Raadsmemo Haalbaarheidsstudie De Velst, deellocaties D & F

aan: de raad datum: 19 mei 2026 onderwerp: Haalbaarheidsstudie De Velst, deellocaties D & F van: het college openbaar: ja registratienr.: D/2026/797348 aantal bijlage(n): div.; bijlage 2 ter inzage bij de Griffie

Met dit raadsmemo informeert het college u over het besluit dat het college op 19 mei 2026 heeft genomen met betrekking tot het project De Velst, deellocaties D en F. 1. Inleiding De ontwikkelopgave voor het projectgebied De Velst, deellocaties D en F, bestaat uit het opstellen van een integraal ontwerp en de uitwerking van een plan van aanpak voor het projectgebied, het voorbereiden van de aanbestedingen voor ontwerp en realisatie van een Kindcentrum (KC) op deellocatie D, het bouwrijp maken van het gebied, het ontwerp van de openbare ruimte en de ontwikkeling van woningen op beide deellocaties. Voor de realisatie van het Kindcentrum werkt de gemeente samen met Stichting IJmare, het schoolbestuur van het KC De Zevenhoeven. Om optimaal gebruik te maken van marktkennis en -ervaring en ambtelijke capaciteit doelmatig in te zetten, is in de eerste helft van 2025 een openbare partnerselectieprocedure (psp) gevoerd. Doel was het selecteren van een marktpartij die samen met de gemeente en Stichting IJmare de haalbaarheid van de ontwikkelopgave onderzoekt en participeert in de verdere uitwerking. Zenzo Maatschappelijk Vastgoed v.o.f. kwam als winnaar uit deze procedure. In september 2025 is met Zenzo een haalbaarheidsovereenkomst gesloten voor de haalbaarheidsfase.

Onder leiding van Zenzo hebben gemeente, Stichting IJmare en Zenzo de afgelopen maanden gezamenlijk het haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in de bijgevoegde Haalbaarheidsstudie. De overkoepelende conclusie van deze studie is dat de beoogde herontwikkeling ruimtelijk en financieel haalbaar is. Onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten van de haalbaarheidsstudie. Structuurontwerp Een bijlage bij de Haalbaarheidsstudie is het Structuurontwerp De Velst Heemskerk. Daarin wordt de samenhangende gebiedsontwikkeling verbeeld. Kindcentrum Een kindcentrum (KC) is een geïntegreerde voorziening voor kinderen van 0 tot 13 jaar, waarin onderwijs, kinderopvang en buitenschoolse opvang intensief samenwerken op één locatie. Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat de realisatie van een kindcentrum mogelijk is binnen de kaders van het Integraal Huisvestingsplan (IHP), zowel financieel als qua beschikbare oppervlakten. Daarbij zijn de volgende aandachtspunten van belang:  Naast de onderwijsruimten omvat het ontwerp ook ruimten voor kinderopvang. De gemeente financiert deze investering en ontvangt hiervoor een kostendekkende vergoeding van Stichting IJmare. Stichting IJmare wordt juridisch eigenaar van deze ruimten en verhuurt deze marktconform aan een kinderopvangorganisatie. Dit gebeurt conform de gemeentelijke notitie

 







pagina:

2 van 4

registratienr.:

D/2026/797348

Realiseren van integrale kindcentra; Heldere kaders en afspraken voor de gemeente Heemskerk, model 2 (schoolbestuur is eigenaar). Omdat de realisatie van het kindcentrum een gemeentelijk inkooptraject betreft, wordt hiervoor een afzonderlijke aanbestedingsprocedure doorlopen. Vanwege het integrale karakter van de ontwikkeling is overeengekomen dat de gemeente optreedt als bouwheer, waarbij Stichting IJmare nauw betrokken wordt, onder andere bij het accorderen van de fasedocumenten. Tijdens de haalbaarheidsstudie is onderzocht of het nieuwe kindcentrum ruimte kan bieden aan inclusief onderwijs, georganiseerd door Heliomare. Omdat het binnen het beschikbare tijdpad niet is gelukt overeenstemming te bereiken over de randvoorwaarden van de samenwerking, heeft Stichting IJmare besloten het traject met Heliomare niet voort te zetten. In de openbare ruimte wordt een schoolplein/openbaar speelgebied gerealiseerd. In de vervolgfase dienen nadere afspraken te worden gemaakt over ontwerp, inrichting, gebruik, beheer, onderhoud en exploitatie. Een deel van dit terrein dient formeel als schoolplein te worden aangemerkt om een tekort aan buitenspeelruimte te voorkomen. Voor de duurzaamheidsambities op het gebied van klimaatadaptief en circulair bouwen en de aanleg van een groen schoolplein zijn aanvullende financiële middelen beschikbaar gesteld.

In de uitwerkingsfase worden ambities en doelen op deze thema’s nader afgestemd. Marktpartijen worden in de tenderfase uitgedaagd een zo circulair en klimaatadaptief mogelijk kindcentrum te realiseren binnen het beschikbare aanvullende budget.

Woningbouwprogramma Het totale woningbouwprogramma omvat daarmee 90 woningen, verdeeld conform de categorieën zoals vastgelegd in het bestemmingsplan: 26% vrij in te vullen, 30% sociale huur, 44% middeldure huur of sociale koop, waarvan minimaal 8% middeldure huur. In deelgebied D bestaat het programma uit 43 huurwoningen, bestaande uit:  27 sociale huurappartementen;  16 middenhuurappartementen. De twee- en driekamerappartementen hebben een gebruiksoppervlakte variërend van circa 49 m² tot 69 m². In deelgebied F bestaat het programma uit 47 koopwoningen, bestaande uit:  24 sociale koopappartementen;  23 koopappartementen in de vrije sector. Deze appartementen variëren in grootte van circa 49 m² (studio’s) tot circa 89 m² (driekamerappartementen) en zijn met name gericht op starters, jongeren en ouderen. Parkeren Uit de parkeerbalans blijkt dat het plan kan voldoen aan de geldende parkeernormen.  Voor deelgebied F (koopwoningen) voorziet het plan in een ondergrondse parkeergarage met één parkeerplaats per woning. Bezoekers parkeren op het maaiveld.  Voor deelgebied D (huurwoningen) en het kindcentrum wordt voorzien in parkeren op het maaiveld in de openbare ruimte. Daarbij wordt deels gebruikgemaakt van het bestaande parkeeroverschot bij de flat op de hoek Maerelaan/Zevenhoeven en de Haasjesven.

Ondergronds parkeren bij de huurwoningen in deelgebied D is om de volgende redenen niet haalbaar:  Eigendom en exploitatie: Woonopmaat heeft als beoogd afnemer van de huurwoningen aangegeven geen eigenaar en/of beheerder van een parkeergarage te willen worden. Ook de gemeente ziet hierin voor zichzelf geen rol.

pagina:

3 van 4

registratienr.:

D/2026/797348



Beschikbaarheid bestaande parkeerplaatsen: In de directe omgeving zijn voldoende parkeerplaatsen aanwezig. Het reserveren van parkeerplaatsen voor eventuele uitbreidingsplannen (optoppen of aanbouwen) is niet noodzakelijk, aangezien Woonopmaat heeft aangegeven hiervan af te zien.  Financieel: Er zijn twee kosten-batenanalyses (KBA’s) opgesteld: o één variant met ondergronds parkeren bij de huurwoningen in deelgebied D, die leidt tot een negatief financieel resultaat; o één variant met parkeren op maaiveld bij de huurwoningen in deelgebied D, die resulteert in een gering positief financieel resultaat. Het verschil tussen beide varianten is aanzienlijk en wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de hoge kosten van ondergronds parkeren bij de huurwoningen. Financieel In het kader van de haalbaarheidsstudie zijn twee KBA’s opgesteld:  één KBA met ondergronds parkeren bij zowel deelgebied D als F;  één KBA met ondergronds parkeren bij deelgebied F en parkeren op het maaiveld bij deelgebied D. De variant met ondergronds parkeren in beide deelgebieden kent een negatieve overwaarde (verschil tussen kosten en opbrengsten). De variant met parkeren op maaiveld in deelgebied D en ondergronds parkeren in deelgebied F kent een geringe positieve overwaarde. Dit verschil wordt met name veroorzaakt door de kosten van ondergronds parkeren bij de huurwoningen in deelgebied D.

In beide KBA’s is voor het kindcentrum sprake van een positieve overwaarde, zijnde het verschil tussen de kosten en de door de raad beschikbaar gestelde financiële middelen. In de KBA’s is rekening gehouden met maximaal 2% voor algemene kosten en winst voor Zenzo over de verkoopopbrengst van de woningen (VON) en over de bouwkosten van het kindcentrum. De KBA vormen de opstalexploitatie. Zoals bepaald in de aanbestedingsstukken, komt de overwaarde ten gunste van de gemeente die dit bedrag kan aanwenden ten behoeve van het gebied. Naast de opstalexploitatie, voert de gemeente een eigen grondexploitatie voor het project De Velst. Deze grondexploitatie, herzien per 1 januari 2026, sluit met positief saldo van € 2.971.000. Voor het totale project (woningen, kindcentrum en openbare ruimte) moeten nog aanbestedingen plaatsvinden. Daarnaast bevatten de KBA’s bedrijfsgevoelige gegevens van Zenzo. Om deze redenen zijn de financiële aspecten opgenomen in een separate memo die als bijlage 2 bij dit raadsmemo is gevoegd. Het college heeft op bijlage 2 (memo financiën met bijbehorende bijlagen) een verplichting tot geheimhoudingsplicht opgelegd. De memo met de twee bijlagen ligt voor u ter inzage bij de Griffie. Collegebesluit Het college heeft op 19 mei besloten: 1.

Vast te stellen dat uit het einddocument Haalbaarheidsstudie De Velst, deellocaties D en F blijkt dat de realisatie van het woningbouwprogramma en het Kindcentrum financieel en ruimtelijk haalbaar is; 2. De Samenwerkingsovereenkomst Herontwikkeling De Velst deelgebieden D en F Heemskerk aan te gaan met Zenzo Maatschappelijk Vastgoed VOF en Stichting IJmare; 3. Een verplichting tot geheimhouding op te leggen op bijlage 2, en de daarbij behorende twee bijlage, bij dit besluit op grond van artikel 87 van de Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, tweede lid, onder b en i, van de Wet open overheid (ter bescherming van de economische of financiële belangen van de gemeente en het goed functioneren van de gemeente) en artikel 5.1, tweede lid, onder f, van de Wet open overheid (bedrijfsgegevens die door Zenzo Maatschappelijk Vastgoed v.o.f. vertrouwelijk aan de gemeente zijn meegedeeld).

pagina:

4 van 4

registratienr.:

D/2026/797348

Vervolgstappen Zenzo, Stichting IJmare en gemeente leggen de gemaakte afspraken vast in de vervolgovereenkomsten. Voor het Kindcentrum wordt een afzonderlijke aanbestedingsprocedure doorlopen. De gemeente treedt op als bouwheer en Stichting IJmare blijft nauw betrokken. Na overdracht van de gronden in Deelgebied D en F realiseert Zenzo het woningbouwprogramma. Zenzo werkt tevens het stedenbouwkundig ontwerp en de inrichting van de openbare ruimte verder uit en stelt een informatie- en communicatieplan op. De gemeente richt de openbare ruimte in volgens het door Zenzo op te stellen inrichtingsplan. Samenwerkingsovereenkomst Zenzo, Stichting IJmare en de gemeente hebben de Samenwerkingsovereenkomst Herontwikkeling De Velst deelgebieden D en F Heemskerk opgesteld. Deze overeenkomst bevat afspraken over het gezamenlijke proces richting realisatie van de integrale herontwikkeling en regelt onder meer: - de publiekrechtelijke positie van de gemeente; - de uitgangspunten voor de aanbestedingen; - de grondtransacties; - de realisatiefase; - informatie, communicatie en omgevingsmanagement, - de overlegstructuur; - het stappenplan en de planning; - geheimhouding - duur en tussentijdse beëindiging van de overeenkomst; - overdracht contractspositie; - toepasselijkheid recht en geschillen.

Bijlagen Einddocument Haalbaarheidsstudie De Velst, deelgebieden D en F (D/2026/797326) met de daarbij behorende bijlagen: a) Stedenbouwkundig structuurontwerp De Velst Heemskerk (D/2026/797324) b) Een excel met de parkeerbalans (D/2026/797328) c) Een excel met de ontwikkelplanning (D/2026/797330) Bijlage 2, de Memo financiële aspecten haalbaarheidsstudie (D/2026/797299) met de twee bijbehorende bijlagen (D/2026/797320 en D/2026/797223) ligt voor u ter inzage bij de Griffie.