Raadsvoorstel ontwerp ontwikkelvisie plangebied Manpad (openbaar).pdf

Raadsbesluit Raadsvergadering: 17 december 2025

Zaaknummer Team Portefeuillehouder Openbaarheid

: 1343239 : Ruimtelijk Beleid Heemstede : A.M.C.E. Stam : Actief openbaar

Onderwerp Ontwerp-Ontwikkelvisie gebied Manpad + ontwerp-Beeldkwaliteitsplan gebied Manpad

Kernboodschap De gebiedsontwikkeling van het plangebied Manpad komt in een nieuwe fase. Het voormalige bollengebied wordt getransformeerd tot een waardevol groen woongebied, waarin wonen, natuur en erfgoed op zorgvuldige wijze samenkomen. Het woningbouwprogramma in het plangebied Manpad bestaat uit 149 woningen, waarvan 30% sociale huur en 36% betaalbare koop. Het plan voldoet aan de kaders die door de raad zijn vastgesteld. Na een participatieproces is een ontwerp-ontwikkelvisie tot stand gekomen. Meer natuur vormt het uitgangspunt bij de inrichting van het gebied. Er komt 5,5 hectare aaneengesloten natuur en in totaal wordt 9,5 hectare groen aangelegd met diverse habitattypen. Het Beeldkwaliteitsplan legt de ruimtelijke identiteit van het gebied vast: één samenhangend geheel met een herkenbare uitstraling, waarin de gebouwen een duidelijke familie vormen. Zo ontstaat een nieuw coherent landschappelijk woongebied met drie woonclusters die ontsloten worden vanaf de Herenweg.

Besluit B&W 1. Kennis te nemen van het ontwerp van de Ontwikkelvisie plangebied Manpad (versie oktober 2025); 2. Kennis te nemen van het concept Beeldkwaliteitsplan plangebied Manpad (versie 16 oktober 2025); 3. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op te leggen op de paragraaf Financiën van dit collegebesluit. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b en onder f van de Wet open overheid in verband met de economische en of financiële belangen van de gemeente en de bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens; 4. De gemeenteraad voor te stellen in te stemmen met het ontwerp van de Ontwikkelvisie plangebied Manpad (versie oktober 2025) en dit ontwerp vrij te geven voor inspraak; 5. Het ontwerp van de Ontwikkelvisie plangebied Manpad (versie oktober 2025) voor te leggen aan de commissie Ruimte om advies te geven aan de raad. pagina 1 van 19

Besluit raad De raad van de gemeente Heemstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 november 2025,

Besluit: In te stemmen met het ontwerp van de Ontwikkelvisie plangebied Manpad (versie oktober 2025) en dit ontwerp vrij te geven voor inspraak;

De raad voornoemd,

de griffier,

de voorzitter,

K. Millenaar

F. Binnendijk

pagina 2 van 19

Wettelijke grondslag Juridisch en beleidskader • • • • • • • •

Marsroute ‘Natuurpark Manpad met woningen te gast’ (collegebesluit 24 januari 2023) Participatieplan ‘Park Manpad met woningen te gast’ (raadsbesluit 23 maart 2023) Omgevingswet (1 januari 2024) Woonprogramma plangebied Manpad (raadsbesluit 25 april 2024) Participatiebeleid Heemstede ‘Beleid Versterken Lokale Democratie’ (gemeenteraad 23 november 2023) Woonvisie 2023 – 2027 ‘Samen werken aan wonen’ (gemeenteraad 8 juni 2023) Herijking planning gebiedsontwikkeling gebied Manpad (30 januari 2025) Omgevingsvisie Heemstede (30 oktober 2025)

Bevoegdheid Doel van de ontwikkelvisie voor het plangebied Manpad is het bepalen van de toekomstige inrichting van het gebied. De ontwikkelaar heeft een initiatief ontwikkeld op het plangebied en de gemeente heeft in deze fase van de ontwikkeling een toetsende verantwoordelijkheid. Dit wordt planologisch mogelijk gemaakt door het wijzigen van het omgevingsplan door de gemeenteraad. De gemeenteraad is hiertoe bevoegd indien de wijziging van het omgevingsplan leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding leggen we geheimhouding op de paragraaf Financiën van dit raadsbesluit. De geheimhouding wordt opgelegd op grond van artikel 5.1 lid 2 onder b en onder f van de Wet open overheid in verband met de economische en of financiële belangen van de gemeente en de bescherming van concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens.

Bestuurlijke achtergrond • • •

• •

De Woonvisie (gemeenteraad 8 juni 2023) bepaalt dat bij nieuwbouw 30% sociale huur, 36% middenhuur / betaalbare koop wordt gebouwd. Marsroute ‘Natuurpark Manpad met woningen te gast’ (college 24 januari 2023). Stap 4 van deze route betreft het opstellen van een participatieplan. Participatieplan ‘Natuurpark Manpad met woningen te gast’ (gemeenteraad 23 maart 2023). Gezien de complexiteit van het project, het belang van het project voor de gemeente en de verschillende belangen die gewogen en geborgd moeten worden, is het participatieplan voor het plangebied opgesteld door de gemeente, in samenwerking met de ontwikkelaar Parck Manpad. De uitvoering van het participatieplan is een gedeelde verantwoordelijkheid van ontwikkelaar en gemeente. Het participatieplan noemt kaders waarbinnen participatie mogelijk is. Woonprogramma plangebied Manpad (gemeenteraad 25 april 2024) met 149 woningen (30% sociale huur, 36% betaalbare koop). Motie 5,5 ha aaneengesloten groen (gemeenteraad 25 april 2024). pagina 3 van 19

• •

Herijking van de planning (gemeenteraad 30 januari 2025) van de gebiedsontwikkeling plangebied Manpad vastgesteld. Omgevingsvisie (gemeenteraad 30 oktober 2025) waarin het Manpadslaangebied is aangewezen als ontwikkellocatie.

Motivering Na 25 jaar komt de ontwikkeling van het plangebied Manpad in een volgende fase Dit voormalige bollengebied (24 hectare) aan de westzijde van Heemstede komt eind vorige eeuw voor ongeveer de helft (± 12 hectare) in eigendom van een ontwikkelaar. Deze ontwikkelaar ontwikkelt een initiatief omdat de aangekochte agrarische grond met 20.000 m2 kassen erop als zodanig geen toekomst meer heeft en wil het gebied ontwikkelen tot een woongebied. Verschillende plannen voor dit gebied zijn in de 25 jaar aan de gemeenteraad voorgelegd. De gemeenteraad heeft recente jaren verschillende besluiten genomen en kaders meegegeven. Zie het bijgevoegde chronologisch overzicht. In maart 2025 laat de ontwikkelaar aan de gemeente Heemstede weten dat ze hebben besloten om het eigendom en de ontwikkeling van het project over te dragen aan een andere ontwikkelaar. Deze nieuwe ontwikkelaar heeft de huidige rechten en afspraken tussen de gemeente en de vorige ontwikkelaar overgenomen. De gronden zijn op 27 juni 2025 aan de nieuwe ontwikkelaar geleverd tegen de eerder gecalculeerde waarde. De raad is hierover met een raadsinformatiebrief geïnformeerd. Het college is content met de invulling van het plan waar woningen voor doelgroepen inclusief sociale woningen en betaalbare woningen en het toevoegen van natuur onderdeel van zijn.

Woningbouwopgave op Manpad sluit aan bij de ambitie en visie van de gemeente De gemeente heeft in de woonvisie 2023 – 2027 opgenomen dat extra woningen volgens bouwen voor doelgroepen voor Heemstede noodzakelijk zijn. Op het gebied van Manpad kan een deel van deze maatschappelijke opgaven gerealiseerd worden. Deze woningen mogen volgens de raad niet ten koste gaan van het open en groene karakter van het gebied. Woningbouw mag alleen plaatsvinden op het terrein van de ontwikkelaar als deze financieel bijdraagt in het groen aan te leggen gebied. Om via de doelgroepen bepalingen tot een haalbare financiële ontwikkeling te komen wordt het aantal woningen doorgerekend en op 25 april 2024 door de gemeenteraad vastgesteld op 149, waarvan 30% sociale huur (44) en 36% betaalbare koop (54). Woningbouwcorporatie Elan Wonen is van begin af aan bij de ontwikkeling betrokken. De corporatie heeft gemeente eerder schriftelijk laten weten kansen te zien om bij te dragen aan een gedifferentieerde inclusieve wijk met sociale huurwoningen. Elan Wonen hoopt op medewerking vanuit de gemeente aan de planvorming. Voor de volledigheid is het goed te vermelden dat ontwikkelaar te allen tijde verantwoordelijk blijft om de sociale woningen te bouwen en te verkopen of te exploiteren zoals wordt vastgelegd in de concept anterieure overeenkomst.

Het plan voldoet aan de door de raad gestelde kaders In het in 2023 door de gemeenteraad vastgestelde participatieplan zijn kaders opgenomen. Het plan geeft kaders aan waarbinnen ruimte aanwezig is om met uitgebreide participatie invulling te geven aan het project. De nu voorliggende ontwikkelvisie is getoetst aan deze kaders. Geconcludeerd wordt dat voldaan wordt aan alle kaders. De vastgestelde kaders zijn: • alleen gronden in eigendom van de ontwikkelaar en provincie Noord-Holland worden ontwikkeld, • maximaal te bebouwen grondoppervlak (verspreid over het gebied) blijft onder 20.000 m2; dit is het totale oppervlak van de huidige kassendaken,

pagina 4 van 19

• • • • • • • • • • •

het (cultuurhistorische) karakter, de doorkijk (scheg) naar het achterland en de waarden van het gebied en de Manpadslaan blijven behouden, de volkstuinen blijven op hun huidige plek, er wordt een natuurpark gecreëerd met een maximaal oppervlakte en dat een (groene) verbinding met het Groenendaalse Bos vormt, de bollenschuur Manpadslaan 12a wordt gesloopt en herbouwd, er wordt gebouwd voor verschillende doelgroepen (de Woonvisie is hiervoor een kader), er wordt voldaan aan de opgestelde participatie, woningen zijn te gast in het groen, bouwen conform convenant Toekomstbestendig Bouwen, klimaatadaptief, de toegang tot de bebouwing komt via de Herenweg, de gemeente en ontwikkelaar bepalen aantal en soort woningen en infrastructurele voorzieningen op basis financiële noodzaak hiervoor.

Na het uitgebreide participatieproces ligt er een breed gedragen ontwikkelvisie Doel van de gevoerde participatie is het tijdig en volledig informeren en betrekken van belanghebbenden én het ophalen van ideeën, wensen en zorgen. Op deze manier kregen we zicht op zaken waar aandacht voor moet zijn bij de verdere uitwerking van het gebied Manpad. De gemeente heeft hiervoor een participatieplan opgesteld dat op 23 maart 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het traject, de inbreng van divers groepen stakeholders en het resultaat van de participatie staan uitgebreid omschreven in ‘Volume 2’ van de ontwikkelvisie voor het plangebied Manpad. De initiatiefnemer van het project voerden in overleg met de gemeente Heemstede het participatietraject uit. Het traject bestond uit • Enkele druk bezochte brede publieke bijeenkomsten, waar de stand van zaken werd gemeld, een mogelijke invulling van het projectgebied werd getoond en reacties van de aanwezigen werd opgehaald. • Er is een kerngroep geformeerd bestaand uit omwonenden, bedrijven, Elan Wonen, Volkstuinvereniging Groenendaal, Landschap Noord-Holland en de Historische Vereniging Heemstede Bennebroek. Deze afgevaardigden hebben tijdens diverse intensieve werksessies met medewerkers van/namens de ontwikkelaar en de gemeente Heemstede, belangrijke input geleverd voor de vorming van het plan.

• Er heeft afstemming plaatsgevonden met bij het gebied betrokken instanties, zoals waterleidingbedrijven PWN en Waternet over de door het gebied lopende leidingen. Ook is gesproken met de provincie Noord-Holland, het Hoogheemraadschap Rijnland en de Veiligheidsregio Zuid Kennemerland. • Op uitnodiging van de raadscommissie Ruimte is er een bijeenkomst geweest voor raadsleden en stakeholders. De initiatiefnemers presenteerden de stand van zaken aan raadsleden en stakeholders. Daarnaast haalden ze bij de raadsleden feedback op het proces en de plannen op. • Er is een gesprek geweest met diverse natuur- en milieuorganisaties, belangenorganisatie en het bij dit plan betrokken ecologisch bureau. Deze gesprekken gingen over de voorgestelde groene inrichting en ecologische maatregelen. pagina 5 van 19

Door het participatieproces zijn waardevolle inzichten verkregen die rechtstreeks hebben bijgedragen aan de verdere planvorming. Op basis van de inbreng van bewoners en belanghebbenden is gekozen voor een aangepaste opzet met minder appartementen en lagere bebouwing. De locatie van de appartementengebouwen van vier bouwlagen hoog (parkeerlaag ingepast in een groen talud + 3 woonlagen) is beperkt tot een tweetal plekken in het gebied waar breed draagvlak voor bestaat. Daarnaast zijn diverse ideeën voor de inrichting van de openbare ruimte meegenomen, met bijzondere aandacht voor zichtlijnen, verkeersontsluiting, leidingenstroken en de balans tussen woningbouw en natuurwaarden. De voorkeuren ten aanzien van materialen, kleuren en architectuurstijlen vormen de basis voor het Beeldkwaliteitsplan, woningen te gast in de natuur dat door een stedenbouwkundige voor de gemeente is opgesteld.

De besluiten die nu voorliggen Er is besloten een (ontwerp) ontwikkelvisie voor het plangebied Manpad aan de gemeenteraad voor te leggen. Deze bestaat uit een vlekkenplan en een landschaps- en stedenbouwkundig plan. De ontwikkelaar heeft de ontwikkelvisie opgesteld met input wat uit de participatie is voorgesteld. Gelijktijdig wordt met een separaat collegevoorstel een anterieure overeenkomst voor advies voorgelegd aan de raadscommissie Ruimte. Het raadsbesluit “Herijking planning gebiedsontwikkeling gebied Manpad” vermeldt dat indien mogelijk, ook het ontwerp Wijziging Omgevingsplan voor besluitvorming zou worden voorgelegd. Momenteel worden lopende onderzoeken (waaronder een jaarrond vleermuizenonderzoek) afgerond en wordt het ontwerp Wijziging Omgevingsplan door initiatiefnemer naar verwachting in november aan de gemeente toegezonden. Na bespreking hiervan, naar verwachting in de commissie Ruimte in januari 2026, zal dit document vervolgens - tegelijk met de ontwerp-ontwikkelvisie - ter inzage worden gelegd. Om hierna gezamenlijk ter vaststelling aan de gemeenteraad te worden aangeboden. Hieronder gaan we in op de ontwerp-Ontwikkelvisie voor het gebied Manpad.

Ontwerp Ontwikkelvisie Op 13 oktober 2025 diende de ontwikkelaar de ontwerp Ontwikkelvisie bij de gemeente in. Deze ontwikkelvisie bestaat uit een drietal documenten. 1. Achtergronden: Dit volume geeft een overzicht van de achtergronden van de ontwikkelvisie. Het dient als naslagwerk en bevat onder andere de gebruikte beleidskaders, een analyse van het gebied en de cultuurhistorische basis. Dit ondersteunt de keuze die in het ontwerpproces worden gemaakt. 2. Participatie: Dit onderdeel geeft een overzicht van een intensief participatieproces dat de basis vormt voor het ruimtelijke plan voor plangebied Manpad. 3. Het Plan: Dit deel bevat een Vlekkenplan en een Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan. Hierin wordt het ruimtelijk plan volledig uitgelegd. Het vormt de onderbouwing van het plan voor het plangebied Manpad. Deze documenten/volumes zijn bijgevoegd als bijlagen.

pagina 6 van 19

Het plangebied Manpad Het plan voor de eigendommen van de ontwikkelaar in het plangebied Manpad is tot stand gekomen in drie stappen: het planconcept, het vlekkenplan en het landschaps- en stedenbouwkundig plan. Deze worden hieronder beschreven. Het planconcept is het resultaat van een gebiedsanalyse en participatieproces Het planconcept voor plangebied Manpad is gebaseerd op de uitgebreide gebiedsanalyse die terug te vinden is in ‘Volume 1 Achtergronden’ van de ontwikkelvisie. Hierin staan: • Bestaand beleid (nationaal, regionaal, lokaal, motie gemeenteraad 5,5 hectare aaneengesloten natuur), • Landschapsanalyse (cultuurhistorie, bodem, natuur, water, ruimtelijk) • Technische onderzoeken (stikstof/Aerius, grondboringen, ecologische potentie, kabels en leidingen, archeologie, verkeer, geluid) • Woningbouwprogramma (aantal, woningtypologieën), • Kaders participatieplan. Het resultaat van de participatie heeft een belangrijke rol gespeeld. Tijdens het participatietraject zijn de mogelijkheden, bedenkingen, knelpunten en kansen van het plan uitvoerig getest. Een beschrijving hiervan vindt u in ‘Volume 2 Participatie’.

De hoofdlijn van het planconcept bestaat uit 5 ruimtelijke elementen: • Open middengebied, • Water, • Opgaand groen, • Weides, • Wonen. De overkoepelende visie voor het gebied is het creëren van een nieuw leeflandschap met waardevol groen en water, toegevoegde ecologische waarde en een prettig woonmilieu. Het vlekkenplan als brug tussen ruimtelijk plan en ruimtelijke procedures De vlekkenplankaart is de kern van de Ontwikkelvisie. Deze is tot stand gekomen op basis van een uitgebreide landschapsanalyse, middels een modellenstudie en via een intensief participatietraject. Het resultaat van dit traject (gebaseerd op een meer concreter plan voor het plangebied Manpad) is vertaald naar de meer abstracte vlekkenplankaart. De kaart laat zowel het Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) zien, als de hoofdlijn uit het planconcept.

pagina 7 van 19

Voor de ruimtelijke planprocedures (wijziging omgevingsplan) is de vlekkenkaart de leidende kaart. Aan de hand hiervan worden de beslissingen genomen in de ruimtelijke ordeningsprocedure. Het landschaps- en stedenbouwkundig plan is een uitwerking van het Vlekkenplan voor het plangebied Manpad. Het toont hoe het vlekkenplan concreet kan worden gemaakt. Het landschaps- en stedenbouwkundigplan toont de ontwikkeling van plangebied Manpad zoals deze tot stand is gekomen in nauw overleg met de deelnemers van de participatie. Het gebied wordt ontwikkeld tot een groen leeflandschap met waardevolle natuur, veel water en een prettig woonmilieu.

Het open middengebied vormt de hoofdlijn van de inrichting van het gebied. Met dit open middengebied wordt de samenhang in de strandvlakte hersteld, krijgt de Leidsevaart haar positie in het midden van die strandvlakte weer terug en ontstaat een lang zicht tussen de oude duinen van Groenendaal en de nieuwe duinen bij Leyduin. Hierdoor ontstaan globaal drie deelgebieden, waarin opgaande beplanting en water het groen-blauw raamwerk vormen voor de diverse woonclusters. Dit raamwerk draagt bij aan het creëren van nieuwe gebiedskwaliteit. Het water is in een aantal aaneengesloten en doorstromende lussen verbonden met de Leidsevaart. De rijkdom aan water en groen in de wijk is goed beleefbaar via halfverharde voetpaden die langs en door het open middengebied voeren, en via kleinere lusjes door het groen in en rond de woonclusters. Binnen deze structuur van water, groen en openbare toegankelijkheid is ruimte voor wonen. De woonclusters bestaan uit een mix van verschillende woningtypes.

pagina 8 van 19

Een groene ontwikkeling De omvang van het groen De ontwikkeling van het gebied Manpad richt zich vooral op een groene woonomgeving, waarin ecologische kansen optimaal worden benut. Het behalen van 5,5 hectare aaneengesloten groen (overeenkomstig de aangenomen motie van de gemeenteraad van 25 april 2024) vormt een goede basis. Hier zijn echter meer groene kwaliteiten aan toegevoegd waardoor een aantrekkelijk gebied van 9,5 hectare is te maken. In dit gebied kan op een prettige manier gewoond worden én is de 5,5 hectare groen ingebed en worden ecologische verbindingen gevormd met Leidsevaart/Leyduin, Huis te Manpad en Groenendaal.

Er komen verschillende habitattypen Het plan voor gebied Manpad kent enkele habitattypen: • Stinzenbos (± 1,5 ha): dit zorgt niet alleen voor een specifieke biotoop, maar vormt vooral een omgeving die mooi past bij het Huis te Manpad en de Manpadslaan. Het biedt ook een mooie context voor het wonen en spelen. • Kruidenrijk grasland en vochtig hooiland (± 7,0 ha): met name het vochtig hooiland is belangrijk voor de link met de Leidsevaart, maar ook met de gebieden van Landschap Noord-Holland aan de westzijde van de Leidsevaart, die op vergelijkbare manier zijn ingericht. Dit gebied heeft zowel ecologische als cultuurhistorische betekenis, door de oude samenhang tussen de oosten westzijde van de Leidsevaart te herstellen. • Natuurvriendelijke oevers (± 1,5 ha).

pagina 9 van 19

Het gebied kan een rol spelen als stapsteen tussen ecologische verbindingszones Het nieuw ingerichte gebied Manpad heeft 5,5 hectare aaneengesloten natuur. Dit gebied kan een belangrijke schakel zijn om nabijgelegen ecologische verbindingszones met elkaar te verbinden. De Leidsevaart is de verbinding tussen gebied Manpad en deze zones. Door oevers langs de Leidsevaart en binnen het gebied Manpad aan te passen, kunnen we de leefgebieden voor watergebonden soorten verbeteren. Het plan houdt rekening met natte regionale verbindingen en met lokale droge verbindingen richting park Groenendaal en Huis te Manpad. Een geleidelijke overgang (gradiënt) tussen natte en droge gebieden is hierbij wenselijk. Op kleinere schaal kunnen ecologische verbindingen worden verstoord door infrastructuur, duikers of bebouwing. Dit kan worden voorkomen of verminderd door bijvoorbeeld de aanpassing van betonnen oevers langs de Leidsevaart, drooglooproutes in duikers voor amfibieën, verhoogde wegen met faunatunnels en ecologisch verantwoorde aanpassingen bij het kruispunt met de Herenweg. Er worden diverse doelsoorten nagestreefd Voor het plangebied Manpad zijn diersoorten geselecteerd waarvoor het reëel is dat zij zich in het gebied kunnen vestigen of het betreft soorten die al (kunnen) voorkomen en waarvoor permanente vestigingsmogelijkheden of leefgebied kunnen blijven bestaan.

Het zijn ook soorten die een indicatie geven van een gezond ecosysteem. Daarnaast zijn het aansprekende soorten die soms bedreigd of beschermd worden in Nederland of die maar beperkte mogelijkheid hebben om leefgebied te vinden. Het plan kent maatregelen/aanbevelingen om de ecologische betekenis van het gebied te vergroten De basis hiervoor vormen de extern opgestelde rapporten over de ecologische potentie (8 januari 2024) en het rapport met natuurversterkingsadvies (november 2025). Dit laatste rapport bouwt voort op het eerste rapport en neemt de specifieke mogelijkheden binnen het plan en binnen de specifieke pagina 10 van 19

context van het gebied mee. Het gaat hier om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden die het gebied, de context en de ontwikkeling bieden voor ecologie. Zo vergroten we de ecologische waarde van het gebied in de toekomst. Hierbij denken aan spouwopeningen, neststenen, insektenstenen, gevels voorzien van klimhulpen met geschikte soorten (Klimop, Kamperfoelie), insectenhotels, flauwe en vegetatierijke oevers voor het behoud van amfibieën, vissen en insecten. Voor ijsvogel en oeverzwaluw worden gaten in de bestaande betonnen kade van de Leidsevaart geboord. In het water worden ecologisch ingerichte eilanden aangelegd die niet toegankelijk zijn voor mensen of huisdieren.

INRICHTING Bollenschuur Manpadslaan 12a De overeenkomst bepaalt dat de bollenschuur Manpadslaan 12a (gemeentelijk monument) voor rekening en risico van de ontwikkelaar wordt gesloopt en volgens historisch ontwerp herbouwd. Natuur, openbaar groen en historische zichtlijn Centraal in het gebied zal een aaneengesloten groene ruimte worden vorm gegeven als ‘groene zichtlijn’ (scheg) tussen Leyduin en Groenendaal. Hiermee wordt invulling gegeven aan de eis om een aanzienlijk deel van het gebied ecologisch en groen in te richten. De uitwerking en realisering van het openbare groen en de natuur wordt op basis van de afspraken in de concept anterieure overeenkomst getoetst door de gemeente. Het college hecht er waarde aan nieuwe natuur toe te voegen in het plangebied Manpad. Zoals opgenomen in de motie “Minimaal aantal aaneengesloten natuurgebied Manpad” (25 april 2024) wordt in het plangebied Manpad 5,5 hectare natuur ontwikkeld. Hiermee wordt een ecologische verbinding gemaakt met het Groenendaalse Bos zoals is vastgelegd in het Groenbeleidsplan. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de aanleg van de natuur. Na inrichting wordt het gebied overgedragen aan de gemeente Heemstede. Het onderhoud van de natuur komt voor rekening van de gemeente.

Omdat de uitwerking en inrichting van het type natuur nog niet volledig is uitgewerkt in deze planfase, is er een globale kostenberekening gemaakt waarbij is uitgegaan van 0,5 hectare water, 0,5 hectare vochtig bos en 4,5 hectare vochtig hooiland. Zie verder paragraaf Financiën. Sociale cohesie in gebied Manpad Door ontmoetingsplekken in het plangebied Manpad te realiseren wordt de sociale cohesie in de wijk versterkt. Voorbeelden van deze ontmoetingsplekken zijn bankjes en speelplaatsen die passen in de groene omgeving. De gemeente zal het overleg opzoeken met de nieuwe bewoners en organisaties als volkstuinvereniging en natuurverenigingen om samen te werken aan het stimuleren van betrokkenheid bij de directe leefomgeving. Het door bewoners organiseren van activiteiten, zoals gezamenlijke maaltijden of workshops, kan ook helpen bij het opbouwen van contacten tussen bewoners. Een en ander zal in een later stadium worden opgepakt. Woningbouwcorporatie Elan Wonen heeft hierin een initiërende rol, ook om cohesie tussen de sociale huurwoningen en overige woningen te stimuleren. Ook gaan we in gesprek met WIJ Heemstede waar zij mogelijk een rol kunnen spelen.

pagina 11 van 19

Sociale veiligheid Gestreefd wordt naar woningen met het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Dit keurmerk geeft aan dat een woning voldoet aan specifieke eisen op het gebied van inbraakpreventie en sociale veiligheid. Hier denken aan goedgekeurd hang- en sluitwerk, goede buitenverlichting in en zicht op de openbare ruimte en overige voorzieningen die een inbreker ontmoedigen. Dit verhoogt het veiligheidsgevoel in het nieuwe woongebied.

Woningbouw voor doelgroepen in het groen Woningbouwprogramma Op basis van een door initiatiefnemer toegezonden voorstel, heeft de gemeenteraad op 25 april 2024 ingestemd met een woonprogramma voor het plangebied Manpad van 149 woningen. Er wordt voldaan aan de in de Woonvisie bepaalde percentages sociale woningbouw (30% - 44 woningen) en betaalbare koopwoningen (36% - 54 woningen). Hiermee draagt de gemeente zorg voor meer woningen, ook in het betaalbare segment, overeenkomstig de bedoeling van de Woonvisie. Koopstartregeling als instrument woningbouwopgave Om te voorkomen dat de betaalbare woningen in het plangebied Manpad snel worden doorverkocht én deze beschikbaar te maken voor een grotere doelgroep is er het instrument ‘Koopstartregeling’. Omliggende gemeenten gebruiken deze regeling ook. De regeling regelt privaatrechtelijk nagenoeg hetzelfde als beleidsregels voor zelfbewoningsplicht en anti-speculatie beding publiekrechtelijk regelen. Door met Koopstartregeling te werken in plangebied Manpad wordt aangesloten op het uit te werken instrumentarium uit de Woonvisie. Voor de koopstartregeling gaat de ontwikkelaar een regeling aan met de Stichting Opmaat De werking van de Koopstartregeling is tweeledig. Enerzijds zet de ontwikkelaar betaalbare woningen tegen een lagere waarde dan de marktwaarde in de verkoop.

Dat betekent dat de woningen betaalbaar zullen zijn voor een grotere doelgroep. Hiertegenover staat dat er een verrekening van de verleende koperskorting vereist is bij verkoop binnen vijf jaar. De oorspronkelijke koperskorting moet dan worden terugbetaald uit de opgebouwde overwaarde plus een percentage aan de opgebouwde overwaarde. Na vijf jaar vervalt de regeling en is de overwaarde voor de eigenaren. Anderzijds, mocht de woning onder water komen te staan dan is het risico juist voor de ontwikkelaar. Landelijk is bewezen dat starters worden geholpen en dat deze negatieve financiële prikkel speculatie zal tegengaan. Ook blijkt deze regeling goed aan te slaan bij kopers. Bij een dalende huizenmarkt is de restschuld dan kleiner dan zonder koopstartregeling. Rol Stichting Opmaat De gemeente speelt geen actieve rol bij de uitvoering van de koopstartregeling en loopt geen financieel risico. Uitgangspunt is dat met iedere koper van een betaalbare woning (die daarvoor in aanmerking komt) Stichting Opmaat een notariële akte sluit. Hierin wordt de koopstartregeling vastgelegd. Indien de ontwikkelaar besluit de koopstartregeling niet te gebruiken, bevat de anterieure overeenkomst een alternatief afdwingbaar anti-speculatie beding met gelijk effect.

Startersleningen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) Sinds 2013 biedt de gemeente Heemstede woningzoekenden de mogelijkheid om gebruik te maken van een starterslening. Deze regeling is bedoeld om starters op de koopwoningmarkt financieel te ondersteunen bij de aankoop van hun eerste woning. De starterslening heeft in de afgelopen jaren pagina 12 van 19

aantoonbaar bijgedragen aan het ondersteunen van starters (in Heemstede) bij de aankoop van een eerste woning. De regeling sluit goed aan bij de lokale behoefte, maar staat onder druk door stijgende woningprijzen en een uitgeput fondsbudget. Het college werkt toe naar een voorstel voor de raad (2026) om de regeling toekomstbestendig te maken. Hiermee blijft het mogelijk startersleningen ook voor het plangebied Manpad beschikbaar te houden. Huisvestingsverordening/sociale woningbouw De nieuwe urgentieregels uit de Huisvestingsverordening gelden voor heel Heemstede en dus ook voor de sociale huurwoningen in het plangebied Manpad. Hiermee kunnen urgent woningzoekenden sneller geholpen worden aan een betaalbare woning. Doelgroepen voor de sociale woningbouw in plangebied Manpad zijn in eerste instantie woningzoekenden die op basis van hun inkomen, gezinssamenstelling en plek op de wachtlijst in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Dit kunnen dus ‘regulier woningzoekenden’ zijn. Daarbij kan via een urgentieverklaring een urgent woningzoekende (bijv. voor medische redenen, uitstromen uit Beschermd Wonen, stadvernieuwingsurgentie, statushouders etc. etc.) eerder aan de beurt zijn. Woningcorporaties moeten hun bezit passend toewijzen en zullen altijd proberen bijv. eengezinswoningen aan gezinnen toe te wijzen en bijv.

2-kamperappartementen aan alleenstaanden of een 2-persoonshuishouden. Naast urgentie zijn er ook een aantal voorrangsregelingen in de verordening opgenomen, bijvoorbeeld voor ouderen en brandweervrijwilligers. Als er geen urgent woningzoekenden zijn die passen in de vrijgekomen woning, worden de woningen eerst aangeboden aan woningzoekenden die onder een voorrangsregeling vallen. Daarna aan degene die het hoogst op de wachtlijst staat. Origineel woningbouwprogramma In dit voorstel van de ontwikkelaar werd uitgegaan van 96 appartementen in een drietal woongebouwen met 5 woonlagen op een parkeergarage op maaiveldniveau die is ingepast in groene taluds. De overige 53 woningen waren grondgebonden woningen. De gemeenteraad heeft een motie aangenomen voor maximale natuurrealisatie. Op basis van dit besluit is gestart met de participatie. Woningbouw na participatie In het participatietraject is door de deelnemers aangegeven dat zij drie appartementsgebouwen te veel vinden in dit gebied. Ook de hoogte van deze gebouwen werd niet passend gevonden. Uit een uitgebreid proces tussen het stedenbouwkundig bureau VE-R, de participanten en de gemeente is het voorstel gekomen om te kiezen voor twee appartementsgebouwen (i.p.v. drie gebouwen) van vier bouwlagen (i.p.v. 6 bouwlagen). In totaal komen er 74 appartementen i.p.v. 96 appartementen, met ter compensatie 22 meer grondgebonden woningen.

• Appartementengebouw 1 bevat 44 sociale huurappartementen. Het gebouw heeft vier bouwlagen (drie woonlagen op een parkeerlaag die is ingepast in een groen talud). • Appartementengebouw 2 bevat 26 betaalbare en 4 koopappartementen in het vrije segment. Het gebouw heeft vier bouwlagen. Vier woonlagen, waarvan op laag één vier vrije sector appartementen zijn gesitueerd én de parkeerplaatsen/bergingen. Van dit gebouw zijn de bovenste drie woonlagen voor met betaalbare koopappartementen. De hoogte van de appartementsgebouwen is verlaagd van de originele zes bouwlagen naar vier bouwlagen. De onverdiepte parkeerlaag onder de gebouwen wordt uit het zicht gehouden door een groen begroeid talud. Er komen 75 grondgebonden woningen (i.p.v. 53 grondgebonden woningen). Het totaal oppervlakte aan verharding en bebouwing blijft verspreid over het gehele plangebied onder de 20.000 m2. pagina 13 van 19

Samengevat:

Situering van de woningen Het woningbouwprogramma in het plangebied is in het stedenbouwkundig ontwerp ingedeeld in drie deelgebieden. Daarbij is gekozen voor een mix van woningtypes op plekken die het meest recht doen aan het landschappelijk ontwerp en de zichtlijn vanaf het Wandelbos Groenendaal en Herenweg richting buitenplaats Leyduin openhoudt. Zo wordt de historische zichtlijn behouden en heeft iedere woning in gebied Manpad de beleving van de grote groene ruimtes. De woningen krijgen een relatief kleine eigen privé-buitenruimte. Dit levert een unieke manier van wonen op en alle kavels zijn zodanig geplaatst dat bewoners optimaal wonen in een ruim, groen openbaar gebied, en toch privacy hebben. Waar mogelijk, krijgt een woning een eigen aanlegsteiger. Er komen geen openbare aanlegsteigers in het gebied. Ontsluiting en parkeren De woningen worden alle ontsloten vanaf de Herenweg met een weg die de drie woonclusters verbindt. Naast de straat komt een netwerk van half verharde voetpaden. Er komt een wandelbrug om het plangebied Manpad te verbinden met de Rivierenwijk. Zo kunnen bewoners van de Rivierenwijk ook via de Manpadslaan naar buitenplaats Leyduin komen. De verbinding tussen de zuidwestelijke wooncluster en de Manpadslaan dient ook als ontsluiting voor nood- en hulpdiensten. Het plan voldoet aan de gemeentelijke parkeernorm.

Duurzaamheid Binnen het plangebied Manpad speelt duurzaamheid een rol. Duurzaamheid wordt in detail in de vervolgfase uitgewerkt binnen het Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan (VOIP) en in de architectuur van de woningen. Die uitwerking moet gaan voldoen aan het recent vastgestelde Programma Heemstede Duurzaam (2025–2030). Dit betekent dat er circulair gebouwd moet gaan worden, de wegen en de infrastructuur wordt ingericht via het STOMP-principe (Stappen, Trappen (fietsen), Openbaar Vervoer, Mobility as a Service (MaaS) en Particuliere auto) en energietransitie/netbewust bouwen. Een verkenning naar aansluiting van de woningen op een warmtenet is onderdeel van deze uitwerking. In overleg met de initiatiefnemer wordt in het volgende stadium verkend of aansluiten op een Warmtenet mogelijk is en of andere maatwerkregels dan wel maatwerkvoorschriften haalbaar zijn. Deze worden in de vervolgfase worden uitgewerkt en opgenomen in het addendum dat in Q2 2026 wordt opgesteld en ondertekend. pagina 14 van 19

De gemeente heeft het MRA Convenant ‘Toekomstbestendige woningbouw’ ondertekend (niveau brons). Conform de Woonvisie zal het plan aansluiten bij de ambities uit het convenant voor circulair bouwen, energie, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen en duurzame mobiliteit. Als vervolg op deze ontwikkelvisie worden deze thema’s in de volgende fase geconcretiseerd. Daarbij gaat het voor de woningen om materiaalkeuzes, bouwsystematiek, energievoorziening en de herkomst van materialen. De uitgangspunten van de Omgevingsvisie Heemstede 2040 (verwachte vaststelling door gemeenteraad op 6 november 2025) vormen een belangrijk ruimtelijk kader. De visie noemt vier leidende principes op het gebied van klimaatadaptatie en duurzaamheid: • toekomstige ontwikkelingen “water en bodem sturend”; dat wil zeggen dat de natuurlijke kenmerken van water en bodem leidend zijn bij ruimtelijke keuzes, in plaats van dat de mens het systeem aanpast aan de ruimtelijke plannen. • ecologische oplossingen gaan boven puur technische oplossingen; dat wil zeggen ze uitgaan van het herstel en behoud van natuurlijke systemen en principes, wat vaak duurzamer en breder toepasbaar is dan puur technologische oplossingen die gericht zijn op één probleem. Ecologische oplossingen werken met de natuur, bijvoorbeeld door natuurvriendelijke oevers aan te leggen om de waterkwaliteit te verbeteren.

• duurzaamheid, klimaat, energie, veiligheid en leefbaarheid worden integraal benaderd; • bij de afweging tussen behoud van groen of bijvoorbeeld parkeerplaatsen, krijgt behoud van groen de voorkeur. Op structuurniveau legt het huidige plan de basis voor de duurzaamheidsambities. Deze zijn verankerd in uitgangspunten als: • het vasthouden van hemelwater binnen het gebied; • het zo veel mogelijk werken met een gesloten grondbalans; • het minimaliseren van verharding waar mogelijk; • en het verkiezen van groene oplossingen boven constructieve waar dat kan.

Deskundigen adviezen Door initiatiefnemer zijn de plannen voor het gebied voorgelegd en besproken met diverse instanties en adviesbureaus. Doel hiervan is om vast te stellen dat de plannen op voorhand haalbaar zijn. Uiteraard zullen de plannen nog via de formele procedures aan wettelijke adviseurs en beslissende instanties worden voorgelegd.

Het Beeldkwaliteitsplan In opdracht van de gemeente Heemstede heeft een bureau een ‘Beeldkwaliteitsplan voor het plangebied Manpad’ opgesteld. Het doel van het beeldkwaliteitsplan is het beschrijven van de beoogde ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Het geeft de kaders en de toetsingscriteria voor de bouwplanontwikkeling en het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan vormt de basis voor een nieuw ingericht gebied met een rustig leeflandschap met toegevoegde ecologische waarde en landschappelijk woonmilieu. Het gebied wordt omringd door natuur en verbonden met de omliggende buitenplaatsen. Het is een mix tussen wonen, natuur en cultuurhistorie. pagina 15 van 19

In plangebied Manpad vormt het landschap de basis voor een groene woonomgeving, waarin de bebouwing zich terughoudend opstelt. Om dit te borgen zijn drie kernprincipes vastgelegd. Deze geven het plangebied Manpad een eigen identiteit, en zorgen er ook voor dat deze nieuwe woonwijk past bij wat Heemstede bijzonder maakt. De kernprincipes zijn: • Eén gebied, één identiteit, • Eén familie van gebouwen in uitstraling, materiaal en kleur, • Uniek landschappelijk wonen. Een beeldkwaliteitsplan wordt juridisch bindend gemaakt door het op te nemen als welstandsbeleid en te koppelen aan het omgevingsplan voor het gebied Manpad. Het beeldkwaliteitsplan en de ontwerp ontwikkelvisie zijn voor advies voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling (ARO) en Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) van de provincie Noord-Holland. Ook zijn deze voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit Heemstede. De adviescommissies hebben nog geen definitief advies gegeven. Voordat de definitieve Ontwikkelvisie Gebied Manpad voor vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden zal om het definitieve advies gevraagd worden. Eventuele wijzigingen in de ontwikkelvisie naar aanleiding van de komende inspraak worden dan meegenomen in het advies.

Kanttekeningen, risico’s en beheersmaatregelen Grond provincie Ten behoeve van het plan is het nodig dat (een deel van) een perceel in eigendom van de provincie Noord-Holland kan worden gebruikt voor de ontsluiting van de woningen en de groene inrichting van het gebied. De provincie heeft aangegeven (een deel van) het perceel aan de gemeente te willen verkopen. De kosten hiervan verhaalt de gemeente op de ontwikkelaar.

Financiën

pagina 16 van 19

pagina 17 van 19

Planning/uitvoering De planning van het project, zoals opgenomen in de marsroute en participatieplan, is begin 2025 herijkt met als doel om partijen eerder en concreter te bij het project te betrekken en het proces te versnellen. Producten worden parallel opgesteld en voorgelegd aan college en gemeenteraad, in plaats van achter elkaar. De planning is aangepast aan het nieuwe voorgestelde proces. Fase & Besluitvorming Collegebesluit 11 november 2025 • Kennis nemen van OntwerpOntwikkelvisie • Kennisnemen Beeldkwaliteitsplan en sturen naar de raad • Afspraken vaststellen Concept anterieure overeenkomst Behandeling commissie Ruimte • Suggesties en ideeën op OntwerpOntwikkelvisie • Suggesties en ideeën op Concept anterieure overeenkomst Raadsbesluit Ontwerp-Ontwikkelvisie • Ontwerp-Ontwikkelvisie vaststellen • Ontwerp-Ontwikkelvisie, vrijgeven voor inspraak Collegebesluit • Aangaan definitieve anterieure overeenkomst en ondertekening Inspraak Ontwerp Ontwikkelvisie (6 weken) Behandeling commissie Ruimte • Suggesties en ideeën op anterieure overeenkomst (addendum) • Wijziging ontwerp omgevingsplan voor wensen en ideeën Ter inzage leggen definitieve wijziging ontwerp omgevingsplan (6 weken) Collegebesluit • Definitieve Ontwikkelvisie • Vaststellen wijziging Omgevingsplan • Vaststellen Beeldkwaliteitsplan • Ondertekenen anterieure overeenkomst (addendum) Gemeenteraad • Vaststellen

definitieve Ontwikkelvisie • Vaststellen wijziging Omgevingsplan Bezwaar- en Beroepstermijn Omgevingsplan (6 weken)

pagina 18 van 19

Q4 2025

Q1 2026

Q2 2026

Q3 2026

Q4 2026

Bijlage(n) 1. Ontwerp Ontwikkelvisie gebied Manpad a. volume 1 b. volume 2 c. volume 3 2. Beeldkwaliteitsplan gebied Manpad 3. Chronologisch overzicht gebied Manpad

pagina 19 van 19