41. Raadsinformatiebericht extra kosten groot onderhoud de Heemsteedse Dreef 156 4 juni 2024.pdf

Raadsinformatiebericht Collegevergadering: 4 juni 2024

Zaaknummer Team Portefeuillehouder Openbaarheid

: 1255575 : Welzijnszaken Heemstede : A.H.A. Grummel : Actief openbaar

Onderwerp Extra kosten groot onderhoud de Heemsteedse Dreef 156.

☒ Ter informatie/update ☐ Beantwoording schriftelijke vragen

☐ Toezeggingen/actielijst commissie of raad ☐ Overige

Aanleiding Met dit bericht informeren wij u over de voortgang van de verbouwing van de Heemsteedse Dreef 156. De verbouwing van de Heemsteedse Dreef 156 is gestart in maart 2024 in. Bij de onderhoudswerkzaamheden voortkomend uit het bouwtechnisch onderzoek bij de aankoop, is gebleken dat het noodzakelijke groot onderhoud ingrijpender is dan eerder is ingeschat, met name door de constatering van ernstige houtrot. Dit vraagt om herstelwerkzaamheden die invloed hebben op de planning en financiën van de verbouwing.

Achtergrond De gemeente Heemstede is per 2 oktober 2023 eigenaar van de woning Heemsteedse Dreef 156. De woning is aangekocht ten behoeve van de opvang van alleenstaande minderjarige vluchtelingen. Bij de aankoop is een bouwtechnische keuring uitgevoerd waarbij een raming is gemaakt voor de onderhoudskosten op korte en lange termijn. Daarnaast is een raming gemaakt van de kosten van de benodigde duurzaamheidsmaatregelen om het pand op termijn te laten voldoen aan het verplichte energielabel A. Naast de kapitaallasten en de vaste eigenaarskosten zijn de onderhoudskosten (ingeschat op € 40.000) en de duurzaamheidsmaatregelen (ingeschat op € 120.000) de basis geweest voor een kostenprijsdekkende huursom aan COA. Het COA huurt het pand van de gemeente voor een periode van vijf jaar met een optie tot verlenging van vijf jaar. In het raadsinformatiebericht van 29 augustus 2023 (zaaknummer 1205341) is de raad over de opbouw van de huursom geïnformeerd. De huur (onbelast) voor de periode 1 maart 2024 tot 1 maart 2025 (geïndexeerd) is € 76.061,50 en is inmiddels voldaan.

pagina 1 van 2

De kosten van groot onderhoud zijn onderdeel van de voorziening onderhoudsfonds woningen en gebouwen. De basis van deze voorziening is het onderliggende duurzaam meerjarenonderhoudsplan, het (D)MJOP. Bij de jaarrekening 2023 is het nieuw aangekochte pand Heemsteedse Dreef 156 daarom toegevoegd aan het (D)MJOP. Het (D)MJOP kent een looptijd van 10 jaar en is gebaseerd op het onderhoudsniveau voor gebouwen “sober doch doelmatig’’. Jaarlijks dient de voorziening op basis van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) geactualiseerd te worden met het onderliggende (D)MJOP. Hierbij geldt dat het door de raad vastgestelde onderhoudsniveau voor gebouwen minimaal gehandhaafd blijft. De actualisatie is in de jaarrekening 2023 doorgevoerd. Op dat moment werd voor de Heemsteedse Dreef 156 € 40.000 aan groot onderhoud ingeschat en € 110.000 (bijstelling van het eerder genoemde bedrag van € 120.000) aan verduurzaming. Hiermee kwam het totaal op € 150.000. Met dit bedrag is in de jaarrekening 2023 in de voorziening rekening gehouden. Dit bedrag sluit ook aan bij de jaarlijkse dotatie in de voorziening voor de Heemsteedse Dreef voor groot onderhoud. Deze was ingeschat op € 15.000. Over een periode van 10 jaar werd in totaal € 150.000 gedoteerd aan de voorziening voor het groot onderhoud en de verduurzaming.

Hiermee werd de exploitatie geheel gedekt uit de verhuuropbrengst.

Constatering en extra kosten De aanvang van de gemeentelijke onderhoudswerkzaamheden is, in afstemming met COA, gestart in februari 2024. Na de start bleek dat diverse houten constructiedelen van onder andere de goten en dakkappelen in ernstige mate zijn aangetast door houtrot en vernieuwd dienen te worden. In het bouwkundig rapport was al aangegeven dat er sprake was van een lekkage. Gebleken is dat het dak in dermate slechte staat van onderhoud verkeert dat is geconcludeerd dat alleen het herstel van de lekkage niet afdoende is en dat het nodig is meerdere constructieve delen te vervangen en tevens een folie aan te brengen voor een toekomstbestendige oplossing. Hierbij moet worden opgemerkt dat het bedrag voor verduurzaming € 110.000 hiervoor niet aangesproken wordt en beschikbaar blijft voor het pand naar een energielabel A in 2030 te brengen. De realisatie van deze maatregelen staat nu gepland voor 2029. Dekking extra kosten De kosten voor het eerder gepland en het extra groot onderhoud zijn geraamd op een bedrag van in totaal € 180.000. In de actualisatie van de jaarrekening van 2023 werd het groot onderhoud ingeschat op € 40.000. Dit betekent dat er voor een bedrag van € 140.000 dekking moet worden gezocht. Deze dekking kan binnen de voorziening van het onderhoudsfonds woningen en gebouwen worden gevonden (en het onderliggende (D)MJOP).

Dit is mogelijk omdat de kosten voor groot onderhoud en verduurzaming van de Lieven de Keylaan 24 die in de voorziening zijn opgenomen kunnen vervallen, à € 142.663. Voor de verbouwing van de Lieven de Keylaan 24 tot flexwoningen is een krediet opgenomen, waarin deze onderdelen zijn meegenomen. De wijziging in het (D)MJOP die voortkomt uit het handhaven van het door de raad vastgestelde onderhoudsniveau hoeft daarom niet voorgelegd te worden aan de raad. De dotatie moet automatisch het onderhoudsniveau volgen.

Vervolg De werkzaamheden aan het groot onderhoud zijn nu in uitvoering in afstemming met de planning van de aannemer van COA. Uiteindelijke oplevering van het pand is naar verwachting eind juli. Na inhuizen van meubels en het verdere klaarmaken door COA zelf is de verwachte opening op donderdag 1 augustus 2024. In het najaar komen we met een herijking van de planning van het MJOP. pagina 2 van 2