bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek Flexwonen.pdf

Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare Flexwoningen Verkenning van de ontwerptechnische, ruimtelijke en financiële mogelijkheden om permanent inzetbare flexwoningen te realiseren op de gemeentelijke vastgoedlocaties: Lieven de Keylaan 24, Glipperweg 55-57 en Kerklaan 61

Projectteam Flexwonen 7-11-2023

pagina 0 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

1 Gegevens Opgesteld door Afdeling Datum

: Projectteam Flexwonen : Ruimtelijk Beleid : 7 november 2023

Onderwerp

: Haalbaarheidsonderzoek permanent inzetbare flexwoningen

Bijlage(n)

: 1. Globale kostenraming totale kosten per variant d.d. 7 november 2023 2. Planning en capaciteit d.d. 9 november 2023

Inhoud 1

Gegevens ........................................................................................................... 1

2

Samenvatting .................................................................................................... 2

3

Aanleiding ......................................................................................................... 3

4

Opgaven ............................................................................................................ 4

5

Aanpak .............................................................................................................. 5

6.

Onderzoeksresultaten per locatie ..................................................................... 7 6.1 Lieven de Keylaan 24 ................................................................................... 7 6.2 Glipperweg 55-57 (Princehof) ................................................................... 14 6.3 Kerklaan 61 ................................................................................................ 21

7

Financiën ......................................................................................................... 25

8

Planning in relatie met taakstelling ................................................................. 26

9

Bronvermelding en adviezen .......................................................................... 28

pagina 1 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

2 Samenvatting De gemeente Heemstede wil over meer zelfstandige permanente flexwoningen beschikken. Tijdelijke woningen voor mensen die dringend een dak boven hun hoofd nodig hebben. Denk aan Oekraïense vluchtelingen en aan Heemstedenaren zoals jongeren, statushouders en (her)starters. De afgelopen periode hebben we onderzocht hoe we dit in Heemstede mogelijk kunnen maken. Hierbij hebben we de inzet van onze eigen gemeentelijke locaties aan de Lieven de Keylaan 24, Glipperweg 55-57 en Kerklaan 61 in samenhang met elkaar bekeken. Integrale afweging Deze integrale afweging houdt rekening met een goede ruimtelijke inpassing, de urgentie om flexwoningen in te zetten, de financiële haalbaarheid, parkeren en de flexibiliteit om in te kunnen spelen op de veranderingen in de vraag naar flexwoningen. Ook is er rekening gehouden met het feit dat de Glipperweg 55-57 en Kerklaan 61 momenteel bewoond worden door Oekraïense vluchtelingen en met de zorgen van omwonenden over hun buurt. Het streven is dan ook om de huidige bewoners direct te kunnen laten doorstromen naar een nieuwe locatie. Voorkeursvarianten Voor de Lieven de Keylaan 24 gaat de voorkeur uit naar een tijdelijke verbouwing van het bestaande gebouw. Hierdoor ontstaan zes tot acht wooneenheden voor maximaal 32 personen.

De bouwtijd is kort, de investering is relatief laag en het blijft mogelijk om de komende jaren flexibel in te spelen op de veranderende vraag naar woningen. De eerste bewoners worden de Oekraïense vluchtelingen die vanuit de Glipperweg 55-57 verhuizen naar de Lieven de Keylaan 24. Voor de Glipperweg 55-57 lijkt een eerste voorkeur uit te gaan naar nieuwbouw met twee bouwlagen in een bouwstijl die past in de buurt. Hierdoor ontstaan rond de 18 zelfstandige wooneenheden voor maximaal 54 personen. Het gebouw krijgt een gemeenschappelijke ruimte voor activiteiten voor zowel de bewoners van het pand als de buurtbewoners. De eerste bewoners zijn waarschijnlijk de Oekraïense vluchtelingen die vanuit de Kerklaan 61 verhuizen naar de Glipperweg 55-57. Voor de Kerklaan 61 gaat de voorkeur uit naar een nieuw markant hoekgebouw met een hofje dat meer richting het kruispunt ligt. De gemeente streeft ernaar om met een woningbouwcorporatie tot overeenstemming te komen over de verkoop van deze locatie onder voorwaarden.

pagina 2 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

3 Aanleiding Naar aanleiding van het raadsbesluit “Permanente Huisvesting voor Oekraïense vluchtelingen en statushouders” van 24 november 2022 is er een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden om permanent inzetbare flexwoningen te realiseren op de gemeentelijke locaties Lieven de Keylaan 24, Glipperweg 55-57 en Kerklaan 61. Om richting te geven aan het haalbaarheidsonderzoek is de Nota van Uitgangspunten Flexwonen opgesteld en op 20 juni 2023 voor het geven van zienswijzen.

pagina 3 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

4 Opgaven De gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van Oekraïense vluchtelingen wordt per 2024 verhoogd van 143 naar 151 bedden. De gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders wordt per 2024 verhoogd van 76 naar 86 personen per jaar. Ten opzichte van het aantal (geschikte) huurwoningen dat per jaar vrijkomt zijn dat mogelijk meer statushouders dan de woningcorporaties kunnen plaatsen. Daarom moet de gemeente er rekening mee houden dat er opnieuw een aantal statushouders tijdelijk in flexwoningen moet worden opgevangen.

Taakstelling

Huisvesting Statushouders Okt 2024 2023 76 86*

Opvang Oekraïnse Ontheemden Okt 2024 2023 143 151***

Opvang Asielzoekers Okt 2024 2023 108 108

Gerealiseerd

58

43**

128

130**** 0

16

Resterend

18

43

15

21

92

108

*Prognose (tweemaal taakstelling tweede helft 2023) **Prognose (100 mutaties op sociale woningmarkt, 15% prestatieafspraken, 15 woningen huisvesten 43 statushouders) ***Taakstelling Kennemerland per feb 2024: 3.029 bedden. Heemstede draagt daarvan 5%. ****Per 2024 staan units op het Oude Slot (20 bedden) in plaats van Kohnstamlaan (16 bedden).

Het college wil de te realiseren flexwoningen op termijn ook inzetten voor de tijdelijke huisvesting van jongeren en van spoedzoekers. Daarnaast zijn er nog andere maatschappelijke doelgroepen waarvoor de gemeente met urgentie moet bijdragen aan het bieden van huisvesting. Zo moet de gemeente per 2032 onder meer zorgdragen voor 35 plekken beschermd wonen en voor kinderen die niet langer thuis kunnen wonen. Tegelijkertijd wil het college door de realisatie van permanente flexwoningen de noodzaak tot het inzetten van verplaatsbare woonunits beperken.

pagina 4 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

5 Aanpak Het haalbaarheidsonderzoek betreft een verkenning van de ontwerptechnische, ruimtelijke en financiële mogelijkheden om op genoemde locaties permanent inzetbare flexwoningen te realiseren door renovatie, transformatie of sloopnieuwbouw. Voor iedere locatie zijn door een architect uit Heemstede de ontwerpmogelijkheden onderzocht om daar flexwoningen. Hiervoor is de Nota van Uitgangspunten Flexwonen, die op 20 juni 2023 in de commissie is besproken, als leidraad gebruikt. Het projectteam heeft zelf de ruimtelijke aspecten op hoofdlijnen onderzocht. Hierbij is extra aandacht besteed aan de ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing, suggesties en zorgen van buurtbewoners en parkeren. De ontwerpvarianten zijn met architecten en met een adviseur van woningbouwcorporatie Elan Wonen besproken. Door een plan-economisch adviesbureau is een raming gemaakt van de totale kosten (stichtingskosten) per ontwerpvariant. Door een gespecialiseerd bureau is een inschatting gemaakt van het risico op planschade (nadeelcompensatie) onder de Omgevingswet. Woningbouwcorporatie Aan woningbouwcorporaties Elan Wonen en Pré is gevraagd of zij interesse hebben in het realiseren en exploiteren van flexwoningen op één of meer van de drie gemeentelijke locaties. Elan Wonen heeft in interesse, PreWonen niet.

Omdat Elan Wonen niet alle doelgroepen voor flexwonen kan huisvesten en dezelfde prioriteiten heeft als de gemeente, heeft het college het voornemen om een deel van de flexwoningen in eigen beheer te realiseren en exploiteren. Met Elan Wonen wordt gesproken over de voorwaarden voor verkoop en ontwikkeling van de locatie Kerklaan 61. Hierover heeft ook bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en Elan Wonen. Het college streeft ernaar om met Elan Wonen tot overeenstemming te komen over de verkoopvoorwaarden. Het verkopen van dit vastgoed betreft een raadsbevoegdheid, waarvoor instemming zal worden gevraagd aan de raad. Integrale en gefaseerde aanpak Er is een integrale afweging gemaakt ten aanzien van de vraag hoe er een optimaal aantal zelfstandige flexwoningen kan worden gerealiseerd op basis van een goede ruimtelijke inpassing en financiële haalbaarheid. Tegelijkertijd is er gekeken hoe de flexwoningen zo snel mogelijk kunnen worden gerealiseerd en hoe er flexibiliteit behouden blijft om te kunnen inspelen op eventuele veranderingen in het aanbod van doelgroepen waarvoor tijdelijke huisvesting nodig is. Er is ook rekening gehouden met het feit dat de locaties Glipperweg 5557 en Kerklaan 61 momenteel worden gebruikt als tijdelijke (nood)opvang van Oekraïense vluchtelingen.

Het streven is om de huidige bewoners direct te kunnen laten doorstromen naar een nieuwe locatie. Hiermee wordt rust gecreëerd voor de bewoners van tijdelijke woningen en wordt voorkomen dat zij

pagina 5 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

bijvoorbeeld tijdelijk in verplaatsbare wooneenheden moeten worden gehuisvest. Er is ook rekening gehouden met de voorbereidingstijd die per locatie nodig is om: - tot een definitief ontwerp te komen, - ruimtelijke procedures te doorlopen, - voor de Kerklaan: om tot overeenstemming te komen over de voorwaarden tot verkoop van een locatie aan een woningbouwcorporatie; en - het project aan te besteden - de bouwtijd t/m oplevering

pagina 6 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

6. Onderzoeksresultaten per locatie Onderstaand zijn de locatie en voorkeursvariant van de betreffende locatie aangegeven. Vervolgens zijn de varianten per locatie weergegeven waarvoor een schetsontwerp en financiële doorrekening is gemaakt.

6.1 Lieven de Keylaan 24 Architectenbureau Ron Spanjaard BNA

Bij de Lieven de Keylaan speelt de locatie in de buurt een belangrijke rol. Het bestaande pand is ingekaderd door diverse meerlaagse woonhuizen voorzien van grote kapconstructies. Het pand valt ondanks haar bescheiden hoogte in de buurt op door haar afwijkende vorm en bestemming. Naast het bestemmingsplan zijn hier de belangrijkste ontwerptechnische aspecten dan ook: • de historische situatie; • het bestaande bouwvlak; • de inpasbaarheid binnen de leefomgeving van de buurt.

pagina 7 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Onderzochte voorkeursscenario en varianten Voorkeursscenario: Tijdelijke verbouwing en/of inrichting van het bestaande gebouw.

Statistieken:

Aantal units 8 Wijkt af van Nota van Uitgangspunten m.b.t. gezamenlijke voorzieningen: - toiletten en douches - keuken en woonkamer - opp. onzelfstandige wooneenheden ca. 20m2 Totale oppervlakte circa 337 m2

Bouwtijd:

Realisatie: ca. 4 maanden

Kosten:

Totale kosten: € 240.000 Per unit: € 30.000 (inclusief gemeenschappelijke voorzieningen) Voordelen: Nadelen: - Korte verbouw- en - Beperkt aantal units ten ontwikkeltijd; opzichte van locatie- Bestaande gebouw blijft potentieel; gehandhaafd;

pagina 8 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

-

-

-

Geen toename bouwmassa; Bestaande tuinruimte blijft gehandhaafd; Zeer sociale manier van wonen; Duurzaam door gebruik van bestaand gebouw; Economisch voordelige uitvoering, behoudens bouwfysische maatregelen; Vanwege tijdelijke karakter verbouw ontstaat wellicht meer draagvlak in de buurt; Het betreft een beperkte investering, waardoor er flexibiliteit behouden blijft voor het nemen van een besluit over de definitieve inzet van de locatie over ca. 5 jaar.

-

-

-

Gezamenlijk sanitair, keuken en woonkamer; Maatregelen nodig om bouwfysische beperkingen te verbeteren i.v.m. matig klimaat en risico geluidoverlast tussen de wooneenheden onderling; Het pand wordt beperkt verduurzaamd, waardoor de energiekosten relatief hoog blijven; Het betreft een korte termijnoplossing, waarbij er relatief hoge onderhoudskosten zijn.

pagina 9 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 1. Grondige renovatie en verbouw van het bestaande pand.

Statistieken:

Bouwtijd:

Aantal units 5 Totale oppervlakte circa 337 m2 Voldoet aan Nota van Uitgangspunten realisatie ca. 6 maanden

Kosten:

Totale kosten: € 1.046.200 Per unit: € 209.240 (incl. gemeenschappeijke ruimte) Voordelen: Nadelen: - Korte verbouw en - Er worden minder units ontwikkeltijd; gecreëerd dan het potentieel - Bestaande architectuur blijft van de locatie; gehandhaafd; - Relatief hoge investering per - Geen toename bouwmassa; wooneenheid; - Bestaande tuinruimte blijft - Hoge investering ten opzichte gehandhaafd; van het voorkeursscenario. - Duurzaam door gebruik bestaand hoofdgebouw; - Binnen de huidige bouwmassa zijn ruime zelfstandige wooneenheden te realiseren; - Kleinschalige oplossing heeft voorkeur van de buurt.

pagina 10 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 2. Transformatie en opbouw van het bestaande gebouw.

Statistieken:

Bouwtijd:

Aantal units 10 Totale oppervlakte circa 474 m2 Voldoet aan Nota van Uitgangspunten Realisatie ca. 10 maanden

Kosten:

Totale kosten: € 1.642.200 Per unit: € 164.220 (incl. gemeenschappelijke ruimte) Voordelen: Nadelen: - Relatief korte verbouwtijd; - Minder units dan het - Past binnen bestemmingsplan; potentieel van de locatie; - Beter gebruik van het - Oude voetprint en potentieel van de locatie; gebouwkolommen - Bestaande tuinruimte blijft belemmeren optimale indeling gehandhaafd; van het gebouw; - Relatief goedkoop ten - Opbouw geeft weerstand in de opzichte van nieuwbouw; buurt; - Duurzaam door gebruik - Isolatie en energiezuinigheid bestaande hoofdgebouw; zijn minder dan bij - Parkeren is inpasbaar. nieuwbouw; - Gebouw wordt aan buitenzijde geïsoleerd, waardoor het aanzicht van de gevel veranderd (naar pleister).

pagina 11 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 3. Sloop en nieuwbouw en ophoging in stijl van bestaande gebouw (Kleinschalige nieuwbouw) op bestaande voetprint.

Statistieken:

Aantal units 14 Totale oppervlakte circa 487 m2 + eventueel 70 m2 uitbouw extra = 557 m2

Bouwtijd:

Realisatie ca. 18 maanden

Kosten:

Totale kosten: € 2.343.800 Per unit: € 167.414 (incl. gemeenschappelijke ruimte) Voordelen: Nadelen: - Past binnen bestemmingsplan; - Sloop- en nieuwbouw vereist - Beter gebruik van het lange doorlooptijd; potentieel van de locatie; - Verkeer en geluidsoverlast - Bestaande tuinruimte blijft gedurende de bouw; gehandhaafd; - Er worden minder units - Originele gebouwstijl blijft gecreëerd dan het potentieel behouden; van de locatie; - Bestaande tuinruimte blijft - Oude voetprint belemmert gehandhaafd; optimale / vrije - Het gebouw wordt indeelbaarheid; energieneutraal; - Opbouw geeft weerstand - Nieuwbouw leidt tot relatief draagvlak in de buurt. lage energie en onderhoudskosten; - Parkeerdruk is inpasbaar.

pagina 12 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 4. Nieuwbouw binnen de uiterste grenzen van het bestemmingsplan (grootschalige nieuwbouw, incl. parkeergarage).

Statistieken:

Aantal units 22 Totale oppervlakte bruto circa 1448 m2

Bouwtijd:

Realisatie: ca. 24 maanden

Geraamde kosten:

Totale kosten: € 5.053.500 Per unit: € 221.205 (incl. gemeenschappelijke ruimte) Voordelen: Nadelen: - Maximaal gebruik maken van - Sloop- en nieuwbouw vereist het potentieel van de locatie; lange doorlooptijd; - Optimale vrije indeelbaarheid - Verkeer en geluidsoverlast (bruto/netto verhouding); gedurende de bouw; - Hoog energielabel zoals A+++ - Hoge kosten per wooneenheid - Parkeergarage geeft geen vanwege benodigde eigen verhoogde parkeerdruk. parkeergarage om parkeerdruk passend te maken; - Weinig buitenruimte over; - Minder privacy voor aangrenzende bewoners; - Weinig/geen draagvlak in de buurt; - Aantal bewoners vanuit de ‘doelgroep’ is wellicht te hoog voor deze wijk.

pagina 13 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

6.2 Glipperweg 55-57 (Princehof) Princehof te Heemstede door Peeperkorn. Architect BNA

Locatiebeschrijving Hoekpand Glipperweg 55-57 staat beter bekend als buurtcentrum Princehof. Dit pand is gebouwd op de plek waar tot de jaren ’50 een tweetal panden hebben gestaan met een café. Toen waren deze panden met de voorgevel gericht op de Prinsenlaan. Dat was als één van de weinige oost-west verbindingen in directe omgeving een belangrijkere weg dan de Glipperweg. Het pand sluit aan twee kanten (langs de straten die er samenkomen) aan op panden van twee verdiepingen met een zadeldak. Beide hoger dan de huidige bebouwing op adres Glipperweg 55-57. Ook aan de andere kant van de Glipperweg staan voornamelijk panden van twee verdiepingen met een kap. Glipperweg 55-57 ligt dus ingeklemd door relatief grote panden. Langs de Prinsenlaan ligt tegenover Glipperweg 55-57 een aantal parkeerplekken en een groen perceel.

pagina 14 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Onderzochte varianten Voorkeursscenario: Variant 5. Nieuwbouw in 2 bouwlagen (met hoekaccent)

Statistieken:

18 zelfstandige units gemeenschappelijke ruimte bruto vloeroppervlak: 835 m2 units van circa 30m2 Sloop- en Bouwtijd: Circa 18 tot 24 maanden Kosten: Totale kosten: € 3.633.900 Per unit: € 201.883 (incl. gemeenschappelijke ruimtes) Voordelen: Nadelen: - Goede ruimtelijke inpassing in - Parkeerdruk neemt enigszins bestaande omgeving; toe, maar is inpasbaar; - Functioneel: goede verhouding - Langere bouwtijd i.v.m. sloopnetto/ bruto oppervlakte; en nieuwbouw; - Duurzaam bouwen/ hoog - Forse investering vereist lange energielabel zoals A+++; termijn gebruik voor specifieke - Bij aanvang beperkte doelgroep. onderhoudskosten.

pagina 15 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 1. Hergebruik bestaand pand (interne verbouwing), zonder het volume te vergroten

Statistieken:

6 units + gemeenschappelijke ruimte bruto vloeroppervlak: 341 m2 Gebruiksoppervlak: ongewijzigd (Ver)Bouwtijd: 10 maanden Kosten: Totale kosten: € 989.700 Per unit: € 164.950 (incl. gemeenschappelijke ruimte) Voordelen: Nadelen: - Alleen intern verbouwen, - Weinig units mogelijk (ca. 6 geen volumevergroting; units) door bestaande structuur. - Relatief snelle Het aantal units neemt niet toe. beschikbaarheid (korte - Energielabel A vraagt forse planvorming, geen sloop en investering in relatie tot de nieuwbouw); algemene kwaliteit van het - Realisatie zelfstandige gebouw; wooneenheden; - Relatief hoge exploitatiekosten - Lage investeringskosten. vanwege ouder gebouw (bouwjaar 1954) en beperkt aantal wooneenheden; - Slechte bruto – netto verhouding vloeroppervlakte.

pagina 16 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 2. Toevoegen 2e bouwlaag + interne verbouwing

Statistieken:

10 units + gemeenschappelijke ruimte bruto vloeroppervlak: 560 m2

Bouwtijd: Kosten:

12 maaanden Totale kosten: € 1.744.700 Per unit: € 174.700 (incl. gemeenschappelijke ruimte) Voordelen: Nadelen: - Deels intern verbouwen - Slechts ca. 10 units door met hergebruik van bestaande structuur; bestaand gebouw; - Ruimtelijke inpassing en - Meer units mogelijk dan in vormgeving lastig i.v.m. bij variant 1; aansluiting van bestaand en - Relatief snelle nieuw; beschikbaarheid. - Energielabel A vraagt relatief hoge investering; - Relatief hoge investering voor verouderd gebouw en beperkte kwaliteitsverbetering; - Slechte bruto – netto vloeroppervlakte (op oude plint).

pagina 17 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 3. Woning op nr. 55 handhaven, toevoegen 2e bouwlaag (bovenop de grote zaal), voorzijde slopen en terugbouwen in twee bouwlagen

Statistieken: (Ver)Bouwtijd: Kosten:

13 units + gemeenschappelijke ruimte 18 maanden Totale kosten: € 2.581.000 Per unit: € 198.538 Voordelen: Nadelen: - Deels intern verbouwen met - Slechts ca. 13 units door hergebruik van bestaand bestaande structuur; gebouw. - Ruimtelijke inpassing en vormgeving lastig i.v.m. aansluiting van bestaand en nieuw; - Relatief hoge investering voor verouderd gebouw.

pagina 18 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 4. Nieuwbouw in 1 bouwlaag

Statistieken: VerBouwtijd: Kosten:

8 units + gemeenschappelijke ruimte 14 maanden Totale kosten: € 1.744.500 Per unit: € 218.062 Voordelen: Nadelen: - Functioneel: goede - Slechts ca. 8 (of 10) units; verhouding netto/ bruto - Hoge kosten per unit; oppervlakte; - Parkeerdruk neemt enigszins - Duurzaam bouwen/ hoog toe. energielabel zoals A+++; - Relatief lange bouwtijd i.v.m. - Bij aanvang beperkte sloop- en nieuwbouw. onderhoudskosten.

pagina 19 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 6. nieuwbouw in 3 bouwlagen

Door sloop en nieuwbouw ontstaat er de mogelijkheid om een voor de doelgroep ontworpen en efficient gebouw te ontwerpen. In deze variant is maximaal efficient gebruik gemaakt van de ruimte die de kavel te bieden heeft met drie verdiepingen waarvan de bovenste dels in de kap is verwerkt. Statistieken:

28 units + gemeenschappelijke ruimte

Bouwtijd: Kosten:

2 jaar Totale kosten: € 5.156.100 Per unit: € 184.146 (incl. gemeenschappelijke ruimte) Nadelen: - Vergunningprocedure met wijziging functie (uitgebreide procedure); - Lastige ruimtelijke inpassing vanwege groot volume, afname bezonning van buren, mogelijk bezwaar (lage maatschappelijke acceptatie); - Daarom ook een langere voorbereidingstijd en een langere bouwtijd; - Leidt tot te hoge parkeerdruk (Vooralsnog niet oplosbaar).

Voordelen: - 28 zelfstandige units; - Relatief lage prijs per unit; - Functioneel: zeer goede verhouding netto/ bruto vierkante meters; - Duurzaam bouwen/ hoog energielabel zoals A+++; - Vanwege nieuwbouw: lage stook- en onderhoudskosten; - Goede huurwaarde als zelfstandige woning vanwege nieuwbouw; - Hoge restwaarde en verkoopbaarheid.

pagina 20 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

6.3 Kerklaan 61 door KPG Architecten te Heemstede

De kavel is gelegen op de hoek van de Kerklaan en de Provinciënlaan, op het kruispunt van drie buurten. Tussen de woonwijken uit de jaren’70 en de kleinschalig bebouwing vanaf 1900 is een groot verschil in schaal, volume, bouwhoogte en architectuur. Kerklaan 61 vormt de overgang tussen kleinschalige woonhuizen aan de Kerklaan en de hoge flatgebouwen aan de Brabantlaan achter de Kerklaan. Het kantoorgebouw is in 1970 tegelijkertijd ontworpen met de flat erachter. Het gebouw vormt een overgang tussen verschillende bouwvolumen. De omgeving van de kavel is groen en er zijn voldoende parkeermogelijkheden. Voor alle varianten dient een omgevingsvergunningsprocedures met functiewijziging te worden doorlopen.

pagina 21 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Onderzochte varianten Voorkeursscenario: Variant 3 Nieuwbouw hofje met markant hoekgebouw.

Statistieken:

37 units bruto vloeroppervlak: 1.816 m2 20 parkeerplaatsen 34 wooneenheden van ca 35m2 3 wooneenheden van ca. 55m2 3 gemeenschappelijke ruimtes Bouwtijd: Sloop en nieuwbouw circa 18 maanden Kosten: Totale kosten: 7.880.100 Per unit: € 212.000 (incl. gemeenschappelijke ruimtes) Voordelen: Nadelen: - Optimale vrije indeelbaarheid; - Vrij lange planvoorbereiding- Optimaal aantal units en realisatietijd; mogelijk; - Bouwvolume op hoek - Variatie in opp. kruispunt kan leiden tot wooneenheden; stedenbouwkundige - Investering en beheer weerstand (nog niet verkend); waarschijnlijk goed onder te - Langetermijn huisvesting voor brengen bij specifiek doelgroep; woningcorporaties; - Op termijn is omzetting naar - Bouwvolume verplaatst weg reguliere sociale huur wellicht van nr. 59 en vanaf de mogelijk. Brabantflat waardoor meer draagvlak verwacht wordt bij buurtbewoners. - Parkeren is inpbasbaar.

pagina 22 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 1. Verbouwing bestaande gebouw en opbouw (passend binnen bestemmingsplan).

Statistieken:

Bouwtijd:

26 units bruto vloeroppervlak: 1.518 m2 19 parkeerplaatsen 15 maanden voor renovatie. 5 maanden voor opbouw

Kosten:

Totale kosten: € 5.075.500 Per unit: € 187.981 (incl. gemeenschappelijke ruimtes) Voordelen: Nadelen: - Volume past binnen - Minder vrije indeelbaarheid bestemmingsplan; vanwege bestaande constructie - Hergebruik bestaand pand (stramien 5m); (duurzaam); - Veroorzaakt meer inkijk bij - Fasering misschien mogelijk, Kerklaan nr. 59; eerst de opbouw en daarna - Zonlicht in de woningen is de verbouwing van het beperkt; bestaande gebouw; - Niveauverschil tussen gebouw - Mogelijkheid om en straat, plint 1.10 m. appartementen met elkaar te verbinden door een doorbraak; - Parkeren is inpasbaar.

pagina 23 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

Variant 2. Aanpassen en uitbreiden bestaande gebouw (aanbouw).

Statistieken:

Bouwtijd:

32 units bruto vloeroppervlak: 1.816 m2 20 parkeerplaatsen 15 maanden voor renovatie. 9 maanden voor aanbouw

Kosten:

Totale kosten: € 6.768.900 Per unit: € 211.528 (incl. gemeenschappelijke ruimtes) Voordelen: Nadelen: - Volume past binnen - Minder vrije indeelbaarheid bestemmingsplan; vanwege bestaande constructie - Hergebruik bestaand pand (stramien 5m); (duurzaam); - Veroorzaakt extra inkijk bij - Parkeren is inpasbaar. Kerklaan nr. 59; - Zonlicht op gebouw is beperkt; gebouw staat grotendeels in schaduw van Brabantflat; - Niveau verschil tussen gebouw en straat, plint 1.10 m; - Toename voetprint en volume aan de Kerklaan levert wellicht weerstand op.

pagina 24 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

7 Financiën Voorlopige (voorzichtige) raming kosten per variant. Dit zijn inschattingen waarvan de (financiële) haalbaarheid verder zal worden uitgewerkt. We constateren dat de huidige scenario’s niet passen binnen de huidige Meerjarenraming. Om deze reden is een planoptimalisatie noodzakelijk. Deze zal in 2024 separaat aan de raad worden voorgelegd.

pagina 25 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

8 Planning in relatie met taakstelling

Bovenstaande planning geeft zowel de beoogde tijdlijn van de schuifoperatie als de capaciteit van het aantal plekken voor de permanente huisvesting weer. Zie bijlage 2 voor de beter leesbare versie. De planning en capaciteit betreft de periode 2023 tot en met 2028 en is verdeeld in kwartalen. Voor wat betreft de capaciteit is een prognose opgenomen voor de in de toekomst verwachte extra taakstelling of inspanningsverplichting. Het uitgangspunt is om, vanuit de huidige situatie (Q1 t/m Q3 2023), in de periode Q4 de locatie Oude Slot gereed te maken en de verplaatsbare units van de Sportparklaan en Kohnstammlaan naar de Ringvaartlaan te verhuizen. Vanuit de Sportparklaan blijft een aantal verplaatsbare woonunits over met een totale capaciteit van circa 40 plekken. Deze woonunits slaan we voorlopig op. In de periode Q2 en Q3 van 2024 staat het verbouwen van de Lieven de Keylaan gepland. Eind Q2-2024 verhuizen de bewoners van de Glipperweg naar de Lieven de Keylaan. Er ontstaat dan een extra capaciteit van circa 13 plekken. Parallel aan de verhuizing naar de Lieven de Keylaan is de planoptimalisatie voor de Glipperweg gepland. Zodra de nieuwbouw van Glipperweg gereed is, verhuizen de bewoners van de Kerklaan naar de Glipperweg.

Hoewel het aantal wooneenheden op de Kerklaan gelijk is aan het aantal nieuwe wooneenheden op de Glipperweg, gaan we voor de bezetting uit van gemiddeld 3 in plaats van 4 plekken per wooneenheid. Hierdoor zijn er 16 plekken minder beschikbaar. Als het aantal plekken op de Glipperweg ontoereikend blijkt om het aantal bewoners van de Kerklaan te huisvesten, kan een aantal eerder opgeslagen verplaatsbare woonunits van de Sportparklaan ingezet worden. Ook kan de woningbouwcorporatie die het bouwplan op de Kerklaan realiseert, een andere tijdelijke oplossing voor deze bewoners aandragen. Hierover moeten bij onderhandeling afspraken worden gemaakt. Vanaf Q4-2025 vindt sloop en nieuwbouw van de locatie Kerklaan plaats. De beoogde oplevering van deze locatie is voorjaar 2027. Dan verhuizen de bewoners van de verplaatsbare woonunits weer terug naar de Kerklaan. Vanaf dat moment

pagina 26 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

kunnen de verplaatsbare woonunits voor een andere doelgroep worden ingezet of vervalt de noodzaak om deze woonunits in te zetten. Huidige situatie (nov 2023) versus eindsituatie Locatie

Huidige units

Plekken

bezet

Eindsituatie Units

Plekken

Lieven de Keylaan

0

0

0

8

32

Kerklaan

18

70

52

37

120

Glipperweg

6

24

19

18

54

Kohnstammlaan=> Oude Slot

8

16

17

10

20

Particuliere opvang

nvt

18

18

Nvt

18

128

106

110

88

Totaal Totaal (excl particuliere opvang)

32

244 73

226

N.B. Het aantal plekken betreft het aantal bedden dat er beschikbaar is. Het aantal maximaal inzetbare bedden verschilt per grootte en indeling van de units. Het daadwerkelijke aantal plekken dat gebruikt wordt is afhankelijk van de samenstelling van de huishoudens die gehuisvest worden. Er worden in beginsel geen huishoudens samengevoegd in de beschikbare units. Voorbeeld: Als er een 4-persoonsunit beschikbaar is en het huishouden bestaat uit 3 personen, dan blijft er 1 bed onbezet. Als er een 1-persoonshuishouden wordt gehuisvest wordt daar in beginsel 1 unit voor gebruikt en blijven de andere bedden onbezet. In de huidige situatie bestaan de huishoudens van Oekraïense vluchtelingen doorgaans uit meerpersoonshuishoudens. Andere doelgroepen voor flexwoningen bestaan vaker uit 1-persoonshuishoudens.

pagina 27 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen

9 Bronvermelding en adviezen -

Architecten: o Spanjaard architecten o Peeperkorn architect BNA o KPG architecten

-

Adviesbureaus o Stadskwadraat (planeconomie) o Langhout & Wiarda bestuursschade- en omgevingsrechtdeskundigen (planschaderisico)

-

Rapport samengesteld door Projectteam Flexwonen van de Gemeente Heemstede. Advisering door vakspecialisten van de afdeling Ruimtelijk Beleid inzake: o Planologie o Bouwkunde o Verkeer & Parkeren o Stedenbouw o Communicatie o Duurzaamheid

pagina 28 van 28 - Haalbaarheidsonderzoek permanente inzetbare flexwoningen