Bijlage 5. Onderzoek invoeren Opkoopbescherming Heemstede.pdf

Onderzoek naar aankopen van woningen door investeerders Gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond Onderbouwing voor de opkoopbescherming

April 2025

1

Inhoudsopgave

1. Inleiding

3

2. Wat is opkoopbescherming? 2.2 Wanneer voer je een opkoopbescherming in?

3

3. Resultaat Kadasteronderzoek naar aankopen door investeerders a. Het aandeel woningen opgekocht door investeerders is klein en neemt af b. In de meeste gevallen is sprake van zelfbewoning, zonder commercieel doel c. Geen aantoonbare verdringing van starters door investeerders in Beverwijk d. Op wijkniveau geen verdring, met uitzondering van Wijk aan Zee e. Investeerders en starters komen elkaar tegen bij biedingen tot NHG-grens f. Investeerders en starters komen elkaar tegen bij biedingen op alle woontypes

4 4 4 4 5 5 5

4. Huurprijsregulering om te dure huurwoningen te bestrijden

6

5. Belastingmaatregelen voor een betere positie van starters op de koopmarkt

6

6. Conclusies als gevolg van onderzoek naar aankopen door investeerders

6

6.1 Andere instrumenten voor betaal bouwen en betaalbaar houden van woningvoorraad 7

2

1. Inleiding De woningmarkt is oververhit, betaalbare koopwoningen zijn schaars. Landelijk was er jarenlang een trend zichtbaar dat betaalbare koopwoningen worden opgekocht door investeerders. Starters op de koopmarkt werden weggeconcurreerd en huurprijzen in de vrije sector stegen naar grote hoogtes. Daarom heeft het rijk de opkoopbescherming als instrument voor gemeenten beschikbaar gesteld. Diverse, met name grote, gemeenten nemen sinds 1 januari sinds 2022 de opkoopbescherming op de in de Huisvestingsverordening om deze negatieve effecten van schaarste op de woonmarkt te bestrijden. In grote steden werd namelijk tot wel 25% van de woningen opgekocht door investeerders. Ook in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond is het beleid gericht op het realiseren en behouden van betaalbare woningen. Haarlem, Zandvoort en Bloemendaal hebben de opkoopbescherming in de verordening van 2022 daarom ingevoerd. In de overige gemeenten bleek geen onderbouwing mogelijk om de opkoopbescherming te kunnen invoeren. Het aantal aankopen was beperkt en starters werden niet aantoonbaar verdrongen door investeerders. Anno 2025 is er veel veranderd. Met het invoeren van de wet betaalbare huur werd het voor kleine investeerders minder aantrekkelijk om woningen op te kopen en te verhuren. Ook het belastingsysteem is gewijzigd. Tegelijk zijn de prijzen nog steeds hoog voor starters.

Voor het opstellen van de nieuwe Huisvestingsverordening 2026 hebben de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond een herhalingsonderzoek laten uitvoeren door het kadaster. Gemeenten willen weten in welke mate starters ondersteuning behoeven met een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening. 2. Wat is een opkoopbescherming? Er bestaan verschillende beelden over wat de opkoopbescherming precies inhoudt. Er wordt veelvuldig verwezen naar de zelfbewoningsplicht. Dit is het echter niet. De opkoopbescherming voorkomt het ‘in gebruik geven’ van door de gemeenteraad aangewezen woningen binnen een bepaald gebied zonder vergunning. De regels voorkomen dus de verhuur van de woning (het in gebruik geven) voor de eerste vier jaar, maar niet het kopen zelf. De koper mag de woning dus leeg laten staan of de woning bijvoorbeeld splitsen en verkopen. Hij is niet verplicht om er zelf in te gaan wonen, dit vond de wetgever een stap te ver gaan. Het wordt natuurlijk wel minder aantrekkelijk om de woning als belegger te kopen wanneer deze de eerste vier jaar niet verhuurd kan worden. Het is dus verboden zonder vergunning een woning te kopen en de eerste vier jaar daarna te verhuren. Hieraan zijn wel voorwaarden verbonden. Niet elke woning valt onder de regelgeving. 1. Het moet gaan om betaalbare/ middeldure koopwoningen. Wat precies verstaan wordt onder ‘middelduur’ verschilt.

Gemeenten hanteren hier vooralsnog een verschillende lijn in. Bijvoorbeeld de NHG-grens (€450.000), de betaalbaarheidsgrens van het rijk (€ 405.000) of de uiterste woningprijs die met een inkomen van 2x modaal bereikbaar is (€389.000,-). 2. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die ná invoering van de opkoopbescherming in de betreffende buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving. 3. In een aantal gevallen moet verhuur in ieder geval mogelijk zijn: a. Verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar; b. Indien de eigenaar de woning tenminste 12 maanden na de koop zelf heeft bewoond; c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor-of bedrijfsruimte.

3

2.2

Wanneer voer je een opkoopbescherming in?

Overwegingen rond de mate van inbreuk die te rechtvaardigen is op het eigendomsrecht komt veelvuldig terug bij onderwerpen uit de Huisvestingsverordening. Dat is bij de opkoopbescherming dus niet anders. De opkoopbescherming beperkt immers de gebruiksmogelijkheden van een aangekochte woning. Een terugkerende vraag is hoever je kan gaan in deze beperking. Daarbij is van belang dat dat de problemen zichtbaar zijn. Een potentieel waterbedeffect kan niet als reden opgevoerd worden. Dat andere gemeenten de regel invoeren en dit mogelijk effect kan hebben door uitwijkende beleggers is dus geen reden. Omdat de opkoopbescherming een gebiedsspecifieke maatregel is, geldt dit argument ook ‘binnen de gemeentegrenzen’. Op grond van het gelijkheidsbeginsel is niet mogelijk om de hele gemeente aan te wijzen als werkingsgebied, omdat er in wijk A en C schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Om inbreuk op het eigendomsrecht te rechtvaardigen moet de gemeente de noodzaak en proportionaliteit motiveren. Op basis van het gelijkheidsbeginsel doet de gemeente dit voor een gebied en woningtype. De gemeenten willen weten hoeveel woningen opgekocht worden door investeerders, welk woningen dat zijn en waar deze woningen gelegen zijn.

De gemeenten willen weten of starters op de koopmarkt als gevolg van deze aankopen minder kans op een woning maken en het aandeel (te) dure huurwoningen stijgt. 3. Resultaten kadasteronderzoek naar aankopen door investeerders De gemeenten hebben data opgevraagd bij het Kadaster over de aankopen door investeerders en door starters in de periode 2016-2017, 2018-2020, 2021-2022, 2023-2024. De tabellen van het Kadasteronderzoek zijn geanalyseerd. Op basis van de data kunnen wij het volgende concluderen: a. Het aandeel woningen opgekocht door investeerders is klein en neemt af. Alle aankopen van grote en kleine particuliere investeerders en beleggers bij elkaar opgeteld vormen een beperkt aandeel van het totaal aantal transacties. Het aandeel aankopen neemt ook af. In de meeste gemeenten was het marktaandeel van investeerders en beleggers in 2016-2017 tussen 3% en 5%. In 2023-2024 is dit afgenomen tot 1% en 3% marktaandeel (Beverwijk, Bloemendaal, Heemskerk, Heemstede, Velsen). Alleen in Haarlem lag het aantal aankopen aanzienlijk hoger met meer dan 11% in 2018-2020. Maar ook in Haarlem is het afgenomen naar 2% in 2023-2024. In iets mindere mate speelt dit ook in Zandvoort waar investeerders en beleggers tot 2022 een marktaandeel hadden van 8% tot 9% en in 2023-2024 nog maar 2% marktaandeel.

Haarlem en Zandvoort hebben beide de opkoopbescherming ingevoerd in de Huisvestingsverordening 2022. Het effect is zichtbaar. Maar let wel; er spelen ook andere redenen waarop wij later ingaan. (Deze data bevatten ook de aankopen van woningen die investeerders opknappen en doorverkopen in plaats van verhuren. Een verdienmodel voor de investeerder en een kwaliteitsimpuls voor de stad.) b. In de meeste gevallen is sprake van zelfbewoning zonder commerciële doeleinden. In de meeste gevallen wordt een woning gekocht door een doorstromer, een starter, als tweede huis of door een corporatie die de woningen verhuurd of onderdeel maakt van een herstructureringsproject. Hier is sprake van zelfbewoning zonder commerciële doeleinden. Het gaat om minimaal 95% van de transacties. In Zandvoort en Haarlem lag dit aandeel boven 85% voor 2022, maar ook hier is dit aandeel nu gelijk aan de regio.

4

c. Geen aantoonbare verdringing van starters door investeerders Opvallend en tegelijkertijd logisch is het gegeven dat starters in gemeenten met veel betaalbare koopwoningen (Velsen, Beverwijk) een groter marktaandeel hebben dan in gemeenten met vooral dure koopwoningen (Bloemendaal, Heemstede). Opvallend is ook dat het marktaandeel van starters sinds 2022 is toegenomen in alle gemeenten. In Beverwijk werd in 2016-2017 32% van de woningen gekocht door een starter op de koopmarkt. In 2023-2024 was dit 42%. Voor Bloemendaal is dit respectievelijk van 10% naar 15%, voor Haarlem van 33% naar 45%, voor Heemskerk van 26% naar 33%, voor Heemstede van 13% naar 21%, voor Velsen van 26% naar 35% en voor Zandvoort van 17% naar 25%. Wij zagen al dat investeerders en beleggers slechts een klein deel van de aankopen uitmaakt. Dit marktaandeel neemt ook af. Zij zijn niet de oorzaak van situaties waar starters het moeilijk hebben op de woonmarkt. De aantallen zijn hiervoor te klein. Het zijn de huidige huizenbezitters die doorstromen naar een nieuwe woning die de concurrentie winnen van starters. Dit is de groep die verreweg de meeste woningen opkoopt. Zeker in gemeenten met hoge koopprijzen. De opkoopbescherming is hiertegen geen instrument. d.

Ook op wijkniveau geen verdringing, met uitzondering van Wijk aan Zee Wij zien bijna geen wijken waar een groot aandeel woningen door investeerders wordt opgekocht. 7% is de bovenkant van het marktaandeel. Ook in het verleden was het marktaandeel nergens hoger. In Heemskerk is er alleen in de wijk Heemskerkerduin en Noorddorp structureel een iets hoger percentage opkoop te constateren. Het gaat hier slechts om een beperkt totaal aantal woningen. Verder komt het percentage woningen wat aan investeerders wordt verkocht sinds 2021 in geen enkele wijk uit op meer dan 2,5%. In Heemstede zijn er grote verschillen per wijk, variërend van 0% tot 10% van het totaal aantal kooptransacties. Dat laatste getal is echter een eenmalige uitschieter in de wijk Heemstede West in 2016-2017 en betrof 4 van de 40 transacties. Het aantal transacties was klein en niet structureel, gemiddeld tussen de 1,5% en 4,9% van het totaal aantal verkochte woningen in de periode 2016-2024. Ook is hierbij een dalende trend te zien. In de periode 2023-2024 is het aandeel 1,5%; de piek was in 2018-2020 met 4,9%. Inzet van een opkoopbescherming is niet te rechtvaardigen. In Zandvoort zijn er grote verschillen per wijk, variërend van 0% tot 100% van het totaal aantal kooptransacties. Deze getallen zijn echter uitschieters.

In Bentveld en het buitengebied is het driemaal voorgekomen dat er nul woningen opgekocht zijn door investeerders, afgezet tegen een laag totaal aantal transacties van 2, 21 en 23. Ook is er eenmaal één woning opgekocht in het buitengebied, tevens de enige transactie, wat de 100% verklaart. Kijken we naar de gebieden met meer transacties, dan kende met name Zandvoort-Zuid de afgelopen jaren een relatief hoog percentage opgekochte woningen door investeerders: 12,8% in de periode 2018-2020 en 11,21% in de periode 2021-2022. In 2023-2024 is dit gezakt naar 3,62%. We zien dat de opkoopbescherming werkt en te rechtvaardigen is: waar de percentages aankooptransacties door investeerders gemiddeld genomen in de hele gemeente in 2016-2017, 2018-2020 en 2020-2021 nog respectievelijk 7,64%, 11,16% en 9,09% bedroegen, is dit percentage in 2023-2024 gezakt naar 2,28%. Sinds 2021 is het percentage van woningen dat door investeerders wordt opgekocht in alle wijken van de gemeente Velsen gedaald. De verschillen tussen de woonwijken zijn minimaal, waarbij geen enkele wijk boven de 4,5% uitkomt. In de periode 2023-2024 zijn er gemeentebreed slechts 17 woningen door investeerders opgekocht, wat meer dan een halvering is ten opzichte van 2021-2022, toen nog 41 woningen door investeerders werden opgekocht. 5

Wijk aan Zee is in een dorp in de gemeente Beverwijk dat hier een uitzondering vormt. Geheel tegen de trend in stijgt het aandeel door investeerders opgekochte woningen hier juist wel naar 1 op de 10 transacties. Woningen worden opgekocht en vooral (kamergewijs) verhuurd aan arbeidsmigranten. Lokale starters hebben moeite een woning in het eigen dorp te vinden. Dit heeft grote sociale en maatschappelijke consequenties in een klein dorp met een beperkt woningaanbod. De inzet van de opkoopbescherming is wenselijk en te rechtvaardigen. Bloemendaal is het aandeel woningen dat door investeerders wordt aangekocht gemeentebreed niet hoog. Enkele wijken in Bloemendaal en Bennebroek waren in de periode 2016-2020 populair onder investeerders. Van de in totaal 62 in die periode verkochte woningen aan investeerders, waren er 20 in de voornoemde wijken. Terugkijkend op voorgaande jaren lag het percentage aankooptransacties door investeerders in de periode 2016-2017 op 4,1%, in 2018-2020 op 4,4%, in 2021-2022 op 2,6% en 2023-2024 op 2,4%. Het is niet aantoonbaar dat de opkoopbescherming heeft geleid tot de daling die vanaf 2021 is ingetreden. Gezien het marktaandeel van investeerders al vóór de invoering van de opkoopbescherming daalde.

Wegens het niet aantoonbaar kunnen maken van een duidelijke verdringing door investeerders, kan niet worden geconstateerd dat het noodzakelijk is om de opkoopbescherming door te zetten in de nieuwe verordening. Zodoende is besloten deze niet meer op te nemen in de nieuwe verordening. e. Investeerders en starters komen elkaar tegen bij biedingen tot NHG-grens Op enkele uitzonderingen na kopen investeerders en beleggers betaalbare woningen. Deze woningen zijn ook populair bij starters. Zij zijn concurrenten van elkaar op de woonmarkt. f. Investeerders en starters komen elkaar tegen bij biedingen op alle woontypes Starters en investeerders komen elkaar vaker tegen bij biedingen op een appartement maar niet uitsluitend. 4.

Huurprijsregulering om te dure huurwoningen te bestrijden

Voor vrije sector huurwoningen is een markt. Een toename van woningen in dit segment is beleidsmatig wenselijk. Ook ‘opkopen om te verhuren’ kan hieraan bijdragen. Onwenselijk is een verdringing van starters op de koopmarkt door investeerders die vervolgens te hoge huurprijzen vragen en een prijsopdrijvend effect bij koopwoningen. Het kadasteronderzoek toont dat het aandeel woningen gekocht door investeerders klein is en dat het aandeel afneemt. De concurrentiepositie van starters is verbeterd. Dit sluit niet uit dat de woningen die wel gekocht worden door investeerders nog tegen veel te hoge huurprijzen verhuurd worden. Het is wenselijk dit te bestrijden. Het Rijk is de gemeenten hierin in 2024 te hulp geschoten met de wet betaalbare huren. Het Rijk heeft de huurprijzen gereguleerd voor huurwoningen met een prijs tot € 1.153, -. De kwaliteit van de woning wordt ook in de middenhuur maatgevend voor de prijs die de verhuurder mag vragen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de handhaving en de huurcommissie heeft instrumenten gekregen om ook in dit segment op te treden. De wetgeving draagt zodoende bij aan behoud van betaalbare huurwoningen. ‘Opkopen om te duur te verhuren’ is gereguleerd met huurprijswetgeving. In praktijk zien wij dat, met name kleine, investeerders huurwoningen verkopen. Dit is mede een gevolg van de nieuwe wet. Investeerders zien te weinig rendement.

Ook zal de wet er aan hebben bijgedragen dat minder woningen worden opgekocht door investeerders. De opkoopbescherming van de Huisvestingsverordening is nadrukkelijk niet het enige instrument waarmee de overheid de negatieve effecten van schaarste kan bestrijden.

6

5

Belastingmaatregelen voor een betere positie van starters op de koopmarkt

In het kadasteronderzoek zien wij een toename van het aandeel aankopen door starters. De positie van investeerders werd juist slechter. De verbeterde positie van starters is ook het gevolg van belastingmaatregelen van het Rijk. Sinds de differentiatie van de overdrachtsbelasting in 2021 zijn koopstarters onder de 35 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en zijn beleggers aanzienlijk meer gaan betalen. In 2023 werd het tarief door het rijk voor onder andere beleggers verder verhoogd en het verhuren van vastgoed in box 3 wordt zwaarder belast. 6. Conclusies als gevolg van onderzoek naar aankopen door investeerders In de basis is er niets tegen het opkopen van woningen voor de verhuur. Er is een markt voor koopwoningen én voor huurwoningen. Vrije sector huurwoningen dienen als smeerolie op de woonmarkt. Huishoudens wonen hier tijdelijk totdat de gewenste woning beschikbaar komt. Ook senioren stappen soms over van koop naar huurwoningen. In het Woonakkoord ZuidKennemerland/IJmond 2021-2025 wordt een toename van de middenhuur nagestreefd. Investeerders die woningen opkopen, opknappen en verhuren dragen tevens bij aan een kwaliteit injectie in de stad. ‘Opkopen om te verhuren’ wordt pas onwenselijk als starters op de koopmarkt verdrongen worden door speculanten doordat koop- en huurprijzen onredelijk stijgen. Wij zien dat starters het moeilijk hebben op de woonmarkt.

Dit heeft ook andere oorzaken, zoals door stijgende koopprijzen als gevolg van een tekort aan woningen en stijgende bouwkosten. De oorzaak zit niet alleen in de concurrentie van investeerders. In de meeste gemeenten ontbreekt een onderbouwing voor het opnemen van een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening. Investeerders maken maar een klein deel uit van het aantal aankopen. De rol van investeerders is door de afgelopen jaren verder afgenomen. Mede door invoeren van Wet betaalbare huur en belastingmaatregelen. Vervolgens leidt het aantal aankopen door investeerders niet tot een toename van het aandeel vrije sector huurwoningen. Alleen in Haarlem en Zandvoort kan men aangeven dat de opkoopbescherming eraan bijgedragen heeft dat de starters de afgelopen jaren beschermd zijn tegen investeerders. De trend is sinds 2022 naar beneden bijgesteld, waar het aantal aankopen voorheen opliep. Behouden van de opkoopbescherming is daarmee wenselijk. Daarnaast is het invoeren van de opkoopbescherming in het dorp Wijk aan Zee in Beverwijk onderbouwd. Tegen de regionale trend in stijgt hier het aandeel aankopen door investeerders juist wel. Met name voor verhuur van woningen aan arbeidsmigranten. Lokale starters hebben het moeilijk om een woning in het eigen dorp te bemachtigen. De opkoopbescherming is onderbouwd in te voeren. 6.1

Andere gemeentelijke instrumenten voor betaal bouwen en betaalbaar houden van de woningvoorraad

Publiekrechtelijk sturen met een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening is niet het enige instrument dat gemeenten beschikbaar hebben om te sturen op betaalbaarheid. De gemeente Heemstede zette de Starterslening in. Bij nieuwbouw kan ook de zelfbewoningsplicht gehanteerd worden. Een privaatrechtelijk instrument. Heemstede wil dit toepassen bij nieuwbouwwoningen. De koper is verplicht voor een bepaalde periode (meestal 5 jaar) de woning zelf te bewonen. Dit om prijsstijgingen na oplevering van de nieuwbouw te voorkomen. Het wordt minder aantrekkelijk voor investeerders om de woningen op te kopen als zij het niet kunnen verhuren. Ook het privaatrechtelijke anti-speculatiebeding wordt bij nieuwbouw door de gemeente ingezet als zij. De eigenaar mag de woning in die bepaalde periode dan ook niet doorverkopen. Speculanten die puur 7

gericht zijn op de snelle waardstijging van woningen in de eerste jaren na oplevering worden door het instrument ontmoedigd een woning aan te kopen. De gemeente Heemstede heeft als ambitie in de Woonvisie gesteld om een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding in te voeren. Deze maatregelen zijn momenteel in voorbereiding. De gemeente kan ervoor kiezen om de zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding ook toe te passen als zij geen grondeigenaar is. De gemeente moet in gesprek met de ontwikkelaars de voorwaarden vastleggen in de grondexploitatie of een anterieure overeenkomst. Maar er zitten ook nadelen aan. De gemeente onderzoekt een breed pakket van mogelijkheden. Van woonfondsen tot het voorkeur geven aan ontwikkelaars die koopconstructies toepassen als bijvoorbeeld koopgarant.

8