Document · PDF

GEANONIMISEERD Bijlage 1 Adviesrapport Toekomstscenario’s ambtswoningen ML4.pdf

Commissie Middelen 17 januari 2024, gemeente HeemstedeBij agendapunt: 4: NAZENDING Collegebesluit Vervolg ambtswoning9.331 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Adviesrapport Molenlaan 4 | Heemstede

NL-P2023002498 Colliers Valuations B.V. 5 januari 2024

Samenvatting

Het advies Betrokken object • Adres: Molenlaan 4, 2103 AE Heemstede • Kadastraal: Heemstede B 5489 • Perceelsgrootte: 785 m2 • Gebruiksoppervlak woning (GO): 257 m2 Scenario 1 Om het effect van de verduurzaming op de waarde van Molenlaan 4, Heemstede inzichtelijk te maken, hebben wij een inschatting gemaakt van de leegwaarde in huidige staat, de leegwaarde met het uitgangspunt dat de woning is verduurzaamd tot energielabel A en de leegwaarde met het uitgangspunt dat het een bijna energieneutraal gebouw (BENG) betreft. De leegwaarden (op waardepeildatum) en het verschil tussen de kosten voor verduurzaming en de toename in waarde worden hieronder weergegeven.

Leegwaarde Leegwaarde/m²

Toename waarde Kosten verduurzaming*

Huidige staat € 1.540.000 € 5.992

Energielabel A € 1.670.000 € 6.498

BENG € 1.725.000 € 6.712

Energielabel A € 130.000 € 78.764

BENG € 185.000 Onbekend

Verschil € 51.236 € 185.000 * Conform opgave opdrachtgever, betreft niet de kosten voor het moderniseren van het pand.

Scenario 2 Om inzicht te verschaffen in de mogelijke aankoopkosten voor een nieuwe ambtswoning, is er gekeken naar het beschikbare aanbod van woonhuizen dat voldoet aan de door Gemeente Heemstede gestelde eisen. De selectie bestaat uit 12 woningen, verdeeld over vier oppervlakteklassen. In het geval dat een woning niet voldoet aan de duurzaamheidseis, is er een correctie toegepast. Deze correctie is gebaseerd op een publicatie van de NVM (2023) en betreft het gemiddelde procentuele prijsverschil van een woning, bij een verschil in het energielabel. De afschrijving is bepaald conform Nota Activabeleid 2017 en aanvulling hierop van opdrachtgever d.d. 51-2024. Onroerende zaken bestaande uit grond plus opstal worden in 40 jaar afgeschreven. Dit bedrag is exclusief jaarlijkse kosten zoals OZB, opstalverzekering en onderhoud. Om tot het totaal aan jaarlijkse kosten te komen dient er ook rekening gehouden te worden met € 427,76 per jaar aan beveiligingskosten (conform opdrachtgever). In de tabel hieronder zijn de gemiddelde prijsniveaus van de referentieset (zie ook bijlage) en de jaarlijkse afschrijving weergegeven.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Oppervlakte klasse

Gemiddelde vraagprijs (GVP)

Afschrijving Gemiddelde (jaarlijks) vraagprijs gecorr. (A)

135 m² - 150 m² 151 m² - 175 m² 176 m² - 200 m² 201 m² en groter

€ 728.333 € 921.667 € 951.667 € 1.116.667

€ 18.208 € 23.042 € 23.792 € 27.917

€ 767.663 € 978.803 € 1.000.543 € 1.150.433

Afschrijving Gemiddelde (jaarlijks) vraagprijs gecorr. (A+ en beter) € 19.192 € 784.415 € 24.470 € 1.000.285 € 25.014 € 1.022.697 € 28.761 € 1.175.992

Afschrijving (jaarlijks)

€ 19.610 € 25.007 € 25.567 € 29.400

De leegwaardes die worden beschreven in scenario 1 zijn hoger dan de corresponderende gemiddelde vraagprijzen die worden beschreven in scenario 2. Dit duidt erop dat er, vanuit financieel oogpunt, een positief resultaat gerealiseerd kan worden indien er zou worden overgegaan tot de verkoop van Molenlaan 4 en de aankoop van een alternatieve woning met een kleiner metrage. Dit is een bedrijfseconomische benadering, wij hebben geen inzicht in of kennis van de administratieve verwerking bij de gemeente Heemstede van de verkoop en aankoop zoals hiervoor beschreven. In scenario 1 is bij het bepalen van de leegwaardes geen rekening gehouden met de kosten voor het beveiligen van de ambtswoning. Ook is er geen rekening gehouden met afschrijving. Reden hiervoor is dat dergelijke zaken niet van invloed zijn op een marktwaarde (bepaald op waardepeildatum). Hetzelfde geldt voor de gemiddelde vraagprijzen in scenario 2.

Colliers | Valuation & Advisory ©2021 Colliers Valuations B.V. Dit rapport is uitsluitend bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever zonder schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Inhoudsopgave Samenvatting___________________________________________________________________________________________ 0 1. Algemeen ______________________________________________________________________________________________ 3 1.1. Opdracht ___________________________________________________________________________________________ 3 1.2. Adviseur ___________________________________________________________________________________________ 4 1.3. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten ____________________________________________________ 4 1.4 Beoordeling ________________________________________________________________________________________ 4 2. Vraagstelling ___________________________________________________________________________________________ 7 2.1. Aanleiding__________________________________________________________________________________________ 7 2.2. Plan van aanpak ___________________________________________________________________________________ 8 3. Analyse _________________________________________________________________________________________________ 9 3.1.

Scenario 1 __________________________________________________________________________________________ 9 3.2 Scenario 2 _________________________________________________________________________________________ 10 3.3 Analyse woningtransacties in Heemstede _________________________________________________________ 11 4. Advies _________________________________________________________________________________________________ 15 4.1. Conclusies en advies ______________________________________________________________________________ 15 5. Algemeen toelichtende opmerkingen _________________________________________________________________ 17 Definities ______________________________________________________________________________________________ 20 Toelichting gehanteerde parameters __________________________________________________________________ 21 Afkortingen ____________________________________________________________________________________________ 22 Begrippenlijst _________________________________________________________________________________________ 22 Bronnen _________________________________________________________________________________________________ 23 Bijlagen __________________________________________________________________________________________________ 24

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

1. Algemeen 1.1. Opdracht Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode en plaats

Gemeente Heemstede Monique Ensing Raadhuisplein 1 2101 HA Heemstede

Opdrachtbrief en aanpassingen

Dit advies is uitgevoerd conform de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de opdrachtbrief getekend op 5 december 2023, referentienummer NL2023002525. Het in de opdrachtbrief besproken object en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van het advies zijn gedurende het proces niet aangepast.

Doel advies

Het advies is bedoeld om te worden aangewend ten behoeve van interne doeleinden.

Type advies

Dit rapport is een advies en valt onder de definitie van "specifiek overeengekomen werkzaamheden" van het NRVT. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst als bedoeld in het Reglement Gedragsen Beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Aangezien Colliers in Nederland een RICS Regulated Firm is, zijn de relevante regels van de RICS van toepassing op onze dienstverlening.

Basis van waarde

Marktwaarde (leegwaarde)

Toelichting op de methodiek

Vanwege het type onroerend goed, de feitelijke gebruikssituatie en de feitelijke situatie is voor de comparatieve methode gekozen.

Standaarden en richtlijnen

Het advies is uitgevoerd in een standaard Colliers Valuations B.V. rekenmodel en rapport. Dit is in overeenstemming met de richtlijnen die gelden vanuit IVS, het NRVT en het RICS Red Book.

Opdrachtvoorwaarden

De Algemene Voorwaarden Colliers, behorend bij de ondertekende opdrachtbevestiging, zijn van toepassing en vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport. Voor nadere informatie, zie http://algemenevoorwaarden.colliers.nl.

Conflict of Interest

Colliers Valuations B.V. heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van het advies. Colliers Valuations B.V. heeft geen directe betrokkenheid met de opdrachtgever en/of het object. Colliers Netherlands B.V. is

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

afgelopen drie jaar niet betrokken geweest bij een transactie waarin het object een rol speelde. Algemene toelichtende opmerkingen Onze algemene toelichtende opmerkingen zijn opgenomen in het laatste hoofdstuk van dit rapport. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport.

1.2. Adviseur Naam eerste adviseur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij

Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT RRV 1118617 - RT670133068 NRVT, NVM en RICS

Naam controlerend adviseur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij

S. Adema MSc MSRE RT-GZV RT847905848 NRVT, NVM en LRGD

Naam kandidaat adviseur Registratienummer MeesterGezeltraject Lid van / Aangesloten bij

V.G. Aksoy MSc MG937674012 NRVT

1.3. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten

Uitgangspunten worden gehanteerd wanneer een bepaald gegeven als feit wordt aanvaard, zonder specifiek onderzoek te doen. Een uitgangspunt is verbonden met een beperking van de omvang van onderzoeken of informatieverzameling.

Uitgangspunten object

▪

Bijzondere uitgangspunten

Een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd indien de adviseur uitgaat van omstandigheden die wezenlijk kunnen verschillen van de feitelijke omstandigheden op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum. In dit advies wordt, naast de waarde in de huidige staat, als bijzonder uitgangspunt gehanteerd de waarde na verduurzaming in twee verschillende varianten namelijk label A en BENG.

Zie hoofdstuk 3.

1.4 Beoordeling Adviesdatum/waardepeildatum

15 december 2023

Advies

Dit rapport is een advies en valt onder de definitie van "specifiek overeengekomen werkzaamheden" van het NRVT. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst als bedoeld in het

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Reglement Gedragsen Beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Aangezien Colliers in Nederland een RICS Regulated Firm is, zijn de relevante regels van de RICS van toepassing op onze dienstverlening. Dit advies is gebaseerd op deskresearch en gegevens verkregen van de opdrachtgever. Onzekerheid

Ons advies is onderhevig aan materiele onzekerheid zoals beschreven in VPS3 en VPGA 10 van de RICS taxatiestandaarden. Daarom voorzien wij minder zekerheid – en is er meer voorzichtigheid geboden – bij gebruik van onze waardering dan normaal het geval zou zijn. Materiele adviesonzekerheid kan het gevolg zijn van verschillende factoren. Deze kunnen grofweg worden ingedeeld in de volgende categorieën: marktverstoring, beschikbaarheid van data, en keuze van methode of model. In dit verband wordt onder ‘materieel’ verstaan de mate van onzekerheid in een advies die buiten alle parameters valt die normaliter kunnen worden verwacht en geaccepteerd. adviesonzekerheid mag niet worden verward met risico. Risico is de blootstelling van de eigenaar van een actief aan potentiële toekomstige winsten of verliezen. De gehanteerde kosten voor de werkzaamheden ten behoeve van de verduurzaming zijn conform opgave opdrachtgever. Deze betreffen enkel de kosten voor het vervangen van de houten begane grondvloer voor een betonnen geïsoleerde vloer voorzien van lage temperatuur vloerverwarming en nieuwe vloerafwerking. De kosten hebben geen betrekking op een (verdere) modernisering. Opdrachtgever heeft aangegeven dat deze werkzaamheden zullen resulteren in het realiseren van een energielabel A voor Molenlaan 4, Heemstede.

Indien de daadwerkelijke gegevens afwijken van hetgeen dat hierboven is beschreven, kan dit van invloed zijn op (de uitkomsten van) dit advies. Er zijn in dit advies referenties (zowel aanbod als transacties) geraadpleegd. Deze geven een beeld van de markt op een bepaald moment of in een bepaalde periode in de tijd. In scenario 2 is er op basis van de betreffende aanbodreferenties een inschatting gemaakt van de gemiddelde vraagprijzen van woningen in verschillende oppervlakteklassen en met verschillende energielabels. Het kan zijn dat, bij aankoop van een nieuwe ambtswoning, de daadwerkelijke transactieprijs afwijkt van de

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

beschreven (hypothetische) bedragen. In dat geval kan dit van invloed zijn op (de uitkomsten van) dit advies. Op basis van aanbodreferenties zijn er gemiddelde vraagprijzen berekend. De jaarlijkse afschrijving die wordt beschreven is gebaseerd op deze gemiddelden en dus hypothetisch. Ook is hierbij het uitgangspunt gehanteerd dat in deze vraagprijzen eventuele economische veroudering, die zich heeft voorgedaan sinds het bouwjaar van de betreffende referenties en het heden, is ingeprijsd. Tijdsafhankelijk

Dit advies is tijdsafhankelijk. De waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum

Gebruik derden

Het adviesrapport is uitsluitend bestemd voor Gemeente Heemstede voor interne doeleinden. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met schriftelijk toestemming van Colliers Valuations B.V. Ook wordt geen aansprakelijkheid aanvaard als dit rapport wordt gebruikt voor een ander doel dan waar het voor gemaakt en bedoeld is, tenzij dit gebeurt met schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. Wij zullen zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever dit rapport niet aan derden ter beschikking stellen.

Terhandstelling

Niet van toepassing.

Rechten van derden

Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.

Publicatiebeperking

Zonder de vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. mag het gehele advies, een deel daarvan of een verwijzing daarnaar, niet opgenomen worden in een andere verklaring of publicatie.

Uitsluitingen

In de waarde(n) is niet begrepen de eventueel verschuldigde omzetbelasting (btw), te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen, aanwezige huurdersbelangen, vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting.

Amsterdam, 5 januari 2024 Adviseur Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT- RRV 1118617 RT670133068

Handtekening

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

2. Vraagstelling 2.1. Aanleiding Het college heeft drie toekomstscenario's opgesteld voor de ambtswoning aan de Molenlaan. Deze scenario’s worden uiteengezet met de bijbehorende voor- en nadelen, om vóór de komende burgemeesterswissel inzicht te geven in een mogelijke toekomst van de ambtswoning. Omdat de scenario’s van invloed kunnen zijn op het profiel worden deze aangereikt voor de bespreking van de profielschets van de burgemeester. Sinds 1950 is de gemeente Heemstede eigenaar van de ambtswoning aan de Molenlaan 4. Op 30 mei 2017 heeft de gemeenteraad de profielschets voor de burgemeester vastgesteld. Hierin staat de beschikbaarheid van een ambtswoning opgenomen als onderdeel van de burgemeestersvacature. De ambtswoning is momenteel in gebruik door de zittende burgemeester. De terbeschikkingstelling geldt voor de duur van het dienstverband, in dit geval tot begin 2024. Op 10 maart 2021 heeft de commissie Middelen de Notitie stand van zaken strategisch onroerend goed en verduurzaming (B-stuk) besproken. Hier ontstond het vraagstuk of de gemeente de ambtswoning verder wil verduurzamen of verkopen. Het college heeft vervolgens via het collegebericht ‘Bespreeknotitie ambtswoning’ op 23 november 2021 de raad geïnformeerd over drie denkbare scenario’s: 1. De Molenlaan 4 blijft in gebruik als ambtswoning; 2.

De Molenlaan 4 wordt verkocht en er wordt een ambtswoning aangekocht van een lagere economische waarde; 3. De Molenlaan 4 wordt op termijn verkocht en er wordt geen ambtswoning voor een nieuwe burgemeester ter beschikking gesteld. Op 8 december 2021 is deze bespreeknotitie nader besproken in de commissie Middelen. Hieruit volgde dat het verduurzamen van de ambtswoning voorlopig nog niet aan de orde was. De scenario's zouden nader worden uitgewerkt aan de hand van het herijkte Strategisch Vastgoedbeleid eind 2023. In het Strategisch Vastgoedbeleid worden kaders opgenomen over hoe de gemeente wil omgaan met gemeentelijk vastgoed. Echter, gezien de geplande wisseling van burgemeester begin 2024, is het van belang dat het profiel voor de nieuwe burgemeester helderheid biedt over het gebruik van de ambtswoning. Daarom dient de gemeente eerder een besluit te nemen over de toekomst van deze woning. Dit advies heeft, van de bovengenoemde scenario’s, enkel betrekking op scenario 1 en 2. De vraag die in dit advies beantwoord zal worden is: Wat zijn de financiële gevolgen van het aanhouden en verduurzamen van de huidige ambtswoning versus de financiële gevolgen van het verkopen van de huidige ambtswoning en het kopen van een nieuwe/duurzamere ambtswoning?

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

2.2. Plan van aanpak Colliers heeft twee scenario’s uitgewerkt om inzichtelijk te maken wat de potentiële financiële gevolgen zijn van het verduurzamen en aanhouden van de huidige ambtswoning versus het verkopen van de huidige ambtswoning en het aankopen van een andere/duurzamere ambtswoning. Hieronder worden de stappen en uitgangspunten voor beide scenario’s beschreven. Scenario 1 Behoud van de huidige ambtswoning Inschatting maken van de waarde* in huidige staat in een Broker’s Opinion of Value (BOV).

Scenario 2 Verkoop huidige ambtswoning en aankoop van een duurzamere woning Inschatting maken van de waarde* in huidige staat in een Broker’s Opinion of Value (BOV).

Inschatting maken van de waarde* na verduurzaming tot energielabel A in een Broker’s Opinion of Value (BOV).

Inventarisatie van woningen met energielabel A die voldoen aan de door Gemeente Heemstede gestelde eisen.

Inschatting maken van de waarde* na verduurzaming tot minimaal energielabel A+++ in een Broker’s Opinion of Value (BOV).

Inventarisatie van woningen met minimaal energielabel A+++ die voldoen aan de door Gemeente Heemstede gestelde eisen. * Heeft betrekking op Molenlaan 4, Heemstede

Het betrokken object in scenario 1 betreft de woning met de volgende gegevens: • Adres: Molenlaan 4, 2103 AE Heemstede • Kadastraal: Heemstede B 5489 • Perceelsgrootte: 785 m2 • Gebruiksoppervlak woning (GO): 257 m2

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

3. Analyse 3.1. Scenario 1 Om het effect van de verduurzaming op de waarde van Molenlaan 4, Heemstede inzichtelijk te maken, hebben wij een inschatting gemaakt van de leegwaarde in huidige staat, de leegwaarde met het uitgangspunt dat de woning is verduurzaamd tot energielabel A en de leegwaarde met het uitgangspunt dat het een bijna energieneutraal gebouw (BENG) betreft. Om de leegwaardes te bepalen hebben wij het uitgangspunt gehanteerd dat de woning vrij van huur en gebruik is. Toelichting op de waardering Om tot de leegwaardes te komen is er gespiegeld aan referentie transacties van vergelijkbare objecten, gelegen in Heemstede en omgeving (zie bijlagen). Hierbij is, onder meer, gekeken naar de locatie, het afwerkingsniveau, de transactiedatum en overige kenmerken zoals bijvoorbeeld het metrage, het bouwjaar, de aanwezigheid van een tuin en garage, het type woning en het energielabel. Bij het beoordelen van de gehanteerde referenties is er rekening gehouden met de eigenschappen in relatie tot Molenlaan 4, Heemstede.

Leegwaarde Molenlaan 4, Heemstede € 1.750.000

€ 1.725.000

€ 1.700.000

€ 1.670.000

€ 1.650.000 € 1.600.000 € 1.550.000

€ 1.540.000

€ 1.500.000 € 1.450.000 € 1.400.000 Huidige staat

Energielabel A

BENG

Leegwaarde huidige staat Voor de leegwaarde in huidige staat laat het object zich goed vergelijken met Overboslaan 18, welke is verkocht voor circa € 6.200,- per m² en Bronsteeweg 88, welke is verkocht voor circa € 6.000,- per m². Deze referenties hebben een beter afwerkingsniveau dan het object, maar zijn niet vrijstaand. Verder is het object beter gelegen en heeft het object een stenen garage. De referenties hebben deze niet. Overall zijn de referenties goed vergelijkbaar met Molenlaan 4. De leegwaarde is bepaald in lijn met deze referenties op € 1.540.000,- (circa € 6.000,- per m²). Leegwaarde met uitgangspunt verduurzaming naar label A Voor de leegwaarde na verduurzaming tot energielabel A laat het object zich goed vergelijken met Reigerlaan 24, welke is verkocht voor circa € 6.600,- per m². Deze referentie heeft een beter afwerkingsniveau dan het object. Daartegenover is het object beter gelegen en heeft het object een grotere tuin. Zowel de referentie als het object beschikken over een stenen garage. Overall is de referentie goed vergelijkbaar met het object. De leegwaarde is bepaald in lijn met deze referentie op € 1.670.000,(circa € 6.500,- per m²).

Leegwaarde met uitgangspunt verduurzaming naar bijna energieneutraal Voor de leegwaarde na verduurzaming tot een bijna energieneutraal gebouw laat het object zich goed vergelijken met Blekersvaartweg 14 C, welke verkocht is voor circa € 6.700,- per m². De referentie is beter afgewerkt en heeft een grotere tuin dan het object, maar is niet vrijstaand. Het object is wel vrijstaand en heeft een betere ligging dan de referentie. Overall is de referentie goed vergelijkbaar met het object. De leegwaarde is bepaald in lijn met deze referentie op € 1.725.000,- (circa € 6.700,- per m²).

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

3.2 Scenario 2 Gemeente Heemstede heeft aangegeven dat een potentiële nieuwe ambtswoning moet beschikken over de volgende eigenschappen: − Minimaal energielabel A; − Minimaal 135 m² woonoppervlakte; − Minimaal vier slaapkamers; − Een tuin. Met dit als uitgangspunt is er gekeken naar het huidige beschikbare aanbod in Heemstede. Om de set met referenties samen te stellen is de database van de NVM (Realworks) geraadpleegd. Op basis van de gestelde eisen is er een selectie gemaakt van 12 woningen, verdeeld over vier oppervlakteklassen (zie bijlagen voor een volledig overzicht van de set). Wat opvalt is dat het aanbod in Heemstede dat voldoet aan alle gestelde eisen momenteel beperkt is. Een aantal van de woningen beschikt namelijk niet over minimaal een energielabel A. In dergelijke gevallen is de vraagprijs gecorrigeerd. Dit resulteert in twee gecorrigeerde vraagprijzen. Eén voor energielabel A en één voor energielabel A+ en beter. Deze correcties zijn conform een publicatie van de NVM (2023), waarin onder meer wordt beschreven wat het gemiddelde procentuele prijsverschil van een woning is, bij een verschil in het energielabel. Zie ook de tabel hieronder voor de betreffende correcties.

Bron: NVM (2023)

In scenario 2 is ook inzichtelijk gemaakt wat de jaarlijkse kosten voor afschrijving en beveiliging bedragen. De kosten voor beveiliging zijn conform opgave opdrachtgever. De afschrijving is bepaald conform de Nota Activabeleid 2017 en aanvullende opgave van opdrachtgever, waaruit blijkt dat onroerende zaken (grond plus opstal) in 40 jaar helemaal worden afgeschreven. Volledigheidshalve merken we op dat de jaarlijkse onderhoudskosten voor een nieuwere woning naar verwachting minder zullen bedragen dan de jaarlijkse onderhoudskosten van de Molenlaan 4. Wij baseren ons op de normatieve kengetallen uit de Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter, en kunnen dit slechts illustreren met een rijtjeswoning als voorbeeld. Volgens deze kengetallen bedragen de jaarlijkse basis onderhoudskosten €1.998 per jaar voor een woning uit de periode 1950-1970. Voor een soortgelijke rijtjeswoning van na 2000 is dit bedrag €1.417 per jaar. Dit is overigens exclusief onderhoudskosten voor CV en mechanische ventilatie, omdat deze posten afhangen van de feitelijke installaties en daarmee buiten het normatieve onderhoud vallen.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

3.3 Analyse woningtransacties in Heemstede Voor de volledigheid is er ook een analyse uitgevoerd van de woningtransacties in Heemstede. Deze analyse dient om inzicht te verkrijgen in de trends die te zien zijn op basis van de betreffende transacties. De transacties zijn afkomstig uit de database van de NVM (Realworks). Er is gekeken naar transacties die hebben plaatsgevonden (ondertekening akte) tussen 1 december 2022 en 21 december 2023. Hieruit is naar voren gekomen dat er 335 transacties hebben plaatsgevonden. Bestaande uit 205 woonhuizen en 130 appartementen. Verkochte woonhuizen verdeeld in oppervlakteklassen Gezien de aanwezigheid van een tuin één van de vereisten is voor een nieuwe ambtswoning, is er voor de verdere analyses enkel gekeken naar de transacties van woonhuizen. Aan de hand van een verdeling over oppervlakteklassen is te zien dat het grootste aantal woningen dat is verkocht een woonoppervlak heeft tussen 101 m² en 134 m². Het aantal transacties in de overige oppervlakteklassen is redelijk gelijk verdeeld (zie figuur hieronder). Gezien dit feit en de gestelde eisen voor een nieuwe ambtswoning, worden de woningen uit de vier grootste oppervlakteklassen gezien als het meest relevant in het kader van dit advies.

Aantal transacties

Aantal verkochte woonhuizen per oppervlakteklasse in Heemstede (N=205) 70 60 50 40 30 20 10 0

T/m 100 m²

101 m² - 134 m² 135 m² - 150 m² 151 m² - 175 m² 176 m² - 200 m²

201 m² >

Oppervlakteklasse

Gemiddeld prijsniveau voor woonhuizen Om een beeld te krijgen van het gemiddelde prijsniveau voor woonhuizen in Heemstede, zijn de gemiddelde transactieprijs en de gemiddelde transactieprijs per m² voor de zes oppervlakteklassen in kaart gebracht. Er is te zien dat de gemiddelde transactieprijs van een woning hoger wordt, naarmate het woonoppervlak toeneemt, hetgeen een logisch fenomeen is (zie figuur hieronder). Gemiddelde transactieprijs woonhuis (N=205)

Transactieprijs

€ 2.000.000 € 1.447.127

€ 1.500.000 € 1.000.000 € 500.000

€ 489.331

€ 624.978

€ 828.214

€ 976.351

€ 1.107.381

€T/m 100 m²

101 m² - 134 m²

135 m² - 150 m²

151 m² - 175 m²

176 m² - 200 m²

201 m² >

Oppervlakteklasse

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Verder is er te zien dat de gemiddelde transactieprijs per m² in de twee kleinste oppervlakteklassen afneemt, naarmate het woonoppervlak toeneemt (zie ook de figuur hieronder). Een mogelijke verklaring hiervoor kan het concept van het grensnut zijn. Doorgaans geldt dat de eerste eenheid consumptie van een goed of dienst (in dit geval vierkante meters woonoppervlak) meer nut levert dan de tweede en volgende eenheden. Wat verder opvalt is dat de gemiddelde transactieprijs per m² in de grotere oppervlakteklassen toeneemt. Een mogelijke verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat deze klassen voornamelijk bestaan uit vrijstaande woningen en/of woningen die gelegen zijn in een aantrekkelijkere omgeving. Dergelijke factoren hebben vaak en positieve invloed op de betalingsbereidheid van een koper.

Transactieprijs per m²

Gemiddelde transactieprijs woonhuis per m² (N=205) € 6.600 € 6.400 € 6.200 € 6.000 € 5.800 € 5.600 € 5.400 € 5.200 € 5.000 € 4.800

€ 6.346 € 5.835

€ 6.012

€ 5.953

€ 5.583 € 5.373

T/m 100 m²

101 m² - 134 m² 135 m² - 150 m² 151 m² - 175 m² 176 m² - 200 m²

201 m² >

Oppervlakteklasse

Als er wordt gekeken naar het aantal transacties per prijsklasse, is er te zien dat de meeste transacties hebben plaatsgevonden in de klasse € 500.000,- tot en met € 750.000,-. Verder is te zien dat naarmate de prijsklasse hoger wordt, het aantal transacties lager wordt (zie ook de figuur hieronder).

72 53

€ 1.500.001 >

€ 1.000.001 - € 1.250.000

€ 750.001 - € 1.000.000

€ 1.250.001 - € 1.500.000

€ 500.001 - € 750.000

80 70 60 50 40 30 20 10 0

T/m € 500.000

Aantal transacties

Transacties woonhuizen per prijsklasse (N=205)

Prijsklasse

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Mate van duurzaamheid van de woonhuizen Om inzicht te verkrijgen in de mate van duurzaamheid van de verkochte woonhuizen, in dit geval uitgedrukt in het energielabel, is er gekeken naar hoe deze verdeeld zijn over energielabelklassen variërend tussen geen label en energielabel A+++. Het grootste aantal woningen (circa 29 procent) heeft een energielabel C. Slechts circa 14 procent heeft een energielabel A of beter. Zie ook de figuur hieronder.

Aantal transacties

Verdeling energielabels verkochte woonhuizen (N=205) 70 60 50 40 30 20 10 0

60 40 26 15

2 Geen label

A++

A+++

Energielabel

Transacties per label en oppervlakteklasse Indien er binnen de oppervlakteklassen per energielabelklasse wordt gekeken naar de gemiddelde transactieprijzen en de gemiddelde transactieprijzen per m², is te zien dat binnen de twee kleinste oppervlakte klassen de gemiddelde transactieprijzen redelijk dicht bij elkaar liggen. Wat opvalt is dat in de twee grotere oppervlakte klassen, de woningen met een A label een relatief hogere gemiddelde transactieprijs hadden. Dit positieve verschil zou ten dele een gevolg kunnen zijn van het feit dat het grotere en vermoedelijk een ander type woningen betreffen. Wanneer dezelfde analyse wordt uitgevoerd met de gemiddelde transactieprijs per m², zijn de resultaten vergelijkbaar (zie ook de figuren hieronder).

Transactieprijs

€ 1.853.759

€ 1.110.833

€ 1.052.500

€ 1.079.792

€ 1.067.500

€ 922.500

€ 782.655

€ 699.515

€ 1.000.000

€ 814.075

€ 1.500.000

€ 1.098.306

€ 2.000.000

€ 1.326.688

Gemiddelde transactieprijs (N=54)

€ 500.000 €C (8) B (3) A (5) 135 m² - 150 m²

C (10) B (4) A (4) 151 m² - 175 m²

C (12) B (2) A (3) 176 m² - 200 m²

C (8) B (0) A (4) 201 m² en groter

Energielabels per oppervlakteklasse

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Transactieprijs per m²

€ 5.946

€ 6.096

€ 5.843

€ 5.778

€ 6.598

€ 6.856

€ 5.665

€ 5.528

€ 6.000

€ 4.817

€ 8.000

€ 5.818

€ 10.000

€ 7.949

Gemiddelde transactieprijs per m² (N=54)

€ 4.000 € 2.000 €C (8) B (3) A (5) 135 m² - 150 m²

C (10) B (4) A (4) 151 m² - 175 m²

C (12) B (2) A (3) 176 m² - 200 m²

C (8) B (0) A (4) 201 m² en groter

Energielabels per oppervlakteklasse

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

4. Advies 4.1. Conclusies en advies Scenario 1 Om het effect van de verduurzaming op de waarde van Molenlaan 4, Heemstede inzichtelijk te maken, hebben wij een inschatting gemaakt van de leegwaarde in huidige staat, de leegwaarde met het uitgangspunt dat de woning is verduurzaamd tot energielabel A en de leegwaarde met het uitgangspunt dat het een bijna energieneutraal gebouw (BENG) betreft. De leegwaarden (op waardepeildatum) en het verschil tussen de kosten voor verduurzaming en de toename in waarde worden hieronder weergegeven. Leegwaarde Molenlaan 4, Heemstede € 1.725.000

€ 1.750.000 € 1.700.000

€ 1.670.000

€ 1.650.000 € 1.600.000 € 1.550.000

€ 1.540.000

€ 1.500.000 € 1.450.000 € 1.400.000 Huidige staat

Toename waarde Kosten verduurzaming*

Energielabel A

Energielabel A € 130.000 € 78.764

BENG

BENG € 185.000 Onbekend

Verschil € 51.236 € 185.000 * Conform opgave opdrachtgever, betreft niet de kosten voor het moderniseren van het pand.

Scenario 2 Om inzicht te verschaffen in de mogelijke aankoopkosten voor een nieuwe ambtswoning, is er gekeken naar het beschikbare aanbod van woonhuizen dat voldoet aan de door Gemeente Heemstede gestelde eisen. De selectie bestaat uit 12 woningen, verdeeld over vier oppervlakteklassen. In het geval dat een woning niet voldoet aan de duurzaamheidseis, is er een correctie toegepast. Deze correctie is gebaseerd op een publicatie van de NVM (2023) en betreft het gemiddelde procentuele prijsverschil van een woning, bij een verschil in het energielabel. De afschrijving is bepaald conform Nota Activabeleid 2017 en aanvulling hierop van opdrachtgever d.d. 51-2024. Onroerende zaken bestaande uit grond plus opstal worden in 40 jaar afgeschreven. Hierbij is de restwaarde nihil. De jaarlijkse afschrijving bedraagt dus 1/40e van de aanschafprijs van een nieuwe ambtswoning. Dit bedrag is exclusief jaarlijkse kosten zoals OZB, opstalverzekering en onderhoud. Tevens heeft er in onze berekeningen geen rentetoerekening conform artikel 4.5 van de Nota Activabeleid 2017 plaatsgevonden, aangezien wij hiervoor de exacte methodiek en het rentepercentage niet weten. Verder bestaan, conform opdrachtgever, de beveiligingsmaatregelen uit een aansluiting op een alarmcentrale en een GPRS simkaart. De jaarlijkse kosten hiervoor bedragen € 427,76.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

In de tabel hieronder is het gemiddelde prijsniveau van de referentieset weergegeven (zie ook de bijlage voor een volledig overzicht). Om tot het totaal aan jaarlijkse kosten te komen dient er ook rekening gehouden te worden met de hierboven beschreven beveiligingskosten. Oppervlakte klasse

Gemiddelde vraagprijs (GVP)

Afschrijving Gemiddelde (jaarlijks) vraagprijs gecorr. (A)

135 m² - 150 m² 151 m² - 175 m² 176 m² - 200 m² 201 m² en groter

€ 728.333 € 921.667 € 951.667 € 1.116.667

€ 18.208 € 23.042 € 23.792 € 27.917

€ 767.663 € 978.803 € 1.000.543 € 1.150.433

Afschrijving Gemiddelde (jaarlijks) vraagprijs gecorr. (A+ en beter) € 19.192 € 784.415 € 24.470 € 1.000.285 € 25.014 € 1.022.697 € 28.761 € 1.175.992

Afschrijving (jaarlijks)

€ 19.610 € 25.007 € 25.567 € 29.400

De leegwaardes die worden beschreven in scenario 1 zijn hoger dan de corresponderende gemiddelde vraagprijzen die worden beschreven in scenario 2. Dit duidt erop dat er, vanuit financieel oogpunt, een positief resultaat gerealiseerd kan worden indien er zou worden overgegaan tot de verkoop van Molenlaan 4 en de aankoop van een alternatieve woning met een kleiner metrage. In scenario 1 is bij het bepalen van de leegwaardes geen rekening gehouden met de kosten voor het beveiligen van de ambtswoning. Ook is er geen rekening gehouden met afschrijving. Reden hiervoor is dat dergelijke zaken niet van invloed zijn op een marktwaarde (bepaald op waardepeildatum). Hetzelfde geldt voor de gemiddelde vraagprijzen in scenario 2.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

5. Algemeen toelichtende opmerkingen RICS regulated firm

Colliers Valuations B.V. is in Nederland een Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) regulated firm. Dit houdt in dat de advieswerkzaamheden moeten voldoen aan de RICS standaarden, ongeacht of deze adviezen zijn voorbereid door RICS leden of nietRICS leden, werkzaam bij Colliers Valuations B.V.

Code of Ethics

Integriteit, respect, professionaliteit en verantwoordelijkheid zijn de hoekstenen van onze Code of Ethics and Business Conduct. De code verduidelijkt ons streven naar hoge professionele normen en geeft onze medewerkers duidelijke richtlijnen over ethische kwesties en hoe we onze professionele waarden hoog houden. Alle medewerkers hebben deze code ondertekend. Deze Code of Ethics is gepubliceerd op de website www.colliers.com

Financieel aandeel

Colliers Valuations B.V. heeft geen financiële voordelen uit de adviesopdracht anders dan het in rekening gebrachte tarief. Colliers Valuations B.V. en aan haar gelieerde vennootschappen kunnen regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen. Indien wij regelmatig opdrachten voor de opdrachtgever vervullen, is het jaarlijkse financiële aandeel van de opdrachtgever dat deel uitmaakt van de geconsolideerde jaaromzet van de groep waarvan Colliers Valuations B.V. deel uitmaakt minder dan 25%.

Beroepsaansprakelijkheid

Colliers Valuations B.V. beschikt over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid in verband met de uitvoering van deze opdracht is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Iedere aanspraak op schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.

Kwalificatie en educatie

Het advies is uitgevoerd door adviseurs die beschikken over voldoende kennis en kunde qua soort, aard en gebruik van het type object en qua lokale, regionale en (inter)nationale marktkennis. De adviseurs zijn ter zake professioneel gekwalificeerd, zoals bedoeld in de RICS Taxatiestandaarden. De adviseurs zijn ingeschreven in het register van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en gecertificeerd Taxateur in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en hebben voor zover van toepassing een aantekening Grootzakelijk Vastgoed en/of een inschrijving in de Kamer Wonen. Een permanente educatieplicht geldt voor RICS geregistreerde taxateurs (RRV), RT en RM geregistreerde alsmede NVM-leden. Op de website van het NRVT is een beschrijving gegeven over de vereisten voor permanente educatie.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Doorlopend toezicht NRVT

Er is doorlopend toezicht vanuit het NRVT aanwezig. De geregistreerde adviseurs kunnen inhoudelijk gecontroleerd worden in hoeverre er aan de eisen van het NRVT is voldaan.

Adviesonzekerheid

Alle adviezen zijn opinies met betrekking tot de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de adviseur. Onvoorziene macro-economische of politieke crisis kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan het advies niet als representatief worden beschouwd.

Beschikbare gegevens

Bij het advies zijn wij er van uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins bepalingen van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld, wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documentatie. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in het advies voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt.

Milieu

Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld, betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn.

Energieprestatiecertificaat

Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw moet een energieprestatiecertificaat aanwezig zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatie-certificaat, gaan wij er van uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat, wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij het advies wordt er van uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Overige waardebepalende factoren

Bij het advies is geen rekening gehouden met eventuele verstrekte of te verstrekken subsidies. Er wordt bij het advies verondersteld dat zich in, op of nabij de objecten geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

legionella bacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Herbouwwaarde

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat deze herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Fiscaliteiten

Alle bedragen zijn exclusief btw, tenzij anders vermeld. Wij wijzen erop, dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw fiscaal adviseur te raadplegen inzake de fiscaliteiten die samenhangen met de onroerende zaak. Alle bedragen die in het advies zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (btw), tenzij uit het advies voor individuele onroerende zaak anders blijkt.

Vaststelling kosten koper

Bij het advies is uitgegaan van verwervingskosten op basis van 10,4% overdrachtsbelasting. Daarnaast worden er notariskosten in rekening gebracht middels een staffel.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Definities Marktwaarde

Marktwaarde (market value) is het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Uitgangspunten: • Er is geen rekening gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; • Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Grondwaarde

Onder grondwaarde wordt verstaan de marktwaarde van de grond.

Markthuur

Het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie na een behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Uitgangspunten: • Er is geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; • Marktpartijen hanteren standaard ROZ huurcontracten.

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Toelichting gehanteerde parameters Verwachte inflatie

Inschatting van de toekomstige stijging van het prijspeil. Er wordt gewerkt met de cijfers van het NRVT.

Verwachte huurgroei

Over het algemeen wordt er voor de huurpotentie gewerkt met een standaard huurgroeiscenario, dat gelijk loopt met de verwachte inflatie. Indien naar mening van de adviseur een complex ruimere mogelijkheden tot huurverhoging bestaan, of het complex naar mening van de adviseur ruim onder de markthuur verhuurd is, kan de adviseur kiezen voor een scenario “boven inflatie” of wel “huurpotentie” waarbij de huurgroei hoger ligt dan de landelijke inflatiecijfers. Daarentegen kan de adviseur ook van mening zijn dat een complex al aan de grens van de maximale huur zit, en kiezen voor een scenario “onder inflatie” of wel “huurpotentie” waarbij de huurgroei lager ligt dan de landelijke inflatiecijfers.

Verwachte exploitatiekosten

Kosten die voortkomen uit de exploitatie van het onroerend goed. Hiertoe horen onder andere vaste lasten zoals belasting en verzekeringen onder, en daarnaast onderhoudskosten, beheerkosten en de verhuurdersheffing.

Disconteringsvoet

De disconteringsvoet wordt gebruikt om de huidige waarde (ook wel contante waarde) van alle toekomstige inkomsten en uitgaven van een complex te bepalen. De disconteringsvoet kan op verschillende manieren bepaald worden. Zo kan bijvoorbeeld de gehanteerde disconteringvoet afgeleid worden van gegevens van recente vastgoedtransacties. Het is echter ook mogelijk dat de disconteringsvoet de optelsom is van de risicovrije rente en verschillende risico-opslagen. In voorkomende gevallen kan de adviseur ook beide benaderingen hanteren om tot een oordeel over de disconteringsvoet te komen.

Bruto Aanvangsrendement

Dit cijfer wordt berekend door de huur in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de investering. Er zijn verschillende varianten mogelijk. Zo kan als huur de huuropbrengst gehanteerd worden, maar ook de markthuur of de theoretische huur (contracthuur voor verhuurde ruimten en markthuur voor leegstaande ruimten). Daarnaast kan de investering een koopprijs kosten koper zijn, maar ook een koopprijs vrij op naam. In het rekenblad staan verschillende varianten vermeld.

Netto Aanvangsrendement

Dit cijfer wordt berekend door de netto huur in het eerste jaar te delen door de investering.

Exit Yield

De Exit Yield is een waarderingskengetal voor de eindwaarde van een complex en geeft de verhouding aan van de huur ten opzichte van de investering aan het einde van de DCF-termijn wanneer het object fictief verkocht wordt (vandaar de naam “exit yield”).

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Afkortingen BVO

De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

VVO

De verhuurbare vloeroppervlakte van een gebouw is de gebruiksoppervlakte vermeerderd met de “correctie glaslijn”. Deze correctie wordt berekend door van de raamopeningen in de buitenbegrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor de nettovloeroppervlakte en de binnenkant van het glas op 1,5 m boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen.

GBO

De gebruiksoppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Begrippenlijst BAR

Bruto Aanvangs Rendement

DCF

Discounted Cash Flow

EVS

European Valuation Standards 2016

HABU

Highest en best use

IFRS

International Financial Reporting Standard

IAS

International Accounting Standard

IVS

International Valuation Standards

IVSC

International Valuation Standards Committee

NAR

Netto Aanvangs Rendement

RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors

TEGoVA

The European Group of Valuers Association

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Bronnen Effect van beter energielabel op woningwaarde groter dan ooit (2023) NVM. Beschikbaar op: https://www.nvm.nl/nieuws/2023/effect-van-beter-energielabel/ (Voor het laatst geraadpleegd op: 22 december 2023).

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Referenties scenario 1

REFERENTIES EN KWALITATIEVE BEOORDELING

Molenlaan 4 2103 AE Heemstede

Scenario 1

Opdrachtgever: Gemeente Heemstede Rechthebbende: Gemeente Heemstede Type: Broker's Opinion of Value

Dossiernummer:

NL-P2023002498

Status: Waardepeildatum: Bezichtigingsdatum:

Definitief 15 december 2023 15 december 2023

Transacties individuele verkoop (leeg) adres Sportparklaan 9 Overboslaan 18

woningtype energie 2-onder-1-kapwoning C 2-onder-1-kapwoning D

15-11-23 29-05-23 Gemiddeld

Heemstede Heemstede

Bronsteeweg 88 Zomerlaan 15

Herenhuis Villa

D E

286 197 228

1920 1933

20-04-23 4-07-23

Heemstede Heemstede

Bronsteeweg 36 Reigerlaan 24

Halfvrijstaand A 2-onder-1-kapwoning A

215 182

16-03-22 Gemiddeld

Heemstede

Duin en Vaart 8

Vrijstaand

18-09-23 6-12-22

Bloemendaal Heemstede

De Blekerij 13 Blekersvaartweg 14 C

Tussenwoning Tussenwoning

13-07-23

Castricum

Heereweg 62

Geschakelde woning

Gemiddeld

opp. (m2) 206 221

Gegevens referentieobjecten bouwjaar transactieprijs 1933 € 1.200.000 1925 € 1.372.500

datum verkoop plaats 23-10-23 Heemstede 8-11-23 Heemstede

relatie referenties objecten t.o.v. object gecorrigeerde locatie object tijd overig 0 + 0 € 5.200 tot € 5.625 + 0 € 5.675 tot € 6.150 + 0 € 5.400 tot € 5.850 0 + 0 € 7.900 tot € 8.550 € 6.044 tot € 6.544

prijs / m2 € 5.825 € 6.210

bijzonderheden looptijd Beter afgewerkt, niet vrijstaand, geen garage. Beter afgewerkt, niet vrijstaand, kleinere tuin, geen garage.

vraagprijs bron € 1.250.000 NVM Realworks € 1.385.000 NVM Realworks

€ 1.725.000 € 1.600.000 € 1.474.375

€ 6.031 € 8.122 € 6.547

Beter afgewerkt, niet vrijstaand, kleinere tuin, geen garage. Prijs boven de bandbreedte voor betreffende locatie, geen garage.

€ 1.775.000 NVM Realworks € 1.725.000 NVM Realworks

2017 2008

€ 1.525.036 € 1.205.000

€ 7.093 € 6.621

Beter afgewerkt, halfvrijstaand, geen garage. Beter afgewerkt, niet vrijstaand, kleinere tuin.

€ 1.350.000 NVM Realworks € 1.185.000 NVM Realworks

+ +

0 0

€ 6.300 € 5.950

tot tot

€ 6.825 € 6.450

270 222

2003

€ 2.102.000 € 1.610.679

€ 7.785 € 7.166

Beter afgewerkt, gelegen nabij water, carport, kleinere tuin.

€ 2.000.000 NVM Realworks

€ 6.775 € 6.342

tot tot

€ 7.325 € 6.867

A+ A++

180 209

2005 2021

€ 1.150.000 € 1.400.000

€ 6.389 € 6.699

Beter afgewerkt, niet vrijstaand, kleinere tuin, zonnepanelen. Beter afgewerkt, niet vrijstaand, kleinere tuin, zonnepanelen.

€ 1.175.000 NVM Realworks € 1.350.000 NVM Realworks

+ +

0 0

€ 5.875 € 6.025

tot tot

€ 6.350 € 6.525

A+++

181

2023

€ 1.395.000

€ 7.707

Beter afgewerkt, nieuwbouw, zonnepanelen.

€ 1.395.000 NVM Realworks

€ 1.315.000

€ 6.932

€ 6.725 € 6.208

tot tot

€ 7.300 € 6.725

190

Het rapport vormt een onlosmakelijk deel van dit advies. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

5-1-2024 08:53 [1]

Molenlaan 4, Heemstede | NL-P2023002498 | 15 december 2023

Referenties scenario 2

REFERENTIES EN KWALITATIEVE BEOORDELING Opdrachtgever: Rechthebbende: Type:

Molenlaan 4 2103 AE Heemstede

Scenario 2

Gemeente Heemstede Gemeente Heemstede Broker's Opinion of Value

Dossiernummer:

NL-P2023002498

vraagprijs € 595.000

vraag / m2 € 4.440

bijzonderheden Vier slaapkamers, tuin.

Aanbod individuele objecten (leeg)

Voor het laatst geraadpleegd op 22 december 2023

aangemeld 22-9-2023

plaats Heemstede

adres Prinsessenhof 13

woningtype Tussenwoning

energie label opp. (m2) C 134

25-9-2023

Heemstede

Maaslaan 15

Tussenwoning

130

201

1935

€ 695.000

€ 5.346

Vijf slaapkamers, tuin.

5,4%

€ 732.530

€ 5.635

€ 37.530

7,7%

€ 748.515

€ 5.758

€ 53.515 NVM Realworks

20-9-2023

Heemstede

L. van Wijkplein 12

Vrijstaande woning

150

320

1976

€ 895.000

€ 5.967

Vier slaapkamers, voor- en achtertuin.

5,4%

€ 943.330

€ 6.289

€ 48.330

7,7%

€ 963.915

€ 6.426

€ 68.915 NVM Realworks

138

230

€ 728.333

€ 5.251

€ 767.663

€ 5.535

€ 39.330

€ 784.415

€ 5.655

€ 56.082

€ 918.000

€ 5.216

€ 68.000

10,4%

€ 938.400

€ 5.332

€ 88.400 NVM Realworks

Gegevens referentieobjecten

Gemiddeld circa 135 m² - circa 150 m²

perceel (m²) bouwjaar 168 1985

waardeverschil label A vraagprijs gecorrigeerd A gecorrigeerd A / m² verschil waardeverschil label A+ en beter vraagprijs gecorrigeerd A+ en beter gecorrigeerd A+ en beter / m² verschil bron 5,4% € 627.130 € 4.680 € 32.130 7,7% € 640.815 € 4.782 € 45.815 NVM Realworks

25-9-2023

Heemstede

Zandvoortselaan 83

Hoekwoning

176

198

1916

€ 850.000

€ 4.830

Vijf slaapkamers, tuin.

8,0%

18-9-2023

Heemstede

Landzichtlaan 30

Hoekwoning

157

276

1922

€ 940.000

€ 5.987

Vier slaapkamers, voor-, zij- en achtertuin.

5,4%

€ 990.760

€ 6.311

€ 50.760

7,7%

€ 1.012.380

€ 6.448

€ 72.380 NVM Realworks

22-11-2023

Heemstede

Broeder Josephlaan 5

Hoekwoning

164

282

1970

€ 975.000

€ 5.945

Vier slaapkamers, parkeren op eigen terrein, tuin op het zuiden.

5,4%

€ 1.027.650

€ 6.266

€ 52.650

7,7%

€ 1.050.075

€ 6.403

€ 75.075 NVM Realworks

166

252

€ 921.667

€ 5.587

€ 978.803

€ 5.931

€ 57.137

€ 1.000.285

€ 6.061

€ 78.618

€ 795.000

€ 4.517

Vijf slaapkamers, achtertuin.

8,0%

€ 858.600

€ 4.878

€ 63.600

10,4%

€ 877.680

€ 4.987

€ 82.680 NVM Realworks

Gemiddeld circa 151 m² - circa 175 m² 21-9-2023

Heemstede

Heemsteedse Dreef 55

Tussenwoning

176

247

1934

22-9-2023

Heemstede

Beethovenlaan 19

Tussenwoning

200

210

1951

€ 975.000

€ 4.875

Zes slaapkamers, tuin, zonnepanelen.

5,4%

€ 1.027.650

€ 5.138

€ 52.650

7,7%

€ 1.050.075

€ 5.250

€ 75.075 NVM Realworks

1-9-2023

Heemstede

Kadijk 15

2-onder-1-kapwoning

194

690

1988

€ 1.085.000

€ 5.593

Vier slaapkamers, tuin.

2,8%

€ 1.115.380

€ 5.749

€ 30.380

5,1%

€ 1.140.335

€ 5.878

€ 55.335 NVM Realworks

190

382

€ 951.667

€ 4.995

€ 1.000.543

€ 5.255

€ 48.877

€ 1.022.697

€ 5.372

€ 71.030

€ 810.000

€ 3.491

€ 60.000

10,4%

€ 828.000

€ 3.569

€ 78.000 NVM Realworks

€ 1.125.000

€ 5.461

€0

2,2%

€ 1.149.750

€ 5.581

€ 24.750 NVM Realworks

€ 1.516.300

€ 6.769

€ 41.300

5,1%

€ 1.550.225

€ 6.921

€ 75.225 NVM Realworks

€ 1.150.433

€ 5.241

€ 33.767

€ 1.175.992

€ 5.357

€ 59.325

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.heemstede.nl/api/v1/meetings/2338/documents/31196