20. De Gemeente Heemstede in de bocht ANONIEM.pdf

Van: Verzonden: Aan:

vrijdag 23 januari 2026 10:17

CC:

Onderwerp: Bijlagen:

de Gemeente heemstede in de bocht. HW01.15.26.-DWTHzKbel06 .pdf; HW-07042025-DWT-_001-LH2025.36834.01Hurtak & Roodhorst-2.pdf

https://gemeentebestuur.heemstede.nl/Vergaderingen/Commissie-Ruimte/2026/22januari/20:00/Inspreken-inwoners Waarde Allen, de Gemeente heemstede gisteravond in de bocht. Een paar bemerkingen: De voorzitter ( + de Wethouder ) beiden VVD jokken enigszins: a. De voorzitter wil niet dat er man en paard genoemd worden (de adressen van verhurende makelaars (zoals funda en huurwoningen.nl bij onbekende huurders) Men lijkt daarbij een beroep te doen op privacy-bescherming maar geldt deze ook voor ondernemingen (zoals huurwoningen.nl en funda.nl) ? Handhaving kan alleen maar bij (een redelijk vermoeden van) niet naleving daar heb je dus een casus voor nodig; b. Er wordt door de wethouder gesteld dat er geen capaciteitsprobleem is; De ambtenaren zeggen juist dat er een capaciteitsprobleem is (en dat klopt ook); c.. Mijn model : De woonstrook staat op vijf pijlers: !. De WWS punten (tot max 186 punten 2 Het Energielabel (vooral de labels E ,F en G) 3. De servicekosten (7;259 BW) {Waaronder ook bijvoorbeeld verplichte parkeerplaatsen verhuur} 4 De aanwezige gebreken (gebrelenboek huurcommissie) 5. DE WOZ waarde ( en het aantal WWS punten 3at daar uit voortvloeit) Mijn model (bijlage) dan gaat het over en redelijk vermoeden van niet naleven. van de WBH Door steeds de verwarring te zoeken met de WGV (arbeidsmigranten) heb je in principe een individueel probleem.

Terwijl mijn stichting opkomt voor het Algemeen belang (statuten art 3 ook in de bijlage) Dit probleem wordt uitgeprobeerd in Heemstede (want daar woon ik nl wil de verhuurder mij uit mijn huis zetten {CV EXPL 25-7739} Maar het is een landelijk probleem van de wetgever (De WBH van hugo de Jonge ,die mooie schoenen moeten ergens van betaald worden>) De omvang van van het probleem is het aantal zelfstandige huurwoningen X (€ 240 X 12 = € 2880 per jaar) dat is nog buiten de 110.000 onzelfstandige woonruimtes (studenten huisvesting en zorg woningen) Een jaarlijks probleem van naar schatting 10,9 miljard Dit is exclusief de WOZ fraude opbrengst van de gemeente. Die 10,9 miljard verdwijnt in de zakken van de verhuurders en volgt uit de wet betaalbare huur. 1

Om minder zijn er kabinetten gevallen maar bij dit soort bedragen gaat het veeleer om gelijk hebben of gelijk krijgen.Ik geloof (en ben opgeleid) in de aanpak van onderen op. Dus na Heemstede volgt de Haarlemmermeer en en dan Haarlem. De bespreking wordt voortgezet op 19 februari van 19.30 commissie bezwaarschriften en vanaf 20.00 bij de commissie ruimte Een mooie vrijdag gewenst St. De Wilde Tijger De problemen met de huurcommissie blijken uit de behandeling van HAA 25/666 WOO en het niet verweren van de huurcie. (niet ontvankelijke rechter) Voor de helderheid heb ik bij de gemeente Heemstede een procedure ex art. 8.1 AWB gestart inzake de Wet betaalbare huur en daarnaast een WOO verzoek gedaan inzake de wet goed verhuurderschap vanwege de bewoning (COA) van de oekrainese vluchtelingen in het oude Heemsteedse politiebureau.

Jokken in de raad : Omgaan met oneerlijkheid van een wethouder wat te doen als een wethouder jokt 10:09 Als je vermoedt dat een wethouder liegt of onjuiste informatie verstrekt, zijn er verschillende stappen die je kunt nemen: Documenteer en verifieer • Verzamel concrete bewijzen: notuleren van uitspraken, e-mails, officiële documenten • Controleer feiten via Wob-verzoeken (Wet openbaarheid van bestuur) of WOO-verzoeken (Wet open overheid, sinds mei 2022) • Vergelijk uitspraken met raadsstukken, begrotingen en andere officiële bronnen Tijdens raadsvergaderingen • Stel schriftelijke vragen aan het college (kan elke inwoner) • Gemeenteraadsleden kunnen mondelinge of schriftelijke vragen stellen • Vraag om toelichting op tegenstrijdigheden Escalatie • Informeer fractievoorzitters of oppositiepartijen in de gemeenteraad • Dien een klacht in bij de burgemeester • Neem contact op met lokale media of onderzoeksjournalisten • Bij vermoedens van fraude: melding bij het Openbaar Ministerie • Bij integriteitsschendingen: klacht bij de vertrouwenspersoon integriteit van de gemeente Politieke druk • Raadsleden kunnen een motie van wantrouwen indienen • Organiseer inwonersbijeenkomsten of petities • Maak gebruik van spreekrecht in raadsvergaderingen Juridische stappen • Bij concrete schade: advocaat raadplegen voor civiele procedure • Bestuursrechtelijke procedures als besluiten op onjuiste

gronden zijn genomen Belangrijk: zorg dat je beschuldigingen goed onderbouwd zijn. Laster en smaad zijn strafbaar, dus werk met verifieerbare feiten. ja ik ben advocaat ik vraag dus naar de bestuursrechtelijke mogelijkheden 10:10 Ah, dan kunnen we direct naar de bestuursrechtelijke opties: Bezwaar en beroep 2

• Als het jokken heeft geleid tot een concreet besluit: bezwaar bij het bestuursorgaan (art. 7:1 Awb), daarna beroep bij rechtbank (art. 8:1 Awb) • Motiveringsgebrek: als het besluit op onjuiste feitelijke grondslag rust (schending art. 3:46 Awb zorgvuldigheid, of art. 7:12 Awb - motiveringsplicht) • Vernietiging wegens strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur Voorlopige voorziening • Art. 8:81 Awb: spoedeisende zaken bij de voorzieningenrechter als er direct nadeel dreigt Schadevergoeding • Art. 8:73 Awb: schadevergoeding wegens onrechtmatig besluit • Art. 8:88 Awb: proceskostenveroordeling • Titel 4.5 Awb: nadeelcompensatie • Eventueel onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) richting gemeente WOO-verzoeken strategisch inzetten • Dwing openbaarmaking af van onderliggende stukken die de onjuistheid aantonen • Bij weigering: bezwaar en beroep tegen WOO-besluit Enquêterecht gemeenteraad • Artikel 155a-182 Gemeentewet: raad kan onderzoek instellen naar het functioneren van college • Zware procedure, maar effectief bij structurele problemen

3

De wilde tijger

www.dewildetijger.nl

HW/01.15.26.-/DWT/HzK/bel/06 Heemstede, 15 januari 2026

Beleidsnotitie: De Woonstrook® als Instrument voor Handhaving Wet Betaalbare Huur Van onzichtbare overschrijding naar transparante naleving

Samenvatting Deze notitie beschrijft hoe de Woonstrook® het fundamentele probleem adresseert dat huurders structureel te veel huur betalen zonder dit te beseffen of durven aan te kaarten. Door een "kassabon voor wonen" te creëren, maken we huurprijsoverschrijdingen zichtbaar en bespreekbaar, terwijl we gemeenten faciliteren in hun wettelijke handhavingsplicht. Centraal staat het assumptiebeginsel van redelijk vermoeden, gebaseerd op het succesvolle model van de CAO-politie in de uitzendbranche.

1. Probleemanalyse: De Onzichtbare Overschrijding 1.1 Het Bewustzijnsprobleem Huurders realiseren zich niet dat zij structureel te veel betalen omdat: • • •

Complexe regelgeving (WWS-punten, energielabels) ontoegankelijk is Referentiekader ontbreekt ("is €1.200 redelijk voor deze woning?") Marktacceptatie ("het is nu eenmaal zo") domineert

1.2 De Machtsongelijkheid Wonen als primaire levensbehoefte creëert afhankelijkheid: • • •

Alleenstaanden (studenten/gepensioneerden): Durven soms wel actie te ondernemen Gezinnen/samenwonenden: Vermijden confrontatie vanwege stabiliteitsbehoefte Angst voor represailles: Opzegging, slechte referenties, geen onderhoudsservice

1.3 De Bestedingsparadox •

Huur beslaat 30-55% van het inkomen

• •

Grootste kostenpost zonder transparantie Geen "bonnetje" zoals bij andere uitgaven

2. Het Assumptiebeginsel: Lessen uit de Uitzendbranche 2.1 Het SNCU-model als Inspiratie De Stichting Naleving CAO voor Uitzendkrachten (SNCU) hanteert succesvol het principe van "redelijk vermoeden van niet-naleving". Dit model biedt cruciale lessen voor de huursector: Kernprincipe SNCU: • • •

Bij signalen van onderbetaling → assumptie van overtreding Bewijslast verschuift naar werkgever/uitzendbureau Sanctionering bij niet-aanleveren bewijs naleving

Historische quote: "Ik zit hier niet namens de werkgevers, maar namens de minister van SoZaWe" - aldus de werkgeversvertegenwoordiger in de SNCU, illustrerend dat handhaving het algemeen belang dient, niet sectorbelangen. 2.2 Vertaling naar Huursector: Het Assumptiebeginsel Redelijk Vermoeden van Niet-Naleving ontstaat bij: Indicator Drempelwaarde Huurprijs vs. WWS-indicatie >15% afwijking Ontbreken energielabel Niet beschikbaar Servicekosten Gebreken gemeld WOZ/m² ratio

Assumptie Vermoeden overtreding Automatisch E/F/G label

>€100 zonder specificatie Vermoeden onredelijkheid >2 categorieën Puntenaftrek verondersteld Afwijking >25% regio Onjuiste WOZ-toepassing

Procedureel Protocol: 1. 2. 3. 4. 5.

Signaal → Woonstrook® identificeert afwijking Assumptie → Redelijk vermoeden van overtreding Melding → Gemeente/toezichthouder geïnformeerd Bewijslast → Verhuurder moet naleving aantonen Sanctie → Bij non-respons: handhaving

2.3 Juridische Grondslag Publiekrechtelijk fundament: • • •

Beginselplicht tot handhaving (jurisprudentie bestuursrecht) Redelijkheid en proportionaliteit (3:4 Awb) Algemeen belang prevaleert boven individueel

Analogie arbeidsrecht → huurrecht:

• • •

CAO-naleving = Wet Betaalbare Huur naleving SNCU-model = Woonstrook®-systematiek Minister SoZaWe mandaat = Minister BZK verantwoordelijkheid

3. Institutionele Knelpunten 3.1 De Huurcommissie: Tandenloos voor Handhaving Structurele beperkingen: • • • •

Uitgesloten van Algemene wet bestuursrecht (Awb) Ingekapseld in legesverordening (drempel €25-300) Alleen bevoegd <144 WWS-punten én bestaande huurovereenkomst Boven 144 punten: vrijblijvende adviezen

Paradox: Huurcommissie publiceert 4 beleidsboeken met normering, maar kan deze niet handhaven. 3.2 Gemeentelijke Weerstand Verwarring Wet Betaalbare Huur vs. Wet Goed Verhuurderschap: Aspect Focus

Wet Betaalbare Huur Wet Goed Verhuurderschap Maximale huurprijzen sociaal/middenhuur Huisvesting arbeidsmigranten

Doelgroep Alle huurders <1.168 euro Handhaving Prijstoezicht

Kwetsbare groepen Koppeling woon-arbeid

VNG-problematiek: Vereniging Nederlandse Gemeenten stimuleert vermenging, waardoor gemeenten zich kunnen verschuilen achter "capaciteitsgebrek".

4. De Woonstrook® als Oplossing 4.1 Concept: De Kassabon voor Wonen Twee varianten: 1. Zelfstandige woningen: Complete WWS-toetsing 2. Onzelfstandige woningen: Aangepaste normering Visualisatie huurprijs: WOONSTROOK® - UW HUURBON ======================== Adres: [Straat 1, Plaats] Type: Zelfstandig/Onzelfstandig WWS-punten: 142 Energielabel: D (-5 punten) Servicekosten: €85 (getoetst)

Gebreken: -8 punten WOZ-component: 45 punten -----------------------MAXIMALE HUUR: €976 UW HUUR: €1.250 TEVEEL BETAALD: €274/maand STATUS: REDELIJK VERMOEDEN OVERTREDING Melding aan: Gemeente [X] Referentie: WT-2025-001 ======================== 4.2 Implementatie via Stagiaires Samenwerkingsmodel: • • •

HBO/WO studenten (recht, vastgoed, sociale studies) Praktijkervaring met beleidsboeken Huurcommissie Professionalisering zonder gemeentelijke capaciteit

Werkwijze conform Assumptiebeginsel: 1. 2. 3. 4. 5.

Quick Scan → Identificatie rode vlaggen Assumptie → Bij drempeloverschrijding: vermoeden Melding → Gestandaardiseerd format naar gemeente Follow-up → Verhuurder 4 weken voor tegenbewijs Escalatie → Bij non-respons: handhavingsprocedure

5. Strategie: Van Bewustwording naar Systematische Handhaving 5.1 Opbouw Handhavingsinfrastructuur Fase 1: Pilot & Precedent • • •

Heemstede-casus als juridisch ijkpunt 100 Woonstroken met assumptie-protocol Documentatie successratio

Fase 2: Opschaling • • •

"CAO-politie voor Huren" positionering Samenwerking Minister BZK analoog SoZaWe Brancheverenigingen betrekken (NVM, Vastgoed Belang)

Fase 3: Institutionalisering • • •

Wettelijke verankering assumptiebeginsel Stichting Naleving Huurprijzen (SNH) oprichten Automatische koppeling WWS-database

5.2 Het SNCU-Gespiegeld Model

SNCU-Uitzendbranche Woonstrook®-Huursector CAO-loon minimum WWS-maximum huur Werkgeversorganisaties Verhuurderverenigingen Vakbonden

Huurdersorganisaties

SNCU toezicht

Stg. Wilde Tijger monitoring

SoZaWe sancties

BZK/gemeente handhaving

6. Technische Implementatie Assumptiebeginsel 6.1 Drempelwaarden voor Redelijk Vermoeden Automatische triggers: IF huurprijs > 1.15 * WWS_max THEN vermoeden = TRUE IF energielabel = NULL AND bouwjaar < 1990 THEN label = F IF servicekosten > 100 AND specificatie = NULL THEN vermoeden = TRUE IF gebreken_gemeld > 2 THEN puntenaftrek = -10 IF (WOZ/m²) > 1.25 * regio_gemiddelde THEN herberekening = TRUE 6.2 Bewijslastverschuiving Protocol Verhuurder moet binnen 4 weken leveren: 1. 2. 3. 4. 5.

Gewaarmerkte WWS-puntentelling Geldig energiecertificaat Gespecificeerde servicekostenafrekening Onderhoudsrapportage laatste 12 maanden WOZ-beschikking + oppervlakteberekening

Non-respons = Assumptie bevestigd = Handhaving

7. Aanbevelingen Voor Stichting De Wilde Tijger: 1. 2. 3. 4.

Formaliseer assumptieprotocol in reglement Train stagiaires in SNCU-methodiek Lobby voor ministeriële erkenning model Publiceer kwartaalrapportages overtredingen

Voor Gemeenten: 1. 2. 3. 4.

Accepteer assumptiebeginsel als werkwijze Automatiseer verwerking Woonstrook-meldingen Rapporteer handhavingsresultaten aan BZK Sanctioneer consequent bij bevestigde vermoedens

Voor Minister BZK:

1. 2. 3. 4.

Erken Woonstrook® als officieel instrument Mandateer Stg. Wilde Tijger analoog SNCU Codificeer assumptiebeginsel in AMvB Financier structurele handhavingscapaciteit

Voor de Tweede Kamer: 1. 2. 3. 4.

Amendeer Wet Betaalbare Huur met assumptiebeginsel Creëer wettelijke basis voor SNH (Stichting Naleving Huurprijzen) Koppel handhaving aan verhuurvergunningen Evalueer jaarlijks effectiviteit model

8. Conclusie Het assumptiebeginsel van redelijk vermoeden, bewezen succesvol in de uitzendbranche via de SNCU, biedt de oplossing voor effectieve handhaving van de Wet Betaalbare Huur. Door de bewijslast om te keren en uit te gaan van niet-naleving bij concrete indicatoren, doorbreken we de machteloosheid van huurders en de passiviteit van toezichthouders. De Woonstrook® operationaliseert dit principe door overtredingen zichtbaar, meetbaar en afdwingbaar te maken. Net zoals de CAO-politie de uitzendsector disciplineerde, kan de Woonstrook® de huursector transformeren van een wild-west naar een gereguleerde markt waar de wet daadwerkelijk wordt nageleefd. Het is tijd dat de Minister van BZK, net als destijds de Minister van SoZaWe, erkent dat handhaving van maximale huurprijzen geen sectorbelang is maar een publieke verantwoordelijkheid. Het assumptiebeginsel is daarvoor het bewezen instrument - de Woonstrook® de praktische uitvoering.

"In de uitzendbranche bewees het assumptiebeginsel dat effectieve handhaving mogelijk is. Voor de 3 miljoen huurders in Nederland die gemiddeld €274 per maand te veel betalen, is het tijd voor eenzelfde revolutie. De Woonstrook® met het assumptiebeginsel is geen experiment - het is een bewezen methode die alleen nog implementatie behoeft."