Bijlage 5. Toelichting BP Glipperweg Heemstede ANONIEM.pdf

BK Bouw- & Milieuadvies Daltonstraat 30D Postbus 3064 3301 DB Dordrecht 088 321 25 10 info@bkmilieuadvies.nl www.bkmilieuadvies.nl

Toelichting bestemmingplan Princenbuurt

Opdrachtgever:

Merwestreek Projecten BV Rivierdijk 636 3371 EE Hardinxveld-Giessendam

Projectnummer:

210569

Versienummer:

1.9 – Bestemmingsplan

Plaats, datum:

Dordrecht, 19 augustus 2022

BANK NL45ABNA0586840729 KVK 24459961 BTW NL820721141B01

BK Bouw- & Milieudvies pagina 2 van 40

Voorbereiding kennisgeving voorbereiding : 14 oktober 2021 ter inzage/inspraak : 14 oktober t/m 10 november (Nota ruimtelijke uitgangspunten) Ontwerp-bestemmingsplan burgemeester en wethouders : 25 januari 2022 commissie Ruimte : 17 februari 2022 ter inzage : 24 maart 2022 tot en met 4 mei 2022 Bestemmingsplan burgemeester en wethouders : commissie Ruimte : vaststelling gemeenteraad : ter inzage : start beroepstermijn : in werking treden :

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 3 van 40

’

Inhoudsopgave

pagina Aanleiding ........................................................................................................................................................................................................ 5 1.1 Doel .......................................................................................................................................................................................................... 5 1.2 Verantwoording .................................................................................................................................................................................. 5 1.3 Leeswijzer ............................................................................................................................................................................................... 5 2 Projectlocatie .................................................................................................................................................................................................. 6 2.1 Huidig gebruik en geldend bestemmingsplan ......................................................................................................................

6 2.2 Beschrijving project ........................................................................................................................................................................... 7 2.3 Stedenbouwkundige opzet ............................................................................................................................................................ 8 3 Ruimtelijke beleid .......................................................................................................................................................................................13 3.1 Nationaal beleid ............................................................................................................................................................................... 13 Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................................................................... 14 3.2 Provinciaal beleid............................................................................................................................................................................. 14 3.2.1 Omgevingsvisie NH2050 (2018)...........................................................................................................................................

14 Omgevingsverordening NH2020 ........................................................................................................................................................ 15 Provinciale woonagenda 2020 - 2025 ............................................................................................................................................... 15 3.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................................................................ 16 Algemene punten bestemmingsplannen Heemstede................................................................................................................ 16 4 Omgevingsaspecten ..................................................................................................................................................................................21 4.1 Rood ...................................................................................................................................................................................................... 21 Landschappelijke inpassing ...................................................................................................................................................

21 Cultuurhistorie (historische structuren, gebouwen en archeologie) .................................................................... 21 4.2 Milieuaspecten.................................................................................................................................................................................. 22 Externe veiligheid ....................................................................................................................................................................... 22 Bedrijven- en milieuzonering ................................................................................................................................................ 24 Bodem ............................................................................................................................................................................................. 25 4.2.4 Toetsing besluit m.e.r..................................................................................................................................................................... 25 Geluid ..............................................................................................................................................................................................

27 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................................................................... 27 Stikstofdepositie ......................................................................................................................................................................... 30 4.3 Blauw..................................................................................................................................................................................................... 31 Waterhuishouding ..................................................................................................................................................................... 31 Waterkering .................................................................................................................................................................................. 31 Stedelijk water ............................................................................................................................................................................. 31 4.4 Groen en milieu ................................................................................................................................................................................

33 Gebiedsbescherming ................................................................................................................................................................ 33 Infrastructuur................................................................................................................................................................................ 36 Verkeersaspecten ....................................................................................................................................................................... 36 Straalverbindingen, (riool)leidingen en kabels (Klic) ................................................................................................... 37 5 Economische haalbaarheid, maatschappelijke uitvoerbaarheid .............................................................................................38 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................................................................................... 38 Resultaten ter inzage legging en ambtshalve wijzigingen ............................................................................................

39 6 Conclusie inpasbaarheid ..........................................................................................................................................................................41 1

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 4 van 40

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Bodemonderzoek (drie stuks) Akoestisch onderzoek Vormvrije m.e.r. Stikstof onderzoek Archeologisch onderzoek Quickscan Flora- en Fauna Aanvullend onderzoek rugstreeppad Parkeeronderzoek Overzicht Ambtshalve wijzigingen Nota van Beantwoording Zienswijze Milieuadvies Omgevingsdienst IJmond van 20 december 2021 Toets Archeologie

Dit rapport is opgesteld door Equipe Adviseurs BV. BK Bouw- en Milieuadvies is een handelsnaam van Equipe Adviseurs BV. Op onze website is een nieuwsbericht geplaats over onze transitie.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 5 van 40

1

Aanleiding

Merwestreek Projecten BV is voornemens om aan de Glipperweg te Heemstede circa dertien nieuwbouwwoningen en herbouw van twee monumenten met uitbreiding te realiseren (totaal vijftien wooneenheden). Ten behoeve van de vervangende bouw dient de functie deels te wijzigen van een bedrijfsbestemming naar wonen. Tevens is aanpassing noodzakelijk van het bouwblok. Aangezien deze wijzigingen niet passen binnen het geldende bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West (2013)” wordt een nieuw (postzegel) bestemmingsplan opgesteld.

1.1

Doel

In deze toelichting wordt ingegaan op de (ruimtelijke) gevolgen van de voorgenomen planontwikkeling. Het doel van deze toelichting is om te onderbouwen dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dus van een goed woon- en leefklimaat. Dit is noodzakelijk in het kader van de te volgen ruimtelijke procedure.

1.2

Verantwoording

Bij het opstellen van deze toelichting is gebruikgemaakt van diverse documenten en relevante websites. Sommige beleidsdocumenten en beeld beschrijvende documenten zijn in voorkomende gevallen integraal overgenomen om de inhoud zoveel mogelijk te waarborgen. De gebruikte bronnen zijn in deze toelichting weergegeven, dan wel in de bijlage.

1.3

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk (1) volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de projectlocatie in de huidige en toekomstige situatie. Vervolgens komt in hoofdstuk 3 het beleidskader aan bod. In hoofdstuk 4 worden de ruimtelijke- en milieuaspecten beschreven. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens de economische uitvoerbaarheid beschreven. In hoofdstuk 6 wordt de conclusie getrokken.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 6 van 40

2

Projectlocatie

De projectlocatie is gelegen in de wijk “De Glip” te Heemstede. De huidige woningen en nieuwbouwlocatie zijn gelegen aan de Glipperweg 64, 68, 70 en 72, Patrijzenlaan en De Nachtegaal en het tussenliggende terrein. figuur 1: planvoornemen

Bedrijfsactiviteiten Op de locatie bevond zich van 1974 tot enkele jaren geleden een timmerfabriek, vanaf 1997 zijn er al woningbouwplannen voor deze locatie. In de omgeving van het plangebied bevindt zich kleinschalige bedrijvigheid met gemengde bestemmingen (categorie 1 en 2). Bebouwing De omgeving van het plangebied bestaat uit een gemengd gebied met veelal woonbestemmingen, kleinschalige bedrijven en maatschappelijke bestemmingen. De toekomstige woningen sluiten qua bouw- en stijl aan bij de aanwezige woningen in de directe omgeving.

2.1

Huidig gebruik en geldend bestemmingsplan

Vanwege het ter plaatse geldende bestemmingsplan ‘Woonwijken Zuid en West (2013)’ rust op de projectlocatie de bestemming ‘Wonen’, ‘Tuin’ en ‘Bedrijf 1’ (met een uitsterfconstructie voor de Timmerfabriek). Tevens heeft de locatie de bestemming Archeologie 3 of Archeologie 5. Vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan is besloten om voor dit project een postzegelbestemmingsplan op te stellen. Hiermee vervallen de bestaande rechten en is de situatie inclusief bijbehorende rechten direct helder. Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 7 van 40

Het planvoornemen is gelegen in een woonwijk gelegen met verspreid liggende kleinschalige bedrijvigheid. In figuur 2 is een uitsnede weergegeven van het huidige bestemmingsplan. figuur 2: bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West– locatie: Glipperweg

2.2

Beschrijving project

Het project is te splitsen in vier onderdelen. Het eerste onderdeel bestaat uit het vervangen van de monumentale woning aan de Glipperweg 70. Het monument is in 2019 gesloopt. De monumentale woning wordt herbouwd waarbij de vorm en het beeld wordt behouden. Het tweede onderdeel bestaat uit de herbouw en uitbreiding van de woning aan de Glipperweg 72 (conform de sloopvergunning, waarin de voorwaarde is opgenomen dat bij herbouw van de woning het historisch gevelbeeld restauratief moet worden teruggebracht). Het derde onderdeel bestaat uit het hofje. In dit hofje worden zeven nieuwbouwwoningen gebouwd. De woningen worden in schaal en vorm aangepast aan de monumentale woning en aan de omgeving van de Glipperweg. Voor het vierde en laatste onderdeel wordt De Nachtegaal verlengd naar de Patrijzenlaan en worden er zeven nieuwbouwwoningen aan deze straat gebouwd. Onderstaande impressies geven de transformatie weer. Het planvoornemen is op dit moment strijdig met de bestemming. Het gaat daarbij om het aantal woningen, bouwhoogtes- en volumes, bouwvlakken en functies (bedrijfsbestemming).

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 8 van 40 figuur 3: impressie aan de Glipperweg

figuur 4: impressie aan de verlengde straat De Nachtegaal.

2.3

Stedenbouwkundige opzet

De stedenbouwkundige opzet is in overeenstemming met de vastgestelde Nota ruimtelijke uitgangspunten.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 9 van 40

Historische context De ligging en kleinschaligheid van het nieuwbouwproject bepalen in sterke mate de stedenbouwkundige opzet ervan. De projectlocatie ligt namelijk in het hart van De Glip, een van de historische kerntjes langs de oude route over de binnenste strandwal. Vlakbij de locatie kruist de Glipperzandvaart de Glipperweg. Eind jaren ’60 en ’80 van de 20e eeuw kreeg de omgeving van de projectlocatie zijn huidige vorm. Eerst werd achter de oorspronkelijke lintbebouwing de wijk Glip II gebouwd, die grotendeels bestaat uit rijtjeswoningen in een mix van koop en huur. Later werd de locatie van bloembollenbedrijf Bonkenburg & Co her ontwikkeld voor de bouw van koopwoningen aan De Nachtegaal. De projectlocatie zelf is tot eind 2018 in gebruik gebleven voor bedrijvigheid, als laatste door Timmerfabriek Van de Veldt. In 2019 heeft HVB alle bebouwing afgebroken en het terrein leeggemaakt.

Stedenbouwkundige opzet verklaard Het kaartje op de volgende pagina laat zien waartoe de herontwikkeling moet leiden. Dit zijn harde voorwaarden. De toelichting per onderdeel gaat in op de achtergronden en geeft aan waar speelruimte zit en welke punten meer dwingend zijn. De toelichting is ook bedoeld als inspiratie voor een aantrekkelijk plan. A. Historische straatwand herstellen en aanhelen, gevelbeeld rijksmonumenten terugbrengen Voor zover de projectlocatie de gronden van de oorspronkelijke lintbebouwing betreft, zijn kleinschaligheid en individualiteit essentieel. Verder vraagt de historische context erom dat eventuele energievoorzieningen en duurzaamheidsmaatregelen met extra zorg worden aangebracht en ingepast. Voor twee panden gelden extra voorwaarden, het betreft de vervanging van de voormalige rijksmonumenten Glipperweg 70 en 72. Beide panden verkeerden in een deplorabele staat. Na adviezen van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed en de Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit heeft de Gemeente de sloopvergunningen verleend, onder de voorwaarde dat het oorspronkelijke gevelbeeld in de nieuwbouw leidend moet zijn. De voorgevels moeten restauratief worden teruggebracht, waarbij zoveel mogelijk gebruik wordt gemaakt van oude materialen. Het voorste deel van het nieuwe pand Glipperweg 70 moet op de exacte contouren van zijn voorganger worden gebouwd.

Het pand gaat onderdeel uitmaken van een hofje, waarvan de voorgevel in dezelfde lijn komt te staan als die van de afgebroken panden Glipperweg 64 en 68. Voor het hofje geldt een goothoogte van maximaal 4 meter en een bouwhoogte van maximaal 8 meter, waarmee wordt aangesloten bij de maat en schaal van het historische deel van de locatie. De woningen van het hofje dienen een architectonisch ensemble te vormen en een kenmerkende onderlinge oriëntatie te hebben, waarbij Glipperweg 70 overigens een afwijkende positie inneemt. Het perceel Glipperweg 72 grenst aan drie zijden aan openbare wegen. Op de hoek Glipperweg/Patrijzenlaan moet de nieuwbouw exact op de oorspronkelijke contouren worden terug gebouwd. Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 10 van 40

Op de hoek Patrijzenlaan/verlengde De Nachtegaal is het denkbaar dat een deel van het nieuwe hoofdgebouw wat meer richting Patrijzenlaan wordt gepositioneerd, ter plaatse van de vroegere zijtuin. Voorwaarde is dat de nieuwbouw bijdraagt aan een evenwichtig straatbeeld, waarbij ook het te bouwen hofje en de bestaande woningen aan de Patrijzenlaan en het Glipperpad worden betrokken. De nieuwbouw op de achterzijde van de percelen Glipperweg 64 - 70 maakt onderdeel uit van eerdergenoemd hofje. De gevels aan deze zijde van het hofje staan enerzijds op zichzelf (het betreft immers een hofje), maar dienen ook bij te dragen aan een aantrekkelijk straatbeeld langs de verlengde De Nachtegaal. Tussen de afgebroken rijksmonumenten Glipperweg 70 en 72 bevond zich een smalle, onbebouwde zijtuin. Doordat de nieuwe panden op de oorspronkelijke contouren moeten worden teruggebouwd, zal ook die tussenruimte moeten terugkomen, tenminste aan de kant van de Glipperweg. Overwogen kan worden hier het toegangspad van het hofje te situeren, vormgegeven als aantrekkelijk element. De erfbebouwingsmogelijkheden in dit plandeel zijn afhankelijk van of het een individuele woning betreft of een woning in het hofje. Voor de individuele woning Glipperweg 72 zal worden aangesloten bij de in Heemstede meest voorkomende bepalingen (o.a.

maximaal oppervlakte 70 m2, maximale goothoogte 3 meter, maximale bouwhoogte 4 meter). Voor de woningen in het hofje dient tijdens de ontwerpfase een (stedenbouwkundig en welstandelijk) passend voorstel te worden voorgelegd.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 11 van 40

B. Wanden stratenblok afmaken De vroegere bedrijfsgebouwen op dit deel van de projectlocatie en het voormalige Bonkenburg-terrein vormden een enclave tussen de oorspronkelijke lintbebouwing en de wijk Glip II. Met het doortrekken van De Nachtegaal tot de Patrijzenlaan ontstaat de mogelijkheid het stratenblok op een vanzelfsprekende manier af te maken. Hoewel uit verschillende bouwperioden en van ongelijke architectuur, hebben de aangrenzende woningen gemeen dat ze in middellange rijen aaneen zijn gebouwd en bestaan uit twee bouwlagen met kap. De jaren ‘60woningen vormen strakke blokken met een zadeldak en de nok evenwijdig aan de straat. De woningen aan De Nachtegaal vormen een gebogen lijn, staan versprongen geschakeld en hebben individuele lessenaarsdaken dwars op de straat. De hoofdvorm van de nieuwbouw in dit plandeel moet aansluiten op genoemde overeenkomsten: twee bouwlagen en hellende dakvlakken. Terugliggende derde bouwlagen zijn niet toegestaan. Voor de hoogtematen moet worden aangesloten bij die van de omliggende woningen aan De Nachtegaal, Patrijzenlaan en Korhoenlaan: goothoogte maximaal 6 meter, bouwhoogte maximaal 9 meter. Gelet op de maat en schaal van de omgeving worden de woningen bij voorkeur gebouwd met (een) onderlinge verspringing(en). Als de woningen als een recht blok worden gebouwd, dan moeten maat en schaal in de architectuur tot uitdrukking komen.

Als de woningen niet worden uitgevoerd met een zadeldak, maar met steile dakvlakken (max. 70 graden) gecombineerd met een grotendeels plat dak, dan dienen ook de kopgevels te worden voorzien van een dakvlak. De bouwdiepte mag niet meer zijn dan 10 meter. Gelet op de plaatselijke terreinkenmerken, zullen de achtertuinen van de nieuwbouwwoningen globaal 8 à 15 meter diep worden en grenzen aan de achtertuinen aan de Korhoenlaan. Voor de bewoners aan de Korhoenlaan betekent dit dat de nieuwbouw op grotere afstand komt dan de afgebroken bedrijfsbebouwing (stond tegen hun achtertuinen aan), maar hoger mag zijn, namelijk net zo hoog als de eigen woning. Speciale aandacht dient te worden geschonken aan de situering en verschijningsvorm van de nieuwe kopgevel die gericht zal zijn op de achterkanten van de woningen aan de Patrijzenlaan. De woningen kunnen worden voorzien van in het hellende dakvlak geïntegreerde zonnepanelen en/of van vegetatiedaken en/of -gevels. Voor de erfbebouwingsmogelijkheden zal worden aangesloten bij de in Heemstede meest voorkomende bepalingen (o.a. oppervlakte maximaal 70 m2, goothoogte maximaal 3 meter, bouwhoogte maximaal 4 meter). C. Centrale open ruimte Er komt een min of meer centraal gelegen open ruimte, die lucht geeft aan zowel de nieuwbouw als De Nachtegaal. De open ruimte wordt aantrekkelijk, groen, veilig en kindvriendelijk ingericht.

Hoewel het parkeren om een substantieel deel van de ruimte zal vragen, mag het niet het overheersende beeld zijn. Het moet zo groen mogelijk worden ingericht, bijvoorbeeld door de toepassing van hagen bij parkeerplaatsen. De centrale open ruimte zal grotendeels worden begrensd door nieuw te bouwen woningen en erfafscheidingen. De erfafscheidingen betreffen met name de percelen aan de Glipperweg, waarvan de achtertuinen door de sloop van de bedrijfsgebouwen in het zicht zijn komen te liggen. Deze woningen en erfafscheidingen vormen de wanden van de openbare ruimte en dragen daarmee in belangrijke mate bij aan de kwalitatieve verschijningsvorm. In het belang van een kwalitatieve hechting, dienen de ontwerpen voor de bouwwerken en de openbare ruimte in hoge mate op elkaar te zijn afgestemd. Door de uitbreiding van het aantal hofjeswoningen, zullen enkele bergingen als een blokje buiten het hofje worden gesitueerd, tegen de achtererfgrens van het buurperceel. De plaats van het bergingenblokje, zeer zichtbaar tussen het hofje en de centrale open ruimte, vraagt om een zorgvuldige inpassing en vormgeving. Het bergingenblok moet wordt vormgegeven als een (ondergeschikt) onderdeel van het hofje én een vanzelfsprekende overgang vormen tussen het hofje en de erfafscheidingen rond de centrale open ruimte. Een zorgvuldige architectonische uitwerking in relatie tot het hofje is vereist.

Zo zou het eenlaagse gebouw kunnen worden voorzien van een laag zadeldak en de zuidgevel iets worden teruggeplaatst ten opzichte van de zuidgevel van het hofje. In geen geval mag de zuidgevel van het bergingenblok voor die van het hofje komen. Verder moeten de deuren van de individuele bergingen worden gesitueerd aan een binnengang of (afsluitbaar) pad. Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 12 van 40

Bergingen die niet in het blokje kunnen worden ondergebracht, worden in het hofje ingepast, al dan niet inpandig in de woningen. Beeldkwaliteit Het is niet nodig een separaat beeldkwaliteitsplan op te stellen, daarvoor is de nieuwbouw-ontwikkeling te kleinschalig. Voor de esthetische beoordeling van de te bouwen woningen biedt de Welstandsnota Heemstede (2016) voldoende criteria en aanknopingspunten.

Voor de planlocatie onderscheidt de welstandsnota de gebieden “Dorpslint” en “Woongebied jaren ’70-’80”. De waarde van de Heemsteedse dorpslinten is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met hoofdzakelijk kleinschalige bebouwing. Diverse panden en ensembles zijn cultuurhistorisch waardevol. De welstandscriteria zijn hierop afgestemd. De indeling in “Woongebied jaren ’70-’80” blijkt voor dit deel van De Glip een omissie, want gelet op de meest voorkomende bouwjaren van de woningen had dit “Woongebied jaren ’40-’60” moeten zijn. De Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit zal dit te zijner tijd bij haar advisering betrekken.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 13 van 40

3

Ruimtelijke beleid

3.1

Nationaal beleid

Vanuit het nationaal beleid zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), het Besluit ruimtelijke ordening en de structuurvisie Randstad 2040 relevant. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) De SVIR geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan Provincies en Gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR drie Rijksdoelen geformuleerd: 1. De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat. 2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. 3.

Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Meerjarenprogramma Ruimte, Infrastructuur en Transport (MIRT) In het Meerjarenprogramma Ruimte, Infrastructuur en Transport (MIRT) staat welke ruimtelijke opgaven er zijn voor een bepaald gebied, wat de gezamenlijke oplossingen (programma’s en projecten) zijn en welke investeringen hiervoor nodig zijn. Om de samenhang tussen de verschillende nationale opgaven inzichtelijk te maken, is in de structuurvisie per MIRT-regio beschreven wat in dat gebied de rijksopgaven zijn. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het ‘Besluit algemene regels ruimtelijke ordening’ (Barro) is als Algemene maatregel van Bestuur (AmvB) direct gekoppeld aan de SVIR en is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro is concreet aangegeven welke nationale belangen geborgd worden in bestemmingsplannen en andere plannen van de overheden. Het Barro stelt regels omtrent de dertien aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze dertien nationale belangen zijn: 1. rijksvaarwegen; 2. mainportontwikkeling Rotterdam; 3. kustfundament; 4. grote rivieren; 5. waddenzee en waddengebied; 6. defensie; 7. hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. elektriciteitsvoorziening; 9.

buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. ecologische hoofdstructuur; 11. primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 14 van 40

Randstad 2040 Op 5 september 2008 heeft het kabinet, in het kader van de nieuwe Wro, de structuurvisie voor de ontwikkeling van de Randstad tot 2040 vastgelegd. De structuurvisie Randstad 2040 is een onderdeel van het kabinetsbrede Programma Randstad urgent. Daarin werken gemeenten, provincie en stadsregio’s samen met het kabinet aan een sterke Randstad en een sterk Nederland. Met behulp van de structuurvisie Randstad 2040 wil het kabinet bereiken dat de Randstad een duurzame en internationaal concurrerende topregio wordt. Een van de leidende principes in de structuurvisie is “kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking groen, blauw en rood”. Op regionaal schaalniveau bestaat de uitdaging om juist door combinaties van water, natuur, landschap, cultuurhistorie, wonen en werken bij te dragen aan meer diversiteit in woon-, werk- en verblijfsmilieus. De ligging van de Randstad in de Nederlandse delta is een uniek kenmerk dat kansen biedt om de economische kracht en aantrekkelijkheid van de Randstad internationaal te versterken.

Ladder voor duurzame verstedelijking Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken, moeten een aantal stappen zetten die leiden tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van de nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Dit zijn de stappen in het kader van de ladder van duurzame verstedelijking. Voldaan moet worden aan de volgende voorwaarden: 1) de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2) indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt nagegaan in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3) als de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand bebouwd gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt nagegaan in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Door middel van dit plan vindt de ontwikkeling van de woningbouw plaats binnen bestaand gebied waarbij sprake is van herstructuring van verouderde en bedrijfsbebouwing. Het plan voorziet tevens in het toevoegen van negen woningen. Gezien de huidige markt en woningnood wordt met de realisatie van deze woningen invulling gegeven aan een regionale behoefte.

Analyse en conclusie rijksbeleid De ontwikkeling van het plan aan de Glipperweg geeft mede gestalte aan de door het Rijk genoemde principes. Het initiatief betreft een geheel binnen Heemstede gelegen ontwikkeling, waarbij geen sprake is van uit de SVIR voortvloeiende Rijksverantwoordelijkheid. Het plan valt ook niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat hier geen sprake van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan. De ontwikkeling draagt bij aan de in de structuurvisie Randstad 2040 principes: onder andere een sterkere wisselwerking groen, blauw en rood, de combinaties tussen water, natuur, wonen en werken die bijdragen aan de diversiteit.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie NH2050 (2018)

De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 vastgesteld door Provinciale Staten. De leidende hoofdambitie van de Omgevingsvisie NH2050 is ”de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kunnen investeren in een prettige leefomgeving”.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 15 van 40

In de omgevingsvisie staan vijf samenhangende ambities voor de toekomst beschreven: • dynamisch schiereiland; • metropool in ontwikkeling; • sterke kernen/sterke regio’s; • nieuwe energie; • natuurlijk en vitaal landelijke omgeving. Alle vijf bewegingen hebben een economische drijver. Van de kansen die onze kusten bieden voor toeristisch recreatieve ontwikkeling in Dynamisch schiereiland tot de economische mogelijkheden die de transitie naar duurzame energie bieden voor de ‘draaischijven’ Den Helder en NZKG. De bewegingen verbinden deze economische kansen aan het versterken van de leefbaarheid, juist met het oog op duurzame economische groei. Bijvoorbeeld door de ontwikkeling van het metropolitane landschap nadrukkelijk onderdeel te maken van het gehele metropolitane systeem, inclusief de verstedelijking, alsook om de agrifoodsector te ondersteunen als partner om de biodiversiteit te vergroten. Het planvoornemen heeft raakvlakken op meerdere van deze samenhangende ambities, onder andere op het gebied sterke kernen, nieuwe energie en vitale landelijke omgeving, omdat met het plan met de realisatie van dertien nieuwbouwwoningen de kern versterkt, nieuwe energie toevoegt en de landelijke omgeving rondom Heemstede versterkt. Omgevingsverordening NH2020 De hoofdbelangen zijn grotendeels juridisch verankerd in Omgevingsverordening NH2020.

In november 2020 is de verordening in werking getreden. In de Verordening is een definitie opgenomen met betrekking tot bestaand stedelijk gebied. Hierbij wordt verwezen naar artikel 1.1.1. onder h van het Besluit ruimtelijke ordening. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. In de jurisprudentie is het begrip nader ingevuld. Gronden waarop een agrarische bestemming rust en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt, vormen geen onderdeel van bestaand stedelijk gebied.

Rust op gronden een niet-agrarische bestemming (niet alleen 'rode' stedelijke functies maar bijvoorbeeld ook functies voor sport, recreatie of stedelijk groen), is er sprake van bestaand stedelijk gebied, mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing. Het planvoornemen valt binnen het bestaand stedelijk gebied. Opgemerkt wordt dat de Provincie op dit moment de Omgevingsverordening NH2022 voorbereidt. De verwachting is dat deze gelijktijdig met de Omgevingswet in werking treedt. Provinciale woonagenda 2020 - 2025 De provinciale woonagenda beschrijft de visie voor wonen in 2025. Deze woonagenda richt zich met name op duurzaam ruimtegebruik, onder meer door realisatie van voldoende en op de behoefte aansluitende huisvesting. De speerpunten van de woonagenda zijn: Een woning voor iedereen: a. Adaptief en vraag gestuurd programmeren b. Productie op peil” aanjagen woningbouwproductie c. Kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod Gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie. Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 16 van 40

Metropoolregio Amsterdam De Noordvleugel van de Randstad is een belangrijke trekker van de Nederlandse economie. Om de huidige internationale concurrentiepositie te behouden of zelfs te versterken heeft de Noordvleugel zichzelf de vraag gesteld “Hoe kan de netwerkregio Noordvleugel zich ontwikkelen tot een internationaal concurrerende Europese metropool in 2040?”. Het succesvol verder ontwikkelen van de Noordvleugel moet gericht zijn op het creëren van een hoogwaardig en duurzaam leef- en woonmilieu waar bedrijven, bewoners en bezoekers zich graag willen vestigen en willen verblijven. De Metropoolregio Amsterdam is opgericht als platform om dit doel te realiseren. De Metropoolregio Amsterdam, waarvan de regio Zuid-Kennemerland deel uitmaakt, is het unieke informele samenwerkingsverband van lokale en provinciale overheden in de noordvleugel van de Randstad. Onder de metropoolvlag maken partners afspraken op het gebied van verkeer en vervoer, economie, verstedelijking, landschap en duurzaamheid. Het metropoolgebied heeft geen harde grens; het strekt zich globaal uit van IJmuiden tot Lelystad en van Purmerend tot de Haarlemmermeer. Het vertrekpunt van het beleid van de Metropoolregio is het Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel 2040. In dit ontwikkelingsbeleid staat het Metropolitane Landschap centraal.

Om dit te realiseren is een aantal opgaven geformuleerd waarbij keuzes moeten worden gemaakt om eventuele conflicten tussen het streefbeeld van het Metropolitane Landschap met andere ontwikkelopgaven weg te nemen. Hierin is een aantal opgaves geformuleerd die niet van invloed zijn op voorliggend bestemmingsplan. Om dit ontwikkelbeeld te realiseren, wordt de volgende hoofdstrategie onderscheiden: 1. in blijven zetten op bundeling en verstedelijking, 2. in blijven zetten op diversiteit (en menging) van steden en stadsdelen, waarbij de ruimtelijke kwaliteit leidend moet zijn voor de ontwikkeling. Aangezien er hier sprake is van verdichting en verstedelijking, staat de visie van de metropoolregio de uitvoering van dit bestemmingsplan niet in de weg.  Analyse en conclusie provinciaal beleid Voornoemd projectgebied valt binnen het Bestaand Bebouwd Gebied en is daarmee niet in strijd met de structuurvisie en de Omgevingsverordening NH2020 van Provincie Noord-Holland. Daarnaast conflicteert de provinciale woonvisie en het regionale actieprogramma niet met het voornemen. Het planvoornemen sluit aan bij de diverse visies, nota’s en plannen van de provincie. Gezien de ligging en de ontwikkelingsplannen (ruimtelijke opzet van de bouwplannen en energie neutrale woningen) voldoet het plan aan het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

Algemene punten bestemmingsplannen Heemstede Gemeente Heemstede hanteert een aantal algemene uitgangspunten voor bestemmingsplannen. Dit zijn de volgende onderdelen: • 70 m2 uitbreiding erfbebouwing; • horecabeleid; • bedrijven; • dakkapellen; • dakterrassen; • beleid voor seksinrichtingen; • woningen; • ondergronds bouwen vastleggen; • bomen en laanbeplanting. De beleidsuitgangspunten worden in de regels bij dit bestemmingsplan toegepast.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 17 van 40

Beleidsstrategie Heemstede 2015 In de Herziening Beleidsstrategie Heemstede 2015 geeft de Gemeente haar langetermijnvisie vorm aan de hand van de invalshoeken wonen, werken en welzijn. • wonen: voor ‘wonen’ streeft de Gemeente naar een gedifferentieerde, kwalitatief goede woningvoorraad die zoveel mogelijk beantwoordt aan de wensen en behoeften van woningzoekenden uit Heemstede en de regio. Daarbij wordt veel belang gehecht aan een kwalitatief goede en groene woon- en leefomgeving. Voor de aanpak van de woon- en leefomgeving wordt een integrale wijksgewijze benadering voorgestaan. • werken: voor ‘werken’ wil de Gemeente de twee bestaande locaties waar bedrijvigheid is geconcentreerd handhaven, maar niet verder uitbreiden. Voor de Nijverheidsweg e.o. wordt gekeken naar de mogelijkheden voor herstructurering en/of duurzame inrichting. Op kleinere schaal wordt de functiemenging van wonen en werken waar mogelijk gefaciliteerd door planologische inpassing van met name zakelijke dienstverlening. Op Heemsteedse schaal slaat ‘economie’ vooral op de detailhandel. De gemeente heeft een goed en gevarieerd winkelbestand dat een grote bijdrage levert aan de levendigheid en het is dan ook van groot belang de winkelcentra levensvatbaar te houden.

• welzijn: ‘welzijn’ is in de eerste plaats gericht om te voorkomen dat Heemsteedse inwoners maatschappelijk in een achterstandssituatie belanden of sociaal buiten de gemeenschap komen te staan. Daarnaast bestaat de wens van de Gemeente om voorwaarden te scheppen voor de aanbieding en instandhouding van een breedgeschakeerd pakket van voorzieningen en activiteiten. Voorgenomen ontwikkeling zorgt voor een aanvulling op de woningvoorraad door kwalitatief goede woningen toe te voegen. De ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid, waarin invulling wordt gegeven aan de invalshoek wonen en welzijn. Het woningbouwprogramma voorziet in gedifferentieerde en kwalitatieve goede woningvoorraad. Bij het ontwerp is ook stil gestaan bij een integrale wijkgerichte benadering. Daarnaast wordt aandacht besteedt aan het welzijnsaspect, door de buitenruimte zo in te richten dat er sprake is van goede afweging van wonen, spelen en voorzieningen. Het plan past dus binnen de gemeentelijke beleidskaders. Ruimtelijke uitgangspunten Princenbuurt De Gemeente heeft ruimtelijke uitgangspunten vastgesteld voor de Princenbuurt. De belangrijkste uitgangspunten hiervan zijn reeds opgenomen in paragraaf 2.3. Het plan en de uitwerking is reeds getoetst aan deze uitgangspunten. Het voorliggende plan voldoet hiermee aan de gestelde beleidskaders.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie Nieuwbouwwoningen moeten per 1 juli 2018 aardgasloos zijn. Per 1 januari 2021 is het ook verplicht om (bijna) energieneutraal te bouwen, oftewel BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). De ontwikkelaar dient alle mogelijke inspanningen verrichten om een duurzame woningbouw-ontwikkeling te realiseren met gebruikmaking van duurzame materialen en technieken, zoals (esthetisch verantwoord ingepaste) zonnepanelen. Vanuit het oogpunt van klimaatadaptatie zijn hittestress en wateroverlast een aandachtspunt. De ontwikkelaar moet in zijn ontwerp aantonen dat er maatregelen zijn genomen om hittestress in woningen en de openbare ruimte zo veel mogelijk te beperken. De oplossing hiervan kan liggen in het materiaalgebruik op of tegen de woning (zoals vegetatiedaken en -gevels), de positionering van de woning ten opzichte van de zon en bij het ontwerp van de groene buitenruimte. Bomen van een goed formaat en minder stenen hebben een zeer positief effect op hittestress. Tevens dient in het ontwerp rekening gehouden te worden met hevige regenval. Er moet zodanig ontworpen worden dat water geen overlast geeft tegen de panden aan en dat de woning met droge voeten benaderd kan worden. Het aanleggen van straten met trottoirbanden en een verhoogd trottoir hebben de voorkeur ten opzichte van een inrichting op één niveau.

Het water moet mede via het maaiveld geleid worden naar een plek waar het op oppervlaktewater geloosd kan worden of waar het tijdelijk kan worden geborgen.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 18 van 40

Waterdoorlatende verharding kan worden toegepast. Het type doorlatende verharding dient met de Gemeente te worden afgestemd. Grastegels of ritterplaten met ingezaaid gras in parkeervakken genieten niet de voorkeur omdat van gras geen sprake is op een plek met flinke parkeerdruk. Volkshuisvesting De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond hebben in het regionale Woonakkoord bestuurlijke afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma tot en met 2025. Het regionale Woonakkoord benadrukt de grote uitdagingen waar de regio voor staat, waaronder een actueel woningtekort en een sterk groeiende woningbehoefte en een vergrijzende bevolking die zo lang mogelijk zelfstandig wil wonen. Deze uitdagingen zijn gebaseerd op het rapport ‘Raming woningbehoefte Zuid-Kennemerland/IJmond op basis van het WiMRA (Wonen in de MRA) 2019 (RIGO, september 2020). In het regionale Woonakkoord zijn daarom opgaven en doelen geformuleerd voor de gemeenten uit de regio. In de bijbehorende uitvoeringsagenda zijn onder andere de volgende doelen geformuleerd: • We voegen voldoende woningen toe, ook in elk van de deelregio’s, om te voorzien in de verwachte groei van de woningbehoefte én om het huidige woningtekort te verminderen. Voor Heemstede betekent dit een toevoeging van minimaal 144 woningen (netto = toevoeging minus sloop) • We breiden het aantal sociale huurwoningen in de regio uit.

Voor Heemstede betekent dit een inzet voor een per saldo uitbreiding van de sociale huurvoorraad met 30% • We stimuleren dat zoveel mogelijk senioren passend (gaan) wonen, zowel huur als koop. Senioren blijven relatief lang in hun huidige eengezinswoning wonen. Dit beperkt de doorstroom op de huizenmarkt. De regio zet in op het vergroten van het aanbod van passende woningen voor kleine huishoudens, zoals ouderen. Het totale plan levert een netto toevoeging van elf woningen op (vijftien nieuwbouwwoningen minus vier sloop). Van de vijftien te bouwen woningen worden zeven relatief kleine woningen in de vorm van een hofje aan de Glipperweg teruggebouwd. De andere zeven woningen bestaan uit een rijtje eengezinswoningen. Gelet op de hoge druk op de woningmarkt is het belang van het toevoegen en behouden van voldoende en passende woningen in de regio groot. De gewenste stedenbouwkundige opzet van het hofje woningen (zeven in totaal) zorgt voor het meest efficiënte ruimtegebruik om de meeste woningen toe te voegen aan de Heemsteedse woningvoorraad. De Heemsteedse woningvoorraad wordt gekenmerkt door veel relatief grotere woningen, terwijl de huishoudens gemiddeld genomen kleiner worden. De hofjeswoningen zijn relatief kleine woningen variërend van 80m 2 tot 110m2 en geschikt voor kleinere huishoudens, zoals senioren zonder kinderen of startende huishoudens.

Dit bevordert de doorstroming. Bovendien wordt hiermee de woningvoorraad voor middeldure woningen, waar in Heemstede een tekort aan is, uitgebreid. Daarom vormt deze woningbouwontwikkeling een waardevolle aanvulling op de bestaande Heemsteedse woningvoorraad. Het aantal woningen in het hofje en de rij eengezinswoingen is daarom vastgelegd in het bestemmingsplan. Bovendien worden door middel van een kwalitatieve verplichting (met kettingbeding) in de anterieure de ontwikkelaar en toekomstige koper gehouden aan de verplichting dat de hofjeswoningen niet bouwkundig kunnen worden samengevoegd tot grotere woningen. Er is geen gemeentelijke verplichte norm voor sociale woningbouw bij nieuwbouwprojecten. Per geval worden de mogelijkheden tot sociale woningbouw bekeken. Bij woningbouwprojecten van een geringe omvang (tot vijftien woningen), is er weinig (financiële) ruimte om hoge eisen te stellen aan sociale woningbouw. Dit brengt de haalbaarheid van een kleinschalig woningbouwproject in gevaar. Om dit woningbouwproject (financieel) aantrekkelijk te maken voor sociale woningbouw moeten meer woningen worden toegevoegd. De ruimte op deze locatie is echter te beperkt om meer woningen aan de ontwikkeling toe te voegen zonder afbreuk te doen aan een functionele, maar groene openbare ruimte met voldoende parkeermogelijkheden.

Zelfbewoningsplicht In de commissie ruimte van 25 oktober 2021 heeft de commissie gevraagd of het mogelijk is een zelfbewoningsplicht te hanteren voor het woningbouwproject Princenbuurt. De vraag van de commissie Ruimte sluit aan bij de landelijke trend van gemeenten die een zelfbewoningsplicht opnemen voor zowel bestaande bouw als nieuwbouwprojecten. Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 19 van 40

Deze zelfbewoningsplicht wordt in de praktijk gebaseerd op de WOZ-waarde van de woningen en wordt er een grenswaarde gehanteerd tot welke (VON-)prijs een zelfbewoningsplicht wordt opgenomen. Uit het Besluit ruimtelijke ordening volgt dat een sociale koopwoning een maximale VON-prijs van € 200.000,heeft. Uit de Crisis en Herstelwet volgt dat gemeenten deze grens ook mogen ophogen naar de NHG-grens (€ 355.000,- in 2022). In het geval van Princenbuurt is de kleinste (en daarom goedkoopste) woning uit het woningbouwprogramma door de taxateur begin 2021 getaxeerd op € 318.800,-. Gelet op de laatste ontwikkelingen in de woningmarkt zal deze prijs momenteel hoger zijn. Het hanteren van een zelfbewoningsplicht op basis van de NHG-grens is in dit geval dus niet relevant. Uit de laatste cijfers van het CBS1 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in 2021 € 647.500,bedroeg. Daarmee is de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Heemstede fors hoger dan het landelijk gemiddelde € 408.900,- in oktober 2021. Bovendien blijkt uit het meest recente woningmarktonderzoek van RIGO (Wonen in de MRA, 2019) dat 44% van de totale woningvoorraad in Heemstede een koopwoning met een WOZwaarde hoger dan € 409.000,- is. Gelet op deze cijfers kan gemotiveerd worden dat het hanteren van een hogere grenswaarde dan de NHG-grens voor zelfbewoningsplicht mogelijk is.

In dat geval is € 409.000,- een logisch hanteerbare grens, aangezien beleggers over het algemeen woningen met een relatief lage prijs in de omgeving aankopen. Bovendien blijkt uit de verdeling van de woningvoorraad dat het aandeel woningen met een WOZ-waarde tot en met € 409.000,schaars is, en daarom gesteld kan worden dat deze prijscategorieën bij voorkeur beschermd worden tegen opkoop. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt met de ontwikkelaar voor het hanteren van een zelfbewoningsplicht voor woningen met een VON-prijs tot en met € 409.000,-. Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor het hanteren van een voorrangsregeling voor inwoners van Heemstede, of die woonachtig zijn geweest in Heemstede. Inrichting openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte moet voldoen aan de eisen die worden gesteld aan de openbare ruimte volgens het Programma van Eisen (2014) (bijlage 1). De centrale open ruimte wordt aantrekkelijk en groen ingericht met (voldoende) ruimte voor parkeren. Gezien de schaarse ruimte voor openbare ruimte moet de inrichting vooral functioneel maar leefbaar zijn. Er moet hier vooral aandacht zijn voor volwaardige parkeerplekken aangevuld met groen. In de wijk de Glip in de nabijheid van het plan zijn voldoende speelmogelijkheden, zoals bijvoorbeeld de speelvoorzieningen aan de Fazantenlaan en Korhoenlaan.

De ontwikkelaar voegt, indien mogelijk, een (kleine) speelvoorziening/ontmoetingsplek toe aan het ontwerp. Te midden van het hofje bevindt zich een stuk grond die fungeert als de toegang tot de hofjes-woningen en waar ruimte is voor groen (zie onderstaande afbeelding). Het is niet wenselijk om deze grond in eigendom te verkrijgen, omdat de gemeente dan ook verantwoordelijk is voor het onderhoud. Deze locatie is wel geschikt voor de realisatie van een gezamenlijke binnentuin (bijvoorbeeld via een Vereniging van Eigenaren). De bewoners zijn dan ieder deels eigenaar en daarmee verantwoordelijk voor de inrichting en het onderhoud. Groen In het Programma van Eisen (2014) staan duidelijke randvoorwaarden en eisen met betrekking tot de groene inrichting van het terrein. Een randvoorwaarde is de ‘groene uitstraling borgen en waar mogelijk versterken’. Hiermee moet voorkomen worden dat de beperkte openbare ruimte wordt ingevuld met verschillende functies waardoor er voor groen (bomen/struiken/beplanting) geen plek meer overblijft. Groen draagt bij aan een prettig en gezond leefklimaat.

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 20 van 40

Reiniging Afvalinzameling bij laagbouwwoningen vindt per woning plaats met twee rolcontainers aan huis (restafval en GFT). Overige afvalstromen kunnen worden weggebracht naar de verschillende brengparkjes in de gemeente of naar de Milieustraat. Indien in de toekomst het gemeentelijk afvalbeleid vraagt om toevoeging van extra brengparkjes zal er een centrale plek in de wijk gezocht moeten worden. Het is dus niet noodzakelijk om hier rekening mee te houden bij deze ontwikkeling. Verkeer en parkeren De Nachtegaal wordt doorgetrokken tot de Patrijzenlaan. De straat is momenteel tweerichtingsverkeer. De Nachtegaal is een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom. Op een erftoegangsweg rijdt bestemmingsverkeer. Dat zijn bewoners van de straat en diens bezoekers. Tijdens de inloopavond op 16 oktober 2019 gaven omwonenden aan dat er behoefte is aan éénrichtingsverkeer (via De Nachtegaal inrijden en via de Patrijzenlaan uitrijden). De locatie zou te smal zijn voor tweerichtingsverkeer. Met name de uitrit van De Nachtegaal naar de Glipperweg wordt als verkeersonveilig ervaren. De voorliggende ontwikkeling biedt de kans om de bestaande verkeerssituatie te wijzigen en de toekomstige situatie hier op aan te laten sluiten. Naast de bebording voor eenrichtingsverkeer moet de profielbreedte en uitstraling van De Nachtegaal passen bij het gewenste gedrag van de weggebruiker.

Het gedrag van weggebruikers laat zich over het algemeen (onbewust) sturen door de inrichting van de weg. Door de straat aan het begin (vanaf inrit Glipperweg) en aan het eind (uitrit aan Patrijzenlaan) zodanig te versmallen wordt de neiging om in tegengestelde richting te rijden verkleind. Op deze delen van De Nachtegaal wordt de rijbaan 3,5 meter breed met verhoogde trottoirs. De uitrit aan de Patrijzenlaan wordt gerealiseerd door de ontwikkelaar en moet voldoen aan deze technische eisen en verwerkt de ontwikkelaar in het ontwerp. Op het tussenliggende middenstuk kan de huidige breedte worden gehandhaafd en worden doorgetrokken naar de verlengde De Nachtegaal. De hulpdiensten zijn akkoord gegaan met deze uitgangspunten. Nota parkeren Binnen de gemeente is de Nota Parkeernormen Heemstede (2010) vast gesteld. Hierin is opgenomen dat 2,1 parkeerplaatsen per dure koopwoning, 1,9 parkeerplaats per middeldure koopwoning en per sociale (eengezins)huurwoning 1,7 parkeerplaats per woning moet worden gerealiseerd. De parkeervakken moeten een minimale breedte hebben van 2 meter. Binnen het plan wordt invulling gegeven aan de nota. Deze invulling wordt beschreven in paragraaf 4.5.2. hieruit volgt dat voldaan kan worden aan Nota parkeernormen Heemstede (2010).

Op basis van het Bouwbesluit is de ontwikkelaar in ieder geval verplicht om bij meer dan tien wooneenheden voor elk parkeervak de leidinginfrastructuur (loze leidingen) aan te leggen voor de (toekomstige) aanleg van laadpalen. De initiatiefnemer heeft aangegeven bereid te zijn om in ieder geval één laadpunt op te nemen in de openbare ruimte. Hiervoor volgt te zijner tijd een voorstel voor de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied. Kabels en leidingen Kabels- en leidingentracé in principe conform standaarddwarsprofiel. Bij afwijking dient de initiatiefnemer in overleg te gaan met de gemeente. Verhardingen Rijbaanverharding wordt uitgevoerd in straatbaksteen df, kleur rood-bruin. De initiatiefnemer overlegt een monster aan de Gemeente ter beoordeling. Bestrating aanbrengen in keper-verband op fundering van menggranulaat 25 cm. Te leveren betonmaterialen (betonbanden, tegels) dienen te zijn vervaardigd van duurzaam beton (zie relevante websites).

Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 21 van 40

 Analyse en conclusie Bovenstaande beleidskaders van zowel Rijks, Regionaal, Provinciaal en Gemeentelijk beleid sluiten aan bij het planvoornemen en vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Het realiseren van extra woningen past volledig in de visie en de doelstellingen die de gemeente heeft opgesteld.

4

Omgevingsaspecten

Ruimtelijke plannen kunnen van invloed zijn op de omgeving. Anderzijds kan ook de omgeving van invloed zijn op de uitvoerbaarheid van voorgenomen plannen. In dit hoofdstuk worden de omgevingsfactoren beschreven. Daarnaast wordt per omgevingsfactor beoordeeld wat de invloed op het plan kan zijn. In dit hoofdstuk zal het huidige en toekomstige ruimtegebruik rondom en in het plangebied worden omschreven aan de hand van vier kleuren. • Rood voor de stedelijke structuur. • Blauw voor de waterhuishoudkundige zaken. • Groen voor de ecologie en de milieuaspecten in de nabijheid van het plangebied. • Grijs voor de boven- en ondergrondse infrastructuur. Vervolgens vindt per thema een toetsing plaats of de voorgenomen ontwikkeling mogelijk is.

4.1

Rood Binnen de kleur rood wordt de stedelijke, maar ook landschappelijke structuur van de omliggende omgeving van het plangebied geanalyseerd. Hierbij wordt begonnen met de Cultuurhistorie (waaronder de ontstaansgeschiedenis, aardkundige waarden, historische bebouwing, archeologische waarden). Tevens wordt een beeld gegeven van de huidige stedelijke structuur.

Landschappelijke inpassing Ruimtelijk gezien heeft het plan geen directe invloed, aangezien het ruimtebeslag grotendeels gelijk blijft. Door de ontwikkeling aan te laten sluiten bij de omgeving is er sprake van een verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Cultuurhistorie (historische structuren, gebouwen en archeologie) Situatie plangebied cultuurhistorie Cultuurhistorische waarden zijn te raadplegen via de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie van de provincie Noord-Holland (bron: https://geoapps.noord-holland.nl/GeoWebP/index.html?viewer=ILC, Erfgoedverordening Heemstede en de erfgoedkaart van Gemeente Bloemendaal en Heemstede. Hieruit blijkt dat binnen het projectgebied zijn geen cultuurhistorische waarden of monumenten aanwezig zijn, behalve de twee al gesloopte panden, die weer worden herbouwd. Archeologie Het Verdrag van Malta is in 1992 ondertekend en in 1995 in werking getreden. Doelstelling van dit verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening, het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

De inhoud van het Verdrag van Malta is neergelegd in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg die op 1 september 2007 van kracht is geworden en een wijziging van de Monumentenwet 1988 tot gevolg heeft gehad. Op grond van deze aangescherpte regelgeving stellen Rijk en provincie zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Dit is ook vastgelegd in de Erfgoedwet uit 2016. Daarnaast heeft Gemeente Heemstede haar eigen Nota archeologiebeleid Heemstede. Hierin is het gebiedseigen beleid van de gemeente in op genomen. Princenbuurt te Heemstede Toelichting | 210569 | 19 augustus 2022

BK Bouw- & Milieudvies pagina 22 van 40

Op gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Binnen het plangebied is sprake van een archeologische verwachting, dit is ook vastgelegd in het huidige bestemmingsplan Woonwijken Zuid en West (Waarde - Archeologie 3 en Waarde - Archeologie 5). Gezien de verwachting is door Transect op 12 maart 2021 en 18 juli 2022 een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er geen behoudenswaardige vindplaatsen binnen het plangebied zijn vastgesteld, en dat het plangebied kan worden vrijgegeven voor deze woningbouwontwikkeling. Op 23 augustus 2022 heeft het bevoegd gezag hierover een selectiebesluit genomen. Aangezien uit de archeologische waardenkaart uit de Cultuurnota 2022-2023 blijkt dat er nog steeds een archeologische verwachting rust op deze locatie wordt aangesloten bij de systematiek van deze waardenkaart en de overige bestemmingsplannen in Heemstede. Voor dit gebied geldt daarom, net als het bestemmingsplan voor de omliggende omgeving, de dubbelbestemmingen Waarde Archeologie-3 en Waarde Archeologie-5.