ANTWOORD Aanvullende vraag D66 cie RUI erfafscheidingen gebied Manpad.pdf

Vraag D66 over erfafscheidingen gebied Manpad Toezegging Door de fractie van D66 is in de vergadering van de commissie Ruimte op 4 december 2025 een vraag gesteld over het op twee manieren borgen van een maximale hoogte van erfafscheidingen in het gebied Manpad: publiekrechtelijk via het Omgevingsplan en/of privaatrechtelijk via contracten tussen de ontwikkelaar en de kopers van de woningen. Door de wethouder is toegezegd dat er aanvullende informatie komt over de mogelijkheden waarmee de gemeenteraad kan borgen dat er geen hoge erfafscheidingen komen. Antwoord In de beantwoording van een eerdere vraag van GroenLinks over is uitgebreid ingegaan op erfafscheidingen. Dit antwoord is volledigheidshalve achter deze notitie bijgevoegd. Naar aanleiding van de bespreking van het onderwerp plangebied Manpad in de raadscommissie Ruimte, is afstemming met de ontwikkelaar gezocht over het zo goed mogelijk borgen van een hoogte van de erfafscheiding.

Naast de primaire publiekrechtelijke planologische borging in het toekomstige Omgevingsplan voor het gebied, is daarover nu ook een nieuw artikel opgenomen in de concept anterieure overeenkomst luidende: De Initiatiefnemer zal in de verkoopovereenkomsten en leveringsakten van de te realiseren woningen uit het Woonprogramma in het Plangebied een kwalitatieve verplichting laten opnemen (voor zover deze voor het specifieke perceel van toepassing is) inhoudende dat de desbetreffende koper op zijn perceel gehouden is de door Initiatiefnemer gerealiseerde beplanting en/of de (groenblijvende) afscheiding te onderhouden en in stand te houden. Door zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk regels en afspraken te maken over erfafscheidingen, wordt zo goed mogelijk geborgd dat in het gebied de door de ontwikkelaar en gemeente gewenste erfafscheidingen komen en blijven.

-----

251121 Vraag GroenLinks nav gebied Manpad Vraag GroenLinks

Vraag Is het mogelijk om als bepaling op te nemen dat alleen erfafscheiding met haagbeuk is toegestaan? Zo ja: Op welke manier kun je dat juridisch borgen. Antwoord Het is juridisch niet mogelijk om alleen haagbeuken als erfafscheiding toe te staan. Op grond van artikel 2.29 lid j van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (bijlage bij de Omgevingswet) zijn erfafscheidingen - als deze niet hoger zijn dan 1 meter - vergunningvrij. Deze kunnen zondermeer rondom een woning/tuin worden geplaatst. De Omgevingswet biedt gemeenten wel de mogelijkheid om via het omgevingsplan gedetailleerde regels te stellen voor erfafscheidingen hoger dan 1 meter. In Heemstede zijn in artikel 22.27 onder f van het geldende Omgevingsplan Heemstede hiervoor al voorschriften (niet hoger dan 2 meter, ligging achter voorzijde woning) opgenomen. Het is juridisch mogelijk om bij een wijziging van het omgevingsplan ten behoeve van het plan voor gebied Manpad gebouwde erfafscheidingen te verbieden, mits goed gemotiveerd vanuit ruimtelijke kwaliteit en binnen de wettelijke kaders. De gemeente kan in het omgevingsplan voorschrijven dat erfafscheidingen ‘groen ondersteunende constructies’ moeten zijn (erfafscheidingen bestaand uit gaas met begroeiing) of dat massieve schuttingen worden beperkt.

Dit moet worden gemotiveerd vanuit ruimtelijke kwaliteit (stedenbouwkundige kwaliteit als groen structuur en landschappelijk karakter) en/of duurzaamheid (ecologische en klimaatdoelen als biodiversiteit en wateropvang). Ontwerp Ontwikkelvisie gebied Manpad en Ontwerp Beeldkwaliteitsplan gebied Manpad Paragraaf 8.4 van de ontwerp Ontwikkelvisie Volume 3 wordt uitgebreid ingegaan op de relatie privé/openbaar in het plangebied. Privacy in de woningen en de privé buitenruimte speelt een belangrijke rol in het welbevinden van de bewoners. De mix van woningtypes en hun specifieke positie in het plangebied geeft veel nuances in de relatie privé binnenruimte, privé buitenruimte en de openbare ruimte. In de ontwikkelvisie is daarom een serie verschillende overgangen privé-openbaar opgenomen zodat recht gedaan wordt aan de diversiteit aan landschappelijke context in het plan. Hierbij is de groene erfgrens een belangrijke leidraad. Schuttingen of muren hoger dan 1,5 meter zijn in het gehele plan bij aanleg uitgesloten. Bewoners kunnen aan de achterkant wel kiezen voor een hogere erfafscheiding, maar bij de aanleg wordt hier zo goed mogelijk op voorgesorteerd door privacy vaak door afstand of ander door slimme positionering te waarborgen.

In het beeldkwaliteitsplan hoofdstuk ‘Beeldkwaliteit grondgebonden woningen’ wordt op pagina 40 aangegeven aan welke eisen erfafscheidingen dienen te voldoen. Deze eisen dienen als borging van de geoogde beeldkwaliteit.

Deze eisen zijn: • • •

•

Natuurlijke (groene) erfafscheidingen als basis, Erfafscheidingen zijn laag in de vorm van beplanting óf laag in de vorm van terras als onderdeel van het gebouwontwerp, Erfafscheidingen tussen aaneengebouwde woningen zijn passende bij architectuur en/of groen en mogen tot 3 meter uit de gevel maximaal 2 meter hoog zijn. Vervolgens 1,2 meter hoog. Subtiele hoogteverschillen tussen landschap en tuin/woning worden ingezet om de overgang openbaar – privé te duiden en de privacy van bewoners te vergroten.

Privaatrechtelijke borging erfafscheidingen Een andere manier is de gewenste erfafscheiding, zowel in maat (bv. max. 1,20m hoog) als in uitvoering (bv. type haag/groen) opnemen op de verkoopstukken (verkooptekening en technische omschrijving). Dat is dan een contractstuk richting koper waaraan koper zich conformeert. De initiatiefnemer (ontwikkelaar) kan dit nog extra borgen door in de koopovereenkomst en vervolgens ook in de leveringsakten een kwalitatieve verplichting op te nemen met een instandhoudingsplicht voor de uitvoering en type erfafscheiding. Door dit als een kwalitatieve verplichting in een leveringsakte op te nemen, blijft deze ook bestaan ná doorverkoop, waardoor dit in lengte van dagen wordt geborgd en niet komt te vervallen na de eerste doorverkoop van een nieuwbouwwoning. Dit kan nog extra kracht worden bijgezet door een boetebeding op te nemen ten gunste van de gemeente, die Koper (of rechtsopvolger) dan dient te voldoen bij niet nakoming hiervan. Vraag Zo nee: hoe kan de gemeenteraad wel voorkomen dat er allerlei schuttingen worden geplaats die afbreuk doen aan het project? Antwoord In het beeldkwaliteitsplan hoofdstuk ‘Beeldkwaliteit grondgebonden woningen’ wordt aangegeven aan welke eisen erfafscheidingen dienen te voldoen. Deze eisen dienen als borging van de geoogde beeldkwaliteit. Zie voor de eisen hierboven.

Toelichting door vraagsteller: op de natte grond daar zijn haagbeuken de beste keuze, omdat veel andere hagen daar niet goed groeien. Als schuttingen worden toegestaan doet dat veel afbreuk aan het mooie project.