Bijlage 3. Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen Gemeente Amersfoort. Rigo, 2022.pdf

Outcome Wat leveren deze verhuizingen op? Daarvoor kijken we naar de verschillende soorten outcome.

14

Ter vergelijking: in Amsterdam maakten de afgelopen jaren 82 (2019) en 72 (2018) huurders gebruik van de VGNB-regeling.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

24

Daadwerkelijk effect van de maatregelen? In de eerste plaats is de vraag hoeveel van de 75 verhuizingen daadwerkelijk aan de maatregelen zijn toe te schrijven. Hoeveel mensen waren ook zonder de maatregelen toch wel verhuisd? Deze ‘wat-als-vraag’ is onmogelijk precies te beantwoorden, maar de uitvoerders hebben het de huishoudens gevraagd zelf te benoemen, als indicatie van het effect. Om praktische redenen 15 is dat niet bij alle vier de maatregelen gevraagd, maar alleen bij VGNB en de woonlastengewenning. Bij de woonlastengewenning zien we dat voor ongeveer 50% van de huurders de maatregel een extra zetje in de rug was, voor 25% was het noodzakelijk en 25% ging sowieso verhuizen. Bij VGNB zien we dat voor ca. 60% van de huurders VGNB een extra zetje in de rug was, voor 20% noodzakelijk en 20% was sowieso verhuisd. Hoewel we kunnen discussiëren hoe we ‘een extra zetje in de rug’ interpreteren, kunnen we zeggen dat de maatregel voor de meerderheid van de huurders het verschil heeft gemaakt. De meeste bewoners geven namelijk aan dat ze door de maatregel een aantal jaren eerder zijn verhuisd dan zonder de maatregel. Effecten van langere verhuisketens Een tweede effect is dat de 75 verhuizingen (zoals we in het vorige hoofdstuk zagen) een verhuisketen opleveren van gemiddeld 3,0, in plaats van gemiddeld 1,5 zonder beleid.

Anders gezegd: 75 keer hebben in plaats van normaliter 1,5 nu 3,0 huishoudens ergens in de keten geprofiteerd: 1,5 huishouden extra dus. Dat zijn 75 x 1,5 = 113 extra huishoudens die dankzij de regeling tijdens de pilot zijn verhuisd 16. En dus 113 huishoudens die daardoor de mogelijkheid kregen een woning te vinden die beter paste bij hun huishoudensgrootte, portemonnee of woonwensen. Het is goed te bedenken dat dat is gebeurd zonder één woning extra bij te bouwen. We weten natuurlijk niet in hoeverre er sprake was van financiële problemen, krapte of wanhoop bij deze huishoudens, maar in de huidige woningmarkt kunnen we stellen dat deze 113 huishoudens het afgelopen jaar hierdoor een welkome stap hebben kunnen maken. Het is moeilijk hard te maken, maar dit bespaart corporaties, gemeente en welzijnspartijen mogelijk ook inzet op bijvoorbeeld leefbaarheid of schuldhulpverlening. Verder is van belang is dat het doelmatig gebruik van de voorraad door deze verhuizingen is toegenomen, oftewel de mismatch is verkleind. Als we de woningvoorraad en de huishoudens in Amersfoort met elkaar confronteren zijn er (net als in de rest van Nederland) feitelijk genoeg ruime woningen. Omdat veel van de ruime woningen bewoond worden door kleine huishoudens (de VGNB-doelgroep) komen er maar weinig ruime woning vrij voor gezinnen.

Hoe vaker het lukt om kleine huishoudens te verleiden te verhuizen en daarmee ruime woningen vrij te spelen, des te minder grote woningen er bijgebouwd hoeven te worden. In

15

Dit omdat er voor de verschillende maatregelen verschillende contactmomenten waren, met nog onzekerheid of er wel of geen verhuizing zou plaatsvinden, en of de verhuispremie en woonlastengewenning wel of niet zou worden toegekend. Dat beperkt het aantal momenten dat we bewoners goed konden bevragen.

16

Nogmaals: dat is een modelmatige schatting op basis van gemiddelden.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

25

plaats daarvan kan kleiner en goedkoper gebouwd worden, met minder ruimtebeslag en kosten. Het voert voor deze evaluatie te ver om bovenstaande outcome-effecten te kwantificeren, maar we durven te stellen dat een bedrag in de orde van grootte van €2.000 per verhuizing of € 150.000 per jaar dat waard is. Ter vergelijking: de gemiddelde stichtingskosten van één sociale huurwoning bedrogen volgens Aedes in 2022 € 196.500 euro. Aanbeveling Het indrukwekkende aantal verhuizingen laat zien dat dit maatregelenpakket werkt. De wooncoaches en voorrangsregeling lijken het grootste effect te hebben om mensen aan het denken te zetten over verhuizen, waarna de verhuispremie en woonlastengewenning helpen om financiële drempels te verminderen en de regeling extra aantrekkelijk te maken. Door langere verhuisketens levert elke succesvolle verhuizing veel extra verhuizingen ‘daarachter’ op. Dat is veel (verborgen) winst van huishoudens die een stap kunnen maken. We bevelen aan om door te gaan met dit pakket en met name te blijven onderzoeken hoe nog meer ruim wonende huishoudens bereikt kunnen worden. Een belangrijke notie daarbij is wel dat er een harmonisatietraject gaande is in de regio, waarbij de labeling van seniorenwoningen wordt verlegd van 55+ naar 65+.

Dit heeft tot gevolg dat het aanbod seniorenwoningen voor 55-plussers kleiner wordt, wat mogelijk van invloed kan zijn op het aantal succesvolle verhuistrajecten van de wooncoaches.

Inzet wooncoach in de vrijehuur- en koopsector Afgaand op het aantal adviestrajecten van de wooncoaches in de vrijehuursector en de koop, is de maatregel een succes te noemen. Er is blijkbaar een substantiële interesse en dus ‘markt’ voor deze dienstverlening. Dat alleen al is interessant: we kennen geen vergelijkbaar voorbeeld van deze maatregel elders in Nederland, afgezien van commerciële makelaars die mensen ook van advies kunnen voorzien. Het aantal verhuizingen als gevolg van de maatregel is tot nu toe echter beperkt gebleven. Dat heeft een aantal redenen. Ten eerste staat de maatregel nog in de kinderschoenen vergeleken met maatregelen als Van Groot Naar Beter, waar al jaren ervaring mee is in diverse delen van Nederland. We wisten dus ook niet wat voor huishoudens en met wat behoeften zouden reageren; de opkomst was dan ook ‘rijp en groen’. En een meer inhoudelijke reden is dat de wooncoaches deze huishoudens ook minder te bieden hebben om ze te verleiden dan in de sociale huursector. In de marktsector is minder ruimte om te sturen, bijvoorbeeld door voorrang of huurgewenning te bieden. De input voor deze maatregel bestaat uit 230 uur inzet door de wooncoaches, keer €40 17 per uur excl. BTW komt op een investering van €9.200. De output bestaat uit 27 afgeronde adviestrajecten in de pilotperiode. Hierop afgaand lijkt de maatregel geen succes.

Wat ons betreft is dat echter geen reden om ermee te stoppen, maar vooral om te onderzoeken hoe de maatregel effectiever zou kunnen worden. Zo geven de wooncoaches aan dat ze de mogelijkheid missen voor nazorg na een adviestraject. Op die manier zijn mogelijk meer daadwerkelijke verhuizingen te realiseren.

17

Op basis van productief uurtarief van € 40 excl. btw in gemeenteschaal 7.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

26

Het sturen op doorstroming in de marktsector zal lastiger blijven omdat er minder sturingsmogelijkheden zijn dan in de sociale huursector. De potentiële winst die te halen valt is echter vergelijkbaar met de maatregelen – en waarschijnlijk nog groter. De behoefte van gezinnen aan ruime woningen die maar niet vrijkomen is met name in de koopsector immers nog vele malen groter dan in de sociale huur die al steeds meer kleine huishoudens bedient. De behoefte om grote gezinswoningen in de koop bij te bouwen is dan ook groot, terwijl ook hier geldt dat de voorraad eigenlijk al genoeg grote woningen kent. En dus geldt ook hier dat elke succesvolle doorstroming (‘VGNB in de marktsector’) betekent dat er een grote woning minder hoeft te worden bijgebouwd. Met vergelijkbare positieve effecten op bouwkosten, grondgebruik en dus ook op mobiliteit en voorzieningen. We denken dat het de moeite waard zou zijn de mogelijkheden te onderzoeken om doorstroming in de marktsector aantrekkelijker te maken, én de maatschappelijke kosten en baten in brede zin hiervan in kaart te brengen. Hoe zouden de kosten en opbrengsten van een verbeterde versie van deze maatregel zich verhouden tot het bouwen van extra eengezinswoningen in de koop of vrije sector? Aanbeveling Hoewel de maatregel nog tot weinig daadwerkelijke verhuizingen leidt, is er wel animo voor de regeling.

De potentiële ‘markt’ is dan ook enorm, met name in de koop – en zal alleen nog maar groter worden. Op dit moment kunnen de wooncoaches mensen echter nog te weinig bieden zoals dat in de sociale huur wel kan. We denken daarom dat het verstandig is te verkennen hoe de regeling breder gemaakt kan worden: door een extra stap of nazorg in het adviestraject te bieden, met financiële prikkels, of door samenwerking te zoeken met bijvoorbeeld makelaars of ontwikkelaars. Ook kan het zinvol zijn de maatschappelijke kosten en baten van de regeling in bredere zin te verkennen.

Voorrang voor sociale huurders bij nieuwbouw Doorgaans is de ervaring dat nieuwbouw in de sociale huur populair is. De verwachting was daarom ook dat de voorrang voor doorstromers veel animo zou opleveren. Maar zoals we ook in monitor 1 constateerden, blijven de resultaten van deze maatregel wat achter bij de verwachtingen 18. Dat kan aan het specifieke project liggen, dat toevallig minder aantrekkelijk wordt gevonden door potentiële doorstromers. Meer algemeen kan het ook komen doordat huurders moeite hebben hun nieuwe woonsituatie zich op papier goed voor te stellen. Het meer visueel inzichtelijk maken met duidelijke plattegronden inclusief inrichting en artist impressions hoe een woning eruit komt te zien kan dan mogelijk helpen, zoals dat bij nieuwbouw in de koopof vrijehuursector ook vaak gebeurt.

18

Kanttekening daarbij is dat de uitwerking van deze maatregel uiteraard samenhangt met het aantal nieuwbouwwoningen wat wordt toegevoegd. Als daar weinig mogelijkheden toe zijn, zal dat van invloed zijn op de uitkomsten van deze maatregel.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

27

Aanbeveling We bevelen aan de maatregel te handhaven. De kosten zijn immers laag en elke doorstromer is dus meegenomen. Tegelijkertijd is het zaak te verkennen hoe de maatregel verbeterd kan worden: door de ‘look en feel’ van de nieuwbouwwoningen vooraf al duidelijker te maken aan potentiële doorstromers. Een extremere variant daarop is te wachten met adverteren en bezichtigingen na oplevering te organiseren, al brengt dit ook nadelen met zich mee zoals hogere leegstandkosten. Een andere oplossing zou kunnen zijn om meer in het algemeen nieuwbouwwoningen van de corporaties aan te prijzen, bijvoorbeeld door open dagen te organiseren bij voltooide nieuwbouwprojecten. Potentiële doorstromers krijgen dan een indruk van de mogelijkheden van een nieuwbouwwoning en kunnen ervaringen horen van mensen die reeds zijn doorgestroomd. Dit zal niet een direct zichtbaar effect hebben, maar in de toekomst mogelijk wel, bij de oplevering van nog te realiseren nieuwbouwprojecten.

Voorrang voor sociale huurders in middensegment, vrije sector en koop We zien dat de verhuizingen bij deze regeling vooral in het middensegment en vrije sector hebben plaatsgevonden en minder in de koop. De voorrang heeft doorstromers geholpen de woning te bemachtigen en elke keer dat dat gelukt is levert dat een langere verhuisketen op. Afgaande op de reacties van de doorstromers was de voorrang echter meestal geen reden om te gaan zoeken of verhuizen; ze waren al op zoek. Blijven inzetten op nog meer bekendheid van de maatregel zou meer zittende huurders kunnen aanzetten om zich te gaan oriënteren, omdat hun kansen verbeteren. De input in kosten voor deze maatregel is beperkt: er is wat extra administratiewerk nodig om de voorrang te regelen. Omdat de maatregel en het bieden van voorrang al ingebakken zit in de reguliere werkprocessen van de corporaties, is het lastig in te schatten hoeveel deze maatregel ‘extra’ kost. Wanneer meer woningen met voorrang verkocht zouden worden, kunnen de inkomsten in de vorm van gederfde verkoopopbrengsten kleiner worden. De doorstromende huurder krijgt immers voorrang bij het bieden van minimaal de vraagprijs, waardoor de koopsom minder vaak boven de vraagprijs zal liggen. Hoe groot dit effect is hangt samen met de specifieke vraagprijs en de situatie op de markt. Aanbeveling De aanbeveling is om door te gaan met deze maatregel.

De kosten zijn beperkt en elke succesvolle doorstromer is dus winst. Omdat het uitvoeren van de maatregel, het toepassen van voorrang, al onderdeel is van het reguliere werk proces kost het de corporaties in die zin weinig extra. Maar de opbrengsten zijn ook summier. Daarnaast is het zaak om te verkennen hoe de regeling nog meer bekendheid kan krijgen, zodat de winst niet alleen bestaat uit het effect van doorstromende huishoudens die toch al gingen verhuizen, maar dat de regeling mensen ook in beweging krijgt die dat nog niet van plan waren.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

28

Regie op de verhuisketen Bij de regie op de verhuisketens is er geen sprake van een input, output, outcome verhouding. Het is vooral bedoeld ter kennisname voor de corporatiemedewerkers, om na te gaan hoe de verhuisketens werken wanneer er nieuwbouwwoningen worden toegevoegd.

Starterslening Tijdens de pilot hebben 38 jonge huishoudens van de starterslening geprofiteerd, met een lening van gemiddeld € 34.000, met dus een totale investering tijdens de pilot van € 1,3 miljoen. De meeste (11 van de 14 ondervraagde) starters gaven aan dat die lening noodzakelijk was om de stap naar deze koopwoning te kunnen maken. Opvallend veel (9 van de 14 ondervraagde) starters maakten deze stap niet vanuit het ouderlijk huis, maar als doorstromer vanuit een (sociale) huurwoning of studentenwoning. In het vorige hoofdstuk constateerden we dat de starterslening inherent een negatief effect heeft op de gemiddelde lengte van de verhuisketens. Dat negatieve effect wordt kleiner als meer doorstromers van de regeling gebruik maken dan jongeren vanuit hun ouderlijk huis. Het andere effect is dat meer Amersfoortse koopwoningen bij jonge Amersfoorters terechtkomen in plaats van bij vestigers van elders. Als dat een doel is dan is het effect (inherent) positief. De bredere vraag bij de starterslening is in hoeverre het resultaat wenselijk en effectief is vanwege het prijsopdrijvende effect van de maatregel. De koopstarters worden in eerste instantie geholpen om mee te concurreren met de overige kandidaten, maar meer vraag zonder dat er meer aanbod bijkomt leidt haast onvermijdelijk tot prijsstijgingen waar (juist) dezelfde koopstarters nadeel van ondervinden.

Aanbeveling Wat te doen met de starterslening is afhankelijk van de vraag wat het precieze doel ervan is. Het effect op de doorstroming is immers negatief en de lening past daarom eigenlijk niet goed binnen een pakket van doorstroommaatregelen. We bevelen aan een discussie te voeren over het doel, het nut en de noodzaak van de starterslening, in relatie met andere mogelijke maatregelen om (Amersfoortse) starters te helpen, zoals het bieden van voorrang aan eigen inwoners bij nieuwbouw koopwoningen en opkoopbescherming.

Jongerencontract Op dit moment is er nog te weinig informatie beschikbaar over de 14 jongerencontracten die in Amersfoort in de pilot periode zijn afgesloten om het effect ervan te kunnen bepalen. Wel kunnen we in algemene zin een aantal overwegingen bij het inzetten van het jongerencontract benoemen. Doel van het jongerencontract is het doelmatig inzetten van jongerenwoningen, voor jongeren in de leeftijd van 18 tot en met 27 jaar. De tijdelijkheid van het jongerencontract is een

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

29

garantie dat woningen na maximaal vijf jaar 19 weer beschikbaar komen voor de volgende groep jongeren. Daardoor blijven schaarse kleine, goedkope woningen (met een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens) die passend zijn voor de levensfase van jongeren, ook voor jongeren beschikbaar. Dat betekent dat de jongeren na vijf jaar wel daadwerkelijk ergens heen moeten kunnen, in de vorm van of betaalbare koop of vrijesectorhuur, of voldoende inschrijfduur moeten hebbenop gebouwd voor een (reguliere) sociale huurwoning als hun inkomen nog beperkt is. De winst voor de woningmarkt hangt dan in de eerste plaats af van de extra omloopsnelheid die het tijdelijke contract genereert ten opzichte van de omloopsnelheid van vergelijkbare woningen zonder het tijdelijk contract. En ten tweede hangt het af van de mate waarin het jongeren lukt uit te stromen naar ‘de markt’. Aanbeveling Het is nog te vroeg om een definitieve keuze te maken in het wel of niet doorgaan met het uitgeven van jongerencontracten in Amersfoort. Er is meer tijd nodig om ervaring op te doen met de contracten en het effect ervan. Er wordt gewerkt aan een Vangnetregeling, waarbij in kaart wordt gebracht welke opties jongeren hebben wanneer het contract na 5 (of 7) jaar afloopt. We bevelen aan om de effecten van het jongerencontract – de potentiële winst en de prijs van de tijdelijkheid – goed te monitoren.

Daarbij kan ook gekeken worden naar de ervaringen met het jongerencontract in Amsterdam, waar de eerste lichting jongeren met een jongerencontract nu de grens van 5 jaar heeft bereikt. De gemeente en de corporaties aldaar hebben gewerkt aan een evaluatie van het jongerencontract in een uitgebreid onderzoek, waarvan de resultaten recentelijk openbaar zijn gemaakt.

Overall beeld Het pakket doorstroommaatregelen in Amersfoort moet de doorstroming op de (vastzittende) woningmarkt bevorderen. Doorstroming is daarbij geen doel op zich, maar een middel om meer woningen beschikbaar te krijgen en ervoor te zorgen dat meer huishoudens in Amersfoort een bij hun woonsituatie passende woning vinden. Bij de start van de pilot van de doorstroommaatregelen in 2021 zijn de partijen overeengekomen dat 100 extra verhuizingen veroorzaakt door de maatregelen, waarvan 75 in de sociale huur en 25 in de vrije sector huur- en koopmarkt, het streven zou moeten zijn gedurende de pilot 20. Op basis van de hierboven genoemde conclusies kunnen we stellen dat dit streven ruimschoots behaald is. Er hebben 75 verhuizingen plaatsgevonden met VGNB (deels in combinatie met woonlastengewenning en verhuispremie en deels bespoedigd door de wooncoaches), er zijn 12 (waaronder 5 ook met VGNB, die halen we in de optelsom van het totaal af om dubbeltelling te voorkomen) huurders doorgestroomd van een sociale huurwoning naar een nieuwbouwwoning, 28 huurders zijn doorgestroomd naar het middensegment of de vrije sector en 32 naar een koopwoning. Bij elkaar opgeteld komen we dan tot om en nabij 142 verhuizingen door de maatregelen, waarvan 82 in de sociale huursector en 60 naar de vrije marktsector.

19

Uitzonderlijke gevallen 7 jaar.

20

Raadsinformatiebrief 2020-120, 1 december 2020.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

30

De 142 verhuizingen hebben plaatsgevonden tussen 1 juni 2021 en 1 mei 2022, 11 maanden dus. We mogen verwachten dat het aantal in het gehele jaar dus nog hoger ligt. Op basis van het gemiddeld aantal verhuizingen per maand zouden we dan op 155 verhuizingen komen.

Door met doorstroming? Op basis van de conclusies per individuele maatregel staan in onderstaande matrix de input en het effect op de doorstroming van de maatregelen in Amersfoort indicatief tegen elkaar uitgezet – voor de maatregelen waar de dit moment uitspraken over kunnen doen. De grootte van de bollen staat voor het aantal verhuizingen tijdens de pilot. De matrix is niet bedoeld als uitkomst, maar als startpunt voor de discussie over het doorstroompakket. Het is daarbij van belang om nogmaals te benoemen dat de confrontatie van input, output en outcome een indicatieve investeringsraming geeft op basis van deels ingeschatte cijfers. Het gaat hier dus niet om de daadwerkelijk gemaakte kosten. De horizontale en verticale assen in onderstaande matrix geven de verhouding weer van de verschillende maatregelen en dat is gebaseerd op een berekening waarbij een schatting wordt gemaakt van de inzet op een schaal van 1 tot 5. Het betreft hier dus een indicatie en benadering en geen exacte raming. Figuur 2 Matrix doorstroommaatregelen Amersfoort

Urgenten en doorstromers met VGNB Tot slot gaan we kort in op het punt dat in 2021 doorstromers in het kader van de regeling VGNB-voorrang hadden op urgenten (met uitzondering van stadsvernieuwingsurgenten, die

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

31

wel bovenaan eindigden). Dit is begin 2022 aangepast. Alle groepen urgenten gaan nu weer voor op doorstromers VGNB. In het kader van het onderzoek slaagkansen is nagegaan in hoeverre deze groepen in 2021 in dezelfde vijver visten en elkaar in de weg zaten. 52 VGNB-doorstromers hebben in dat jaar met voorrang een passende woning betrokken. In hoeverre hebben urgenten last gehad hiervan? Uit onderstaande tabel blijkt dat 27 van de VGNB-doorstromers een seniorenwoning hebben betrokken. Van de urgenten valt maar 11% in de leeftijdscategorie 55+; dus in dat segment is weinig concurrentie. Maar weinig urgenten komen in aanmerking of hebben interesse in complexen met seniorenwoningen. Van de resterende 25 woningen waarbij VGNB-doorstromers in 2021 voorrang kregen, zijn er 5 nieuwbouw. De meeste nieuwbouwwoningen zijn niet toegankelijk voor urgenten (behalve voor stadsvernieuwingsurgenten, maar die gingen nog wel voor op VGNB-doorstromers), dus ook bij deze woningen hebben urgenten weinig last ondervonden. In hoeverre hebben VGNB-doorstromers hiervan last gehad? Dat betekent dat bij circa 20 woningen VGNB-kandidaten mogelijk zijn voorgegaan ‘ten koste van urgenten’. Dit is circa 5% op een jaarlijks aantal van circa 380 urgente huishoudens.

Wanneer urgenten op dat moment voorrang hadden gehad, hadden wellicht circa 20 van de 52 VGNB-doorstromers de betrokken woning niet hebben toegewezen gekregen. Omdat het bij deze ‘concurrentie’ voor de VGNB-groep om bijna de helft van de gevallen gaat, en bij de urgenten slechts om 5%, kunnen we zeggen dat de VGNB-groep hier meer last van heeft (gehad) dan dat urgenten er voordeel van hadden. Deze stelling is niet helemaal hard te maken 21, maar we zien wel dat het aantal verhuizingen met VGNB in het tweede halfjaar (vanaf begin 2022) lager ligt dan in het eerste half jaar (zie figuur 1). Toewijzingen Van Groot Naar Beter in 2021 naar spelregel voorrang/exclusiviteit senioren of anders. Bron: WoningNet, 2022; bewerking RIGO.

spelregel

aantal woningen

%

voorrang senioren

8

15%

exclusief senioren

19

37%

andere spelregel

25

48%

totaal

52

100%

De laatste en meer fundamentele vraag die dit oproept is wat er überhaupt misgaat als VGNB-doorstromers voorrang krijgen op urgenten. VGNB-doorstromers laten per definitie grotere woningen achter. Deze woningen zorgen doorgaans voor langere verhuisketens, waardoor er weer andere woningen vrijkomen (groot en klein) voor o.a. urgenten. Over de hele keten gezien gaat een woning die aan een doorstromer wordt toegewezen per definitie niet ten koste van een urgent. Hooguit is bij een omschakeling eenmalig sprake van een korte vertraging. Hoewel de voorrang voor urgenten dus in eerste instantie logisch en begrijpelijk is – daar zijn ze immers urgent voor – kan dus ook worden betoogd dat het altijd

21

Het feit dat urgenten voorrang kregen op doorstromers, maakt het voor doorstromers moeilijker om een woning te vinden, maar niet onmogelijk.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

32

voorrang geven aan doorstromers de slaagkans van urgenten helemaal niet verslechtert. Wel kan het de kwaliteit van dat aanbod verminderen, omdat bij zo’n systeem urgenten (net als starters en vestigers) pas in aanmerking komen voor woningen waar geen doorstromer meer interesse heeft.

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

33

Bijlage 1 Theorie verhuisketens Op basis van het WoON hebben we een basismodel van verhuisketens die we op de Amersfoortse woningmarkt modelmatig kunnen verwachten voor verschillende woningmarktsegmenten. Afhankelijk van de maatregel hanteren we een onderverdeling naar eigendom, woningtype, aantal kamers of prijsklasse. De tabel hieronder laat de gemiddeld te verwachten verhuisketenlengte voor een aantal combinaties van eigenschappen zien, gebaseerd op het aantal doorstromers, starters en vestigers. Ter illustratie: in de eerste regel van de tabel zien we dus dat een relatief kleine eengezins-koopwoning die aan het begin van een keten vrijkomt in 38% van de gevallen naar een doorstromer gaat. Dankzij de woningen die zij weer achterlaten komen er uiteindelijk gemiddeld nog 0,7 woningen vrij verderop in de voorraad, met dus een gemiddelde ketenlengte van 1,7 als resultaat. Er zijn dus gemiddeld 1,7 huishoudens geholpen dankzij het initiële aanbod. We zien dan een aantal algemene patronen: • • • •

Grotere woningen genereren langere ketens dan kleine woningen, zowel in de koop als de huur. Koopwoningen genereren iets langere ketens dan huurwoningen. Er zit weinig verschil tussen en sociale huurwoning of een particuliere huurwoning. Grondgebonden woningen genereren iets langere ketens dan appartementen. En (niet in de tabel) duurdere woningen genereren langer ketens dan goedkopere.

Deze patronen zijn goed begrijpelijk: om populairdere woningen (groter, duurder, grondgebonden) te bemachtigen hebben woningzoekenden een hoger inkomen nodig (in koop en vrijesectorhuur), of meer inschrijfduur (in de sociale huur). Starters beschikken daar meestal in mindere mate over dan doorstromers. Tabel 10 Gemiddelde lengte verhuisketens in het basismodel voor Amersfoort op basis van WoON: naar segment, type en kamers

Doorstromers

Starters

Vestigers

Verhuisketen

Koop eengezins < 4k

38%

17%

45%

1,7

Koop eengezins ≥ 4k

58%

12%

30%

2,1

Koop gestapeld < 4k

40%

26%

35%

1,7

Koop gestapeld ≥ 4k

47%

21%

32%

1,9

Soc. huur eengezins < 4k

39%

33%

28%

1,6

Soc. huur eengezins ≥ 4k

56%

25%

19%

2,0

Soc. huur gestapeld < 4k

30%

50%

20%

1,5

Soc. huur gestapeld ≥ 4k

39%

34%

26%

1,7

Part. huur eengezins < 4k

37%

26%

37%

1,6

Part. huur eengezins ≥ 4k

48%

20%

32%

1,9

Part. huur gestapeld < 4k

28%

37%

36%

1,5

Part. huur gestapeld ≥ 4k

44%

24%

32%

1,7

Rapport Eindmonitor en evaluatie doorstroommaatregelen

34