Bijlage 1-Kantorenstrategie MRA

25 augustus 2025 Actualisatie kantorenstrategie MRA Eindrapport Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 2/34 SWECO Nederland B.V. Stedelijke Planning De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Onderwerp Actualisatie kantorenstrategie MRA Projectnummer 51024881 In opdracht van Metropoolregio Amsterdam Datum 25 augustus 2025 Projectteam Suzanne Steegman, Guido van der Molen, Pim Steenbergen (Sweco) en Willemijn van den Hoek (Cushman & Wakefield) Voor meer informatie Suzanne Steegman Suzanne.steegman@sweco.nl +31 6 29076463 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 3/34 Inhoudsopgave Managementsamenvatting ............................................................................................................................. 4 1 Inleiding ..................................................................................................................................................... 9 1.1 Het belang van een gezonde kantorenmarkt voor de MRA ................................................................

9 1.2 Actualisatie 2025-2035: regio staat voor een keerpunt ...................................................................... 9 1.3 Opbouw van de strategie .................................................................................................................. 10 2 Trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt .................................................................................. 11 3 Behoefteraming en kwalitatieve verdieping ........................................................................................ 15 3.1 Vraagraming ...................................................................................................................................... 15 3.2 Confrontatie vraag-aanbod ............................................................................................................... 15 3.3 Locatiestrategie op basis van locatiekwaliteit ................................................................................... 18 3.4 Confrontatie aanbod-locatiekwaliteit ................................................................................................. 20 3.5 Conclusies .........................................................................................................................................

22 4 Strategie en regionale afspraken .......................................................................................................... 23 4.1 Waarom een strategie? ..................................................................................................................... 23 4.2 Nieuw aanbod: toevoegen en realisatie nieuwe meters ................................................................... 24 4.3 Bestaande kantorenvoorraad: versterken en verbeteren.................................................................. 26 4.4 Transformatie en onttrekken: waar en hoe worden kantoren onttrekken? ....................................... 26 4.5 Aandacht voor lokale markten ........................................................................................................... 28 4.6 Monitoring .......................................................................................................................................... 29 Bijlage: Locatiekwaliteit kantoorlocaties .................................................................................................... 30 Bijlage: Methodiek Asset Quality Rating.....................................................................................................

33 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 4/34 Managementsamenvatting Actualisatie regionale kantorenstrategie 2025-2035 Een goed functionerende kantorenmarkt is belangrijk voor de economie, werkgelegenheid, mobiliteit en de identiteit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Kantoren huisvesten verschillende gebruikers waaronder kleine startups, het regionale MKB en grote multinationals in verschillende sectoren, zoals ICT, zakelijke- en financiële dienstverlening en openbaar bestuur. Een gezonde kantorenmarkt biedt ruimte aan lokale en regionale bedrijven, trekt (inter)nationale topbedrijven aan, bevordert werkgelegenheid en draagt bij aan de verstedelijkingsopgave. Kantoorbanen in de MRA vormen ongeveer een derde van de totale werkgelegenheid. Met een verwachte groei van 230.000 extra arbeidsplaatsen tot 2040, is een toename van kantoorbanen op de juiste plekken van belang voor een goede woon-werkbalans. In het Ontwikkelperspectief NOVEX MRA is het ruimtelijk ontwikkelperspectief voor de MRA geschetst. Onderdeel van de ambities uit dit document is de toevoeging van 175.000 woningen in de regio. Via een meerkernige ontwikkeling geeft de MRA een invulling aan de groei ambities.

Een belangrijk onderdeel is om naast woningbouw te zorgen voor voldoende werkmilieus van goede kwaliteit. Daarmee wordt ingespeeld op een goede balans tussen wonen en werken. Deze kantorenstrategie draagt bij aan het beleidsdoel om de woon-werkbalans in de MRA te optimaliseren. Dit is een regionaal vraagstuk dat samenwerking tussen gemeenten vereist om een gebalanceerd en competitief aanbod te garanderen. De voorgaande kantorenstrategie (2019-2030) van de MRA richtte zich met name op het terugdringen van leegstand door incourant kantooraanbod te transformeren. Nu staat de regio voor een keerpunt. Door veranderende gebruikerseisen verschuift de focus meer en meer naar de realisatie van nieuwe kantoorruimte op hoogwaardige locaties. Dit zijn knooppuntlocaties met multimodale (trein, HOV en auto) bereikbaarheid en multifunctionaliteit (mix van wonen, werken en voorzieningen). Tegelijkertijd is er in de MRA veel plancapaciteit op minder kwalitatief sterke locaties. Dit vraagt om meer regie op de aanbodkant om (verdere) polarisatie te voorkomen. Zo wordt een evenwichtiger kantorenmarkt gecreëerd en wordt leegstand op minder aantrekkelijke locaties voorkomen. Een sterke kantorenmarkt is gunstig voor de concurrentiepositie van de MRA, faciliteert innovatie en creëert een meer diverse kantorenmarkt die zowel regionale als (inter)nationale bedrijven aantrekt.

Visie en regionale afspraken Voor behoud van een gezonde kantorenmarkt is het noodzakelijk om plancapaciteit beter af te stemmen op de kwantitatieve én kwalitatieve vraag. Dit vereist een strategische aanpak waarbij de focus ligt op het toevoegen van nieuwe kantoormeters op hoogwaardige locaties. Dit zijn multimodale en multifunctionele knooppuntlocaties. Daarnaast gaat het om het versterken van de bestaande voorraad en het verminderen van overaanbod in gebieden met een lagere locatiekwaliteit. Amsterdam blijft de belangrijkste locatie voor kantoren in Nederland, maar de kantorenmarkt van de MRA omvat meer dan alleen de gemeente Amsterdam. Ook in de deelregio's liggen kansen om lokale, regionale en (inter)nationale bedrijven goed te huisvesten en zo bij te dragen aan de meerkernige structuur van de MRA. In deze strategie kiezen we er nadrukkelijk voor om locatiekwaliteit leidend te maken voor de gebiedsgerichte acties. Bij het toevoegen, versterken of onttrekken van de voorraad is het onderstaande afwegingskader leidend. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 5/34 Figuur 1 Afwegingskader toevoegen, versterken, transformeren en onttrekken.

Afspraak 1: Realisatie van voldoende modern kantorenaanbod Er is een vraag naar kantoren op toplocaties1 en een overschot aan planvoorraad op locaties met een lagere kwaliteit. Kwantitatief is er in de regio voldoende plancapaciteit, maar niet altijd op de juiste plekken. Voor een gezonde kantorenmarkt is het belangrijk dat nieuwe kantoormeters alleen op toekomstbestendige locaties worden toegevoegd. De meeste uitbreidingsvraag richt zich op de toplocaties in Amsterdam, maar ook binnen de deelregio’s is er (vervangings)vraag op locaties met hoge locatiekwaliteit. Voor de meerkernige structuur van de MRA is het van belang om ruimte te bieden aan ontwikkeling van kantoren op de beste locaties binnen de deelregio’s. 1.1 Planplafonds (afspraak 1): gemeenten spreken af om de uitgangspunten van de meest recente vraagraming (en daaruit volgende confrontatie in hoofdstuk 3) van Plabeka2 te hanteren als basis voor regionale programmering en het vaststellen van de nieuwe planplafonds per deelregio. Voor een goede kwalitatieve aansluiting van de marktvraag en het planaanbod, kan alleen plancapaciteit worden toegevoegd op locaties met een bovengemiddelde locatiekwaliteit. o Opschakelen en terugschakelen mogelijk: jaarlijks wordt aan de hand van de Plabeka - monitor beoordeeld of bijstelling van de deelregionale planplafonds noodzakelijk is.

Deze bijstelling vindt jaarlijks plaats (actie 1). 1.2 Nieuwe plannen (afspraak 2): de ‘zacht-hard-procedure’, om projecten die de grenzen van deelregionale plannen overschrijden toch door te laten gaan, worden regionaal afgestemd bij initiatieven vanaf 5.000 m2 BVO. Daarbij gelden de volgende categorieën: o Tot 5.000 m2 BVO (kantoren) is er alleen meldplicht in het Programmateam; plannen mogen altijd doorgang vinden. o Tussen 5.000 en 10.000 m2 BVO (kantoren): het Programmateam adviseert aan het Directeurenoverleg (DO) Economie, dat het verzoek zelf behandelt en het Bestuurlijk Overleg (BO) van de uitkomst informeert. o Plannen groter dan 10.000 m2 BVO (kantoren): het Programmateam adviseert het DO, dat na bespreking het BO adviseert. 1 Dit zijn locaties die bovengemiddeld scoren in de methodiek van Cushman & Wakefield. Dit wijkt af van de segmentering die wordt gebruikt in Plabeka. 2 De provincie Flevoland beschikt sinds 2025 over een actuele behoefteraming voor kantoren. Deze behoefteraming vormt (ook) een belangrijk uitgangspunt voor de programmering van kantoren in de provincie en specifiek ook voor de Plabeka (sub)regio Almere- Lelystad.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 6/34 In de zacht-hard-procedure is de locatiekwaliteit (bestaande uit multimodale ontsluiting, duurzaamheid en multifunctionaliteit) een van de belangrijkste criteria bij de beoordeling van kantoorplannen. Tot 10.000 m2 hebben plannen op locaties met een bovengemiddelde kwaliteit een vrijstelling van de zacht-hard-procedure. Ook initiatieven die kunnen bijdragen aan de verbetering van de locatiekwaliteit en/of nieuwe kantoorontwikkelingen worden beoordeeld via deze methodiek. 1.3 Kantoorpanden op bedrijventerreinen (afspraak 3): voor ontwikkeling van nieuwe solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen wordt in beginsel geen ruimte meer gereserveerd. Waar planregels ontwikkeling van zelfstandige kantoren op de bedrijventerreinen nog mogelijk maken, wordt dit door regiogemeenten zo veel als mogelijk aangepast wanneer mogelijkheden zich voordoen (bijvoorbeeld bij de wijziging van het Omgevingsplan). Uitzondering hierop vormen de specifieke clusters en/of bedrijfskantoren. 1.4 Versnelling realisatie nieuwe kantoren (actie 2): de regio onderzoekt hoe het ontwikkelproces van kantoren vanuit gemeentelijke procedures kan worden versneld en hoe instrumentarium gericht kan worden ingezet.

Naast publiek- en privaatrechtelijk instrumentarium worden hierbij ook communicatieve én financiële arrangementen onderzocht. Afspraak 2: Versterken en verbeteren van bestaande voorraad De eisen van kantoorgebruikers veranderen snel. Als bestaande locaties onvoldoende worden versterkt, zal het verschil tussen de topmilieus en de secundaire locaties groter worden. Daarom is vernieuwing, verbetering en verduurzaming van de bestaande voorraad belangrijk. Dit geldt voor alle deelregio’s. Het gaat hierbij om het verbeteren en verduurzamen van de kantoorobjecten, maar ook om het verbeteren van de locatiekwaliteit. Hierbij denken we onder meer aan het creëren van een juiste mix van functies (wonen, werken en voorzieningen), de aanwezig van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte (met voldoende groen) en een goede bereikbaarheid (per OV, fiets/lopend en auto). 2.1 Verduurzaming kantoorlocaties (afspraak 1): gemeenten spannen zich in om vastgoedeigenaren te stimuleren om te verduurzamen. Verduurzaming van panden ligt bij gebouweigenaren. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de openbare ruimte. Gemeenten faciliteren nieuwe kantoorontwikkelingen zoveel mogelijk binnenstedelijk, in gemengde woon - werkmilieus en op multimodaal bereikbare locaties. o De verduurzaming van kantoorlocaties wordt jaarlijks gemonitord in de monitor Plabeka (actie 1).

2.2 Minimum programma (actie 2): gemeenten onderzoeken of ze in hun omgevingsplan of gebiedsprogramma een minimum aantal vierkante meters aan kantoorruimte kunnen vastleggen voor toekomstbestendige locaties. Op basis van onderzoeken kan worden besloten worden welke locaties zich hier goed voor lenen. 2.3 Gebiedsaanpak (actie 3): gemeenten worden geadviseerd een gebiedsaanpak op te stellen voor kantoorlocaties met ondergemiddelde kwaliteit gericht op behoud, versterking, renovatie of verduurzaming. Afspraak 3: Transformatie en onttrekken van incourante voorraad Het realiseren van moderne kantoorruimte (inclusief vervangingsvraag) op de meest kansrijke (knooppunt)locaties vereist tegelijkertijd het onttrekken (sloop/transformatie) van incourante voorraad. Door kantoormeters uit de markt te halen, kunnen we voorkomen dat er in de toekomst een overaanbod ontstaat op ongewenste locaties. Het verminderen van de incourante kantorenvoorraad biedt kansen voor transformatie naar andere functies, zoals bedrijfsruimten, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Transformatie kan ook leiden tot een kwaliteitsverbetering van de (kantoor)gebouwen die behouden blijven. Daarbij is het belangrijk om te voorkomen dat aanbod met veel potentie uit de markt verdwijnt.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 7/34 3.3 Transformatie (afspraak 1): deelregio’s met een krappe kantorenmarkt zetten zich in om onttrokken kantoorruimte te compenseren met realisatie van nieuwe kantoormeters (mits passend binnen de marktvraag en marktinteresse). 3.4 Meter-voor-meter regeling (afspraak 2): om vernieuwing en kwaliteitsverbetering van de kantorenvoorraad te stimuleren, kunnen transformatiemeters (onttrekkingen) worden omgezet in nieuwe kantoormeters. Hiertoe worden, in deelregio’s met een krappe kantorenmarkt, getransformeerde kantoormeters een-op-een toegevoegd aan het planplafond. Er wordt enkel plancapaciteit toegevoegd die in lijn is met de kwalitatieve vraag (locaties met een (boven)gemiddelde locatiekwaliteit). 3.5 Onttrekking (afspraak 3): Voor onttrekken van de voorraad zijn gemeenten afhankelijk van eigenaren. Indien mogelijkheden zich voordoen is het afwegingskader (figuur 1) leidend in de beoordeling van initiatieven. Het uitgangspunt hierbij is om incourant aanbod op locaties met een (onder)gemiddelde locatiekwaliteit te onttrekken. Op locaties met bovengemiddelde kwaliteit wordt in beginsel gestuurd op het behoud van de voorraad.

Afspraak 4: Aandacht voor lokale markten De MRA streeft naar een meerkernige structuur, waarbij lokale kantoren ook in kleinere gemeenten een rol spelen. Lokale MKB-bedrijven zijn vaak verankerd in hun directe omgeving en minder geneigd naar de vaak meer grootstedelijke toplocaties te verhuizen. Flexibiliteit binnen de deelregio’s is nodig om deze structuur te ondersteunen. Daarnaast heeft de regio diverse campuslocaties en innovatiedistricten, zoals het Amsterdam Science Park, of juist plekken met specifieke speerpuntsectoren, zoals media in Hilversum en voeding in Zaanstad. De focus van de Agenda Metropoolregio Amsterdam 2025-2028 ligt op de verdere ontwikkeling van deze campussen en regionale economische profielen. 4.1 Kwalitatieve differentiatie binnen deelregio’s (afspraak 1): deelregio’s krijgen ruimte voor kwalitatieve differentiatie en uitwerking van de afspraken binnen hun eigen regio’s, zodat deze aansluiten bij de behoeften van de beoogde, specifieke doelgroepen en het ruimtelijk-economisch profiel van de regio. Hierbij moet wel worden voldaan aan de kaders van bovengenoemde afspraken (o.a. planplafonds, zacht-hard procedure etc.) 4.2 Informele werkmilieus (afspraak 2): de programmeringsafspraken hebben alleen betrekking op formele kantoorlocaties, tenzij nieuwe kantoorontwikkelingen op informele locaties de grens van 5.000 m2 BVO overstijgen.

In dat geval is afstemming in het Programmateam Plabeka nodig. Naast deze grens is de locatiekwaliteit (enkel (boven)gemiddelde kwaliteit) op informele locaties doorslaggevend. In dat geval is regionale afstemming nodig. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om werkfuncties toe te voegen op multimodale knooppunten en stadsharten, die geen kantoorlocatie zijn. Op informele locaties met een bovengemiddelde locatiekwaliteit bij de toevoeging van kantoren is er een vrijstelling tot 10.000 m2 BVO 4.3 Campussen (afspraak 3): voor innovatiedistricten en campussen krijgen de regio’s de mogelijkheid om de plancapaciteit voor kantoorruimte te behouden, toe te voegen of te realiseren. Voorwaarde is dat voor deze kantoormeters specifiek worden bestemd (bijvoorbeeld gerelateerd aan de campus en/of speerpuntsector) in de planregels. Als deze locaties een (onder)gemiddelde locatiekwaliteit hebben, en incourante leegstand ontstaat, kan alsnog over worden gegaan op onttrekking of transformatie van de (plan)voorraad. o De regio onderzoekt hoe campussen planologisch kunnen worden afgebakend . De definitie moet strak worden benoemd, om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen en ruimte te bieden aan strategische campussen volgens de MRA-strategie (actie 1).

Afspraak 5: Monitoring van de afspraken Via monitoring krijgen regio en gemeenten meer grip op de vervangings- en uitbreidingsvraag, plancapaciteit en leegstand, wat helpt om beter te anticiperen op ontwikkelingen. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 8/34 5.1 Monitoring voortgang via Plabeka (afspraak 1): de voortgang van afspraken wordt jaarlijks vastgelegd in de monitor Plabeka, inclusief verhuisbewegingen die de regio overstijgen en veranderende trends en wensen van eindgebruikers. o In de nieuwe monitor worden ook regio-overstijgende verhuisbewegingen meegenomen. De monitor brengt nu alleen verhuisbewegingen binnen de regio in beeld. Hier is nu geen zicht op, terwijl trends een impact hebben op de markt in de regio (actie 1). Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 9/34 1 Inleiding 1.1 Het belang van een gezonde kantorenmarkt voor de MRA Een goed functionerende kantorenmarkt heeft een directe impact op de economie, werkgelegenheid, infrastructuur, maar ook de identiteit en vitaliteit van de Metropoolregio Amsterdam (MRA).

Zo stimuleert een gezonde kantorenmarkt de vestiging en uitbreiding van bedrijven, wat leidt tot een groei van de werkgelegenheid. Momenteel zijn de kantoorbanen in de MRA goed voor ongeveer een derde van de totale werkgelegenheid in de regio. Met de verwachte groei van 230.000 extra arbeidsplaatsen tot 20403 is (ook) een toename van het aantal kantoorbanen van groot belang voor de woon-werkbalans. Dit is in lijn met de ambities uit de MRA Agenda 2025-2028 en NOVEX MRA (Verstedelijkingsstrategie). In de MRA Agenda is als doel gesteld om te zorgen voor “voldoende, passende, bereikbare en toekomstbestendige werklocaties in de nabijheid van (potentiële) werkenden”4. De NOVEX MRA noemt een meerkernige ontwikkeling een randvoorwaarde voor succesvolle verstedelijking, zodat elke deelregio profiteert van economische groei5. De MRA stimuleert via de MRA-agenda de concurrentie- en innovatiekracht, onder andere door in te zetten op deelregionale economische profielen om ecosystemen te stimuleren en campussen te ontwik kelen. Ook is er hierbij aandacht voor het regionale MKB en grootbedrijf. Daarnaast heeft de MRA de ambitie om voldoende, passende, bereikbare en toekomstbestendige werklocaties te hebben, afgestemd op de woonlocaties. Deze meerkernige ambities staan soms haaks op de markttrends van de kantorenmarkt.

Een diverse kantorenmarkt vergroot de aantrekkelijkheid voor bedrijven, zowel regionaal als (inter)nationaal. Kantoren huisvesten zowel kleine startups als grote multinationale ondernemingen in verschillende sectoren zoals ICT, zakelijke- en financiële dienstverlening en openbaar bestuur. Een duurzame balans tussen vraag en aanbod zorgt ervoor dat kantoorgebruikers een locatie vinden die past bij hun behoeften. Dit versterkt de concurrentiepositie van de MRA en stimuleert innovatie, investeringen en clusterversterking. Daarnaast draagt dit bij aan prijsstabiliteit en vermindert de leegstand, wat belangrijk is voor vastgoedontwikkelaars, beleggers en investeerders, maar ook de maatschappij. Een stabiele kantorenmarkt draagt daarmee bij aan de algehele economische gezondheid van de MRA. 1.2 Actualisatie 2025-2035: regio staat voor een keerpunt In 2016 werd de ‘Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0: Ruimte voor werken in de MRA van morgen, 2017 -2030’ opgesteld. Om flexibel en adaptief beleid te waarborgen, is afgesproken om de bestuurlijke afspraken regelmatig te evalueren en indien nodig aan te passen. De meest recente herziening vond plaats in 2019 met de ‘Actualisatie light: naar een uitvoeringsstrategie Plabeka 3.1’. Voorliggende strategie is een actualisatie. Voorliggende kantorenstrategie richt zich op de periode van 2025-2035.

In de MRA is in de afgelopen jaren stevig ingezet op het onttrekken van kantoormeters en het terugdringen van de leegstand. Nu staat de regio voor een keerpunt. De focust verschuift van onttrekking vooral ook naar de realisatie van nieuwe kantoormeters op de juiste locaties. De sterke economische groei en de toename van het aantal inwoners in de MRA leiden tot een autonome vraag naar hoogwaardige kantoorruimte op multimodale goed bereikbare knooppuntlocaties nabij centrumgebieden, met een hoge mate van functiemenging waarbij 3 Bron: Multimodaal Toekomstbeeld 2040 Metropoolregio Amsterdam, 2022 4 Bron: MRA Agenda 2025-2028 5 Bron: Metropoolregio Amsterdam, Project NOVEX MRA (Verstedelijkingsstrategie) Figuur 2 Kantoren op de Zuidas. Bron: Michiel Wijnbergh, via MRA Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 10/34 duurzaamheidsambities kunnen worden verwezenlijkt. Dit zijn bovendien locaties die ook in trek zijn voor woningbouw. Door de veranderde vraag van de eindgebruikers neemt de polarisatie op de markt steeds verder toe, waarbij het verschil in vraag naar de toplocaties en mindere locaties verder uit elkaar komt te liggen. Desondanks is er veel plancapaciteit op locaties van lagere kwaliteit.

Om te voorkomen dat deze tweedeling op de markt leidt tot problematische leegstand op slechtere locaties en een tekort aan aanbod op de toplocaties, is er meer regie nodig. Tegelijkertijd staat de regio ook voor een grote woningbouwopgave en een daarbij behorende groei van inwoners. De MRA heeft hierin de ambitie om in te zetten op een meerkernige structuur, met werkplekken nabij woningen. De actualisatie van de kantorenstrategie focust op het creëren van een gezonde kantorenmarkt, met sterke en competitieve vestigingsmilieus. Dit omvat de realisatie en het toevoegen van nieuwe moderne kantorenvoorraad op de juiste locaties, het kwalitatief versterken en behouden van de bestaande courante voorraad en het onttrekken en transformeren van incourante voorraad. In deze strategie gaan we in op de actuele trends en ontwikkelingen en de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte. Dit vormt de basis voor actuele regionale afspraken, met als doel te komen tot een gezonde, goed functionerende kantorenmarkt. 1.3 Opbouw van de strategie Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de regionale kantorenmarkt van de MRA. In hoofdstuk 3 staat een analyse van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoren, inclusief de betekenis hiervan voor de kantorenmarkt op deelregioniveau. De visie en strategie staan in hoofdstuk 4.

In de bijlage is een overzicht terug te vinden van de locatiekwaliteit van kantoorlocaties, inclusief de daarvoor gebruikte methodiek. 2 | Trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt In dit hoofdstuk beschrijven we de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de kantorenmarkt. We gaan in op de veranderingen in vraag en aanbod, evenals de impact van nieuwe werkmodellen op de kantooromgeving. Van het onttrekken van incourante leegstand… Sinds 2015 is de leegstand op de kantorenmarkt binnen de MRA gedaald. De leegstand was in 2015 nog 23%, deze is gedaald naar 13% in 20246. Het leegstandspercentage is tussen 2015 en 2019 gedaald door transformatie van oude kantoorpanden naar woningen. Tussen 2014 en 2022 werd er minimaal 150.000 m² aan kantoorruimte per jaar getransformeerd, met als hoogtepunt 2017 toen er meer dan 400.000 m² aan kantoorruimte werd getransformeerd. Tegelijkertijd vond er deze periode economisch herstel plaats, waardoor de kantorenopname tot 2019 steeg. In deze periode werd vanuit Plabeka 3.0 ingezet op ‘nieuwbouw waar moet, planreductie waar het kan’.

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 Almere-Lelystad | Amstelland Meerlanden | Amsterdam Gooi en Vechtstreek | IJmond | Zaanstreek-Waterland Zuid-Kennemerland | Totaal Gemiddeld Figuur 3 Gemiddelde leegstand per deelregio in de MRA, 2013-2024 …naar nieuwbouw voor het kwalitatief versterken De focus op transformatie in beleid werd vanaf 2019 zichtbaar. Incourante leegstand nam na 2018 af en het leegstandspercentage binnen de MRA lag na 2019 een stuk lager dan voor 2019. Daarbij speelt de groei van de voorraad wel een rol. Sinds 2019 nam de voorraad op de kantoorlocaties toe, en door de toename in voorraad daalde het leegstandspercentage | als gevolg van het teller/noemer effect7. Tussen 2019 en 2024 laat het leegstandspercentage een relatief stabiel verloop zien. Hoewel er wel sprake is van een licht toenemende leegstand in de MRA, komt deze stijging door de oplevering van (tijdelijk) leegstaande nieuwbouwkantoren. Het gaat vooral om courante leegstand; de incourante leegstand bleef stabiel. De meeste nieuwe kantoorruimte werd gerealiseerd in Amsterdam, om in te spelen op de toenemende behoefte aan nieuwe hoogwaardige kantoorruimte op levendige en multimodale locaties.

Deze behoefte kwam enerzijds voort vanuit de – sterker dan verwachte – groei van het aantal banen zoals geconstateerd in de Plabeka 3.0, maar anderzijds ook door veranderende gebruikerseisen op de kantorenmarkt. De relatief gelijktijdige oplevering van nieuwe, hoogwaardige kantoorpanden in de afgelopen jaren (2023/2024), heeft ook geleid tot een verruiming van het aanbod in de bestaande bouw. 6 Atlas Plabeka Dashboard 7 Leegstandspercentages kunnen dalen als gevolg van een stijging van de voorraad. Wanneer de voorraad in m² (noemer) toeneemt, en de leegstand in m² gelijk blijft, daalt het leegstandspercentage. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 | 11/34 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 12/34 Macro-economische invloeden beperken momenteel verhuisbewegingen… Op dit moment zijn veel gebruikers van kantoren afwachtend in hun huisvestingskeuze. Deze afwachtendheid komt voort uit een aantal trends. Allereerst ondervinden gebruikers gevolgen van de hogere rentekosten. Ten tweede zijn de CapEx8 kosten die verhuizen momenteel met zich meebrengt relatief hoog.

Ten derde raakt de stijgende rente ook de technologiesector, een grote sector binnen de regionale kantorenmarkt. Deze sector is sterk afhankelijk van financiering, waardoor de stijgende rente direct invloed heeft op de investeringsbeslissingen ten aanzien van de huisvesting. Tot slot zorgt de huidige macro- economische onzekerheid ervoor dat gebruikers eerder besluiten om geld te investeren in de corebusiness dan in uitbreiding en/of verhuizing. Gebruikers willen wel verhuizen en een kwaliteitsslag maken in de huisvesting, maar stellen dit als gevolg van de macro-economische effecten vooralsnog uit. … terwijl de rol, functie en gebruik van het kantoor verandert Bedrijven weten – ondanks hun afwachtende houding – goed hoe hun toekomstige werkomgeving eruit moet zien. Door de veranderende aard van kantoorwerk en de ‘war for talent’ stellen ze nieuwe eisen aan kantoorpanden. Het bieden van een inspirerende werklocatie, in combinatie met thuiswerken, is belangrijk voor het aantrekken en behouden van talent. Dit leidt tot een concentratiebeweging binnen de landelijke kantorenmarkt, waarbij kantoormeters vooral worden opgenomen op de toplocaties. Kortom, het aantrekken en behouden van personeel is de drijvende kracht om kantoren op multimodale locaties te behouden en ontwikkelen.

Werknemers geven een voorkeur aan bruisende, stedelijke omgevingen, en duurzaamheid speelt een steeds belangrijkere rol in de keuze voor kantoorpanden. Dit leidt tot een duidelijke vraag naar hoogwaardige, duurzame gebouwen op goed bereikbare multimodale locaties nabij centrumgebieden. In grotere steden zijn deze kantoren vaak gelegen op hoogstedelijke knooppuntlocaties en voor de regionale locaties de stations-/centrumlocaties (bij voorkeur ook met intercitybereikbaarheid), die een hoge mate van functiemenging vertonen. Dit zijn vaak ook alleen de locaties waar een realistische huurprijs voor de hoge kwaliteit kan worden gevraagd. Een belangrijke nuance is dat deze trends vooral van toepassing zijn op de bovenkant van de markt, met corporate en grote MKB-kantoorgebruikers. De MRA heeft echter ook een significante groep lokaal verbonden kleinere MKB-bedrijven, die minder geneigd zijn zich naar toplocaties te verplaatsen en meer honkvast zijn aan regionale kantoorlocaties. En de (latente) vraag naar hoogwaardige gebouwen en locaties aanhoudt Deze trends leiden tot een toenemende polarisatie op de kantorenmarkt in de MRA. Door verhuisbewegingen in de markt, kregen de hoogwaardige multimodale en multifunctionele locaties in de afgelopen jaren te maken met zeer lage leegstandspercentages.

Gebruikers vertrokken van de meer monofunctionele locaties omdat de kwaliteit van de gebouwen of de locatiekwaliteit niet meer voldeed . Op dit soort locaties nam de leegstand toe. De kantoorlocaties waarbij een groot deel van de voorraad in gebruik is bij kleinere MKB-bedrijven bleven gezien de honkvastigheid, relatief stabiel. Dit leidt ertoe dat de regio een verscheidenheid aan locaties kent: locaties met een stabiele dynamiek en voorraad door het gebruik van kleinere MKB-bedrijven, maar ook locaties met kwantitatief (incourant) overaanbod of juist een kwalitatieve schaarste. Met name deze laatste soort heeft invloed op de verhuisdynamiek. De kantooropname binnen de MRA daalt sinds 2019. Dit heeft drie oorzaken: 1. Door de grote vraag en het beperkte aanbod op toplocaties binnen de regio, hebben partijen die wel wilden verhuizen niet altijd geschikte kantoorruimte gevonden. In sommige gevallen zijn deze bedrijven uitgeweken naar andere kantoorsteden. Deze combinatie heeft ertoe geleidt dat het aandeel van Amsterdam in de opname ietwat is gedaald. 2. Ook is er een verandering geweest in kantoorindelingen door hybride werken. Als bedrijven wel naar een nieuwe locatie verhuisden, werden er veelal minder vierkante meters aangehuurd. 3.

Tot slot leidt de huidige macro-economische onzekerheid in combinatie met de veranderende huisvestingswensen momenteel tot een afwachtende houding. 8 Uitgaven voor o.a. huisvesting Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 13/34 Dit vraagt om een lange termijnvisie en tijdige anticipatie De kantorenmarkt in de MRA bevindt zich in 2025 in een tussenfase. Eerder waren de leegstandspercentages op toplocaties zeer laag, maar door de combinatie van de afwachtende houding van gebruikers en de oplevering van nieuwbouwkantoren en de daardoor toenemende leegstand, is de situatie veranderd. Al lijkt dit tijdelijk. Er is nog steeds latente vraag naar goede kantoren op goede locaties. Kantoorgebruikers blijven streven naar kwaliteit, gedreven door ESG (Environmental, Social & Governance)9 en de 'war for talent', maar dit vertaalt zich momenteel nog niet in kantooropname. Zodra de economische onzekerheid afneemt, zullen verhuisbewegingen naar gewilde toplocaties weer op gang komen, waardoor courante leegstand afneemt en incourante leegstand op minder aantrekkelijke locaties naar verwachting zal toenemen. Voor de MRA betekent dit dat de vraag zich voornamelijk zal gaan richten op hoogwaardige, duurzame gebouwen op multimodale OV-locaties nabij centrumgebieden.

Monofunctionele locaties, waar nu grote corporate MKB-bedrijven zijn gevestigd, kunnen te maken krijgen met toenemende leegstand als deze gebruikers willen verhuizen naar kwalitatief betere locaties. De mate van leegstand en in hoeverre de kantorenvoorraad op peil gehouden moet worden op regionale kantoorlocaties hangt echter af van de lokale vertegenwoordiging van het MKB. Door de honkvastigheid van deze gebruikersgroep is het risico op leegstand vaak beperkter. Dit vraagt wel om een lange termijnvisie, vroegtijdige anticipatie en bijsturing. ‘Nieuwbouw waar moet, reductie van (plan)aanbod waar kan en behouden waar nodig’ In de vigerende regionale kantorenstrategie (2019-2030) heeft de regio ingezet op het adaptief inzetten van de destijds beschikbare planvoorraad van circa 970.000 m². In de kantorenstrategie wordt het volgende nagestreefd: ‘nieuwbouw waar moet, planreductie waar kan’. Deze ambitie is nog steeds actueel, maar vraagt om aanvullingen. Op basis van de gebruikerstrends dient nieuwbouw plaats te vinden op de multimodale goed bereikbare ov-locaties nabij centrumgebieden, met een hoge mate van functiemenging waarbij duurzaamheidsambities kunnen worden verwezenlijkt. De concentratie van de vraag zal zich blijvend en sterker doorzetten naar dit type locaties.

Voor de andere locaties, die niet aan vestigingseisen voldoen, geldt dat het motto misschien niet toereikend genoeg is. Deze kantoorlocaties kunnen niet direct op nieuwe (latente) vraag rekenen, maar voorzien vaak wel in de behoefte van de kleinere MKB -gebruikers. Het behouden en kwalitatief versterken van kantoorruimte op deze locaties is daarbij van belang, zoda t ook werkgelegenheid behouden blijft in de regiogemeenten. Bovendien is dit van belang voor de meerkernige ambitie en het behoud van werklocaties afgestemd op de woonlocaties van werkenden. Behoud en kwalitatief versterken kan samengaan met het onttrekken wanneer er sprake is van een te hoge leegstand. Dit maakt het motto ‘nieuwbouw waar moet, reductie van (plan)aanbod waar kan en behouden waar nodig’ wellicht passender. Plabeka maakt onderscheid tussen verschillende typen kantoorlocaties: • De functionele kantoorlocatie: de wat meer generieke (overwegend) monofunctionele kantoorlocaties, die niet multimodaal ontsloten zijn. • De innovatieve kantoorlocatie: de woon-werkgebieden waar, meestal rond een kennisinstituut, clusters van bedrijven verbinding zoeken voor de ontwikkeling van startups en nieuwe innovatieve concepten. • Het internationaal vestigingsmilieu: de hoogwaardige, internationaal verbonden kantorenlocaties. Geschikt voor vestiging van internationale hoofdkantoren, met veel voorzieningen in de omgeving.

• Multimodaal knooppunt: de locaties die door verschillende vormen van verkeersinfrastructuur (voor auto en ov) uitstekend verbonden is met de stad en regio, en daarvoor geschikt is als werkgebied met een kantorenconcentratie • Transformatielocatie: een locatie die (op termijn) zal transformeren, de kantoorfunctie zal geheel of gedeeltelijk komen te vervallen voor andere functies, zoals wonen. • Woon-werk locatie: een multifunctionele locatie waar wonen en werken naast elkaar bestaan. Werken bestaat op deze locaties vooral uit kantoorbanen en voorzieningen doen ook dienst voor het woonmilieu binnen de locatie. 9 ESG verwijst naar een reeks criteria die beleggers gebruiken om duurzaamheid en ethische impact van het bedrijf/belegging te vealuseren. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 14/34 De vraag naar kantoorruimten is sterk afhankelijk van de specifieke kenmerken van de locatie, vooral binnen internationale vestigingsmilieus en multimodale knooppunten. Locaties zoals Beukenhorst Zuid en de Zuidas, hoewel beide internationaal georiënteerd, trekken niet dezelfde niveaus van interesse. Dit geldt ook voor de multimodale knooppunten ArenA Poort en Elzenhof, die variëren in marktvraag door verschillen in schaal, voorzieningen en bereikbaarheid.

Hier dient ook het planaanbod op afgestemd te worden. Tot 2030 ligt de nadruk van de planvoorraad (peildatum 04-03-2025) in de regio’s Amstelland-Meerlanden en Amsterdam, met een focus op internationale vestigingsmilieus en multimodale knooppunten. Waar het planaanbod binnen Amsterdam in eerste instantie grotendeels geconcentreerd is op de toplocaties (Zuidas, ArenApoort, Amstelstation, Sloterdijk) nabij de intercitystations, is het de vraag of het harde planaanbod dat nu in de boeken staat voor Amstelland-Meerlanden van juiste omvang is. De vraagraming van Plabeka (2022) toont aan dat Amsterdam te maken had met een tekort op deze toplocaties, terwijl dit in Amstelland-Meerlanden niet het geval was. Dat de vraag vanuit de gebruikersmarkt zich voornamelijk richt op het internationale vestigingsmilieu en de multimodale knooppunten, heeft ook gevolgen voor de gebiedstypes zoals de functionele kantorenmarkt en transformatielocaties. Voor deze locaties is het van belang dat er vooral wordt ingezet op het behouden en kwalitatief versterken van de bestaande voorraad, zodat de ruimte die benodigd is voor werken, behouden blijft. Onttrekking dient plaats te vinden bij een overaanbod en incourante leegstand. Voo r de innovatieve kantoorlocaties geldt dat hier vaak sprake is van een vraag vanuit een specifieke doelgroep, waar het planaanbod aansluiting op moet vinden.

De woon-werklocaties spreken een andere type gebruiker aan, (kleinschalige) dienstverlening die past binnen de wijk. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 15/34 3 Behoefteraming en kwalitatieve verdieping Voor een evenwichtige kantorenmarkt in de MRA is het belangrijk dat de vraag en het aanbod zowel kwantitatief als kwalitatief goed op elkaar aansluiten. Daarom toetsen we in dit hoofdstuk de huidige plancapaciteit (peildatum 04-03-2025)10 versus de actuele behoefteraming, en maken we verdiepende analyses van de kwaliteit van de kantorenvoorraad. De basis voor deze analyse is de Vraagraming11 naar kantoorruimte die Plabeka in 2022 heeft laten uitvoeren. Dit onderzoek richtte zich op de ruimtebehoefte voor kantoren binnen de MRA, ongeacht de locatie. In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgend in op een toelichting op de Vraagraming, de confrontatie tussen vraag en aanbod en confrontatie aanbod en locatiekwaliteit. Daarnaast trekken we een aantal conclusies die de opmaat vormen voor de strategie. 3.1 Vraagraming In de Vraagraming naar kantoorruimte uit 2022 werd gekeken naar twee aspecten: de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag.

De uitbreidingsvraag voor kantoren (in m²) is gebaseerd op de ontwikkeling van de werkgelegenheid, de locatievoorkeur voor kantoren en het kantoorquotiënt (het ruimtegebruik per baan). Daarnaast is er rekening gehouden met de ruimte die nodig is voor nieuwe economieën zoals circulaire economie en de energietransitie. De uitbreidingsvraag gaat daarmee over de ontwikkeling van de voorraad, en dus het aantal vierkante meters boven op de huidige kantorenvoorraad. De uitbreidingsvraag kan ook negatief zijn. De vervangingsvraag betreft een bestaand kantoormetrage wat op termijn onttrokken wordt aan de voorraad ten behoeve van transformatie en/of sloop. Dit metrage wordt (idealiter) vervangen door dezelfde omvang weer aan de voorraad toe te voegen. Daarmee gaat het dus feitelijk over het kwalitatief verbeteren van de voorraad, zonder dat de omvang van de voorraad toeneemt. De vraagraming uit 2022 concludeert dat er tot 2040 sprake is van een uitbreidingsvraag van 2.797.000 miljoen m² en een vervangingsvraag van 231.000 m² binnen de MRA. Dit leidt tot een totale kantoorvraag van 3.028.000 m². Dit betreft het hoge scenario. Daarbij moet opgemerkt worden dat de vraagraming beleidsarm is. Dit betekent dat gemeentelijke ambities en doelstellingen voor de kantoorlocaties niet de prognose zijn meegenomen.

Binnen deze actualisatie wordt geanalyseerd in hoeverre het aanbod per 2025 in de (toekomstige) vraag naar kantoorruimte kan voorzien. Het aanbod betreft de courante leegstaande meters (peildatum 1-1-2025) en de harde en zachte plancapaciteit (voor en na 2030) (peildatum 04-03-2025). 3.2 Confrontatie vraag-aanbod Om inzichtelijk te maken of de huidige courante leegstand en de geplande ontwikkelingen, zowel harde als zachte plancapaciteit (voor en na 2030), in lijn liggen met de vraagraming, zijn deze met elkaar vergeleken. Zoals bovenstaand beschreven, is er een vraag van 3.028.000 m² kantoorruimte vastgesteld tot 2040 binnen de MRA. Per januari 2025 staat circa 966.300 m² aan kantoorruimte leeg. Dit betreft de courante leegstaande kantoorruimte, oftewel leegstaande kantoorruimte die minder dan drie jaar op de markt wordt aangeboden. De aanname die hierbij wordt gedaan is dat de courante leegstand wordt opgenomen door de markt, en dit niet verandert in incourante leegstand. Tot 2030 betreft de harde plancapaciteit 1.489.700 m² en de zachte plancapaciteit 677.500 m². Na 2030 betreft de zachte plancapaciteit 845.400 m². Wanneer de vraag en het aanbod met elkaar geconfronteerd worden, blijkt dat er op regionaal niveau 105.500 m² tot 2030 meer aanbod is dan vanuit de vraagraming benodigd (zie ook figuur 1).

Na 2030 betreft dit 950.900 m² meer aanbod dan vanuit de vraagraming benodigd, als gevolg van de zachte plancapaciteit 10 We baseren ons op de actuele cijfers uit Atlas Plabeka 11 De provincie Flevoland beschikt sinds 2025 over een actuele behoefteraming voor kantoren. Deze behoefteraming vormt (ook) een belangrijk uitgangspunt voor de programmering van kantoren in de provincie en specifiek ook voor de Plabeka (sub)regio Almere- Lelystad. na 2030. Dat betekent dat er regionaal meer aanbod beschikbaar is dan nodig volgens de vraagraming, zowel voor als na 2030. Belangrijk is om bij de interpretatie van bovenstaande cijfers, maar ook de verdiepende cijfers uit tabel 2, rekening te houden met het feit dat dit een theoretische benadering betreft. Het ontstaan van meer aanbod dan de vraagraming beoogt, vraagt enerzijds om volledige benutting van zowel harde en zachte plancapaciteit. Anderzijds vraagt het ook om de daadwerkelijke ontstaan van de geraamde vraag en het op peil blijven van de courante leegstand. De kanttekeningen die daarbij moeten worden gemaakt is dat d | e vraagraming en het hoge scenario voornamelijk gebaseerd is op de groei van de werkgelegenheid (top down), terwijl andere factoren zoals (historische) kantoordynamiek (bottum | -up) ook bepalend zijn voor het ‘landen’ van de vraag.

Daarnaast komt in de realiteit volledige benutting van harde en zachte plancapaciteit zelden voor, en zal ook de courante leegstand, bijvoorbeeld in nieuwbouw kantoren, door de markt worden opgenomen. Indien er in theorie toch sprake is van overprogrammering, en de verwachte raming negatiever uitpakt, ontstaat er risico op leegstand. Bij overprogrammering kan in dat geval ingezet worden op het versterken van de bestaande voorraad, mits onttrekkingen van gelijke omvang hier tegenover staan. | Daarvoor moet wel de mogelijkheid zich aandienen. Onttrekken en anticiperen op leegstand | middels het vervangen en kwalitiatief versterken kan enkel wanneer de incourante panden ook daadwerkelijk leeg komen te staan en de eigenaar het meegaat in het besluit. 4.500.000 4.000.000 | 845.342 3.500.000 3.000.000 | 105.495 | 105.495 677.500 2.500.000 2.000.000 1.489.723 1.500.000 | 3.028.000 | 3.028.000 | 3.028.000 966.272 1.000.000 500.000 | 966.272 0 Totale vraag (scenario | Courante leegstand 1- | Harde en zachte | Tekort of overschot | Zachte planvoorraad na Hoog) t/m 2040 | 1-2025 | planvoorraad t/m 2030 | plancapaciteit | 2030 Figuur 4 Confrontatie vraag en planvoorraad MRA Binnen de deelregio’s zijn er verschillen in hoeverre het aanbod, bestaande uit courante leegstand en harde en zachte plancapaciteit (voor en na 2030), aan de vraag kan voldoen.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 | 16/34 In Almere-Lelystad12, Gooi en Vechtstreek, IJmond en Amstelland-Meerlanden kan het aanbod, zowel tot 2030 als na 2030, voorzien in de toekomstige vraag. Echter is er wel sprake van overprogrammering. Wanneer het volledige aanbod wordt benut, is er feitelijk gezien te veel aanbod voor de vraag, wat kan leiden tot een te ruime markt. Overprogrammering kan bovendien worden gebruikt voor het kwalitatief versterken. Zo kan er vervanging van incourante kantoorgebouwen plaatsvinden, mits er onttrekkingen van gelijke omvang tegenover staat.

Tabel 1 Vraag-aanbodconfrontatie A | B | C | D | (B-A)+C+D | E | (B-A)+C+D+E MRA | 3.028.000 | 966.300 | 1.489.700 | 677.500 | 105.500 | 845.340 | 950.800 Almere | 106.000 | 42.700 | 85.000 | - | 21.700 | 21.700 Lelystad Amstelland- | 325.000 | 193.600 | 462.200 | 282.000 | 612.800 | 274.300* | 887.100 Meerlanden Amsterdam | 2.303.000 | 620.800 | 811.500 | 367.500 | - 503.200 | 565.000 | 61.770 Gooi en | 73.000 | 44.100 | 80.000 | - | 51.100 | 51.100 Vechtstreek IJmond | 6.000 | 7.200 | - | 1.000 | 2.200 | 2.200 Zaanstreek- | 140.000 | 15.300 | 36.500 | 21.000 | - 67.200 | 6.000 | - 61.200 Waterland Zuid | 75.000 | 42.700 | 14.500 | 6.000 | -11.800 | -11.800 Kennemerland * Inclusief 82.000 m² aan harde plancapaciteit na 2030 (De Nieuwe Kern) overgeheveld van Amsterdam naar Ouder | -Amstel. In de meest recente behoefteraming voor kantoren van de provincie Flevoland (2025) wordt voor specifiek Almere en Lelystad geconcludeerd dat de | ze regio met een potentiële negatieve uitbreidingsvraag te maken krijgt. Daar komt bij dat er enige vervangingsvraag zou kunnen optreden, maar dat structurele vervangingsvraag niet realistisch geschat wordt. Er geldt dat de totale mogelijke vervangingsvraag veel kleiner is dan de leegstand en de geraamde afname van de voorraad. Daarnaast beschikt de regio over een behoorlijke plancapaciteit.

Dit maakt dat de toekomstige ruimte in Almere en Lelystad voor uitbreiding van nieuwe kantoorlocaties (en/of uitbreiding van de voorraad) ingewikkeld is. Echter, ook in de behoefteraming van de provincie Flevoland wordt geconcludeerd dat er locaties kunnen zijn waar ontwikkeling van nieuwe | (moderne) kantoormeters gewenst is, ondanks dat er op totaalniveau juist minder behoefte is. Denk daarbij aan specifieke innovatiemilieus, innovatiedistricten en levendige centrum | - en stationslocaties. Overeenkomstig | de afspraken in deze kantorenstrategie (zie paragraaf 3.3 hieronder en hoofdstuk 4) is het van belang te investeren in | het versterken van bestaande locaties met een (boven)gemiddelde locatiekwaliteit. Om de kantorenvoorraad op het gewenste niveau te houden is het cruciaal alleen nieuwe ontwikkelingen toe te staan, als elders incourante meters worden onttrokken en/of plancapaciteit geschrapt wordt. 12 Sinds begin 2025 beschikt de provincie Flevoland over een actuele behoefteraming voor kantor | en. Voor Almere-Lelystad volgt hieruit een negatieve uitbreidingsvraag. Een afname van circa 12% van de kantorenvoorraad tot 2040 wordt geadviseerd. | Uit de behoefteraming volgt een negatieve uitbreidingsvraag voor alle kantoormilieus in de regio | . Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod volgt een overprogrammering.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 | 17/34 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 18/34 In de deelregio’s Zuid-Kennemerland, Zaanstreek Waterland en Amsterdam is er tot 2030 sprake van een onderprogrammering. Dat wil zeggen dat het aanbod, zijnde de courante leegstand, de harde plancapaciteit en de zachte plancapaciteit tot 2030, niet toereikend genoeg is om te voorzien in de toekomstige vraag. Bovendien is hiervoor ook volledige benutting van de harde en zachte plancapaciteit nodig, alsmede het ontstaan van de geraamde vraag en het op peil blijven van de courante leegstand. Dit is niet altijd haalbaar . Na 2030 blijft er sprake van onderprogrammering in Zuid-Kennemerland en Zaanstreek Waterland. Het aanbod in Amsterdam voorziet, door de zachte plancapaciteit, na 2030 wel in de toekomstige vraag. Er is dan ook sprake van theoretische overprogrammering. Hoewel er bij een tekort of overschot aan plancapaciteit automatisch sprake is van een opgave om plancapaciteit toe te voegen of te reduceren, kennen Amsterdam en Amstelland-Meerlanden de grootste opgave.

Tot 2030 heeft Amsterdam een tekort van 503.200 m² en heeft dus – theoretisch gezien - op korte termijn een grote opgave om voldoende te voorzien in de vraag. Wel heeft Amsterdam na 2030 voldoende zachte plancapaciteit om in de toekomstige vraag te voorzien, mits dit volledig wordt benut. Amstelland- Meerlanden kent een opgave ten aanzien van de relatief grote overprogrammering van 612.800 m² tot 2030. Met de zachte plancapaciteit tot na 2030 loopt de overprogrammering op tot 887.100 m². Bij de cijfers van Amstelland-Meerlanden moet nog wel rekening worden gehouden met de ontwikkeling Nieuwe Kern. Het BO economie MRA heeft ingestemd met het overhevelen van 82.000 m 2 harde plancapaciteit van Amsterdam naar Amstelland-Meerlanden. Dit betekent dat realisatie van de Nieuwe Kern niet ten koste gaat van de plancapaciteit van Amstelland-Meerlanden. 3.3 Locatiestrategie op basis van locatiekwaliteit Om sturing te geven aan de realisatie van voldoende modern kantorenaanbod op de juiste locaties, het kwalitatief versterken van de bestaande voorraad en het onttrekken van incourant kantooraanbod, is een afwegingskader opgesteld. Binnen het afwegingskader speelt de locatiekwaliteit een belangrijke rol.

Een kwalitatief goede locatie voor de reguliere gebruikersmarkt betreft locaties met een hoog voorzieningenniveau, hoge stedelijke dichtheid, functiemenging en goede (OV/intercity /auto/fiets) bereikbaarheid. Deze locaties sluiten aan op de wens van de brede gebruikersgroep. Om de locatiekwaliteit binnen de regio te duiden – en de locatiekwaliteit van individuele kantoren of planvoorraad met elkaar te vergelijken – wordt als hulpmiddel gebruik gemaakt van door Cushman & Wakefield ontwikkelde LQR (Location Quality Rating). Dit is een locatiescore gebaseerd op kwantitatieve variabelen zoals (o.a.) nabijheid van voorzieningen, afstand tot intercitystation, afstand tot snelweg en leefbaarheid. In bijlage 2 is een overzicht van de variabelen en methodiek terug te vinden. Het kan voorkomen dat locaties beter bereikbaar worden en er meer functies en voorzieningen worden toegevoegd. In dat geval zal de locatiekwaliteit vaak hoger uitvallen. Dit maakt de locatiekwaliteit dan ook dynamisch. Naast de locatiekwaliteit is ook de pandkwaliteit belangrijk om in ogenschouw te nemen. Zet bijvoorbeeld bij onttrekking vooral in op de locaties waar de locatiekwaliteit achterblijft, maar waar ook sprake is van verouderde panden. Het startpunt van het afwegingskader betreft een onderscheid tussen de regionale kantoorlocaties en Amsterdam.

Zoals ook binnen de trends en ontwikkelingen is benoemd, maken de regionale kantoorlocaties en Amsterdam in het algemeen aanspraak op een andere gebruikersgroep. De corporate gebruiker richt zich meer op Amsterdam, terwijl de regionale kantoorlocaties meer MKB-gebruikers kennen. Er blijft natuurlijk sprake van een enige overlap. Het zwaartepunt van de verschillende gebruikersgroepen betekent dat er ook verschil zit in de eisen die aan een locatie wordt gesteld. Er is onderscheid gemaakt in drie verschillende locatiekwaliteiten: 1) locaties met een ondergemiddelde locatiekwaliteit, 2) locaties met een gemiddelde locatiekwaliteit en 3) locaties met een bovengemiddelde locatiekwaliteit. Wat gemiddeld is verschilt tussen Amsterdam en de regionale kantoorlocaties. Amsterdam kent een hoger gemiddelde locatiekwaliteit door enerzijds het type gebruiker die hogere eisen stelt aan de locatie, maar ook doordat de voorraad door de vele nieuwbouwontwikkelingen en vele intercitystations van hogere kwaliteit is. Het gemiddelde op de regionale kantoorlocaties ligt lager, eveneens als gevolg van het type gebruiker alsmede de voorraad. Ook is er een aparte categorie opgenomen voor locaties speciaal voor doelgroepen, zoals bijvoorbeeld een maritieme of luchtvaart sector.

Deze locaties scoren vaak niet hoog op de locatiekwaliteit, maar zijn wel belangrijk voor het behouden van een specifieke doelgroep. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 19/34 Wanneer het afwegingskader wordt gevolgd, is op basis van de locatiekwaliteit een gebiedsgerichte actie geformuleerd. Hierbij is het van belang rekening te houden dat de uitvoerbaarheid van de gebiedsgerichte actie afhankelijk is van de medewerking van de eigenaar van het betreffende vastgoed. Desondanks biedt dit een richtlijn in hoe te acteren als gemeente indien een situatie zich voordoet. Voor de locaties van een bovengemiddelde kwaliteit geldt dat voorraad toegevoegd kan worden, maar dat ook de redelijk courante voorraad versterkt dient te worden en dat de courante voorraad behouden moet worden. Dit zijn de locaties met een hoog voorzieningenniveau, een hoge stedelijke dichtheid, een mix aan functies en een goede (OV/intercity) bereikbaarheid. Voor de locaties met een gemiddelde locatiekwaliteit is het raadzaam om incourante voorraad te onttrekken en transformeren, maar wel in combinatie met het versterken van redelijk courante voorraad, het behoud van courante voorraad en het versterken van de locatiekwaliteit.

Op deze locaties kan ook (gematigd) worden toegevoegd in combinatie met het transformeren en onttrekken. Hierbij is het van belang is rekening te houden met de schaal van het gebied. Dit zijn locaties waarbij het voorzieningenniveau, de stedelijke dichtheid, de functiemix en de bereikbaarheid goed is, maar nog verder geoptimaliseerd kan worden. Voor de locaties met een ondergemiddelde kwaliteit geldt dat onttrekken en transformeren van incourante voorraad raadzaam is. Dit omdat deze locaties in mindere mate op (blijvende) marktvraag kunnen rekenen. Voor de locaties voor een specifieke gebruikersgroep geldt dat er sprake kan zijn van het gematigd toevoegen van voorraad voor specifieke gebruikersgroepen, maar dat monitoring noodzakelijk is zodat er geen structurele leegstand ontstaat op locaties die niet voor de bredere gebruiker geschikt zijn. Figuur 5 Afwegingskader op basis van locatiekwaliteit In fig uur 6 is weergegeven welke kantoorlocaties binnen de deelregio’s en gemeenten met een bovengemiddelde (groene bol), een gemiddelde (gele bol) en ondergemiddelde (grijze bol) locatiekwaliteit kennen. Er is een locatiekwaliteit toegekend op het moment dat er binnen een deelgebied drie of meer kantoren gelegen zijn. Er staan dus minder locaties op de kaart dan aangegeven in de planlijst.

De kleuren van de deelregio’s weergeven of er sprake is van een onderprogrammering (grijs) of overprogrammering (blauw) tot na 2030.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 20/34 Figuur 6 Kantoorlocaties naar bovengemiddelde, gemiddelde en ondergemiddelde locatiekwaliteit 3.4 Confrontatie aanbod-locatiekwaliteit Zoals ook in de trends en ontwikkelingen is beschreven, weten bedrijven goed te definiëren hoe hun toekomstige werkomgeving eruit moet zien. Om te beoordelen of er voldoende planvoorraad is toegewezen aan de locaties waar in de toekomst behoefte aan is, is de planvoorraad geconfronteerd met het afwegingskader. Gemiddelde locatiekwaliteit Bovengemiddelde locatiekwaliteit Ondergemiddelde locatiekwaliteit Omvang bol correspondeert met de grootte van de kantoorlocatie Figuur 7 Confrontatie aanbod en locatiekwaliteit * Inclusief 82.000 m² aan zachte plancapaciteit na 2030 (De Nieuwe Kern) overgeheveld van Amsterdam naar Ouder | -Amstel. Regionale kantoorlocaties Binnen de regionale kantoorlocaties is te zien dat ruim | 45% van de harde plancapaciteit (303.300 m²) op locaties is gepland met een gemiddelde of bovengemiddelde locatiekwaliteit. | Dit betekent dat de nieuw te bouwen kantoren op toekomstbestendige locaties worden gebouwd, waardoor de kans op (toekomstige) leegstand afneemt.

12% (78.900 m²) van het harde planaanbod wordt op locaties gebouwd met een ondergemiddelde locatiekwaliteit. Dit betreft veelal functionele kantoorlocaties: zo is er ruim 71.000 m² aan harde plancapaciteit gepland in het deelgebied Schiphol Oost Kantoor. Zoals ook in het hoofdstuk over trends en ontwikkelingen werd geconstateerd, vertrokken de laatste jaren gebruikers vaker van de monofunctionele locaties omdat de kwaliteit van de gebouwen of de kwaliteit van de locatie niet meer voldeed. Op dit soort locaties nam de leegstand toe. Vooral het monofunctionele karakter maakt deze locaties in mindere mate toekomstbestendig. Bovendien wordt ruim 296.000 m² (44%) aan kantoorruimte gebouwd op locaties waarvan de locatiekwaliteit nog onbekend is doordat het een nieuwe locatie betreft, of omdat de locatie met minder dan drie kantoren te beperkt van omvang is. Voor de regionale locaties betreft dit bijvoorbeeld 60.000 m² in de Kantorenzone Lelystad Airport Businesspark, 100.000 m² op Elzenhof in Haarlemmermeer en 110.000 m² in het gebied De Nieuwe Kern13 in Ouder-Amstel. Respectievelijk 8% en 17% van de zachte plancapaciteit tot 2030 en na 2030 is gericht op locaties met een gemiddelde of bovengemiddelde kwaliteit. Dit betreft in totaal 24.000 m² tot 2030 en 48.300 m² na 2030.

Het zwaartepunt van de zachte plancapaciteit voor en na 2030 ligt op locaties waarvan de locatiekwaliteit onbekend is. Dit is respectievelijk 279.000 (90%) en 232.000 m² (83%). Tot 2030 is dit een groot metrages in Badhoevedorp (175.000 m²) en in Beukenhorst Oost-oost (100.000 m²). Na 2030 betreft dit eveneens grote metrages in Beukenhorst Oost-oost (150.000 m²) en de Nieuwe Kern14 (82.000 m²). Met de ontwikkeling van deze metrages wordt ingespeeld op het doortrekken van de Noord-Zuidlijn en de mogelijke komst van de nieuwe terminal op Schiphol. Amsterdam Binnen Amsterdam is 80% van de harde plancapaciteit toegewezen aan locaties met een gemiddelde of bovengemiddelde locatiekwaliteit. Dit komt neer op 647.500 m². Daarmee sluit het planaanbod goed aan op de trend dat de vraag naar kantoorruimte zich voornamelijk concentreert in hoogwaardige duurzame gebouwen op goed multimodale locaties nabij de centrumgebieden. Dat een groot deel van de plancapaciteit 13 De 110.000 m² is inclusief de 82.000 m² aan zachte plancapaciteit na 2030 welke overgeheveld is van Amsterdam naar Ouder | - Amstel. 14 Betreft 82.000 m² aan zachte plancapaciteit na 2030 welke overgeheveld is van Amsterdam naar Ouder | -Amstel.