Raadsvoorstel verzwaard adviesrecht raad Aanvraag omgevingsvergunning

Raadsvergadering: Portefeuillehouder(s): Commissie d.d.: Aantal bijlage(n):

25 juni 2026 A. Gamri RWK 11 juni 2026 12

Onderwerp: Verzwaard adviesrecht raad: Aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van 65 modulaire appartementen voor een periode van 20 jaar op het perceel Huibert Pootstraat te Heemskerk. Voorgesteld besluit De raad wordt voorgesteld een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van 65 modulaire appartementen voor een periode van 20 jaar op het perceel Huibert Pootstraat te Heemskerk. Geheimhouding Het besluit is openbaar. Planning Fase & besluitvorming

Jan

Feb

College

Mrt

Apr

Mei Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dec

19

Commissievoorstel (indien van toepassing) Commissie

11

Raad

25

Uitvoering Inleiding In het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft de gemeente in 2025 garageboxen aan de Huibert Pootstraat aangekocht, waarmee zij volledig eigenaar is geworden van het perceel. De gemeente Heemskerk heeft op 19 december 2025 een ongevraagd voorstel ontvangen van HDO Groep voor de ontwikkeling van een woningbouwproject op deze locatie. Conform het Didam-arrest (HR 26 november 2021) is de gemeente verplicht transparantie te bieden bij gronduitgifte en gelijke kansen voor potentiële gegadigden te waarborgen. Om hieraan invulling te geven, heeft de gemeente een aankondiging gepubliceerd op de gemeentelijke website, waarin het voornemen tot samenwerking met HDO Groep bekend is gemaakt. Belanghebbenden zijn hierbij in de gelegenheid gesteld om binnen 20 kalenderdagen te reageren. Binnen deze termijn hebben zich geen andere gegadigden gemeld, waardoor het initiatief van HDO Groep verder wordt uitgewerkt. Het initiatief voorziet in de realisatie van 65 modulaire appartementen, die volledig worden ingezet als sociale huurwoningen. Hiermee wordt een direct uitvoerbare bijdrage geleverd aan de acute woningnood. D/2026/799073

*Z0DF6E375CC* Z0DF6E375CC

1

Daarnaast sluit het plan aan bij de gemeentelijke beleidsdoelstellingen en beschikt HDO Groep over specifieke expertise en productiecapaciteit op het gebied van houtbouw en verplaatsbare woningen. Als tussenstap richting permanente woningbouw worden de modulaire woningen, voor een periode van 20 jaar, beschouwd als een passende en aantrekkelijke oplossing, mede vanwege de korte realisatietermijn. Bindend advies op grond van de Omgevingswet Onder de Omgevingswet is het college bevoegd om omgevingsvergunningen te verlenen voor activiteiten die passen binnen het omgevingsplan maar ook voor de gevallen die niet passen binnen het omgevingsplan. De aanvraag past niet in het omgevingsplan. Er is daarom sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa). De gemeenteraad kan daarbij categorieën van Bopa’s aanwijzen waarvoor een bindend advies van de raad vereist is (artikel 16.15a, onder b, Omgevingswet). Op 29 september 2022 heeft de gemeenteraad een lijst met categorieën vastgesteld waarover zij wenst te adviseren. Deze aanvraag valt onder punt 1 van de lijst met gevallen. Er worden meer dan 12 woningen toegevoegd binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor is een advies van uw raad nodig. Het advies van de raad is bindend voor het college.

Toelichting op het voorstel (onderbouwing) Huidig planologisch kader De aanvraag omgevingsvergunning is in strijd met het ‘tijdelijk’ omgevingsplan Heemskerk. Het bestemmingsplan ‘Wonen-1’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ maken onderdeel uit van het ‘tijdelijk’ omgevingsplan. Binnen de bestemmingsplannen ‘Wonen-1’ en ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ heeft de locatie de dubbelbestemming Waarde archeologie-4. Daarnaast is de functieaanduiding ‘garage’ van toepassing. Strijdigheid met het ‘tijdelijk’ omgevingsplan • Ter plaatse van de functieaanduiding garage zijn uitsluitend garages en bergplaatsen ten behoeve van de woningen mogelijk. • Het realiseren van woningen in de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ past niet binnen deze bestemming. • Op grond van de algemene gebruiksregels dienen er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig te zijn. Het aantal benodigde parkeerplaatsen voor de woningen kunnen niet op eigen terrein gerealiseerd worden.

Buitenplans afwijken noodzakelijk om medewerking te verlenen aan dit plan Voor wat betreft de strijdigheden met het ‘tijdelijk’ omgevingsplan kan het plan mogelijk worden gemaakt door van het omgevingsplan af te wijken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) op grond van artikel 5.1, eerste lid onder a Omgevingswet (Ow) juncto artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bal). Daarbij dient sprake te zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Etfal). Evenwichtige toedeling van functies aan locaties De aanvraag omgevingsvergunning is voorzien van een Etfal-onderbouwing (zie bijlage) waarin wordt gemotiveerd dat het bouwplan voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Er heeft een inhoudelijke toets plaats gevonden op de Etfal waaruit gebleken is dat er geen bezwaren zijn om mee te werken. 2

Wat betreft de afwijkingen ten opzichte van de huidige planologische kaders kan worden aangegeven: • (leefbaarheid) In de huidige situatie hebben de bestaande garageboxen een beperkte ruimtelijke kwaliteit. Met name aan de achterzijde is sprake van een onoverzichtelijke en potentieel onveilige omgeving. De garageboxen vormen als het ware een blinde muur die de openbare ruimte niet ten goede komt. Aan de straatzijde gaf dit weinig problemen, echter aan de achterzijde van de garageboxen staat in de huidige situatie een speelplek dat weinig sociale controle kent (enkel het woonblok van 4 woningen kijkt uit op de speelplek). Door meer bewoners toe te voegen en een actieve plint te realiseren wordt meer levendigheid gecreëerd en meer toezicht op de openbare ruimte en ook binnenterrein. Dit draagt bij aan een verbetering van de veiligheid en leefbaarheid ten opzichte van de huidige situatie. • (stedenbouwkundig plan) Het plan voldoet in hoofdlijnen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden en is zorgvuldig ingepast in de bestaande ruimtelijke structuur. De beoogde verdichting is passend vormgegeven, met behoud van kwaliteit van de openbare ruimte. De hoogbouw sluit aan op de bestaande galerijflats. Aan de Huibertpootstraat wordt meer aangesloten op de bebouwing van 2 lagen met kapconstructie.

Daarnaast wordt door de segmentering in de bebouwing rekening gehouden met kleinere volumes en zogenaamde langzame architectuur. • (commissie ruimtelijke kwaliteit) Hoewel dit wettelijk niet verplicht is, is het plan meerdere malen besproken met de commissie ruimtelijke kwaliteit. De commissie spreekt haar waardering uit voor het plan en heeft enkele suggesties gedaan om het verder te versterken. • (parkeren) Er is in de avondperiode (tussen 20.00 en 23.00 uur) sprake van een parkeerbehoefte van 17 parkeerplaatsen. In de nachtperiode (na 23.00 uur) bedraagt de parkeerbehoefte 13 parkeerplaatsen. Uit de parkeertelling blijkt dat binnen een straal van 100 meter in de avondperiode 33 parkeerplaatsen beschikbaar zijn en in de nachtperiode 22 parkeerplaatsen. Hiermee is aangetoond dat voldoende parkeercapaciteit aanwezig is om in de parkeerbehoefte te voorzien, zonder dat sprake is van een onacceptabele parkeerdruk in de omgeving. Voor de nadere onderbouwing van de strijdigheden en de andere af te wegen aspecten wordt verwezen naar de aangeleverde Etfal onderbouwing. In de onderbouwing is de planbeschrijving uiteengezet, het van toepassing zijnde rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid, de wijze waarop het plan is voorbereid, het participatietraject en de aspecten die van belang zijn voor de fysieke leefomgeving.

Hieruit blijkt dat er geen planologische, stedenbouwkundige, verkeerstechnische of milieutechnische bezwaren zijn om medewerking te verlenen aan het initiatief. Conclusie Uit de beoordeling van de aanvraag met bijbehorende stukken blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locatie (Etfal). Het college stelt voor dat de raad een positief advies geeft zodat het college de omgevingsvergunning kan verlenen. Invloed kaders op keuzeruimte Het gevraagde advies van de raad kan alleen toezien op de vraag of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarbij is het belangrijk dat het advies zich richt op de ruimtelijke aspecten van het plan. Regionale samenwerking en couleur locale Niet van toepassing op dit besluit Risico’s Zoals bij elk besluit op een omgevingsvergunning kunnen belanghebbenden bezwaar maken. Bij deze 3

omgevingsvergunning zal eventuele discussie zich met name richten op de afwijking van het omgevingsplan en de vraag of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan de locaties. Dit kan mogelijk leiden tot vertraging bij de uitvoering van het plan. Financiën Aan het vragen van een bindend advies aan de gemeenteraad zijn geen financiële consequenties verbonden. De realisatie van het bouwplan is voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Daarnaast is er een nadeelcompensatieovereenkomst overeengekomen die het bij eventuele verzoeken om nadeelcompensatie mogelijk maakt deze te verhalen bij de initiatiefnemer. Participatie In dit geval is er sprake van verplichte participatie. De raad heeft gevallen aangewezen waarin participatie een verplicht onderdeel is van de aanvraag. Deze gevallen zijn opgenomen in de ‘Lijst met gevallen verzwaard adviesrecht Heemskerk 2023’. Bij ontvangst van de aanvraag is beoordeeld of participatie heeft plaatsgevonden en of deze voldoende was. Uit de ingediende stukken blijkt dat de initiatiefnemer op 30 maart 2026 een participatieavond heeft georganiseerd. Hiervoor zijn 350 huishoudens per brief uitgenodigd. Volgens het verslag van de participatieavond waren tijdens deze avond meer dan 40 geïnteresseerden aanwezig. Het verslag van deze avond inclusief verdere communicatie maakt onderdeel uit van de Etfal-onderbouwing.

Uit de stukken blijkt dat er is geparticipeerd en dat in het kader van deze participatie ook aanpassingen in het ontwerp hebben plaatsgevonden. Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat aan de participatie is voldaan. Communicatie Het besluit wordt bekendgemaakt in het digitale Gemeenteblad. Uitvoering • Op basis van het verzwaard advies van de raad neemt het college een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning. • Nadat het college een besluit heeft genomen, wordt de omgevingsvergunning met bijbehorende stukken gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode hebben belanghebbenden de mogelijkheid bezwaar te maken. Daarna is er eventueel beroep mogelijk bij de rechtbank. Bijlage(n) • Aanvraag (D/2026/799041) • Tekening aanvraag met impressies (D/2026/799060) • Etfal onderbouwing met bijlagen (D/2026/799042) o bijlage 1 Akoestisch onderzoek wegverkeer (D/2026/799043) o bijlage 2 Onderzoek verkeer en parkeren (D/2026/799044) o bijlage 3 Ecologisch onderzoek (D/2026/799046) o bijlage 4 AERIUS-realisatiefase (D/2026/799048) o bijlage 5 AERIUS-gebruiksfase (D/2026/799051) o bijlage 6 Bodemonderzoek (D/2026/799052) o bijlage 7 Aanmeldnotitie (D/2026/799054) • Participatieverslag (D/2026/799069) • Beschikking (D/2026/799071) Achterliggende documenten Niet van toepassing.

4

Heemskerk, 19 mei 2026 Burgemeester en wethouders van Heemskerk, de secretaris, de burgemeester,

5

De raad van de gemeente Heemskerk besluit; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 19 mei 2026; gezien het advies van de commissie RWK d.d. 11 juni 2026; gelet op het bepaalde in artikel 16.15a, onder b, Omgevingswet;

besluit: een positief advies te geven op de aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van 65 modulaire appartementen voor een periode van 20 jaar op het perceel Huibert Pootstraat te Heemskerk.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Heemskerk in zijn openbare vergadering van 25 juni 2026

de raad voornoemd, M.J. Oostveen plaatsvervangend griffier,

D/2026/786646

A.H.J.J. Luijten de voorzitter,

6