Raadsvoorstel Verordening doelgroepen woningbouw en Beleidsregels zelfbewoningsplicht

.

nummer onderwerp

: :

Voorstel tot het vatstellen van de Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021 en verzoek tot een zienswijze op de Beleidsregels zelfbewoningsplicht Heemskerk 2021

Aan de raad, Inleiding Op 2 juni 2020 is de woonvisie ‘Een thuis voor iedereen’ vastgesteld. Hierin staat onder andere als opgave: • Voldoende betaalbare woningen (koop en huur) voor mensen met een laag inkomen; • Passende woonlasten bij het inkomensniveau van de bewoners; • Mogelijkheden scheppen voor jonge starters. Tevens staat opgenomen: Heemskerk onderzoekt of een doelgroepenverordening helpt om meer betaalbare woningen aan de voorraad toe te voegen. … (inclusief typologie, eigendomsverhouding, beoogde doelgroep en instandhoudingstermijn). (blz. 27 van de woonvisie). Met het vaststellen van de woonvisie op 2 juni 2020 is ook de motie ‘Zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw’ aangenomen. Hierin wordt het college verzocht te onderzoeken: • De kaders m.b.t. de zelfbewoningsplicht nader uit te werken waarbij het uitgangspunt is zelfbewoning met uitzondering eerstegraads familie; • Bij verkoop van gemeentelijke gronden t.b.v. woningbouw standaard een zelfbewoningsplicht op te nemen; • De zelfbewoningsplicht bij de verkoop van corporatiebezit te betrekken bij de afspraken met de woningcorporaties; • De zelfbewoningsplicht in te brengen bij onderhandelingen met ontwikkelaars bij nieuwbouwlocaties. In de afgelopen periode zijn de mogelijkheden voor de zelfbewoningsplicht en een doelgroepenverordening besproken in de commissie RWD van 11 februari en 4 maart 2021.

Dit raadsvoorstel heeft betrekking op het vaststellen van Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021. Tevens wordt uw raad verzocht zijn zienswijze te geven op de Beleidsregels zelfbewoningsplicht Heemskerk 2021, zoals deze voorlopig door het college zijn vastgesteld. Met in achtneming van uw zienswijze worden de beleidsregels vervolgens definitief door het college vastgesteld. Beide instrumenten kunnen bijdragen aan het realiseren en in standhouden van betaalbare woningen voor de beoogde doelgroepen.

BIRB/2021/3081

1

Toelichting/motivering/risico’s Toelichting Met het vaststellen van de verordening en de beleidsregels kunnen afspraken over realisatie van woningen in de sociale huur, middeldure huur en sociale koop in de nieuwbouw via het bestemmingsplan worden verankerd. Hiermee blijven de woningen betaalbaar en bereikbaar voor de beoogde doelgroep. In de commissie van 11 februari 2021 en aansluitend 4 maart 2021 is gediscussieerd over de mogelijkheden voor de zelfbewoningsplicht en een doelgroepenverordening in de gemeente Heemskerk aan de hand van een raadsmemo. Tijdens de discussie bleek voor beide onderwerpen een positieve grondhouding en heeft het college de opdracht gekregen om te komen met een opzet voor een doelgroepenverordening en beleidsregels met betrekking tot de zelfbewoningsplicht. Een aantal aanbevelingen is meegegeven aan het college: • De doelgroepenverordening en de beleidsregels zelfbewoningsplicht moeten aansluiten op de woonvisie. De afspraken in de woonvisie zijn leidend, beide instrumenten zijn een uitwerking hiervan. • Hou de regelingen eenvoudig en beperk het aantal categorieën in beide instrumenten. • Bij de zelfbewoningsplicht moet ruimte zijn voor het college om af te wijken bij bijzondere situaties, zoals tijdelijke verhuizing, scheiding etc.

• Beperk de doelgroepenverordening vooral tot de sociale huurwoningen en sociale koopwoningen, eventueel aangevuld met middeldure huurwoningen. Vrijheid van verkeer van kapitaal Bij beide instrumenten is het eigendomsrecht en de vrijheid van verkeer van kapitaal van belang. Het eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, beter bekend als het EVRM. Op grond van dit artikel heeft iedere natuurlijke of rechtspersoon recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Bij eventuele inbreuken op het eigendomsrecht moet een goede balans zijn tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang. Dit was bijvoorbeeld voor de gemeenteraad van Haarlem aanleiding om de instandhoudingstermijn bij sociale koopwoningen te beperken tot 1 jaar. Ook bij de zelfbewoningsplicht moet deze afweging gemaakt worden. Motivering Doelgroepenverordening geeft sturing aan meer betaalbare woningen Sinds 1 juli 2008 maken de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) het mogelijk om regels op te nemen in het bestemmingsplan over percentages per type woningen die op een bepaalde locatie gebouwd mogen worden. Tevens regel je hiermee de minimale instandhoudingstermijn van deze woningen.

Hiervoor is het noodzakelijk dat de gemeente een doelgroepenverordening vaststelt waarin de verschillende categorieën gedefinieerd worden. Vanuit de Bro zijn vier categorieën mogelijk: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, particulier opdrachtgeverschap en geliberaliseerde woningen voor middelhuur. Tevens worden in de doelgroepenverordening, inkomens grenzen en een instandhoudingstermijn vastgelegd. Bij sociale huurwoningen van corporaties (toegestane instellingen) zijn al strikte regels van toepassing. Maar ook ontwikkelaars kunnen zelfstandig sociale huurwoningen realiseren. Daarom is het van belang afspraken op te nemen over sociale huurwoningen in de doelgroepenverordening. Tijdens de discussie in de commissie RWD is aangegeven het aantal categorieën te beperken en het BIRB/2021/3081

2

beleid vooral te richten op de betaalbaarheid van de woningen. Daarom stellen wij voor om afspraken op te nemen over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, en geliberaliseerde woningen voor middelhuur. Tevens wordt voorgesteld om niet vaste bedragen op te nemen, maar flexibele bedragen gebaseerd op de NHG-grens en de DAEB-norm. Deze bewegen mee met de markt. NHG-grens De NHG-grens is de maximale waarde van een koopwoning in een jaar waarvoor een woning gekocht kan worden met een Nationale Hypotheek Garantie. De waarde wordt jaarlijks bepaald en beweegt mee met de markt. In 2021 is de grens bepaald op € 325.000 (2020: € 310.000). DAEB-norm. Woningcorporaties moeten passend bij het inkomen toewijzen, hiervoor wordt de DAEB-norm gehanteerd. De norm van passendheid geldt voor huishoudens met een inkomen binnen de maximuminkomensgrenzen van de huurtoeslag. De DAEB-grens voor 2021 bedraagt € 40.024,(prijspeil 1-1-2021). De DAEB norm wordt regelmatig bijgesteld en ‘beweegt’ mee met de prijsontwikkeling. Instandhoudingstermijn De instandhoudingstermijn verschilt per categorie woningen. Sociale huurwoningen bij corporaties moeten sowieso 25 jaar in stand gehouden worden. Voor sociale huurwoningen door ontwikkelaars is een termijn tussen 10 en 25 jaar gebruikelijk. Hoe korter de termijn, hoe eerder de ontwikkelaar de woningen kan verkopen (verpanden).

Geadviseerd wordt de instandhoudingstermijn gelijk te stellen aan die voor corporaties. Bij middelhuur woningen wordt in veel gemeenten een termijn gehanteerd tussen 10-15 jaar. Bij sociale koopwoningen mag de instandhoudingstermijn maximaal 10 jaar zijn. Vanwege de vrijheid van verkeer van kapitaal kiezen sommige gemeenten (waaronder de gemeente Haarlem) om de termijn te beperken tot 1 jaar. Op basis van de woonvisie en de discussie in de commissie RWD stellen wij drie categorieën voor: CATEGORIE SOCIALE HUUR

SOCIALE KOOP:

MIDDELDURE HUUR:

Huurgrens: € 752 (prijspeil 2021) Doelgroep: huishoudens met een maximaal gezamenlijk huishoudeninkomen tot 1 keer de DAEB-norm. Instandhoudingstermijn 25 jaar Koopprijsgrens: maximaal 85% van de actuele NHG-grens (2021: € 325.000, 85% = € 276.250).1 Doelgroep: huishoudens met een maximaal gezamenlijk huishoudeninkomen tot 1,5 keer de DAEB-norm. Instandhoudingstermijn 10 jaar Huurgrens: € 1.053 (prijspeil 2021) Doelgroep: huishoudens met een maximaal gezamenlijk huishoudeninkomen tot 1,5 keer de DAEB-norm. Instandhoudingstermijn 15 jaar

1 Op dit moment is de grens voor een sociale koopwoning bepaald op € 200.000. Bij de inwerkingtreding van de

Omgevingswet (1-1-2022) wordt de grens maximaal de grens van de Nationale Hypotheekgarantie (€325.000,prijspeil 2021). Tot die tijd kunnen gemeenten experimenteren met deze grens. Gemeenten in de MRA, waaronder Heemskerk, krijgen standaard deze toestemming. BIRB/2021/3081

3

Zelfbewoningsplicht voorkomt speculatie met woningen Met de zelfbewoningsplicht worden kopers van woningen verplicht de woning zelf te gaan bewonen. Zo wordt voorkomen dat beleggers een woning kopen om deze vervolgens te verhuren. Een zelfbewoningsplicht geldt alleen voor nieuwbouw en niet voor bestaande bouw. Een zelfbewoningplicht is wel een aantasting van het eigendomsrecht. Maar de aangetoonde schaarste aan woningen in Heemskerk is een goede grond om de zelfbewoningsplicht in te voeren. De belangrijkste elementen bij een zelfbewoningsplicht zijn de duur en de uitzonderingsgronden. Betaalbare voorraad Voor duurdere koopwoningen is beïnvloeding door de overheid minder verdedigbaar. Bij de recente landelijke maatregel waarbij er een differentiatie is in de overdrachtsbelasting is de maatregel beperkt tot woningen van maximaal € 400.000. In de beleidsregels wordt de zelfbewoningsplicht beperkt tot woningen gelijk aan de NHG-grens (€ 325.000 prijspeil 2021). De grens wordt jaarlijks bepaald. De duur van zelfbewoning De duur van zelfbewoningsplicht is in diverse gemeenten meestal tussen de 1 en 5 jaar, met een maximum van 10 jaar2. Een korte rondgang langs onder andere corporaties leert dat een periode van 1 tot 5 jaar gebruikelijk is. Mede vanwege het belang van een goede balans tussen het algemeen belang en het eigenaarsbelang stellen wij voor een duur van 3 jaar.

• Bij nieuwbouwprojecten op gemeentelijke gronden stellen wij voor koopwoningen de zelfbewoningsplicht in van 3 jaar; • Bij nieuwbouwlocaties op niet gemeentelijke gronden brengen wij voor koopwoningen de zelfbewoningsplicht met een duur van 3 jaar in bij de onderhandelingen met ontwikkelaars. • Over de toepassing van beleidsregels bij de verkoop van sociale huurwoningen worden met corporaties prestatieafspraken gemaakt met als inzet de duur van 3 jaar. Woonopmaat heeft aangegeven akkoord te zijn met de duur van 3 jaar. Uitzonderingsgronden In elk huishouden kan het voorkomen dat kort na de koop van een nieuwbouwwoning de woning toch verkocht moet worden Denk aan echtscheiding of het verlies van inkomen. Ook kan het zijn dat vanwege verandering van de werkkring redelijkerwijs verhuisd dient te worden, bijvoorbeeld als de reistijd meer dan een uur bedraagt of de koper verplicht is in de nabijheid van het werk te wonen.

Wij stellen de volgende standaard uitzonderingsgronden voor: • Verkoop en verhuur aan eerstegraads familie; • Verandering van werkkring van de koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; • Overlijden van de koper of diens echtgeno(o)t(e)) of samenwonende partner; • Echtscheiding, scheiding van tafel en bed of ontbinding van een samenlevingsverband; • Verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van de koper of van één van zijn gezinsleden. Daarnaast wordt een hardheidsclausule opgenomen waarbij het college gemachtigd is een ontheffing te geven van de zelfbewoningsplicht Risico’s Met het vaststellen van de verordening krijgt de gemeente de mogelijkheid om meer te sturen op het realiseren van betaalbare woningen. Echter, het opstellen van een doelgroepenverordening leidt niet 2 Starters op de woningmarkt, Platform 31

BIRB/2021/3081

4

automatisch tot de gewenste sturing. Daarvoor moet deze van toepassing verklaard worden in bestemmingsplannen. Sturing ontstaat dus alleen bij nieuwe bestemmingplannen. Op dit moment zijn er weinig signalen dat er gespeculeerd wordt met nieuwbouwwoningen. Zelfbewoningsplicht beperkt de mogelijkheden voor particuliere verhuur en daarmee remt het de realisatie van middelhuur woningen. Particuliere huurwoningen zorgen voor extra mogelijkheden en daarmee flexibiliteit in de woonvoorraad. Financiën Het besluit tot invoering van deze instrumenten heeft voor de gemeente geen financiële gevolgen. Relatie met regionale samenwerking In de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond wordt intensief samengewerkt bij het woonbeleid. Zo is er een regionaal afgestemde huisvestingsverordening en is er onlangs een woonakkoord afgesloten waarin gemeenten in de regio en de provincie onderlinge afspraken hebben gemaakt over regionale samenwerking. Ook enkele andere gemeenten in de regio hebben een doelgroepenverordening en/of een zelfbewoningsplicht of denken hierover na. Kennis wordt regionaal gedeeld. Conclusie c.q. voorstel Op basis van de discussie in de commissie RDW stellen wij voor een doelgroepenverordening vast te stellen zodat in bestemmingsplannen de categorieën sociale huur, middeldure huur en sociale koop kunnen worden opgenomen.

Tevens verzoeken wij de raad zijn zienswijze te geven op de Beleidsregels zelfbewoningsplicht Heemskerk 2021. Wij stellen voor een zelfbewoningsplicht in te voeren voor nieuwbouwwoningen op gemeentegrond, een zelfbewoningsplicht in te brengen bij de onderhandeling met ontwikkelaars bij niet gemeentelijke gronden en bij de verkoop van sociale huurwoningen een zelfbewoningsplicht op te nemen in de prestatieafspraken. De zelfbewoningplicht heeft een termijn van 3 jaar en kent uitzonderingsgronden op basis waarvan ontheffing verkregen kan worden van de zelfbewoningsplicht. Beslispunten 1. De Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021 vast te stellen Verdere procedure besluitvorming Na vaststelling en publicatie van de verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021 is deze van kracht en kunnen de beoogde woningbouwcategorieën in bestemmingsplannen voor woningbouwprojecten worden opgenomen. De praktijk moet uitwijzen wat de omvang van het aantal woningen is dat door private partijen in de sociale en middeldure huur en sociale koop wordt gerealiseerd, en waarbij ook opname in het bestemmingsplan wordt toegepast. Nadat de raad zijn zienswijze heeft gegeven op de Beleidsregels zelfbewoningplicht Heemskerk 2021 neemt het college een definitief besluit met in achtneming van deze zienswijze.

Nadat het besluit definitief is worden de beleidsregels gehanteerd bij nieuwbouwprojecten en worden afspraken gemaakt met corporaties over de toepassing van de beleidsregels. De inzet van handhaving wordt meegenomen in het Integraal handhavingsplan. Bij de herziening van de ‘Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden Heemskerk 2005’ wordt de zelfbewoningsplicht hierin opgenomen.

BIRB/2021/3081

5

Bijlagen  Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021  Beleidsregels zelfbewoningsplicht Heemskerk 2021 Heemskerk, 20 april 2021 Burgemeester en wethouders van Heemskerk, de secretaris, de burgemeester,

BIRB/2021/3081

6

De raad van de gemeente Heemskerk; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 20 april 2021, nummer

;

gehoord de commissie RWD;

besluit: 1. De Verordening doelgroepen woningbouw Heemskerk 2021 vast te stellen;

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Heemskerk in zijn openbare vergadering van 27 mei 2021

de raad voornoemd, de griffier,

BIRB/2021/3081

de voorzitter,

7