Collegebesluit Concept Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland-IJmond.pdf

Collegebesluit Collegevergadering: 2 september 2025

Zaaknummer Team Portefeuillehouder Openbaarheid

: 1328656 : Ruimtelijk Beleid Heemstede : A.M.C.E. Stam : Actief openbaar

Onderwerp Terinzagelegging concept Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 en concept Nadere regels woonurgentie en verzoek om advies van Gedeputeerde Staten

Kernboodschap De gemeente Heemstede heeft, in afstemming met de gemeenten in de regio ZuidKennemerland/IJmond (ZK/IJ), een concept Huisvestingsverordening en Nadere regels over woonurgentie opgesteld. Hierin zijn regels rondom de verdeling van gereguleerde woonruimten en wijzigingen in de bestaande woningvoorraad opgenomen. Het college legt de concept Huisvestingsverordening en de Nadere regels woonurgentie ter inzage voor iedereen. Daarbij is het mogelijk om een zienswijze in te dienen. Daarnaast stuurt het college de concept Huisvestingsverordening en de Nadere regels naar Gedeputeerde Staten van de provincie NoordHolland met de vraag om een advies. Van dit advies kan alleen gemotiveerd worden afgeweken.

Besluit B&W 1. De concept Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 inclusief toelichting en de concept Nadere regels Woonurgentie Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 voor zes weken ter inzage te leggen (met de mogelijkheid om zienswijze in te dienen); 2. Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland om advies over de concept Huisvestingsverordening en de Nadere regels woonurgentie te vragen; 3. De beleidsregels voor het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning in te trekken; en 4. Het besluit ter kennisname te brengen van de commissie Ruimte.

Wettelijke grondslag Juridisch en beleidskader •

Huisvestingswet 2014; pagina 1 van 7

• • •

Woningwet; Wetsvoorstel Wet Versterking regie Volkshuisvesting; Algemene wet bestuursrecht.

Bevoegdheid • •

• •

•

•

Op grond van artikel 147 van de Gemeentewet is de gemeenteraad bevoegd een verordening vast te stellen. Op grond van artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 is de gemeenteraad bevoegd een Huisvestingsverordening vast te stellen met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en met betrekking tot wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. Op grond van artikel 160, eerste lid, aanhef en onder b, van de Gemeentewet is het college bevoegd om beslissingen van de raad voor te bereiden. De gemeenteraad kan op grond van artikel 156, derde lid, van de Gemeentewet het college de bevoegdheid geven nadere regels te stellen ter uitwerking van onderdelen van de verordening. Met betrekking tot urgentieverlening in hoofdstuk 2, artikel 2.3.3 t/m 2.3.12 van de Huisvestingsverordening zijn Nadere regels voor Woonurgentie Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 opgesteld om in samenhang in te kunnen gaan op 1 januari 2026. Op grond van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (specifiek artikel 3:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht) kan het college de concept Huisvestingsverordening en de Nadere regels voor Woonurgentie voor eenieder ter inzage leggen. Hierdoor is iedereen in de gelegenheid om gedurende zes weken een zienswijze in te dienen.

Artikel 6, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat het college gedeputeerde staten van de provincie om advies vraagt bij de voorbereiding van de vaststelling van een Huisvestingsverordening.

Bestuurlijke achtergrond Op 1 januari 2024 is de Huisvestingswet 2014 (hierna: de wet) gewijzigd. Hiermee krijgen gemeenten meer mogelijkheid om te sturen op de woningmarkt via de Huisvestingsverordening. Naar aanleiding van die wetswijziging is er in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (hierna: ZK/IJ) een ambtelijke werkgroep opgericht om een nieuwe Huisvestingsverordening op te stellen en hebben de betrokken portefeuillehouders via de regionale overlegstructuur overleg gevoerd. Iedere gemeente stelt zijn eigen verordening vast, maar gezien wij één woningmarktregio vormen met één woonruimteverdeelsysteem (Woonservice), is het wenselijk om de verordening zoveel mogelijk regionaal gelijk te trekken. Regionale afstemming is ook wettelijk vereist (artikel 6, tweede lid, van de wet), evenals het verplicht invoeren van een Huisvestingsverordening (artikel 4, tweede lid, van de wet). Op 27 maart 2025 heeft de raad de Uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordening ZK/IJ vastgesteld. Hierin zijn een viertal uitgangspunten vanuit de gewijzigde wet al vastgelegd. (zie bijlage 9) Op 3 juni 2025 heeft het college een Raadsinformatiebericht gestuurd, waarin de verdere wijzigingen in de verordening zijn uitgelegd. Naast de vier uitgangspunten is nu ook de gehele verordening geactualiseerd en zijn er Nadere regels rondom Woonurgentie opgesteld.

(bijlage 1 en 2) Deze voorliggende conceptverordening is daarmee vrijwel identiek voor de gehele regio ZK/IJ. Dit maakt de verordening duidelijk en werkbaar voor woningzoekenden en stakeholders en creëert een gelijk speelveld over de gehele regio. We houden daarom de regels rondom woonruimteverdeling pagina 2 van 7

(bijlage 1, hoofdstuk 2 ‘De verdeling van woonruimte’) grotendeels gelijk aan de regiogemeenten. De regels rondom wijzigingen in de woningvoorraad (bijlage 1, hoofdstuk 3 ‘Woonruimtevoorraadbeheer’) passen wij gedeeltelijk aan ten opzichte van de regio. Na de ter inzage legging en het adviesverzoek aan de gedeputeerde staten wordt de Huisvestingsverordening aan de gemeenteraad aangeboden ter vaststelling. Per 1 januari 2026 treedt de nieuwe Huisvestingsverordening in werking. De Nadere regels woonurgentie stelt het college vast, nadat de raad de Huisvestingsverordening heeft vastgesteld. De Nadere regels treden ook, zo nodig met terugwerkende kracht, op 1 januari 2026 in werking.

Motivering De noodzaak van een Huisvestingsverordening Een gemeente mag op grond van de wet een verordening vaststellen om negatieve effecten van schaarse woonruimte te bestrijden. Woonruimte is schaars in de regio ZK/IJ. Of het nu sociale huurwoningen, midden huurwoningen of betaalbare koopwoningen betreft. Schaarste zien wij bij alle woningtypes en in alle wijken. De vraag is altijd aanzienlijk groter dan het aanbod. Het effect zien wij in prijsstijgingen en langere wachttijden, maar ook groepen die moeilijk aan passende en betaalbare woonruimte kunnen komen, met name starters. Zonder sturing is passend wonen naar inkomen of huishoudensamenstelling niet voor iedereen (snel) mogelijk. Ook komen starters op de huur- en koopmarkt moeilijk aan bod, krijgen bijzondere doelgroepen moeilijk een woning en moeten urgent woningzoekenden te lang wachten. Een Huisvestingsverordening lost het woningtekort niet op, maar om schaarse woonruimte eerlijk te verdelen is een Huisvestingsverordening wel noodzakelijk. Ook de Rijksoverheid ziet dit in en stelt in de Wet versterking regie Volkshuisvesting en de wet het hebben van een Huisvestingsverordening in 2026 verplicht voor gemeenten. Eind 2025 lopen de verordeningen van de gemeenten in de regio ZK/IJ af. De gemeenten ontwikkelden een regionaal afgestemde verordening die op 1 januari 2026 in werking moet treden.

Hierbij zijn Nadere regels opgesteld, specifiek voor de beoordeling van woonurgentie, die in samenhang met de verordening in werking treden. Schaarste onderbouwen Op grond van de wet moet een gemeente schaarste aan woonruimte aantonen om regelgeving in de Huisvestingsverordening toe te mogen passen. Het onderzoeksbureau RIGO heeft daarom een schaarste onderzoek opgesteld. (bijlage 6 De conclusies zijn samengevat in de toelichting van de Huisvestingsverordening. Specifiek voor bepaalde onderdelen van de verordening, zoals de opkoopbescherming en woonwagenstandplaatsen, heeft de gemeente Heemstede aanvullend onderzoek uitgevoerd. Bij het vaststellen van de regionale uitgangspunten voor Huisvestingsverordeningen in maart 2025 is al onderbouwd waarom voorrangsregels voor nieuwbouw betaalbare huur- en koopwoningen ingevoerd moeten worden. Ook is onderbouwd waarom toewijzing aan de eigen inwoners soms wenselijk is. Regionale afstemming en het belang van een open woonmarkt Voor een gemeente als Heemstede, met een relatief kleine voorraad sociale huurwoningen, betekent regionale samenwerking dat woningzoekenden meer keuze hebben. Vooral voor eenpersoonshuishoudens en starters is het in Heemstede lastig om een geschikte woning te vinden. Een Huisvestingsverordening die gelijkgeschakeld is aan de regio biedt daarom kansen. We streven daarom pagina 3 van 7

naar een zo veel als mogelijk eenduidige Huisvestingsverordening, met aanvullingen per gemeente waar dit op grond van de marktwerking en politieke- of maatschappelijk invulling noodzakelijk is. Het is belangrijk te benoemen dat een verordening de woonmarkt bijstuurt. Gemeenten in de regio willen een open woonmarkt blijven bieden. Een regionale woonmarkt waar woningzoekenden iets te kiezen hebben, ook over gemeentegrenzen heen. Uit monitoring blijkt dat dit leidt tot de meer verhuizingen. Het is belangrijk terughoudend te zijn met beperkende regelgeving. Het gaat tenslotte om verdeling van schaarste. Wanneer een bepaalde groep middels regelgeving sneller aan een passende woning kan komen, moeten andere woningzoekenden langer wachten. De regio ZK/IJ heeft met name door de terughoudendheid in het hanteren van regelgeving kortere wachttijden dan andere regio's in de Metropool Regio Amsterdam. Waarom wij de Huisvestingsverordening en Nadere regels ter inzage leggen Er is geen wettelijke verplichting om een Huisvestingsverordening ter inzage te leggen om zienswijze op te halen. Het college kan echter altijd besluiten dit wel te doen (artikel 3:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht). De regiogemeenten in ZK/IJ leggen hun verordeningen (en Nadere regels) wel ter inzage. De gemeente Heemstede kiest ervoor om zich bij deze lijn aan te sluiten. Hiervoor zijn meerdere redenen.

Allereerst heeft een Huisvestingsverordening impact op de directe leefomgeving van onze inwoners, namelijk op de woonmarkt. Er staan bepalingen in waarmee mensen wel of niet een urgentie kunnen krijgen, hun woning kunnen splitsen of toeristisch kunnen verhuren. Wonen is een grondrecht en een eerste levensbehoefte. Daarom is participatie met inwoners wenselijk. Het wettelijk verplichte participatietraject met stakeholders als makelaars, projectontwikkelaars en huurdersverenigingen heeft mogelijk niet alle inwoners de ruimte gegeven om op de plannen te reageren. Een terinzagelegging geeft inwoners die dat willen alsnog de kans om een zienswijze te geven. Als laatste volgen wij met het ter inzage leggen van de verordening de lijn van de regiogemeenten. Inwoners in die gemeenten krijgen de ruimte om een zienswijze in te dienen. Als hiervoor gekozen wordt, ook al is dit geen wettelijke verplichting, is het wenselijk dat Heemstedenaren die mogelijkheid ook hebben. Waarom wij de Beleidsregels voor het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning intrekken Deze beleidsregels rondom het verlenen of weigeren van kadastrale splitsingsvergunningen stammen uit 2011, voordat deze regels in de Huisvestingsverordening werden opgenomen. Deze beleidsregels zijn nooit formeel ingetrokken.

Argumenten 1. De terinzagelegging van de concept Huisvestingsverordening en Nadere regels is onderdeel van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure samen met de regio Het ter inzage leggen vindt plaats op basis van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht voor een uniforme openbare voorbereidingsprocedure van besluiten van de gemeente. Dit geeft de garantie dat de gemeente geen partij is vergeten om een zienswijze te geven op de concept verordening en Nadere regels. Deze lijn is tot stand gekomen in afstemming met de andere gemeenten pagina 4 van 7

in de regio ZK/IJ en vormt een uitzondering op de reguliere voorbereidingsprocedure voor een verordening (waar geen terinzagelegging plaatsvindt). 2. De gemeente moet de Gedeputeerde Staten om advies vragen Er is een wettelijke verplichting om bij het opstellen van een nieuwe Huisvestingsverordening de Gedeputeerde Staten om advies te vragen. Het college voldoet aan deze wettelijke verplichting door dit voorstel vast te stellen en de brief in bijlage 4 van dit voorstel te versturen aan de Gedeputeerde Staten. 3. De concept Huisvestingsverordening en Nadere regels zijn het resultaat van regionale afstemming, participatie en heeft impact op de directe leefomgeving van inwoners Er is hard en zorgvuldig gewerkt aan de totstandkoming van de concept Huisvestingsverordening en de Nadere regels. De gemeente heeft met de regio, stakeholders en bewoners geparticipeerd en onderzoeken ter onderbouwing van de keuzes uitgevoerd. In de bijlagen staan de onderzoeken en gespreksverslagen van de participatiebijeenkomsten. De Huisvestingsverordening heeft directe impact op de leefomgeving van onze inwoners, daarom is het zorgvuldige totstandkomingsproces noodzakelijk. Door de verordening en de Nadere regels ter inzage te leggen, geven wij inwoners die mogelijk nog niet van de wijzigingen op de hoogte zijn de kans om hier alsnog kennis van te nemen.

Kanttekeningen, risico’s en beheersmaatregelen Het ter inzage leggen van de Huisvestingsverordening is een uitzondering op de reguliere voorbereidingsprocedure van een verordening Het ter inzage leggen van de Huisvestingsverordening vormt een uitzondering op de gebruikelijke voorbereidingsprocedure voor gemeentelijke verordeningen. Deze werkwijze maakt geen onderdeel uit van de standaardprocedure bij andere verordeningen. Er is geen wettelijke verplichting om een verordening ter inzage te leggen. De Huisvestingsverordening vormt, gezien het sterke regionale karakter, een uitzondering.

Duurzaamheid N.v.t.

Financiën Het ter inzage leggen van de Huisvestingsverordening heeft geen financiële consequenties.

Samenwerking en communicatie De verordening en de Nadere regels zijn integrale producten van Ruimtelijk Beleid, Bouw- en Woningtoezicht en het Sociaal Domein. De verordening is in nauwe samenwerking tussen de gemeenten in de regio ZK/IJ tot stand gekomen. De woningcorporaties zijn als uitvoerders van het woonbeleid (onderhoud, beheer en toewijzing) intensief betrokken in het gehele ontwikkelproces voor doelmatigheid en uitvoerbaarheid van de verordening. Voor projectontwikkelaars, beleggers, huurdersorganisaties en verenigingen, makelaars, notarissen en organisaties in het Sociaal Domein zijn participatiebijeenkomsten georganiseerd. pagina 5 van 7

De provincie heeft op verzoek van de regiogemeenten in maart 2025 een ambtelijk advies uitgebracht op de regionale Uitgangspuntennotitie voor de nieuwe Huisvestingsverordening. De regionale samenwerking en het streven naar eenheid worden gewaardeerd. Zij zien dat de gemeenten er van doordrongen zijn dat woonruimte schaars is en goed verdeeld moet worden, maar dat vrije vestiging overeind blijft. De provincie onderschrijft onze doelstellingen. De in te voeren regelgeving is goed onderbouwd. De ambtelijke adviezen van de provincie passen binnen de doelstellingen van de gemeente en gaven geen aanleiding voor een aanpassing in de uitwerking van de verordening en Nadere regels Woonurgentie.

Planning/uitvoering Nadat het college besluit om de conceptverordening ter inzage te leggen, volgt een publicatie in het Gemeenteblad en een bericht het huis-aan-huis-blad de Heemsteder. Vervolgens is het gedurende zes weken mogelijk om een zienswijze in te dienen. Hierna wordt er een nota van beantwoording op de zienswijzen geschreven waarmee de zienswijze mogelijk gemotiveerd worden meegenomen in de verordening. Fase & Besluitvorming Terinzagelegging concept verordening en concept Nadere regels Advies van GS provincie Noord-Holland Schrijven nota van beantwoording Behandeling Huisvestingsverordening in het college Vaststellen Huisvestingsverordening door raad Inwerkingtreding nieuwe verordening

Jan

Feb

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

04 sep

16 okt

04 sep

16 okt 16 okt

Nov

Dec

Jan ‘26

23 okt 4 nov 17 dec 1 jan

Bijlage(n) 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Concept Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 Toelichting concept Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 Concept Nadere regels Woonurgentie Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemstede 2026 Adviesverzoek aan Gedeputeerde Staten Onderzoek invoeren Opkoopbescherming Heemstede RIGO Onderbouwing schaarste en nut en noodzaak sturing in Heemstede Gespreksverslag participatiebijeenkomst Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond Gespreksverslag met woonwagenbewoners Huisvestingsverordening – 2 juni 2025 Raadsvoorstel uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening IJmond Zuid-Kennemerland

pagina 6 van 7

10. Besluit van het college tot intrekking beleidsregels voor het verlenen of weigeren van een splitsingsvergunning

pagina 7 van 7