Bijlage 4. Bekendmaking Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland IJmond Heemskerk 2026
Tekst van het document
D/2025/762453
Bekendmaking vaststelling beleid Burgemeester en wethouders van Heemskerk maken bekend dat de gemeenteraad op 29 januari 2026 de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/ IJmond: Heemskerk 2026 vastgesteld heeft.
De nieuwe verordening treedt in werking op 15 februari 2026. Deze regelgeving is vanaf de inwerkingtredingsdatum ook in te zien via www.overheid.nl. Nadere inlichtingen: team Beleid en Projecten, telefoonnummer 14 0251.
D/2025/743854
*Z0D157DC08F* Z0D157DC08F
D/2025/762453
Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemskerk 2026
D/2025/762453
Inhoudsopgave Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemskerk 2026.................................................................2 Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen........................................................................................................................ 5 Artikel 1.1 Definities......................................................................................................................................... 5 Hoofdstuk 2 De verdeling van woonruimte...........................................................................................................8 § 2.1 De Huisvestingsvergunning....................................................................................................................8 Artikel 2.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte................................................................................8 Artikel 2.1.2 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning...........................................................................9 Artikel 2.1.3 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning..............................................................................9 § 2.2 Inschrijving en aanbod............................................................................................................................
9 Artikel 2.2.1 Inschrijving van woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties...............................10 Artikel 2.2.2 Bekendmaking aanbod van woonruimte....................................................................................10 Artikel 2.2.3 Rangorde woningzoekenden voor sociale huurwoningen..........................................................11 Artikel 2.2.4 Rangorde woningzoekenden voor nieuwbouw middenhuur- en betaalbare koopwoningen................................................................................................................................................ 12 Artikel 2.2.5 Vruchteloze aanbieding..............................................................................................................12 § 2.3 Voorrang en urgentie............................................................................................................................
12 Artikel 2.3.1 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard en grootte.....................................................12 Artikel 2.3.2 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen..............................13 Artikel 2.3.3 Voorrang bij urgentie – algemeen..............................................................................................13 Artikel 2.3.4 Voorrang bij urgentie – wettelijke groepen.................................................................................14 Artikel 2.3.5 Voorrang bij urgentie – sociaal/medische groepen....................................................................15 Artikel 2.3.6 Voorrang bij urgentie - stadsvernieuwing...................................................................................15 Artikel 2.3.7 Voorrang bij urgentie – Uitstroomregeling Pact.........................................................................15 Artikel 2.3.8 Voorrang bij urgentie - overig.....................................................................................................15 Artikel 2.3.9 Inschrijftijdverlenging..................................................................................................................
16 Artikel 2.3.10 Verzoek om indeling in een urgentiecategorie.........................................................................16 Artikel 2.3.11 Weigeringsgronden urgentieverklaring....................................................................................17 Artikel 2.3.12 Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijdverlenging...................................................................................................................................... 17 Hoofdstuk 3 [Gereserveerd]................................................................................................................................. 17 Hoofdstuk 4 Slotbepalingen................................................................................................................................. 17 § 4.1 Handhaving en toezicht.........................................................................................................................17 Artikel 4.1.1 Bestuurlijke boete....................................................................................................................... 17 § 4.2 Restbepalingen.....................................................................................................................................
18 Artikel 4.2.1 Experimenten............................................................................................................................. 18 Artikel 4.2.2 Hardheidsclausule...................................................................................................................... 18 § 4.3 Overgangsrecht en slotbepalingen.......................................................................................................18 Artikel 4.3.1 Overgangsbepalingen................................................................................................................18 Artikel 4.3.2 Intrekking oude verordening.......................................................................................................19 Artikel 4.3.3 Omhangen besluiten..................................................................................................................19 Artikel 4.3.4 Inwerkingtreding en citeertitel....................................................................................................19 Toelichting.............................................................................................................................................................. 20 Artikelsgewijze toelichting.............................................................................................................................. 26
D/2025/762453
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen......................................................................................................................27 Artikel 1 Definities ......................................................................................................................................... 27 Hoofdstuk 2 De verdeling van Woonruimte........................................................................................................27 Artikel 2.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte..............................................................................27 Artikel 2.1.2 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning.........................................................................28 Artikel 2.1.3 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning............................................................................29 Artikel 2.2.1 Inschrijving van woningzoekenden............................................................................................29 Artikel 2.2.2 Bekendmaking aanbod van woonruimte....................................................................................29 Artikel 2.2.3 Rangorde woningzoekenden voor sociale huurwoningen..........................................................31 Artikel 2.2.4 Rangorde woningzoekenden voor middenhuur- en koopwoningen...........................................32 Artikel 2.2.5
Vruchteloze aanbieding..............................................................................................................32 Artikel 2.3.1 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte......................................................32 Artikel 2.3.2 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen..............................33 Artikel 2.3.3 t/m en 2.3.8 Voorrang bij urgentie..............................................................................................33 Artikel 2.3.9 Inschrijftijdverlenging.................................................................................................................. 35 Artikel 2.3.10 Verzoek om indeling in een urgentiecategorie.........................................................................36 Artikel 2.3.11 Weigeringsgronden urgentieverklaring....................................................................................36 Artikel 2.3.12 Intrekken of aanpassen urgentieverklaring..............................................................................36 Hoofdstuk 3 [Gereserveerd].................................................................................................................................
36 Hoofdstuk 4 Slotbepalingen................................................................................................................................. 36 Artikel 4.1.1 Bestuurlijke boete....................................................................................................................... 36 Artikel 4.2.1 Experimenten............................................................................................................................. 37 Artikel 4.2.2 Hardheidsclausule...................................................................................................................... 37 Artikel 4.3.1 Overgangsbepalingen................................................................................................................37 Artikel 4.3.2 t/m 4.3.4 Intrekken oude verordening en inwerkingtreding........................................................37
Geregistreerd onder nummer D/2025/743854 Wettelijke grondslag: artikel 4 Huisvestingswet 2014
D/2025/762453
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1.1 Definities In deze verordening / regeling wordt verstaan onder: - adres: het adres als geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG); -
akte van levering: het document waarmee de overdracht van een woning of ander onroerend goed gestalte krijgt. Ook bekend als transportakte of overdrachtsakte;
-
basisregistratie personen (BRP): de basisregistratie bedoeld in artikel 1.2 van de Wet basisregistratie personen;
-
betaalbare koopwoning: woning met een maximale waarde (VON-prijs) tot de betaalbaarheidsgrens, welke nationaal wordt vastgesteld en ieder jaar wordt geïndexeerd;
-
bloed- of aanverwantschap in de eerste graad: de verwantschap tussen ouders en kinderen, tussen de partners van kinderen, en tussen de ouders en kinderen van de partner. Verwantschap door adoptie valt hier ook onder;
-
bloed- of aanverwantschap in de tweede graad: de verwantschap tussen grootouders en kleinkinderen, broers en zussen, tussen partners van broers en zussen, en tussen de grootouders, kleinkinderen, broers en zussen van de partner. Verwantschap door adoptie valt hier ook onder;
-
bloed- of aanverwantschap in de derde graad: de verwantschap tussen overgrootouders, achterkleinkinderen, neven en nichten (kinderen van broers of zussen), ooms en tantes (broers of zussen van de ouders) Verwantschap door adoptie valt hier ook onder;
-
burgemeester en wethouders: college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heemskerk;
-
co-ouderschap: het door de ouders na relatiebreuk voortzetten van het gezamenlijk ouderlijk gezag over hun kind, waarbij de huisvesting van het kind op een gelijkmatige manier tussen de ouders is verdeeld, zoals vastgelegd in een door beide partijen ondertekend ouderschapsplan;
-
DAEB-norm: de inkomensgrens bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet;
-
digitaal platform: degene die een dienst van de informatiemaatschappij verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor woonruimte of toeristische verhuur;
-
eengezinswoning: een woning die tevens een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneen gebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde huizen, boerderijen met woningen en voorts alle rijenhuizen;
-
eigenaar: de juridisch eigenaar van een woonruimte die door middel van een notariële akte eigenaar is geworden, of de eigenaar van een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve vereniging dat deze
5
D/2025/762453
eigenaar het gebruiksrecht op een woonruimte geeft; -
gezin: huishouden met één of meer thuiswonende kinderen;
-
hoofdbewoner: een persoon die officieel als bewoner van een woning geregistreerd staat in de BRP, de woning feitelijk bewoond en daarmee onder andere verantwoordelijk is voor het betalen van bepaalde lasten;
-
hoofdverblijf: een voor permanente bewoning bestemde verblijfplaats, die ten minste bestaat uit een keuken, woon-, was- en slaapgelegenheid en fungeert als het centrum van de sociale activiteiten van de betrokkene;
-
huishouden: een alleenstaande, dan wel twee personen met of zonder inwonende kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren waarbij er sprake is van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en waarbij de intentie bestaat om voor onbepaalde periode samen te wonen. In het geval van co-ouderschap behoort het kind tot twee huishoudens. De plaats van het hoofdverblijf van het kind is de plaats waar het kind in de basisregistratie personen is opgenomen;
-
huishoudinkomen: gezamenlijke verzamelinkomens, als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van een huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor «belanghebbende» telkens wordt gelezen «aanvrager»;
-
huisvestingsvergunning: de vergunning bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Huisvestingswet;
-
huurprijs: de prijs die bij huur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte;
-
huurpunten: het aantal punten dat op basis van het woningwaarderingsstelsel aan een woonruimte kan worden toegekend, om de maximale huurprijsgrens vast te stellen;
-
huurtoeslaggrens: de maximale huur, waarbij nog recht op huurtoeslag bestaat, conform de huurprijs in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag;
-
inschrijftijd: de tijd die wordt gerekend vanaf de datum van betaling van de inschrijving;
-
inschrijftijdverlenging: tijdelijke ophoging van de inschrijftijd, zoals vermeld in artikel 2.3.9, tot een vastgesteld maximaal aantal jaar;
-
inkomen: rekeninkomen, als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder i, van de Wet op de huurtoeslag;
-
inwoner: persoon die in de basisregistratie personen van een regiogemeente is opgenomen en ook feitelijk daar zijn hoofdverblijf heeft;
6
D/2025/762453
-
inwoning: bewoning van een woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden in gebruik is genomen;
-
jongerenwoning: woning bestemd voor personen tot 28 jaar en maximaal 2 volwassen personen;
-
kwaliteitskortingsgrens: de huurprijs zoals opgenomen in artikel 20, eerste lid, van de Wet op de Huurtoeslag;
-
liberalisatiegrens: een waarde van 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), cf. de Wet betaalbare huur;
-
middeninkomen: een inkomen van een huishouden zoals genoemd in de Huisvestingswet 2014 artikel 10, vierde lid;
-
middenhuurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs vanaf de grens zoals genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag, tot de huurprijsgrens behorend bij woningen tussen 144 en 186 punten WWS, cf. de Wet betaalbare huur;
-
regio: het grondgebied van de gemeenten Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemstede, Heemskerk, Velsen en Zandvoort;
-
rekenhuur: de rekenhuur bedoeld in de Wet op de huurtoeslag;
-
sociale huurwoning: woonruimte met een aanvangshuurprijs tot en met de grens zoals genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag;
-
studentenwoning: woonruimte krachtens de daarop betrekking hebbende huurovereenkomst bestemd voor studenten, als bedoeld in artikel 7:274, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek indien: a. in de huurovereenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student, als bedoeld in artikel 7:274, vierde lid van het Burgerlijk Wetboek zal worden verhuurd; en, b. de woonruimte door het college van burgemeester en wethouders in de regiogemeente waarin de woonruimte is gelegen, is aangewezen als studentenwoning;
-
urgentieverklaring: de door burgemeester en wethouders verleende beschikking waarmee een woningzoekende in een urgentiecategorie wordt ingedeeld;
-
wet: Huisvestingswet 2014;
-
woning: zelfstandige woonruimte, of een geheel aan onzelfstandige woonruimten die onderdeel uitmaken van hetzelfde adres;
-
woningcorporatie: toegelaten instelling, als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, die feitelijk werkzaam is in de gemeente;
7
D/2025/762453
-
woningzoekende: huishouden dat in het inschrijfsysteem, als bedoeld in artikel 2.2.1 staat ingeschreven of dat op zoek is naar woonruimte in de particuliere sector;
-
woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden alsmede standplaatsen;
-
woonwagenstandplaats: kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;
-
zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke woonvoorzieningen buiten de woonruimte;
-
zoekprofiel: een beschrijving van de woningtypen waarvoor een (urgent) woningzoekende in aanmerking kan komen;
-
zorgwoning: een gelabelde huurwoning waarin mensen die zorg nodig hebben zelfstandig kunnen wonen;
-
IJmond: de gemeenten Beverwijk, Heemskerk en Velsen;
-
Zuid-Kennemerland: de gemeenten Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort.
Hoofdstuk 2 De verdeling van woonruimte § 2.1 De Huisvestingsvergunning Artikel 2.1.1 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte 1. De volgende woonruimten mogen enkel voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven wanneer daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend door burgemeester en wethouders: a. sociale huurwoningen in eigendom van de woningcorporaties; b. sociale huurwoningen in eigendom van overige verhuurders; c. middenhuurwoningen die opgenomen zijn in het omgevingsplan, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties; d. nieuwbouw middenhuurwoningen, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties; en e. nieuwbouw betaalbare koopwoningen, met uitzondering van het bezit van woningcorporaties; 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. woonruimte, als bedoeld in artikel 15, eerste lid, onder a tot en met c, van de Leegstandwet; b. onzelfstandige woonruimten; c. bedrijfswoningen; d. studentenwoningen; en
8
D/2025/762453
e. woonwagenstandplaatsen Artikel 2.1.2 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning 1. Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte in aanmerking: a. meerderjarige woningzoekenden met een inkomen tot de DAEB-norm voor woonruimte genoemd onder artikel 2.1.1, eerste lid, onder a; b. meerderjarige woningzoekenden met een stadsvernieuwingsurgentie op grond van artikel 2.3.6 met een inkomen tot aan de inkomensgrens voor middeninkomens, conform artikel 10, vierde lid van de wet, voor woonruimte genoemd onder artikel 2.1.1, eerste lid, onder a; en c. meerderjarige woningzoekenden met een inkomen tot aan de inkomensgrens voor middeninkomens, conform artikel 10, vierde lid van de wet, voor woonruimte genoemd onder artikel 2.1.1, eerste lid, onder b t/m e. 2. Het college kan in afwijking van het eerste lid onder a en b, voor woonruimte genoemd onder artikel 2.1.1, eerste lid, onder a een huisvestingsvergunning verlenen aan woningzoekenden die op grond van artikel 9, tweede lid, onder c van de wet, een woning toegewezen hebben gekregen. Artikel 2.1.3 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning 1. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt: a.
naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager en de eventuele medeaanvrager; b. omvang van het huishouden, inclusief het aantal thuiswonende kinderen, dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken; c. huishoudinkomen; d. adres, naam van de verhuurder en kale huur van de te betrekken woonruimte; e. beoogde datum van het betrekken van de woonruimte; f. indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening; g. indien van toepassing, de urgentiecategorie waartoe de aanvrager behoort; h. indien van toepassing, een kopie van het huurcontract van een sociale huurwoning van waaruit het huishouden doorstroomt; en i. indien van toepassing, een afschrift waaruit de binding met een gemeente blijkt. 2. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval: a. een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; b. aan wie de vergunning is verleend; c. het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt; en d. de voorwaarde dat de vergunninghouder de woonruimte enkel binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik kan nemen. § 2.2 Inschrijving en aanbod
9
D/2025/762453
Artikel 2.2.1 Inschrijving van woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties 1. De woningcorporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een zo veel mogelijk uniform inschrijfsysteem voor woningzoekenden. 2. De woningcorporaties stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving. 3. De woningzoekende wordt een bewijs van inschrijving beschikbaar gesteld. 4. De inschrijving vervalt bij acceptatie van een woning. 5. Indien een huurder een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, vervalt de inschrijftijd van die huurder om in aanmerking te komen voor een woonruimte niet. 6. Een woningzoekende kan binnen twee maanden vanaf het aangaan van een huurovereenkomst een verzoek indienen om bij hernieuwde inschrijving de inschrijftijd te behouden indien de woningzoekende een huurovereenkomst is aangegaan; a. op basis van een woningruil; b. op basis van een jongerencontract; c. voor een flexwoning; d. voor een éénkamerwoning; of e. op basis van een urgentie op grond van artikel 2.3.3 t/m 2.3.9. 7. Het college kan nadere regels stellen voor behoud van inschrijftijd bij samenwonen.
Artikel 2.2.2 Bekendmaking aanbod van woonruimte 1. Minimaal 75% van het aanbod van de in artikel 2.1.1, eerste lid onder a aangewezen woonruimte wordt, met uitzondering van de woningen die via een direct aanbod aan urgenten op grond van artikel 2.3.3 t/m 2.3.12 worden toebedeeld, openbaar bekendgemaakt door publicatie op het in de regio gangbare platform dat door toegelaten instellingen voor de verdeling van sociale huurwoningen wordt gebruikt. 2. De bekendmaking bevat in ieder geval: a. het adres en de huurprijs van de woonruimte; b. de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in gebruik genomen mag worden als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend; en c. indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning. 3. Tot maximaal 25% van de in artikel 2.1.1, eerste lid, onder a aangewezen woonruimte, kan via een maatwerkregeling worden toegewezen aan woningzoekenden. 4. Het college stelt nadere regels over de bekendmaking van het aanbod, als bedoeld in 2.1.1 onder b, d en e.
10
D/2025/762453
Artikel 2.2.3 Rangorde woningzoekenden voor sociale huurwoningen 1. Als op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte, als bedoeld in artikel 2.1.1, onder a wordt de rangorde als volgt bepaald: a. als eerste komen in aanmerking woningzoekenden met een urgentieverklaring, als bedoeld in artikel 2.3.3 t/m 2.3.9 en die voldoen aan de voorrangsregels overeenkomstig artikel 2.3.1; b. daarna komen woningzoekenden in aanmerking aan wie overeenkomstig artikel 2.3.2, derde lid, voorrang wordt verleend en die voldoen aan de voorrangsregels overeenkomstig artikel 2.3.1; c. als derde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie overeenkomstig artikel 2.3.1 voorrang verleend wordt; en d. ten slotte komen overige woningzoekenden in aanmerking. 2. In afwijking op het eerste lid, wordt bij 50% van de woonruimte, als bedoeld in artikel 2.1.1, onder a, waarbij nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden (nieuwbouw), de rangorde als volgt bepaald: a. als eerste komen in aanmerking woningzoekenden met een urgentieverklaring, als bedoeld in artikel 2.3.6 (stadsvernieuwingsurgentie) en die voldoen aan de voorrangsregels overeenkomstig artikel 2.3.1; b.
daarna komen woningzoekenden in aanmerking aan wie overeenkomstig artikel 2.3.2, derde lid (vitaal beroepsgroep) voorrang wordt verleend, en die voldoen aan de voorrangsregels overeenkomstig artikel 2.3.1; c. als derde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie op grond van artikel 2.3.2 voorrang wordt verleend, te weten inwoners uit de gemeenten Heemskerk en Beverwijk (inclusief Wijk aan Zee) en die voldoen aan de voorrang, als bedoeld in artikel 2.3.1; d. als vierde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie op grond van artikel 2.3.2 voorrang wordt verleend, te weten inwoners uit de regio (ZKL/IJ) en die voldoen aan de voorrang, als bedoeld in artikel 2.3.1; e. als vijfde komen in aanmerking woningzoekenden aan wie overeenkomstig artikel 2.3.1 voorrang verleend wordt; en f. ten slotte komen overige woningzoekenden in aanmerking;
3. Als na toepassing van het eerste lid, onder a meerdere woningzoekenden met dezelfde rangorde in aanmerking komen, wordt de rangorde als volgt bepaald: a. als eerste, indien van toepassing, komt degene met de oudste, nog geldige urgentieverklaring in aanmerking; en b. als tweede komt in aanmerking degene met de langste inschrijftijd of bij stadsvernieuwingsurgenten degene met de langste huurcontractperiode van de woning waarvoor de stadsvernieuwingsurgentie is afgegeven. 4. Als na toepassing van de eerste 3 leden meerdere woningzoekenden in aanmerking komen, wordt de huisvestingsvergunning door middel van loting toegewezen aan een van de woningzoekenden. 5. Het college kan nadere regels stellen om voor een deel van de woonruimten, als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid onder a, afwijkens de eerste 4 leden, een aangepaste rangorde mogelijk te maken op basis van de beoordeling van motivatiebrieven van de woningzoekenden.
11
D/2025/762453
6. Dit artikel is van toepassing onverminderd de verplichtingen van woningcorporaties op het gebied van passend toewijzen op basis van inkomen op grond van de Woningwet. Artikel 2.2.4 Rangorde woningzoekenden voor nieuwbouw middenhuur- en betaalbare koopwoningen 1. Tenminste 50% van de vrijkomende woonruimten, als bedoeld in artikel 2.1.1, onder d en e wordt verdeeld middels de in het tweede lid genoemde rangorde. De overige 50% wordt verdeeld op basis van gunning, onverminderd het genoemde in artikel 2.1.2 (criteria huisvestingsvergunning) en artikel 2.2.2 (bekendmaking woonruimte). 2. Als op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor een woonruimte, als bedoeld in 2.1.1 onder d en e, wordt de rangorde als volgt bepaald: a. als eerste komen in aanmerking woningzoekenden woonachtig in gemeenten Heemskerk en Beverwijk (inclusief Wijk aan Zee), als bedoeld in artikel 2.3.2 en die een sociale huurwoning achterlaten in de eigen gemeente; b. als tweede komen in aanmerking woningzoekenden die woonachtig zijn in de gemeenten Heemskerk en Beverwijk (inclusief Wijk aan Zee), als bedoeld in artikel 2.3.2; c. als derde komen in aanmerking woningzoekenden woonachtig in de regio (ZKL/IJ), als bedoeld in artikel 2.3.2 en die een sociale huurwoning achterlaten; d.
als vierde komen woningzoekenden in aanmerking woonachtig in de regio, als bedoeld in artikel 2.3.2; en e. als vijfde komen in aanmerking overige woningzoekenden. 3. Het college kan nadere regels stellen ten aanzien van aanvullende voorrang voor woningzoekenden met een vitaal beroep, als bedoeld in artikel 2.3.2, derde lid. Artikel 2.2.5 Vruchteloze aanbieding 1. In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende maximaal acht weken vruchteloos is aangeboden. 2. De eigenaar moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn ten minste eenmaal op een digitaal platform hebben aangeboden. 3. De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van de eerste publicatie. 4. Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden, wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde. § 2.3 Voorrang en urgentie Artikel 2.3.1 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard en grootte 1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op de in artikel 2.1.1, eerste lid onder a aangewezen woonruimten.
12
D/2025/762453
2. Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor: a. woonruimte met tenminste drie kamers kan voorrang worden gegeven aan gezinnen, waaronder huishoudens van tenminste twee personen; b. woonruimte met maximaal twee kamers kan met voorrang worden toegewezen aan huishoudens van maximaal twee personen; c. woonruimte die geschikt is voor rolstoelgebruik of met voorzieningen ter compensatie van een beperking, wordt voorrang gegeven aan huishoudens met een daartoe strekkende indicatie; d. woonruimte met een daaraan verbonden zorgaanbod wordt voorrang gegeven aan huishoudens met een daartoe strekkende indicatie; e. gelijkvloerse woonruimte kan voorrang worden gegeven aan huishoudens met een daartoe strekkende indicatie; f. woonruimte die door de verhuurder als seniorenwoning is aangewezen wordt voorrang gegeven aan huishoudens met ten minste één lid van 55 jaar of ouder; g. woonruimte die door de verhuurder als seniorenwoning is aangewezen kan voorrang worden gegeven aan huishoudens met tenminste één lid van 65 of ouder of 75 jaar of ouder; h. woonruimte die wordt aangeboden via een doorstroomregeling voor senioren kan met voorrang worden toegewezen aan huishoudens die voldoen aan de vereisten van die regeling; i. woonruimte die door de verhuurder als jongerenwoning is aangewezen wordt voorrang gegeven aan huishoudens tot 28 jaar; en j.
woonruimte die door de verhuurder als jongerenwoning is aangewezen kan voorrang worden gegeven aan huishoudens tot 23 jaar of aan huishoudens tot 21 jaar. 3. Het tweede lid is van toepassing onverminderd de verplichtingen van woningcorporaties op het gebied van passend toewijzen op basis van inkomen op grond van de Woningwet. Artikel 2.3.2 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen 1. 50% van het aanbod nieuwbouw sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties wordt met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding, als bedoeld in artikel 14, eerste lid, van de wet. 2. 50% van het aanbod nieuwbouw middenhuurwoningen en nieuwbouw betaalbare koopwoningen ,als bedoeld in artikel 2.1.1, eerste lid, onder d en e wordt met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding, als bedoeld in artikel 14, eerste lid, van de wet. 3. Voor de categorieën woonruimten, als bedoeld onder artikel 2.1.1, eerste lid, onder a t/m e stelt het college nadere regels op om voorrang te verlenen aan woningzoekenden met een vitaal beroep, als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de wet. Artikel 2.3.3 Voorrang bij urgentie – algemeen 1. Dit artikel is uitsluitend van toepassing op de in artikel 2.1.1, eerste lid, onder a aangewezen woonruimte. 2.
Dit artikel is, tenzij anders vermeld, van toepassing op de in artikel 2.3.4 t/m artikel 2.3.12 genoemde categorieën.
13
D/2025/762453
3. Bij het verlenen van huisvestingsvergunningen wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden voor wie de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. In dat geval kunnen burgemeester en wethouders een schriftelijke urgentieverklaring verlenen. 4. Een urgentieverklaring afgegeven in Zuid-Kennemerland is geldig in Zuid-Kennemerland en een urgentieverklaring afgegeven in de IJmond is geldig in de IJmond, met uitzondering van een urgentieverklaring: a. als bedoeld in artikel 28 van de wet en benoemd in artikel 2.3.8 onder b van de verordening, deze is uitsluitend geldig voor de gemeente waarvoor de vergunning is afgegeven; en b. als bedoeld in artikel 2.3.7 van de verordening, deze is geldig in Zuid-Kennemerland en IJmond. 5. Artikel 2.3.1 is van toepassing op woningzoekenden met een urgentieverklaring, met dien verstande dat een kind slechts kan behoren tot het huishouden waar het zijn hoofdverblijf heeft. 6. De bezitter van een urgentieverklaring, met uitzondering van urgenten, als bedoeld in artikel 2.3.8 onder b, en artikel 2.3.7, zoekt zelf via het woonruimteverdeelsysteem van woningcorporaties naar passende woonruimte. 7. De bezitter van een urgentieverklaring kan, tenzij anders vermeld, 26 weken vanaf de datum van afgifte, met voorrang boven andere woningzoekenden in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. 8.
De termijn genoemd in het zevende lid kan eenmalig met 26 weken worden verlengd, indien geen passende woonruimte is vrijgekomen. 9. In afwijking van het zesde lid krijgen urgenten genoemd in artikel 2.3.8 onder b, en artikel 2.3.7 van de verordening een aanbieding van de woningcorporatie voor passende woonruimte. 10. In afwijking van het zevende en achtste lid is een urgentie afgegeven op grond van artikel 2.3.8, onder b en artikel 2.3.7 geldig tot het moment dat er een passend aanbod is gedaan. 11. Een urgentieverklaring, als bedoeld in het derde lid gaat altijd vergezeld met een zoekprofiel dat is gebaseerd op een vergelijkbare situatie als de huidige woonsituatie met dien verstande dat het leidt tot de meest sobere oplossing voor de urgente woonsituatie, waarbij in beginsel geen recht op een eengezinswoning en op nieuwbouw wordt verkregen. 12. Burgemeester en wethouders stellen nadere regels met betrekking tot artikel 2.3.3 t/m 2.3.12. Artikel 2.3.4 Voorrang bij urgentie – wettelijke groepen Tot de woningzoekenden, als bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid, behoort de woningzoekende uit artikel 12, derde lid, van de wet: a. die verblijft in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen die in verband met problemen van relationele aard of geweld zijn woonruimte heeft verlaten; b.
die mantelzorg, als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, verleent of ontvangt; c. die deelnemen aan het uitstapprogramma voor ex-sekswerkers en woonruimte nodig hebben; en
14
D/2025/762453
d. die uit de penitentiaire inrichting en justitiële jeugdinrichting komen en na detentie woonruimte nodig hebben. Artikel 2.3.5 Voorrang bij urgentie – sociaal/medische groepen Tot de woningzoekenden zoals bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid, behoort tevens de woningzoekende die in zijn lichamelijke en/of sociaal-psychische gezondheid zeer ernstig wordt bedreigd als gevolg van de huidige woonsituatie en die minimaal twee jaar inwoner is van een van de gemeenten in de regio. Artikel 2.3.6 Voorrang bij urgentie - stadsvernieuwing 1. Tot de woningzoekenden zoals bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid behoort tevens de woningzoekende die zijn woonruimte heeft of zal moeten verlaten in verband met de renovatie of sloop van zijn huidige woning in het kader van een stadsvernieuwings- of herstructureringsproject en minimaal één jaar inwoner is van één van de gemeenten in de regio. 2. Een urgentie, als bedoeld in het eerste lid wordt slechts afgegeven nadat door burgemeester en wethouders een peildatum is vastgesteld waarop de urgentieverklaring ingaat. 3. In afwijking van artikel 2.3.3, zevende lid komen bezitters van een stadsvernieuwingsurgentie 78 weken vanaf de datum van afgifte, met voorrang met een toegewezen zoekprofiel boven andere woningzoekenden in aanmerking voor een huisvestingsvergunning. 4.
De termijn zoals genoemd in het derde lid kan met 26 weken worden verlengd, indien geen passende woonruimte is vrijgekomen. 5. In afwijking van de in het derde en vierde lid genoemde termijn, loopt de geldigheidsduur van de urgentie niet door en vervalt de stadsvernieuwingsurgentie voor woningzoekenden die een wisselwoning hebben betrokken niet gedurende de periode dat zij de wisselwoning bewonen. Artikel 2.3.7 Voorrang bij urgentie – Uitstroomregeling Pact 1. Tot de woningzoekenden als bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid behoort tevens de woningzoekende die moet omzien naar woonruimte aansluitend op, of ter vervanging van een verblijf in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein. Het betreft instellingen waarmee burgemeester en wethouders van één van de regiogemeenten Pact afspraken hebben gemaakt. 2. Het college kan nadere regels stellen over huisvesting van niet zelfredzame dak- en thuislozen conform het Regionaal Actieplan Dakloosheid. Artikel 2.3.8 Voorrang bij urgentie - overig Tot de woningzoekenden als bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid behoort tevens: a. de woningzoekende die zijn woonruimte direct definitief moet verlaten door natuurgeweld of een niet door eigen opzet ontstane calamiteit en minimaal één jaar inwoners is van één van de gemeenten in Zuid-Kennemerland/ IJmond; en b.
de vergunninghouder die gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling gehuisvest moet worden.
15
D/2025/762453
Artikel 2.3.9 Inschrijftijdverlenging 1. Aan woningzoekenden met minderjarige kinderen onder de 18 jaar, waarbij de inwoonsituatie problematisch is, die een verzoek om indeling in een urgentiecategorie, als bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid hebben gedaan, maar daarvoor niet in aanmerking komen, kunnen burgemeester en wethouders een inschrijftijdverlenging verlenen in de gemeenten in Zuid-Kennemerland/ IJmond. 2. Aan woningzoekenden die aantoonbaar erkend zijn als gedupeerden van de toeslagenaffaire, daardoor aantoonbaar de woning hebben moeten verlaten of niet passend wonen, en die een verzoek om indeling in een urgentiecategorie, als bedoeld in artikel 2.3.3, derde lid hebben gedaan, maar daarvoor niet in aanmerking komen, en al eerder zelfstandig hebben gewoond, kunnen burgemeester en wethouders een inschrijftijdverlenging verlenen in de gemeenten in Zuid-Kennemerland/ IJmond. 3. Bij toekenning van een aanvraag, als bedoeld in het eerste en tweede lid van dit artikel wordt de inschrijftijd van de woningzoekende verhoogd. 4. De zoekperiode waarin de inschrijftijdverlenging kan worden verzilverd is één jaar. 5. Om in aanmerking te komen voor inschrijftijdverlenging, als bedoeld in het eerste en tweede lid moet tevens worden voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningzoekende is minimaal 2 jaar inwoner van één van de gemeenten in Zuid-Kennemerland en IJmond; b.
de woningzoekende heeft voor het ontstaan van het woonprobleem zelfstandig een huur- of koopwoning bewoond; en c. de woningzoekende dient na ontstaan van het woonprobleem gedurende minimaal een half jaar te hebben geprobeerd zijn probleem op te lossen en is hier aantoonbaar niet toe in staat. Artikel 2.3.10 Verzoek om indeling in een urgentiecategorie 1. Een verzoek om ingedeeld te worden in een urgentiecategorie wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Het verzoek om te worden ingedeeld in een urgentiecategorie gaat vergezeld van de volgende gegevens: a. naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de verzoeker; b. omvang van het huishouden, inclusief het aantal thuiswonende kinderen, van de verzoeker; c. bewijs van inkomen van het huishouden van de verzoeker; d. aanduiding en motivering van de urgentieaanvraag; en e. andere documenten, verklaringen of bewijsstukken ter onderbouwing van de aanvraag van een urgentie, zoals: i. een geldige inschrijving bij Woonservice; en ii. indien van toepassing, de huurovereenkomst van de huidige woning waar de aanvrager huurder is.
16
D/2025/762453
Artikel 2.3.11 Weigeringsgronden urgentieverklaring Burgemeester en wethouders weigeren, met inachtneming van de eisen die worden gesteld in de artikelen 2.3.3 t/m 2.3.8, de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden: a. het huishouden van de aanvrager voldoet niet aan de in artikel 2.1.2 genoemde eisen; b. er is geen sprake van een urgent huisvestingsprobleem; c. de aanvrager kon het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen; en d. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een verwijtbaar doen of nalaten van aanvrager of een lid van zijn huishouden. Artikel 2.3.12 Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijdverlenging 1. Burgemeester en wethouders zullen de beschikking tot indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijdverlenging intrekken als de woningzoekende: a. niet langer als woningzoekende, als bedoeld in artikel 2.3.3, is aan te merken; b. bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt, waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren; c. een aanbod voor een passende woning heeft geweigerd; en d.
niet binnen een termijn van 26 weken (bij urgentieverklaring) dan wel 52 weken (bij inschrijftijdverlenging) voldoende op aangeboden passende woonruimten heeft gereageerd. 2. Een woningzoekende kan, al dan niet op zijn verzoek, in een andere urgentiecategorie worden ingedeeld wanneer gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. 3. Als de woningzoekende in een andere urgentiecategorie wordt ingedeeld, vervalt de urgentieverklaring en wordt aan de woningzoekende een nieuwe urgentieverklaring verstrekt. 4. Een urgentieverklaring vervalt van rechtswege bij acceptatie van een woning.
Hoofdstuk 3 [Gereserveerd] Hoofdstuk 4 Slotbepalingen § 4.1 Handhaving en toezicht Artikel 4.1.1 Bestuurlijke boete 1. Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8, 21,22 en 23a tot en met 23e van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, gesteld op grond van artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete. 2. Burgemeester en wethouders bepalen de hoogte van de op te leggen boete met onderstaande tabel als richtlijn:
17
D/2025/762453
Overtreding
Artikel Huisvestingsverordening
Bij 1e overtreding
Bij 2e overtreding
Bij 3e en volgende overtredingen
Het in gebruik nemen van sociale woonruimte zonder vergunning.
Artikel 2.1. jo artikel 8 van de wet
€ 340
€ 400
€ 400
Het in gebruik geven van een sociale woonruimte zonder vergunning.
Artikel 2.1. jo artikel 8 van de wet
niet-bedrijfsmatig
€ 4.000
€ 10.000
€ 10.000
bedrijfsmatig
€ 7.500
€ 20.000
€ 20.000
3. Burgemeester en wethouders kunnen de op te leggen boete, als bedoeld in het tweede lid, matigen, waarbij in elk geval rekening zal worden gehouden met de volgende aspecten: a. Mate van ernst van de overtreding en verwijtbaarheid; b. Financiële draagkracht van de overtreder; en c. Sprake van recidive. § 4.2 Restbepalingen Artikel 4.2.1 Experimenten Burgemeester en wethouders kunnen na consultatie van de gemeenteraad in het belang van de volkshuisvesting tijdelijk afwijken van deze verordening om een experiment uit te kunnen voeren. Artikel 4.2.2 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. § 4.3 Overgangsrecht en slotbepalingen Artikel 4.3.1 Overgangsbepalingen 1. De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Heemskerk 2022 is per 15 februari 2026 vervallen. Al verleende vergunningen, ontheffingen en beschikkingen onder de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: gemeente Heemskerk 2022 worden gelijkgesteld met de vergunningen in deze verordening. 18
D/2025/762453
2. Bestaande inschrijvingen uit het register van woningzoekenden onder de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Heemskerk 2022 worden beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. 3. Aanvragen tot vergunningverlening ingediend in de periode voor 15 februari 2026 worden afgehandeld volgens de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Heemskerk 2022. Artikel 4.3.2 Intrekking oude verordening De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, gemeente Heemskerk 2022 wordt ingetrokken. Artikel 4.3.3 Omhangen besluiten Besluiten, genomen krachtens de verordening als bedoeld in artikel 4.3.1, eerste lid, die golden op het moment van de inwerkingtreding van deze verordening en waarvoor deze verordening overeenkomstige besluiten kent, gelden als besluiten genomen krachtens deze verordening. Artikel 4.3.4 Inwerkingtreding en citeertitel 1. Deze verordening treedt in werking op 15 februari 2026 en is geldig tot 15 februari 2030. 2. In afwijking van het eerste lid treden de volgende artikelen in werking op een door het college van burgemeester en wethouders te bepalen datum: a. artikel 2.1.1, eerste lid, onder d en e; b. artikel 2.2.4; c. artikel 2.3.2, tweede en derde lid; en d. artikel 2.3.4, onder c. 3.
Het college maakt het besluit tot inwerkingtreding van de in het tweede lid genoemde artikelen bekend in het Gemeenteblad. 4. Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Heemskerk 2026. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Heemskerk in zijn openbare vergadering van 29 januari 2026 de raad voornoemd, de griffier,
de voorzitter,
19
D/2025/762453
Toelichting Algemeen De wet maakt het voor gemeenten met een vergunningstelsel mogelijk om in te grijpen: ˗ In de woonruimteverdeling; en ˗ In de samenstelling van de woningvoorraad. Regionale samenwerking Deze verordening is in samenwerking met de gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond (hierna: de regio) tot stand gekomen. De gemeenten hebben een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening opgesteld met op onderdelen lokaal maatwerk. Hiermee wordt waar mogelijk een gelijk speelveld gecreëerd voor verhuurders, huurders en andere betrokken partijen. De regio kent geen gemeenschappelijk bestuursorgaan dat de verordening vast kan stellen. Dit is de bevoegdheid van de afzonderlijke gemeenteraden. Schaarste-onderbouwing De wet bepaalt dat alleen beperkende regels in een huisvestingsverordening mogen worden gesteld aan woonruimten indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste. De gemeenteraad moet aantonen dat er sprake is van schaarste en dat de inzet van het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om dit te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan (betaalbare) huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente.
Het adviesbureau RIGO heeft voor alle gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond een schaarsteonderzoek verricht voor onderbouwing van regelgeving in de Huisvestingsverordening. Woningtekort In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 zo’n 900.000 nieuwe woningen te realiseren. De omvang van het woningtekort wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2025, ofwel 395.810 woningen. In Zuid-Kennemerland/IJmond gaat het om een woningtekort van naar schatting 3,8 procent in 2024, ofwel 7.000 woningen. De gemeenten zijn in de Woondeal met het Rijk overeengekomen 18.350 woningen te realiseren voor 2030 om de stijgende vraag naar woningen bij te houden en delen in te lopen. Beverwijk streeft hierin naar 2.800 woningen en Heemskerk streeft naar 950 woningen. Meer woningzoekenden die belemmerd worden door hoge prijzen Uit het Woononderzoek Nederland 2024 komt naar voren dat 16% meer huishoudens actief op zoek zijn naar een woning dan in 2021. Deze groei is groter dan de inwoners- en huishoudensgroei in dezelfde periode. Dit zorgt voor een extra grote vraag naar woningen. Het tekort neemt verder toe. Jongeren zijn vaker geneigd om te verhuizen. Dat hangt samen met het feit dat meer jongeren bij hun ouders wonen dan 10 jaar geleden.
Dit speelt ook in Zuid-Kennemerland/IJmond, vooral in Haarlem en de drie gemeenten in de IJmond.
20
D/2025/762453
Hoge prijzen, als gevolg van het woningtekort, vormen steeds vaker een belemmering voor het vinden van een woning. Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden op, tegenover 17 procent in 2018. Bovendien nam de doorstroming in de koopsector (wederom) af. Uit het Woononderzoek Nederland 2024 blijkt dat ‘de toename van het aantal huishoudens met een verhuiswens in combinatie met de afname van het aantal woningen dat vrijkomt door doorstroming maakt dat de druk op de woningmarkt toeneemt’. Ook het woonwensenonderzoek Wonen in de MRA constateert dat de krapte op de woningmarkt verder is toegenomen tussen 2021 en 2023. Dat zorgt voor een afname van de toegankelijkheid voor lage en middeninkomens. Dit is ook te zien aan de toenemende uitstroom uit de MRA. Schaarste in de sociale huursector De druk op de sociale huursector is onderzocht aan de hand van een aantal indicatoren: aantal actief woningzoekenden, gemiddelde inschrijftijd, gemiddelde zoektijd, slaagkans, aantal reacties en aantal verhuringen. Daarvoor maken we gebruik van de Trendmonitor Woonruimteverdeling 2024 regio ZuidKennemerland/ IJmond van Woonservice. Het aantal actief woningzoekenden is met 64% in de regio aanzienlijk gestegen, waarbij het aantal verhuurde woningen licht gestegen is met 22%.
Het gevolg is dat de slaagkans op een woning daalde van 9,1 procent in 2020 tot 6,1 procent in 2023, om weer iets te stijgen tot 7,1 in 2024. Slaagkansen blijven laag. De gemiddeld benodigde inschrijftijd om een woning toegewezen te kunnen krijgen is lang, maar blijft redelijk stabiel tussen 7,1 jaar en 7,5 jaar. Figuur 2-2 Overzicht indicatoren woonruimteverdeling van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO.
De
benodigde inschrijftijd verschilt per gemeente, maar is altijd lang. In gemeente Beverwijk moet men gemiddeld 5,6 jaar inschrijftijd opbouwen om een woning in 2024 toegewezen te kunnen krijgen. In Heemskerk 6,8 jaar.
21
D/2025/762453
Figuur 2-3 Overzicht inschrijftijd van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024
Lang benodigde inschrijftijden zien wij in de regio voor alle leeftijdsgroepen. Bij jongeren en senioren is de gemiddeld benodigde inschrijftijd lager. Dit komt met name door de regelgeving in de Huisvestingsverordening. Voor deze groepen worden passende woningen gelabeld. Figuur 2-4 Overzicht inschrijftijd per leeftijdsgroep van 2020-2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024
Gemiddeld lang benodigde inschrijftijden zien wij in de regio ook bij alle huishoudenstypen. Hierin is weinig verschil tussen woningzoekenden. Figuur 2-5 Overzicht inschrijftijd per huishoudtype van 2020 tot 2024. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024
Vanwege de toevoeging van Woonopmaat aan Woonservice, medio 2023, is het interpreteren van gegevens over de corporatiesector in Heemskerk helaas niet rechttoe-rechtaan. We concentreren ons voor de conclusies daarom op de jaren 2023 en 2024. Tussen de jaren 2023 en 2024 vond er een sterke toename plaats in het aantal actief woningzoekenden, van pakweg 50 procent. Daarbij lag de slaagkans (aandeel actief woningzoekenden dat een aanbodmodelwoning toegewezen kreeg) in 2023 en 2024 vrij laag: op respectievelijk 0,7 en 1,0 procent. Dit komt doordat het aantal actief woningzoekenden vrij hoog ligt (ca. 16.000 in 2024) terwijl het aanbod aan
22
D/2025/762453
aanbodmodelwoningen vrij laag is (163 woningen in 2024). De inschrijftijd lag met 6,8 jaar iets onder het regionale gemiddelde van 7,5 jaar in 2024, terwijl de zoektijd ver onder het gemiddelde lag met 1,8 jaar (5,5 jaar regionaal). Daarnaast is de reactiegraad regionaal gestegen, tot 504 reacties per advertentie in 2024. Figuur 2-6 Overzicht slaagkans naar huishoudsamenstelling en leeftijdsklasse. Bron: Trendmonitor Woonruimteverdeling Woonservice, 2024; bewerking RIGO
Schaarste in de particuliere huursector De particuliere huursector is in alle gemeenten het kleinst. Daarmee komen ook weinig woningen voor verhuur beschikbaar. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren is er gekeken naar de aangeboden huurwoningen op de huurplatformen Pararius, Funda en Huurwoningen.nl. In totaal werden er op peildatum 10 juni en 7 juli 2025 in Beverwijk slechts 6 en in Heemskerk slechts 8 huurwoningen aangeboden. De mediane huurprijs van de aangeboden woonruimte is in Beverwijk € 1.650 en in Heemskerk €1.258 . Er worden bijna geen woningen aangeboden binnen het sociale segment of het middenhuursegment. De huurmonitor Pararius toont eens per kwartaal data voor de grote gemeenten. In onze regio is dit gemeente Haarlem. Het is aannemelijk dat de trendconclusies voor de gehele regio gelden. De huurmonitor toont een stijging van de vierkante meter huurprijs met 40% sinds 2016 naar ruim €21 in het tweede kwartaal van 2024. In de regio zijn alleen in Haarlem voldoende woningen vrijgekomen om te bepalen in hoeverre de vrijgekomen particuliere huurwoningen ook toegankelijk (betaalbaar) zijn voor bepaalde inkomensgroepen. RIGO heeft voor zes inkomensgroepen bekeken hoeveel woningen zij van het vrijgekomen aanbod kunnen betalen.
Voor de primaire doelgroep A (inkomen tot € 28.375) en B (Inkomen tot €38.500) biedt de particuliere huursector met het huidige aanbod (vrijwel) geen alternatief. Ook voor de secundaire doelgroep C (Inkomen tot 49.699) en D (Inkomen tot € 54.847) is het aanbod beperkt te noemen met respectievelijk 2 procent en 4 procent toegankelijk aanbod. De hogere inkomensgroepen hebben wat meer te kiezen. Zo is voor groep E (tot €62.086) bijna een tiende van het aanbod toegankelijk en voor groep F (tot €74.504) circa 15 procent. Toch is zelfs voor groep G (tot €82.271) slechts een vijfde van het aanbod betaalbaar. Groep H (tot €99.338), die ruim tweemaal modaal verdient, kan de helft betalen.
23
D/2025/762453
Een groot deel van het aanbod op de particuliere huurmarkt is ontoegankelijk voor al deze indicatieve inkomensgroepen. Als we naar het totale aanbod kijken, zien we dat ruim een kwart van het aanbod zelfs een huurprijs heeft van boven de €2.500, waarvoor een inkomen van minimaal €120.000 nodig is. De huurprijzen zijn iets hoger in Haarlem dan in de overige gemeenten in de regio. De mate waarin kan verschillen, maar duidelijk is dat er geen aanbod is of dat de toegankelijkheid voor de lage en middeninkomens in de gemeenten in Zuid-Kennemerland/IJmond beperkt is. Schaarste in de koopsector De koopsector vormt het grootste deel van de woningvoorraad. De gemiddelde verkooptijd in de regio is sinds 2020 slechts ca. 20 dagen, met in 2023 een korte periode met langere verkooptijden. Sinds 2020 is een groot deel van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Met een dip in begin 2023 wordt verder 85% tot 70% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuze- mogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige woonmarkt. Onder de vijf is er sprake van een verkopersmarkt. Dan is de concurrentie tussen de kopers hoog.
De regio (inclusief Heemskerk) kent een krappe woonmarkt waarbij de markt in het laatste kwartaal in 2020 zijn dieptepunt bereikt met een krapte-indicator die net wat lager ligt dan 1. En ook eind 2022/ begin 2023 was er met een krapte indicator van drie nog geen spraken van ontspanning. Sinds begin 2023 schommelt de krapte-indicator tussen 1 en 2. Voor alle woningtypen geldt dat er in de gemeente Heemskerk sprake is van krapte. De minste krapte bevindt zich in het type vrijstaande woningen; die krapte is sinds vorig jaar afgenomen van 2,6 naar 3,5. De grootste krapte bevindt zich in de markt voor appartementen, al is deze enigszins afgenomen ten opzichte van 2024. Hierna volgen hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen. Figuur 2-7 Woningmarktindicatoren naar woningtype, gemeente Heemskerk. Bron: Brainbay en NVM; bewerking RIGO.
Prijsontwikkeling is een andere indicator voor krapte. Gedurende de gehele periode van 2014 tot 2024 is er een stijgende trend in de transactieprijzen te zien. In Beverwijk steeg de prijs met 128% en in Heemskerk met
24
D/2025/762453
124%. De gemiddelde transactieprijs in Heemskerk is in 2024 met €470.114,- beduidend hogere dan de betaalbare koopgrens van dat jaar (€ 390.000,-).
Figuur 2-8 Gemiddeld transactieprijsontwikkeling in Heemskerk. Bron: CBS; bewerking RIGO
De gemiddelde WOZ-waarde loop altijd achter op de transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De gemiddelde WOZ- waarde van de gemeente Beverwijk is met 42% en in Heemskerk met 57% gestegen tussen 2020 en 2024. Voor de lage middeninkomensgroepen (tot €54.847) is er op het peilmoment 7 juni 2025 (momentopname) bijna geen beschikbaar aanbod aan koopwoningen met 3% in Beverwijk en 1% in Heemskerk. Voor de groep middeninkomens tot € 62.086 is met 6% in Beverwijk en 3% in Heemskerk het beschikbaar aanbod nog beperkt. Voor de middeninkomens tot € 74.504 (55 woningen) stijgt het aanbod naar 33% in Beverwijk en 11% in Heemskerk. Bij een hoog middeninkomen van €82.271 is in Beverwijk 47% van de aangeboden koopwoningen in heel de gemeente Beverwijk financieel binnen bereik. In Heemskerk is dit nog maar 15%. Voor de groep met het hoogste middeninkomen zijn er meer woningen potentieel bereikbaar, namelijk 68% van de woningen in Beverwijk en 73% van de woningen in Heemskerk. Dit betekent dat een huishouden met een jaarinkomen van ruim €99.000 toegang heeft tot 115 van de 172 beschikbare koopwoningen in Beverwijk en 73 van de 157 woningen in Heemskerk.
25
D/2025/762453
Figuur 2-9 Toegankelijkheid van actueel koopaanbod cumulatief in gemeente Heemskerk voor verschillende inkomensgroepen Bron: Funda; bewerking RIGO
Samenvattend voor Heemskerk: De druk op de koopsector is groot, vooral in het betaalbare segment: Op de woningmarkt in Heemskerk is sprake van krapte en concurrentie tussen kopers. In de hele onderzochte periode vanaf 2020 wordt er bij een (substantieel) deel van de woningen overboden. De krapte-indicator van NVM ligt voor de Gemeente Heemskerk ruim onder de vijf, wat wijst op minder mogelijkheden voor kopers. De krapte lag eind 2022 en begin 2023 op het laagst. Sindsdien is de krapte weer toegenomen. Dit zien we ook terug in het aantal overboden woningen en de teruggelopen verkooptijd; De krapte zit in alle woningtypen, maar is het minst sterk te zien bij vrijstaande woningen. De concurrentie is het grootst voor appartementen en tussenwoningen, waar gemiddeld het meest overboden wordt en de verkooptijd het kortst is; Tussen 2020 en 2024 is de gemiddelde verkoopprijs met bijna 20 procent gestegen. In 2023 en 2024 lag het gemiddelde tevens boven de betaalbare koopprijsgrens. Deze transactieprijsontwikkeling wordt ondersteund door een vergelijkbare stijging in de gemiddelde WOZ-waarde van de koopvoorraad tussen 2020 en 2024; Daarnaast versterkt het actuele aanbod het beeld van schaarste op de koopwoningmarkt. Circa 20% van de woningen heeft een prijsvraag onder de betaalbare koopgrens van €405.000 (prijspeil 2025).