Bijlage 5. RIGO Onderbouwing schaarste en nut en noodzaak sturing in Heemstede.pdf
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Heemstede Gemeente Heemstede
1
Schaarste in Heemstede Gemeente Heemstede
Datum
20 mei 2025
Opdrachtgever
Gemeente Heemstede
Auteur(s)
Projectnummer
P49990
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.NL INFO@RIGO.NL
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851 BTW NR NL 0092.84.461.B.01
T 020 522 11 11 KVK 33227618
Inhoudsopgave Inleiding
1
1
Woningtekort in Nederland en de regio
3
2
Schaarste in de huursector 2.1 Omvang en samenstelling 2.2 Corporatiesector 2.3 Particuliere huursector 2.3.1 Prijsontwikkelingen 2.3.2 Actueel aanbod 2.4 Samenvattend
5 5 5 8 8 9 9
3
Schaarste in de koopsector 3.1 Omvang en samenstelling 3.2 Woningmarktindicatoren 3.3 Prijsontwikkelingen 3.4 Actueel aanbod 3.5 Toegankelijkheid 3.6 Samenvattend
11 11 11 14 15 16 17
4
Schaarste: conclusies
19
5
Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad
22
6
Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen 6.1 Overlast door toeristische verhuur van woonruimte 6.2 Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo 6.3 Conclusie: sturing op toeristische verhuur
24 24 25 29
Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten
30
Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid
31
Inleiding In de notitie ‘Uitgangspunten Huisvestingsverordening’ van januari 2025 constateert de regio Zuid-Kennemerland/IJmond dat de schaarste aan woningen in de Metropoolregio Amsterdam naar verwachting niet op korte termijn zal verdwijnen. De Huisvestingswet 2014 biedt ten tijde van schaarste de mogelijkheid om regels te stellen voor de verdeling van woonruimte, en om grip te krijgen op wijzigingen in de woningvoorraad (zoals onttrekking voor toeristische verhuur). Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarste-onderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Daarnaast moet van twee onderzochte instrumenten (woningvoorraadbeheer en sturing op toeristische verhuur) de nut en noodzaak worden aangetoond. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing op woonruimteverdeling en op woningvoorraadbeheer middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en de betaalbare koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen.
Daarnaast is sturing op de woningmarkt mogelijk via woningvoorraadbeheer. De gemeente wil graag verkend hebben of er noodzaak is om te sturen op enerzijds wijzigingen aan de woningvoorraad (onttrekking, splitsing, etc.) en anderzijds toeristische verhuur van woningen. Onderbouwing Een onderbouwing van de schaarste is voor elk van de beschreven instrumenten benodigd/essentieel: voor zowel de sturing op woonruimteverdeling als op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur. De Huisvestingswet 2014 bevat geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. Wel moet de (schaarste)onderbouwing in zijn totaliteit uiteindelijk de juridische toets der kritiek kunnen doorstaan. Voor sturing op woningvoorraadbeheer en toeristische verhuur is daarnaast een aanvullende onderbouwing van nut en noodzaak nodig. Met dit onderzoek leveren we onderbouwend materiaal, dat twee doelen kan dienen: • •
Het materiaal is bruikbaar voor de keuze om bepaalde instrumenten wel of niet in te zetten in de betreffende gemeente; Het materiaal kan dienen ter onderbouwing van de inzet van die instrumenten.
Onderzoeksvraag Aan het schaarste-onderzoek ligt de volgende onderzoeksvraag ten grondslag: In welk deel van de woningvoorraad kan in Heemstede van schaarste worden gesproken?
1
Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Aan het onderzoek over nut en noodzaak ligt de volgende onderzoekvraag ten grondslag: In hoeverre kan de nut en noodzaak van 1) sturing op wijzigingen in de woningvoorraad en 2) sturing op toeristische verhuur worden aangetoond in Heemstede? Leeswijzer Het eerste deel van dit rapport bevat het schaarste-onderzoek. In hoofdstuk 1 gaan we in op de krapte in Nederland en de regio. Vervolgens analyseren we in hoofdstuk 2 en 3 per woningmarktsegment in de gemeente de mate van schaarste. Tenslotte volgt in hoofdstuk 4 een conclusie ten aanzien van schaarste, waarin we de resultaten vanuit breedte van de woningmarkt beschouwen, en beantwoording van de onderzoeksvraag. Het tweede deel van dit rapport bevat analyses over de nut en noodzaak van enerzijds sturing op wijzigingen in de woningvoorraad (hoofdstuk 5), anderzijds sturing op toeristische verhuur (hoofdstuk 6). In bijlage 1 is een toelichting op gehanteerde inkomensgrenzen en prijssegmenten opgenomen.
2
1
Woningtekort in Nederland en de regio
Woningtekort In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: de effecten van het tekort zijn voelbaar voor woningzoekenden in een groot deel van Nederland. De omvang van het tekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel 395.810 woningen. Deze berekening wordt gemaakt door de woningvraag – op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens – te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Amsterdam wordt becijferd op 6,2 procent in 2025. Het gaat om een tekort van 73.730 woningen.1 In Zuid-Kennemerland/IJmond gaat het om een woningtekort van naar schatting 3,8 procent in 2024, ofwel 7.000 woningen. 2 Meer woningzoekenden, die meer belemmerd worden door hoge prijzen Uit het meest recente WoonOnderzoek Nederland 2024 3 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning: 16 procent meer dan in 2021. Volgens de onderzoekers is deze groei groter dan de inwoners- en huishoudensgroei in dezelfde periode. Jongeren zijn vaker verhuisgeneigd. Dat hangt samen met het feit dat meer jongeren bij hun ouders wonen dan 10 jaar geleden.
In de studentenleeftijden kan dit nog deels worden toegeschreven aan veranderingen in de studiefinanciering (de ‘pechgeneratie’ woont vaker thuis), maar ook ‘oudere jongeren’ wonen vaker nog (of weer) bij hun ouders dan hun leeftijdsgenoten in het verleden. Dit speelt ook in Zuid-Kennemerland/IJmond. In Heemstede is dit fenomeen overigens relatief gering: in 2024 woonden er bijna evenveel jongeren van 25 tot 29 jaar thuis als in 2014, naar schatting 250.4 Heemstede valt ook op omdat het de enige gemeente in Noord-Holland is waar het aantal woningen nagenoeg samenvalt met het aantal huishoudens. Dat betekent dat er weinig huishoudens zijn die een woning delen, of in een niet-woning wonen (zoals een woonboot). In de andere gemeenten in de regio beschikt 2 tot 6 procent van de huishoudens niet over een woning voor zichzelf. 5 Hoge prijzen vormen steeds vaker een belemmering voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden op, tegenover 17 procent in 2018. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af. Uit het Woononderzoek 2024 blijkt dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de
1
ABF (2024) Dashboard Woningtekort.
2
RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.
3
Ministerie van VRO (2025) Kernpublicatie van het WoON2024 onderzoek.
4
RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.
5
RIGO (2025) De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord.
3
afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt.’ Ook het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA, dat eens in de twee jaar uitkomt, constateert dat de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen tussen 2021 en 2023. Dat zorgt voor een afname van de toegankelijkheid voor lage en middeninkomens. Dit is ook te zien aan de toenemende uitstroom uit de MRA. Met name gezinnen kiezen ervoor om een woning elders in Nederland te zoeken.6
6
O&S Amsterdam (2024) Wonen in de MRA 2023.
4
2
Schaarste in de huursector
In hoeverre is het aanbod aan huurwoningen in Heemstede schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we eerst naar het corporatiebezit en maken we gebruik van gegevens van het platform Woonservice over de druk op de sociale huursector. Vervolgens analyseren we de beschikbare gegevens over de particuliere huursector.
2.1
Omvang en samenstelling
In de gemeente Heemstede bestaat 21 procent van de woningvoorraad uit corporatiewoningen, waarvan naar schatting 18 procentpunt sociale huur. De particuliere huursector vormt het kleinste segment van de woningvoorraad in Heemstede. Ongeveer 13 procent van de woningen in Heemstede is een particuliere huurwoning; naar schatting 4 procent daarvan heeft een sociale huur.7 In onderstaande figuur is de samenstelling van de corporatiesector naar huurprijsklassen weergegeven in de gemeente Heemstede. Ongeveer 47 procent van de huurprijzen in de corporatiesector in Heemstede lagen onder de aftoppingsgrens (€648; prijspeil 2023). Dat is een kleiner aandeel dan in de rest van Nederland, op basis van gegevens uit 2022, waar meer woningen onder deze grens werden aangeboden (62 procent)8. Ongeveer 10 procent wordt boven de liberalisatiegrens verhuurd. Figuur 2-1 Huurprijsklasse voorraad corporatiewoningen in Heemstede in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen 2025; bewerking RIGO.
Percentage 3,5
0
43,6
10
20
35,5
30
40
50
60
9,9
70
80
90
7,6
100
Tot en met kwaliteitskortingsgrens Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens Tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Onbekend
2.2
Corporatiesector
Sociale huurwoningen worden in de gemeente Heemstede aangeboden via het platform van Woonservice IJmond en Zuid-Kennemerland. Op dit platform zijn meerdere woningcorporaties actief. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd.
7
CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom; WiMRA (2023).
8
Lokale Monitor Wonen (2025) Huurprijsklasse corporatiewoningen in Nederland in 2022.
5
Inkomensgrenzen Sociale doelgroep -
Primaire doelgroep (doelgroep huurtoeslag): afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag. Bovengrens tot €38.500 (prijspeil 2025);
-
Secundaire doelgroep: doelgroep met inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens sociale huur. Bovengrens tot €54.847 (prijspeil 2025).
Woningcorporaties mogen desgewenst een klein deel van de vrijkomende woningen (7,5 procent, of 15 procent indien afgesproken in prestatieafspraken) toewijzen aan huishoudens buiten de doelgroep. Meer over inkomensgrenzen en prijssegmenten in bijlage 1. We onderzoeken de druk op de corporatiesector aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, aantal verhuringen, reactiegraad (regionaal), gemiddelde inschrijftijd, gemiddelde zoektijd en slaagkansen. Daarvoor maken we gebruik van gegevens van Woonservice. Tabel 2-1 Overzicht lokale indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO. Indicator
2020
2021
2022
2023
2024
Actief woningzoekenden
6.922
8.379
7.875
8.388
13.759
Aantal toewijzingen
143
110
111
97
96
Reactiegraad9
325
364
413
442
504
Aandeel bemiddelingen
42%
29%
26%
34%
28%
Inschrijftijd
9,7
9,2
8,7
8,4
10,7
Zoektijd
6,1
6,1
5,7
5,4
7,7
Slaagkans
1,2%
0,9%
1,0%
0,8%
0,5%
•
•
•
9
In Heemstede groeit de vraag sterker dan het aanbod. In 2024 werden circa 30 procent minder woningen verhuurd dan in 2020, terwijl het aantal actief woningzoekenden in dezelfde tijd bijna is verdubbeld. In de jaren 2020-2023 is de gemiddelde inschrijftijd bij verhuring dalende geweest (maar wel bovengemiddeld hoog). In 2024 nam de inschrijftijd toe tot boven het niveau in 2020. Voor de zoektijd geldt hetzelfde: deze neemt af tot en met 2023, om in 2024 met ruim een kwart toe te nemen. Zowel de inschrijftijd als de zoektijd liggen boven het gemiddelde in de regio ZuidKennemerland/IJmond (respectievelijk 7,5 en 4,4 jaar in 2024). De inschrijftijd was in 2024 zelfs het hoogst van alle regiogemeenten. Het gemiddelde ligt twee jaar hoger dan Haarlem, de gemeente met de op één na hoogste inschrijftijd dat jaar. Dat de De reactiegraad is enkel beschikbaar op regionaal niveau.
6
•
•
inschrijftijd plots zo sterk gestegen is tussen 2023 en 2024 (van 8,4 jaar naar 10,7 jaar), komt door de sterke groei van het aantal actief woningzoekenden in diezelfde periode. Er was in 2024 gemiddeld genomen een (nog) hogere inschrijftijd nodig om aan een woning te komen. Ook wanneer we kijken naar de slaagkansen – het aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg – zien we dat deze laag liggen. In 2024 lag de Heemsteedse slaagkans zelfs het laagste van alle gemeenten in de regio. De slaagkansen zijn ten opzichte van 2020 bovendien meer dan gehalveerd. Regionaal zien we de reactiegraad, het gemiddeld aantal reacties per advertentie, sterk oplopen. In 2020 werden er gemiddeld 324 reacties geplaatst op een advertentie; in 2024 ging het om 504 reacties per advertentie.
In onderstaande tabel kijken we naar de slaagkansen (aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg) van verschillende huishoudenstypen en leeftijdsgroepen. Tabel 2-2 Slaagkans naar huishoudsamenstelling en leeftijdsklasse. Bron: Woonservice, 2024; bewerking RIGO. huishoudenssamensteling alleenstaand paar gezin 1 kind gezin meerdere kinderen eenoudergezin leeftijdklasse <23 jaar 23-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65 jaar en ouder
•
•
2020
2021
2022
2023
2024
0,8 1,0 1,9 1,1 2,0
0,7 0,8 1,7 0,5 1,8
0,9 1,9 1,1 0,2 1,0
0,6 1,3 1,6 0,5 0,7
0,4 0,4 0,3 0,3 0,8
0,4 0,6 1,5 1,6 2,5 3,1
0,0 0,6 1,1 0,9 1,4 3,5
0,0 0,6 0,7 0,5 2,8 5,3
0,0 0,4 0,4 1,0 1,5 3,9
0,0 0,3 0,5 0,3 1,0 2,8
De slaagkansen van alle huishouden zijn ten opzichte van 2020 (ruim) gehalveerd. Van alle huishoudtypen hadden eenoudergezinnen de grootste slaagkans in 2024, al lag ook deze slaagkans onder de 1 procent. 65+-ers hebben de hoogste slaagkans. Dit komt enerzijds doordat zij vaker een hoge inschrijftijd zullen hebben, anderzijds omdat ze in aanmerking komen voor voorrang op seniorenwoningen. Desalniettemin zien we ook hun slaagkansen zijn afgenomen. Jongeren tot de 23 jaar hebben sinds 2020 geen woning meer toegewezen gekregen op basis van het aanbodmodel.
7
2.3
Particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot de corporatiesector zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector zijn weinig gegevens beschikbaar. Vooralsnog bestaat er geen (landelijk/gemeentelijk) register van huurcontracten. We zijn daardoor beperkt tot twee bronnen: de huurmonitor van Pararius en een peiling van het woningaanbod op Pararius, Huurwoningen.nl en Funda. Met deze gegevens analyseren we de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. De genoemde informatiebronnen beslaan slechts een deel van de particuliere huurmarkt. Het is waarschijnlijk dat er particuliere huurwoningen buiten deze kanalen aangeboden worden. Denk bijvoorbeeld aan huurwoningen die onderhands van huurder wisselen. Het feit dat er vele kanalen zijn waarlangs woningen en huurders elkaar vinden, maakt het lastig om een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. 2.3.1 Prijsontwikkelingen De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit.10 Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk, provinciaal en stedelijk niveau, en voor enkele (grote) gemeenten. De huurmonitor bevat geen cijfers over de gemeente Heemstede.
Daarom kijken we naar de prijsontwikkelingen van de dichtstbijzijnde grote stad: Haarlem. In onderstaande figuur is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in Haarlem zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. De huurprijs van woningen die aangeboden werden via Pararius is toegenomen van €15 in het eerste kwartaal van 2016 naar ruim €21 in het tweede kwartaal van 2024. Dit is een procentuele stijging van 40 procent. Tijdens het derde kwartaal van 2023 bereikte de vierkantemeterprijs een hoogtepunt van ruim €22. Sindsdien daalde de vierkantemeterprijs tot ongeveer €19 in het tweede kwartaal van 2024. Figuur 2-2 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Haarlem 2016Q1 t/m 2024Q2. Bron: Pararius Huurmonitor, 2024.
10
Pararius (2025) Pararius Huurmonitor Q4 2024.
8
2.3.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente Heemstede aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren kijken we naar twee bronnen: ●
●
Ten eerste is er een actuele peiling uitgevoerd op Pararius, Funda en Huurwoningen.nl (10 juni en 17 juli 2025). Deze peiling levert 18 beschikbare huurwoningen op, allemaal in het vrijehuursegment. Ten tweede is er gekeken naar de woningen die op Funda zijn aangeboden en verhuurd in grofweg het afgelopen jaar. Op Funda is het, anders dan op andere verhuurwebsites, mogelijk om terug in de tijd te kijken naar de woningen die via het platform verhuurd zijn. In totaal werden er op Funda 69 huurwoningen aangeboden tussen augustus 2024 en juli 2025. Daarvan hadden slechts 2 woningen een prijs in het sociale huursegment en 2 in het middenhuursegment. Zie ook onderstaande figuur.
Figuur 2-3 Aanbod aan particuliere huurwoningen op Funda, augustus 2024 t/m juli 2025.
2.4
Samenvattend
Corporatiesector In Heemstede is de vraag naar corporatiewoningen veel sterker gegroeid dan het aanbod, wat resulteert in een halvering van de slaagkans tussen 2020 en 2024. De slaagkans was bovendien al laag; in 2024 is het de laagste in de regio. Nadat de gemiddelde inschrijftijd jarenlang dalende was (maar wel bovengemiddeld hoog bleef), is deze in 2024 gestegen tot 10,7 jaar, verreweg het hoogste gemiddelde in de regio. Ook de gemiddelde zoektijd is met 7,7 jaar in 2024 de hoogste in de regio. Daar komt bij dat de reactiegraad regionaal sterk gestegen is, tot gemiddeld 504 reacties per advertentie in 2024. Voor alle huishoudtypen zijn de slaagkansen ten opzichte van 2020 gehalveerd en ook bij alle leeftijdsgroepen zijn de slaagkansen gedaald. Alleen voor 65+-ers liggen de slaagkansen boven de 1 procent.
9
Particuliere huursector Vanwege de beperkte gegevens is het lastiger om uitspraken te doen over de particuliere huursector. In ieder geval zien we dat de vierkantemeterprijs in de dichtstbijzijnde grote stad Haarlem de afgelopen jaren is gestegen. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2023 is de vierkantemeterprijs overigens enigszins gedaald. Het aanbod aan particuliere huurwoningen in de gemeente Heemstede is gering en duur. In juni en juli werden er 18 woningen aangeboden op drie verhuurplatforms, allemaal in de vrijehuursector. Op alleen Funda werden er het afgelopen jaar 69 woningen aangeboden. Bijna al deze woningen werden aangeboden binnen het vrijehuursegment. Mogelijk worden er via andere kanalen of onderhands ook particuliere huurwoningen aangeboden.
10
3
Schaarste in de koopsector
Tenslotte wordt in dit hoofdstuk de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan koopwoningen in Heemstede?
3.1
Omvang en samenstelling
Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 65 procent van de woningvoorraad in de gemeente Heemstede bestaat uit koopwoningen11. In Figuur 3-1 staat de samenstelling naar WOZ-waarde weergegeven (prijspeil 2022). In Heemstede is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde tot €260.000 het kleinst (0,8 procent), gevolgd door koopwoningen met een WOZ-waarde tussen €260.000 en €355.000 (5,8 procent) en woningen met een WOZ-waarde tussen €355.000 en €445.000 (6,8 procent). Echter hebben veruit de meeste woningen een WOZ-waarde hoger dan €445.000 (86,5 procent). Figuur 3-1 Samenstelling koopsector naar WOZ-waarde in Heemstede in 2022. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2025.
Percentage 0,8 5,8 6,8
0 < €260.000
3.2
10
86,5
20
30
40
Tussen €260.000 en €355.000
50
60
70
80
Tussen €355.000 en €445.000
90
100
> €445.000
Woningmarktindicatoren
In rapportages van de NVM over de koopwoningmarkt valt de gemeente Heemstede binnen de regio Zuid-Kennemerland.12 In deze paragraaf zetten we een aantal woningmarkindicatoren uit deze regio op een rij. Zo kijken we naar het verschil tussen vraag- en verkoopprijzen om de mate van ‘overbieden’ op de koopmarkt in beeld te brengen. Bovendien analyseren we de verkooptijd en de krapte aan de hand van de NVM-krapte-indicator. Verkooptijd en overbieden De gemiddelde verkooptijd van woningen is een indicator voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn. De gemiddelde verkooptijd in de regio ZuidKennemerland daalde in het eerste kwartaal van 2020 van ruim 30 dagen naar ongeveer 20 dagen. Hierna blijft de gemiddelde verkooptijd 2 jaar lang rond de 20 dagen. Vervolgens stijgt 11
CBS (2025) Woningvoorraad naar eigendom.
12
De NVM-woningmarktregio Zuid-Kennemerland bestaat uit de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort.
11
de verkooptijd vanaf het derde kwartaal van 2022 tot de piek in het eerste kwartaal van 2023, waar de gemiddelde verkooptijd bijna 50 dagen is. Na het eerste kwartaal van 2023 daalt de gemiddelde verkooptijd tot ruim 20 dagen in het laatste kwartaal van 2024. In het eerste kwartaal van 2025 stijgt de verkooptijd tot 30 dagen. In de gehele periode is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht (Figuur 3-2). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden. Het hoogtepunt van het overbieden was in het tweede kwartaal van 2021. Na het tweede kwartaal van 2021 was er een afname van dit verschil met een flinke dip in het eerste kwartaal van 2023. Na het eerste kwartaal van 2023 steeg het percentage echter weer en vanaf het tweede kwartaal van 2024 werden weer ruim 70 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Figuur 3-2 Verkooptijd in dagen en percentage boven de vraagprijs verkocht van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.
Krapte-indicator NVM Ook de krapte-indicator van NVM is een inzichtelijke woningmarktindicator. De krapte-indicator biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 3-3). Krapte-indicator NVM De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Figuur 3-3 Krapte-indicator van 2020 tot 2025, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM.
12
In de gehele weergegeven periode ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een erg krappe markt aan het einde van 2020 tot de markt in het laatste kwartaal in 2021 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator van één. In 2022 lijkt de koopwoningmarkt meer te ontspannen tot de markt op zijn piek komt in het laatste kwartaal van 2024. Met een krapte-indicator van net iets hoger dan drie is er echter nog geen sprake van ontspanning. Bovendien is er na het eerste kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt en deze dalende trend zet zich over het algemeen voort tot het laatste kwartaal van 2023. Daarna ontspant de koopwoningmarkt weer iets tot een krapte-indicator van net boven de twee. Verschillen tussen woningtypen Naast de meerjarige analyses op de volledige woningmarkt, doen NVM en Brainbay ook enkele analyses uitgesplitst naar woningtype. Hierbij kijken zij een jaar terug. Tabel 3-1 geeft enkele van deze indicatoren weer. Kijkend naar de ontwikkeling van de transactieprijs per m² valt op dat vooral tussenwoningen (+13%) en 2-onder-1-kapwoningen (+11,7%) relatief gezien het duurste zijn geworden ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024. Dit wordt gevolgd door appartementen, met een stijging van 9,1%.
Hoekwoningen en vrijstaande woningen zijn per m² iets goedkoper geworden (respectievelijk 2% en 4,5%). Een andere indicator van schaarste is de mate van overbieden. Het verschil tussen de vraag- en koopprijs lag in zowel 2024 als 2025 het hoogst bij appartementen. Deze werden in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 5,4% overboden. Tussenwoningen worden gemiddeld met 4,6% overboden. Deze aantallen lagen begin 2024 nog op respectievelijk 3% en 1,8%. We zien daarnaast dat deze woningen het vaakst overboden worden. Tot slot kijken we naar de krapte-indicator. Voor vrijstaande woningen is sprake van een ontspannen markt. Voor alle andere woningen is sprake van krapte. Begin 2024 was de markt van tussenwoningen het krapst met een indicator van 1,6, gevolgd door hoekwoningen (1,7) en appartementen (2). Dit is inmiddels omgekeerd. Begin 2025 was de krapte-indicator het hoogst voor appartementen (2,1). Tabel 3-1 Woningmarktindicatoren naar woningtype, regio Zuid-Kennemerland. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO. 2024Q1 2025Q1
2024Q1 2025Q1
2024Q1
2025Q1
Transactieprijs/m²
Vraag-koopprijsverschil
Krapte-indicator
Tussenwoning
€ 5.384
€ 6.084
1,8%
4,6%
1,6
2,3
Hoekwoning
€ 5.953
€ 5.833
1,5%
0,8%
1,7
2,3
2-onder-1-kap
€ 6.092
€ 6.805
-0,2%
-0,2%
2,5
3,7
Vrijstaand
€ 7.200
€ 6.874
-4,4%
-3,4%
7,2
6,3
Appartement
€ 5.659
€ 6.195
3,0%
5,4%
2
2,1
13
3.3
Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Heemstede. Transactieprijsontwikkeling De prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Al worden woningprijzen ook door andere zaken beïnvloed, zoals bijvoorbeeld de rentestand. Over het algemeen stijgt de gemiddelde transactieprijs van 2014 tot 2024. In totaal is er een stijging van 87 procent. In 2022 bereikt de gemiddelde transactieprijs zijn piek (€805.009). Alleen in 2023 daalt de gemiddelde transactieprijs licht, maar na 2023 stijgt de gemiddelde transactieprijs weer. In 2024 is de gemiddelde transactieprijs (€750.318) een stuk hoger dan de betaalbare koopgrens (€390.000, prijspeil 2024). Figuur 3-4 Gemiddelde transactieprijsontwikkeling in Heemstede. Bron: CBS; bewerking RIGO. € 850.000
€ 805.009
€ 800.000
€ 750.318
€ 750.000
€ 708.279
€ 694.937
€ 700.000 € 626.574
€ 650.000
€ 647.455
€ 563.152
€ 600.000
€ 514.206
€ 550.000 € 500.000
€ 440.883 € 447.976 € 450.000 € 401.492 € 400.000 € 350.000 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
WOZ-waardeontwikkeling De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Heemstede is 38 procent gestegen in de periode tussen 2020 en 2024. De gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van stijgende prijzen. Over het algemeen is er een stijgende trend te zien tot 2023. Van 2023 tot 2024 daalt de gemiddelde WOZ-waarde.
14
Figuur 3-5 Gemiddelde WOZ-waardeontwikkeling in Heemstede. Bron: CBS.
3.4
Actueel aanbod
In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele vraag en aanbod te onderzoeken. We onderzochten ook het actuele aanbod op het platform Funda op de peilmomenten 10 juni en 7 juli 2025. Het gaat om momentopnames. Tijdens het peilmoment stonden er in totaal 167 verschillende woningen te koop in de gemeente Heemstede – waarvan 62 procent een eengezinswoning was (Tabel 3-2). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 124 vierkante meter en de mediane vraagprijs in Heemstede was €695.000 ( Tabel 3-3). Dit is ruim boven de betaalbare koopgrens van €405.000. Ongeveer 85 procent van het aanbod heeft een vraagprijs die boven de betaalbaarheidsgrens valt. Daarbij zal de transactieprijs van een groot deel van de woningen nog hoger liggen, wanneer rekening wordt gehouden met het proces van overbieden, zoals we hebben gezien in paragraaf 3.2. Tabel 3-2 Aantal aangeboden koopwoningen in de gemeente Heemstede via Funda. Bron: Funda; bewerking RIGO. Aantal appartementen
63
Aantal eengezinswoningen
104
Totaal aantal aangeboden woningen
167
Tabel 3-3 Mediane vraagprijs, oppervlakte en vierkantemeterprijs voor aangeboden koopwoningen in gemeente Heemstede. Bron: Funda; bewerking RIGO. Mediane vraagprijs
€ 695.000
Mediane oppervlakte
124 m2
Mediane m2-prijs
€ 5.604
In Figuur 3-6 is het aanbod in de gemeente op de peilmomenten naar oppervlakte en prijsklasse weergegeven. Er worden 3 woningen tot €296.000 aangeboden. In het segment daarboven tot de betaalbare koopgrens van €405.000 (2025) is het aanbod met 19 woningen
15
wat groter. De meeste woningen zijn maximaal 75 vierkante meter groot. De grotere woningen vanaf 100 vierkante meter worden voornamelijk aangeboden in de prijsklassen vanaf €405.000. In deze prijsklasse worden in totaal 28 woningen aangeboden. Woningen vanaf 125 vierkante meter zijn nog een stapje duurder. Eveneens worden in de duurste prijscategorie de meeste woningen aangeboden, namelijk 119 woningen. Figuur 3-6 Actueel aanbod van aangeboden koopwoningen naar prijsklasse en oppervlakte tijdens de peilmomenten. Bron: Funda; bewerking RIGO. 140
Aantal woningen
120 100 80
82
60 40
2
20
1 2 Tot €296.000
0
t/m 75 m²
3.5
5 14
19 5 €405.000 tot €550.000
€296.000 tot €405.000 75 m² tot 100 m²
100 m² tot 125 m²
24 12 1 Hoger dan €550.000 125 m² en meer
Toegankelijkheid
Om de effecten van schaarste te onderzoeken, analyseren we ook de toegankelijkheid van de koopsector voor verschillende inkomensgroepen. Zo kijken we naar een aantal indicatieve middeninkomens en schetsen we welk aandeel van het aanbod toegankelijk is voor deze inkomensgroepen. In Tabel 3-4 is de maximale lening op basis van NHG-normen weergegeven voor de zes indicatieve middeninkomens. In de bijlage worden de indicatieve inkomens en de methode van de analyse toegelicht. In deze maximale hypotheek zijn extra kosten zoals overdrachtsbelasting, hypotheek- en transportakte en eventuele makelaarskosten niet meegerekend. Het is echter belangrijk om op te merken dat de maximale hypotheek niet de enige financiële mogelijkheden van huishoudens bepaalt. Ook spaargeld en overwaarde uit de vorige woning zijn van invloed. Koopstarters hebben vaak weinig eigen spaargeld, maar kunnen mogelijk een gift van hun ouders ontvangen. Doorstromers vanuit de koopsector hebben vaak wel een eigen vermogen uit de vorige woning. In dit geval gaan we uit van huishoudens zonder eigen vermogen. De vraag is welk deel van het aanbod voor hen betaalbaar is. Tabel 3-4 Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen
Groep
€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000
16
Figuur 3-7 toont een cumulatief overzicht van de vraagprijzen van de 167 koopwoningen op Funda. De blauwe lijn toont het actuele aanbod als het percentage van woningen op Funda dat aangeboden wordt tot een bepaalde vraagprijs. Uit de figuur blijkt bijvoorbeeld dat ongeveer 15 procent van de woningen een vraagprijs heeft in het betaalbare segment tot €405.000 (oranje verticale lijn). De verticale lijnen A t/m F in de figuur komen overeen met de indicatieve middeninkomens in bovenstaande tabel. Ze geven aan wat deze inkomensgroepen maximaal kunnen kopen op basis van hun maximale hypotheek. Voor elke groep is het aanbod links van de desbetreffende lijn theoretisch betaalbaar. Figuur 3-7 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Heemstede voor verschillende inkomensgroepen. Bron: Funda; bewerking RIGO. 100%
Aandeel in het totale aanbod (cumulatief)
90% 80% 70%
A
B
C
D
E
F
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 300.000 € 350.000 € 400.000 € 450.000 € 500.000
Vraagprijs
actueel aanbod
Voor de lage middeninkomensgroepen (A en B) is er op de peilmomenten geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen in de gemeente Heemstede. Ook voor de middeninkomens zijn er weinig woningen beschikbaar. Voor groep C zijn er ook geen woningen beschikbaar en voor groep D slechts 6 procent (10 woningen). Bij een hoog middeninkomen van ruim €82.000 (E) is 9 procent van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Heemstede binnen bereik. Dat zijn in totaal 16 woningen. Voor de groep met het hoogste middeninkomen (F) zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 19 procent van de woningen. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 32 van de 167 beschikbare koopwoningen.
3.6
Samenvattend
De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment. ●
●
●
Op de regionale woningmarkt in Haarlem is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een gedeelte van de woningen overboden. En ligt de krapte-indicator van NVM voor de gemeente onder de vijf, dus minder mogelijkheden voor kopers. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd. De regionale krapte zit in alle woningtypen, behalve vrijstaande woningen. De concurrentie is het grootst voor appartementen en tussenwoningen, waar gemiddeld het meest overboden wordt. De gemiddelde verkoopprijs ligt al jaren boven de betaalbare koopgrens, maar is gedaald ten opzichte van 2022, toen de druk op de woningmarkt iets afnam. Sindsdien neemt de
17
●
●
transactieprijs weer toe. Ook de WOZ-waarde stagneert in de periode 2023 en 2024 enigszins. Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Iets meer dan 10% van de woningen heeft een prijsvraag onder de betaalbare koopgrens van €405.000. Dit zijn bijna allemaal woningen van minder dan 75 m². De mediane vraagprijs lag op de peilmomenten op €695.000. Voor de laagste inkomens, met inkomens tot de maximale inkomensgrens voor de sociale huur, is geen aanbod toegankelijk. Voor de hoogste middeninkomens met een inkomen van bijna €100.000 is circa een kwart van het aanbod betaalbaar. Voor de middeninkomens van bijna €75.000 is circa 6% van het aanbod toegankelijk.
18
4
Schaarste: conclusies
De eerste onderzoeksvraag in dit onderzoek luidt: In welk deel van de woningvoorraad kan in Heemstede van schaarste worden gesproken? Zoals we zagen in hoofdstuk 1, is er landelijk en regionaal sprake van (toenemende) krapte: er is een actueel woningtekort, steeds meer jongeren wonen noodgedwongen thuis, hoge prijzen belemmeren de woningzoekende, en de uitstroom uit de MRA neemt toe. De indicatoren besproken in hoofdstuk 2 tot en 3 wijzen daarnaast op schaarste in de regionale en gemeentelijke woningmarkt. De druk op de lokale corporatiesector is in de afgelopen jaren toegenomen, doordat de vraag sterker is gegroeid dan het aanbod. Deze toegenomen vraag laat zich niet alleen reflecteren in de verdubbeling van het aantal zoekenden maar ook in de toegenomen reactiegraad op regioniveau: gemiddeld werden er in 2024 504 reacties geplaatst op een advertentie. De gemiddelde inschrijftijd en zoektijd daalden jarenlang (hoewel ze bovengemiddeld hoog bleven), maar stegen allebei weer sterk in 2024 doordat het aantal actief woningzoekenden datzelfde jaar sterk toenam. In 2024 zijn de gemiddelde inschrijftijd en de gemiddelde zoektijd met respectievelijk 10,7 jaar en 7,7 jaar (verreweg) de hoogste in de regio. De slaagkans is intussen gehalveerd tot slechts 0,5% gemiddeld, wat erop wijst dat maar een gering deel van de woningzoekenden in de corporatiesector een woning vindt.
Voor alle typen huishoudens en leeftijdsklassen is de slaagkans gedaald. Dit alles roept de vraag op in hoeverre de andere woningmarktsegmenten een alternatief vormen. De particuliere huursector vormt vermoedelijk slechts in beperkte mate zo’n alternatief. In de onderzochte periode werd er maar een klein aantal particuliere huurwoningen aangeboden, vrijwel allemaal met een prijs in het vrijehuursegment (boven de €1.184, prijspeil 2025). Ter illustratie: om een woning van €1.184 te kunnen betalen is een inkomen van pakweg €56.000 nodig.13 Dat betekent dat woningzoekenden met een inkomen tot de grens voor sociale huur (€49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens in 2025) dit aanbod niet kunnen betalen. Cijfers over de particuliere huur in dichtstbijzijnde grote stad Haarlem wijzen er daarnaast op dat de vierkantemeterprijzen jaar op jaar blijven stijgen. Hoewel de gebrekkige informatie over de particuliere huursector het lastig maakt om harde conclusies te trekken, is het waarschijnlijk dat er in deze sector een schaarste is aan betaalbare huurwoningen en dat het segment weinig alternatief biedt voor de corporatiehuur. Ook op de koopmarkt is sprake van krapte. Regionaal is dat te zien aan de mate van overbieden, de korte verkooptijden en het beperkt aantal keuzemogelijkheden voor woningzoekenden.
Op gemeenteniveau zien we dat koopprijzen sterk zijn gestegen: tussen 2014 en 2024 is de gemiddelde transactieprijs met 87% gestegen; in 2024 was de gemiddelde transactieprijs ruim €750.000, bijna het dubbele van de landelijke definitie van een betaalbare koopwoning (€390.000 in 2024). Een peiling van het actuele aanbod suggereert dat er weinig tot geen aanbod is voor ‘lage middeninkomens’. Zelfs voor huishoudens die circa €100.000 (ruim twee keer modaal in 2025) verdienen is slechts 19 procent van het aanbod betaalbaar te noemen. Er kan dus met enige zekerheid gesproken worden van schaarste op de woningmarkt in de breedte.
13
Uitgaande van de gangbare inkomenseis van 4 keer de brutohuur.
19
Vraag-aanbodverhoudingen in beeld: de spanningsindicator Deze conclusie wordt nog versterkt als we de verhouding tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen op de woningmarkt in beeld brengen aan de hand van de spanningsindicator. In het gele kader wordt de spanningsindicator toegelicht. Spanningsindicator In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator. Dit doen we aan de hand van het Woononderzoek Nederland (WoON), een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder, met gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Door het betrekken van CBS-gegevens over de gemeente kan met het WoON een simulatie worden gemaakt van de woningmarkt in een gemeente. Op basis van woonwensen van huishoudens die in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek actief op zoek zijn geweest naar een woning, verkrijgen we een indruk van de vraag naar woningen. Daarnaast kijken we naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek.
Door vervolgens de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Het betreft een schatting. Deze cijfers zijn dan ook met name geschikt om ‘door de oogharen’ te bekijken: waar zijn de verhoudingen uit balans? Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning. We zien in Figuur 4-1 er in bijna alle woningmarktsegmenten sprake is van (enige) spanning tussen vraag en aanbod. Verreweg het sterkst is deze krapte in de betaalbare koop, maar ook in de duurdere koop, de middenhuur en de sociale huur zien we krapte. Binnen de vrijehuursector ligt de verhouding onder de 1: er lijkt minder vraag naar dit segment te zijn dan dat het wordt betrokken. Dat kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn.
Maar ook is het zo dat waar de koopmarkt krap is en de sociale huur moeilijk toegankelijk, huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de overige huursegmenten. Er is niet altijd een uitgesproken wens voor de vrijehuursector, maar het vult wel een gat in de markt. Een vergelijkbaar patroon zien we als we kijken naar woningtypen. Eengezinskoopwoningen worden ruim 2 keer zo vaak gevraagd als betrokken, en ook bij koopappartementen en eengezinshuurwoningen is sprake van krapte. Bij de huurappartementen lijkt deze krapte echter afwezig. Bij een dergelijke grote krapte in het koop- en het eengezinssegment in het algemeen zullen veel woningzoekenden echter water bij de wijn moeten doen en dus toch een huurappartement kiezen, voor zover die beschikbaar en betaalbaar zijn. Wat de figuur dus ook weergeeft, is welke segmenten een ‘tweede keuze’ vormen voor woningzoekenden: appartementen in de vrije huur. Op een schaarse markt kan deze tweede keus echter het verschil betekenen tussen wel of geen woning. Ook bij afwezigheid van expliciete vraag naar een bepaald segment, is er daarom waarschijnlijk toch sprake van schaarste aan dat segment in de gemeente – vanwege de schaarste aan woningen in het algemeen.
20
Figuur 4-1 Woningmarkt Heemstede: spanningsindicator naar huurprijsklasse, koopprijsklasse en woningtype. Bron: CBS, WoON; bewerking RIGO.
21
5
Nut en noodzaak: sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad
De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van onder meer splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen (wet toeristische verhuur van woonruimte). In dit hoofdstuk analyseren we bronnen die iets kunnen zeggen over de nut en noodzaak van sturing op wijzigingen aan de woningvoorraad. In het volgende hoofdstuk analyseren we gegevens over de toeristische verhuur van woonruimte. Wijzigingen aan de woningvoorraad De Huisvestingswet 2014 biedt een gemeente publiekrechtelijke instrumenten om te sturen op wijzigingen in de woonruimtevoorraad. Het gaat daarbij om de volgende wijzigingen: • • • • •
Onttrekking aan de woonruimtevoorraad, bijvoorbeeld door sloop maar ook door verandering van gebruik; Samenvoeging van meerdere woningen tot minder woningen; Omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur; Woningvorming, waarbij één woning wordt verdeeld in meerdere zelfstandige woningen; Splitsing van appartementsrechten in het kadaster, bijvoorbeeld voor verkoop van huurwoningen.
In hoeverre komen deze onttrekkingen en wijzigingen aan de woningvoorraad voor? We zien dat er – volgens het CBS – in 2020 5 samenvoegingen hebben plaatsgevonden. Daarnaast zijn er een aantal woningen gesloopt in de gemeente in 2020, 2021 en 2022. In deze cijfers komen geen splitsingen voor. Tabel 5-1 Aantal woningen onttrokken/gewijzigd, 2020-2023. Bron: CBS; bewerking RIGO.14
Heemstede 2020 2021 2022 2023 aantal woningen onttrokken/gewijzigd door: samenvoeging 5 0 0 0 splitsing/omzetting/woningvorming 0 0 0 0 woon- naar logiesfunctie 0 0 0 0 sloop 5 5 5 0 overig 0 5 5 0 totaal onttrekkingen/wijzigingen 10 10 10 0 % alle onttrekkingen t.o.v. woningvoorraad 0,1% 0,1% 0,1% 0,0% De cijfers van het CBS contrasteren echter met die van de gemeente zelf. In de gemeente is kadastraal splitsen vergunningplichtig (overige wijzigingen zijn dat niet). Het CBS geeft nul splitsingen voor 2023, maar de gemeente heeft in 2023 10 vergunningen verleend voor 14
Door afronding komen de totaalaantallen niet altijd overeen met de som van de deelgetallen. Onder ‘overig’ verstaan we hier: administratieve onttrekking; onttrekking door een overige vorm van verbouwing of combinatie van wijzigingen; of een functiewijziging van woonfunctie naar overige functie (niet zijnde logies).
22
splitsing. In 2024 werden 12 splitsingen uitgevoerd in de gemeente. Daarnaast waren er op het moment van schrijven in 2025 (t/m augustus) 8 vergunningaanvragen voor splitsingen ontvangen. Tabel 5-2 Vergunningen uitgegeven voor splitsing en extra woningen toegevoegd door splitsing, 2023-2024. Bron: gemeente Heemstede; bewerking RIGO.
jaar splitsingen extra woningen door splitsing 2023 10 14 2024 12 11 Op het moment van schrijven waren er geen gegevens bekend die iets zeggen over bijvoorbeeld overlast door kamerverhuring. Met de beschikbare gegevens is het niet mogelijk om aanvullende conclusies te trekken over de nut en noodzaak van sturing op woningvoorraadbeheer, afgezien van de conclusie dat er sprake is van schaarste in de breedte van de woningmarkt.
23
6
Nut en noodzaak: sturing op toeristische verhuur van woningen
Toeristische verhuur van woonruimte biedt kansen voor de gastvrijheidseconomie, maar grootschalige verhuur van woonruimte aan toeristen kan ook ongewenste effecten hebben op de woningmarkt, zoals de onttrekking van woningen. De Huisvestingswet biedt de gemeente de mogelijkheid om te sturen op toeristische verhuur van woonruimte middels een registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht en/of vergunningplicht. Huidige sturing op toeristische verhuur in Heemstede Momenteel stuurt de gemeente Heemstede op toeristische verhuur van woonruimte via het ruimtelijk instrumentarium. Sinds 2023 bepaalt dit ‘verblijfsaccommodatiebeleid’ onder welke voorwaarden particuliere vakantieverhuur en bed & breakfasts zijn toegestaan en vergunningplichtig zijn. Sinds de vaststelling is er op 18 adressen een vergunning verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan voor een B&B of verhuur via Airbnb. Er zijn 2 adressen bekend waarvoor klachten over verhuur zijn ontvangen, maar in bredere zin zijn er geen meldingen van overlast. Hier richten we ons op de vraag of er nut en noodzaak is om het instrumentarium uit de Huisvestingswet in te kunnen zetten. Daarvoor zoeken we naar inzicht in de actuele situatie van toeristische verhuur van woonruimte.
6.1
Overlast door toeristische verhuur van woonruimte
Zoals benoemd in het gele kader ontvangt de gemeente (nagenoeg) geen meldingen over overlast door toeristische verhuur. Dat ligt in lijn met de uitkomsten van het WiMRA2023 op dit thema. In die enquête is respondenten de volgende vraag gesteld: ervaart u overlast in uw directe woonomgeving door de verhuur van woningen aan toeristen? In de gemeente gaf 5 procent aan deze overlast te ervaren, waarvan slechts 1 procent ‘vaak’. Dit komt overeen met het beeld in de andere regiogemeenten, met uitzondering van Zandvoort. Figuur 6-1 Aandeel huishoudens in de gemeente dat weleens overlast ervaart door toeristische verhuur van woonruimte in de directe woonomgeving. Bron: WiMRA2023; bewerking RIGO.
24
6.2
Vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo
De Universiteit Utrecht heeft in samenwerking met onderzoeksbureau Sweco een onderzoek uitgevoerd naar de ontwikkeling van vraag en aanbod van vakantieverhuur via Airbnb en Vrbo in de provincie Noord-Holland.15 De onderzoekers maakten daarbij gebruik van verhuurdata van deze platforms (afkomstig van kennisbank AirDNA) over de jaren 2019 t/m 2022. Verhuur via Airbnb Vergeleken met andere gemeenten in de provincie Noord-Holland scoort Heemstede in het jaar 2022 in de middenmoot als we kijken naar het aantal actieve accommodaties dat via Airbnb/Vrbo verhuurd wordt. De gemeente stond dat jaar op nummer 21 van de 44 op basis van het aantal actieve accommodaties in de provincie Noord-Holland (Figuur 6-2). Een actieve accommodatie is minstens één keer gereserveerd in het betreffende jaar. In totaal ging het in 2022 in Heemstede om 166 adressen, waarvan 160 toeristisch verhuurde woonruimte. De rest betreft slaapplaatsen in bed & breakfasts en hotels/hostels (ook de ‘formele’ toeristische sector maakt gebruik van de platforms). Een kanttekening bij het hier besproken onderzoek is dat deze ‘formele’ accommodaties ook inbegrepen zijn in de cijfers; de auteurs geven desgevraagd aan dat het niet mogelijk is om woonruimtes te onderscheiden binnen bijvoorbeeld de ontwikkeling van het aantal accommodaties.
Wat betreft de analyse voor Heemstede lijkt dit geen grote problemen op te leveren, omdat er dus vooral woonruimte wordt verhuurd via Airbnb/Vrbo. Figuur 6-2 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam, plus gemeente Heemstede) naar aantal actieve accommodaties in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.16 2.000 1.500 1.000
1.538 1.200
1.089
833
670
599
500
434
390
376
279
166
0
2019
2020
2021
2022
Heemstede valt op door het relatieve stabiele aantal actieve accommodaties in de jaren 20192021, en groei in 2022 ( Maar deze bevinding kan genuanceerd worden: in absolute aantallen bestond deze toename uit 14 extra actieve accommodaties. Figuur 6-3). Over de gehele linie is sprake van een toename van het aantal actieve accommodaties. Het gaat in Heemstede om een toename van 9% in de periode 2019-2022 – nota bene in de coronaperiode. In Noord-Holland als geheel (exclusief Amsterdam) nam het aantal accommodaties in diezelfde periode juist af met 8 procent (Tabel 6-1). Maar deze 15
UU & Sweco (2023) Airbnb Monitor Noord-Holland – Editie 2
16
Amsterdam (de gemeente met de meeste actieve accommodaties) is door de auteurs in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.
25
bevinding kan genuanceerd worden: in absolute aantallen bestond deze toename uit 14 extra actieve accommodaties. Figuur 6-3 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties in Heemstede, 2016-2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.
Tabel 6-1 Ontwikkeling aantal actieve accommodaties ten opzichte van het voorgaande jaar. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023. 2020
2021
2022
2019-2022
Heemstede
-1%
-6%
+17%
+9%
Noord-Holland
-30%
-18%
0%
-43%
Noord-Holland (excl. Amsterdam)
-6%
-1%
0%
-8%
Per 1.000 inwoners waren er in 2022 circa 6 accommodaties. Ter vergelijking, in de gemeenten met de hoogste scores Bergen, Zandvoort en Texel, werden in 2022 tussen de 45 en 62 accommodaties per 1.000 inwoners aangeboden. In de gemeentes met de laagste accommodatiedichtheid, Dijk & Waard en Heemskerk, was er (nog geen) 1 accommodatie per 1.000 inwoners.
26
Figuur 6-4 Aantal accommodaties per 1.000 inwoners, per gemeente, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.
Als het gaat om het aantal gereserveerde nachten staat Heemstede op plek 31 in de provincie Noord-Holland. Daarbij is hier sprake van een afname in de onderzochte periode ( Figuur 6-5). Het aantal overnachtingen is in 2022 nog niet op hetzelfde peil als in 2019, ondanks een stijging van ruim een derde ten opzichte van het jaar ervoor. Figuur 6-5 De top tien gemeenten (exclusief gemeente Amsterdam, plus gemeente Heemstede) naar aantal gereserveerde nachten via Airbnb/Vrbo in Noord-Holland, periode 2019-2022. Bron: Universiteit Utrecht & Sweco, 2023.17 250.000 200.000 150.000 100.000
194.419 141.630 109.012
86.749
68.399 61.804
54.585
50.000
40.627 36.675 32.016
8.125
0
2019
2020
2021
2022
17
Amsterdam (de gemeente met de meeste overnachtingen) is in deze figuur niet opgenomen met het oog op de leesbaarheid.
27
Populaire buurten Het onderzoek van de UU en Sweco geeft ook inzicht in de activiteit op Airbnb/Vrbo op buurtniveau. De accommodaties concentreren zich vooral in Heemsteedse Dreef & Schildersbuurt plus omgeving, Zandvoortselaan & Berkenrode plus omgeving en Centrum, waar respectievelijk 38, 34 en 30 van de 166 accommodaties liggen. Het gaat hier daarnaast om respectievelijk 7, 16 en 8 accommodaties per 1.000 inwoners. Ook de Dichtersen Vogelbuurt heeft een hogere accommodatiedichtheid met 14 accommodaties per 1.000 inwoners.
Figuur 6-6 Spreiding actieve accommodaties over de gemeente Heemstede, 2022. Bron: Universiteit Utrecht en Sweco, 2023.
28
6.3
Conclusie: sturing op toeristische verhuur
Er was op het moment van schrijven helaas beperkte data beschikbaar over toeristische verhuur van woningen in de gemeente. De gemeente ontvangt geen meldingen van overlast door toeristische verhuur, afgezien van klachten op twee adressen. Uit het WiMRA blijkt dat 6 procent van de huishoudens weleens overlast ervaart door toeristische verhuur, waarvan slechts 1 procent vaak. Volgens het onderzoek van UU en Sweco neemt Heemstede een gemiddelde positie in binnen de provincie als het gaat om het aantal accommodaties. Wel nam het aantal accommodaties toe – nota bene in de jaren van de coronacrisis – terwijl het aantal in de provincie gemiddeld genomen slonk, maar dit ging in absolute zin om 14 accommodaties. Het aantal accommodaties per 1.000 inwoners is min of meer gemiddeld in de gemeente, vergeleken met andere gemeenten in de provincie, hoewel de dichtheid lokaal (Zandvoortselaan & Berkenrode en Dichters- en Vogelbuurt) hoger kan liggen. Op basis van de beschikbare gegevens is het lastig om de conclusie te trekken dat er nut en noodzaak bestaat voor sturing op toeristische verhuur; dit afgezien van de conclusie dat er wel sprake is van schaarste aan woningen in Heemstede.
29
Bijlage Definitie inkomensgrenzen en prijssegmenten In dit onderzoek hanteren we een aantal inkomensgrenzen en prijssegmenten (in blauw). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur18 gelden een aantal aangepaste termen. Hieronder geven we de definities van de gehanteerde inkomens- en prijsgrenzen in deze rapportage en de relatie met de nieuwe definities uit de Wet betaalbare huur (in oranje). Sociale huur •
Onder sociale huurwoningen verstaan we woningen met een huurprijs in het gereguleerde segment. Op 1 januari 2025 is dit maximaal € 900,07 (de liberalisatiegrens). Onder de Wet betaalbare huur wordt deze prijsgrens de maximale lagehuurgrens genoemd, en woningen daaronder vallen in het laagsegment.
•
De doelgroep voor sociale huur is onder te verdelen in twee subdoelgroepen: de primaire en de secundaire doelgroep. o
De primaire doelgroep heeft recht op het ontvangen van huurtoeslag (daarom ook wel ‘doelgroep huurtoeslag’ genoemd). De grenzen voor deze doelgroep zijn in 2025: € 28.375 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 38.500 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOWgerechtigde leeftijd; € 27.775 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd; € 37.350 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOWgerechtigde leeftijd. Zij komen in aanmerking voor een sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens.
o
De secundaire doelgroep heeft een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens voor sociale huur (ook wel de DAEB-grens). Die bovengrens is €49.699 voor éénpersoonshuishoudens en €54.847 voor meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2025).
Middenhuur Onder de Wet betaalbare huur is de maximale middenhuurgrens gesteld op €1.184,82. Alles tussen de maximale lagehuurgrens en middenhuurgrens is het middensegment. Na de invoering van de Wet betaalbare huur vormen het laagsegment en middensegment samen het gereguleerde segment. Betaalbare koop Voor prijsgrenzen in de koopsector sluiten we aan bij de segmenten zoals gehanteerd in WiMRA2023/2025.19 In de koopsector wordt tot € 405.000 gesproken van betaalbare koop (prijspeil 2025).20
18
De Wet betaalbare huur is aangenomen in de Tweede en Eerste Kamer en sinds 1 juli 2024 van kracht. De wet reguleert het middensegment door het woningwaarderingsstelsel (WWS) ook te laten gelden voor midden huurwoningen tot en met 186 punten. 19
O&S Amsterdam (2023/2025) Wonen in de MRA.
20
Het Rijk heeft de betaalbare koopprijsgrens in 2025 verhoogd naar € 405.000.
30
Bijlage Indicatieve middeninkomens t.b.v. analyse toegankelijkheid Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in paragraaf 3.4 in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de vijf indicatieve inkomens. Indicatieve middeninkomens We laten in deze analyse de doelgroep voor sociale huur en de hoogste inkomensgroepen buiten beschouwing. De laagste inkomensgroepen komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. De hoogste inkomens hebben meer mogelijkheden om een woning te vinden. De middeninkomens zijn het meeste aangewezen op betaalbare particuliere huurwoningen en op betaalbare koopwoningen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We sluiten in deze analyse aan bij middeninkomens zoals gedefinieerd voor het WiMRA2025. 22 • • • • • •
Laag middeninkomen 1: € 49.669 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur alleenstaanden); Laag middeninkomen 2: € 54.847 (bovengrens secundaire doelgroep sociale huur meerpersoonshuishoudens; voormalig EU-grens); Middeninkomen 1: 62.086 (1,25x EU-grens); Middeninkomen 2: 74.504 (1,5x EU-grens alleenstaanden); Hoog middeninkomen 1: € 82.271 ((1,5x EU-grens meerpersoonshuishouden); Hoog middeninkomen 2: €99.338 (2x EU-grens alleenstaanden).
Om de toegankelijkheid van de koopsector te onderzoeken bekijken we in hoeverre het koopaanbod betaalbaar is voor de zes indicatieve inkomens. Wie een woning wil kopen heeft daarvoor normaal gesproken een hypotheek nodig. De maximale hypotheek wordt gebaseerd op het inkomen en de geldende hypotheekrente. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gebruikt hierbij de financieringsnormen van het NIBUD. De onderstaande figuur toont de maximale hypotheek die huishoudens (onder de AOW-leeftijd) kunnen krijgen op basis van de NHG-normen uit 2025, waarbij wordt uitgegaan van een hypotheekrente van 3,75 procent. De maximale hypotheek varieert hierbij van €148.001 bij een bruto jaarinkomen van €35.000 tot €476.842 bij een jaarinkomen van €100.000. Maximale hypotheek voor eenverdieners met een middeninkomen, naar bruto-inkomen, 2024 (hypotheekrente = 3,75%).
31
Maximale hypotheek op basis van 3,75% (peilmoment Q2-2025) hypotheekrente voor verschillende inkomensgroepen. Jaarinkomen
Groep
€ 49.669 (laag middeninkomen 1) € 54.847 (laag middeninkomen 2) € 62.086 (middeninkomen 1) € 74.504 (middeninkomen 2) € 82.271 (hoog middeninkomen 1) € 99.338 (hoog middeninkomen 2)
A B C D E F
Maximale hypotheek € 199.000 € 233.000 € 262.000 € 337.000 € 376.256 € 472.000
32
33