ANTWOORD Technische vraag 251119 HBB Hoog hoger bouw.pdf

251119 Technische vraag HBB Hoog hoger bouw

HBB heeft afgelopen raadsvergadering een amendement inzake de omgevingsvisie ingediend waarvan de strekking was dat in Heemstede niet hoger gebouwd mag worden dan de huidige nok hoogte op de plaats van bouw. Dit omdat HBB van mening is dat het vrijgeven van die norm de identiteit en het karakter van Heemstede geweld aan gaat doen.

De reden dat HBB deze mening is toegedaan is gestoeld op de in de visie opgenomen zinsnede : “We kiezen ervoor om bij verdichting van de bestaande kern hoger bouwen toe te staan, op plekken waar dat stedenbouwkundig verantwoord is. Dit vraagt om maatwerk per locatie, zodat de bouwhoogte aansluit bij de bestaande omgeving. Hierbij is de ruimtelijke inpasbaarheid leidend en niet langer het Omgevingsplan. Dit wordt bij elke toekomstige ontwikkeling apart beoordeeld. “ Met name over de in het geel gearceerde gedeelte maakt HBB zich zorgen. Wij lezen dat het met deze visie Card Blanc wordt gegeven om hoogbouw overal in Heemstede mogelijk te maken. Door de Wethouder Stam werd namens het college gesteld dat het omgevingsplan in de plaats komt van het bestemmingsplan. Verder stelde zij dat zodra iemand in strijd met het bestemmingsplan hoger wil bouwen deze afwijking bij de raad wordt gemeld en die neemt een beslissing. Door HBB is de wethouder voorgehouden dat zij noemt dat het bestemmingsplan/omgevingsplan leidend is maar in de tekst van de omgevingsvisie juist staat dat het omgevingsplan niet leidend is (maar de ruimtelijke inpasbaarheid). Verder noemde de wethouder de welstandseisen en de erfgoed verordening als instrumenten om hoogbouw te beperken. Gelet op bovenstaande heeft HBB nog steeds niet de duidelijkheid waar wij op naar zoek zijn.

Gesteld wordt dat hoogbouw in strijd met het het omgevingsplan/ bestemmingsplan de raad ten alle tijden wordt gehoord. In de tekst van de omgevingsvisie staat dat het omgevingsplan niet langer leidend is maar de ruimtelijke inpasbaarheid. de volgende (aanvullende) vragen: 1 - Staat de omgevingsvisie, in juridische zin, boven het omgevingsplan? Nee. Het Omgevingsplan staat in juridische zin boven de Omgevingsvisie, omdat daarin wordt vastgelegd welke functies en welke bouwvolumes op welke plek mogen worden gerealiseerd. In de Omgevingsvisie worden de ruimtelijke uitgangspunten voor die evenwichtige toedeling van functies aan locaties (met de bijbehorende volumes) vastgelegd. 2 - Wat is de definitie van ruimtelijke inpasbaarheid? Wat zijn de kaders waar een aanvrager voor hogere bouw zich aan moet houden? Ruimtelijke inpasbaarheid verwijst naar de mate waarin bebouwing en andere infrastructuur zich kunnen aanpassen aan de omgevingsgezondheid en -kwaliteit. Dit omvat aspecten zoals de kwaliteit van de woonomgeving, de impact op de leefomgeving, en de mogelijkheden voor ontwikkelingen in de omgeving, zoals bijvoorbeeld bedrijvigheid.

3 - In welke verordening is de juridische kwaliteit van ruimtelijke inpasbaarheid opgenomen? De juridische kwaliteit van ruimtelijke inpasbaarheid is niet in een verordening opgenomen. Op het moment dat een ontwikkeling niet past in (het kader van) het Omgevingsplan, dan vindt er een ruimtelijke afweging plaats binnen een ruimtelijke procedure (wijziging Omgevingsplan of een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). Een wezenlijk onderdeel van die ruimtelijke afweging is de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid (naast de beoordeling van aspecten als het parkeren, flora en fauna, milieuaspecten, etc.). Dit vraagt om maatwerk per locatie, zodat de bouwhoogte aansluit bij de bestaande omgeving. Dit wordt bij elke toekomstige ontwikkeling apart beoordeeld. Daarbij wordt gekeken wat de exacte ontwikkelruimte is. De gemeenteraad heeft hier, bij ontwikkelingen vanaf 3 woningen, altijd bindend adviesrecht of de beslissingsbevoegdheid in het geval van een wijziging van het Omgevingsplan. 4 - Als blijkt dat het omgevingsplan de bescherming biedt om ongeremde hoogbouw te voorkomen waarom staat er dan in de visie dat het omgevingsplan niet leidend is? Om verantwoording te kunnen afleggen aan toezichthouders, dienen gemeenten aan te geven hoe zij aan hun maatschappelijke opgaven kunnen gaan voldoen. Bijvoorbeeld qua woningbouwbeleid is de provincie toezichthouder.

De Omgevingswet schrijft voor dat de gemeente een omgevingsvisie vaststelt met daarin de uitgangspunten van beleid voor de fysieke leefomgeving. Heemstede is met de vastgestelde Omgevingsvisie nu up to date en kan actief werken aan onder andere het lokale aandeel in de regionale bouwopgave. Om bouwvoorstellen te kunnen doen, zullen initiatiefnemers uiteindelijk wijzigingen of afwijkingen van het Omgevingsplan moeten aanvragen bij de gemeente. Daarom duidt de Omgevingsvisie dat de gemeente mee wil denken om, op specifieke plekken in Heemstede, naast de geldende bouwhoogten in het Omgevingsplan, functiewijzigingen te onderzoeken en ook bouwmogelijkheden met aanvaardbaar grotere bouwhoogten toe te staan. Zo voldoet Heemstede nu enerzijds aan de beleidsvoorwaarde dat we binnen geldend beleid de mogelijkheid bieden bij de aanvraag van bouwplannen eerst te zullen gaan kijken naar een evenwichtige ruimtelijke inpassing. Heemstede beperkt zich dan niet tot de huidige functie en/of geldende bouwhoogte in het Omgevingsplan. Daarmee biedt de Omgevingsvisie anderzijds de ruimte om een aandeel van onze maatschappelijke opgaven te kunnen gaan realiseren. En dat gebeurt te allen tijden onder regie van de gemeenteraad.

5 - De welstandsnota beschrijft alleen de kaders voor een dakopbouw, “voor grotere ingrepen bevat de welstandsnota echter geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken.” (Tekst uit de nota). Hoe kan de welstandnota dan gebruikt worden om hogere bouw, anders dan een dakopbouw, toch te reguleren? De Welstandsnota is niet het instrument, waarmee de bouwhoogte wordt gereguleerd. Dat is het Omgevingsplan in samenhang met eventueel verleende Omgevingsvergunningen voor

een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit werkt daarnaast ook met de welstandnota en onderbouwt en beoordeelt de ruimtelijke kwaliteit bij Omgevingsvergunningen. Tenslotte heeft de gemeenteraad in voorgeschreven gevallen bindend adviesrecht over aanvragen voor afwijkingen van het Omgevingsplan bij impactvolle bouwplannen. 6 - In de erfgoedvisie is opgenomen dat in voorkomende beschermingssituaties een omgevingsvergunning nodig is. Die vergunning wordt toch geregeld via het omgevingsplan? Is die richting dan niet strijdig met de visie dat de ruimtelijke inpasbaarheid leidend is en niet langer het omgevingsplan? Een eigenaar van een beschermd object heeft minder vrijheden (bijv. vergunningsvrij bouwen) dan een eigenaar van een niet beschermd object. Dat is inherent aan het willen beschermen, behouden en benutten van erfgoed. Omgevingsvergunningen volgen na de beoordeling van de aanvraag t.b.v. een gewenste afwijking van het Omgevingsplan. De ruimtelijke inpasbaarheid van alle initiatieven, groot of klein, wordt op brede afwegingscriteria beoordeeld (ruimtelijke kwaliteit, parkeren, geluid, toegankelijkheid, duurzaamheid etc). Pas na een brede beoordeling kan onderbouwd worden of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locatie.

Op basis van die beoordeling kan dan eventueel voor het initiatief een wijziging van het Omgevingsplan worden vastgesteld door de gemeenteraad bij grote plannen of een omgevingsvergunning door het College of de organisatie bij kleine plannen (in voorgeschreven gevallen met bindend adviesrecht van de raad) Jan Duinker HBB 3-12-2025 Ruimtelijk Beleid