Leegstandverordening verzoek tot heroverweging standpunt van HBB.pdf

Leegstandsverordening Heemstede 2024

Beste mede raadsleden, Donderdag staat de Leegstandsverordening op de rol. Ik heb deze namens HBB daar een plek gegeven omdat ik van mening ben dat de voorliggende verordening (in deze vorm) contraproductief is. Ik zal proberen dat met een onderstaand betoog proberen duidelijk te maken. Huiseigenaren hebben meerdere maatregelen om de oren gekregen die pijn doen1. Uit onderzoek van de UvA2 blijkt dat beleggers en particulieren, wegens gebrek aan rendement, vertrekken van de markt . In 2023 zijn bijna 12.000 particuliere huurwoning meer verkocht dan gekocht. Door daar, onder dreiging van een bestuurlijke boete, de maatregel van melding van leegstand en gedwongen verhuur aan toe te voegen zal zeker geen stimulans zijn voor het sentiment in de Heemsteedse vastgoedmarkt. Minder huurwoningen kunnen dan het resultaat zijn en dat lijkt mij niet wat het idee is achter dit voorstel. Volgens de VNG gebruiken gemeenten de leegstandsverordening vooral om in gesprek met de eigenaar te komen. Blijkt dat dan vaak tot een oplossing wordt gekomen. Vergaande instrumenten worden zelden of nooit gebruikt.3 Verder stelt de VNG dat leegstand pas problematisch genoemd kan worden na gedegen analyse 4.

Daarbij zijn de volgende vragen essentieel: Waar komt leegstand voor; Is het een gevaar voor de sociale veiligheid; Verloedert daardoor de leefomgeving; Hoe is de financiële economische situatie in het gebied; Is er kwalitatieve leegstand. Tot slot stelt het Ministerie van Binnenlandse Zaken vast dat niet iedere leegstand problematisch is. In de Kern Publicatie Woon5 wordt gesteld dat voor woningen en winkels op A-locaties een zekere frictieleegstand van 2% normaal is. Voor kantoren is, blijkens het ministerie van VROM6, een frictieleegstand van 4%-5% normaal voor een gezonde markt. Het College heeft zelf geen analyse gemaakt van de daadwerkelijke leegstand in Heemstede, men wijst alleen naar de landelijke monitor leegstand van de CBS. Het betreft hier administratieve leegstand, wat betekent dat volgens registratie in het BAG, BRP, ABR, WOZ er mogelijk leegstand plaats vindt. Maar blijkens, een op het CBS gestoelde, motivering van het College had Heemstede is een leegstand van 2% in 2021 en 1% in 2022 vastgesteld. Dus gesteld kan worden dat leegstandsverordeningen landelijk alleen worden gebruikt om met vastgoedeigenaren in gesprek te komen. Dwangmiddelen zelden of nooit worden gebruikt. Door het College geen analyse is uitgevoerd of leegstand in Heemstede daadwerkelijk een probleem is.

De leegstandsmonitor van de CBS voor Heemstede een leegstand noemt van 2% in 2021 en 1% in 2022 wat blijkens het MvBZ als gezond wordt genoemd. Deze leegstandsverordening vastgoedeigenaren nog meer belast en daarmee mogelijk bijdraagt aan het verdere verslechteren van de huurmarkt in Heemstede.

1

Middenhuur-regeling; Opkoopbescherming; Rendementsheffing box 3; Verhogen overdrachtsbelasting; Scherpere rechtspositie voor huurders. 2 https://esb.nu/wp-content/uploads/2024/05/218-221_Korevaar.pdf 3 https://vng.nl/artikelen/raadgever-leegstand 4 https://www.bouwstenen.nl/fileswijkplaats/Leegstandtelijf.pdf 5 https://open.overheid.nl/documenten/ronl-6ba59413e76cef7c060942077d1ab7eb072ed52d/pdf 6 https://www.eib.nl/files/Kantorenleegstand_Probleemanalyse%20en%20oplossingsrichtingen.pdf

HBB is zeker geen voorstander is van onnodige leegstand van vastgoed maar stelt, gelet op bovenstaand betoog, vast dat de door het College voorgestelde Leegstandverordening bureaucratisch is en een oplossing voor een probleem wat er niet is. Maar dat gezegd hebbende is HBB van mening dat, mocht toch onverantwoorde leegstand worden geconstateerd het bestuur nu een instrument mist om daar adequaat op te reageren. HBB meent dat de voorgestelde verordening toch een instrument biedt om dit hiaat te vullen. Ik doel daar mee op, middels bestuurlijke boete, voordracht verplichte verhuur. Mocht na een gesprek blijken dat het bestuur met de vastgoedeigenaar niet tot consensus komt dan is het instrument van “verplichte huur”, zoals beschreven in het voorstel van het College mogelijk een effectief instrument. HBB stelt dat het wel essentieel is om de meldingsplicht en de leegstandslijst achterwege te laten en alleen signaal gestuurd met vastgoedeigenaren in gesprek te gaan. Daarmee heeft het bestuur dus een Leegstandsverordening die vastgoedeigenaren en de gemeentelijke organisatie niet onevenredig belast maar wel een met een instrument om notoire vastgoedeigenaren tot andere gedachten te brengen. Dus van een van beleids- naar een handhavingsinstrument. Van “Zal” naar “Kan”. Gelet op bovenstaand betoog wil ik alle fracties hun standpunt inzake dit vergaderpunt te heroverwegen.

Dus tegen deze verordening te stemmen en het College te vragen met een nieuw voorstel te komen.

Jan Duinker HBB