage gelegen voor eenieder die een zienswijze wilde geven. Het college heeft de conceptverordening gepubliceerd in het Gemeenteblad, een pagina ingericht op de website, een artikel gepubliceerd in de Heemsteeder en een fysieke kopie van de conceptverordening in de publiekshal van het raadhuis gelegd. In de zes weken dat de conceptverordening ter inzage heeft gelegen zijn er geen zienswijzen in Heemstede ingediend. In sommige regiogemeenten zijn wel zienswijzen ingediend. Deze hebben echter niet geleidt tot een aanpassing van de conceptverordening op regionaal niveau. De conceptverordening van Heemstede is daarom niet gewijzigd als gevolg van de inspraakperiode. Het advies van de Gedeputeerde Staten Op 4 september 2025 heeft het college een brief gestuurd aan de Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland met een adviesverzoek. De provincie krijgt, vanuit de aanstaande wet Versterking regie Volkshuisvesting, een bevoegdheid om gemeenten een advies te geven over de nieuwe Huisvestingsverordening. Van dit advies kan alleen gemotiveerd worden afgeweken. In bijlage 3 is het advies bijgevoegd. De provincie heeft de gemeente Heemstede (en de regio ZK/IJ) een positief advies gegeven op de voorliggende verordening.

Waarom wij de toewijzingsregels voor woonwagenstandplaatsen wijzigen De nieuwe regels voor het toewijzen van woonwagenstandplaatsen zijn in een participatiebijeenkomst besproken met de woonwagenbewoners in Heemstede. Er is unaniem ingestemd met het voorstel om de regels te wijzigen. Daarmee zijn de regels in de nieuwe verordening gelijk aan de regels in de rest van Zuid-Kennemerland.

Waarom wij geen regels rondom toeristische verhuur invoeren

pagina 4 van 8

Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheidseconomie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt. De wet biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op toeristische verhuur van woonruimte door een registratieplicht, nachtcriterium of meldingsplicht. Om de toeristische verhuur van woonruimte als instrument in te kunnen zetten, moeten nut en noodzaak van de maatregel worden aangetoond. Er is aantoonbaar schaarste aan woning in Heemstede. Het onderzoek van RIGO toont echter te weinig negatieve effecten van die schaarste als gevolg van toeristische verhuur aan om hiervoor regels op te nemen in de verordening. Heemstede heeft, zeker ten opzichte van gemeenten als Haarlem en Zandvoort, relatief weinig toeristische verhuringen. Er is ook weinig gemelde overlast van toeristische accommodaties binnen de gemeente. Hierdoor is het nut en de noodzaak van regels rondom toeristische verhuur niet hard te maken. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor toeristische verhuur wordt ook al een nachtencriterium afgegeven waardoor regels voor toeristische verhuur deels al zijn ingevoerd. Om eventuele verdere regels rondom toeristische verhuur te kunnen handhaven is op dit moment een registratiesysteem nodig.

De aanschaf, implementatie en gebruik van een dergelijk systeem vraagt middelen en capaciteit die er op dit moment niet zijn. Op 29 april 2024 is de Europese verordening datadeelplicht kortetermijnverhuur gepubliceerd. Op grond van deze Europese verordening wordt de Wet en Besluit toeristische verhuur van woningen op 20 mei 2026 – tegelijk met de inwerkingtreding van de Europese verordening - gewijzigd. Met die wijziging worden online verhuurplatforms als Airbnb verplicht om een registratienummer af te geven aan verhuurders. Online platforms moeten maandelijks verplicht data delen met het ministerie van VRO. Deze data geven inzicht in hoeveel nachten een adres is verhuurd en hoeveel gasten er verblijven. Gemeenten ontvangen datasets van de verhuuractiviteiten en registratienummers, zodat er gehandhaafd kan worden. Hiermee vervalt de noodzaak voor een apart registratiesysteem en daarmee ook de noodzaak voor regels in de Huisvestingsverordening. Waarom wij geen Opkoopbescherming invoeren De Opkoopbescherming voorkomt het ‘in gebruik geven’ van door de gemeenteraad aangewezen woningen binnen een bepaald gebied zonder vergunning. Woningen boven de betaalbaarheidsgrens vallen hier niet onder. Deze woningen kunnen nog wel opgekocht, mogelijk gesplitst en verhuurd worden.

In de Woonvisie heeft de raad vastgesteld dat er onderzocht wordt of er in Heemstede een Opkoopbescherming ingevoerd kan worden. De regels voorkomen de verhuur van een woning in de eerste vier jaar na aankoop, maar niet het kopen zelf. Primair is het de bedoeling van de wetgever om starters een kans te bieden op de woningmarkt zonder dat zij beconcurreerd worden door investeerders. Investeerders kopen woningen tegen een hoge prijs op en verhuren deze tegen hoge prijzen. Haarlem, Zandvoort en Bloemendaal hebben de Opkoopbescherming in 2022 ingevoerd. Er is een kadasteronderzoek (bijlage 4) uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er in Heemstede niet of nauwelijks meer sprake is van het opkopen van woningen door investeerders. Er is ook een duidelijke dalende trend te zien, zeer waarschijnlijk als gevolg van gewijzigde belastingregels en de invoering van de Wet betaalbare huur. Er is daarom op dit moment te weinig onderbouwing om het invoeren van een Opkoopbescherming te rechtvaardigen. Daarmee wordt dit beleidsinstrument geen onderdeel van de nieuwe Huisvestingsverordening in Heemstede. Het nut en de noodzaak van het invoeren van een Opkoopbescherming wordt doorlopend onderzocht en onderbouwd. Hierdoor kan het instrument, als daar een noodzaak voor is, in de toekomst mogelijk wel worden ingevoerd. pagina 5 van 8

Argumenten 1. De Huisvestingsverordening wordt een wettelijke verplichting en verdeelt schaarse woonruimte zo eerlijk mogelijk. Het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvesting, dat waarschijnlijk op 1 juni 2026 in werking treedt, verplicht gemeenten om een Huisvestingsverordening vast te stellen. Tegelijkertijd willen alle regiogemeenten ook een Huisvestingsverordening blijven gebruiken. Het is daarmee zowel een eis als een keuze. Woonruimte is ontegenzeggelijk schaars in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond. Of het nu sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen betreft. Schaarste zien wij ook bij alle woningtypes en in alle wijken in de gemeenten. De vraag is altijd aanzienlijk groter dan het aanbod. Het effect zien wij in prijsstijgingen en lange wachtlijsten, maar ook groepen die moeilijk aan passende woonruimte kunnen komen. Zonder sturing is passend wonen naar inkomen en huishoudensamenstelling niet voor iedereen (snel) realiseerbaar. Ook komen starters op de huur- en koopmarkt moeilijk aan bod, krijgen bijzondere doelgroepen geen woning en moeten urgent woningzoekenden te lang wachten. Een Huisvestingsverordening lost het woningtekort niet op, maar om schaarse woonruimte eerlijk te verdelen is een huisvestingsverordening wel noodzakelijk. 2. De Huisvestingsverordening creëert een gelijk speelveld voor woningzoekenden.

Door de regels in hoofdstuk 2 van de verordening is het speelveld voor woningzoekenden in de hele regio nu gelijk. Dezelfde regels in de hele regio maken het zoeken en vinden van een woning voor woningzoekenden eenvoudiger. Ook neemt hiermee de regeldruk voor woningcorporaties af, omdat zij niet meer verschillende regels in verschillende gemeenten hoeven te hanteren. Tegelijkertijd is er de mogelijkheid om onze eigen inwoners bij nieuwbouw voorrang te geven. Ook kunnen woningzoekenden met een vitaal beroep nu sneller aan een woning komen. Hiervoor start Heemstede een pilot met voorrang voor brandweervrijwilligers. Voor betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen komt er een vergunningplicht, waardoor gemeenten op het gehele betaalbare segment kunnen sturen als zij dat willen. 3. De regels voor woonruimtevoorraadbeheer zijn doeltreffender en rechtvaardiger. We breiden de regels rondom kadastraal splitsen uit. Een afsplitsing van een niet-woonfunctie, bijvoorbeeld een winkelpand van een woning, kan vanaf nu zonder een vergunning. Dit vermindert het aantal vergunningen dat verleend moet worden en verlaagt de regeldruk voor de gemeente. Daarnaast wordt er nu getoetst aan het Besluit bouwwerken en leefomgeving en mogen vergunningen niet meer in strijd zijn met het omgevingsplan.

Als laatste kan het college nu besluiten een vergunning niet te verlenen als er een onevenredige toename van de parkeerdruk in de openbare ruimte ontstaat.

Kanttekeningen, risico’s en beheersmaatregelen 1. Eventuele andere toekomstige wijzigingen aan de Huisvestingsverordening zijn niet regionaal afgestemd. De voorliggende verordening is onderbouwd, regionaal afgestemd en voorzien van een positief advies van de Gedeputeerde Staten van de provincie. Als de raad besluit de verordening op andere onderdelen te wijzigen dient er weer een onderbouwing voor de wijzigingen te komen. Daarnaast wijkt de Heemsteedse verordening dan af van de rest van de regio, wat het onduidelijk maakt voor woningzoekenden en meer regeldruk geeft voor stakeholders zoals woningcorporaties. 2. Er is onzekerheid op beleidswijzigingen vanuit het Rijk. pagina 6 van 8

Het is nog niet helemaal duidelijk wanneer de Wet Versterking regie Volkshuisvesting definitief in werking treedt. Het is ook onduidelijk of de voorrang voor statushouders op een sociale huurwoning geschrapt wordt. Beide ontwikkelingen hebben betrekking op de Huisvestingsverordening en kunnen leiden tot een wijziging van de voorliggende verordening.

Duurzaamheid N.v.t.

Financiën Er zijn geen financiële consequenties verbonden aan het nemen van dit besluit. De kosten die hiervoor worden gemaakt, worden gedekt binnen het bestaande begrote budget, er is geen aanvullend budget nodig.

Samenwerking en communicatie De Huisvestingsverordening is het product van intensieve regionale samenwerking binnen de regio ZK/IJ. De ambtelijke werkgroep heeft de verordening gezamenlijk geschreven. Er is gezamenlijk kadasteronderzoek gedaan om het nut en de noodzaak voor een Opkoopbescherming aan te tonen. Daarnaast is er gezamenlijk geparticipeerd met stakeholders uit de regio en onderzoek gedaan naar de effecten van schaarste op de woningmarkt. De gemeente Heemstede heeft met haar woonwagenbewoners geparticipeerd over de toewijzingsregels voor woonwagenstandplaatsen. De bewoners hebben unaniem ingestemd met gelijke regels met de gemeenten in Zuid-Kennemerland. De nieuwe regels zijn eerlijker en rechtvaardiger omdat ze meer inspraak geven aan de woonwagenbewoners en spijtoptanten nu een kans krijgen om terug te keren naar een woonwagenlocatie als de gelegenheid zich voordoet. De conceptverordening heeft zes weken ter inzage gelegen voor eenieder die een zienswijze wilde indienen. Dit ter inzage leggen was overigens niet wettelijk verplicht, maar dit is regionaal met de andere gemeenten besloten. Er zijn in Heemstede geen zienswijze binnengekomen. Het advies van de Gedeputeerde Staten op de conceptverordening is positief. De nieuwe Huisvestingsverordening wordt bekendgemaakt in het Gemeenteblad.

Na de inwerkingtreding is de Huisvestingsverordening raadpleegbaar op www.overheid.nl onder lokale regelingen. Ook wordt in huis-aan-huis-blad De Heemsteder een aankondiging geplaatst. De Huisvestingsverordening is ook te vinden op onze website: www.heemstede.nl/bekendmakingen.

Planning/uitvoering Na het vaststellen van de Huisvestingsverordening door de gemeenteraad van Heemstede treedt de nieuwe verordening op 1 januari 2026 in werking. Na de inwerkingtreding neemt het college nog een aantal besluiten die aansluiten op de nieuwe verordening. Dit zijn: de Nadere regels rondom Woonurgentie, de pilot voorrangsregeling brandweervrijwilligers Heemstede, tijdelijke urgentiecategorie ‘Wonen Eerst’, een besluit over de invoering van het vergunningstelsel voor betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen en een besluit over het opnemen van uitstappende sekswerkers als wettelijk verplichte urgentiecategorie. pagina 7 van 8

Vanaf 2026 werken wij aan het opstellen van het Omgevingsplan en het Volkshuisvestingsprogramma. De regels die nu nog in de Huisvestingsverordening staan dienen onder de Omgevingswet uiteindelijk over te gaan in het Omgevingsplan, uiterlijk in 2031. Het Volkshuisvestingsprogramma, een verplichting onder de wet Versterking regie Volkshuisvesting, is een gedetailleerdere uitwerking van waar, wanneer en voor wie gebouwd dient te worden. Hiermee is het Volkshuisvestingsprogramma de opvolger van de Woonvisie en de Woonzorgvisie (momenteel onderdeel van het Beleidsplan Maatschappelijke Ondersteuning). Fase & Besluitvorming

Dec ‘25

Vaststellen Huisvestingsverordening Inwerkingtreding Huisvestingverordening Inwerkingtreding Nadere regels woonurgentie (voor zover nodig met terugwerkende kracht) Voorrangsregeling brandweervrijwilligers Tijdelijke urgentie ‘Wonen Eerst’ Uitvoer vergunningen middenhuur en betaalbare koopwoningen Urgentieregeling uitstappende sekswerkers

17 dec

Jan ‘26

Feb

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

1 jan 1 jan

6 jan 6 jan

Bijlage(n) 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 Toelichting Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 Advies Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland Onderzoek invoeren Opkoopbescherming Heemstede RIGO Onderbouwing schaarste en nut en noodzaak sturing in Heemstede Gespreksverslag participatiebijeenkomst Huisvestingsverordening ZuidKennemerland/IJmond 7. Gespreksverslag met woonwagenbewoners Huisvestingsverordening – 2 juni 2025

pagina 8 van 8

Dec