Bijlage Woonvisie 2023-2027.pdf

Dit percentage mag volgens landelijke wetgeving niet verder verhoogd worden. Als laatste zijn er in de verordening verschillende urgentiecategorieën. Deze categorieën zijn streng, en hier kan niet zomaar gebruik van gemaakt worden. De categorieën zijn: • Wettelijke groepen o Woningzoekenden in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen vanwege relationele problemen of geweld; o Mantelzorgers (onder strikte voorwaarden); • Sociaal/medische groepen: woningzoekende die in zijn lichamelijke en/of sociaal-psychische gezondheid zeer ernstig wordt bedreigd als gevolg van de huidige woonsituatie; • Stadsvernieuwing: woningzoekenden die moeten verhuizen vanwege renovatie of sloop krijgen voorrang; • Uitstroomregeling: woningzoekende die uit een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein, waarmee het college van B&W afspraken heeft gemaakt, uitstromen krijgen voorrang; • Overig o Statushouders die van het rijk gehuisvest moeten worden (krijgen eenmalig een aanbod en mogen niet zelf reageren op woningen); o Woningzoekende die de woonruimte direct moet verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit. In sommige gevallen is de problematiek niet ernstig genoeg voor urgentie, maar kan wel aanspraak gemaakt worden op inschrijftijdverlenging, waardoor een woningzoekende met meer kunstmatig opgebouwde jaren meer kans heeft op een woning.

Splitsingsvergunning In de Huisvestingsverordening van Heemstede is een mogelijkheid opgenomen voor het aanvragen van een splitsingsvergunning. Daarbij mogen particulieren ruime woningen splitsen in kleinere, meer betaalbare woningen. Splitsen op kleine schaal biedt kansen voor onderling contact of hulp. Ook zien we in Heemstede in verhouding teveel grote woningen in de woningvoorraad. De Huisvestingsverordening van Heemstede stelt regels aan het splitsen van één woning in twee- of meer woningen. Voor een woningsplitsing moet een vergunning aangevraagd bij het college van B&W. Er zijn verschillende weigeringsgronden voor een vergunning: 1. Wanneer het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter acht dan het met de splitsing gediende belang; 2. Het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de woning (dit is inclusief de parkeerdruk in een wijk); 3. De splitsing is in strijd met het vigerend bestemmingsplan; 4. De splitsing leidt tot een woning met een oppervlakte van minder dan 50 vierkante meter; 5. De splitsing leidt tot een woning die niet voldoet aan de voorwaarden en bepalingen uit het Bouwbesluit. Er mag overal gesplitst worden, maar dan moet er eerst schaarste worden aangetoond.

We maken splitsen makkelijker door waar mogelijk maatwerk toe te passen voor parkeernormen. Voor het centrum bestaat bij splitsen al een uitzondering op de parkeernorm. Ook willen we de mogelijkheid tot splitsen extra onder de aandacht brengen bij onze inwoners.

Starterslening Starters uit Heemstede of de regio Zuid-Kennemerland en IJmond kunnen bij het kopen van een huis in Heemstede een starterslening aanvragen, uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dit vergroot de kans dat een woning betaalbaar is voor een starter. Het maximale bedrag dat geleend kan worden met een starterslening is € 30.000. Enkele keren per jaar wordt een starterslening aangevraagd. Regeling Ouder Worden & Prettig Wonen Samen met de gemeenten en woningcorporaties in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond is er de gezamenlijke 65+-verhuisregeling ‘Ouder worden & prettig wonen’. Deze regeling biedt voordelen voor huurders van 65 jaar of ouder om langer en comfortabeler zelfstandig te wonen. Zo helpen verhuiscoaches senioren bij de verhuizing naar een sociale huurwoning die beter past bij het huishouden. De ervaring leert dat een verhuiscoach stimulerend werkt. Een onderdeel van deze regeling is in veel gevallen het behoud van de oude huurprijs. Los van deze regeling kent Heemstede een aanvraagformulier ‘verhuis- en herinrichtingskosten senioren’. Aan dit beleidsinstrument gaan wij meer aandacht geven.

Regeling Pact voor Uitstroom Via het Pact voor Uitstroom werken gemeenten, corporaties, zorg- en welzijnspartijen in de regio samen om mensen die uitstromen uit een instelling voor beschermd wonen of maatschappelijke opvang passende huisvesting te bieden. De toewijzing van passende woningen aan deze groep is geborgd in de Huisvestingsverordening.

Bestemmingsplan en omgevingsvergunning Via het bestemmingsplan sturen we onder andere ook indirect op de gebruiks- en bouwmogelijkheden in de gemeente. Als vanaf 2024 de Omgevingsplan inwerking treedt, worden deze regels (van rechtswege) opgenomen in het omgevingsplan. Voor het afwijken van het bestemmingsplan is de omgevingsvergunning een belangrijk instrument om flexibiliteit in het planologisch regime aan te brengen voor gewenste ontwikkelingen. Anterieure overeenkomsten We oefenen invloed uit op het bouwprogramma van marktpartijen als aanpassing van het bestemmingsplan nodig is. Doorgaans treden marktpartij en gemeente in onderhandeling met als doel om overeenstemming te bereiken over het woningbouwprogramma en de daar bijbehorende ruimtelijke uitgangspunten. De afspraken leggen we vast in een intentie- of anterieure overeenkomst. In een anterieure overeenkomst kan een bouwplicht worden overeengekomen om vertraging te voorkomen. In de anterieure overeenkomst regelen we ook het gemeentelijk kostenverhaal, zoals ambtelijke inzet en planschade. Wanneer een gemeente de kosten van het plan heeft gedekt door een of meerdere anterieure overeenkomsten, is een exploitatieplan overbodig.

In ons Uitvoeringsprogramma Wonen wijden we een paragraaf aan de bouw van sociale huurwoningen door marktpartijen en de voorwaarden die we daaraan willen stellen (minimale oppervlakte, toewijzing gedurende exploitatieduur via Woonservice, aandeel voor laagste inkomens, etc.). Naast prijssegmenten en kwaliteit komen ook andere ruimtelijk relevante onderwerpen aan bod (o.a. stedenbouw, parkeren, duurzaamheid). Wij nemen in ons beleid op dat exploitatie door corporaties de voorkeur heeft, omdat corporaties gebonden zijn aan de regels van de Woningwet. Denk aan passend toewijzen en het maken van prestatieafspraken. We verankeren dit ook in anterieure overeenkomsten met marktpartijen. Mocht de marktpartij er toch niet uitkomen met de corporatie en zelf de woningen gaan exploiteren dan maken we extra afspraken over de exploitatieduur, de toewijzing en verhuurdersgedrag.

Tijdelijke huisvestingsmogelijkheden Wanneer locaties nog niet kunnen worden ontwikkeld, kunnen ze soms wel voor een bepaalde periode worden ingezet voor tijdelijke woonvormen. Voor een periode tot 10 jaar is dit een collegebevoegdheid. Daarnaast wordt er gekeken naar permanente locaties waarin tijdelijke huisvesting kan worden geboden aan doelgroepen met een urgentie. Het gaat hierbij per definitie om betaalbare huisvesting in de huursector. De tijdelijke huisvestingsmogelijkheden zijn met name voor specifieke doelgroepen zoals jongeren, (her)starters en statushouders. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken stimuleert de bouw van tijdelijke en flexibele woonvormen, onder meer met een langere vrijstelling van het bestemmingsplan (15 jaar in plaats van 10 jaar). Ook Heemstede experimenteert met nieuwe flexibele woonoplossingen voor verschillende doelgroepen en heeft tijdelijke woonunits geplaatst. Deze woonunits zijn er in allerlei typen en prijsklassen. Ze zijn gemakkelijk verplaatsbaar of demontabel en elders weer op te bouwen. Vanuit de gewijzigde Woningwet kunnen vanaf 1 januari 2022 huurovereenkomsten worden afgesloten zolang een tijdelijke- of flexwoning op een locatie staat. De huurovereenkomst kan door deze wijziging rechtsgeldig opgezegd worden als de omgevingsvergunning voor de woning eindigt. Dit biedt zowel huurders als verhuurders meer zekerheid.

Zo kunnen huurders zo lang in de flexwoning wonen als de woning op de locatie mag staan. Inwoning/hospitaverhuur Bij inwoning (ook wel bekend als hospitaverhuur) verhuurt een bewoner een deel van zijn of haar woning aan een ander huishouden. Die bewoner kan eigenaar van de woning zijn of huurder, dat maakt niet uit. Het maakt ook niet uit of het een woning in de vrije sector is of een sociale huurwoning. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner. Er zijn maatschappelijke initiatieven, zoals Onder de Pannen en Kamers met Aandacht, om via kamerverhuur specifieke doelgroepen aan tijdelijke woonruimte te helpen.

Prestatieafspraken Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken gelijkwaardige afspraken over de volkshuisvestelijke opgave in hun gebied. Deze afspraken leggen zij voor het komende jaar vast in prestatieafspraken. Via prestatieafspraken hebben we sturing op het woningbouwprogramma op locaties van corporaties. Het gemeentelijk nieuwbouwbeleid, zoals opgenomen in deze woonvisie, vormt de basis voor prestatieafspraken met corporaties over nieuwbouw. Dat wil zeggen de groei van de sociale en vrije sectorvoorraad. Corporaties hebben op eigen locaties de mogelijkheid sociale huurwoningen toe te voegen door inbreiding of door sloop/nieuwbouw. Dit is een makkelijke manier om sociale huur bij te bouwen. Ook is het mogelijk dat corporaties nieuwe locaties verwerven. Het is ook mogelijk dat corporaties middenhuur woningen of betaalbare koopwoningen toevoegen. In de prestatieafspraken gaat het niet alleen om nieuwbouw, maar ook om de netto groei van de (dynamische) sociale voorraad. We maken dus ook prestatieafspraken over het stoppen/beperken van liberalisatie en van verkoop. Al dan niet in combinatie met (extra) nieuwbouw voor wijkdifferentiatie of verandering van de portefeuille. Daarnaast maken we met corporaties afspraken over de omvang en de samenstelling van het middensegment en over liberalisering van sociale huurwoningen.

Het vergroten van het aanbod aan huurwoningen in het (lage) middensegment kan doorstroming vanuit de sociale huur tot stand brengen. Ook kan het tegemoet komen aan de grote vraag van gezinnen met een (laag) middeninkomen. Dit gaat wel ten koste van de sociale huur tenzij compensatie door nieuwbouw plaatsvindt. Corporaties moeten vanaf 1 januari 2022 92,5% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ze mogen 7,5% vrij toewijzen, maar dit percentage mag worden verhoogd naar maximaal 15%. Gemeente, corporatie en huurdersorganisatie wegen af of het wenselijk is de vrije toewijzingsruimte (deels) te benutten voor de doelgroep of andere inkomensgroepen (bijvoorbeeld in het kader van gemengde buurten). Ze maken hier afspraken over en leggen dit vast in de prestatieafspraken.

Een ander thema dat aan bod komt bij de prestatieafspraken is de mogelijkheid van een financiële tegemoetkoming bij doorstroming van sociale huur naar een andere huurwoning. Corporaties zijn wellicht bereid een huurgewenning of huurkorting toe te passen in sommige situaties. Bijvoorbeeld om senioren te verleiden van een eengezinswoning naar een appartement te verhuizen of bij de overstap van een goedkope sociale huurwoning naar een middeldure huurwoning. Vaak kan de oude huur geharmoniseerd worden. Om tegemoet te komen in de verhuiskosten hebben we het eerder genoemde aanvraagformulier verhuiskosten. Ook moedigen we verhuurders aan een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen bij scheefwoners. Verhuurder kunnen huishoudens met een (hoog) middeninkomen, die in een sociale huurwoning wonen, jaarlijks een hogere huurverhoging in rekening brengen. Dit om hen te stimuleren te verhuizen naar een duurdere huur- of koopwoning. Ook kunnen corporaties zo extra inkomsten genereren voor andere opgaven (nieuwbouw, verduurzaming, matiging huurprijzen voor andere huurders). Als de woning vrijkomt, wordt deze doorgaans weer in het sociale segment verhuurd. De meeste corporaties passen dit al toe.

Nieuwe beleidsinstrumenten De huidige instrumenten zijn waardevol maar niet toereikend om de ambities in de woonvisie te realiseren. Daarom brengt de gemeente de volgende nieuwe instrumenten in stelling, uitwerking en implementatie. Deze nieuwe beleidsinstrumenten zijn te onderscheiden in de volgende oplossingsrichtingen: sturen op passende woningvoorraaduitbreiding, sturen op behoud van passende woningen en sturen op regionale samenwerking. 1. Sturen op passende uitbreiding van de woningvoorraad Sturing in woningbouwprogramma op gemeentelijke locaties Grondposities maken gemeentelijke sturing op de bouw van betaalbare woningen makkelijker. Wij kunnen het programma bepalen, voorwaarden stellen en eventueel de grondprijzen voor sociale huur, middenhuur en/of betaalbare koop verlagen. Ook kunnen we de sociale grondprijs toevoegen om corporaties in staat te stellen sociaal te bouwen of eventueel te transformeren. Weinig gemeenten voeren nog een actief grondbeleid. Ook Heemstede heeft daardoor weinig eigen locaties voorhanden en niet de capaciteit om zelf (grootschalig) actief gronden te gaan verwerven.

Doelgroepenverordening opstellen Als aanpassing van het bestemmingsplan nodig is, kan de gemeente op basis van het Besluit Ruimtelijke Ordening ‘sociale huur’, ‘middenhuur’ en/of ‘betaalbare koop’ ook als categorie opnemen in het bestemmingsplan en zo een gewenst programma overeenkomen. Met de komst de Omgevingswet (in 2024) gaan deze regels van rechtswege over het naar het omgevingsplan. Om één of meer categorieën woningen op te kunnen nemen in een bestemmingsplan is er een gemeentelijke doelgroepenverordening nodig. Daarin moet tenminste de exploitatieduur en de omschrijving van de doelgroep vastgelegd worden voor de betreffende categorie(en). Het hebben van deze verordening helpt in de snelheid waarmee overeenstemming kan worden bereikt over nieuwbouwplannen die aansluiten op de ambities van de gemeente. De gemeente heeft de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een percentage van bepaalde categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwontwikkelingen. In de doelgroepenverordening worden de doelgroepen (uitgedrukt in bruto inkomen), instandhoudingstermijn en de maximale koop- of huurprijs per woningbouwcategorie vastgelegd. We hebben de ambitie om bij nieuwbouwprojecten 30% sociale huurwoningen en 36% woningen in het middensegment binnen het totaal van projecten te realiseren.

Met deze verordening kan de gemeente expliciet sturen op de gewenste woningbouwcategorieën voor sociale- en middenhuur. Ook maken we met deze verordening voor iedereen duidelijk wat we precies bedoelen als we het hebben over betaalbare koop of middenhuur. Met de doelgroepenverordening leggen we ook een langere exploitatieduur voor nieuwbouw van sociale koopen huurwoningen vast. Als er geen exploitatietermijn is vastgelegd kan een huurwoning bij mutatie naar een duurder huursegment worden getild en dus weglekken. Dit geldt ook voor sociale huurwoningen

als deze door een marktpartij wordt gerealiseerd. Voor het behouden van nieuw te bouwen betaalbare huurwoningen is het vastleggen van de exploitatieduur (bijv. 20 jaar) daarom essentieel. Bij een doelgroepenverordening is de exploitatietermijn minimaal 10 jaar voor sociale huur en middenhuur woningen. Heemstede streeft naar exploitatietermijnen van tenminste 25 jaar voor sociale huur en 15 jaar voor middenhuur. Ook voor betaalbare koop kan een minimale instandhouding worden vastgelegd in de doelgroepenverordening. Dan geldt ten minste één jaar en ten hoogste 10 jaar. Verordening differentiatie woningbouw (inclusief vereveningsfonds voor sociale woningbouw) We kunnen niet alle uitgangspunten die voortkomen uit deze woonvisie met een doelgroepenverordening sturen. Daarom willen we ook een verordening differentiatie woningbouw opstellen. De gemeenteraad kan vervolgens deze twee verordeningen in samenhang met elkaar beoordelen en vaststellen. In een verordening differentiatie woningbouw worden bepalingen vastgelegd om voor voldoende sociale en betaalbare woningbouw te zorgen. Met name in kleine projecten is het niet altijd mogelijk aan de vereisten van sociale woningbouw te voldoen. In dat geval is het gebruikelijk om dit gebrek financieel te verevenen.

Om dit transparant te maken met een duidelijk kader, worden ook hiervoor bepalingen in een verordening differentiatie woningbouw opgenomen. Wanneer sociale woningbouw wordt afgekocht moet het verschuldigde bedrag in een vereveningsfonds worden gestort. De middelen die met dit vereveningsfonds beschikbaar komen, worden vervolgens ergens anders in de gemeente ingezet voor sociale woningbouw (zowel huur als koop). Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet moeten de middelen die beschikbaar komen geoormerkt zijn.

Bouwen voor de doorstroming Als we woningen bouwen die in een behoefte voorzien, kan dat leiden tot doorstroming waardoor betaalbare huur- of koopwoningen vrijkomen. Daarbij kan het gaan om de bouw van aantrekkelijke woningen/woonvormen voor senioren (bijv. een ’Knarrenhof’). Daardoor komen (grote) eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. We zien twee doelgroepen bij het bevorderen van de doorstroming: senioren en de ‘empty-nesters’. De oplossing lijkt dan ook simpel: zorg dat empty-nesters willen verhuizen. Dat is lastiger dan het klinkt. Deze groep is namelijk heel divers in woon- en inkomenssituatie en in woonwensen.

Betaalbare collectieve eigendoms- en beheervormen Dergelijke vormen, zoals wooncoöperaties, leveren op een bescheiden schaal een bijdrage aan het toevoegen en behouden van woonmogelijkheden. Doorgaans zijn deze woonvormen minstens zoveel gericht op zeggenschap als op betaalbaar wonen. Collectieve woonvormen kunnen behalve in de nieuwbouw ook ontstaan in de bestaande voorraad. Met het oog op het bestendigen van betaalbare woningen willen we vooral (de initiatieven tot) wooncoöperaties stimuleren. De leden zijn gezamenlijk eigenaar van het gebouw. We hanteren ons afwegingskader om dit type initiatieven, maar ook woonzorginitiatieven, te kunnen beoordelen. Daarnaast zien we ook een toename in de vraag naar mantelzorgwoningen in de tuin. Het gaat om circa vijf aanvragen per jaar. Hierin volgt de gemeente het landelijk beleid. Bij het van kracht worden van de Omgevingswet kan dit beleid worden aangescherpt bij navraag.

2. Sturen op behoud van passende woningen Beperken van de jaarlijkse huurstijgingen bij nieuwe middenhuur woningen De Rijksoverheid gaat over de jaarlijkse huurstijgingen. Als gemeente kunnen we de huurstijging alleen beperken door een beperkte (jaarlijkse) huurstijging vast te leggen (mogelijk met onderscheid naar categorie zoals huur of oppervlakte) in een doelgroepenverordening of in een anterieure overeenkomst. Afspraken maken met marktpartijen over de bestaande voorraad is lastig. Daarom maken gemeenten bij nieuwbouw steeds vaker afspraken voor langjarig behoud in middensegment (bijvoorbeeld met een intentieverklaring voor middenhuur). Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding voor koopwoningen We willen voorkomen dat nieuwe betaalbare koopwoningen en sociale huurwoningen bij verkoop worden opgekocht door een belegger die de woning duur wil verhuren (buy-to-let). Als gemeente leggen we een zelfbewoningsplicht vast in geval van eigen locaties, of spreken dit af met marktpartijen of corporaties. De zelfbewoningsplicht wordt vaak gekoppeld aan een termijn van 3 à 5 jaar en willen we laten gelden voor koopwoningen tot een nog te bepalen prijsgrens. Bij overtreding volgt beboeting. In combinatie met de zelfbewoningsplicht zetten we een anti-speculatiebeding in. Door een anti-speculatiebeding verbieden we om de woning binnen een bepaalde tijd door te verkopen.

Ook kan er gewerkt worden met een (aflopende) boete totdat de bepaalde tijd is verstreken. Het is mogelijk om in een anti-speculatiebeding uitzonderingen te benoemen. Bijvoorbeeld na een scheiding of als mensen een baan aan de andere kant van het land vinden. Een anti-speculatiebeding is vooral interessant wanneer we maatregelen nemen waarmee het starters bevoordeelt. Pas dan komt de getroffen maatregel daadwerkelijk ten goede aan de starter. Bij verkoop van sociale huurwoningen spreken we met de corporaties af een zelfbewoningsplicht en/of anti-speculatiebeding toe te passen. Opkoopbescherming Om woningzoekenden meer kans te geven op een betaalbare koopwoning, kunnen gemeenten vanaf 1 januari 2022 op basis van de Huisvestingswet een opkoopbescherming invoeren. Dit instrument kan de gemeente inzetten onder een bepaalde prijsgrens en in bepaalde wijken, bijvoorbeeld daar waar schaarste is aan betaalbare koopwoningen of de leefbaarheid onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Gekochte woningen kunnen dan alleen in uitzonderingsgevallen verhuurd worden. Als voorbeeld: de gemeenten Bloemendaal en Haarlem hebben opkoopbescherming ingevoerd in de hele gemeente voor alle woningen met een WOZ-waarde tot respectievelijk € 600.000 en € 389.000. Wij gaan dit instrument ook in de hele gemeente inzetten onder een bepaalde prijsgrens.

De opkoopbescherming wordt opgenomen in de huisvestingsverordening.

Leegstandsverordening Om langdurige leegstand tegen te gaan en hier een beeld op te krijgen, gaan we een leegstandsverordening instellen. Op initiatief van de Haarlemse gemeenteraad geldt daar sinds oktober 2022 een meldplicht voor leegstaande woningen en kantoren in heel Haarlem en voor winkels alleen in het centrum. Een eigenaar mag een pand zes maanden leeg laten staan. Als een woning, kantoor of winkel langer leegstaat moet de eigenaar of beheerder dit melden bij de gemeente. Wie dit niet doet, kan een boete krijgen. De gemeente gaat binnen drie maanden na de melding in gesprek met de eigenaar over het gebruik van het pand. Tegengaan woningonttrekking In de Huisvestingsverordening stellen we regels om het onttrekken van schaarse (betaalbare) woonruimte te beperken. In Heemstede gaan we een vergunning voor woningonttrekking instellen. Hiermee beperken we de hoeveelheid woonruimte die verloren gaat door het samenvoegen of slopen van woningen. Regels stellen voor de toewijzing van sociale huurwoningen van particuliere verhuurders Ook de toewijzing van de particuliere sociale huursector is geregeld in de huisvestingsverordening doordat deze vergunningplichtig is gemaakt. Zo komen ook deze woningen vaker terecht bij de lagere inkomens. Tot dusver stelden we in de huisvestingsverordening bij de verhuur van particuliere sociale huurwoningen alleen inkomenseisen.

Wij gaan daarin voor nieuwe particuliere sociale huur op basis van het bestemmingsplan (vanaf 2024 omgevingsplan) ook eisen stellen aan de methode van publicatie (namelijk via Woonservice). Op deze manier doen we recht aan de wachtlijst van ingeschreven woningzoekenden, ook als de sociale huurwoningen op basis van het bestemmingsplan door een marktpartij worden geëxploiteerd.

Regels stellen over de toewijzing van middeldure huurwoningen en deze bij voorrang verhuren aan middeninkomens en/of doorstromers uit de sociale huur Ook de toewijzing van middenhuur woningen in het bestemmingsplan (of vanaf 2024 in het omgevingsplan) kunnen en willen we via de Huisvestingsverordening regelen. Als we nieuwe middenhuur woningen vergunningplichting maken, kunnen we daar inkomenseisen en voorrangsregels aan koppelen. Bijvoorbeeld voor (lage) middeninkomens en doorstromers die een sociale huurwoning achterlaten. Corporaties kunnen dit nu al uit eigener beweging toepassen bij nieuwe en bestaande middenhuur woningen. Voorrang geven bij verkoop van betaalbare koopwoningen aan huurders uit de sociale sector en/of aan middeninkomens Als gemeente Heemstede kunnen we dit niet regelen in de Huisvestingsverordening. We kunnen wel afspraken maken met verkopende partijen in anterieure overeenkomsten over voorrang voor bepaalde doelgroepen, zoals huurders die een sociale huurwoning achterlaten. Dit is een praktijk die zonder enige wettelijke maatregel mogelijk is en leidt tot meer doorstroming van huurders. Met corporaties maken we afspraken over zowel verkoop van sociale huurwoningen (voorraad) als over nieuwbouw. Bij commerciële partijen zullen afspraken eerder betrekking hebben op nieuwbouw koopwoningen.

Tegengaan van oneigenlijk gebruik (woonfraude en toeristische verhuur) Juist in een markt die onder druk staat, zijn mensen creatief om regels te ontduiken of misbruik te maken van de schaarste. Zo betrekken mensen met valse formulieren sociale huurwoningen. En huurders die inmiddels ergens anders wonen, verhuren hun sociale huurwoning onrechtmatig onder, al dan niet voor een hogere huurprijs. Ook kan sprake zijn van crimineel gebruik of van overtreding van de regels van vakantiehuur.

Door onrechtmatigheden te bestrijden, komen woningen weer beschikbaar voor mensen uit de doelgroep op de wachtlijst. Zowel gemeenten als corporaties zijn actief in het tegengaan van woonfraude. Recent is met de Wet toeristische verhuur de Huisvestingswet aangepast. Zo zijn er meer handvatten voor gemeenten om toeristische verhuur binnen de perken te houden. Gemeenten kunnen o.a. een registratieplicht, een nachtencriterium en een vergunningplicht invoeren. De gemeente wil Heemstedenaren die hun woning of een deel daarvan aan toeristen verhuren, verplichten een registratienummer aan te vragen en te vermelden in advertenties. Hier gaat de gemeente op handhaven door middel van boetes wanneer verhuurders het registratienummer niet vermelden in elke advertentie voor de woning. De regels zijn bedoeld om ons inzicht te geven in hoeveel woningen er worden verhuurd, zeker nu er sprake is van schaarste op de woningmarkt. Verder moeten de regels helpen om eventuele overlast van toeristische verhuur voor omwonenden, terug te dringen.

3. Sturen in samenwerking met de regio Afstemmen gewenste ontwikkeling van de betaalbare voorraad in de verschillende regio’s van de provincie In bepaalde delen van de provincie Noord-Holland is meer schaarste aan betaalbare huur- en koopwoningen dan in andere delen. Dit beperkt de keuzevrijheid van woningzoekenden en leidt ertoe dat de toegankelijkheid van bepaalde delen van de provincie voor lage middeninkomens onder druk staat. Door samen te werken, kunnen gemeenten en (regionale) corporaties zorgen dat deze verschillen niet groter worden dan wel verkleind worden. Zo maken we met het Regionaal Woonakkoord per regio afspraken tussen gemeenten, corporaties en provincie over de regionale spreiding van sociale huur. Via de MRA blijven we in gesprek met het Rijk over extra middelen om het aandeel betaalbaar te kunnen verhogen en eventueel het instrumentarium om hierop te kunnen sturen, ook richting ontwikkelaars, aan te vullen.

Tenslotte willen we onderzoeken of een gezamenlijke aanspraak van meerdere gemeenten met kleinere plannen op subsidies voor grootschalige woningbouw kansrijk is. In elk geval zetten we daarvoor de lobby in. Met de Woningbouwimpuls (WBI) kunnen kleine gemeenten (<50.000 inwoners) nu gezamenlijk een aanvraag indienen voor projecten van minimaal 200 woningen. In woondealverband wordt het ook makkelijker om samen een aanvraag in te dienen. Actief grondposities verwerven in samenwerking met de provincie Noord-Holland We gaan actief met de provincie zoeken naar manieren om aan grond te komen. De sturingsmogelijkheden van de gemeente Heemstede op nieuwbouw van sociale huurwoningen en van huur- en koopwoningen in het betaalbare segment zijn groter naarmate een gemeente (of corporatie) meer grond in handen heeft. Als de grond in handen is van marktpartijen willen zij een bepaald rendement. De gemeente schakelt bij aan- en verkoop altijd een makelaar in voor het bepalen van de marktwaarde (gebaseerd op het toekomstige woningbouwprogramma) van de gronden. De gemeente moet marktconform handelen en mag geen staatssteun verlenen. De taxatie van de makelaar biedt een goed inzicht in een marktconforme prijs.

De ruimte om tegemoet te komen aan de wensen van de gemeente voor betaalbare woningen hangt mede af van de (hoge) aankoopprijs en van andere wensen van de gemeente, bijvoorbeeld ten aanzien van woningtypen, -grootte, parkeren en duurzaamheid. De mogelijkheden voor het bouwen van betaalbare woningen zijn dan begrensd. Uitvoeringsprogramma beleidsinstrumentarium In het volgende schema benoemen we de maatregelen vanuit deze woonvisie, inclusief tijdspad. Jaarlijks werken wij dit programma verder uit, waarbij ook de financiële en personele inzet vastgesteld wordt.

Hoofdstuk 8

Evaluatie

De woonvisie met de vier woonopgaven heeft een doorkijk tot en met 2030. Na 4 jaar evalueren we ambities en instrumenten en stellen deze waar nodig bij in een volgend woonprogramma.

Bijlage 1. Lijst van begrippen

Aftoppingsgrenzen De aftoppingsgrens is een huurprijsgrens die ingesteld is om te voorkomen dat mensen een woning huren die duurder is dan wat ze eigenlijk kunnen betalen. Mensen met een huur boven deze grens ontvangen niet de volledige huurtoeslag meer. Op deze manier wordt het gestimuleerd om een woning te huren die beter past bij het inkomen van deze mensen. Ieder jaar wordt de aftoppingsgrens bepaald door de Rijksoverheid. Arbeidsmigranten Economisch actieve internationals, met een inkomen behorend tot de primaire of secundaire doelgroep, die in Nederland arbeid in loondienst verrichtten. Hiermee wordt onderscheid gemaakt met de groep kenniswerkers c.q. expats, die zich met een gemiddeld hoger inkomen richten op een ander segment van de woningmarkt. Bestaande woningvoorraad Alle woningen die op dit moment al in de gemeente staan. Biobased bouwen Hiermee bedoelen het bouwen met materialen die duurzaam door de natuur geboden worden. Bijvoorbeeld met hout en houtproducten. Collectieve woonvorm Een woonconcept waarbij mensen meer samen leven dan in een gewone woonstraat of wooncomplex. Bijvoorbeeld omdat ze voorzieningen delen, of gezamenlijk hun woningen ontwikkelen.

Doorstromen/doorstroming Het verhuizen waarbij, naast dat er een nieuwe woning betrokken wordt, ook een (zelfstandige) woning wordt achtergelaten. Die woning kan dan opnieuw verhuurd of verkocht worden. Huurdersvertegenwoordiging Een complex, buurt, stad of soms specifieke doelgroep. In Heemstede wordt door de gemeente samen met de woningcorporaties overleg gevoerd en prestatieafspraken gemaakt met de huurdersvertegenwoordiging. Zij hebben als doel de belangen van huurders in Heemstede te behartigen en te vertegenwoordigen. Grondpositie De mogelijkheid voor een potentiële planontwikkelaar het juridisch eigendom te verwerven van een perceel op grond van een gesloten overeenkomst. Andere benamingen zijn een zakelijk recht op de grond of een ontwikkelrecht. Grondprijsbeleid Het grondprijsbeleid geeft voor de verschillende gebruiksfuncties aan wat de gehanteerde grondprijsmethodiek is binnen een gemeente. Huishoudenssamenstelling De samenstelling van de bevolking, beschreven in de soorten huishoudens waaruit die bevolking bestaat. Bijvoorbeeld het aandeel alleenstaanden, 2-persoonshuishoudens en gezinnen.

Inkomensgroep In het toewijzingsbeleid van corporaties worden inkomensgroepen gehanteerd. De inkomensgroep is afhankelijk van inkomen, grootte van het huishouden en leeftijd. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens). En de secundaire doelgroep (huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens bepaald door de Europese Commissie. De Europese Commissie heeft ‘staatssteun’-grenzen gesteld aan de maximale huurprijs van corporatiewoningen en bepaalt het maximum-inkomen bij toewijzing van zo’n woning. Kwaliteitskortingsgrens Dit is een begrip uit de huurtoeslag. Het is de bovengrens van het deel van de huur boven de basishuur waar de huurder 100% huurtoeslag over ontvangt. Wanneer de huurprijs hoger ligt dan deze grens, wordt gekort op de huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens wordt jaarlijks per 1 januari vastgesteld. Het heet ´kwaliteitskorting´ omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen. Kwetsbare groepen Hierbij denken we aan groepen mensen met een verminderende regie over het eigen leven. Zo’n vermindering in regie kent meerdere oorzaken. Zo kan een persoon lichamelijk of geestelijk ziek zijn, maar het kan ook zo zijn dat iemand zo oud is dat hij of zij simpelweg niet meer in staat is goed voor zichzelf kan zorgen.

Kwetsbare mensen zijn daarom vaak afhankelijk van hulp door anderen. Dit kan professionele hulp zijn die aangeboden wordt door een zorgaanbieder, maar het kan ook onprofessionele hulp zijn van bijvoorbeeld een familielid in de vorm van mantelzorg.

Levensloopbestendige woning Een woning die voor de gehele levensloop geschikt is. Dus waar je ook kan blijven wonen als je ouder wordt. Bijvoorbeeld met een gelijkvloerse slaap- en badkamer. Mantelzorg De zorg voor chronisch zieken, gehandicapten en hulpbehoevenden door naasten: familieleden, vrienden, kennissen en buren. Kenmerkend is de al bestaande persoonlijke band tussen de mantelzorger en zijn of haar naaste. Daarnaast gaat het om langdurige onbetaalde zorg. Mantelzorgwoning Een zelfstandige woning op het terrein van je eigen huis. Deze woning is bedoeld om te wonen voor degene die wordt verzorgd. Maar het kan ook zijn dat de mantelzorger zelf in de woning gaat wonen. In dat geval woont degene die wordt verzorgd in het bijbehorende huis. Een mantelzorgeenheid zien we niet als een zelfstandige woning, maar een onzelfstandige ruimte. Al dan niet los geplaatst of aangebouwd, zonder volledig eigen voorzieningen. Over het algemeen zijn deze woningen of eenheden tijdelijk en worden verwijderd als er geen sprake meer is van mantelzorg. Mensen met een handicap Personen met langdurige fysieke, mentale, intellectuele of zintuiglijke beperkingen die hen in wisselwerking met diverse drempels kunnen beletten volledig, effectief en op voet van gelijkheid met anderen te participeren in de samenleving. Nb. Definitie volgens VN verdrag rechten vd mens.

Mensen met een psychische kwetsbaarheid Het gaat om personen van 18 jaar en ouder met psychische/psychosociale problemen, verslavingsproblematiek en/of dak- en thuisloosheid. Ze hebben daarnaast problemen op minimaal twee levensgebieden van de zelfredzaamheidsmatrix (zoals gezondheid, financiën, wonen, dagbesteding en sociaal netwerk). Deze mensen zijn onvoldoende zelfredzaam om deze problemen zelfstandig (of met hulp van de sociale omgeving) op te lossen. Ze hebben specifieke combinaties van oplossingen op diverse levensgebieden nodig. De personen hebben perspectief op activering en participatie en kunnen door- en uitstromen naar meer zelfstandige vormen van wonen en leven. Een kleine groep heeft blijvende bescherming nodig. Nb. Definitie volgens Regiovisie Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Middenhuur woning Het huursegment met een huurprijs bóven de liberalisatiegrens, tot de dan geldende middenhuurgrens. De huurprijs voor middenhuurwoningen wordt niet door Rijksbeleid vastgesteld, maar lokaal. Dit segment huurwoningen biedt een plek aan huishoudens die (nog) niet willen kopen of niet terechtkunnen in het sociale huur- of koopsegment. Omgevingsvisie Een integrale langetermijnvisie van een bestuursorgaan voor de hele fysieke leefomgeving en haar grondgebied.

De omgevingsvisie is – op basis van de Omgevingswet – een verplicht instrument voor het Rijk, de provincie en de gemeente. Optoppen Een bestaand gebouw verhogen met één of meerdere bouwlaag/bouwlagen.

Plancapaciteit (hard en zacht) Een indicatie van het aantal, en het type woningen waarvoor plannen in de maak zijn. Plannen zijn eerst zacht, ze zijn dan nog weinig concreet. Als plannen concreter worden, worden het harde plannen. Prestatieafspraken Afspraken tussen gemeente, corporaties en de huurders-belangenvereniging. Het betreft afspraken over de uitvoering van het lokale woonbeleid, waarin de bijdrage van de corporaties aan het lokale woonbeleid wordt vastgelegd. Bij het maken van prestatieafspraken moet een gemeente beschikken over een actueel en vastgesteld volkshuisvestingsbeleid (meestal een woonvisie), dat inzicht geeft in de woonwensen van de gemeente. Een gemeente zonder volkshuisvestingsbeleid kan geen prestatieafspraken afdwingen. Dat is zo geregeld in de Woningwet. Scheefwonen Hiermee bedoelen we meestal dat een huishouden woont in een sociale huurwoning, terwijl het inkomen hiervoor te hoog is. Je kunt ook duur scheefwonen, dan woont een huishouden in een woning waarvan de huurprijs eigenlijk te hoog is voor het inkomen. Starters Mensen die op zichzelf gaan wonen (uit huis gaan) en hun eerste woning betrekken. Sociale huurwoning Een woning met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt via Rijksbeleid jaarlijks vastgesteld.

Transformatie Bij een transformatie van een gebouw verandert de uiterlijke verschijningsvorm, of het gebruik, van een bestaand gebouw. Bijvoorbeeld de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen.

Verduurzaming Bij gebouwen praten we dan vaak over verduurzaming, waarmee bedoeld wordt dat het gebouw en de installaties zo worden aangepast dat het minder energie gebruikt en prettig is om te wonen. Vergrijzing Het stijgend aandeel ouderen in de bevolking. Warmtetransitie Omschakeling naar duurzame verwarming en warm tapwatervoorziening in gebouwen, in het bijzonder zonder het gebruik van aardgas of andere fossiele brandstoffen. In het Klimaatakkoord is over de transitievisie warmte aangegeven dat gemeenten verplicht zijn uiterlijk 31 december 2021 een Transitievisie Warmte te hebben vastgesteld. In de transitievisie warmte wordt per wijk van de gemeente het tijdspad aangegeven wanneer de ontkoppeling van aardgas gepland is. Woonmilieu Het woonmilieu zegt iets over de soort wijk. Daarbij gaat het over het type woningen maar ook over de publieke ruimte, voorzieningen en ligging t.o.v. het centrum. In de gemeente Heemstede onderscheiden we diverse woonmilieus. Woonlasten Alle kosten die samenhangen met het wonen, dit is meer dan alleen de huur of hypotheeklasten. Onder woonlasten wordt bijvoorbeeld ook verstaan: energiekosten, onderhoudskosten en verzekeringen. Woonwensen Wensen die te maken hebben met wonen en de woonomgeving. De gemeente Heemstede voert elke 4 jaar een woonwensenonderzoek uit in de regio en daarmee onder haar inwoners.

Woningprogramma Een beschrijving (programma) van het aantal en type woningen dat volgens het woonbeleid gebouwd moeten worden. Woningmarktregio De gemeente Heemstede is onderdeel van de woningmarktregio Zuid-Kennemerland-IJmond. De gemeente heeft zich aan een aantal woon-gerelateerde opgaven gecommitteerd. Deze opgaven en doelen zijn vastgelegd in het Regionale Woonakkoord Zuid-Kennemerland / IJmond 2021-2025. Woningzoekenden Mensen die op zoek zijn naar een (andere) woning. Voor de sociale huursector worden hiermee vaak de mensen bedoeld die staan ingeschreven bij Woonservice. In het kader van de sociale huursector wordt vaak gesproken over actief woningenzoekenden. In de huidige definitie worden daarmee mensen bedoeld die afgelopen jaar ten minste één keer op een huurwoning op Woonservice gereageerd hebben. Woningwet De Woningwet 2022 stelt nieuwe spelregels. De herziene Woningwet is erop gericht dat de werking, uitvoerbaarheid en toekomstbestendigheid van de Woningwet wordt verbeterd. Ook wordt maatwerk beter mogelijk, komt er ruimte voor meer risicogericht toezicht en worden de administratieve lasten beperkt. Om dit te bereiken zijn onnodige details en regels geschrapt, is de stapeling van waarborgen weggenomen en zijn regels vereenvoudigd en verduidelijkt. Deze wijzigingswet maakt het voor toegelaten instellingen beter mogelijk hun maatschappelijke taken te vervullen.

Bijlage 2. Gebruikte bronnen

1. Convenant Toekomstbestendige Woningbouw MRA 2022 2. Nota Duurzaam Heemstede 2020 – 2024 en routekaart energie neutraal Heemstede 3. Economisch Actieprogramma 2023 – 2027 inclusief Uitvoeringsagenda 2023 4. Masterplan Wonen 2.0, december 2022, provincie Noord-Holland 5. Regiovisie Jeugdhulp IJmond en Zuid-Kennemerland (maart 2022) 6. De Toekomst van kantoren en bedrijfsruimten in Heemstede, 31 juli 2018, Bureau Stedelijke Planning 7. Advies Woonvisie Heemstede Klankbordgroep WMO Heemstede, oktober 2022 8. Instrumentenkoffer betaalbare woningvoorraad, 12 april 2022, RIGO 9. Woningmarktverkenning Heemstede 2022 – 2030, ABF Research

Gemeente Heemstede Raadhuisplein 1 2101 HA Heemstede Postadres Postbus 352 2100 AJ Heemstede www.heemstede.nl