Raadsvoorstel Woningbouwproject Heemspoort (voormalige locatie tankstation aan De Baandert)

Raadsvergadering: Portefeuillehouder(s): Commissie d.d.: Aantal bijlage(n):

25 juni 2026 A. Gamri en A. Schoorl RWK 11 juni 2026 3

Onderwerp: Woningbouwproject Heemspoort (voormalige locatie tankstation aan De Baandert) Voorgesteld besluit De gemeenteraad besluit: 1) Kennis te nemen van het ontwerp voor het woningbouwproject Heemspoort en de participatierapportage; 2) Voor het project Heemspoort af te zien van het gebruik van het verzwaard adviesrecht. Geheimhouding Dit besluit is openbaar. Planning Fase & besluitvorming

Jan

Feb

College

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dec

19/5 2026

Commissievoorstel (indien van toepassing) Commissie

11/6 2026

Raad

25/6 2026

Uitvoering Inleiding Medio 2019 werd besloten om de locatie van het tankstation aan De Baandert te herontwikkelen voor woningbouw en daartoe de huur op te zeggen. Voor de ontwikkeling is een aanbestedingsprocedure gevoerd. De verantwoordelijkheid voor het ontwikkelproces, inclusief de participatie, is bij de ontwikkelende partij belegd. Dit proces heeft geleid tot het voorliggende ontwerp. Met dit raadsvoorstel informeren wij u over het ontwerp. Daarnaast stellen wij u voor om af te zien van het zogeheten verzwaard adviesrecht. Dat verkort de proceduretijd voor de te voeren ruimtelijke ordeningsprocedure aanzienlijk. Toelichting op het voorstel (onderbouwing) De afgelopen jaren hebben wij u geïnformeerd over het project met diverse raadsmemo’s. Met de raadsmemo van 23 juli 2019 (BIRM/2019/0403) informeerden wij u over het besluit om de locatie van het tankstation aan De Baandert te herontwikkelen voor woningbouw. Met de raadsmemo van 8 februari 2022 (D/2022/417926) informeerden wij u over de startnotitie annex bestuursopdracht D/2025/769725

*Z0D7F91F59C* Z0D7F91F59C

1

voor het project. Voor de ontwikkeling is een aanbestedingsprocedure gevoerd waarbij de te selecteren ontwikkelaar verantwoordelijk werd voor het ontwerpproces, inclusief de participatie. Met de raadsmemo van 11 oktober 2022 (D/2022/485634) informeerden wij u over de selectieleidraad voor de aanbestedingsprocedure. Met de raadsmemo van 27 januari 2023 (D/2023/515385) informeerden wij u over de gunningsleidraad voor de aanbestedingsprocedure. In april 2023 werd de aanbestedingsprocedure afgerond en werd de opdracht gegund aan de combinatie Henselmans Bouw en Ontwikkeling B.V. / Bouwbedrijf Bolten B.V. Hiervan heeft de portefeuillehouder mededeling gedaan in de commissie RWK. Uitgangspunten voor de ontwikkeling Uitgangspunten voor de ontwikkeling waren: • Minimaal 20 woningen; • Tenminste 50% van de woningen moet in de sociale huur óf sociale koop worden gerealiseerd; • Het resterende deel moet in het segment betaalbaar worden gerealiseerd; • Doelgroep: jongeren en starters; • Tenminste 4 bouwlagen en parkeren op eigen terrein; • Qua duurzaamheid: tenminste niveau brons uit het Convenant Toekomstbestendige woningbouw. Verkeersonderzoek In verband met een eventuele impact op de uitgeefbare kavel van een verkeerstoename, is de verkeerssituatie op het wegvlak voor de locatie van Heemspoort onderzocht.

Wij hebben de raad op 28 november 2023 met een raadsmemo (D/2023/592038) geïnformeerd over het door Goudappel opgestelde rapport “Verkeersonderzoek De Baandert - Communicatieweg (20 oktober 2023)”. Met de raadsmemo van 21 februari 2024 (D/2024/616050) hebben wij u geïnformeerd over ons besluit om geen ruimtelijke reservering te maken voor een eventuele wijziging van het wegprofiel van het wegvak tussen de huidige rotonde Jan van Kuikweg – De Baandert – De Zevenhoeven en het kruispunt Tolweg – De Baandert – Communicatieweg. Ontwerp- en participatieproces Na het aangaan van de overeenkomst met de ontwikkelaar, begin september 2024, is de ontwikkelaar het ontwerpproces gestart. Voor de participatie heeft de ontwikkelaar een extern communicatiebureau ingeschakeld. Onder begeleiding van het architectenbureau en het communicatiebureau zijn informatiebijeenkomsten en workshops gehouden. Daaraan namen omwonenden én woningzoekenden uit de doelgroep (jongeren en starters) deel. Dit proces heeft uiteindelijk geleid tot een conceptontwerp. Dit ontwerp is ambtelijk getoetst aan de uitgangspunten. In de zomer is de reactie besproken met de ontwikkelaar en het architectenbureau. Naar aanleiding daarvan is het conceptontwerp aangepast. Ontwerp Het ontwerp voor Heemspoort is toegevoegd als bijlage D/2026/797082.

Het ontwerp betreft 2 complexen met totaal 38 woningen: één gebouw van 5 bouwlagen met 14 driekamer (koop) appartementen en één gebouw van zes bouwlagen met 24 tweekamer (huur) appartementen. Alle woningen zijn voorzien van een balkon. Een gezamenlijke entreepartij verbindt de twee gebouwen. Deze ruimte faciliteert spontane ontmoetingen tussen de bewoners van de complexen en draagt daarmee bij aan de sociale cohesie. Elk complex heeft een inpandige collectieve fietsenberging. Ter vergroting van de biodiversiteit krijgen de gebouwen een ‘bruin’ dak en in de gevels komen nestgelegenheden voor vogels en vleermuizen. Aan de kopgevels en de galerijen komt groene beplanting. Het perceel wordt ingericht met o.a. beplanting, bomen, parkeerplaatsen, parkeerplaatsen voor deelauto’s en voorzieningen om sociale ontmoetingen te stimuleren. In de volgende ontwerpfase wordt dit, en de duurzaamheidsaspecten, verder uitgewerkt. D/2025/769725

2

Instandhoudingsverplichting Woningcorporatie Woonopmaat neemt de huurappartementen over. Woonopmaat verhuurt de woningen aan de doelgroep: jongeren t/m 27 jaar en starters. Huurstarter is gedefinieerd als persoon tot en met 34 jaar. De ontwikkelaar verkoopt de koopwoningen aan dezelfde doelgroep. Koopstarter is gedefinieerd als persoon die voor het eerst een koopwoning koopt en hoofdbewoner van de koopwoning wordt. Een instandhoudingsverplichting in de koopovereenkomst borgt dat de sociale huurwoningen ten minste 25 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep met de bijbehorende prijscategorie beschikbaar blijven. Voor de sociale koopwoningen geldt een periode van 10 jaar. Conclusie Naar onze mening voldoet het ontwerp aan de uitgangspunten en kan het ontwerp verder worden uitgewerkt tot een aanvraag omgevingsvergunning. Verzwaard adviesrecht Op 29 september 2022 stelde de raad de ‘Lijst met gevallen verzwaard adviesrecht Heemskerk 2023’ vast. Ingevolge dit besluit wordt een aanvraag omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorgelegd aan de gemeenteraad voor een bindend advies indien de aanvraag het bouwen van meer dan 12 woningen binnen bestaand stedelijk betreft.

Ingevolge sub 9 van de Lijst met gevallen verzwaard adviesrecht Heemskerk (2023) is geen bindend advies van de gemeenteraad nodig wanneer het gaat om buitenplanse omgevingsplanactiviteiten waarbij de gemeenteraad reeds een positief oordeel heeft gevormd en/of middelen beschikbaar heeft gesteld. Het verzwaard adviesrecht betekent dat er extra stappen moeten worden genomen in de procedure voor het verlenen van de omgevingsvergunning. Deze stappen nemen weken tot enkele maanden in beslag. Omwille van de onderstaande argumenten stellen wij u voor om voor het onderhavige project Heemspoort af te zien van het verzwaard adviesrecht: - Er is een urgente behoefte aan woningen voor jongeren en starters; Heemspoort draagt bij aan het realiseren van de woningbouwopgave; - De raad staat versnelling van de (betaalbare) woningbouw voor; - De raad is al eerder met diverse memo’s meegenomen in het project Heemspoort; - Het ontwerp voor Heemspoort voldoet aan de uitgangspunten en overige beleidsstukken zoals de woonvisie en de verdichtingsnota. Invloed kaders op keuzeruimte Niet van toepassing. Door het college overwogen alternatieven Alternatieven zijn hogere of lagere complexen. In een hoger gebouw kunnen meer woningen worden gesitueerd, maar dit doet geen recht aan het doorlopen participatieproces.

Ook zijn er dan meer parkeerplaatsen nodig om aan de parkeernorm te voldoen; het perceel biedt daar geen ruimte voor. In een lager gebouw kunnen minder woningen worden gerealiseerd. Aanpassing van het ontwerp vergt bovendien tijd, hetgeen niet aansluit bij de ambities van de raad om waar mogelijk te versnellen in het voorzien in de urgente behoefte aan woningen. Regionale samenwerking en couleur locale Dit voorstel is specifiek voor gemeente Heemskerk geschreven.

D/2025/769725

3

Risico’s - Onderzoeken: de benodigde onderzoeken (zoals archeologie, bodemonderzoek, geluid, stikstofdepositie, flora & fauna) zijn al uitgevoerd en allen positief. - Bezwaarprocedures: voor de realisatie is een omgevingsvergunning vereist. Daartoe moet een zogeheten Bopa-procedure worden doorlopen. Tegen een verleende vergunning kan bezwaar worden ingesteld. - Verkoop woningen: de ontwikkelaar heeft met de woningbouwcorporatie een overeenkomst afgesloten voor de afname van de huurwoningen. Voor de koopwoningen is gebruikelijk, dat een ontwikkelaar pas start met bouwen na het behalen van een bepaald verkooppercentage, bijvoorbeeld 60 of 70%. Gezien het hoge aantal aanmeldingen voor de koopwoningen, is de verwachting dat de verkoop voorspoedig zal verlopen. Financiën Voor de huidige fase van het project, de ontwikkelfase, is een optieovereenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Nadat de omgevingsvergunning is verleend wordt de optieovereenkomst opgevolgd door een koopovereenkomst zoals deze onderdeel uitmaakte van de aanbestedingsstukken. Voor de grondprijzen geldt het prijzenblad dat door de ontwikkelaar is ingediend bij zijn inschrijving in het kader van de aanbestedingsprocedure. Financieel leidt het project Heemspoort tot een positief eindresultaat van circa € 1,4 miljoen exclusief indexeringen.

Zoals bepaald in de door de raad op 11 december 2025 vastgestelde Nota Reserves & Voorzieningen gemeente Heemskerk 2025, wordt de opbrengst van de verkoop, na aftrek van de interne kosten en de eventuele boekwaarde, toegevoegd aan de Bestemmingsreserve Risico’s Grondbeleid. Participatie Omwonenden en personen uit de doelgroep zijn via informatiebijeenkomsten en workshops betrokken bij het ontwerp. Tijdens de workshops konden de aanwezigen hun zorgen, wensen en ideeën naar voren brengen. Verder heeft de ontwikkelaar nieuwsbrieven uitgebracht en de website www.heemspoort.nl gelanceerd. Er hebben zich ruim 500 geïnteresseerden aangemeld via deze website. De via de informatiebijeenkomsten, de workshops en website verkregen input is zoveel mogelijk betrokken bij het ontwerp. Voor meer informatie over de participatie wordt kortheidshalve verwezen naar de bijgevoegde participatierapportage D/2026/797094. Daarin staat hoe welke input is opgehaald en wat daarmee is gedaan. Communicatie De verantwoordelijkheid voor de communicatie (participatie) over het project is belegd bij de ontwikkelaar. De ontwikkelaar heeft het participatierapport al via de projectwebsite www.heemspoort.nl gedeeld. Op de website van de gemeente staat een link naar de projectwebsite. Uitvoering De gemeente neemt de aanvraag omgevingsvergunning in behandeling.

Na het verkrijgen van de omgevingsvergunning wordt de koopovereenkomst aangegaan met de ontwikkelaar. De ontwikkelaar treft de benodigde voorbereidingen om te starten met de bouw van Heemspoort. Bijlage(n) 1) ontwerp Heemspoort (D/2026/797082) 2) participatierapportage Heemspoort (D/2026/797094) 3) zonnestudie Heemspoort (D/2026/797086) D/2025/769725

4

Achterliggende documenten - raadsmemo van 23 juli 2019 (BIRM/2019/0403) - raadsmemo van 8 februari 2022 (D/2022/417926) - raadsmemo van 11 oktober 2022 (D/2022/485634) - raadsmemo van 27 januari 2023 (D/2023/515385)

Heemskerk, 19 mei 2026 Burgemeester en wethouders van Heemskerk, de secretaris, de burgemeester,

D/2025/769725

5

De raad van de gemeente Heemskerk besluit; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 19 mei 2026; gezien het advies van de commissie RWK d.d. 11 juni 2026; gelet op het bepaalde in artikel 16.15a onder b van de Omgevingswet annex sub 9 van de Lijst met gevallen verzwaard adviesrecht Heemskerk (2023);

besluit: 1) Kennis te nemen van het ontwerp voor het woningbouwproject Heemspoort en de participatierapportage; 2) Voor het project Heemspoort af te zien van het gebruik van het verzwaard adviesrecht. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Heemskerk in zijn openbare vergadering van 25 juni 2026

de raad voornoemd, M.J. Oostveen waarnemend griffier,

D/2025/769725

A.H.J.J. Luijten de voorzitter,

6