Feitenrelaas Manpadslaangebied 7 maart 2023.pdf

Nelis en zoon’s Bloembollenkwekerij en Handel • • •

Het bedrijf op de huidige locatie voortzetten zolang er geen alternatief elders is gevonden Ontwikkelingen Manpadslaangebied mogen bedrijfsvoering Nelis niet hinderen Motoren van het bedrijf maken geluid

Konijnenberg • • • •

blijven graag aangesloten bij de ontwikkelmogelijkheden voor hun bedrijf in combinatie met een recreatieve ontwikkeling in het gebied het bedrijf dient goed bereikbaar te blijven en de aanwezige parkeerplaatsen gehandhaafd blijven voorstander van het bouwen van een zo groot mogelijk aantal woningen voor starters het doortrekken van groene recreatie vanuit het Groenendaalse bos richting het Manpadslaangebied wordt ondersteund

Historische Vereniging Heemstede Bennebroek Er is afgelopen periode niet over het onderwerp Manpadslaangebied gesproken met de vereniging. In overleg met de vereniging wordt hetgeen is besproken op 14 juli 2020 hier herhaald, alsmede hetgeen in een bericht van 3 november 2022 is aangegeven. • • • • • • •

Vindt het belangrijk dat het Manpadslaan in de huidige vorm en afmetingen behouden blijft. Ook de structuur graag behouden Creëren natuurpark is toe te juichen, aan de gemeente wordt gevraagd hiervoor financiële middelen beschikbaar te stellen en een waardevol gebied te maken De zichtlijnen tussen Groenendaal en Leyduin (tussen de 2 duinwallen) behouden, deze wordt nu door beplanting beperkt Zo min mogelijk woningen in het gebied bouwen en de groene scheg behouden De verwaarloosde staat van de bollenschuur wordt betreurd, deze is belangrijk voor het behoud van het karakter van de Manpadslaan Behoud karakter Manpadslaan Perceel van de provincie Noord-Holland bij de plannen betrekken omdat dit de mogelijkheid geeft het bedrijfsverzamelgebouw aan de Herenweg aan het zicht onttrekken

21

10.2 Lijst wensen en randvoorwaarden In 2006 heeft een door de gemeente in het leven geroepen werkgroep een lijst met wensen en randvoorwaarden Manpadslaangebied opgesteld. De werkgroep was samengesteld uit bewoners van de Herenweg, Manpadslaan, Rivierenwijk, tuinders, bedrijven, ontwikkelaars, eigenaren, LTO, natuur- en milieuorganisaties, volkstuinvereniging. Randvoorwaarden: -

behoud open en groen karakter, zichtlijn Leyduin-Groenendaal behouden en versterken, behoud karakteristiek Manpadslaan, verwijderen oude kassen, een natuurlijke inrichting tot stand brengen, eenheid landschap, duurzame kwaliteit.

Voor wat betreft bebouwing geeft de werkgroep aan als je het gebied duurzaam wilt verbeteren, het realistisch is om woningbouw niet uit te sluiten. De werkgroep spreekt zich niet uit over hoeveelheden woningen; dat is een politiek besluit. Enkele leden zien woningbouw als een kans, de meesten echter zien bebouwing als een mogelijk noodzakelijke voorwaarde om structurele verbetering van het gebied financieel haalbaar te maken. De werkgroep ziet het begrip “beperkte woningbouw” als de hoeveelheid die nodig is om het gebied duurzaam in te richten als natuur. Langs de Manpadslaan hier en daar een huis. Geen woningbouw: -

tegen de Rivierenwijk aan (uitzicht bewoners), aan de Leidsevaart (zicht Leyduin-Groenendaal), direct rond de volkstuinen (vanwege beheersproblemen), op aanwezige waterleidingen.

Rekening houden met de omgeving. Geen overlast van verkeersontsluiting voor bewoners Rivierenbuurt, Herenweg en Manpadslaan. Huidige kwaliteit voor bewoners en omwonenden behouden. Nieuwe grootschalige bedrijvigheid is ongewenst. Wensen: -

-

gebied beperkt en passend toegankelijk voor wandelaars, fietspad niet noodzakelijk, meer water, natuurlijke inrichting watergangen (riet en wilgen etc.), ook langs Rivierenwijk. kwel biedt goede mogelijkheden verbeteren ecologische kwaliteit, afkoppeling Leidsevaart (water vaart vuiler dan water in Manpadslaangebied), begroeiing van Manpadslaan richting Rivierenwijk steeds lager, geen dichte begroeiing, openheid behouden (hooiland, weilanden met bloemen), bollenvelden niet haalbaar, concentratie bedrijvigheid in gebied of uitplaatsing, bedrijfsverzamelgebouw aan zicht onttrekken of gevels verfraaien, vanuit Manpadslaan smalle doorzichten creëren, vanuit Herenweg brede doorzichten creëren, vanuit Rivierenwijk doorzicht behouden afgewisseld met lage begroeiing, beheer door Landschap Noord-Holland, volkstuincomplexen: liever één locatie dan huidige twee, tuin af te sluiten, geen huisjes, alleen gereedschapsschuur, verfraaiing aangezicht en verheldering van de structuur, verwijzing naar bollenteelt.

De werkgroep heeft met een extern financieel deskundig bureau de globale kosten van herinrichting en potentiële opbrengsten in kaart gebracht. De werkgroep stelt dat het haalbaar lijkt om de ambities kwaliteitsverbetering gebied en creëren natuur te financieren met het mogelijk maken van woningbouw van de 5 hectare glastuinbouw die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is.

22

De werkgroep wil dat de mogelijkheden tot subsidie worden onderzocht. Er bestond de mogelijkheid op de lijst te reageren.

10.3 Adviezen begeleidingsgroep en kerngroep Manpadslaangebied In september 2012 wordt de begeleidingsgroep + kerngroep Manpadslaangebied opgericht met diverse bij het gebied betrokken partijen. De groep functioneert tot december 2016. In opdracht van de groep heeft het bureau Karres en Brands een visie op het gebied gemaakt. Onderzocht is welke mogelijkheden het Manpad gebied biedt met betrekking tot de ontwikkeling ervan met behoud van het unieke landschappelijke en historische karakter. Dit heeft geleid tot een brede integrale benadering van het hele gebied waarbij de vraag “wat willen we met dit gebied” leidend is geweest. Met klem wordt geadviseerd deze wijze van benaderen over te nemen bij het maken van de plannen en de aard en de kwaliteit van het gebied leidend te laten zijn bij het ontwerpen van inrichtingsplannen. In de visie van de begeleidingsgroep is het van belang dat het Manpadslaangebied niet dient te worden beschouwd als een extensief woonlandschap met ruimte voor groen en natuur. Het uitgangspunt zou dienen te zijn dat het gebied als een groengebied dient te worden beschouwd met bebouwing voor zover als nodig om de groenontwikkeling te realiseren. De in de visie geplande waterstructuur legt niet alleen de zichtlijnen op goede wijze vast maar benadrukt deze ook. (zowel oost-west als noord-zuid).

Deze waterlijnen bieden qua oevervormen voldoende mogelijkheden voor het creëren van een gevarieerd nat-droog landschap met mogelijkheden voor verschillende soorten begroeiing. Dit concept doet zodanig recht aan de kwaliteiten van het gebied dat het kan dienen als basis voor een later te maken inrichtingskeuzes. In de Inrichtingsvisie en in deze presentatie zijn vijf eventueel te bebouwen locaties (modules) aangegeven: 1. 2. 3. 4. 5.

vrijstaande woningen in de zuidwest hoek (module 1); nieuw landgoed (appartementen) aan de zuidkant (module 2); (water)woningen in de zuidoost hoek (module 3); nieuw landgoed (appartementen) in de noordwest hoek (module 4); woningen in de noordoost hoek (achter het bedrijven verzamelgebouw) (module 5).

Bij het realiseren van nieuwe bebouwing in het gebied is het uitgangspunt om een minimaal aantal woningen te realiseren dat nodig is om de herinrichting van het gebied financieel mogelijk te maken. Uit het onderzoek blijkt dat er diverse locaties voor bebouwing mogelijk zijn. Deze locaties worden gezien als losse ‘modules’ die onafhankelijk, dan wel in samenhang met elkaar kunnen worden gerealiseerd. De modules zijn allemaal gebaseerd op de eerder genoemde landschappelijke basisconcept. Deze basisinrichting vormt een robuust raamwerk dat te allen tijde ruimtelijke kwaliteit borgt. Ongeacht welke modules worden gerealiseerd, blijft de ecologische en recreatieve kwaliteit van het gebied hoog. Daarbij is een belangrijk uitgangspunt dat de gewenste zichten in en door het gebied versterkt of behouden blijven. De locaties van de modules zijn hierop gebaseerd. De modules zijn zoveel mogelijk verspringend ten opzichte van elkaar geplaatst zodat er lange zichtlijnen in het gebied behouden blijven of ontstaan . Het gevoel van openheid en landelijkheid blijft daardoor behouden. Ook zijn de modules evenwichtig over het gebied verdeeld. Doel daarvan is geen overmatige bebouwingsdruk op bepaalde zijden van het gebied te leggen. De bebouwing van het gebied wordt primair nog gezien als bron van financiering voor de ontwikkeling van het hele gebied.

Er zou in de plannen ook aandacht moeten worden besteed aan andere waarden die woningbouw kan hebben. Dat zou onder meer kunnen blijken uit meer aandacht voor de architectuur waaronder gebouwd gaat worden. De aard van de bebouwing vormt een integraal onderdeel van de beleving van het gebied als geheel. Een punt van zorg voor de Begeleidingsgroep is de wijze waarop het gebied ontsloten gaat worden. De kerngroep is van oordeel dat de toekomstige verkeersdruk op het hele gebied zo laag mogelijk moet blijven. Dat hangt nauw samen met de mate waarin gekozen wordt voor bebouwing: wordt slechts één module gerealiseerd of zullen het er meer zijn. Er kan gekozen worden voor één centrale ontsluiting van waaruit alle locaties bereikbaar worden gemaakt, maar er kan ook gekozen worden voor decentrale ontsluitingen per bouwlocatie. Bij de keuze voor één centrale ontsluiting zou deze gerealiseerd kunnen worden naast het bedrijvenverzamelgebouw of, zoals hiervoor aangegeven, via de zuidoosthoek van het gebied. Uitgangspunt blijft dat bij bebouwing ontsluiting noodzakelijk is en dat deze aangepast dient te zijn aan de landelijke kwaliteit van het gebied en behoud van het landelijke karakter van het Manpad.

23

10.4 Creatieve ideeën Manpadslaangebied De Gemeente Heemstede heeft begin 2017 belangstellenden de gelegenheid gegeven ideeën voor het gebied in te zenden. De gebruikte vraagstelling van de uitvraag was open, breed en vormvrij: ‘heeft u een idee voor het Manpadslaangebied?’. De ingezonden ideeën kunnen grofweg worden verdeeld over vier categorieën volgens de volgende verhouding: 1. 2. 3. 4.

Varianten van groen en recreatie [17] Huidige situatie behouden [4] Verschillende vormen van woningbouw [20] Bedrijfsactiviteiten [3]

Het palet aan ideeën is binnen deze categorieën zeer divers, zoals blijkt uit de presentatie van de ideeën. De raadscommissie Ruimte wordt uitgenodigd zich door deze ideeën te laten inspireren en mee te denken over de wijze waarop deze ideeën als input voor het ontwerp van het groene casco en de verdere inrichting van het gebied gebruikt kunnen worden.

11. Taxatie waarde percelen Manpadslaangebied (https://gemeentebestuur.heemstede.nl/Vergaderingen/Commissie-Ruimte/2022/01-maart/20:00/Antea-Grouptaxatierapport-percelen-Manpadslaangebied-geanonimiseerd.pdf) In opdracht van de gemeente Heemstede is door bureau Antea de waarde van de percelen van de ontwikkelaars in het Manpadslaangebied getaxeerd. De waarde van de percelen sectie B, nummers 8759, 9565, 9904, 9906, 3107, 9596, 9959 en 10034, per 14 januari 2022, is (afgerond) vastgesteld voor: • • • • • •

De huidige waarde in huidige staat: € 3.450.000 De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de agrarische waarde: € 2.215.000 De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling met optie aansluiting Herenweg: € 3.590.000 De waarde ten tijde van de verwerving van de projectontwikkelaars op basis van de beoogde ontwikkeling zonder optie aansluiting Herenweg: € 4.000.000 De waarde na realisering van de bouwplannen (Visie Delva): € 8.275.000 De waarde na realisering van de bouwplannen zonder optie aansluiting Herenweg: € 8.910.000.

12. Second opinion grondexploitatie Manpadslaan Heemstede (https://gemeentebestuur.heemstede.nl/Vergaderingen/Commissie-Ruimte/2022/01-maart/20:00/Stadkwadraat-Secondopinion-grondexploitatie-Manpadslaan-Heemstede-pdf.pdf) In opdracht van de gemeente Heemstede heeft bureau Stadkwadraat de door de ontwikkelaars aangeleverde grondexploitatie voor Visie Delva (47 woningen) onderzocht. De rapportage van Stadkwadraat (24 januari 2022) meldt het volgende. •

•

•

Zijn de cijfers die de initiatiefnemer heeft gebruikt voor het aantonen van de haalbaarheid reëel? Op basis van de second opinion onderschrijven wij dat de grondexploitatie een tekort kent. De hoogte van dit tekort onderschrijven wij niet in zijn totaliteit. Als gevolg van een onderschatting van de residuele grondopbrengsten in de grondexploitatie van de ontwikkelaars, zien wij ruimte voor een verbetering van het resultaat van € 1,0 tot € 2,0 mln. Hierdoor verkleint het tekort op de grondexploitatie, maar resteert desondanks een tekort van circa € 2,6 tot € 3,6 mln. Daarbij geldt ook dat er bij ontwikkeling van dit gebied de nodige risico’s zijn die niet in dit resultaat zijn verwerkt. Wat is een rendabele grondexploitatie op basis van plan Delva? Bij gelijkblijvende kosten moeten in het plan circa tien woningen extra worden gerealiseerd om tot een kostenneutrale grondexploitatie te kunnen komen. In hoeverre zijn de door de ontwikkelaar opgevoerde kosten gebruikelijk bij grondexploitatie-berekeningen? Het is allereerst erg ongebruikelijk dat de gemeente (zeker de gemeenteraad, in openbaarheid) tot op dit detailniveau inzicht heeft in de financiële haalbaarheidsberekeningen van een initiatiefnemer.

24

Alle opgevoerde kosten zijn gebruikelijk. Er zijn geen kostenposten gevonden die niet in een grondexploitatie thuishoren. Op basis van het beschikbare materiaal is er ook geen reden om te twijfelen aan de omvang van de opgevoerde kosten. Wel valt op dat de verwerving een erg groot deel van de kosten inneemt. Dit is verklaarbaar gezien de enorm lange periode dat de ontwikkelaars deze gronden in bezit hebben, vooruitlopend op een toekomstige ontwikkeling. Dit is echter ‘business as usual’ voor projectontwikkelaars. Het inschatten van de kansen dat bepaalde locaties in de nabije toekomst tot realisatie komen hoort bij het ondernemersrisico van projectontwikkeling. Om deze reden zou de gemeente (in het kader van ongeoorloofde staatssteun) terughoudend moeten zijn bij eventuele financiële bijdragen aan het tekort van dit project. Dat wil echter niet zeggen dat de gemeente niet over de randvoorwaarden van het plan kan meedenken waarbinnen voor ontwikkelaars een financieel rendabel plan te realiseren valt. •

Welk rentebedrag mag worden meegenomen in de grondexploitatie en wat zijn de voorwaarden hiervan? De projectontwikkelaars voeren een private grondexploitatie, voor eigen rekening en risico. Hier zitten geen specifieke voorwaarden of regels aan verbonden. Het BBV (besluit begroting en verantwoording) bevat regels over grondexploitaties, maar dit geldt uitsluitend voor overheden. Projectontwikkelaars zullen de werkelijke rentepercentages van financieringen opvoeren in hun grondexploitatie. Hoe hoog deze percentages zijn hangt af van het type financiering en het risicoprofiel van de ontwikkeling. De gehanteerde rentepercentages in dit plan zijn in het algemeen realistische rentepercentages voor marktpartijen in de genoemde periode. Marktpartijen hebben bij het aangaan van financiering voor dit soort gebiedsontwikkelingen een veel hoger risicoprofiel dan gemeenten, waardoor zij niet tegen de gunstige voorwaarden kunnen lenen die gemeenten kennen. Enige onzekere factor in de beoordeling is dat niet duidelijk is welk deel van de verwerving met vreemd vermogen is gefinancierd en welk deel met eigen vermogen. Op basis van de beschikbare documentatie is er echter geen reden om te twijfelen aan het gepresenteerde rentebedrag. Sterker nog, in de grondexploitatie ontbreekt een post voor toekomstige rentekosten bij realisatie van het plan.

•

Zijn management-, beheer- en exploitatiekosten in de grondexploitatie gebruikelijk? Moet dit worden opgenomen als kostenpost in de grondexploitatie? Ja, deze kosten zijn gebruikelijk. In dit plan is door de lange periode tussen verwerving en realisatie de absolute omvang van deze kosten enorm opgelopen. Dit is ongebruikelijk, omdat dit soort locaties vaak veel sneller na verwerving tot realisatie komen. Op basis van de toelichting over deze kostenposten in de rapportage van Rho Adviseurs is er geen reden om te twijfelen aan de omvang van deze kosten.

13. Wet voorkeursrecht gemeenten / onteigening (https://gemeentebestuur.heemstede.nl/Vergaderingen/Commissie-Ruimte/2022/01-maart/20:00/La-Gro-Geelkerkenadvies-Wet-voorkeursrecht-gemeenten-onteigening-1.pdf) In opdracht van de gemeente Heemstede heeft La Gro Geelkerken Advocaten geadviseerd over de mogelijkheden voor het vestigen van een voorkeursrecht op de percelen van de projectontwikkelaars in het Manpadslaangebied en het onteigenen van de gronden van de projectontwikkelaars (26 januari 2022). Ingeschat wordt dat het vestigen van een voorkeursrecht op de percelen van de projectontwikkelaars in het Manpadslaangebied niet in de rede ligt. Het voorkeursrecht dient ter versterking van de regiefunctie van gemeenten en ter voorkoming van grondspeculatie. In casu heeft de gemeente de projectontwikkelaars uitgenodigd om met een plan te komen ter verwezenlijking van de wenselijke bestemmingen en beogen de projectontwikkelaars deze bestemmingen zelf te realiseren. In dit verband achten wij de kans klein dat ongewenste grondtransacties zullen plaatsvinden waardoor de prijs wordt opgedreven. Daarnaast wordt betwijfeld of in casu aan de voorwaarden voor onteigening wordt voldaan. Onteigening ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan dient noodzakelijk te zijn.

Onteigening is in beginsel niet noodzakelijk wanneer de eigenaar van de gronden bereid en in staat is de op de gronden rustende bestemmingen uit te voeren. De projectontwikkelaars zijn bereid en in staat de door de gemeente beoogde lucratieve bestemmingen zelf te realiseren. Het vorenstaande wordt uiteraard anders als de gemeenteraad geen lucratieve bestemmingen ter plaatse wil maar een natuurbestemming. Als een dergelijk bestemmingsplan uiteindelijk rechtskracht krijgt ligt het niet in de rede dat ontwikkelaars die natuurbestemming zelf willen realiseren.

25

14. Diverse vragen beantwoord door Rho (https://gemeentebestuur.heemstede.nl/Vergaderingen/Commissie-Ruimte/2022/01-maart/20:00/memo-Rho-Advieurs1.pdf)

26