Raadsmemo stand van zaken project herontwikkeling Stationsomgeving

aan: datum: onderwerp: van: openbaar: registratienr.: aantal bijlage(n):

de raad 11 mei 2026 raadsmemo stand van zaken project herontwikkeling Stationsomgeving het college ja D/2026/792718

Conform het collegebesluit d.d. 26 mei 2026 treft u hierbij ter kennisname aan. Toelichting: Aanleiding Op 27 juni 2024 is in het kader van de partnerselectieprocedure voor de herontwikkeling van de Stationsomgeving een haalbaarheidsovereenkomst gesloten met ontwikkelaar AM B.V. Sindsdien is het plan verder uitgewerkt tot een Stedenbouwkundig Plan met onderliggende business case. De gemeenteraad heeft op 25 september 2025 het Stedenbouwkundig Plan en business case (grondexploitatie/GREX) vastgesteld. In het raadsvoorstel stonden nog enkele resterende ontwerpvraagstukken en risico’s benoemd. Een aantal daarvan hebben we verder uitgewerkt en in dit raadsmemo informeren wij u over enkele consequenties daarvan op het vastgestelde Stedenbouwkundige Plan en de GREX. Aanpassingen Stedenbouwkundige Plan Het oorspronkelijke Stedenbouwkundig Plan omvatte 299 woningen en circa 600 m2 voorzieningenruimte, verdeeld over vier hoeves en twee appartementencomplexen aan het nieuwe stationsplein. Het plan is opgezet als een groene, doorlopende stedenbouwkundige structuur die aansluit op de bestaande omgeving rondom het station. Vleermuizenroutes en mitigerende maatregelen Op advies van ons ecologisch adviesbureau is de configuratie van Hoeve 1 aangepast om de vlieg- en foerageerroutes van vleermuizen te beschermen. Door deze wijziging vallen er wel 23 woningen weg in Hoeve 1.

Binnen de bandbreedte van de vastgestelde NUR is het echter mogelijk om aan appartementengebouw 13 twee extra bouwlagen toe te voegen, waarmee 14 woningen worden teruggewonnen. Per saldo betekent dit een afname van 9 woningen. Hoewel het aantal woningen iets lager uitvalt, is dit duidelijke kwaliteitsverbetering voor het plan. De aangepaste opzet maakt het mogelijk om beter aan te sluiten op de uitgangspunten uit de NUR, de ecologische randvoorwaarden te respecteren en meer waardevolle bomen te behouden. Het totaal komt daarmee uit op 290 woningen, wat nog steeds binnen de indicatieve bandbreedte van circa 200 tot 300 woningen uit de NUR valt.

pagina:

2 van 4

registratienr.:

D/2026/792718

Waterhuishouding Ook het waterhuishoudkundige systeem is verder uitgewerkt. De uitwerking van het dempen van de spoorsloot en de gevolgen daarvan voor het totale watersysteem en de afwatering van de spoordijk zijn onderzocht. Daarnaast is gekeken naar de noodzaak om hemelwater op eigen terrein goed te kunnen opvangen om afwenteling op de openbare ruimte te voorkomen. Voor deze opgave is advies gevraagd aan adviesbureau Sweco, een partij die ook door spoorse betrokkenen wordt geaccepteerd en vaker in vergelijkbare situaties adviseert. De voorstellen zijn ook afgestemd met het Hoogheemraadschap. De uitwerking van het waterhuishoudkundige systeem leidt onder meer tot:

-

-

De spoorsloot en de huidige duiker worden vervangen door een nieuw aan te leggen duiker ter hoogte van de Denderstraat, in combinatie met de aanleg van open water; Extra opvang van regenwater door de planontwikkeling wordt opgelost met een nader uit te werken verdeling en inpassing van de aanleg van wadi’s, het vergroten van het oppervlakte open water en het aanbrengen van infiltratiekratten onder het stationsplein; De afwaterring van de spoordijk wordt opgevangen door, van de nieuw aan te leggen parkeerstrook, een waterbergende weg te maken.

Deze maatregelen maken het watersysteem robuuster en geven meer zekerheid over de technische uitvoerbaarheid van het plan. Stationsplein en fietsvoorzieningen De locatie van de fietsenstalling voor NS en het station is herzien. In het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan lag deze functie visueel minder sterk en was het profiel tussen spoor en bebouwing te smal. In overleg met de spoorse partijen en het bureau Spoorbouwmeester is daarom gekozen voor een centralere ligging op het nieuwe stationsplein. Deze positionering maakt de fietsenstalling beter zichtbaar, functioneel logischer en beter aangesloten op het fietsnetwerk van Heemskerk. De komende periode wordt dit ontwerp verder uitgewerkt met de betrokken spoorpartijen. Doorfietsroute In overleg met de provincie en de gemeente Beverwijk is ook een alternatief uitgewerkt voor de doorfietsroute ten noorden van het plangebied. Deze route moet nog verder worden geconcretiseerd en bestuurlijk worden bekrachtigd. Tegelijk blijft het uitgangspunt dat station Heemskerk goed wordt aangesloten op het fietsnetwerk van de gemeente. De bovenstaande punten hebben we vastgelegd in een addendum dat onderdeel uitmaakt van de vervolgovereenkomst met ontwikkelaar AM B.V. ‘Tussenovereenkomst’: ontwikkelovereenkomst De haalbaarheidsovereenkomst loopt af op 1 juni 2026.

In de oorspronkelijke werkwijze van de partnerselectie was een directe koop-realisatieovereenkomst een mogelijke vervolgstap. Omdat bij dit planproces nog een aantal onzekerheden bestaan en niet alle gronden al zijn verworven, is gekozen voor een ontwikkelovereenkomst als tussenstap.

pagina:

3 van 4

registratienr.:

D/2026/792718

Deze ontwikkelovereenkomst regelt de samenwerking rond de verdere planvorming, zoals ontwerp, vergunningen, fasering, kostenverdeling, risicoverdeling en de verdeling van taken tussen de betrokken partijen. Ook worden in deze overeenkomst uitgangspunten vastgelegd voor het bouw- en woonrijp maken. Een latere koop-realisatieovereenkomst kan pas aan de orde zijn wanneer de benodigde gronden daadwerkelijk zijn verworven. Risico’s en aandachtspunten Zoals bij iedere grote gebiedsontwikkeling blijven er nog verschillende risico’s en aandachtspunten bestaan. Het gaat onder meer om de uitkomst van de onderhandelingen over gronden van derden, waaronder NS, ProRail, Rail Infra Trust, Noordkroon, Euratom, WoonopMaat en de gemeente Beverwijk. De gesprekken zijn gestart, verlopen in goed overleg maar het is nog niet bekend welke financiële of juridische uitkomsten dit oplevert. Daarnaast zijn er nog enkele resterende ontwerpvraagstukken die samen met interne en externe partners moeten worden uitgewerkt. Daarbij gaat het onder andere om de toegang tot de perrons, de vormgeving van het stationsplein, de inrichting van het ontvangstdomein en de verplaatsing van onderdelen zoals fietsenstalling, bankjes en automaten. Ook met het vastgoed en het openbaar verder worden uitgewerkt. Ook het waterdossier vraagt nog nadere afstemming met ProRail.

Verder lopen of starten er bijvoorbeeld nog onderzoeken naar archeologie, stikstof en bodem. De resultaten daarvan kunnen nog gevolgen hebben voor de ruimtelijke uitwerking of de financiële onderbouwing van het plan. Financiële ontwikkeling De Stationsomgeving levert een belangrijke bijdrage aan de woningbouwopgave van Heemskerk, met nadruk op betaalbare woningbouw. Tegelijkertijd is het project financieel niet volledig kostendekkend. De netto contante waarde van het negatieve saldo bedroeg bij de vaststelling van de GREX op 25 september 2025 in de basis van € 2.050.100. Vanuit de Woningbouwimpuls is in 2024 een bijdrage van € 1.021.160 ontvangen. Na verrekening daarvan resteerde een gemeentelijk tekort van € 1.028.940. Voor dat bedrag is een voorziening nodig, die jaarlijks wordt geactualiseerd op basis van de exploitatie. De gemeenteraad heeft de grondexploitatie op 25 september 2025 op basis van deze uitgangspunten vastgesteld. Bij de actualisatie per 1 januari 2026 is rekening gehouden met aanpassingen in het watersysteem, zoals de aanleg van een duiker, het opbreken van verharding en de toepassing van waterkratten. In de herziening is nog geen rekening gehouden met de aanvullende maatregelen uit het Sweco-advies. Daarnaast is het woonprogramma aangepast vanwege de vleermuizenroutes en de wijziging van blok 13.

Ondanks het lagere aantal woningen is de grondwaarde verbeterd ten opzichte van de oorspronkelijke exploitatie. Voor het verplaatsen van de fietsenstalling is aanvullend budget opgenomen. De herziening per 1 januari 2026 komt uit op een netto contante waarde van circa € 2.310.000 zonder verrekening van de WBI-subsidie. Voor de gemeentelijke grondexploitatie, met verrekening van die

pagina:

4 van 4

registratienr.:

D/2026/792718

subsidie, komt het saldo uit op circa € 1.321.000 negatief. Dit blijft een momentopname; in de verdere uitwerking kunnen nog meevallers of tegenvallers optreden. Vervolgproces Na het onderteken van de ontwikkelovereenkomst kan de verdere planuitwerking worden voortgezet. De gemeente bereidt de Bopa-procedure voor en zet de onderzoeken op het gebied van ecologie, stikstof, bodem en archeologie voort. Ook gaan de gesprekken over grondverwervingen door. Als minnelijke verwerving niet lukt, kan op termijn een onteigeningsprocedure nodig zijn. De komende fase is daarmee vooral gericht op verdere detaillering van het plan, toetsing en het beheersbaar maken van de resterende risico’s.