Document · PDF

Bijlage 15. (NIET ACTIEF OPENBAAR) Bijlage 7 - ontwerp Ontwikkelvisie _Volume 1_ - 2.pdf

Commissie Ruimte 4 december 2025, gemeente HeemstedeBij agendapunt: 3b: Collegebesluit anterieure overeenkomst plangebied Manpad28.331 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Gebied Manpad Ontwerp Ontwikkelvisie VOLUME 1: Achtergronden

Gebied Manpad Ontwerp Ontwikkelvisie VOLUME 1: Achtergronden Colofon Gebied Manpad Ontwerp Ontwikkelvisie Parck Manpad M2 Ontwikkelaars Timpaan VE-R landschapsarchitectuur & stedenbouw Oktober 2025

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Inhoudsopgave

1. Inleiding 7 1.1 Doelstelling en planproces 12 1.2 Wat vooraf ging 16 1.3 Doel en structuur van Volume 1 18 2. Beleid 21 2.1 Nationaal en regionaal 26 2.2 Lokaal 34 3. Landschapsanalyse 43 3.1 Cultuurhistorie 48 3.2 Bodem 66 3.3 Natuur 72 3.4 Water 80 3.5 Ruimtelijk 88

5. Woningbouwprogramma 137 5.1 Uitgangspunten 142 5.2 Woningbouwprogramma 144 5.3. Woningtypologieënstudie 146 5.4 Drie programmatests 160 6. Kaders voor de opgave 6.1 Overzicht kaders 6.2 Kaders nader toegelicht

167 172 174

Bronnen 176

4. Technische onderzoeken 101 4.1 Aeriusberekening 106 4.2 Grondboringen 110 4.3 Ecologische potentie 114 4.4 Kabels en leidingen 120 4.5 Archeologie 126 4.6 Verkeer 128 4.7 Geluid 132

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 1

Inleiding

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“Het heeft lang geduurd, maar nu is er een brede en gedragen basis voor een prachtig plan.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

1.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Doelstelling en planproces De Ontwikkelvisie Gebied Manpad vormt de basis voor het formele besluit voor de herinrichting en ontwikkeling van het betreffende plangebied in het Omgevingsplan. Daarmee is deze Ontwikkelvisie een belangrijke mijlpaal in de transformatie van het Gebied Manpad van agrarische functie met kassen naar een woonmilieu met veel aandacht voor landschap, natuurwaarden en een afgewogen inpassing in de bestaande omgeving. 1.1.4 Het planproces om tot de Ontwikkelvisie te komen 1.1.1 Wat is een Ontwikkelvisie?

De Ontwikkelvisie geeft richting aan de ontwikkeling van het Gebied Manpad in de gemeente Heemstede. Een Ontwikkelvisie is nog niet het plan voor uitvoering, maar is bedoeld om richting te geven aan de uitwerking in meer details. Het is een strategisch, richtinggevend document dat de langetermijnvisie schetst voor de ontwikkeling van een gebied. De uitwerking vindt normaliter na vaststelling van de Ontwikkelvisie plaats in het Omgevingsplan. Omwille van het belang van de participatie en om tijdens die participatie inhoudelijke gesprekken te kunnen voeren die over concrete voorstellen gaan, in plaats van over abstractere visies, is er voor gekozen om delen van het proces parallel te laten lopen (zie 1.1.4.)

1.1.2 De doelstelling

De doelstelling van de Ontwikkelvisie Gebied Manpad is om op basis van de gestelde kaders de contouren van het plan voor de inrichting van het gebied te maken. Daarbij staan landschap, natuurwaarden en een afgewogen inpassing in de omgeving centraal, waarbij de opgave van het nieuwe programma een transformatie van agrarisch gebied met kassen naar een ontspannen woonmilieu voor 149 woningen is. De Ontwikkelvisie Gebied Manpad komt tot stand via een participatieproces waarbij afwegingen tussen alle aspecten van een goede omgevingskwaliteit worden gemaakt en wat een integraal plan oplevert dat de grondslag is voor het omgevingsplan en de verdere uitwerking richting de uitvoering.

1.1.3 Ontwikkelvisie documenten

De Ontwikkelvisie bestaat uit een serie documenten: volumes. Samen vormen ze één onlosmakelijk geheel. In de volumes van de Ontwikkelvisie worden de verschillende stadia van de voorbereiding weergegeven. Hieronder wordt een overzicht gegeven van alle volumes waaruit de Ontwikkelvisie Gebied Manpad bestaat. Volume 1 - Achtergronden en Woningbouwprogramma Volume 2 - Participatieproces en planontwikkeling Volume 3 - Vlekkenplan en Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) Volume 4 - Inrichtingsplan Landschap, Natuur en Openbare Ruimte (IP)

Het ontwikkelproces voor het Gebied Manpad is al heel lang gaande. Vanaf 2001 lopen er al trajecten om de kassen te verwijderen en het gebied een andere functie te geven. Zonder op alle stappen en ontwikkelingen in die afgelopen decennia in te gaan wordt in de paragraaf hierna een overzicht gegeven aan wat voorafging aan de Ontwikkelvisie die er nu ligt. Het meest recente planproces is gestart met het opstellen van de Marsroute voor het proces in 2023. Parallel daaraan liep ook de besluitvorming over de gemeentelijke woonvisie voor heel Heemstede. Het uiteindelijke besluit daarover vormde de basis voor het vastgestelde woonprogramma voor het Gebied Manpad begin 2024. Over deze en andere kaders voor het maken van de Ontwikkelvisie wordt nader ingegaan in zowel hoofdstuk 2 als in hoofdstuk 6. Op de hiernavolgende pagina’s staat in een eenvoudig blokschema weergegeven hoe de stappen in de tijd tot aan het vaststellen van de Ontwikkelvisie zullen zijn. En een identiek schema voor de periode en stappen vanaf de vastgestelde Ontwikkelvisie tot aan de uitvoering. Voor het eerste deel van dat procesoverzicht geldt dat een deel van de stappen al genomen is bij het verschijnen van dit document.

Als gezegd zijn de marsroute en het participatieplan al vastgesteld in 2023 en zijn er scenario’s met ruimtelijke modellen als mogelijke voorbeelden ter illustratie van het woningbouwprogramma gemaakt om mede te dienen om tot een vastgesteld woningbouwprogramma voor gebied Manpad op basis van de gemeentelijke woonvisie te komen. Dit waren essentiële stappen die onder de initiatieffase vallen. Dit wordt gevolgd door de fase van het Voorlopig Ontwerp die uiteindelijk via het participatieproces leidt tot de serie documenten die als volumes onder de Ontwikkelvisie vallen. Een aantal ambtenaren van de gemeente Heemstede, een aantal personen van het team van eigenaar en ontwikkelaar van het gebied, meerdere omwonenden en ook de ontwerpers zijn al sinds het eerste begin van het denken over de ontwikkeling van het gebied betrokken geweest. De tijd vanaf 2001 beslaat vele gesprekken, voorstellen en wendingen in de ontwikkelingen die uiteindelijk allemaal een bijdrage hebben geleverd aan de vorming van dit plan. Voor enkele betrokkenen dus een ware marathon en voor vele anderen in ieder geval een hele intensieve recente periode van participatie in het meedenken over dit plan. Zowel de gemeente als de grondeigenaar en ontwikkelaar willen iedereen bedanken voor de inspanningen en de bijdrage om de uiteindelijke Ontwikkelvisie zo goed mogelijk te maken. 13

G E B I E D

Initiatief

Planvorming

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Uitvoering

Beheer

Voorlopig Ontwerp (VO)

Definitief Ontwerp (DO)

Uitvoeringsontwerp (UO)

Beheer- en onderhoudsplan

Marsroute

Herijking participatieplan

Beeldkwaliteitsplan

Omgevingsvergunning

Beheerplan

Participatieplan

Ontwerp Ontwikkelvisie

Bestektekeningen

Revisietekening en overdrachtsdossier gronden van ontwikkelaar naar gemeente

Woningbouwprogamma • Rekenmodellen • Scenario’s

Woningbouwprogramma • Besluit gemeenteraad woningbouwprogramma van 149 woningen

• Ambities en achtergrond • Vlekkenplan • Landschaps- en Stedenbouwkundig Plan (LSP) • Concept Beeldkwaliteitplan (BKP) • Inrichtingsplan Landschap, Natuur en Openbare Ruimte (IP) (volgt los)

• incl. Toetsingskader ruimtelijke kwaliteit

Onderzoeken

• Ter onderbouwing en ondersteuning van Omgevingsplan

Anterieure Overeenkomst

Bouwplannen voor: • Woningbouw • Bouwwerken • Infrastructuur • Inrichting

• Inrichting landschap • Natuur • Openbare ruimte

Ontwerp Omgevingsplan

• Gedetailleerd onderhoudsplan per onderdeel van het inrichtings- en uitvoeringsontwerp

Onderzoeken

• Quickscan onderzoeken t.b.v. haalbaarheid Omgevingsplan

Ontwikkelovereenkomst • incl. concept anterieure overeenkomst

Participatie art. 10.2 OW

Participatie: Samen tekenen aan plan voor gebied

Ter visie leggen Ontwerp Ontwikkelvisie (6 weken)

Vaststellen van de Ontwikkelvisie Procesoverzicht gebied Manpad tot aan de vaststelling van de Ontwikkelvisie.

Participatie: Inpassing reacties bij uitwerking naar Omgevingsplan

Ter visie leggen Ontwerp Omgevingsplan (Formele participatie Awb 3.4)

Participatie: Reactie op de uitvoeringsplannen

Vaststellen van het Omgevingsplan Procesoverzicht gebied Manpad vanaf de vaststelling van de Ontwikkelvisie naar vaststelling Omgevingsplan en uitvoering.

1.2

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Wat vooraf ging Ruim twintig jaar wordt er al nagedacht over de mogelijkheden voor ontwikkeling van het Gebied Manpad. In die tijd is er veel uitgezocht dat ook in de planvorming van nu goed bruikbaar is. Uiteraard zijn er ook veel zaken gepasseerd die nu geen relevantie meer hebben. In deze paragraaf wordt niet zozeer teruggekeken naar de voorgaande decennia en wat er chronologisch gebeurd is, maar wat er in die tijd ter tafel is gekomen dat van belang is voor het proces, inhoud of afwegingen van de huidige Ontwikkelvisie.

1.2.1 De plangeschiedenis in vogelvlucht

Wanneer gekeken wordt naar de geschiedenis van de planvorming voor het Gebied Manpad, is het eenvoudig om kopje onder te gaan in alle details, besluiten en plannen. Wanneer echter door de oogharen gekeken wordt naar die geschiedenis, dan is de hoofdlijn van het gesprek over het gebied wel duidelijk. Ruim 25 jaar geleden werd onderzoek gedaan naar het laadvermogen van het gebied, toen nog geheel in lijn met de bouwplannen van de jaren 90, VINEX locaties en uitbreidingswijken die gekenmerkt worden door een dichtheid van 30-40 woningen per hectare en in die tijd veel ontwikkeld werden. Het leverde een capaciteitsstudie op, waarin grof gezegd het karakter van de Rivierenbuurt ook in het gebied Manpad gerealiseerd zou worden, met een open middenzone van de Herenweg tot de Leidsevaart. Hiertegen was veel protest, en het protest vond ook politieke steun. In de jaren er na werd door de gemeente intensief onderzocht of het niet mogelijk was om het gebied zónder woningbouw te ontwikkelen als natuurgebied met recreatie. Dit bleek niet mogelijk.

In de meest recente periode is een nieuwe verschuiving zichtbaar. De druk op de woningmarkt is landelijk zó groot en het woningprobleem is, ook lokaal in Heemstede, zó urgent dat er een verschuiving in prioriteit te zien is naar woningbouw. In de laatste jaren is niet meer ‘zo min mogelijk woningen’ het belangrijkste criterium voor gebied Manpad, maar ‘zo min mogelijk woningen, waarbij ook ruimte is voor sociaal programma en betaalbare woningen’. Deze verschuiving is voor het aantal woningen in gebied Manpad van belang omdat het grootste deel van de woningen die nu voorzien zijn, niet als kostendrager kan functioneren en dus bovenop het aandeel duurdere woningen komt. Deze verschuiving is door de gemeente bestendigd in het aannemen van de Woonvisie in 2024.

1.2.2 Vorming van kaders voor ontwikkeling

Door het intensieve gesprek van gemeente, eigenaar en partijen en bewoners, werden op verschillende momenten kaders ontwikkeld, waaraan een ontwikkeling moest voldoen. Vaak werden deze kaders vergezeld van ambities, wensen of ideeën. Door de jaren heen is zo een lange lijst ontstaan met randvoorwaarden, eisen of kaders die soms ook enigszins intern conflicteren. Maar ook hier geldt dat de hoofdlijn van die kaders door de tijd heen wel duidelijk wordt. In hoofdstuk 6 gaan we nader op deze kaders in.

Daarna werd de koers voor het gebied om woningbouw toe te staan als kostendrager voor de sanering van de kassen en de inrichting tot natuur- en recreatiegebied. Meerdere plannen werden binnen deze opvatting gemaakt door aansprekende bureaus voor landschap en stedenbouw: Hosper, v-eld, Karres en Brands, Rho en Delva. Soms was er steun, soms niet, soms gooide een andere ontwikkeling roet in het eten. De aantallen woningen liepen in deze tijd op van circa 8, via 15 en later 20 vrije kavels, naar eerst 35 en later circa 45 woningen, vaak (niet altijd) in de zuidwesthoek van het gebied, waar de kassen staan. Het maatschappelijk debat gedurende die tijd was zeer intensief en meerdere keren werd een groep bewoners betrokken bij de planvorming. Dat gebeurde bijvoorbeeld in 2006 en in 2012 tot 2016. In 2017 werd een inventarisatieronde georganiseerd voor creatieve ideeën en in 2022 werd een ronde langs partijen gedaan om te bespreken wat de verschillende partijen belangrijk vonden bij een ontwikkeling van het gebied. Diverse malen was er ook maatschappelijk draagvlak voor een ontwikkeling. Toch lukte het dan niet om er een politiek besluit aan te koppelen. 16

1.3

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Doel en structuur van Volume 1 Dit is het eerste document van een serie volumes die samen de Ontwikkelvisie vormen. In de huidige vorm als Ontwerp Ontwikkelvisie om uiteindelijk na vaststelling als Ontwikkelvisie sturing te geven aan de planuitwerkingen. Dit Volume 1 beschrijft de achtergronden voorafgaand aan of ter begeleiding van de visie. Dat gaat zowel over het overzicht van het proces, beleidskaders, de analyse van het gebied en alle gerelateerde aspecten, als over het programma voor de ontwikkeling van wonen, studie naar woontypologieën en de kaders voor de opgave.

1.3.1 Doel van Volume 1

Dit document heeft tot doel om in één overzicht de achtergronden van de Ontwikkelvisie inzichtelijk te maken. Daarmee dient het ter ondersteuning van de overige Volumes die gezamenlijk de Ontwikkelvisie vormen en functioneert het als naslagwerk om bijvoorbeeld de gehanteerde beleidskaders, analyse van het bestaande gebied of de cultuurhistorische basis te kunnen beschouwen ter ondersteuning van keuzes in het ontwerpproces. De onderwerpen van Volume 1 zijn als uitgebreide samenvatting per onderwerp weergegeven. Bewust is voor deze vorm van samenvatten gekozen, omwille van de leesbaarheid en om niet verstrikt te raken in de uitgebreide onderzoeken die er afgelopen jaren zijn gedaan.

1.3.2 Structuur van het document

Dit document behandelt na dit inleidende hoofdstuk eerst de relevante beleidsaspecten op nationaal, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens beslaat hoofdstuk drie de landschapsanalyse waarin cultuurhistorie, bodem, natuur, water en overige ruimtelijke elementen van het plangebied en de omgeving behandeld worden. Dit wordt gevolgd door de technische onderzoeken die zijn uitgevoerd met een samenvatting van ecologisch onderzoek, kabels en leidingen, archeologie en grondslag voor de stikstofberekening. Het betreft hier de technische onderzoeken die in de aanloop naar en parallel aan het participatieproces voor de Ontwerp Ontwikkelvisie zijn gemaakt. In hoofdstuk vijf komt het woningbouwprogramma aan bod. Hier wordt aangegeven hoe op basis van de Woonvisie het woningbouwprogramma is opgebouwd en wordt het programma ondersteund door de woningtypologieënstudie. Het overzicht van de kaders voor de complete opgave worden in het laatste hoofdstuk toegelicht.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 2

Beleid

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“De ontwikkeling van het Gebied Manpad naar een hoogwaardig woonmilieu ondersteunt de realisatie van het ontwikkelperspectief voor de binnenduinrand.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

2.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Nationaal en regionaal Het beleid dat mede bepalend is voor de ontwikkeling in het Gebied Manpad wordt van nationaal tot lokaal beschreven. Er wordt niet uitgebreid op alle mogelijke wetgeving ingegaan die enige betrekking kan hebben de ontwikkeling, maar vooral op een korte duiding van de relatief nieuwe context van de omgevingswet. Vervolgens wordt in dit hoofdstuk uitgebreider stilgestaan bij de regionale beleidsaspecten van de diverse platforms op dit bestuursniveau zoals de Metropool Regio Amsterdam en het Ontwikkelperspectief Binnenduinrand. 2.1.1 Omgevingswet

De Omgevingswet gaat over de fysieke leefomgeving. Deze nieuwe wet voegt tientallen bestaande wetten en regels samen, onder meer op het gebied van geluid, bodem en milieu. Hierdoor wordt duidelijker welke regels en voorschriften van de verschillende bestuurslagen (gemeenten, waterschappen, provincies en Rijk) waar gelden in Nederland. De Omgevingswet is op 1 januari 2024 in werking getreden. In de Omgevingsverordening van Noord-Holland (OVNH) zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. Hierdoor is het makkelijker om te zien welke regels waar gelden. Voor sommige activiteiten geldt een vergunningplicht: de plicht om eerst een vergunning aan te vragen bij het bevoegd gezag. In het Omgevingsloket kunnen initiatiefnemers onder andere checken of ze een vergunning nodig hebben of een melding moeten doen. Met de komst van de Omgevingswet wordt van initiatiefnemers van plannen verwacht dat er ook aandacht is voor participatie. Wat dat precies inhoudt hangt af van het initiatief. De kern ervan is wel dat initiatiefnemers met belanghebbenden, zoals omwonenden of anderen die iets van het initiatief kunnen merken, in gesprek gaan. De provincie Noord-Holland vindt participatie ook belangrijk, en heeft uitgangspunten geformuleerd (zie website provincie) om te zorgen voor een evenwichtig proces en kwalitatief goed participatietraject.

“De MRA West beschikt over alle benodigde woonmilieus om de arbeidsmarkt van de toekomst te kunnen huisvesten. Het hoogwaardige woonmilieu van Zuid- en Midden Kennemerland, waaronder Haarlem, Bloemendaal en Heemstede, maar ook het groene woonmilieu van Uitgeest en het wonen rond de landgoederenzone, zoals die tot stand is gekomen in de 17e en 18e eeuw en die zich uitstrekt van Heemstede en Bloemendaal tot aan beverwijk en Heemskerk, heeft voor de MRA een specifiek economisch belang. Een goed woonmilieu biedt net als in de Gooi – en Vechtstreek, plaats aan de top van het Nederlandse en internationale bedrijfsleven en een steeds grotere groep expats, hoogopgeleiden, ondernemers en vertegenwoordigers van de creatieve klasse.”

Het aantrekkelijke landschap biedt daarnaast ook in recreatieve en toeristische zin allerlei mogelijkheden, die op dit moment al zodanig benut worden dat het overvolle toeristische centrum van Amsterdam daardoor enigszins ontlast kunnen worden. Deze kwaliteiten in woonmilieu en landschap krijgen even later in de visie ook hun beslag in twee van de doelstellingen uit de MRA: 1.

Het versterken van de veelzijdige woonmilieus en het hoogwaardige woonmilieu in het bijzonder ten behoeve van de internationale concurrentiepositie, maar ook voor onze eigen (toekomstige) bevolking. Behoud en versterking van de metropolitane landschappen Binnenduinrand en Bufferzone ten behoeve van het leef- en vestigingsklimaat van de MRA. In de visie wordt aangehaald dat Zuid Kennemerland en IJmond ten tijde van het maken van de visie een afspraak hebben met de provincie voor een woningbouwprogramma van 7300 woningen in 2016. Wat belangrijk is, is dat de uitbreiding van het aantal woningen de ruimtelijke kwaliteit van het leefmilieu moet versterken.

2.1.2 Metropool Regio Amsterdam (MRA)

Op recreatief gebied wil de MRA West met betrekking tot de ontwikkeling en beheer van o.a. de binnenduinrand, de recreatieve mogelijkheden versterken. Daarbij willen de partners regie voeren op versterking van de groene waarden en ecologische verbindingen, op recreatief medegebruik van het landschap en willen ze afspraken maken over de financiering daarvan.

In deze visie wordt de nadruk gelegd op de bijdrage van dit westelijke gebied aan de Metropoolregio en de mogelijkheden tot verbeterde samenwerking binnen de MRA. De conclusies in MRA West hebben voornamelijk betrekking op bestuurlijke afspraken en samenwerking op een ander bestuursniveau dan het specifieke plangebied Manpadslaan.

Met betrekking tot het Gebied Manpad kan gesteld worden dat de bijdrage aan de doelstellingen van het woningbouwprogramma niet groot is, maar dat deze opgave wel tegemoetkomt aan de wens voor een hoogwaardig woonmilieu. Ook het openbaar maken van de gronden in het Gebied Manpad en het vervangen van de kassen door een veel kleiner oppervlak bebouwd gebied ondersteunen de doelstellingen uit het beleid van de MRA West.

De visie voor de westflank van de Metropool Regio Amsterdam (MRA West) werd in januari 2014 opgesteld in samenwerking met tien gemeenten in de regio’s Zuid-Kennemerland, IJmond en Haarlemmermeer.

Het is van belang om te af te wegen in welke mate de ontwikkeling van het Gebied Manpad bijdraagt aan of afbreuk doet aan de doelen en ambities die in MRA West worden gesteld. Hierbij moeten vooral de aspecten van het recreatieve landschap en het woonmilieu binnen de MRA in acht worden genomen. Met betrekking tot het woonmilieu wordt in de MRA gezegd:

G E B I E D

2.1.3 Ontwikkelperspectief Binnenduinrand

In december 2018 is het definitieve Ontwikkelperspectief Binnenduinrand genaamd ‘Gedeelde Weelde’ vastgesteld. Dit besluit kwam voort uit een breed gedragen inzicht in de kwaliteiten van het gebied, maar tevens de erkenning dat er bedreigingen zijn die de waarde van het gebied kunnen aantasten. Deze bedreigingen kunnen variëren van onzorgvuldige inpassing van ruimtelijke ontwikkelingen tot de ruimtevraag van bepaalde Metropool Regio Amsterdam (MRA) projecten, gevolgen van klimaatverandering en het ontbreken van financiële middelen. De studie signaleert ook dat overheidsinstanties soms belemmerende procedures hanteren bij het aanpakken van deze problematiek. Voorbeelden hiervan zijn onder andere: 1.

De neiging om de kwaliteit van het landschap vooral te willen waarborgen door ruimtelijke ontwikkelingen uit te sluiten. Hierdoor worden niet alleen de ongewenste, maar ook gewenste ontwikkelingen tegengehouden. Gevolg is dat het gebied eerder op slot wordt gedraaid dan toekomstbestendig gemaakt. De neiging om regionale problemen lokaal op te willen lossen. Kwaliteitsverbetering in het landschap wordt bijvoorbeeld gefinancierd door het toestaan van bebouwing in een deel van datzelfde landschap. Daardoor worden kansen om het gebied duurzaam te ontwikkelen gemist en verliest de Binnenduinrand aan kwaliteit. De neiging om vast te houden aan een sectorale aanpak van ruimtelijke vraagstukken. Dit doet afbreuk aan een zorgvuldige afweging van (soms tegenstrijdige) ruimtelijke, economische en maatschappelijke belangen.

Vanuit Belvedère en MRA en Binnenduinrandvisie is er aanleiding om in dit gebied meer aandacht te geven aan de landschappelijke kwaliteit en de recreatieve en ecologische potentie van het gebied. Woningbouw wordt daarbij niet uitgesloten, maar moet wel voldoen aan eisen.

•

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

ten westen van het Gebied Manpad. In de kaart voor recreatie en toerisme is aangegeven dat ommetjes vanuit het stedelijk gebied gewenst zijn evenals een versterking van de relatie bebouwd gebied - landschap. Een regionale fietsroute loopt door Groenendaal via het gebied naar Leyduin. In de kaart Hoogwaardig woonmilieu worden de ommetjes nogmaals benadrukt en staat ook de nieuwe voorkant naar het open gebied als antwoord op de achterkant van de Rivierenbuurt op de kaart.

De binnenduinrandvisie biedt veel aanknopingspunten om de ontwikkeling van het Gebied Manpad kwaliteit te geven. Het gaat daarbij vooral om de mogelijkheden om een groene verbinding met ecologische betekenis te maken vanaf Groenendaal tot de duinen die de mogelijkheden van de gradiënten in het gebied benut en om de kans een nieuwe voorkant te maken aan de Rivierenbuurt. De ontwikkeling van het Gebied Manpad van kassen en mais in de huidige situatie naar hoogwaardig woonmilieu in de toekomst ondersteunt de realisatie van het ontwikkelperspectief voor de binnenduinrand. Daarbij zal gedetailleerder gekeken moeten worden naar de kwaliteiten van het gebied dan in de binnenduinrand mogelijk was, zodat ook rekening gehouden kan worden met de huidige bewoners en met functies als bijvoorbeeld de volkstuinen. Tot slot is nog van belang te melden dat de snelheid van ontwikkelingen soms hoger ligt dan het aanpassen van dit type omvangrijke beleidsdocumenten op relatief hoog schaalniveau. Daardoor zijn sommige zaken die in deze documenten aangegeven worden, inmiddels deels of volledig achterhaald. Een voorbeeld hiervan is de veranderde houding ten opzichte van de kruising van de fietsroute met de spoorlijn Heemstede - Leiden.

Die eisen worden geformuleerd in 20 spelregels voor nieuwe ontwikkelingen. Met die regels kan de kwaliteit van een nieuwe ontwikkeling passend gemaakt worden voor de Binnenduinrand. De kaarten gaan over de gehele binnenduinrand. De informatie die in de kaarten wordt gegeven voor het Gebied Manpad is daarom relatief abstract en dient dus ook in relatie tot de beschrijvingen en de spelregels te worden gelezen. In de kaart van de binnenduinrandvisie als totaal wordt vooral aandacht besteed aan het maken van een nieuwe stadsrand aan de Rivierenbuurt om er voor te zorgen dat er hier een voorkant aan het openbaar gebied ontstaat. Daarnaast worden drie themakaarten gegeven waarin het Gebied Manpad herkenbaar is. •

In de kaart voor Landschap en Ecologie valt op dat bij de ruimtelijke begrenzing alle privé kavels en kassen verdwenen zijn. Deels kan dit een wens zijn; deels gaat het voorbij aan de huidige bewoners van het gebied. De zichtlijnen die zijn getekend zijn vooral op Huis te Manpad gericht en parallel aan de spoorweg

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Verstedelijkingsconcept 2050 Legenda 380 kV-onderstation 150 kV-onderstation Energy Hubs (conversie) Conversie van waterstof naar elektriciteit Waterstof Opslag

Windturbines op zee Capaciteitsknelpunten (electriciteit) Circulair Energie Data

woningbouw kantoren bedrijventerrein energiecentrale sluiting energiecentrale Multimodal knooppunt Kennis & Innovatieclusters Bestaande snelwegen Nieuwe ringweg van Amsterdam Downgraded wegen Bestaande spoorwegen Stedelijke treincorridor Sprinter stations Intercity stations Bestaande HOV metrolijnen Nieuwe HOV buslijnen Nieuwe HOV metrolijnen Stadshart

Legenda 380 kV-onderstation

Gebied Manpad

Ecologische verbinding

150 kV-onderstation Waterbuffer

Energy Hubs (conversie) Conversie van waterstof naar elektriciteit H2

Kustzone IJmeer

Waterstof Opslag Windturbines op zee

Verdiepen open water Capaciteitsknelpunten (electriciteit) Circulair

Vasthouden en kwelwater benutten

Energie

Zoekgebied tijdelijke waterbuffer

Data

Spons woningbouw

Waterrobuust en klimaatbestendig ontwikkelen

kantoren bedrijventerrein

Extra afvoer

energiecentrale

Transitie beplanting

Gebied ManMultimodal knooppunt pad Kennis & Innovatieclusters Bestaande snelwegen Nieuwe ringweg van Amsterdam

sluiting energiecentrale

II I

Dijken versterken Zoetwater reservoir en piekwater berging Transformatie van agrarische functie Primarire kering

Downgraded wegen Unesco heritage Bestaande spoorwegen Stedelijke treincorridor Sprinter stations Intercity stations

000

:100.000 5.000 30

Bestaande HOV metrolijnen

Verstedelijkingsconcept 2050 Metropool Regio Amsterdam 10.000

5.000

15.000

Nieuwe HOV buslijnen (2018) Ontwikkelperspectief Binnenduinrand

20.000

10.000

Nieuwe HOV metrolijnen

15.000

20.000

Stadshart

Recreatie gebied Scheggen (Diemerscheg, Westeinderscheg, Amstelscheg) Veenweiden Laag Holland Gooi en Vechtplassen Recreatieve landschapscorridors Ecoverbindingen Buitenpoort Verbindingen

Ecologische verbinding

NZKG landschap

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Gebied Manpad

Inzoom totaalkaartbeeld Binnenduinrand perspectief

Inzoom kaartbeeld ‘Toeristische en recreatieve structuur Binnenduinrand’

Gebied Manpad

Inzoom kaartbeeld ‘Hoogwaardige landschappelijke en ecologische structuur Binnenduinrand’

Gebied Manpad

Inzoom kaartbeeld ‘Hoogwaardig woonmilieu Binnenduinrand’

2.2

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Lokaal In dit hoofdstuk staat het lokale beleid centraal. Een korte samenvatting van een serie relevante en op het plangebied van toepassing zijnde documenten worden behandeld. Daaronder onder meer bestemmingsplan, welstandsnota, programma water, groenbeleidsplan en de woonvisie. Omdat de omgevingswet nog relatief nieuw is, wordt hier ook ingegaan op oudere documenten.

2.2.1 Bestemmingsplan ‘Herziening Landgoederen en Groene Gebieden (2017)

In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan ‘Herziening Landgoederen en Groene Gebieden’ is een startnotitie (6 mei 2014) en een beleidskader (1 maart 2016) vastgesteld. De startnotitie vermeldt dat in afwachting van besluitvorming over de herontwikkeling van het gebied, het bestemmingsplan voor wat betreft het Gebied Manpad wordt geactualiseerd, doch zonder beleidsmatige wijzigingen. In het beleidskader wordt hiernaar verwezen. Het beleidskader vermeldt dat het beleid van de gemeente (en regio, provincie en rijk) is gericht op behoud, veiligstellen en versterken van de in het bestemmingsplangebied aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het conserveren van de bestaande juridisch planologische situatie. Het verlenen van medewerking aan het afwijken van het uitgangspunt ‘conserveren’ wordt enkel voorgesteld indien hiervoor een planologische aanleiding is (nee, tenzij). Planologische aanleidingen zijn bijvoorbeeld behoefte aan (een bepaalde categorie) woningen, natuur, wegen en bedrijfsterreinen. Ook de instandhouding van een landgoed door middel 3PHNN@@@ ! N2 @ N2 @W XC'9B+>,$;3 ( D++ van het toevoegen van een economische drager voor een landgoed is een planologische aanleiding.

O((specifieke karakter (>! +,3 zijn 2(( ( bij 3 ontwikkelingen, 2 ( Het en de oorspronkelijke structuur leidend eventuele kwalitatief +, @ en met 4 GF !! Toevoeging 13 92 A ! +8 die hoogstaand respect worden uitgevoerd. van nieuwe woningen

!"#$

G 13Y ! (!@ G 13 @ 9 1 6 Y2( ! /( L! $ FY ( 1 Y" C!! Y 5 ' Y/ *! . / YG 13 ( ( *! . / YG 13 ( ( "*! .

Bestemmingsplankaart

in het landelijk gebied is in beginsel niet toegestaan. Het beleidskader is opgenomen in het bestemmingsplan Herziening Landgoederen en Groene Gebieden. De gemeenteraad heeft op 29 juni 2017 het bestemmingsplan waaronder het Gebied Manpad valt, vastgesteld. Het plan is op 21 september 2017 in werking getreden. Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State 13 juni 2018. (https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/view?planidn=NL.IMRO.0397.BPh1landgoederen-0201) Ruimtelijke visie bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden + Visie per deelgebied (2005) In de Ruimtelijke visie Landgoederen en Groene gebieden is de landschappelijke structuur van Heemstede verkend. In het stuk gemaakt in opdracht van de gemeente Heemstede wordt geconcludeerd dat deze landschappelijke structuur nog altijd aanwezig is en een van de belangrijkste kenmerken én kwaliteiten van Heemstede vormt. De landgoederen en grote groengebieden dragen hier in hoge mate aan bij. Tegelijkertijd is geconcludeerd dat binnen de te ontwikkelen structuur de landgoederen een specifieke plaats innemen. De visie per deelgebied is een uitwerking van de ruimtelijke visie.

Het doel is om tot een nadere afbakening te komen van de mogelijkheden die er zijn om de landschappelijke structuur én de landgoederen en groene gebieden indien nodig door functieverandering een bestaansrecht te geven voor nu en voor de toekomst, als voorbereiding op het te maken bestemmingsplan. Het beleid op de schaal van de verschillende terreinen afzonderlijk wordt in de visie per deelgebied’ beschreven en richt zich primair op het gebruik van bebouwing en terreinen. Door het gebruik te reguleren tracht de gemeente naast de zichtbare elementen van het terrein, ook de aard van het terrein (voor zover deze waardevol is) te behouden of te versterken. Te denken valt aan het behoud van de aanwezige rust, cultuurhistorische, archeologische of natuurlijke waarden enzovoorts. De visie per deelgebied geeft aan welke functies aan het betreffende terrein en de aanwezige bebouwing in het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden kunnen worden toegekend.

2.2.2 Welstandsnota (2016)

Volgens de Woningwet moet een plan voldoen aan redelijke eisen van welstand. Deze eisen betreffen het bouwwerk op zichzelf en in zijn omgeving. De door de gemeenteraad vastgestelde Welstandsnota 2016 is het kader waaraan de ‘Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit Heemstede’ plannen toetst. Het Gebied Manpad ligt volgens de welstandsnota in het gebied waarvoor de criteria voor ‘Landgoederen en buitengebied’ gelden. De waarde van dit gebied is vooral gelegen in het groene karakter, waarin de landgoederen met hun representatieve aanleg en architectuur tot hun recht kunnen komen. De overige bebouwing is in de regel informeler van aard en kleiner van schaal, wat het onderscheid met de landgoederen en het karakter van het gebied ten goede komt. Voor het gebied geldt het bijzonder welstandsniveau. Dit betekent dat de nadruk in het beeld op het groen ligt. In alle bijzondere gebieden is extra inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst. Bouwplannen in bijzondere gebieden 35

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

worden met meer aandacht bekeken en zorgvuldiger gewogen dan bouwplannen in reguliere gebieden. Ook hierbij geldt dat plannen in het zicht grondiger worden bekeken dan plannen aan achterkanten. Het beleid is gericht op het beheer van het groene karakter met de landgoederen als beeldbepalende elementen. Bij de advisering wordt onder meer aandacht geschonken aan zowel de cultuurhistorische betekenis als de inpassing in het landschap en aan het verschil tussen de complexmatige en monumentale bebouwing op de landgoederen en de meer informele en kleinschalige bebouwing aan de wegen en paden door het gebied. De architectonische uitwerking is verzorgd met inbegrip van de detaillering en het materiaalgebruik. Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de gestelde criteria ten aanzien van ligging, massa, architectonische uitwerking en materiaal & kleur.\ (https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR419716/1)

2.2.3 Groenbeleidsplan (2014)

Voor de hoeveelheid groen per woning is het landelijke richtcijfer voor gebruiksgroen de referentie. “Het rijk (Ministeries van VROM, LNV, VenW en EZ (2004). Nota Ruimte: Ruimte voor ontwikkeling) rekent erop dat gemeenten bij de opzet van nieuwe locaties het door de praktijk ingegeven richtgetal van circa 75 m2 gebruiksgroen per woning hanteren. Bij nieuwe stedenbouwkundige ontwikkelingen moet worden getoetst of er voldoende groen in de woonomgeving gepland is. Naast de hoeveelheid (kwantiteit) is de kwaliteit van het groen zeker zo belangrijk. Het is belangrijk dat er functioneel groen wordt aangebracht om aan de gestelde hoeveelheidnorm te komen. Door in dit Groenbeleidsplan de belangrijke waarden van groen in de directe woonomgeving te erkennen, wordt een basis gelegd om een groene woonomgeving te kunnen borgen. In ruimtelijke en planologische (beleid)stukken kan worden verwezen naar de waarden van het groen. Deze uitgangspunten en de richtlijn kan worden opgenomen in het (nog op te stellen) Standaard Programma van Eisen (PvE) voor de openbare ruimte. Het PvE wordt aan de projectontwikkelaar meegegeven als onderdeel van de overeenkomst met de gemeente. Voor Gebied Manpad zou deze norm neerkomen op ca. 1.1 ha. Er wordt gewerkt met 9 tot 10 ha.

2.2.4 Programma water

De openbare ruimte wordt klimaatbestendig gemaakt. De openbare ruimte wordt zo ingericht dat er geen hittestress of wateroverlast wordt gecreëerd. Waar een riool ligt worden geen bomen geplant. Waar bomen komen leggen we geen riool.

Kaart met de welstandsniveaus uit de Welstandsnota (met globale markering Gebied Manpad toegevoegd)

Aandachtsgebieden In het grondwaterbeleidsplan van Bloemendaal en Heemstede zijn grondwateraandachtsgebieden gedefinieerd, op basis van de gegevens uit het grondwatermodel en grondwatermeetnet. Uit de klimaatstresstest rapportage komt een aantal aanvullende aandachtsgebieden voor grondwateroverlast naar voren. Deze gebieden worden in detail beoordeeld om een prioritering te kunnen maken voor het aanpakken van de knelpunten. Hiertoe zijn specifieke onderzoeksacties opgenomen in het grondwaterbeleidsplan van Bloemendaal en Heemstede. Bijvoorbeeld het uitvoeren van aanvullend grondwateronderzoek op wijkniveau, en het inspecteren van aanwezige

G E B I E D

drainage en/of deepwells. De noordoosthoek van het Gebied Manpad is aangewezen als aandachtsgebied. Deze hoek is geen onderdeel van het eigendom van de ontwikkelaar. Geen grijs water Een grijs watercircuit? Liever niet. Wel: schoon en vuil water scheiden. Dus regenwater opvangen voor de tuin. Dat is zeer welkom. Op watergebied betekent dit dat nieuwe percelen aangesloten moeten worden op de (afval)waterafvoer. Met rioolberekeningen wordt nagegaan of het huidige systeem het extra water aankan. Als knelpunten voorzien worden, wordt nagegaan hoe deze doelmatig opgelost kunnen worden. Bij nieuwbouwprojecten geeft de gemeente vooraf eisen aan de ontwikkelaar/bouwer mee voor het ontwerp van het water- en rioleringssysteem. Waterberging Het hoogheemraadschap van Rijnland stelt eisen aan de hoeveelheid te realiseren oppervlaktewater als ruimte voor waterberging. Het hoogheemraadschap eist dat uitbreiding van verharding gecompenseerd moet worden door het aanleggen van water met een oppervlak van ten minste 15% van de toegevoegde verharding. Deze regel geldt zowel voor particulier terrein als voor het openbare gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen heeft het de voorkeur dat het bergen van neerslag zo veel mogelijk in groenstroken of in oppervlaktewater gebeurt, en niet in bijvoorbeeld bergingskratten onder de weg.

Bovengrondse berging levert een directere bijdrage aan de hoeveelheid groen en natuur. Bovendien zijn ondergrondse systemen lastiger te onderhouden en hebben dus hogere onderhoudskosten. Bij werkzaamheden langs watergangen wordt met het hoogheemraadschap van Rijnland verkend of er mogelijkheden zijn om het oppervlaktewatersysteem te verbeteren. Dit komt de waterkwaliteit ten goede. Natuur en biodiversiteit in het stedelijke gebied Biodiversiteit, de verscheidenheid aan plant- en diersoorten, is belangrijk voor de leefomgeving. Daarom is het doel de biodiversiteit in het stedelijke gebied op peil te houden of waar mogelijk te vergoten. Dat kan het beste door groenstroken en natuurgebieden met elkaar te verbinden. Water speelt een belangrijke rol in het verbinden van verschillende natuurgebieden en biedt zelf ook ecologische waarde. Samen met het hoogheemraadschap wordt in de gaten gehouden dat bij (her)ontwikkelingen in het bebouwde gebied voldoende oppervlaktewater blijft, of dat dit wordt aangelegd. Waar mogelijk worden de oevers van het water natuurvriendelijk ingericht. Binnenduinrand Er wordt naar een goede balans tussen recreatieve en toeristische ontwikkelingen en natuurwaarden, rust en ruimte gezocht. Het vinden en bewaken van deze balans valt onder de werkzaamheden van Sport en Welzijn en van Groen.

Zonering in de toegankelijkheid van gebieden is hierbij één van de onderdelen. Watergangen kunnen worden ingezet als natuurlijke grens.

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

2.2.5 Woonvisie (2023)

Wonen in Heemstede is aangenaam en gewild. Gelegen tussen duinen en grote steden, in een groene omgeving met landgoederen en een luchthaven onder handbereik. Er wordt ingezet op een goede woonomgeving en woonkansen en het behouden daarvan voor zowel de huidige bewoners als voor toekomstige generaties. Hiervoor is het nodig dat er meer woningen komen. Deze woningen staan in inclusieve wijken waar, indien gewenst, ook zorg onder handbereik is. De komende jaren wordt ingezet op een woningvoorraad die een minimale impact heeft op de leefomgeving. De nieuwbouw is circulair en natuurinclusief. De gemeente Heemstede heeft een duidelijke ambitie: ze wil nu en in de toekomst zorgen voor passende woningen, waar mensen van alle leeftijden kunnen wonen. De druk op de woningmarkt wordt niet minder. De betaalbaarheid én beschikbaarheid van woningen zal een grote inspanning vragen. De gemeente vindt daarom dat ze een andere koers moet inzetten en zelfs veranderen. De leefomgeving moet groen en fijn blijven. Met name de doorstroming en de nieuwe bouwplannen vragen om een ander perspectief. Ambities voor het wonen • Een grote verscheidenheid creëren van aantrekkelijke woonmilieus met meer passende en betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. De ambitie is zoveel mogelijk de verscheidenheid van aantrekkelijke woonmilieus vergroten.

Daarmee wordt bedoeld dat aan de huidige woningvoorraad meer passende en betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen worden toegevoegd. Een voorraad die beter past bij de woonwens, het inkomen, de levensfase en huishoudenssamenstelling van inwoners. Daarbij extra aandacht voor het steeds groter wordende aandeel kleine huishoudens. • Zorgen voor een woningvoorraad die aansluit bij de veranderende huishoudenssamenstelling waarbij doorstromen gemakkelijker wordt. • Energiepositief bouwen, circulair bouwen, natuurinclusief bouwen, duurzame mobiliteit en gezonde leefomgeving in relatie tot nieuwbouw. De woonwijken zijn klaar voor de toekomst. Ze voldoen aan de eisen en wensen van huidige en toekomstige bewoners, bieden meer comfort en zijn energiezuinig en klimaatbestendig waardoor woonlasten betaalbaar blijven. • Aansluiten bij de ambities uit het convenant ‘Toekomstbestendige woningbouw MRA’ (circulair bouwen, natuurinclusief bouwen en duurzame mobiliteit). • Werken aan voldoende woonoplossingen voor specifieke doelgroepen. Mensen kunnen zelfstandig wonen en zijn onderdeel van de gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. • Mogelijk maken van kleinschalige wooninitiatieven in het buitengebied Manpadslaan, gekoppeld aan de opgaven rond natuurontwikkeling en de energietransitie.

• Zorgen voor huisvesting van kwetsbare doelgroepen met oog voor de wijk waarin ze terecht komen. • Stimuleren van nieuwe woonconcepten met oog voor ontmoeting. • Stimuleren van community.

G E B I E D

• • • • •

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Sociale onveiligheid voorkomen en waar nodig aanpakken (WMO advies). Stimuleren van bewonersinitiatieven die bijdragen aan leefbaarheid en veiligheid. Minimaal 30% sociale huur. Minimaal 35% middenhuur en sociale koopwoningen. Stimuleren van energiebesparend, natuurinclusief en klimaatadaptief (ver)bouwen met oog op wooncomfort en gezondheid.

Op verschillende manieren wordt aan de ambities en aan het realiseren van de woonopgaven gewerkt. Dit wordt gedaan door in de totale belangenafweging de woonambities prioriteit te geven. Er wordt ingezet op doorstroming door kleine wooneenheden te bouwen en doelgroepen te mixen. Daar waar mogelijk wordt maatwerk voor doelgroepen Beschermd Wonen geboden. Met name wordt ingezet op kleinschalige woonvormen. In de uitvoering zal het zwaartepunt komen te liggen op de doelgroepenverordening, de prestatieafspraken en het verzilveren van kansen op projecten die zich voordoen. Ook worden nieuwe prijsklassen voor huur- en koopwoningen vastgesteld.

Afwegingskader woningbouw Kwalitatief • Variatie in het plan

Bij kleinere plannen, bijdrage aan variatie in de omgeving. Bij plannen van meer dan 10 woningen, variatie binnen het bouwplan.

• Duurzaamheid

We gaan uit van ons verduurzamingsbeleid en de uitgangspunten van het ondertekende Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Samengevat wordt ingezet op: - circulaire bouw - energiezuinig wonen - duurzame mobiliteit - biodiversiteit - houtbouw waar mogelijk

• Lokale community building

We stimuleren initiatiefnemers die eerst een community vormen.

• Levensloopgeschikt

Volgens Woonkeur-label op aspect toegankelijkheid; - Als eis op locatie nabij (300 meter) het centrum of zorgvoorzieningen; - Op andere locaties als wens; - We bouwen vraaggericht voor senioren. Elk project bevat minimaal 10% woningen in het bijzonder geschikt voor senioren.

Bouwprogramma

Voor ontwikkelingen van meer dan 10 woningen.

• Vrij bouwprogramma

35%

Omdat de gemeente Heemstede nog geen Omgevingsvisie heeft en de ambities voor woningbouw de komende vier jaar hoog zijn, gaat bij conflicterende belangen het belang van ‘wonen’ boven andere belangen.

• Sociale huur tot € 763,47 (liberalisatiegrens, prijspeil 2022) bij voorkeur door toegelaten instelling

30%, minimaal woonoppervlak van 40 m2 bij bouwplannen die binnenstedelijk worden geïnitieerd.

Er wordt invloed uitgeoefend op het bouwprogramma van marktpartijen als aanpassing van het bestemmingsplan nodig is. Doorgaans treden marktpartij en gemeente in onderhandeling met de bedoeling om overeenstemming te bereiken over het woningbouwprogramma en de daar bijbehorende ruimtelijke uitgangspunten. De afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

• Betaalbare koopwoningen tot € 355.000/middeldure huur tot € 1000 (jaarlijks maximaal te verhogen met consumentenprijsindex)

35%, minimaal woonoppervlak van 50 m2.

De gemeente werkt aan heldere kaders voor de marktpartijen. Daarbij wordt het als een uitdaging gezien om samen te werken aan de gewenste woningprogrammering en kwaliteit. Daarbij wordt niet alleen gelet op de actuele woningbehoefte, maar ook gekeken naar de langere termijn. Dit met aandacht voor de eigenheid van de buurten. Ook van marktpartijen wordt betrokkenheid op de maatschappelijke opgaven verwacht. De gemeente neemt meer regie bij de start van de planvorming van woningbouw. De druk op de sociale huurmarkt maakt noodzakelijk dat de gemeente bij nieuwbouw voorwaarden stellen aan het programma. Zo komen de benodigde sociale huurwoningen ook daadwerkelijk van de grond. Dat betekent dat een intensievere samenwerking met ontwikkelaars, corporaties maar ook met de zorgaanbieders in een vroeg stadium nodig is.

Tabel met kwalitatieve en kwantitatieve aspecten (min of meer relevant voor het Gebied Manpad)

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

Hoofdstuk 3

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Landschapsanalyse

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

“De rijkdom van het gebied komt voort uit de geomorfologie; het gevarieerde reliëf heeft geleid tot verschillende watersystemen, vegetaties en gebruik van het landschap.”

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

G E B I E D

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Ondertitel voor afbeeldingen, diagrammen en tabellen

3.1

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Cultuurhistorie Het regionale landschap heeft een rijke geschiedenis. Elementen uit verschillende tijden zijn nog terug te vinden, zoals buitenplaatsen, lanen, bollenvelden en vaarten. De zuidkant van het gebied is het meest interessant uit cultuurhistorisch oogpunt bezien, omdat juist hier de verschillende tijdlagen in het gebied nog goed zichtbaar zijn. Daarnaast zijn de Herenweg, de Leidse Vaart en het zicht naar Leyduin van cultuurhistorisch belang. Het kassengebied en de volkstuinen ademen nog wat van de geschiedenis van het de bollenteelt, maar hebben niet veel overgehouden van de kwaliteit van toen.

3.1.1 Regionaal

De strandwallen in de Binnenduinrand waren vanwege de zandige ondergrond en de relatief droge gronden het meest geschikt voor menselijke bewoning en bebouwing. De occupatie van het gebied begon met de aanleg van wegen op deze strandwallen en met later de ontginning van de venige strandvlakten ten behoeve van de landbouw. De naam “Heemstede” is afgeleid van de Oudnederlandse woorden “heem” (huis of woning) en “stede” (plaats). Tijdens de Middeleeuwen was Heemstede verdeeld in enkele heerlijkheden, die werden beheerd door adellijke families die hun macht probeerden uit te spreiden. Uiteindelijk leidde dit tot het ontstaan van de Heerlijkheid Heemstede welke het gebied van de tegenwoordige kernen Heemstede en Bennebroek omvatte. Steeds meer mensen vestigden zich in de Heerlijkheid. Er ontstond een dorpskern met als middelpunt een kapel. De nederzettingen op de strandwallen werden verbonden door wegen die in noord-zuid richting langs de rand van de strandwallen lagen, zoals de Herenweg. Hierdoor is een aaneengesloten stedenband ontstaan, waar Heemstede onderdeel van is. Zo ontstond de kenmerkende structuur van dit deel van Heemstede: een beboste en bebouwde strandwal die aan weerszijde begrenst is door lager liggend open weidegebied met waterlopen.

Landgoederen Vanaf de tweede helft van de 17e eeuw kocht de gegoede burgerij bezittingen op van verarmde edelen en bouwde deze om tot landgoederen. Als gevolg hiervan ontstonden langs de herenweg in de 17e en 18e eeuw onder andere de volgende landgoederen en buitenplaatsen: Berkenrode, Oud Berkenrode, Ipenrode, Huis te Manpad, Hartekamp en Kennemeroord. Later werden hier Franse baroktuinen, en nog later tuinen in Engelse landschapsstijl aan toegevoegd. Naast vijverpartijen, werden ook bouwwerken als theekoepels, oranjerieën en belvedères aangelegd. Ten westen van de Leidse Vaart ligt de Leyduin, de oudste vermelding dateert uit 1596. Opeenvolgende eigenaren hebben het landgoed uitgebreid en verfraaid met onder andere vinkenbanen, een Franse Patte d’oie - driepoot van lanen - en een grote heuvel met een neogotisch bouwwerk, de Belvedère, erop. Rond 1920 wordt het terrein gesplitst in het huidige Leyduin, Woestduin en Vinkenduin. Tuinarchitect Leonard Springer ontwerpt de tuinen bij de nieuwe huizen van Leyduin en Vinkenduin,

hier is helaas weinig meer van over. De geschiedenis van landgoed Groenendaal, ten oosten van de Herenweg, gaat terug naar 1634. Het verwees naar een stuk groen te midden de kale duingrond. Het stuk land werd gekocht door eigenaren die hun geld verdienden met het zandafgravingen en bleekvelden. Pas in de 18e eeuw ontstond de buitenplaats. In 1948 is door de gemeente een groot deel van het naastgelegen landgoed Meer en Berg aangekocht, waardoor een doorlopend wandelbos kon worden gecreëerd. De Leidse Vaart De Leidse Vaart is met de Amsterdamse Vaart een van de oudste trekvaarten in Nederland. In 1657 lieten de steden Haarlem en Leiden samen de Leidsevaart (Haarlemmertrekvaart) aanleggen die de steden verbond. Het tracé volgde het natte gebied van de strandvlakten, op één punt na, tussen Hillegom, De Zilk en Vogelenzang, waar een verbinding door de strandwal gegraven moest worden. De vaart werd in ca. 8 maanden gegraven in 1656 en 1657. In Heemstede stond een tolhuis langs de trekvaart, dat nu niet meer aanwezig is. De poort heeft een wel een nieuwe plek gevonden bij de entree van de tennisbanen van het landgoed Groenendaal. Bij het Manpad, aan de Leidse Vaart, stond lange tijd Café De Winter. Dit café is ook op de luchtfoto van 1926 nog te zien. Tot de treinverbinding werd aangelegd in de 1842, zijn miljoenen reizigers vervoerd via de trekvaartverbinding.

Vanaf dat moment werd de trekvaart voornamelijk nog gebruikt voor het vervoer van afgegraven duinzand, groenten, fruit, bloembollen, mest en riet. Voor het vervoeren van zand, afgegraven van de strandwal werden ook de Blekersvaart en de Zandvaart gegraven. Na de tweede wereldoorlog nemen vrachtwagens deze functie over. Nu wordt de Leidse Vaart alleen nog gebruikt voor recreatieve doeleinden. Zanderij In de 17e eeuw werden strandwallen afgegraven ten behoeve van het zand. Het zand was bestemd voor Amsterdam, dat sterk groeide en ophoogzand nodig had. Er ontstonden een hele reeks zanderijen in de strandwallen die aan het Haarlemmermeer grensden omdat het hier makkelijk te vervoeren was. Het zand werd verplaatst in roeiboten over de gegraven ‘zandvaarten’, zoals de Glipper ten oosten van Manpadslaan. De Glipper monde uit in de Haarlemmermeer, waar het zand in grotere zeilschepen werd overgeslagen. De Bloementeelt In de tweede helft van de 16e eeuw kwamen de bloembollencultuur en de blekerijen op. Sinds de 17e eeuw was het gebied van Haarlem het centrum van de bloembollenteelt. Bloembollen waren toen nog een luxeproduct, en werden op kleine schaal geteeld. In de 19e eeuw veranderde dit en kwam ook de export op gang. Tuinders verhuisden toen naar het zuiden (Heemstede en verder) en ook de aanwezige boeren stapten over.

Verschillende belangrijke bloembollenkwekers als Tubbergen, Roozen en van Meeuwen hebben gronden in het Gebied Manpad gehad. Toen in 1880 het stoomgemaal van Katwijk in gebruik werd genomen, en de grondwaterstand beter kon worden gereguleerd, kwam de massaproductie echt op gang. Op de luchtfoto’s van 1926 en 1950 is het belang van de bloementeelt voor het gebied goed te zien. De meest opvallende elementen van de bollenkweek zijn de bollenschuren. Aanvankelijk legden de

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

boeren en tuinders de bloembollen op de zolder om te drogen, maar vanaf het midden van de 19e eeuw werden hier speciale schuren voor gebouwd. De stellingen waar de bollen te drogen werden gelegd waren onderdeel van de constructie van het gebouw, waarop de vloeren en het dak steunen. Houten deuren in de gevels zorgden voor natuurlijke ventilatie. Later werden de strandvlakten ook gebruikt voor de bouw van woonwijken en diverse stadsrandfuncties, als sportvelden, maneges en volkstuinen.

Woestduin (Librariana)

Kaart Groenendaal en Gebied Manpad uit 1950

Tolpoort aan Leidse Vaart in Heemstede

Renbaan Woestduin (de Heemsteder)

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Cultuurhistorische waarde Landgoed of buitenplaats Plangebied Historische waterwegen Historische wegen

3D Doorsnede van de cultuurhistorie in de regionale context van Manpadslaan

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

Oudste kaart van Heemstede (1539), Simon Meeuszn met Manpadslaan aangeduid; met blijkbaar een stevig

Kaart uit 1643 met Manpadslaan aangeduid. De weergegeven kavelstructuur met ontwateringssloten geeft een

begroeid stuk oude duinen erbij.

mooi beeld van de verschillende stadia van ontginning waarin het gebied zich toen bevond.

Kaart uit 1816 met Manpadslaan aangeduid. Mooi is de, nu verdwenen, vrij directe verbinding met het centrum

Kaart uit 1860 met Manpadslaan aangeduid

van Heemstede te zien.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

De ontwikkeling van het gebied in grote stappen

In de beelden op de pagina’s hiernaast is de ontwikkeling van het gebied in grote stappen weergegeven, om op hoofdlijnen de grote transformaties van het gebied nogmaals, in gelijke grafiek, te tonen. Voordat de mens hier zijn intrede deed in het gebied, was er sprake van een divers strandwallenlandschap afgewisseld met strandvlakten. Deze door de zee afgezette zandgronden lagen parallel aan de kust. De oude strandwallen lagen verder het binnenland in en de nieuwe duinen beschermden het gebied tegen de zee. Tussen de oude en nieuwe duinen lagen strandvlakten die veel natter waren en soms gekenmerkt werden door veengroei (denk aan ‘Overveen’). De eerste tekenen van occupatie vonden plaats op de overgang van de drogere strandwallen en nattere strandvlakten. Op die overgang werden de eerste routes aangelegd, die dus ook parallel aan de kust liepen en tot de dag van vandaag de structuur van de steden hier bepalen. Omdat deze routes ook in de nieuwe duinen aangelegd werden, ontstond ook de behoefte aan dwarsverbindingen. Die waren lastiger aan te leggen, omdat de natte gronden gekruist moesten worden, en zijn dus ook minder talrijk. Nog steeds is het in Heemstede of Haarlem eenvoudiger om van noord naar zuid of vice versa te reizen dan haaks daar op.

De oost-westroutes worden vaak gekenmerkt door haakse bochten en afslagen, terwijl de noord-zuidroutes een veel meer continu karakter hebben. De Manpadslaan, voorheen het Mannenpad, was een van deze weinige oost-westroutes. In eerste instantie verbond het de duingebieden en de noord-zuidroutes met het centrum van Heemstede.

De eerste grote menselijke ingreep in een verder overwegend woest landschap: het aanleggen van de eerste noord-zuidroutes op de overgang van strandwal naar strandvlakte

In deze tijd ging het overgrote deel van het transport echter nog over water en het maken van een goede waterverbinding was dus al snel prioriteit. De Leidse Vaart werd, ook weer parallel aan de geomorfologische structuren in het gebied, aangelegd in het natste deel van de strandvlakte.

Het Mannenpad: een van de weinig oost-westroutes die het centrum van Heemstede verbinden met de noord-zuidroutes en de duinen en de zee. Ook de Leidse Vaart wordt aangelegd.

G E B I E D

M A N PA D

O N T W E R P

O N T W I K K E LV I S I E

V O LU M E

De derde stap die is aangegeven is de grote ontginning van het gebied, tezamen met de aanleg van grote landgoederen en buitens. Op de kaart zijn de locaties van Leyduin en Huis te Manpad aangegeven. Ook Woestduin en Ipenrode werden in dit gebied aangelegd. Belangrijk waren ook de aanleg van de spoorlijn (uiteraard weer parallel aan de overige infrastructuur) en de drinkwaterwinning in de duinen, die leidde tot de aanleg van pompstations, gebouwen en waterbekkens in dit gebied. Het volledige gebied, met uitzondering van de duinen, is in deze stap in cultuur genomen en vanwege de goede omstandigheden voor bollenteelt is dit een veel voorkomend landgebruik. Het gebied is ontwaterd en op veel plekken worden bollenschuren gebouwd en soms ook bedrijfswoningen. Het gebied transformeert van een gebied dat woest, natuurlijk en ontoegankelijk was, naar een goed verbonden agrarisch tuinbouwgebied. De laatste stap in deze reeks is die van de grote verstedelijkingsstap in de regio. In minder dan 100 jaar verschiet het gebied wederom volledig van kleur. De agrarische gebieden verliezen meer en meer aan betekenis en grote gebieden worden ingericht als woonwijk, soms als villawijk, soms als de meer standaard woonwijk die in de jaren 50 tot en met 90 zo veel gebouwd werden.

De zone tussen Herenweg en Leidse Vaart krijgt zo de zo kenmerkende signatuur van de ‘ladder’ met dan weer een landgoed, dan weer een stukje agrarisch tuinbouwgebied en dan weer een woonwijk. Ook gebied Manpad verschiet van kleur. Weliswaar is het nog steeds overwegend ‘landelijk’, maar er komen toch meer bebouwde en stedelijke functies in het gebied, zoals kassen, woningen, bedrijven en volkstuinen. Zo verschuift het karakter van Gebied Manpad van een agrarisch gebied naar een sfeer die minder eenduidig is dan de meeste van de ‘sporten’ van de Heemsteedse ladder. Het is niet helemaal een landgoed, of helemaal een woonwijk, of zelfs helemaal agrarisch. Het best is de sfeer op dit moment wellicht te karakteriseren als landelijk mozaïek.

De aanleg van het spoor ontsluit het gebied nog weer beter. De strandvlakte wordt grootschalig ontgonnen en het gebied is populair voor de aanleg van buitens en landgoederen.

De laatste stap in de ontwikkeling met stevige verstedelijking. Het gebied tussen Herenweg en Leidse Vaart krijgt de kenmerkende ‘ladderstructuur’ en Gebied Manpad ontwikkeld zich tot landelijk Mozaïek

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://gemeentebestuur.heemstede.nl/api/v1/meetings/2785/documents/43341