Bijlage 1. Concept (tijdelijke) Omgevingsvergunning Herenweg 55.pdf

CONCEPT (TIJDELIJKE) OMGEVINGSVERGUNNING Burgemeester en wethouders hebben op 10 oktober 2024 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen voor: Project

:

Locatie Activiteiten

: :

Zaaknummer Aanvrager

: :

verbouwen pand en tijdelijk (maximaal 5 jaar) opvangen Oekraïense ontheemden Herenweg 55, 2105MC Heemstede Binnenplanse omgevingsplanactiviteit Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (tijdelijk) Technische bouwactiviteit Z2024-00000481

Besluit Burgemeester en wethouders besluiten de omgevingsvergunning te verlenen. De omgevingsvergunning wordt verleend onder de bepaling dat de gewaarmerkte stukken deel uitmaken van de vergunning. Procedure De reguliere voorbereidingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in paragraaf 16.5.2 van de Omgevingswet. Overwegingen Binnenplanse omgevingsplanactiviteit Juridische grondslag Vergunningplicht Het is op grond van artikel 5.1, eerste lid onder a van de Omgevingswet in samenhang met artikel 22.26 van het omgevingsplan Heemstede verboden een bouwactiviteit te verrichten zonder omgevingsvergunning. Het gaat hier om een gevelwijziging van een bestaand pand. Het betreffende bouwwerk is in artikel 2.29 en 2.30 van het Besluit bouwwerken leefomgeving en in artikel 22.27 en 22.28 van het omgevingsplan Heemstede niet uitgezonderd van bovengenoemd verbod.

Bezoekadres: Raadhuisplein 1 2101 HA Heemstede

Postadres: Postbus 352 2100 AJ Heemstede

Tel: 14 023 E-mail: gemeente@heemstede.nl Website: heemstede.nl

Toetsingscriteria Op grond van artikel 22.29, eerste lid van het omgevingsplan Heemstede wordt de omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit alleen verleend als: a. de activiteit niet in strijd is met de in het omgevingsplan gestelde regels over het bouwen, in stand houden en gebruiken van bouwwerken, met uitzondering van paragraaf 22.2.4; b. het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, niet in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, van de Woningwet, zoals dat artikel luidde voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet; en c. de activiteit betrekking heeft op een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie en: 1°. de toelaatbare kwaliteit van de bodem niet wordt overschreden; of 2°. bij overschrijding van de toelaatbare kwaliteit van de bodem: als aannemelijk is dat een sanerende of andere beschermende maatregelen wordt getroffen. Een sanerende of andere beschermende maatregel is in ieder geval een sanering overeenkomstig paragraaf 4.121 van het Besluit activiteiten leefomgeving. Bovenstaande geeft geen aanleiding de omgevingsvergunning te weigeren.

Welstand Het plan is op 24 oktober 2024 beoordeeld door de adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit. Het advies luidt als volgt: Het betreft een aanvraag omgevingsvergunning voor het aanpassen van een kantoorgebouw in een woningcomplex voor de tijdelijke opvang van vluchtelingen. Hiertoe worden in het souterrain enkele ramen toegevoegd of aangepast in de gevels. Context Het plan voldoet niet aan de planologische aspecten van het omgevingsplan, maar de gemeente werkt mee aan een afwijking. De commissie heeft het plan beoordeeld op basis van de gebiedsgerichte (2. Linten, bijzonder welstandsgebied) en objectgerichte (4. Gevelwijziging) criteria. In een bijzonder welstandsgebied wordt extra aandacht besteed aan de omgevingskwaliteit. Bevindingen De commissie kan zich in het plan vinden. Ten overvloede adviseert ze op de eerste verdieping van de achtergevel bij de middelste twee kamers ook een verlaagd raam te maken. En het grote raam uiterst links op de begane grond van de achtergevel naar rechts toe te verbreden, zodat het uitlijnt met het grote raam op de eerste verdieping.

Z2024-00000481

Pagina 2 van 11

Conclusie De commissie adviseert om akkoord te gaan met de aanvraag. Het advies is op zorgvuldige wijze tot stand gekomen. Wij nemen dit advies over en zijn van mening dat de activiteit in overeenstemming is met redelijke eisen van welstand.

Z2024-00000481

Pagina 3 van 11

Overwegingen Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (tijdelijk) Juridisch kader Vergunningplicht Volgens de definitie van de omgevingsplanactiviteit in de bijlage bij artikel 1.1 van de Omgevingswet is een omgevingsplan activiteit onder meer een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan. Het gebruik van een kantoorbestemming als een opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen is in strijd met de planvoorschriften van het omgevingsplan Heemstede deel uitmakende bestemmingsplan “Woonwijken Zuid en West” Artikel 16.1.1 lid a en 20.1.1 van de planvoorschriften geeft aan dat de aangewezen gronden voor ‘Kantoor’ en bijbehorende ‘Tuin’ zijn bestemd. Het is daarom op grond van artikel 5.1, eerste lid onder a van de Omgevingswet verboden de activiteit te verrichten zonder omgevingsvergunning. Toetsingscriteria Op grond van artikel 8.0a., tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Motivering De gemeente wil tijdelijke woningen realiseren op Herenweg 55 in het kader van vluchtelingenopvang, met een maximale duur van 5 jaar. Het plan omvat de verbouwing van het pand om 17 units te creëren, waar vluchtelingen kunnen wonen.

De verbouwing is hoofdzakelijk inpandig en op een aantal plekken worden in de gevel meerdere ramen gerealiseerd ten behoeve van daglicht toetreding. De regels van het omgevingsplan van Heemstede zijn van toepassing op het terrein. Momenteel geldt voor de locatie bestemmingen 'Kantoor' en 'Tuin'. De realisatie van woningen is binnen deze bestemmingen niet toegestaan, wat in strijd is met het omgevingsplan. De route om het planvoornemen te kunnen realiseren is via een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan. Voor een BOPA gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Dit betekent dat de vergunning alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl). Op basis van artikel 16.15a en artikel 16.15b van de Omgevingswet geldt voor een BOPA een bindend adviesrecht voor die gevallen die de raad daartoe heeft aangewezen. In het besluit (2023) staat dat activiteiten, waaronder voor “transformatie van een bestaand gebouw naar een woonfunctie anders dan

Z2024-00000481

Pagina 4 van 11

zelfstandige woningen, met meer dan 5 kamers/onzelfstandige wooneenheden” voor adviesrecht naar de raad moeten. Het is om die reden dat de raad gevraagd wordt een bindend advies te geven over het verzoek om een omgevingsvergunning te verlenen voor de Herenweg 55 als tijdelijke opvanglocatie. 1.1. Er is sprake van ‘een evenwichtige toedeling van functies’ Het project bestaat uit het realiseren van 17 woonunits. Deze woningen worden volledig nieuw gerealiseerd door een inpandige verbouwing van het huidige kantoor. Aan de buitenzijde wordt alleen de pui vernieuwd. Er vinden geen werkzaamheden aan de fundering en/of in de ondergrond plaats. Naast de woonunits worden inpandig de volgende ruimten gerealiseerd: een algemene ruimte, een berging, een wasruimte en een technische ruimte. Aan de buitenzijde wordt aan de noordzijde een vluchttrap geplaatst. De grootte van één unit bedraagt circa 16 m2. Op het buitenterrein worden geen bergingen o.i.d. gebouwd. Momenteel zijn er 13 parkeerplaatsen aanwezig. Ten dele worden deze intact gelaten. Onderzocht zal worden of na ingebruikname een aantal kan worden opgeheven en kan worden ingericht met groen dan wel als speelplaats voor kinderen. Planbeschrijving In de huidige situatie is er sprake van een leegstaand kantoorpand. Met uitzondering van de pui worden er aan de buitenzijde van het pand geen aanpassingen doorgevoerd.

Verder geldt: · Er komt geen ondergrondse parkeergarage/kelder. De initiatiefnemer gaat uit van een gesloten grondbalans. · Er komen geen aparte bergingen in de buitenruimte. · Mogelijk wordt een aantal parkeerplaatsen opgeheven om plaats te maken voor groen of speelplaatsen voor kinderen. Er vindt in ieder geval geen toename van verhard oppervlak plaats. · Start van de verbouw eerste helft van 2025. · De verwarming van de units wordt gerealiseerd met een gasgestookte centrale verwarming. Gezien het tijdelijke karakter is investeren in warmtepompen of iets dergelijks niet rendabel. · Het aantal benodigde parkeervoorzieningen bedraagt (afgerond 4). Het huidige aantal bedraagt 13, dus er is in de nieuwe situatie geen tekort aan parkeerplaatsen. Bebouwing Er worden in het gebouw 17 woonunits voor vluchtelingen gerealiseerd. Het bebouwd oppervlak in de nieuwe situatie verandert niet ten opzichte van de huidige.

Z2024-00000481

Pagina 5 van 11

Openbare ruimte Vanaf het Merwedeplantsoen wordt de toegang tot de kavel gecreëerd, evenals in de huidig situatie. Ontsluiting De belangrijkste ontsluiting is via de Herenweg (N208), de Rijnlaan en het Merwedeplantsoen. De N208 staat in verbinding met meerdere andere N-wegen. Met de realisatie van de 17 units wordt een bijdrage geleverd aan de invulling van een belangrijke maatschappelijke opgave: het aanbieden van woonruimte aan vluchtelingen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de terugdringing van het (landelijk) tekort aan opvanglocaties, dat zich eveneens in de provincie NoordHolland en in Heemstede manifesteert. Beleidstoets In bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing wordt het de toetsing aan het beleidskader dat relevant is voor het plan uitvoerig toegelicht. De conclusie uit de toets is als volgt: · De ontwikkeling van het plan aan de Herenweg geeft mede gestalte aan de door het Rijk genoemde prioriteiten. Het project past binnen duurzaam ruimtegebruik. · Het planvoornemen is niet in strijd met de omgevingsverordening van provincie Noord-Holland. · Het realiseren van tijdelijke woningen voor vluchtelingen in Heemstede past volledig in de visie en de doelstellingen die de gemeente heeft opgesteld. Omgevingsaspecten Bij de realisatie van de nieuwe woningen is uitdrukkelijk gelet op de omgeving.

Door de transformatie van een leegstaand kantoor naar woningen voor een bijzondere doelgroep én deze ontwikkeling nauw aan te laten sluiten bij de omgeving is er sprake van een verbetering van de stedelijke kwaliteit. In de bijgevoegde ruimtelijke onderbouwing zijn de omgevingsfactoren beschreven. Daarnaast is per omgevingsfactor beoordeeld of en wat invloed op het plan kan zijn. Uit onderzoek blijkt dat het project heeft geen negatieve invloed op de waterkwantiteit en waterkwaliteit in de omgeving. Ook ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid, bodem, luchtkwaliteit, geluid, geur, omgevingsveiligheid, ecologie, milieuzonering, archeologie, economische en maatschappelijke haalbaarheid zijn geen negatieve gevolgen te verwachten. Geconcludeerd kan worden dat er in de toekomstige situatie sprake zal zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het is derhalve niet bezwaarlijk voorliggend plan uit te voeren.

Z2024-00000481

Pagina 6 van 11

Voorwaarden De vergunning, voor het gebruik van een kantoorbestemming als een opvanglocatie voor Oekraïense vluchtelingen, wordt verleend voor een periode van vijf jaar. De werkzaamheden zullen gerealiseerd worden conform het ecologisch werkprotocol onder begeleiding van een ecoloog.

Z2024-00000481

Pagina 7 van 11

Overwegingen Technische bouwactiviteit Juridische grondslag Vergunningplicht Het is op grond van artikel 5.1, tweede lid onder a van de Omgevingswet verboden een technische bouwactiviteit te verrichten zonder omgevingsvergunning. Voor zover het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. Het gaat hier om het verbouwen van een bestaande kantoorpand. In de artikelen 2.25 tot en met 2.27 van het Besluit bouwwerken leefomgeving is dat aangewezen als vergunningplichtig. Toetsingscriteria Volgens artikel 5.20, eerste lid van de Omgevingswet worden bij algemene maatregel van bestuur voor een bouwactiviteit regels gesteld met betrekking tot: - het waarborgen van de veiligheid, - het beschermen van de gezondheid, - duurzaamheid en bruikbaarheid. Het tweede lid van genoemd artikel bepaalt dat de regels ertoe strekken dat de omgevingsvergunning alleen wordt verleend als aannemelijk is dat wordt voldaan aan de regels over bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 4.3, eerste lid, aanhef en onder a van de Omgevingswet, of daarover gestelde maatwerkregels, voor zover die regels betrekking hebben op de kwaliteit van bouwwerken. De bedoelde algemene maatregel van bestuur is het Besluit bouwwerken leefomgeving. Het bouwplan is in overeenstemming met het bepaalde in de hoofdstukken 4 tot en met 7 van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

Heemstede, datum besluit: datum verzending: burgemeester en wethouders van Heemstede, de secretaris, de burgemeester,

mevr. H.W. de Vos

dhr. F. Binnendijk

Z2024-00000481

Pagina 8 van 11

Bent u het niet eens met dit besluit? Dan kunt u bezwaar maken. Zorgt u ervoor dat u het bezwaarschrift indient binnen zes weken na de verzenddatum van deze brief. Daarmee voorkomt u dat wij uw bezwaarschrift niet meer kunnen behandelen. Zorg dat u de juiste informatie in uw bezwaar zet In uw bezwaar zet u in elk geval: • uw naam en adres; • de datum waarop u uw bezwaar schrijft; • een omschrijving van het besluit waartegen u bezwaar maakt (stuur ook een kopie mee van deze brief); • de reden en onderbouwing waarom u het niet eens bent met ons besluit; • uw handtekening. U kunt ook eerst pro forma bezwaar maken Als u onzeker bent over uw bezwaar, de zaak complex is of u tijdgebrek heeft en nog niet alle benodigde informatie voor uw bezwaar heeft, kunt u eerst een voorlopig bezwaar (pro forma bezwaar) indienen. Met een pro forma bezwaar geeft u aan dat u het niet eens bent met het besluit, maar dat u mogelijk nog aanvullende informatie wilt verstrekken. Het pro forma bezwaar moet ook binnen zes weken na de verzenddatum van deze brief worden ingediend.

Daarna krijgt u van de gemeente extra tijd om uw bezwaar volledig uit te werken en aan te vullen U kunt uw bezwaarschrift op twee manieren indienen • Per post: College van burgemeester en wethouders Postbus 352 2100 AJ Heemstede • Digitaal: via het webformulier op de gemeentelijke website: www.heemstede.nl/bezwaar Ons besluit blijft gelden totdat wij op uw bezwaar hebben beslist In spoedeisende gevallen kunt u ook een voorlopige voorziening vragen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland nadat u een bezwaarschrift bij ons heeft ingediend. U betaalt griffiekosten aan de rechtbank als u vraagt om een voorlopige voorziening. U kunt schriftelijk of digitaal om een voorlopige voorziening vragen: • Per post: Rechtbank Noord-Holland Bestuursrecht Algemeen Postbus 1621 2003 BR Haarlem • Digitaal: http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht U heeft dan een digitale handtekening (DigiD) nodig. De voorwaarden leest u op de website. Stuur ook altijd een kopie van uw bezwaarschrift mee.

Z2024-00000481

Pagina 9 van 11

Bijgevoegde documenten De volgende documenten worden meegezonden met het besluit en zijn als gewaarmerkt stuk bijgevoegd: Verzoekformulier Bouwkundig tekenwerk bestaand en nieuw Poster presentatie buurt Principe details Rapport wegverkeerslawaai Risicoanalyse nadeelcompensatie Ruimtelijke onderbouwing Voorschriften - Deze vergunning of een afschrift hiervan moet tijdens de werkzaamheden op het perceel aanwezig zijn; - Wij kunnen deze vergunning intrekken als daarvan niet binnen 1 jaar gebruik is gemaakt; - Zie voor overige voorschriften de bijgevoegde bijlage. Melding overgang vergunning Deze omgevingsvergunning geldt voor eenieder die het project uitvoert waarop zij betrekking heeft.

Indien deze omgevingsvergunning zal gaan gelden voor een ander dan de aanvrager of de vergunninghouder, meldt de aanvrager, en/of de vergunninghouder dat ten minste vier weken voordien aan het college van burgemeester en wethouders, onder vermelding van de volgende gegevens: - naam en adres van de aanvrager of vergunninghouder; - een aanduiding van de omgevingsvergunning krachtens welke de activiteiten worden verricht; - naam, adres en telefoonnummer van degene voor wie de omgevingsvergunning zal gaan gelden; - de verwachte datum dat de omgevingsvergunning zal gaan gelden voor een ander dan de aanvrager of de vergunninghouder; en - als de gegevens en bescheiden elektronisch worden verstrekt: de emailadressen van de personen, bedoeld onder a en c. Zie artikel 5.37, tweede lid van de Omgevingswet en artikel 7.216 van de omgevingsregeling. Inwerkingtreding Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na verzending van het besluit.

Z2024-00000481

Pagina 10 van 11

Voorwaarden. 1. geen Algemene voorwaarden Tenminste 3 weken voor aanvang van de werkzaamheden moeten de volgende bescheiden bij bouw- en woningtoezicht zijn ingediend: het funderingsplan van het bouwwerk; de constructieve gegevens van het bouwwerk met betrekking tot sterkte en stijfheid; stabiliteitsberekening van het nieuwe en bestaande bouwwerk; gegevens omtrent de technische installaties; kwaliteitsverklaringen; het bouwveiligheidsplan. Algemene (wettelijke) verplichtingen voor de vergunninghouder 1. Binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning moet een begin worden gemaakt met de werkzaamheden. 2. Het bouwtoezicht dient tenminste twee dagen voor de aanvang van elk der hierna te noemen onderdelen van het bouwproces schriftelijk in kennis te worden gesteld: a. de aanvang van de werkzaamheden, ontgravingwerkzaamheden daaronder begrepen; b. de aanvang van het inbrengen van de funderingspalen, het slaan van proefpalen daaronder begrepen; c. aanvang van de grondverbetering werkzaamheden; en ten minste één dag van tevoren van het storten van beton. 3. De bouw mag tussentijds niet langer dan 1 jaar stilliggen. 4. Het bouwtoezicht dient onmiddellijk na voltooiing schriftelijk in kennis te worden gesteld van: a.

het gereedkomen van putten en van grond- en huisaansluitleidingen van de riolering, en van leidingdoorvoeren en mantelbuizen door wanden en vloeren beneden straatpeil; b. de beëindiging van de werkzaamheden waarop de vergunning betrekking heeft. 5. De bouw moet overeenkomstig de verleende vergunning worden uitgevoerd. Indien u bij nader inzien van de vergunning af wilt wijken, kunt u na overleg met de afdeling Bouw- en Woningtoezicht vooraf een revisietekening in tweevoud indienen. 6. Het is verboden een bouwwerk, waarvoor omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend, in gebruik te nemen of te geven voordat het bouwwerk gereed is gemeld bij de gemeente. Bovendien is het verboden een bouwwerk, waarvoor omgevingsvergunning voor het bouwen is verleend, in gebruik te nemen of te geven indien niet overeenkomstig de vergunning is gebouwd. 7. Het is verboden te bouwen, indien de bouw op grond van het bepaalde in artikel 19.4, tweede lid van de Omgevingswet is stilgelegd. Gebruik gemeentegrond Voor het plaatsen van containers en/of bouwmaterialen op gemeentegrond heeft u toestemming van de gemeente nodig. Na de melding aan Bouw- en Woningtoezicht dat u tijdelijk van gemeentegrond gebruik wilt maken, vindt een opname van het terrein plaats. Indien het gebruik van gemeentegrond mogelijk is, wordt voor het tijdelijk gebruik precario geheven.

Het is mogelijk dat nog nadere voorwaarden aan het gebruik worden gesteld. Deze worden dan opgenomen in de toestemming tot gebruik van de grond. Eventueel ontstane schade aan gemeente-eigendom wordt op u verhaald. U kunt het gebruik van gemeentegrond aanvragen via de volgende link: https://www.heemstede.nl/producten-en-diensten/gemeentegrond-gebruiken/ Let op Deze vergunning laat onverlet uw eigen verantwoordelijkheid om te voldoen aan het bouwbesluit en de bouwverordening.

Z2024-00000481

Pagina 11 van 11