Raadsvoorstel masterplan Schrijversbuurt

Raadsvergadering: Portefeuillehouder(s): Commissie RWK d.d.: Aantal bijlage(n):

29 januari 2026 A. Gamri 15 januari 2026 2

Onderwerp: Met het gereed komen van het masterplan Schrijversbuurt wordt een belangrijke stap gezet in de herstructurering van de Schrijversbuurt. Tijdens de raadsinformatiebijeenkomst op 2 oktober 2025 is een toelichting op de hoofdlijnen van het masterplan Schrijversbuurt gegeven en op 9 oktober is het commissievoorstel besproken. Het masterplan schetst de ruimtelijke kaders waarbinnen herontwikkeling van de Schrijversbuurt kan plaatsvinden. Met het vaststellen van het masterplan legt de raad de ambities voor de Schrijversbuurt vast en wordt de basis voor de ruimtelijk te doorlopen procedure gevormd, waarbij het doel is om zo snel mogelijk te komen tot start bouw. Voorgesteld besluit De raad besluit: 1. het masterplan Schrijversbuurt vast te stellen (bijlage 1 en 2). Planning Fase & besluitvorming

Jan

Feb

Mrt

Apr Mei Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

College

Nov

Dec 16

Commissievoorstel (indien van toepassing)

9

Commissie

15

Raad

29

Uitvoering Inleiding Met het tot stand komen van het masterplan Schrijversbuurt is de herstructurering van de Schrijversbuurt een grote stap dichterbij gekomen. De ambitie om de Schrijversbuurt te herstructureren, te verdichten en betaalbaar te maken is groot. Om die ambitie samen met Woonopmaat te kunnen realiseren, heeft het college gekozen voor een actieve en meer regisserende rol. De intensievere vorm van samenwerking is bekrachtigd in de intentieovereenkomst (IOK) die op 30 oktober jongstleden door Woonopmaat en het college is ondertekend. De herstructurering van de Schrijversbuurt is de eerste gebiedsontwikkeling die onder de randvoorwaarden van de IOK nader wordt uitgewerkt. De eerste mijlpaal is het vaststellen van dit masterplan. De ambities in de Schrijversbuurt worden hiermee vastgelegd en vormen de basis voor de ruimtelijke procedure.

D/2025/760239

*Z0D587FC6B5*

Z0D587FC6B5

1

1

Voorafgaand proces Het college heeft op 30 mei 2023 een eerste IOK met Woonopmaat gesloten om gezamenlijk de mogelijkheden te onderzoeken om de Schrijversbuurt te herstructureren. Onderdeel van de IOK was de gezamenlijke nota van uitgangspunten. In juli 2024 is de raad tijdens een raadsinformatiebijeenkomst geïnformeerd over de resultaten van de stedenbouwkundige verkenning. Daarna heeft onderzoek plaats gevonden naar de mate van verdichting en haalbaarheid van de businesscase Schrijversbuurt. De uitkomsten van die studie zijn verwoord in het masterplan. De hoofdlijnen van het masterplan zijn bij de raadsinformatiebijeenkomst op 2 oktober 2025 aan u gepresenteerd. Bij de commissievergadering op 9 oktober 2025 heeft u input en advies gegeven aan het college. Dit is meegenomen bij het definitief maken van het masterplan. Toelichting op het voorstel (onderbouwing) De nieuwe Schrijversbuurt wordt een echte Heemskerkse wijk, versie 2.0. Een wijk met een mix van woonvormen: sociale huur, middeldure huur én koop. Een wijk voor jong en oud, kleine en grote huishoudens en voor mensen met verschillende woonwensen. Het is een integraal ontworpen en toekomstbestendige wijk met veel groen, aandacht voor klimaatadaptatie en ruimte om te spelen en te ontmoeten. En tot slot, het is een wijk ontworpen mét en door de in- en omwonenden van de wijk.

Een uitgebreidere samenvatting van het masterplan doet te kort aan het document én het proces dat de klankbordgroep met Woonopmaat en de gemeente hebben doorlopen. In bijlage 1 is het masterplan toegevoegd. Het doel van het masterplan is om de ruimtelijke en functionele uitgangspunten voor de herstructurering van de Schrijversbuurt te geven. Het plan is opgesteld om invulling te geven aan de maatschappelijke ambities van de gemeente. Ontmoeten, omzien naar elkaar en samenleven in een draagkrachtige wijk, waar bewoners in levensloopbestendige woningen in hun eigen buurt kunnen blijven wonen. Het plan geeft ook invulling aan de ruimtelijke ambities ten aanzien van stedenbouw, landschappelijke en ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, biodiversiteit, mobiliteit en de recent vastgestelde woonvisie. Het opstellen van het masterplan en de verdichtingsvisie zijn parallel uitgevoerd. Dit betekent dat de ambities uit de verdichtingsvisie een plek hebben gekregen in het masterplan. Het betekent ook dat bouwstenen uit het masterplan zijn verwerkt in de verdichtingsvisie. Binnen de context van het masterplan is ruimte voor alternatieve uitwerkingen en aanpassing aan toekomstige ontwikkelingen. Zo wordt gewerkt aan een verkeersmodel om de alternatieven voor de ontsluitingsstructuur van de nieuwe Schrijversbuurt te kunnen wegen en daar later een besluit op te nemen.

Ook is het nodig om eigentijdse en realistische parkeernormen toe te gaan passen. Dit om woningen aan de wijk toe te voegen zonder in te boeten op de kwaliteit van de openbare ruimte. Vaststellen masterplan als start van planologische procedure De herontwikkeling van de Schrijversbuurt past niet binnen het geldende omgevingsplan, waardoor een planologische procedure noodzakelijk is. In het kader van de planologische procedure dient, in terminologie van de Omgevingswet, getoetst te worden aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (artikel 4.2 Omgevingswet en artikel 8.0a lid 2 en artikel 8.0 b van het Besluit kwaliteit leefomgeving). De toets aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL) is in het masterplan op hoofdlijnen uitgevoerd. Zo is beschouwd of sprake is van een goede omgevingskwaliteit en op welke manier rekening wordt gehouden met de aspecten behorende bij een fysieke leefomgeving. Dit is het belangrijkste criterium voor de verdere ruimtelijke procedure. In bijlage 2 zijn de uitgevoerde onderzoeken toegevoegd. Enkele onderzoeken worden in het kader van de planologische procedure nog nader geconcretiseerd (o.a. mobiliteit, stikstof). De conclusies en consequenties van de onderzoeken staan in hoofdstuk 4 van het masterplan beschreven. Door bij het D/2025/760239

2

opstellen van het masterplan ook veel van de verplichte onderzoeken uit te voeren, zijn risico’s op vertraging zo veel als mogelijk beheerst en beperkt. Op basis van de uitgevoerde ETFAL-toets is het college er van overtuigd dat het plan in terminologie van de Omgevingswet uitvoerbaar is. Toelichting planologische procedure Voor de herontwikkeling van de Schrijversbuurt wordt gewerkt met een gefaseerde besluitvormingssystematiek, waarbij gebruik wordt gemaakt van omgevingsvergunningen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Deze gefaseerde systematiek kan tot 1 januari 2032 doorlopen worden, en bestaat uit 2 onderdelen: 1. een overkoepelende BOPA waarin de ruimtelijke hoofdstructuur, bouwmassa’s en locaties worden vastgelegd (het planologisch basisbesluit); 2. opvolgende BOPA’s per bouwblok/deelgebied (naar verwachting maximaal tien BOPA’s voor tien bouwblokken). Het masterplan is het beleidsdocument en de basis voor de overkoepelende BOPA (ad 1). Deze eerste BOPA wordt volgens huidige planning medio 2026 aangevraagd. Dit ‘planologisch basisbesluit’ is de plek waar het bouwvolume, het maximale programma, de ruimtelijke contouren en de randvoorwaarden en toetsingscriteria voor ‘opvolgende BOPA’s’ worden vastgelegd. Ook vindt hier de definitieve toets aan ETFAL op basis van de definitieve onderzoeksresultaten.

Het college verwacht dat geen significante aanpassingen aan het plan nodig zijn als gevolg van de definitieve toets. Bij de beoordeling van de opvolgende BOPA’s (ad 2) beoordeelt het bevoegd gezag alleen de onderdelen van het bouwplan waarin de eerste, overkoepelende BOPA niet in is voorzien. Te zijner tijd wordt dus per bouwblok/deelgebied een opvolgende BOPA aangevraagd die enkel ingaat op de nadere uitwerking van de kavels. Versnelling is mogelijk De raad heeft uitgesproken om woningbouwprojecten te versnellen. Zo is tijdens de commissievergadering op 9 oktober 2025 gevraagd om het masterplan eerder ter besluitvorming voor te leggen. Er zijn meer mogelijkheden om als raad bij te dragen aan versnelling van de woningbouw, bijvoorbeeld bij het vergunning- en besluitvormingsproces. De start van de bouwwerkzaamheden kan eerder plaatsvinden als het proces zowel op ambtelijk als bestuurlijk niveau (college B&W en de raad) zo efficiënt mogelijk wordt uitgevoerd. Want de raad kan besluiten om geen gebruik te maken van het bindend, verzwaard adviesrecht zoals bedoeld op de ‘Lijst met gevallen verzwaard adviesrecht Heemskerk 2023’. Op pagina 103 van het masterplan is dit voorstel nader uitgewerkt. Het college zal hier bij de nadere uitwerking op terugkomen. Samenwerking met Woonopmaat Versnelling van de woningbouw is ook mogelijk door de samenwerking met Woonopmaat te versterken.

Op 30 oktober 2025 heeft het college daartoe de IOK ondertekend. In de IOK staan de gemeenschappelijke belangen, diverse beoogde basisafspraken en randvoorwaarden beschreven. Beoogd doel is om de woningbouwopgave te versnellen en meer maatschappelijke kwaliteit toe te voegen. Met deze keuze kunnen de opgaven van de gemeente en Woonopmaat integraal en in samenhang met de omgeving worden opgepakt. Door vervolgens met ‘open boeken’ te werken en de gezamenlijke belangen voorop te zetten, ontstaat ruimte voor creativiteit en flexibiliteit. Voorwaardelijk bij dergelijke samenwerking is onder andere transparantie en wederkerigheid. Beide partijen moeten kunnen verantwoorden dat er geen maatschappelijk geld weglekt naar derde partijen.

D/2025/760239

3

Parallel met het voorbereiden van dit masterplan werkt het college daarom aan een samenwerkingsovereenkomst (SOK). Beoogde planning is om in het eerste kwartaal van 2026 de SOK vast te stellen middels een collegebesluit. De SOK wordt een tweede mijlpaal in dit proces. Met het masterplan en de vastgestelde SOK kan de haalbaarheidsfase van het plan door Woonopmaat samen met een bouw- en ontwikkelpartner en in samenspraak met de gemeente verder uitgewerkt worden. Op dit moment kent de financiële haalbaarheid van het plan nog uitdagingen. Het college en Woonopmaat willen kennis van de markt (bouw- en ontwikkelpartners) benutten om tot een haalbaar plan te komen. De haalbaarheidsfase wordt aan het einde van 2026 afgerond. De raad zal gedurende dit proces geïnformeerd worden. Invloed kaders op keuzeruimte Niet van toepassing. Door het college overwogen alternatieven Het college heeft overwogen het masterplan niet te laten vaststellen. Regionale samenwerking en couleur locale Niet van toepassing. Risico’s Bij het voorbereiden van de planologische procedure (de overkoepelende BOPA) en het uitwerken van de haalbaarheid met Woonopmaat en een ontwikkelaar zullen de hieronder benoemde risico’s nader onderzocht worden en hun impact en technisch en financieel verwerkt worden als eindproduct van de haalbaarheidsfase. 1.

Uitkomsten van een aantal (deels lopende, deels nog uit te zetten) onderzoeken kunnen nog impact hebben op ruimtelijke of financiële aspecten van het plan, waaronder: Stikstofonderzoek: onderzoek en mogelijke impact nog niet volledig onderzocht. Onderzoek naar de energiehuishouding; specifiek het realiseren van een lokaal warmtenet, of aansluiting op een groter warmtenet, én netcongestie voor de stroomvraag. - Restrisico’s uit de uitgevoerde onderzoeken, zoals bijvoorbeeld de bereikbaarheid van de wijk op marktdagen. 2. Definitief vaststellen van het woonprogramma bij het aangaan van de SOK, in relatie tot de investeringen in de openbare ruimte en de onrendabele top op de vastgoedexploitatie. -

3. Resterende ontwerpvraagstukken die integraal onderzocht, afgewogen en financieel vertaald moeten worden in samenwerking met Woonopmaat; én die leiden tot een niet haalbare businesscase. 4. In de ruimtelijke procedure zijn verschillende aspecten die de planning kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld beroepsprocedures en herziening van het masterplan door aanpassing van eerder vastgestelde uitgangspunten en randvoorwaarden. Financiën Nadat de SOK is getekend, wordt een voorbereidingskrediet bij de raad aangevraagd. Dit is gepland in maart 2026. Bij een positieve uitkomst van de haalbaarheidsfase zal eind 2026 de grondexploitatie geopend kunnen worden. Participatie Woonopmaat heeft in samenspraak met de gemeente een klankbordgroep opgericht. De klankbordgroep heeft via co-creatie meegedacht over de stedenbouwkundige verkenning en het masterplan. Het participatieverslag is opgenomen in bijlage 2.

D/2025/760239

4

Communicatie Op meerdere momenten deelt de gemeente actief informatie over het project. Dat zal ook gedaan worden bij het vaststellen van het masterplan. Daarnaast informeren wij ook de leden van de klankbordgroep. Uitvoering Na de commissievergadering van 9 oktober en de ondertekening van de IOK op 30 oktober jongstleden: - zijn de opmerkingen uit de commissie in het masterplan verwerkt; - is direct gestart met het opstellen van de SOK; - is direct gestart met het opstellen van het voorlopige woonprogramma ten behoeve van het doorrekenen van de financiële haalbaarheid; - is direct gestart met het vastleggen van financiële uitgangspunten om transparant de financiële consequenties inzichtelijk te kunnen maken voor nadere besluitvorming. In 2026 wordt, na een preselectie, met drie potentiële ontwikkelpartners de herstructurering van de Schrijversbuurt binnen de kaders van het Masterplan Schrijversbuurt verder uitgewerkt. Na afsluiting van die fase is duidelijk of een haalbaar plan gerealiseerd kan worden. Bijlage(n) 1 Masterplan (D/2025/765961) 2 Bijlagerapport bij masterplan (D/2025/766009)

Heemskerk, 16 december 2025 Burgemeester en wethouders van Heemskerk, de secretaris, de burgemeester,

D/2025/760239

5

De raad van de gemeente Heemskerk besluit; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 16 december 2025; gezien het advies van de commissie RWK d.d. 15 januari 2026; gelet op het bepaalde in artikel 4.2 Omgevingswet en artikel 8.0a lid 2 en artikel 8.0 b van het Besluit kwaliteit leefomgeving en de Lijst met gevallen verzwaard adviesrecht Heemskerk 2023:

besluit: 1

het masterplan Schrijversbuurt vast te stellen (bijlage 1 en 2).

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Heemskerk in zijn openbare vergadering van 29 januari 2025

de raad voornoemd, G.A. van Egmond de griffier,

D/2025/760239

A.H.J.J. Luijten de voorzitter,

6