raadsmemo van 27 januari 2023 (Achterliggend document)

aan: datum: onderwerp:

de raad 24 januari 2023 Gunningsleidraad ontwikkeling woningbouwlocatie Heemspoort (De Baandert 3) van: het college openbaar: ja registratienr.: D/2023/515385 aantal bijlage(n): div.

Conform het collegebesluit d.d. 24 januari 2023 treft u hierbij de Gunningsleidraad ontwikkeling woningbouwlocatie Heemspoort ter kennisname aan. Deze memo gaat over de aanbestedingsprocedure voor de ontwikkeling van Heemspoort Met dit memo informeren wij u over de aanbestedingsprocedure voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Heemspoort. De locatie van het tankstation aan De Baandert komt beschikbaar voor herontwikkeling tot een in de omgeving passend, toekomst bestendig (duurzaam) gebouw, met tenminste 20 betaalbare, permanente woningen voor jongeren en starters. De ontwikkelaar aan wie de aanbesteding wordt gegund, wordt verantwoordelijk voor het proces dat moet leiden tot een ontwerp voor het complex, ínclusief de participatie, en de realisatie van het complex. Eerder informeerden wij u over de voor deze ontwikkeling opgestelde bestuursopdracht/startnotitie (raadsmemo D/2022/417926 van 8 februari 2022). Met de raadsmemo van 11 oktober 2022 (D/2022/485634) informeerden wij u over de selectieleidraad voor de aanbestedingsprocedure. De selectiefase heeft geleid tot de selectie van 5 partijen De aanbestedingsprocedure bestaat uit twee fasen: een selectie- en een gunningsfase. In de selectiefase is elke geïnteresseerde partij in de gelegenheid gesteld om een verzoek tot deelname in te dienen.

De selectiecommissie heeft de acht ingediende aanmeldingen beoordeeld volgens het in de selectieleidraad beschreven proces en selectiecriteria. Deze 5 partijen worden uitgenodigd om een inschrijving te doen voor de 2e fase, de gunningsfase De volgende 5 partijen: J. Henselman Bouw B.V., Jansen De Jong Projectontwikkeling, Thunnissen, Vink Bouw Nieuwkoop B.V. en Van Wijnen Projectontwikkeling Noord B.V. zijn geselecteerd. Voor de gunningsfase van de aanbesteding is een gunningsleidraad opgesteld In de bijgaande gunningsleidraad staan het procedure en de criteria voor de gunningsfase. De gunningsleidraad beschrijft o.a.: - de procedurele aspecten van de aanbesteding, zoals de planning, de Nota van Inlichtingen, de wijze van indeling van de inschrijving, de opening van de inschrijvingen, de voorbehouden en rechtsbescherming; - de inhoudelijke eisen ten aanzien van de opdracht; - de beoordeling van de ingediende inschrijvingen en de gunning. De gunningscriteria bestaan uit: a) gunningscriterium prijs: van de inschrijver doet een bod op de grond; b) gunningscriterium kwaliteit. Deze criteria hebben de volgende onderwerpen:

pagina:

2 van 4

registratienr.:

D/2023/515385

1) participatieplan; 2) visie op het woonproduct; 3) duurzaamheid. Ad a) gunningscriterium prijs De opdracht betreft het ontwikkelen van een appartementencomplex met minimaal 20 toekomstbestendige, betaalbare woningen voor jongeren en starters: tenminste 55% in de sociale huur (maximaal DAEB-norm, 2023: € 808,06) en/of sociale koop (maximaal 85% NHG-grens 2022: € 301.750 voor woningen zonder Energie Besparende Voorzieningen (EBV) en € 319.855 voor woningen met EBV) en het resterende deel onder de NHG-grens 2022 (€ 355.000 voor woningen zonder EBV en € 376.300 voor woningen met EBV). Uitgangspunt is een complex van 4 bouwlagen. Betaalbare koopwoning Stichting Waarborgfonds Eigen Woning bepaalt jaarlijks de Nationale Hypotheek Garantie-grens (NHG) volgens een bepaalde systematiek. Deze kostengrens wordt voorgelegd aan de Minister Wonen die de kostengrens vervolgens goed- of afkeurt. Voor 2023 is de NHG-grens vastgesteld op € 405.000 en € 429.300 voor woningen met EBV. Tot voor 2023 gold de NHG-grens als grens voor wat een betaalbare koopwoning is. Voor 2023 heeft de Rijksoverheid de NHG-grens en de betaalbaarheidsgrens losgekoppeld. Voor 2023 wordt de NHGgrens van 2022 gehanteerd als betaalbaarheidsgrens, oftewel € 355.000 en € 376.300 voor woningen met EBV. Deze verandert dus niet door verhoging van de kostengrens naar € 405.000.

Energie Besparende Voorzieningen (EBV) Duurzaamheid is één van de kwalitatieve gunningscriteria. De ontwikkelaar moet toekomstbestendige woningen realiseren. Hierdoor is het uitgesloten dat er woningen zonder EBV worden gerealiseerd. instandhoudingsverplichting Met de ontwikkelaar aan wie de opdracht wordt gegund, wordt een koopovereenkomst aangegaan. In die overeenkomst wordt overeenkomstig de Doelgroepenverordening van de gemeente Heemskerk bepaald dat de Sociale huurwoningen gedurende ten minste 25 jaar na de eerste ingebruikname voor de betreffende doelgroep met bijbehorende prijscategorie beschikbaar moet blijven en de Sociale koopwoningen tenminste 10 jaar. Bij overtreding of niet nakoming staat een boete van € 100.000. Zelfbewoningsplicht In de koopovereenkomst wordt ook bepaald dat de koper de woning tenminste 3 jaren zelf moet bewonen overeenkomstig het bepaalde in de Beleidsregels zelfbewoningsplicht. In dit stadium is nog niet bekend welke types woningen in welke aantallen uiteindelijk gebouwd worden. Dit wordt immers in grote mate bepaald door het ontwerp-/ontwikkelproces waarvoor de ontwikkelende partij verantwoordelijk is.

De inschrijvingssom die de ontwikkelende partij bij zijn inschrijving doet, moet bestaan uit vaste prijzen per type woning (appartement): - een prijs voor de grond per te realiseren sociale huur-/koopwoning en - een prijs voor de grond per te realiseren woning onder de NHG-grens 2022. De uiteindelijk in de koopovereenkomst op te nemen koopsom wordt bepaald door per type woning het aantal te realiseren woningen te vermenigvuldigen met de inschrijfsom van de ontwikkelaar.

pagina:

3 van 4

registratienr.:

D/2023/515385

Ad b.1) gunningscriterium participatieplan Elke inschrijver moet een participatieplan indienen met de wijze waarop het participatietraject wordt ingevuld. Daarbij moet invulling worden gegeven op de volgende onderdelen: a. Welke partijen / stakeholders worden er betrokken? b. Waar mogen partijen / stakeholders invloed op uitoefenen? c. Wat is de planning omtrent participatie, wanneer vindt het plaats? d. Op welke wijze wordt er gecommuniceerd? e. Hoe worden de belangen meegenomen in het ontwerp? f. Hoe wordt er tot een definitief ontwerp gekomen met draagvlak van belanghebbenden? g. Rol van de gemeente. Voor het gunningscriterium participatieplan kan maximaal 25,00 punten worden behaald. Ad b.2) gunningscriterium visie op het woonproduct: Iedere gegadigde moet zijn visie op het woonproduct aangeven. Omdat het ontwerp pas gedurende het participatietraject wordt vervaardigd wordt hierbij nadrukkelijk niet gevraagd om een ontwerp, maar om een visie (ondersteund door referentiebeelden). Hierbij wordt gelet op de volgende onderdelen: a. Verschillende type woonvormen, aansluitend op de doelgroep(en); b. Beschikbare voorzieningen en afwerkingsniveau; c. Aantal kamers per type woning en vierkante meters; d. Parkeeroplossingen. Voor het gunningscriterium visie op woonproduct kan maximaal 25,00 punten worden behaald.

Ad b.3) gunningscriterium duurzaamheid: Iedere gegadigde moet de duurzaamheid van de toekomstige woningen aangeven in een excelmodel. Dit model is gebaseerd op het MRA convenant Toekomstbestendige woningbouw. Het gaat hierbij om toekomstbestendig bouwen door een integrale aanpak op het gebied van de volgende thema’s:  Energiepositief/energieneutraal bouwen;  Circulair bouwen;  Klimaatadaptief bouwen;  Natuurinclusief bouwen;  Duurzame mobiliteit;  Gezonde leefomgeving in relatie tot nieuwbouw. In het excel-model moet de gegadigde aangeven welke invulling per onderdeel wordt toegepast: brons, zilver of goud. Niveau brons ligt net boven het wettelijke minimum; de niveaus zilver en goud staan voor hogere ambitieniveaus. Conform het convenant moet minimaal voldaan worden aan niveau ‘brons’. Per onderdeel gelden de scores brons: 0,00 punten, zilver: 1,25 punten en goud: 2,50 punten. In totaal kunnen voor alle tien onderdelen tezamen maximaal 25,00 punten worden behaald. De inschrijver die het hoogste aantal punten heeft behaald voor alle gunningcriteria (prijs en kwaliteit) gezamenlijk is de inschrijver met de economisch meest voordelige inschrijving. Aan deze inschrijver wordt de opdracht gegund. beoordelingscommissie Een beoordelingscommissie voert de beoordeling van de kwalitatieve gunningscriteria uit. De commissie bestaat uit zes personen, uit de volgende rollen: 1.

Projectleider gemeente Heemskerk 2. Stedenbouwkundige gemeente Heemskerk 3. Adviseur Duurzaamheid gemeente Heemskerk

pagina:

4 van 4

registratienr.:

D/2023/515385

4. Adviseur Volkshuisvesting gemeente Heemskerk 5. Adviseur participatie gemeente Heemskerk 6. Bouwkundig adviseur, ZRi. Stichting RIJK begeleidt het beoordelingsproces als onderdeel van het aanbestedingsproces. Planning gunningsfase aanbesteding De gunningsfase start eind januari 2023 en wordt afgerond medio mei 2023. Zodra de gunningsfase is afgerond, informeren wij u daarover. Vervolgstappen na de gunning Met de ontwikkelaar aan wie de opdracht wordt gegund, wordt een optieovereenkomst afgesloten. Gedurende de looptijd van deze optieovereenkomst voert de ontwikkelaar het ontwerpproces, inclusief de participatie. Dit resulteert in een ontwerp voor een appartementencomplex, voor de inrichting van de bijbehorende private ruimte en voor de inrichting van de aangrenzende openbare ruimte. Vervolgens wordt een koopovereenkomst afgesloten met een anterieure overeenkomst en planschadeverhaalsovereenkomst. De concepten voor deze vier overeenkomsten maken onderdeel uit van de gunningsleidraad. Daarna volgt de ruimtelijke ordeningsprocedure voor de bouw van het complex. Bijlage: -

Gunningsleidraad ontwikkeling woningbouwlocatie Heemspoort (D/2023/515375);