Bijlage 2. Bijlage grondprijzenbrief 2026

Bijlage Grondprijzenbrief 2026 Januari 2026

Inhoud Bijlage 1 Vastgoedontwikkelingen (landelijk, regio en gemeente)............................................................4 B1.1 Grondprijsontwikkeling algemeen............................................................................................................4 B1.2 Woningmarktontwikkeling en trends regionaal........................................................................................5 B1.3. Marktanalyse Nederland......................................................................................................................... 7 .......................................................................................................Woningmarktmonitor Oktober 2025. (ABN) ......................................................................................................................................................................... 7 ..................................................................................................Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2025 (NVM) .........................................................................................................................................................................

8 .............................................................................................Consumentenvertrouwen (Vereniging Eigen huis) ....................................................................................................................................................................... 10 ........................................................................................................Outlook grondexploitaties 2026 (Metafoor) ....................................................................................................................................................................... 11 .....................................................................Transactievolume woningbeleggingsmarkt groeit (Capital Value) ....................................................................................................................................................................... 11 ....................................................................................................................Woningprijsindex 2025 (Calcansa) .......................................................................................................................................................................

12 .....................................................................................Kwartaalbericht woningmarkt sept ’25 (Raboresearch) ....................................................................................................................................................................... 12 ......................................................................Meer koopwoningen nodig om de huursector te verlichten (ING) ....................................................................................................................................................................... 13 B 1.4. Ontwikkelingen in overige sectoren.....................................................................................................14 .................................................................................................................................................... ING research : .......................................................................................................................................................................

14 .........................................................................................................NL Mid Year Market Report 2025 (CBRE) ....................................................................................................................................................................... 14 ...........................................................................................................Commercieel vastgoed (Stadskwadraat) ....................................................................................................................................................................... 15 B1.5 Ontwikkelingen Bouwkosten.................................................................................................................. 16 ............................................................................................................................ Bouwkosten (Stadskwadraat) .......................................................................................................................................................................

16 ........................................................................................Grond-Weg en Waterbouw (GWW) (Stadskwadraat) ....................................................................................................................................................................... 16 Bijlage 2 Geraadpleegde bronnen..............................................................................................................17

Geregistreerd onder nummer : D/20260770556

3

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

Bijlage 1 Vastgoedontwikkelingen (landelijk, regio en gemeente) B1.1

Grondprijsontwikkeling algemeen

Algemeen In zijn algemeenheid loopt de gemeente bij een gemeentelijke grondexploitatiebegroting risico’s ten aanzien van fasering inkomsten, uitgaven en te hanteren indexpercentages. In deze bijlage worden een aantal onderwerpen uitgelicht die van belang zijn voor de grondprijsbepaling en uitgifte. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op Staatssteun en het begrip Marktconforme grondprijs. Staatssteun Gemeenten zijn verplicht bouwgrond tegen marktconforme grondprijzen te verkopen. In de praktijk is het vaststellen van “de ”marktconforme” grondprijs geen eenvoudige opgave, omdat deze per locatie en per functie verschilt. Ook is de grondprijs afhankelijk van diverse andere ontwikkelingen (rente, woningmarkt, economische situatie, et cetera). Het blijven monitoren van de haalbaarheid van vastgestelde grondprijzen is hierbij een vereiste. Een regelmatige onafhankelijke taxatie kan hierbij behulpzaam zijn. Bij uitgifte van gronden (koop, huur, erfpacht, pacht et cetera), waarbij rekening moet worden gehouden met de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778 Didam-arrest) in het kader van de wijze waarop een overheidsorgaan gronden mag uitgeven, is een marktconforme waardebepaling reëel en belangrijk. De richtlijnen over staatssteun zijn vastgelegd in “Notion of State aid (2016)” en “Market Economy Operator” opgesteld door de Europese Commissie.

In de Nota Grondbeleid 2023-2026 is hierop nader ingegaan in paragraaf 3.3. op pagina 18. Marktconforme grondprijs De marktwaarde volgens de International Valuation Standards (IVS) luidt als volgt: “De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.” Door een tender of bieding komt de marktconforme grondprijs “op de markt” (vastgoedmarkt) tot stand. Een taxatie van de actuele marktwaarde door een gecertificeerd onafhankelijk deskundige leidt tot een marktconforme grondprijs. De methoden van grondprijsbepaling zijn beschreven in hoofdstuk 2 van de Nota Grondprijsbeleid 2023-2026 beschreven. Het is van belang dat bestuurlijk vastgestelde grondprijzen voor de diverse functies en locaties blijvend worden gemonitord. Zoals onder “Afwijking op Grondprijzenbrief” is aangegeven kan het college in een uitgiftebesluit gemotiveerd afwijken van de in de Grondprijzenbrief opgenomen grondprijzen. Als dit gebeurt zal het college de gemeenteraad hierover informeren.

Meerjaren Prognose Grondexploitatiebegrotingen 2025-2026 De Meerjaren Prognose Grondexploitatiebegrotingen (MPG) 2025-2026 wordt bij actualisatie van de GREXen per 1 januari 2025 / Jaarrekening 2025 opgesteld. De MPG betreft een terugblik over het afgelopen boekjaar en een vooruitblik voor de komende jaren. Waardebepalingsmethoden grondprijzen Overeenkomstig de Nota Grondbeleid kunnen de gemeentelijke grondprijzen met de comparatieve (vergelijkings-) methode, via residuele methode of een mix worden bepaald. Daar waar wenselijk worden de comparatief bepaalde grondprijzen residueel getoetst. Daarnaast bestaat de mogelijkheid 4

om marktconforme grondwaarde te laten bepalen door een gecertificeerd onafhankelijke taxateur. In hoofdstuk 3 in de Nota Grondbeleid 2023-2026 wordt hierop nader ingegaan. De methoden van grondprijsbepaling zijn in hoofdstuk 2 van de Nota Grondprijsbeleid 2023-2026 beschreven. Prijsontwikkeling woningbouw, trends en marktanalyse De woningmarkt heeft in 2025 enkele belangrijke ontwikkelingen doorgemaakt in vergelijking met 2024:  De prijsstijging vlakt af door een ruimer aanbod, vooral door het uitponden van huurwoningen als gevolg van strengere regulering per 1 juli 2024  Hypotheekrentes dalen in 2025 naar circa 3–3,5%, na pieken rond 4% in 2024  Woningbouwkosten stegen met 4,2% door hogere personeelskosten (+8,7%) en lichte stijging van materiaalkosten (+0,8%), wat wijst op een stabiele materialenmarkt.  Geopolitieke ontwikkelingen, zoals Amerikaanse invoerheffingen, blijven een bron van onzekerheid, hoewel de gevolgen voor de Nederlandse bouwsector tot nu toe beperkt zijn gebleven. Deze ontwikkelingen hebben de dynamiek op de woningbouw veranderd. In de volgende paragrafen wordt hier verder op ingegaan:    

B1.2. B1.3. B1.4. B1.5.

Woningmarktontwikkeling en trends regionaal Marktanalyse Nederland Ontwikkeling in overige sectoren Ontwikkeling bouwkosten

B1.2 Woningmarktontwikkeling en trends regionaal Regio De gemeente Heemskerk is door NVM ingedeeld in de regio IJmond. Heemskerk vormt samen met Beverwijk, Castricum, Uitgeest en Velsen de regio IJmond. In onderstaand schema (NVM) is weergegeven hoe de markttrend zich in de regio IJmond heeft ontwikkeld in het 3e kwartaal 2025 ten opzichte van een jaar eerder.

5

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

Transacties regio IJmond Het aantal transacties van woningverkopen in de regio IJmond is de volgende:

Krapte-indicator IJmond In de volgende figuur wordt de krapte-indicator aangegeven. De krapte-indicator geeft aan het aantal beschikbare woningen per woningzoekende waaruit deze een keus kan maken. Wanneer de krapte-indicator tussen 5 -10 ligt dan is sprake van een evenwichtige markt. In de IJmond ligt deze krapte-indicator op 1,8. Een woningzoekende heeft momenteel gemiddeld keuze uit 1,8 woningen. In het derde kwartaal van 2024 was dit nog 2,1 woningen. Dit betekent dat de woningmarkt in het derde kwartaal van 2025 is verslechterd ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Door het beperkte aanbod hebben woningzoekenden minder keuze bij het zoeken naar een geschikte woning. In de figuur zijn de cijfers over de krapte weergegeven, gespecificeerd per categorie. De krapte is merkbaar in alle woningtypen, behalve bij vrijstaande woningen, waar de krapte minder groot is.

Verkoop boven de vraagprijs De volgende figuur toont het percentage woningen dat boven de vraagprijs is verkocht. Gemiddeld werd 73% van de woningen voor een hogere prijs dan de vraagprijs verkocht. Dit geldt voor alle segmenten, waarbij vooral in de lagere prijsklassen bijna altijd boven de vraagprijs wordt geboden.

6

Vraagprijs verkopen De volgende tabel toont de vraagprijzen per woning en per vierkante meter woonoppervlak. Hieruit blijkt dat de gemiddelde vraagprijs per woning 1,8% hoger ligt dan een jaar geleden. In het derde kwartaal is de prijs met -0,8% licht gedaald ten opzichte het tweede kwartaal van 2025. Voor de prijs per vierkante meter is dit respectievelijk een stijging van 6,2% en een stijging van 0,3%.

B1.3.

Marktanalyse Nederland

Woningmarktmonitor Oktober 2025. (ABN) Het rapport concludeert dat de huizenprijzen in 2025 even snel stijgen als in 2024. In het derde kwartaal blijkt dat de Nederlandse huizenprijzen opnieuw fors stijgen: tot augustus ligt het niveau 7,7% hoger dan vorig jaar. Op basis van historische trends en fundamentele marktontwikkelingen verwachten we dat de prijsstijging in 2025 uitkomt op 8,7% (was 8%). Voor 2026 voorzien we een lichte afname van de vraag en een geleidelijke toename van het aanbod, waardoor de prognose van 3% ongewijzigd blijft. Stijgende huishoudinkomens blijven de vraag naar woningen ondersteunen, al neemt het groeitempo af. In augustus stegen de CAO-lonen met 4,7%, terwijl de inflatie uitkwam op 2,8%. Het reële beschikbare inkomen nam in het tweede kwartaal toe met 2,8%, wat duidt op een positieve koopkrachtontwikkeling. Naar verwachting zal deze groei in 2026 afvlakken, wat een remmend effect kan hebben op de woningvraag. Het beleid van de Europese Centrale Bank wijst op een stabiele renteontwikkeling op korte termijn. De hypotheekrente blijft daardoor naar verwachting constant. Door oplopende overheidsschulden binnen de EU is op langere termijn een stijging van de rente op langlopende staatsobligaties mogelijk.

Dit kan leiden tot hogere hypotheekrentes met een looptijd van meer dan tien jaar, waardoor financiering duurder wordt en de woningvraag verder onder druk kan komen te staan. Ondanks een toename in bouwstarts blijft het woningaanbod achter bij de doelstelling. In de eerste acht maanden van 2025 zijn circa 40.250 woningen toegevoegd, 8,2% minder dan in dezelfde periode in 2024. Gezien het totaal van 69.000 nieuwe woningen in 2024, lijkt de ambitie van 100.000 woningen ook dit jaar niet haalbaar. Gecorrigeerd voor seizoensinvloeden blijft de trend vlak of daalt 7

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

licht. Het aantal afgegeven bouwvergunningen vertoont een dalende lijn, maar het aantal bouwstarts neemt toe. Dit biedt perspectief voor een stijging van het aanbod op langere termijn, al blijft het tekort voorlopig bestaan. Daarnaast blijft de hypotheekrente dalen. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft het depositotarief verlaagd en zal dit naar verwachting verder verlagen naar 1,5%. Dit draagt bij aan het vertrouwen op de woningmarkt, hoewel de Nederlandse huizenmarkt minder gevoelig is voor veranderingen in de hypotheekrente vanwege de voorkeur voor lange rentevaste periodes en de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek. Regionale verschillen in huizenprijzen geven inzicht in de dynamiek van de woningmarkt. Sinds 2019 is de prijsstijging sterker in regio’s met aanvankelijk lagere woningprijzen, zoals landelijke provincies, dan in duurdere gebieden zoals Amsterdam. Dit wijst op een inhaalslag van goedkopere regio’s. In de periode 2014–2019 was het patroon omgekeerd. Het aantal woningtransacties blijft hoog, mede door de verkoop van voormalige beleggingspanden. In de eerste acht maanden van 2025 zijn 149.534 transacties geregistreerd, 16% meer dan in dezelfde periode in 2024. Daarmee lijkt een nieuw recordjaar in zicht. De dynamiek verschilt echter van eerdere piekjaren, doordat beleggers massaal vastgoed verkopen als gevolg van strengere regelgeving en hogere belastingen.

In het tweede kwartaal zijn circa 16.400 beleggingspanden verkocht (+42%), terwijl beleggers ook 7.800 woningen aankochten (+50%). De impact van deze verkoopgolf neemt af: de transactiegroei daalde van 28,8% in juni naar 8,6% in augustus. De prognose blijft daarom onveranderd: +12,5% voor 2025 en +1% voor 2026. Analyse woningmarkt 3e kwartaal 2025 (NVM) Bestaande bouw In het derde kwartaal van 2025 zijn veel woningen verkocht, met name appartementen. Veel uitpondwoningen komen op de markt; deze zijn vaak kleiner en van mindere kwaliteit, wat de gemiddelde prijs drukt. Vrijstaande woningen stijgen daarentegen nog flink in prijs. Ook in perifere regio’s is sprake van een inhaalslag in woningprijzen. Nieuwbouw De nieuwbouwmarkt blijft stabiel, met een gelijk aantal verkopen ten opzichte van eerdere kwartalen. De vraag blijft hoog, maar het aanbod verschuift richting appartementen door eisen aan betaalbaarheid en binnenstedelijk bouwen. Hogere bouwkosten en kleinere oppervlakten zorgen voor stijgende vierkantemeterprijzen. De instroom van nieuwe projecten neemt af, al worden projecten gemiddeld groter. Knelpunten zoals lange bouwtijden en vergunningstrajecten blijven bestaan, maar de belangstelling voor nieuwbouw blijft sterk. Marktsignalen Makelaars blijven positief door het hoge woningaanbod, vooral door uitpondingen van appartementen in het lagere segment.

Dit vergroot de keuze voor kopers, maar leidt ook tot prijsstabilisatie en minder bezichtigingen. De stabiele of dalende hypotheekrente en stijgende lonen versterken het vertrouwen onder kopers. Toch blijft het woningtekort structureel. De nieuwbouw blijft achter en de huursector krimpt. In het hogere segment verloopt de verkoop moeizamer, met langere verkooptijden en lagere opbrengsten. Politieke onzekerheid en de aankomende verkiezingen kunnen het vertrouwen in de markt verder beïnvloeden.

8

Er worden meer appartementen verkocht In het derde kwartaal van 2025 zijn 41.800 bestaande woningen verkocht, een stijging van 19% ten opzichte van vorig jaar. Vooral appartementen zijn populair, mede door uitpondingen. Inmiddels is één op de drie verkochte woningen een appartement. Ook buiten uitpondregio’s groeit het aantal transacties sterk. Het vertrouwen in de markt blijft groot: woningen worden snel verkocht, ondanks het beperkte aanbod.

Prijsstijging vlakt af In Q3 2025 stegen woningprijzen met 4,8% op jaarbasis, maar daalden licht ten opzichte van het vorige kwartaal (-0,9%). Meer aanbod, vooral appartementen (+27%), zorgt voor minder bezichtigingen en biedingen. Appartementen stijgen het minst in prijs (+2,3%), vrijstaande woningen het meest (+7,9%).

9

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

Vraag-verkoopprijsverschil verschilt per woningtype Tussenwoningen worden gemiddeld 6,8% boven de vraagprijs verkocht; bij 80% van de transacties wordt overboden. Bij appartementen is dit 5,9%. Vrijstaande woningen worden vaker onder de vraagprijs verkocht, met een gemiddeld verschil van +0,4%. Stabiele nieuwbouwmarkt In Q3 2025 zijn circa 6.950 nieuwbouwwoningen verkocht, vergelijkbaar met eerdere kwartalen. De vraag blijft hoog, vooral door waardering voor duurzaamheid en kwaliteit. Groei blijft uit door beperkt en niet passend aanbod; dit remt verdere toename van verkopen. Aandeel appartementen verdubbeld Sinds 2020 is het aandeel verkochte appartementen gestegen van 25% naar 48%. Deze verschuiving komt door de focus op betaalbaar en binnenstedelijk bouwen. De nieuwbouwmarkt richt zich steeds meer op starters, terwijl het aanbod minder aansluit op de wensen van doorstromende ouderen. Het uitponden van bestaande huurwoning is ook een factor in de stijging van het landelijk aanbod appartementen. Nieuwbouw onder druk door krimpflatie In Q3 2025 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwwoningen €491.000 (+5% j-o-j). Appartementen blijven qua prijs stabiel, maar het woonoppervlak daalt fors: van 94 m² in 2021 naar 73 m² nu (–22%). Hierdoor stijgt de prijs per m² sterk, tot €5.700.

Ook bij tussenwoningen neemt het oppervlak af, terwijl dat bij grotere woningtypen stabiel blijft. Dit fenomeen, bekend als krimpflatie, verklaart de stijgende meterprijzen ondanks stabiele totaalprijzen. Stabiele nieuwbouwmarkt met structurele knelpunten De vraag naar nieuwbouw blijft groot, maar het aantal verkopen stabiliseert. Appartementen domineren het aanbod. Belemmeringen zoals lange procedures, stikstofregels en netcongestie vertragen projecten. Door kleinere woonoppervlakten en stijgende kosten neemt de betaalbaarheid af. Ondanks deze uitdagingen blijft de belangstelling hoog; versnelling van realisatie is noodzakelijk. Consumentenvertrouwen (Vereniging Eigen huis) Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft in samenwerking met onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft de Eigen Huis Marktindicator ontwikkeld. Deze meet, specifiek voor woningbouw, het consumentenvertrouwen in de woningmarkt en onderscheidt zich hiermee van de algemene consumentenvertrouwensindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek.

De Eigen Huis Marktindicator baseert zich op maandelijkse peilingen onder een representatief aantal Nederlanders uitgevoerd door onderzoeksbureau MSI-ACI. De peiling heeft vooral betrekking op 10

belangrijke zaken voor de huizenmarkt, zoals de huizenprijzen, koopbereidheid en hypotheekrente. Deze indicator heeft een waarde tussen de 0 en de 200, waarbij de waarde 100 een 'neutrale stemming'-waarde vertegenwoordigt. In juni 2025 staat de indicator op 97 het consumentenvertrouwen is ten opzichte van eind 2024 iets gestegen en hieruit kan geconcludeerd worden dat de consument meer vertrouwen heeft in het kopen van een woning. Outlook grondexploitaties 2026 (Metafoor) Woningmarkt De woningmarkt blijft onder grote druk staan. Ook in 2026 zetten de prijsstijgingen door, gedreven door lage werkloosheid, hogere inkomens en stabiele tot licht dalende hypotheekrentes. In het lagere segment neemt het aanbod enigszins toe door het uitponden van huurwoningen. In het hogere segment verloopt de verkoop trager als gevolg van stijgende prijzen. Makelaars signaleren dat geopolitieke onzekerheden en recente verkiezingen op korte termijn invloed kunnen hebben. Het aanbod van huurwoningen neemt verder af, terwijl de huurprijzen in de vrije sector gemiddeld met 7,6% zijn gestegen. Nieuwbouw De vraag naar nieuwbouwwoningen blijft hoog, maar de realisatie blijft achter door vergunningsproblematiek, beperkte stikstofruimte en netcongestie. Het aantal gestarte bouwprojecten neemt toe, waardoor verwacht wordt dat het aantal opgeleverde woningen in 2026 stijgt.

Hoewel het aantal projecten afneemt, neemt de schaalgrootte toe. Door betaalbaarheidseisen groeit het aandeel appartementen, terwijl het aantal grondgebonden woningen daalt. De prijsverschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw zijn kleiner dan ooit door stabiele nieuwbouwprijzen en sterke prijsstijgingen in de bestaande markt. Transactievolume woningbeleggingsmarkt groeit (Capital Value) Woningbeleggingsmarkt groeit, maar huurvoorraad onder druk Tot en met Q3 2025 is voor €5,4 miljard geïnvesteerd in huurwoningen, een stijging van 26% t.o.v. 2024. Vooral bestaande huurwoningen zijn populair, met risico op uitponden en verlies van huurvoorraad. Nieuwbouwinvesteringen groeiden slechts 5% (€2,3 miljard), onvoldoende om dit te compenseren. Studentenhuisvesting wint aan belangstelling, vooral bestaande bouw. Internationale investeerders blijven achter. Ondanks overheidsinspanningen blijft het investeringsklimaat voor nieuwbouw kwetsbaar. Verwacht wordt dat het totale transactievolume in 2025 oploopt tot €8,5 miljard, maar de huurvoorraad daalt door een tekort aan nieuwe woningen.

11

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

Woningprijsindex 2025 (Calcansa) Volgens Calcasa (adviseur op het gebied van vastgoedwaardering en woningbouw) is de gemiddelde woningwaarde in Nederland gestegen naar €525.000. De jaar-op-jaar prijsverandering is 10,0%. Prijsontwikkeling per woningtype bedraagt voor Eengezinswoningen een gemiddelde prijs van 557.000 met een J-O-J stijging van 10,7% en Meergezinswoningen een gemiddelde prijs van €445.00 met een J-O-J stijging van 8,5%. De gemiddelde woningprijs in Noord-Holland is voor een eengezinswoning € 684.000 en €586.000 voor meergezinswoningen. De woningprijzen in NoordHolland zijn op jaarbasis met 6,6% gestegen. De meeste woningen vallen binnen de prijsklasse €350.000 tot € 500.000. De waarde van deze koopwoningen stegen met 10% in het afgelopen jaar.

Kwartaalbericht woningmarkt sept ’25 (Raboresearch)

12

Meer koopwoningen nodig om de huursector te verlichten (ING)

Veel vraag naar sociale huur vanuit starters en sociale huurders In de sociale huursector is relatief gezien de hoogste druk. Het zoekerssaldo is weliswaar minder groot, maar ten opzichte van de totaal voorraad sociale huurwoningen is de druk relatief gezien groter dan in de koopsector. Het totaal aantal zoekenden naar een sociale huurwoning bedroeg vorig jaar namelijk 653.000. Vooral veel sociale huurders zoeken een andere sociale huurwoning. Het zoekerssaldo bedroeg 221.000 in 2024. Naar schatting 374.000 huishoudens zonder sociale huurwoning waren actief op zoek naar een sociale huurwoning, terwijl 153.000 sociale huurders zeiden liever te willen kopen of een midden- of vrije huurwoning te willen bewonen. Ongeveer evenveel zoekers als verlaters in de midden- en vrije huursector De midden- en vrije huursector toont met een saldo van 10.000 een aanzienlijk kleiner positief saldo. Er waren 182.000 huishoudens buiten deze sector op zoek naar deze huurvorm in 2024, terwijl 172.000 huishoudens deze sector willen verlaten. Een groot deel van deze huishoudens zoekt een koopwoning. Er zijn dus ongeveer evenveel huishoudens op zoek naar een midden- en vrije sectorhuurwoning als er willen vertrekken. Meeste starters willen huren, relatief veel huurders willen kopen De wensen van woningzoekenden laten zien dat de koopwoning voor velen het eindstation is.

In totaal willen er relatief veel huishoudens van huur naar koop, maar slechts weinig huishoudens willen van koop naar huur. Vooral bewoners van midden- en vrije huurwoningen willen naar een koopwoning. Sociale huurders zoeken veelal een andere sociale huurwoning. Starters willen vaak huren, bij voorkeur een sociale huurwoning. 13

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

B 1.4.

Ontwikkelingen in overige sectoren

Commercieel en niet commercieel vastgoed Naast woningbouw wordt in deze Grondprijzenbrief ingegaan op ontwikkelingen met betrekking tot de diverse vormen van commercieel en niet commercieel vastgoed. ING research : Beleggers blijven actief op commerciële vastgoedmarkt Beleggers investeren meer in bestaande huurwoningen, winkels en kantoren, mede door stabiele rentes. Nieuwbouw blijft achter door betaalbaarheidseisen en beleidsrisico’s. Uitponden blijft aantrekkelijk, maar beleggers stellen transacties uit vanwege de verwachte verlaging van de overdrachtsbelasting in 2026.   

Winkels: Vooral toekomstbestendige panden op drukke locaties zijn in trek. Kantoren: Focus ligt op duurzame en goed bereikbare gebouwen; aanbod blijft achter bij de vraag. Logistiek vastgoed: Vraag daalt tijdelijk door handelsonzekerheid, maar zal op termijn weer toenemen.

De sector verwacht stabiele rentes en schat geopolitieke risico’s lager in dan tijdens corona en eerdere renteverhogingen. NL Mid Year Market Report 2025 (CBRE) Winkels (Retail)  Prijsontwikkeling: Huurprijzen op toplocaties in grote steden zijn stabiel tot licht stijgend.  Regionale verschillen: In minder gewilde gebieden, zoals Heerlen, staan huurprijzen onder druk door structurele leegstand (tot 18%).  Beleggingsmarkt: Beleggingsvolume groeit met ruim 10% jaar-op-jaar, vooral gericht op kleinere panden (<100 m²) op goede locaties. Kantoren  Prijsontwikkeling: Huurprijzen stijgen vooral voor duurzame, goed bereikbare kantoren met hoge energielabels.  Marktdynamiek: Hybride werken blijft dominant; kantoren worden gewaardeerd als ontmoetingsplekken.  Vooruitzicht: In 2026 wordt een lichte waardestijging verwacht, gedreven door economische groei en verduurzaming. Logistiek vastgoed  Prijsontwikkeling: In het eerste halfjaar daalde het beleggingsvolume met circa een derde.  Korte termijn: Vraag staat onder druk door internationale handelsonzekerheden.  Lange termijn: Verwacht wordt dat de gebruikersvraag weer toeneemt, bij een beperkt aanbod, wat op termijn tot prijsstijging kan leiden.

14

Commercieel vastgoed (Stadskwadraat) Stadskwadraat gaat als prognose voor de prijsontwikkeling voor het commercieel vastgoed uit van de volgende parameters:

Herstel retailvastgoed, focus op toplocaties De retailmarkt herstelt in 2025, met stabiele tot licht stijgende huurprijzen op toplocaties. In minder gewilde gebieden blijft leegstand hoog, zoals in Heerlen (18%). Beleggingsvolume groeit naar €12,5 miljard (+10% j-o-j), met toenemende interesse in goed gelegen winkelpanden. Investeerders richten zich vooral op kleinere panden (<100 m²), met waardegroei vooral op hoogwaardige locaties. Stabiele bedrijfsruimtemarkt met lichte waardestijging Medio 2025 blijft de waarde van bedrijfsruimten stabiel. De mediane koopprijs stijgt licht naar €1.394 per m², terwijl de huurprijs daalt naar €87 per m². De vraag naar kleinere en middelgrote ruimten tot 2.000 m² blijft sterk, ondanks een aanbodstijging van 20%. Voor 2026 wordt een lichte waardestijging verwacht, vooral voor duurzame panden op strategische locaties. Bouw- en vastgoedmarkt: stabiel, maar onder druk De bouwkosten stijgen in 2025 met 3–4%, door hogere lonen, dure materialen en strengere duurzaamheidseisen. Netcongestie en trage vergunningprocedures zorgen voor vertragingen en risico-opslagen. De productie groeit licht, maar blijft achter bij de doelstelling van 100.000 woningen per jaar. Retail Herstel zet door met stabiele tot licht stijgende huurprijzen op toplocaties. Leegstand blijft hoog in minder gewilde gebieden.

Beleggingsvolume groeit (+10%), vooral in kleinere panden op goede locaties. Bedrijfsruimten Waardeontwikkeling blijft stabiel. Koopprijzen stijgen licht, huurprijzen dalen. Vraag naar kleinere ruimten blijft sterk, ondanks 20% meer aanbod. Voor 2026 wordt een lichte waardestijging verwacht. Kantoren Focus ligt op duurzame, goed bereikbare panden. Hybride werken is de norm. Duurzame kantoren behalen hogere huren. Investeringen in verduurzaming worden gezien als waardeverhogend. Vooruitblik Stabiele rente en toename van duurzame panden zorgen voor een optimistischer verwachting dan begin 2025. Prognoses blijven onzeker door externe factoren zoals inflatie, geopolitiek en vergunningverlening.

15

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

B1.5

Ontwikkelingen Bouwkosten

Bouwkosten (Stadskwadraat) Bouwkosten blijven stijgen, maar gematigder In 2025 stijgen de bouwkosten met 3–4%, vooral door hogere lonen, dure materialen en strengere duurzaamheidseisen. De bouwkostenindex ligt structureel hoger dan de aanbestedingsindex. Loonkosten zijn de grootste aanjager, met een looneis van 7%. Materiaalkosten blijven hoog door importprijzen en milieueisen. De bouwproductie groeit licht (+1,5%), maar blijft achter bij de doelstelling van 100.000 woningen per jaar. Netcongestie en trage vergunningprocedures zorgen voor vertragingen en hogere risicoopslagen. Voor 2026 wordt een stijging van 1–4% verwacht, met loonkosten en verduurzaming als belangrijkste drijfveren. De bandbreedte is aangescherpt door betere data-inzichten.

Grond-Weg en Waterbouw (GWW) (Stadskwadraat) In 2025 stijgen de bouwkosten met 3–4%, vooral door hogere lonen, dure materialen en strengere duurzaamheidseisen. De bouwkostenindex ligt structureel boven de aanbestedingsindex. Voor 2026 wordt een stijging van 1–4% verwacht, met grotere onzekerheid door geopolitieke spanningen, netcongestie en vergunningen. De GWW-sector groeit met circa 1%, vooral door woningbouw en bouwrijp maken van gronden. Wegenbouw blijft achter. Materiaalkosten stijgen sterker dan verwacht, terwijl loonkosten minder impact hebben. Onzekerheid over infrastructurele investeringen door de val van het kabinet vergroot risico’s. Voor 2026 wordt ook hier een kostenstijging van 1–4% verwacht.

16

Bijlage 2

Geraadpleegde bronnen

Voor de in deze Grondprijzenbrief 2026 verwerkte informatie zijn de volgende informatiebronnen geraadpleegd:            

Richtlijn commissie BBV Woningmarktmonitor ABN AMRO Bank NVM: Analyse woningbouw 3de kwartaal 2025

NVM: Marktoverzicht regio IJmond. Eigen Huis Marktindicator | Vereniging Eigen Huis (VEH) RaboResearch: Kwartaalbericht Woningmarkt - Veel woningverkopen en aanhoudende stijging woningprijzen Calcasa_WOX_2025K2.pdf Mid Year Real Estate Market Outlook 2025 | CBRE Nederland Stadkwadraat: Prognose parameters gebiedsontwikkeling 2025, halfjaarlijkse update Metafoor RO: Outlook 2024, Kwartaalbericht Grondexploitaites – Q3 2024 ING Research - Meer koopwoningen nodig om de huursector te verlichten Adviesrapport Metafoor d.d. 01-10-25

17

BIJLAGE GRONDPRIJZENBRIEF 2026

18