ANTWOORD vragen D66 251203 nav ontwerp en beeldskwaliteitsplan Manpad 3a.pdf

Technische vragen D66 voor raadscommissie Ruimte 4/12 Manpadlaan

3.a Algemeen: 1. hoe zorgen we ervoor dat de kleine privé tuintjes niet stiekem uitgebreid worden en afgezet worden met hoge hekken zodat het open karakter van wonen in het groen verloren gaat? Is dat contractueel vast te leggen met de bewoners? Antwoord Het is niet toegestaan om grond van een ander (in dit geval de gemeente) zonder toestemming in gebruik te nemen. Het ontwerp van de woongebieden is zodanig dat er naar verwachting geen aanleiding is om hoge hekken te plaatsen. In paragraaf 8.4 van de ontwerp Ontwikkelvisie Volume 3 wordt uitgebreid ingegaan op de relatie privé/openbaar in het plangebied. Privacy in de woningen en de privé buitenruimte speelt een belangrijke rol in het welbevinden van de bewoners. De mix van woningtypes en hun specifieke positie in het plangebied geeft veel nuances in de relatie privé binnenruimte, privé buitenruimte en de openbare ruimte. In de ontwikkelvisie is daarom een serie verschillende overgangen privé-openbaar opgenomen zodat recht gedaan wordt aan de diversiteit aan landschappelijke context in het plan. Hierbij is de groene erfgrens een belangrijke leidraad. Schuttingen of muren hoger dan 1,5 meter zijn in het gehele plan bij aanleg uitgesloten.

Bewoners kunnen aan de achterkant wel kiezen voor een hogere erfafscheiding, maar bij de aanleg wordt hier zo goed mogelijk op voorgesorteerd door privacy vaak door afstand of ander door slimme positionering te waarborgen. In het beeldkwaliteitsplan hoofdstuk ‘Beeldkwaliteit grondgebonden woningen’ wordt op pagina 40 aangegeven aan welke eisen erfafscheidingen dienen te voldoen. Deze eisen dienen als borging van de geoogde beeldkwaliteit. Deze eisen zijn: • Natuurlijke (groene) erfafscheidingen als basis, • Erfafscheidingen zijn laag in de vorm van beplanting óf laag in de vorm van terras als onderdeel van het gebouwontwerp, • Erfafscheidingen tussen aaneengebouwde woningen zijn passende bij architectuur en/of groen en mogen tot 3 meter uit de gevel maximaal 2 meter hoog zijn. Vervolgens 1,2 meter hoog. • Subtiele hoogteverschillen tussen landschap en tuin/woning worden ingezet om de overgang openbaar – privé te duiden en de privacy van bewoners te vergroten. Privaatrechtelijke borging erfafscheidingen Een andere manier is de gewenste erfafscheiding, zowel in maat (bv. max. 1,20m hoog) als in uitvoering (bv. type haag/groen) opnemen op de verkoopstukken

(verkooptekening en technische omschrijving). Dat is dan een contractstuk richting koper waaraan koper zich conformeert. De initiatiefnemer (ontwikkelaar) kan dit nog extra borgen door in de koopovereenkomst en vervolgens ook in de leveringsakten een kwalitatieve verplichting op te nemen met een instandhoudingsplicht voor de uitvoering en type erfafscheiding. Door dit als een kwalitatieve verplichting in een leveringsakte op te nemen, blijft deze ook bestaan ná doorverkoop, waardoor dit in lengte van dagen wordt geborgd en niet komt te vervallen na de eerste doorverkoop van een nieuwbouwwoning. Dit kan nog extra kracht worden bijgezet door een boetebeding op te nemen ten gunste van de gemeente, die koper (of rechtsopvolger) dan dient te voldoen bij niet nakoming hiervan. 2. Nu N2 saldering niet mag, wat zijn de kansen van slagen op een natuurvergunning? Kan dit vertraging opleveren? Antwoord De ontwikkelaar dient een natuurvergunning aan te vragen. De Omgevingsdienst Noord-Holland Noord (bevoegd gezag voor natuurvergunningen namens de provincie Noord-Holland) verleent op dit moment dergelijke vergunningen niet vanwege het ontbreken van provinciaalbeleid met betrekking tot stikstof. Dit is een kwestie die dan op meer plekken in de regio speelt. Het zal meer tijd en inspanning kosten van de ontwikkelaar om een natuurvergunning te verkrijgen.

Dit kan vertraging voor het realiseren de woningen in het plangebied Manpad opleveren. 3. hoe wordt het circulair bouwen ingevuld? Wat is de opdracht in deze voor architect en ontwikkelaar? Gaat dat mee in Addendum Q2 2026 ? Antwoord Binnen het plangebied Manpad speelt duurzaamheid een rol. Duurzaamheid wordt in detail in de vervolgfase uitgewerkt binnen het Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan (VOIP) en in de architectuur van de woningen. De gemeente heeft het MRA Convenant ‘Toekomst bestendige woningbouw’ ondertekend (niveau brons). Inzet van de gemeente is dat het plan voor gebied Manpad zoveel mogelijk zal aansluiten bij de ambities uit het convenant voor circulair bouwen, maar ook voor energie, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen en duurzame mobiliteit. B1 ontwerp ontwikkelvisie 4. B1 par 2.2.4 (water): de openbare ruimte wordt klimaatbestendig gebouwd. De woningen ook? Waar blijkt dat uit? Nu op 0 niveau NAP. Antwoord Dit is onderwerp van nadere uitwerking in het VOIP.

5. B1 par (water): is overwogen waterberging bij de woningen op te nemen? In België al jaren verplicht. Antwoord Nee. Waterberging wordt elders in het gebied gerealiseerd. 6. B1, blz 21: 10% wordt voor senioren gebouwd (15 stuks). In welk programma segment? (vrij, sociaal of betaalbare koop). Antwoord Alle appartementen zijn levensloopbestendig. In het woonprogramma zijn 74 (50%) appartementen opgenomen (44 sociale huur (30%), 26 betaalbare koop (17%) en 4 vrije sector (3%). 7. B1 blz 66, parkeren: hoeveel laadpalen worden er aangelegd? Is dat al genormeerd voor nieuwbouw? Antwoord Het aantal publieke laadpalen en de locatie hiervan is onderwerp van nadere studie en besluitvorming. Algemeen uitgangspunt is 1 publieke laadpaal per 10 woningen. 8. B1, blz 21 en 73: minimale omvang woningen 40m2 (sociaal) en 50m2 (koop 335.000) op blz 21. Zie B1 blz 66 tabel ogv Woningbouwprogramma 2024: appartementen sociale huur 50/60m2 en goedkope koop 60m2. Programma blz 73 hanteert de laatste afmetingen. Worden laatsten aangehouden? Antwoord De sociale huurappartementen zullen een oppervlakte hebben tussen de 49 m2 en 60 m2. Betaalbare koop woningen (rug-aan-rug woningen + appartementen) hebben een gemiddeld oppervlak van 60 m2.

B2 Participatie 9. par. 4.3.1 en blz 83.: men is negatief over de hoogbouw en er zijn nog openstaande punten. Kan in de participatie volgende termijn worden onderzocht of variatie in de vorm en materiaaltoepassing van de gebouwen tot positievere reacties leidt? zie ook blz 141. Antwoord Bij aanvang van het participatietraject hebben deelnemers inderdaad aangegeven niet positief te staan tegenover de drie voorgestelde appartementsgebouwen. Zij vonden drie appartementsgebouwen in dit gebied

teveel. Ook de hoogte van deze drie gebouwen (6 bouwlagen) werd niet passend gevonden. In samenspraak met de verschillende deelnemers aan de participatie is er daarom gekozen voor twee appartementsgebouwen met 4 bouwlagen. Ook het beeldkwaliteitsplan is besproken in het participatietraject. Dit plan geeft eisen waaraan de verschijningsvorm de appartementsgebouwen dient te voldoen. Dit resultaat van het participatietraject staat en is geen onderwerp van participatie in een volgende fase. 10. dilemma grote/kleine appartementen die insprekers benoemen: welk type appartement heeft groter effect op de doorstroomketen? Antwoord De bouw van grotere (duurdere) appartementen heeft doorgaans een groter effect op de doorstroomketen dan de bouw van kleinere appartementen. In de woningmarkt ontstaat de grootste ‘doorstroom’ wanneer mensen die nu in een te grote of te dure woning wonen, kunnen verhuizen naar een beter passend huis. Vaak zijn dit midden- en hogere inkomens die van een eengezinswoning naar een ruim appartement willen verhuizen (bijvoorbeeld senioren) of willen opklimmen naar een luxer of ruimer segment. Wanneer deze groep doorstroomt, laten zij een eengezinswoning of middelgrote woning achter, en díe woningen zijn weer bereikbaar voor huishoudens lager in de keten. Zo ontstaat een lange verhuisketen. De bouw van kleine appartementen trekt vooral starters of singles aan.

Dit veroorzaakt vooral instroom, maar weinig doorstroom in de bestaande woningvoorraad.