Bijlage 1-Kantorenstrategie MRA

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 | 21/34 toegewezen is aan deze locaties draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de kantorenmarkt. 8% van de harde plancapaciteit zal worden ontwikkeld op locaties van ondergemiddelde kwaliteit. Dit is 64.000 m². Deze locaties zijn minder toekomstbestendig. De bredere marktvraag landt niet op dit type locaties, wat deze locaties sneller kwetsbaar maakt voor leegstand. Binnen de harde plancapaciteit wordt 6% (46.000 m²) ontwikkeld op locaties die gekenmerkt zijn als innovatie en creatieve locaties. Daarmee doen deze locaties beroep op een specifieke gebruikersgroep. 7% van de harde plancapaciteit (54.000 m²) wordt toegevoegd op een locatie met een onbekende locatiekwaliteit doordat er momenteel | minder dan drie kantoren gevestigd zijn of omdat het een nieuw te ontwikkelen gebied betreft. Ook binnen de zachte plancapaciteit tot 2030 en na 2030 ligt het zwaartepunt met | beide 55% op locaties met een gemiddelde of bovengemiddelde locatiekwaliteit. Dit komt neer op 201.000 m² | tot 2030 en 311.000 m² na 2030. Ten opzichte van de harde plancapaciteit wordt er meer zachte plancapaciteit gealloceerd aan locaties van ondergemiddelde kwaliteit. Dit betreft tot 2030 65.000 m² (18%) en na 2030 6% met 31.500 m².

Tegelijkertijd wordt er relatief veel zachte plancapaciteit gealloceerd aan de innovatieve of creatieve locaties. Tot 2030 en na 2030 bedraagt de zachte plancapaciteit voor deze locaties respectievelijk 79.500 m² (22%) en 150.000 m² (27%). Binnen de zachte plancapaciteit bevindt tot 2030 22.000 m² (6%) en na 2030 72.500 m² (13%) zich op locaties met een onbekende locatiekwaliteit. 3.5 | Conclusies Door veranderende gebruikerstrends kan niet elk kantoor en elke kantoorlocatie in de MRA op blijvende interesse rekenen. Om vraag en aanbod beter in balans te krijgen is het | belangrijk om aandacht te besteden aan de realisatie van voldoende modern kantorenaanbod op de juiste locaties, het | kwalitatief versterken van de voorraad, het behouden van de bestaande kwalitatieve voorraad | maar ook het onttrekken van incourante voorraad. Zowel de harde en zachte plancapaciteit moet hierop aansluiten. De confrontatie van het planaanbod en de locatiekwaliteit laat zien dat de MRA heeft gehandeld in lijn met het motto uit de vigerende regionale kantorenstrategie (2017). Voor Amsterdam geldt dat zowel binnen de harde en zachte plancapaciteit (voor en na 2030) | het zwaartepunt ligt op de locaties van gemiddelde of bovengemiddelde locatiekwaliteit. Binnen de harde plancapaciteit tot 2030, en dus op korte termijn, betreft dit 80%.

Voor de zachte plancapaciteit tot 2030 en na 2030 betreft dit beide 55%. Dit betekent dat een groot deel van de nieuwe geplande kantoren binnen Amsterdam op toekomstbestendige locaties gelegen zijn. Door de gemiddelde en bovengemiddelde locatiekwaliteit sluiten zij goed aan op de locatie-eisen van gebruikers, waardoor de kans op leegstand afneemt. Daarmee lijkt Amsterdam te voldoen aan het motto ‘Nieuwbouw waar moet’. Zoals ook in de confrontatie naar voren kwam, is volledige benutting van harde en zachte plancapaciteit voor en na 2030 nodig om binnen Amsterdam aan geraamde vraag te voorzien. Als de plancapaciteit volledig wordt benut ontstaat voor Amsterdam na 2030 een omslagpunt, van onderprogrammering naar overprogrammering. Ook bij de regionale locaties geldt dat de meeste harde planvoorraad geconcentreerd is op locaties met een gemiddelde of bovengemiddelde locatiekwaliteit (45%). Daarmee lijkt ook een deel van de harde plancapaciteit binnen de regionale kantoorlocaties toekomstbestendig te zijn. Echter speelt er binnen de regionale kantoorlocaties wel een risico. Een groot deel van de harde plancapaciteit (44%) en de zachte plancapaciteit voor (90%) en na 2030 (83%) is op een locatie gericht waarvan de locatiekwaliteit onbekend is.

Dit betekent dat ofwel de kantoorlocatie nieuw ontwikkeld wordt, of dat de omvang van de huidige kantoorlocatie bestaat uit enkel één of twee panden. Deze locaties kennen door de beperkte omvang in huidige staat nog vaak een monofunctioneel karakter. Monofunctionele kantoorlocaties hebben vaak een risico op leegstand, omdat de brede groep aan kantoorgebruikers juist op zoek is naar bruisende, stedelijke omgeving. De vraag is of dat de juiste locaties zijn voor nieuwe kantoorontwikkelingen, zeker | wanneer er sprake is van de mate van overprogrammering waar sprake van is. Gezien de regionale kantoorlocaties, met name Amstelland Meerlanden een grote overprogrammering kent, kan het motto “Planreductie waar kan” nog verder versterkt worden. Hierbij is het raadzaam om te kijken of de plancapaciteit op de locaties met een ondergemiddelde of onbekende locatiekwaliteit (verder) gereduceerd kan worden, mits hier niet voor een specifieke doelgroep wordt gebouwd.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 | 22/34 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 23/34 4 Strategie en regionale afspraken 4.1 Waarom een strategie? De kantorenmarkt bevindt zich op een kantelpunt. Waar de afgelopen jaren stevig is ingezet op het onttrekken van kantoormeters en het terugdringen van leegstand, staat de regio nu voor een keerpunt. Door veranderende gebruiksvoorkeuren neemt de polarisatie toe. Enerzijds is er een hoge vraag naar kantoren op toplocaties, anderzijds is er relatief veel leegstand en overcapaciteit van planvoorraad op locaties met een lage(re) locatiekwaliteit. De focus verschuift van onttrekking naar de realisatie van nieuwe kantoormeters op de juiste locaties. Amsterdam blijft de belangrijkste kantoorlocatie van Nederland, maar de kantorenmarkt omvat meer dan alleen Amsterdam. Ook in de deelregio's liggen kansen om lokale, regionale en internationale bedrijven goed te huisvesten, en zo bij te dragen aan de meerk ernige structuur van de MRA. Om competitieve en gezonde kantorenlocaties te behouden, is het belangrijk dat de MRA meer regie neemt over de kantorenmarkt.

Een gezonde kantorenmarkt versterkt de concurrentiepositie van de MRA, stimuleert innovatie en creëert een diverse kantorenmarkt die zowel nationale als internationale bedrijven aantrekt. In deze strategie kiezen we er nadrukkelijk voor om locatiekwaliteit leidend te maken voor de gebiedsgerichte acties. Bij het toevoegen, versterken of onttrekken van de voorraad is het onderstaande afwegingskader leidend. Figuur 8 Afwegingskader op basis van locatiekwaliteit Om deze doelen te bereiken, richt de strategie zich op drie belangrijke punten: 1. Toevoegen: Ten eerste is het belangrijk dat er voldoende aanbod behouden blijft op de juiste plekken. Hierbij staan multimodale en multifunctionele locaties centraal, met de toplocaties in Amsterdam voorop, maar zeker ook de bovengemiddelde locaties binnen de deelregio’s. Hier blijft de regio ruimte bieden voor nieuw aanbod om zo bij te dragen aan de meerkernige verstedelijkingsambities van de MRA. 2. Behouden: Ten tweede versterken en verbeteren we de bestaande voorraad waar nodig. Zo blijft de markt in balans en behouden we een divers aanbod dat niet alleen voorziet in de behoeften van de internationale top, maar ook voldoende goed en betaalbaar aanbod biedt vo or de lokale markt. Hierbij is er aandacht voor de onderscheidende profielen van de deelregio’s, campusmilieus rondom specifieke thema’s en informele werkmilieus. 3.

Ontrekken: Naast toevoeging en behoud van de voorraad zijn er ook locaties waar afscheid van kantoormeters (bestaan, incourant aanbod en/of plancapaciteit) moet worden genomen. Zo bewaken we een gezond leegstandsniveau in de regio en voorkomt de regio ongewenste ontwikkelingen op locaties met minder sterke kwaliteiten. Voor transformatie van objecten staat de markt aan de lat. Gemeenten kunnen transformatie stimuleren en kaders opstellen. De regionale afspraken in dit hoofdstuk bestaan enerzijds uit de bestaande, goed functionerende afspraken uit de Plabeka Uitvoeringsstrategie 3.1. In aanvulling daarop zijn een aantal nieuwe afspraken opgenomen of zijn bestaande afspraken aangescherpt.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 24/34 De strategie is opgesteld vanuit het perspectief van de huidige kantorenvoorraad en richt zich achtereenvolgend op: 1. Nieuw aanbod: toevoegen en realisatie nieuwe meters 2. Bestaande kantorenvoorraad: versterken en verbeteren van de courante voorraad 3. Transformatie en onttrekken: waar en hoe onttrekken we? 4. Aandacht voor lokale markten: deelregionale profielen, campussen en informele werkmilieus 5. Monitoring: ondersteunend aan de afspraken 4.2 Nieuw aanbod: toevoegen en realisatie nieuwe meters Visie Naar verwachting neemt de polarisatie op de kantorenmarkt de komende jaren verder toeneemt. De vraag naar hoogwaardige kantoorruimte op hoogstedelijke OV-knooppunten neemt toe, terwijl secundaire locaties achterblijven in kwaliteit en aantrekkingskracht. Er is sprake van een lichte stijging in leegstand, vooral op functionele kantoorlocaties zoals Gooise Poort in Almere en Beukenhorst Oost in Haarlemmermeer. Dit wijst op voldoende capaciteit, maar niet altijd op de juiste plekken. Krapte op de hoogwaardige locaties dreigt, terwijl er sprake is van een overschot op de minder aantrekkelijke plekken.

Voor een gezonde kantorenmarkt is het onder andere belangrijk dat er alleen kantoren op toekomstbestendige locaties worden toegevoegd. Dit vraagt om scherpe keuzes ten aanzien van uitbreiding en daarmee de groei van de voorraad. De traditionele indeling van werkmilieus in Plabeka is onvoldoende dynamisch om de markttrends goed tot zijn recht laten komen in het bepalen van geschikte locaties voor de toevoeging van nieuwe kantoorruimten. Deze indeling doet geen recht aan de verschillen die kunnen bestaan tussen locaties binnen hetzelfde werkmilieu. Niet alle multimodale locaties zijn vergelijkbaar met elkaar, ook andere factoren dan alleen bereikbaarheid spelen een rol bij de aantrekkelijkheid van een locatie. Eindgebruikers zijn bijvoorbeeld ook gevoelig voor het voorzieningenniveau en leefbaarheid van een gebied. Indien niet de keuze wordt gemaakt om meer regie te nemen op de toe te voegen meters bestaat er het risico dat er plancapaciteit wordt toegevoegd op ongewenste locaties wat kan leiden tot bouwen voor leegstand. Dit is ook tegenstrijdig met de wens om juist kantoren te concentreren op de beste locaties. Het is echter ook belangrijk om hierbij te benoemen dat voor een gezonde kantorenmarkt een divers kantorenportfolio nodig is, inclusief betaalbare opties.

Het gaat dus niet alleen om het toevoegen van nieuwe kantoren, maar ook om het behoud en kwalitatief versterken van bestaande kantoren. Hierbij is te spreken van een duidelijke concentratiebeweging vanuit de uitbreidingsvraag naar hoogwaardige, duurzame kantoren op goede locaties, voornamelijk naar de toplocaties in gemeente Amsterdam. In de regio zijn toevoegingen vaker in combinatie met onttrekken en transformatie (vervangingsvraag) en het kwalitatief versterken van de voorraad, waar een beweging plaats vindt van minder goede locaties naar betere locaties. Door in te zetten op uitbreiding op de beste locaties en versterking van de bestaande voorraad op andere locaties wordt bijgedragen aan de meerkernige verstedelijkingsambities van de MRA. Figuur 9 Onderdelen van de strategie Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 25/34 Afspraken 1. Planplafonds De gemeenten spreken af om de uitgangspunten van de meest recente geactualiseerde (beleidsarme) vraagraming van Plabeka over de periode van 2022-2040 en de daaruit volgende confrontatie (zie 3.1) over te nemen. De resultaten van deze analyse vormen het beginpunt voor de regionale programmering. De vraag-aanbod confrontatie (3.1) is de basis voor het vaststellen van de planplafonds per deelregio.

Een goede kwalitatieve aansluiting van marktvraag en planaanbod is hierbij van groot belang. Hiertoe worden onder meer de locatiekwaliteit, de kwalitatieve verdieping van de MRA-vraagraming en (markt)signalen vanuit deelregio’s benut. 2. Nieuwe plannen De kwaliteit van locaties wordt steeds belangrijker. Er kan alleen plancapaciteit toegevoegd worden op locaties met een (boven)gemiddelde locatiekwaliteit. In deelregio’s waar uitbreidingsmogelijkheden bestaan op basis van de behoefteanalyse (paragraaf 3.2), zetten gemeenten zich in om deze te ontwikkelen op kwalitatief goede locaties met een (boven)gemiddelde locatiekwaliteit. Het afwegingskader (figuur 3) is hierin een ondersteunend instrument. Plabeka heeft de ‘zacht-hard-procedure’ geïntroduceerd om het mogelijk te maken dat projecten die de grenzen van de deelregionale plannen overschrijden, toch kunnen doorgaan. Deze procedure behouden biedt deelregio’s de mogelijkheid ‘zachte plannen’ voor kantoren die de planplafonds overstijgen om te zetten in harde plannen. We onderscheiden (in lijn met de bedrijventerreinstrategie) drie categorieën: 1. Tot 5.000 m2 BVO (kantoren) is er alleen meldplicht in het Programmateam; plannen mogen altijd doorgang vinden. 2.

Tussen 5.000 en 10.000 m2 BVO (kantoren): het Programmateam adviseert aan het Directeurenoverleg (DO) Economie, dat instemt en het Bestuurlijk Overleg (BO) van de uitkomst informeert. 3. Plannen groter dan 10.000 m2 BVO (kantoren): het Programmateam adviseert het DO, dat na bespreking het BO adviseert voor instemming. Multimodale ontsluiting, multifunctionaliteit15 en duurzaamheid16 zijn een hard criterium bij de beoordeling van kantoorplannen. Tot 10.000 m2 BVO hebben plannen op locaties met bovengemiddelde locatiekwaliteit een vrijstelling van de zacht-hard-procedure; de ontwikkeling kan altijd doorgang vinden. Om ruimte te blijven bieden voor lokale markten en lokaal MKB is de ondergrens vastgesteld op 5.000 m2. Zo neemt de regio meer regie op de ontwikkeling van kantoren, maar blijft er genoeg flexibiliteit voor deelregio’s om het lokale MKB te faciliteren en regionale kernen te versterken. De locatiekwaliteit van een kantoorlocatie staat niet vast, maar is dynamisch. Ook initiatieven op andere locaties kunnen dus worden voorgedragen in de zacht-hard-procedure en ter beoordeling worden neergelegd. 3. Kantoorpanden op bedrijventerreinen Voor de ontwikkeling van nieuwe solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen wordt in beginsel geen ruimte meer gereserveerd.

Waar planregels ontwikkeling van zelfstandige kantoren op de bedrijventerreinen nog mogelijk maken, wordt dit door regiogemeenten aangepast als mogelijkheden hiertoe zich voordoen. Uitzondering hierop vormen de specifieke clusters gekoppeld aan economische profielen (zoals de Media/creatieve sector in Hilversum of Life Sciences in Amsterdam) en/of bedrijfskantoren. Voor dit type kantoren wordt voldoende ruimte behouden binnen de bestaande voorraad. Afspraken over dit werkmilieu zijn opgenomen in paragraaf 4.4. Ook als er sprake is van een bovengemiddelde locatiekwaliteit en de kantoorontwikkeling onderdeel uitmaakt van een gebiedsplan ter verbetering van de locatiekwaliteit kunnen solitaire kantoren worden toegevoegd. Acties 1. Opschakelen en terugschakelen Jaarlijks wordt aan de hand van de Plabeka-monitor beoordeeld of bijstelling van de deelregionale planplafonds noodzakelijk is. In 2026 wordt een nieuwe vraagraming opgesteld, waarbij de behoefte aan kantoren ook om gemeentelijk niveau in beeld wordt gebracht en meer aandacht is voor de locatiekwaliteit. 2. Versnellen realisatie nieuwe kantoren We willen in beeld brengen hoe het ontwikkelproces van kantoren vanuit gemeentelijke procedures kan worden versneld en hoe instrumentarium gericht kan worden ingezet. De MRA gaat i.s.m. de gemeenten en provincie dit onderzoeken.

Naast publiek- en privaatrechtelijk instrumentarium wordt hierbij mogelijk ook communicatieve en financiële arrangementen onderzocht. Het tijdig en adequaat scheppen van planologisch-juridische kaders (aanwijzen van plekken waar vestiging van kantoren mogelijk is) en inzet van gericht instrumentarium draagt bij aan het realiseren van nieuw modern kantorenaanbod. Het versnellen is wenselijk om de oplopende kwalitatieve mismatch van vraag en aanbod te kunnen opvangen. Door de sterke concentratiebeweging blijft het aanbod op de beste locaties achter op de vraag. 15 Multifunctionaliteit betekent hier dat er naast kantoren ook aanvullende voorzieningen aanwezig zijn en bij voorkeur ook wonen 16 Multimodaal betekent hier minstens een intercitystation, nabijheid van de autosnelweg en lokaal openbaarvervoer (bus, tram, metro). Voor duurzaamheid sluiten we aan bij de eisen uit het bouwbesluit. Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 26/34 4.3 Bestaande kantorenvoorraad: versterken en verbeteren Visie Snel veranderende eisen van eindgebruikers zorgen voor sterke polarisatie op de kantorenmarkt tussen incourante en courante kantoren.

Als bestaande locaties onvoldoende worden versterkt zal het verschil tussen de topmilieus en de secundaire locaties alleen maar groter worden. Daarom is v ernieuwing, verbetering en verduurzaming van de bestaande voorraad belangrijk. Dit geldt voor alle deelregio’s. Het gaat hierbij om een juiste mix van functies (wonen, werken en voorzieningen), verduurzaming, de aanwezig van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en een goede bereikbaarheid. Dit vraagt een proactieve overheid die afstemt met eigenaren, gebruikers en vastgoedpartijen en bereid is de samenwerking te verbeteren in samenwerking en concrete zaken zoals bereikbaarheid en verblijfskwaliteit aan te pakken. Sterke kantoorlocaties zijn vaak ook goede woonlocaties of aantrekkelijk voor andere voorzieningen. In een aantal gemeenten waar de leegstand al laag is worden leegstaande kantoorruimten getransformeerd naar andere functies (bij een dubbelbestemming). Dit zorgt ervoor dat de kantorenvoorraad op sterke locaties afneemt, met als risico dat de ruimte voor werk onvoldoende geborgd is. Afspraken 1. Verduurzaming kantoorlocaties Verduurzaming van panden is de verantwoordelijkheid van de eigenaren en hiervoor zijn wettelijke minima. De gemeenten kunnen vastgoedeigenaren stimuleren om hogere ambities te behalen, bijvoorbeeld door kennisdeling of subsidies.

Gemeenten en provincies gaan actief aan de slag met verduurzamingsopgaven en kansen die wel bij de gemeenten liggen, zoals de ruimtelijke kwaliteit of het stimuleren van duurzame mobiliteit. Zie hiervoor ook de verduurzamingsopgave uit de bedrijventerreinstrategie. Naast inzet op verduurzaming van kantoorlocaties zet de regio ook in op duurzame verstedelijking en ruimtegebruik door nieuwe ontwikkelingen van kantoorruimte zoveel mogelijk binnenstedelijk, in gemengde woon-werkmilieus en op multimodaal bereikbare plekken in te vullen. Acties 1. Monitoring verduurzaming De verduurzaming van kantoorlocaties wordt jaarlijks gemonitord in de monitor Plabeka (o.b.v. energieverbruik en energielabels). 2. Minimum programma De plancapaciteit op kantoorlocaties geeft alleen een indicatie van het maximale gewenste programma voor kantoren. Voor een toekomstbestendige kantoorlocatie is echter ook een minimum aantal vierkante meters aan kantoorruimte nodig. Daarom onderzoeken gemeenten of ze in hun omgevingsplan of gebiedsprogramma een minimum aantal vierkante meters aan kantoorruimte kunnen vastleggen, voor zowel bestaande als nieuwe kantoorlocaties. Dit heeft verschillende voordelen.

Het omgevingsplan zorgt er onder andere voor dat er genoeg planologische ruimte voor kantoren beschikbaar is, wat helpt om te voorkomen dat deze ruimtes worden ingevuld met (niet-economische) functies, zoals woningen of winkels. Dit geldt alleen voor de locaties met een (boven)gemiddelde locatiekwaliteit. Dit zijn de locaties die kansrijk zijn voor kantoren én waar we de regio dus ook kantoorontwikkeling willen realiseren. 3. Gebiedsaanpak Voor kantoorlocaties met een ondergemiddelde locatiekwaliteit stellen gemeenten samen met de MRA een gebiedsaanpak17 op. De gebiedsaanpak gaat in op de gewenste ontwikkelrichting van de locatie (behoud, versterken, renovatie of verduurzamen) en mogelijke doelgroepen. Het gaat hierbij om locaties die nog geen gebiedsaanpak hebben, en/of waar een duidelijke aanleiding of kans ligt om dit te doen. Dit speelt met name in de regio's Amstelland-Meerlanden, Almere-Lelystad en de Gooi en Vechtstreek. Deze regio’s hebben meer (plan)aanbod dan vraag.

4.4 Transformatie en onttrekken: waar en hoe worden kantoren onttrekken? Visie Het realiseren van moderne kantoorruimtes (inclusief vervangingsvraag) op de meest kansrijke (knooppunt)locaties vereist tegelijkertijd ook het onttrekken (sloop/transformatie) van incourante voorraad op 17 Een gebiedsaanpak is een geïntegreerde strategie voor de ontwikkeling en verbetering van een specifiek gebied, waarbij rekening wordt gehouden met ruimtelijke, sociale en economische doelen. Het doel is om de leefbaarheid en duurzaamheid van het gebied te verhogen door samen te werken met verschillende stakeholders Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 27/34 andere, kwalitatief minder sterke, locaties. Een deel van de leegstand ontstaat door het achterblijven van een kantoorpand als gevolg van een vertrekkende gebruiker naar een kwalitatief betere locatie. Door kantoormeters uit de markt te halen kwalitaitef mindere locaties, kunnen we voorkomen dat er in de toekomst een overaanbod ontstaat op ongewenste locaties. Het verminderen van de incourante kantorenvoorraad biedt kansen voor transformatie naar andere functies, zoals bedrijfsruimten, maatschappelijke voorzieningen en woningen.

Transformatie kan ook leiden tot een kwaliteitsverbetering van de (kantoor)gebouwen die behouden blijven. Transformatie is echter niet op elke locatie mogelijk of wenselijk vanwege de locatiekwaliteiten. Compensatie van kantoormeters in de regio draagt daarnaast ook bij aan het versterken van lokale kantoorclusters, zonder dat er in de regio oppervlakte voor kantoren verloren gaat. Zo blijft er voldoende vastgoed in verschillende segmenten in de markt, ook in lokale markten. Transformatie van kantoorpanden is uiteindelijk de verantwoordelijkheid van de vastgoedeigenaren. De gemeenten kunnen wel kaders stellen en transformatie stimuleren door in gesprek te gaan met eigenaren. Het is belangrijk om initiatieven voor de transformatie van kantoren zorgvuldig te beoordelen op hun wenselijkheid. Zo kan voorkomen worden dat kantoorpanden met veel toekomstpotentie op een goede locatie niet onterecht worden omgevormd naar woningen, of andersom worden voorkomen dat incourante panden te lang op de markt blijven. Tot 2030 zijn er momenteel 299.080 m² aan transformatieplannen bekend. Het merendeel hiervan bevindt zich op multimodale knooppunten, waar ook vraag vanuit de markt bestaat. Dit kan ertoe leiden dat courante kantoren uit de markt verdwijnen. Afspraken 1. Transformatie Deelregio’s met een krappe kantorenmarkt (zie 3.1, o.a.

Amsterdam en Zaanstreek-Waterland) zetten zich in om bij transformatievoorstellen van courante kantoorpanden elders in de deelregio te compenseren in de vorm van nieuwe kantoormeters die kwalitatief aan de marktvraag voldoen. Ook voor transformatie geldt dat het afwegingskader uit paragraaf 3.3 een ondersteunend instrument is. We constateren door de polarisatie van de markt grote verschillen. Niet in elke deelregio is het krap, in een aantal deelregio’s is er juist overaanbod (o.a. Amstelland-Meerlanden en Gooi en Vechtstreek). Transformatie ligt niet alleen bij de gemeenten. Gemeenten spreken af dat indien een transformatieverzoek binnen komt (of een andersoortige mogelijkheid) de gemeente dit beoordeelt op basis van het afwegingskader (paragraaf 3.2). 2. Meter-voor- meter regeling Om vernieuwing en kwaliteitsverbetering van de kantorenvoorraad te stimuleren, kunnen transformatiemeters worden omgezet in nieuwe kantoormeters. Hiertoe worden, in deelregio’s met een krappe kantorenmarkt, getransformeerde kantoormeters een-op-een toegevoegd aan het planplafond. In andere deelregio’s biedt dit mogelijkheden om kantoormeters, indien mogelijkheden zich voordoen, te onttrekken van locaties met een ondergemiddelde of gemiddelde locatiekwaliteit en deze toe te voegen op locaties met een (boven)gemiddelde kwaliteit.

Zo zijn er op lokale markten mogelijkheden voor het kwalitatief versterken van de voorraad. In sommige deelregio’s wordt het bereiken van 8% leegstand (of lager) verhinderd door een gebrek aan transformatiemogelijkheden voor incourante, leegstaande kantoorpanden. Bijvoorbeeld in de deelregio Amstelland-Meerlanden, waar Schipholregelgeving (LIB) alternatieve bestemmingen zoals wonen niet toestaat. In deze regio's is maatwerk nodig In sommige gevallen kan het zo zijn dat het logischer is om meters tet compenseren in het directe verzorgingsgebied, ook al is dit in een andere deelregio's. Deze initiatieven worden beoordeeld in het programmateam Plabeka. 3. Onttrekking De gemeenten zetten zich in om planaanbod te onttrekken op locaties met een (onder)gemiddelde locatiekwaliteit als mogelijkheden zich voordoen. Dit is een langdurig proces en kan niet van de ene op de andere dag worden gerealiseerd. Op locaties met een bovengemiddelde kwaliteit is het uitgangspunt minstens het behoud van een vergelijkbaar aantal vierkante meters kantoor (in het gebied) bij transformatie naar andere functies. Zo kan functiemenging plaatsvinden zonder dat het ten koste gaat van kantoorvoorraad. Het afwegingskader in paragraaf 3.2 is hierin leidend.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 28/34 4.5 Aandacht voor lokale markten Visie De MRA zet in de verstedelijkingsstrategie in op een meerkernige structuur, en ook in kleinere gemeenten is er behoefte aan lokale kantoren. De MRA kent een groep lokale MKB-bedrijven. Deze bedrijven zijn minder geneigd om naar toplocaties te verhuizen en blijven vaak lokaal verankerd. Om de ruimte voor deze meerkernige structuur te waarborgen, is er behoefte aan enige flexibiliteit binnen de deelregio ’s, ondanks de overkoepelende focus op concentratie in toplocaties. Daarom sturen we op behoud van voldoende kantoormeters op lokale markten. Campussen en innovatiedistricten als onderdeel van de kantorenstrategie Campussen en innovatiedistricten zijn gebieden waar bedrijven, onderwijs- en onderzoeksinstellingen en andere organisaties samenwerken. Een campus richt zich daarbij vaak op een specifieke sector zoals technologie, gezondheid of onderwijs en biedt ruimte aan bedrijven, laboratoria, onderzoekscentra en onderwijsinstellingen. Innovatiedistricten zijn daarentegen bredere gebieden die meerdere sectoren omvatten, en waar een mix van bedrijven, startups, academische instituten en culturele organisaties samenkomt.

Innovatiedistricten zijn binnenstedelijk en multifunctioneel, hebben een actief ecosysteem en een uitvoeringsstructuur. Campussen en innovatiedistricten zijn om verschillende redenen belangrijk voor bedrijven en instellingen die kantoorruimte nodig hebben: ze stimuleren samenwerking, innovatie en groei door een geconcentreerde aanwezigheid van kennisinstellingen, onderzoeksfaciliteiten en bedrijven. Daarnaast heeft de MRA een aantal campuslocaties en innovatiedistricten, zoals het Amsterdam Science Park en hebben acht (deel)regio’s binnen de MRA speerpuntsectoren benoemd. Dit zijn bijvoorbeeld media in Hilversum en voeding in Zaanstad. In de Agenda Metropoolregio Amsterdam 2025-2028 ligt de focus op de doorontwikkeling van campussen (zoals het AMC) en regionale economische profielen 18. Voor deze speerpuntsectoren en campusmilieus moet voldoende ruimte zijn. Nu de beschikbare ruimte voor de economie schaarser wordt, is het belangrijk om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om specifieke locaties voor doelgroepen aan te wijzen, of actiever te sturen op kwalitatieve differentiatie. Voor campusmilieus kan ruimte via omgevingsplannen worden vastgelegd (bijvoorbeeld via een minimum aandeel laboratoriumruimte of specifieke definities van functies). Afspraken 1.

Kwalitatieve differentiatie De MRA-deelregio’s hebben elk een onderscheidend ruimtelijk-economisch profiel en aanbod aan werklocatie. Daarom krijgen deelregio’s de ruimte voor een kwalitatieve differentiatie en uitwerking van de afspraken uit de kantorenstrategie binnen de deelregio's. Bij de uitwerkingen van herstructurering, transformatie en planrealisatie zorgen de deelregio’s voor een goede aansluiting van de kwalitatieve behoeften van de doelgroepen die passen bij het ruimtelijk-economisch profiel van de regio (en borgen dit bij voorkeur ook specifiek in planregels). Het afwegingskader is hierin leidend. 2. Informele werkmilieus De behoefteraming heeft voor kantoren zowel betrekking op de uitbreidingsvraag op formele kantorenlocaties als op informele milieus (alle werkplekken buiten formele werklocaties, bv. kantoor- of werkruimte in stadscentra, woonwijken, etc.). De programmeringsafspraken hebben alleen betrekking op formele kantoorlocaties, tenzij nieuwe kantoorontwikkelingen op informele locaties de grens 5.000 m2 BVO overstijgen. Naast deze grens is de locatiekwaliteit (enkel (boven)gemiddelde kwaliteit) op informele locaties doorslaggevend. In dat geval is regionale afstemming nodig. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om werkfuncties toe te voegen op multimodale knooppunten en stadsharten, die geen kantoorlocatie zijn.

Voor informele locaties die bij de toevoeging van kantoren een bovengemiddelde locatiekwaliteit krijgen hebben een vrijstelling tot 10.000 m2. 18 MRA agenda 2025-2028 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 29/34 3. Campussen In de Agenda Metropoolregio Amsterdam 2025-2028 worden regionale economische profielen opgesteld. Binnen deze profielen worden specifieke economische doelgroepen gedefinieerd. Als het gaat om innovatiedistricten of campussen gekoppeld aan deze doelgroepen (bijvoorbeeld de Mediacampus of Amsterdam Science Park) krijgen de regio’s de mogelijkheid om plancapaciteit te behouden, toe te voegen of te realiseren (specifiek bestemd voor een (kennisgerelateerde) doelgroep. Voor campussen en kantoormilieus met specifieke doelgroepen met een (onder)gemiddelde locatiekwaliteit is specifieke aandacht in de monitoring. Focus lig hierbij op de ontwikkeling de voorraad en leegstand. Indien hier incourante leegstand ontstaat wordt er alsnog over gegaan op onttrekking of transformatie van de (plan)voorraad. Acties 1. Planologisch vastleggen campussen Voor campussen onderzoekt de regio hoe de mogelijkheden hiervan planologisch kunnen worden afgebakend.

De definitie van een campus moet strak worden benoemd, om onwenselijke ontwikkelingen te voorkomen. Zo kan ruimte worden geboden aan de campussen die bedoeld zijn in de MRA-strategie. 4.6 Monitoring Via monitoring hebben regio en gemeenten een sturingsinstrument dat ingezet kan uitvoeren van de strategie. Ook kan er beter worden geanticipeerd op (onverwachte) ontwikkelingen en dynamiek in de markt. Het monitoren helpt om meer grip te krijgen op de vervangingsvraag, uitbreidingsvraag, plancapaciteit en leegstand. De monitoring is ondersteunend aan de afspraken. Afspraken 1. Monitoring afspraken De voortgang van de vastgelegde afspraken wordt jaarlijks gemonitord in de monitor Plabeka. Acties 1. Uitbreiden monitoring In de nieuwe monitor worden ook regio-overstijgende verhuisbewegingen meegenomen. De monitor brengt nu alleen verhuisbewegingen binnen de regio in beeld. Er zijn ook verhuisbewegingen die de regio overstijgen. Hier is nu geen zicht op, terwijl trends hierin een impact hebben op de markt in de regio. In de nieuwe monitor is er aandacht voor de veranderende wensen van eindgebruikers. In de afgelopen jaren is gebleken dat eisen van eindgebruikers, als gevolg van trends en ontwikkelingen, snel veranderen.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 30/34 Bijlage: Locatiekwaliteit kantoorlocaties De locatiekwaliteit van verschillende kantoorlocaties in de MRA is weergegeven in onderstaande tabel. De gemiddelde locatiekwaliteit is gebaseerd op het aantal kantoorpanden in het deelgebied , met een minimum van drie panden. De kantoorpanden die niet binnen de gebiedsafbakening vallen of waarvan het deelgebied minder dan drie kantoren kent, vallen in deelgebied Overig. De omvang van de kantoorlocatie en het aantal panden heeft invloed op de gemiddelde locatiekwaliteit. Ter illustratie: de Zuidas in Amsterdam kent 70 kantoorpanden met een gemiddelde locatiekwaliteit van 84. Door de grootte van de Zuidas is de bandbreedte van het gemiddelde groter dan bijvoorbeeld die van Station Hilversum, waar de gemiddelde locatiekwaliteit 85 is, gebaseerd op slechts drie kantoorpanden. Naast de individuele locaties is er een categorie ‘Overig’. Dit betreffen niet formele kantoorlocaties, zoals binnenstedelijke locaties.

Deelregio, gemeente, deelgebied Gemiddelde locatiekwaliteit Almere Lelystad 54 Almere 52 Gooisekant (kantoren) 28 Overig 51 Randstad (kantorenlocatie) 75 Zakencentrum 80 Lelystad 60 Kantoren Stadscentrum 81 Overig 57 Amstelland Meerlanden 50 Aalsmeer 39 Overig 39 Amstelveen 50 Kronenburg 48 Overig 49 Stadshart (kantoorlocatie) 57 Diemen 69 Bergwijkpark 73 Overig 64 Haarlemmermeer 46 Beukenhorst Noord 59 Beukenhorst Oost 54 Beukenhorst West 68 Beukenhorst Zuid 57 Overig 42 Schiphol Centrum 57 Schiphol Oost kantoor 28 Schiphol Rijk kantoor 33 Ouder-Amstel 66 Entrada 69 Overig 65 Uithoorn 38 Overig 38 Amsterdam 68 Amsterdam 68 Amstel III 79 Amstelstation 85 Amsterdam Science Park 59 ArenAPoort 84 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 31/34 Buiksloterham/Klaprozenbuurt 53 Centrum Amsterdam Noord 70 Hamerkwartier 61 Houthaven (kantoorlocatie) 43 Lelylaan 69 NDSM/Klaprozenweg Noord 39 Oostelijke Handelskade 63 Oosterdokseiland 76 Overamstel/Weespertrekvaart 69 Overig 66 Schinkelkwartier 60 Sloterdijk 79 Westerdokseiland 76 Zuidas 84 Gooi en Vechtstreek 60 Blaricum 39 Overig 39 Gooise Meren 54 Overig 54 Hilversum 68 Arenapark 74 Laapersveld 78 Overig 65 Station Hilversum 85 Huizen 45 Centrale Zone/ Huizermaatweg 51 Overig 43 Laren 52 Overig 52

Wijdemeren 27 Overig 27 IJmond 45 Beverwijk 59 Overig 59 Heemskerk 40 Overig 40 Velsen 43 Overig 43 Zaanstreek Waterland 58 Edam-Volendam 35 Overig 35 Landsmeer 49 Overig 49 Oostzaan 40 Overig 40 Purmerend 67 Centrale As 72 Kop van West/Steltenlopers 61 Overig 62 Stationsgebied (Purmerend) 74 Uitgeest 39 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 32/34 Overig 39 Waterland 40 Overig 40 Wormerland 68 Overig 68 Zaanstad 56 Inverdan 81 Overig 54 Zuid Kennemerland 66 Bloemendaal 59 Overig 59 Haarlem 68 Hart van Oostpoort 64 Nieuw-Zuid 53 Overig 63 Stationsgebied 85 Heemstede 46 Overig 46 Zandvoort 60 Overig 60 Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 33/34 Bijlage: Methodiek Asset Quality Rating Asset Quality Rating (AQR) drukt de kwaliteit (kans op verhuur/courantheid) van alle 20.500 kantoren in Nederland – waaronder dus in de MRA – uit in een score tussen 0 en 100. De AQR is gebaseerd op ruim 30 kwantificeerbare variabelen die te groeperen zijn in drie categorieën, te weten markt-, locatie- en pand-specifieke kenmerken.

De AQR geeft data-gedreven inzicht in de specifieke sterktes, zwaktes en optimalisatiekansen van ieder kantoor en kan zo als kwaliteitsbenchmark worden gebruikt. Hoe hoger de AQR, hoe hoger de (verhuur)potentie van het betreffende kantoor. In theorie kan een AQR van 100 worden verkregen. In de praktijk geldt echter dat geen enkel kantoor in Nederland voor iedere variabele maximaal scoort. De markt-, locatie- en pand-specifieke kenmerken hebben een eigen weging gekregen, die het belang van het betreffende kenmerk vertegenwoordigt. Deze weging is gebaseerd op de input van ervaren vastgoedprofessionals vanuit verschillende vastgoedperspectieven: taxatie, gebruikers, beleggers en beheer. Zo is marktkennis en – gevoel gecombineerd in de data-gedreven AQR – methodiek. Deze variabelen met hun eigen wegingen en scores, vormen onafhankelijk van elkaar de sub-scores voor de drie categorieën (markt, locatie en pand): Market Quality Rating (MQR), Location Quality Rating (LQR) en Property Quality Rating (PQR). Samen vormen zij de totale AQR-score. Deze methodiek maakt het mogelijk om vastgoedobjecten en kantoorlocaties door heel Nederland op een consistente manier te vergelijken op basis van exact dezelfde intersubjectieve variabelen.

Zo wordt enerzijds duidelijk of de kwaliteit van het betreffende kantoor zich onder, op of boven het gemiddelde bevindt en of dit wordt gedreven door locatie-, markt- en/of pand-specifieke kenmerken. Anderzijds wordt duidelijk of de kwaliteit van de kantoorlocatie zich onder, op of boven het gemiddelde bevindt. De AQR d raagt bij aan een beter begrip van (de drijfveren achter) de kwaliteit van ieder individueel kantoor of van de voorraad in zijn geheel. Daarmee biedt de AQR de mogelijkheid voor ieder kantoor te bepalen of deze in de huidige functie nu en de komende jaren op vraag kan rekenen of niet. Zo kan een eerste schifting worden gemaakt in welke kantoren en/of locaties behouden moeten worden, welke een kwaliteitsimpuls nodig hebben en welke in de huidige en toekomstige markt niet of nauwelijks op vraag kunnen rekenen. Binnen de actualisatie van de kantorenstrategie MRA wordt met name gefocust op de locatiekwaliteit (LQR). De kwaliteit van een locatie wordt bepaald op basis van een aantal kenmerken, waarbij een verschillende weging wordt gehanteerd.

Sweco | Stedelijke Planning – Cushman & Wakefield – Strategic Consulting Actualisatie kantorenstrategie Metropoolregio Amsterdam (MRA) Projectnummer 51024881 25 augustus 2025 34/34 Daar waar sprake is van een hoog voorzieningenniveau, hoge stedelijke dichtheid, functiemenging en een goede (OV/intercity)bereikbaarheid zal een locatie een hoge locatiekwaliteit kennen en spreekt met van een hoogwaardige kantoorlocaties. De LQR-score is dynamisch. Nadat er significante gebiedsimpulsen hebben plaatsgevonden, bijvoorbeeld het toevoegen van een station of voorzieningen, zal de LQR -score zich verbeteren.