Bijlage 1. rapport MPG 2025-2026
Tekst van het document
Meerjaren Perspectief Grondexploitaties MPG 2025-2026
April 2026
MPG 2025-2026
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding................................................................................................................................................................ 3 1.1. Aanleiding en doelstelling:.................................................................................................................................. 3 1.2. MPG als sturingsinstrument................................................................................................................................ 3 1.3. Aanpak en uitgangspunten MPG........................................................................................................................4 1.4. Leeswijzer........................................................................................................................................................... 4 2. Kaders en ONTWIKKELING................................................................................................................................ 5 2.1. Beleidsmatige context (rol grondbeleid).............................................................................................................5 2.2. Ontwikkelingen en parameters........................................................................................................................... 5 2.3.
Risicomanagement............................................................................................................................................. 8 3. Actualisatie 2026.................................................................................................................................................. 9 3.1. Inleiding.............................................................................................................................................................. 9 3.2. Actuele inzichten per 1-1-2026........................................................................................................................... 9 3.3. Strategische grondvoorraad............................................................................................................................. 19 3.4. Faciliterend grondbeleid................................................................................................................................... 19 3.5. Afgesloten complexen...................................................................................................................................... 19 4. Financieel meerjaren perspectief..................................................................................................................... 20 4.1.
Financieel meerjarenperspectief Grondexploitaties..........................................................................................20 4.2. Verdeling kosten............................................................................................................................................... 22 4.3. Verdeling opbrengsten...................................................................................................................................... 22 4.4. Ontwikkeling boekwaarde................................................................................................................................ 23 5. Weerstandsvermogen en vermogenspositie..................................................................................................23 5.1. Ontwikkeling risico’s......................................................................................................................................... 23 5.2. Gevoeligheidsanalyse....................................................................................................................................... 23 5.3. IFLO methode:.................................................................................................................................................. 24 5.4.
Invloed vennootschapsbelasting op het weerstandsvermogen........................................................................25 5.5. Weerstandscapaciteit....................................................................................................................................... 26
Geregistreerd onder nummer : D/2026/796900
MPG 2025-2026
1. INLEIDING 1.1.
Aanleiding en doelstelling:
In 2026 stelt Heemskerk voor het eerst een Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG) vast. Het MPG geeft jaarlijks een integraal overzicht van de gemeentelijke grondexploitaties (GREXen). Het beschrijft de stand per 1 januari 2026, de verwachtingen voor de komende jaren en de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van 2025 Aanleiding om het MPG op te stellen: 1. Inzicht en controle: Het MPG biedt overzicht in alle GREXen en projecten en versterkt het risicomanagement. Hiermee blijft de gemeenteraad “in control”, met inzicht in risico’s en bijbehorende beheersmaatregelen. 2. Resultaten GREXen: Door gewijzigde marktomstandigheden zijn sommige grondexploitaties verliesgevend geworden, wat leidt tot verliesvoorzieningen en afwaarderingen. Structurele monitoring is nodig om financiële risico’s te beperken. 3. Actualisatie en herziening GREXen: Jaarlijkse actualisatie van GREXen is verplicht volgens het BBV. Wijzigingen buiten de vastgestelde kaders worden ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd. Reguliere bijstellingen van kosten en opbrengsten worden opgenomen en toegelicht in het MPG. 4. Reserves en voorzieningen: Actualisaties en herzieningen kunnen leiden tot veranderingen in reserves en voorzieningen. Deze worden inzichtelijk gemaakt in het MPG en vastgesteld bij de jaarstukken.
Het MPG vormt een verdieping van de bestaande planning- en control cyclus, met name van de paragrafen Grondbeleid en Weerstandsvermogen. Het brengt bestaande en nieuwe informatie samen tot één samenhangend geheel. Doelstellingen van het MPG
Inzicht bieden in de actuele financiële positie van de GREXen en ondersteunende projecten. Informatie verstrekken over planning en technisch programma. Inzicht geven in risico’s en risicobeheersing.
1.2.
MPG als sturingsinstrument
Het MPG is een belangrijk sturingsinstrument voor bestuur en gemeenteraad. Het biedt een integraal overzicht van de financiële positie van de actieve gemeentelijke grondexploitaties (GREXen), inclusief relevante programma-, planning- en risico informatie. Daarnaast bevat het prognoses van de financiële resultaten en de voortgang van ondersteunende projecten. En geeft het inzicht in ontwikkelingen en risico’s die aanleiding geven tot bestuurlijk handelen worden, indien nodig, afzonderlijk aan de raad voorgelegd. Het MPG geeft daarmee inzicht in:
Meerjarige financiële ontwikkelingen van de grondcomplexen
Ontwikkeling van de Bestemmingsreserve Risico’s en andere reserves en verliesvoorzieningen
Input voor evaluatie en actualisatie van (grond)beleid en gehanteerde parameters
3
MPG 2025-2026
Actieve grondexploitaties: Het MPG rapporteert alleen over gemeentelijke actieve GREXen voor woningbouw en bedrijventerreinen. Ontwikkelingen kunnen plaatsvinden op:
Gronden van private partijen (facilitaire ontwikkeling)
Gemeentelijke gronden (actieve gemeentelijke GREX)
Een combinatie van beide (gemengd project)
Bij gezamenlijke ontwikkelingen met financieel risico voor de gemeente, geeft Heemskerk de voorkeur aan traditionele exploitatieberekeningen.
1.3.
Aanpak en uitgangspunten MPG
Planning Het MPG wordt jaarlijks opgesteld en sluit aan op de jaarrekening van het voorgaande jaar. De financiële basis bestaat uit:
De jaarrekening met boekwaarde per 31 december 2025
De geactualiseerde meerjarenbegroting van de grondexploitaties voor het nieuwe jaar
Werkwijze en resultaatbepaling In dit MPG is de stand van zaken per 1 januari 2026 vastgelegd (peildatum). De lopende GREXen zijn geactualiseerd voor verwachte investeringen en opbrengsten. Daarbij is rekening gehouden met marktontwikkelingen, rente en andere vastgestelde financiële parameters (indexatie). Een nadere toelichting hierop is opgenomen in paragraaf 2.4 Ontwikkelingen en parameters. De jaarlijkse kasstromen van een project leiden tot een eindwaarde op de einddatum. Deze eindwaarde wordt teruggerekend naar de peildatum om de projecten onderling vergelijkbaar te maken. Dit resulteert in de netto contante waarde (NCW). De NCW wordt berekend met een disconteringsvoet van 2%, conform de richtlijnen van de Commissie BBV. Dit percentage is gebaseerd op de gemiddelde inflatie in de eurozone en de meerjarige verwachtingen van de Europese Centrale Bank.
1.4.
Leeswijzer
Dit Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) geeft de gemeenteraad inzicht in de actuele stand van zaken, de financiële positie en de risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties. Hieronder wordt per hoofdstuk toegelicht welke onderwerpen worden behandeld.
Hoofdstuk 1 – Inleiding
Dit hoofdstuk beschrijft de aanleiding, doelstelling en opzet van het MPG. Ook wordt toegelicht hoe het MPG wordt ingezet als sturingsinstrument en welke uitgangspunten en rekenmethodiek worden gehanteerd. Hoofdstuk 2 – Kaders en ontwikkelingen
Dit hoofdstuk schetst de beleidsmatige en financiële context van het grondbeleid. Aandacht wordt besteed aan relevante beleidskaders, marktontwikkelingen, gehanteerde parameters en het risicomanagement. Hoofdstuk 3 – Actualisatie 2026
In dit hoofdstuk worden de grondexploitaties geactualiseerd naar de peildatum 1 januari 2026. Per actieve GREX worden de belangrijkste financiële ontwikkelingen, verschillen ten opzichte van het voorgaande jaar en de actuele resultaten toegelicht. Ook wordt ingegaan op de strategische grondvoorraad, faciliterend grondbeleid en afgesloten complexen. Hoofdstuk 4 – Financieel meerjarenperspectief Dit hoofdstuk vertaalt de geactualiseerde grondexploitaties naar een meerjarig financieel
4
MPG 2025-2026
overzicht. Inzicht wordt gegeven in kasstromen, kosten, opbrengsten en de ontwikkeling van de boekwaarde over de planperiode. Hoofdstuk 5 – Weerstandsvermogen en vermogenspositie In dit hoofdstuk worden de financiële risico’s van de grondexploitaties gekoppeld aan het gemeentelijke weerstandsvermogen en de beschikbare reserves en voorzieningen.
2. KADERS EN ONTWIKKELING 1.5.
Beleidsmatige context (rol grondbeleid)
In 2023 heeft de gemeenteraad de Nota Grondbeleid 2023–2026 vastgesteld. Dit beleid gaat uit van situationeel grondbeleid, waarbij per ontwikkeling wordt gekozen voor de meest passende rol van de gemeente: actief, faciliterend of in samenwerking met marktpartijen of andere overheden. Dit betekent dat Heemskerk faciliteert waar mogelijk en actief optreedt waar nodig, met name wanneer de markt gewenste maatschappelijke ontwikkelingen niet realiseert. Bij grondverkoop toetst de gemeente of plannen passen binnen de vastgestelde ruimtelijke doelen. Daarbij streeft zij naar een optimale inzet van gronden, hanteert marktconforme grondprijzen en legt ontwikkelrisico’s zoveel mogelijk bij marktpartijen. Huidige planontwikkeling op peildatum 1-1-2026: Gemeente Heemskerk heeft vier actieve grondexploitaties : -
De Velst inbreiding Eikenhof 2 Bedrijvenpark de Trompet Stationsomgeving
Daarnaast zijn er 2 locaties in voorbereiding -
Tolhek woningbouw Schrijversbuurt
Buiten dit kader is er ook een investeringskrediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van Modulaire woningen op locatie Tolhek (Oost). Materiele vaste Activa (MVA) Naast de actieve bouwgrond in exploitatie (BIE) waarvoor een GREX is vastgesteld heeft de gemeente Heemskerk nog verspreid liggende strategische gebiedslocaties in haar bezit. Deze gronden zijn ondergebracht bij Materiele Vaste Activa (MVA). Private initiatieven Bij private ontwikkelingen blijft een actieve gemeentelijke houding noodzakelijk, wat extra ambtelijke inzet en investeringen kan vragen. Facilitaire projecten, waarbij gronden van private partijen worden ontwikkeld, kennen geen gemeentelijke grondexploitaties. De risico’s liggen volledig bij de marktpartij. Marktpartijen kunnen de gemeente om ambtelijke ondersteuning vragen, waarbij de ambtelijke kosten of andersoortige kosten die de gemeente realiseert volledig worden doorbelast aan de initiatiefnemer. Dit sluit aan bij de omgevingswet (OW) en de BBV-richtlijnen. De Commissie BBV heeft in haar Notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” omschreven hoe deze kosten kunnen worden doorbelast naar de initiatiefnemer.
1.6.
Ontwikkelingen en parameters
Deze paragraaf bespreekt de actualisatie van grondprijzen per 1 januari 2026 voor woningbouw, bedrijfskavels en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast worden conclusies getrokken over de meerjarige indexcijfers voor grondopbrengsten. Grondprijzenbrief De grondprijzenbrief is essentieel voor haalbaarheidsstudies van nieuwe gebiedsontwikkelingen. Het 5
MPG 2025-2026
toont de maximale grondwaarden voor sociale woningbouw die de gemeente hanteert en vormt de basis voor de opbrengstpotentie van gebiedsontwikkeling. De grondprijzen in de Grondprijzenbrief worden jaarlijks aangepast om marktconform te blijven. Hierbij wordt vooral naar de regio gekeken. Elk jaar worden de grondprijzen uit de Grondprijzenbrief geactualiseerd. De grondprijzen worden residueel berekend en afgestemd op de regio. Een residuele berekening bepaalt de verkoopprijs van de grond door de vrij-op-naamprijs (excl. btw) van de woning te verminderen met de verwachte stichtingskosten (excl. grondwaarde en btw). Daarnaast wordt gebruik gemaakt van de gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), CBS, Bouwkostenkompas, banken (DNB, ING, RABO, ABN), Metafoor en Stadkwadraat worden gebruikt om de grondprijzen te actualiseren. De resultaten worden vastgelegd in de jaarlijks bijgewerkte Grondprijzenbrief. Eens per twee jaar wordt de grondprijzenbrief door een erkend taxateur inhoudelijk beoordeeld en indien nodig worden de grondprijzen bijgesteld. Parameters In het vierde kwartaal van 2025 is een onderzoek uitgevoerd naar de actuele parameters en verwachtingen voor 2026 en daarna. Omdat gebiedsontwikkeling meerdere jaren duurt, moeten de kosten en baten over de tijd worden verdeeld.
Om de kosten en baten op het juiste moment goed in te schatten, wordt een parameter toegepast op het nominale bedrag. Verandering in parameters In de onderstaande tabel hebben we de veranderingen weergegeven die zijn doorgevoerd bij de actualisatie van de GREXen en de bijbehorende parameters. De parameters die in 2025 werden gebruikt, zijn in oranje gemarkeerd, terwijl de nieuwe parameters voor 2026 in blauw zijn aangegeven. Wijzigingen zijn gearceerd om deze extra te accentueren.
6
MPG 2025-2026
Parameter Kostenstijging plankostenstijging Opbrengstenstijging Rente (kosten en opbrengste) Discotovoet
Prijspeil Prijspeil 1-1-25 Prijspeil 1-1-26 Prijspeil 1-1-25
2025 5,0% 4,5% 5,0%
Jaartal 2026 2027 4,0% 3,0% 4,0% 3,0% 5,0% 3,0%
Prijspeil 1-1-26 Prijspeil 1-1-25 Prijspeil 1-1-26 Prijspeil 1-1-25
4,0% 0,0% 4,0% 1,5%
4,0% 2,0% 3,5% 1,5%
3,0% 2,0% 2,0% 1,5%
3,0% 2,0% 2,0% 1,5%
Prijspeil 1-1-26 Prijspeil 1-1-25 Prijspeil 1-1-26
Nvt. 2,0% Nvt.
1,5% 2,0% 2,0%
1,5% 2,0% 2,0%
1,5% 2,0% 2,0%
>2028 3,0% 3,0% 3,0%
Tabel 1 verandering parameters 2025-2026
Toelichting: Parameter Plankosten Voor 2025 lijkt een prijsstijging van 5,0% realistisch en goed ingeschat. Voor 2026 kan dit percentage voorzichtig worden bijgesteld naar 4,0%, mede vanwege de relatief beperkte stijging in de loonontwikkeling voor ambtenaren. Op de lange termijn blijven we uitgaan van een structurele kostenontwikkeling van 3,0%, waarvoor op dit moment geen aanpassing nodig is. Parameter Kostenstijging Voor het jaar 2025 is in eerste instantie uitgegaan van een relatief hoge prijsstijging van 5%. Op basis van de actuele jaarmutaties en de prognose van Stadkwadraat kan dit percentage worden bijgesteld naar 4,5%. Gezien de aanhoudende onzekerheden rondom geopolitieke ontwikkelingen, netcongestie en stikstofregulering, is het verstandig om voor 2026 een voorzichtige benadering te hanteren. Daarom stellen we voor om uit te gaan van een prijsstijging van 4%. Voor de periode na 2027 is er op dit moment geen aanleiding om de eerder aangenomen kostenontwikkeling aan te passen. Het gehanteerde percentage van 3% blijft daarmee gehandhaafd. Parameter Opbrengstenstijging In onze grondexploitaties zijn we voor het jaar 2025 bewust voorzichtig geweest. De gehanteerde grondprijzenbrief stamt uit het vierde kwartaal van 2024. Inmiddels blijkt dat de markt zich sterker heeft ontwikkeld dan destijds voorzien.
De combinatie van stijgende woningprijzen, aanhoudende krapte, stabiele hypotheekrentes en oplopende grondwaardes rechtvaardigt een substantiële bijstelling van de opbrengsten. Voor 2025 achten wij een opbrengststijging van 4,0% realistisch. Voor 2026 blijft de woningmarkt krap, maar de verwachte afname van de loongroei en een stabiliserende rente zorgen voor een gematigder prijsontwikkeling. Daarom hanteren we voor dat jaar een opbrengststijging van 3,5%. Vanaf 2027 is het beeld voorzichtig positief. Structurele knelpunten in de bouwsector en geopolitieke onzekerheden blijven echter een remmende factor. Voor dat jaar voorzien we een opbrengststijging van 2,0%. Parameter Rente en Discontovoet Bij de perspectiefnota 2026-2029 is de rente-omslagpercentage voor 2026 vasgesteld op 1,5%. Dit percentage wordt voor meerdere jaren gebruikt, tenzij financiën anders beslist. De gemeente heeft de 7
MPG 2025-2026
discontovoet vastgesteld op 2% volgens de BBV-regelgeving. Beperking indexberekening opbrengsten Vanuit de BBV regeling geldt dat een GREX in principe niet langer dan 10 jaar mag duren. Als deze langer dan 10 jaar duurt moet de gemeente aanvullende beheersmaatregelen treffen. Momenteel heeft de gemeente geen actieve GREXen waarvoor een langere looptijd geldt dan 10 jaar (1-1-2036).
1.7.
Risicomanagement
Risicomanagement is een belangrijk onderdeel van grondexploitatie. We werken dit verder uit op projectniveau, programmamanagement en in de planning. In elke grondexploitatie (GREX) leggen we vast welke risico’s er zijn. Door projectmatig te werken kunnen we deze risico’s beter herkennen, meten en beheersen. Voor financiële risico’s hanteren we de volgende aanpak:
Wanneer er veranderingen zijn in het programma of in belangrijke uitgangspunten, rekenen we deze door op basis van de netto contante waarde (NCW). We vergelijken de nieuwe uitkomsten met de oorspronkelijke NCW. Het verschil laten we zien als risico. Alle projecten worden op dezelfde manier doorgerekend, maar de risico’s en bedragen zijn per project anders.
Onderverdeling risico’s Risico's kunnen worden onderverdeeld in project-specifieke en niet-projectspecifieke risico's.
Niet-projectspecifieke risico's: Deze hebben te maken met veranderingen in rente, marktontwikkelingen t.a.v. kosten en opbrengsten, en het door de ECB voorgeschreven discontopercentage. Ook speelt geopolitiek een grote rol in de verandering van de parameters. Projectspecifieke risico's: Deze zijn specifiek voor een project, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van de Japanse Duizendknoop, die duur is om te verwijderen, of de ontdekking van verontreinigde grond die extra maatregelen vereist.
Weerstandsvermogen De geconstateerde risico's worden inzichtelijk gemaakt en er wordt een beroep gedaan op het gemeentelijke weerstandsvermogen. Alle netto risico's worden bij elkaar opgeteld om het totale bedrag te bepalen waarvoor vanuit de grondexploitatiebegrotingen een beroep wordt gedaan op het gemeentelijke weerstandsvermogen.
8
MPG 2025-2026
3. ACTUALISATIE 2026 1.8.
Inleiding
We kunnen de gemeentelijke grondexploitatieberekeningen onderverdelen in: In exploitatie genomen gronden, hierna te noemen bouwgrond in exploitatie (BIE): 1. 2. 3. 4.
De Velst Inbreiding Eikenhof 2 Trompet Stationsomgeving
Gemeentelijke gronden in voorbereiding met bestemming woningbouw. 1. Tolhekwoningbouw 2. Schrijversbuurt Voor de bouw van Flexwoningen op locatie Tolhek is geen GREX gemaakt. De gemeenteraad heeft in 2024 hiervoor een investeringskrediet beschikbaar gesteld. Het project omvat 100 woningen in Tolhek Oost, gebouwd door Woonopmaat, voor een periode van 30 jaar. Op 14 december 2023 heeft de gemeenteraad besloten om de GREXen voor De Velst Inbreiding en Eikenhof 2 financieel te openen. In 2025 heeft de gemeenteraad de GREX voor de Stationsomgeving geopend en wordt Tolhek WB verder voorbereid. Deze GREX wordt via het college van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad aangeboden voor goedkeuring. Na besluitvorming wordt de GREX in de financiële administratie opgenomen en de gronden worden uit de strategische voorraad (MVA, materieel vaste activa) gehaald en in het nieuwe grondexploitatiecomplex geplaatst.
1.9.
Actuele inzichten per 1-1-2026
Binnen een grondexploitatie worden de resultaten berekend door te kijken naar de netto contante waarde (NCW). Dit betekent dat we de toekomstige kosten en opbrengsten van een project terugrekenen naar hun waarde op dit moment. Uit te voeren stappen: 1. Parameters toepassen: We gebruiken parameters zoals rente en inflatie om de toekomstige kosten en opbrengsten te berekenen. 2. Eindwaarde berekenen: We berekenen de totale kosten en opbrengsten aan het einde van het project, bijvoorbeeld in 2031. 3. Discontovoet gebruiken: We gebruiken een discontovoet (bijvoorbeeld 2%) om de eindwaarde terug te rekenen naar de netto contante waarde per 1 januari 2025. Dit laat zien hoeveel geld we nu nodig hebben om alle toekomstige kosten te kunnen betalen. Door deze stappen te volgen, krijgen we een duidelijk beeld van de financiële haalbaarheid van het project. De GREXen van 1 januari 2025 worden vergeleken met die van 1 januari 2026, de actualisatiedatum. Deze vergelijking toont een verschil in het planresultaat, de NCW, veroorzaakt door financiële veranderingen in 2025. Dit kan komen door eenvoudige wijzigingen in kosten, opbrengsten, tijdsfactoren (fasering) of inflatieparameters.
Bij grote veranderingen, zoals programmatische of technische wijzigingen met grote financiële gevolgen, moet volgens BBV-regelgeving een nieuwe GREX worden opgesteld en ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Bouwgronden woningbouw in exploitatie: De volgende tabel vergelijkt het NCW-resultaat van de geactualiseerde GREXen per 1 januari 2026 met het NCW-resultaat van de GREXen per 1 januari 2025.
9
MPG 2025-2026
Tabel 2: Resultaten actieve grondexploitatiebegrotingen
Naam actieve GREX De Velst Inbreiding Eikenhof 2 De Trompet Stationsomgeving
GREX per 1-1-2025 NCW in €
GREX per 1-1-2026 NCW in €
2.410.599 3.364.317 159.577 N.v.t.
2.745.314 3.243.356 83.224 -1.320.767
Verschil ten opzichte van GREX 2025 NCW in € - 334.715 V 120.961 N 76.353 N 1.320.767 N
Totaal 5.934.493 4.751.127 1.183.366 N N = Nadeel, V = voordeel In het NCW resultaat is verwerkt de tussentijdse winstneming tot en met 2025 NB: Bedragen zijn weergegeven in netto contante waarde (NCW) en zijn daardoor niet vergelijkbaar met de eindwaarden in de jaarrekening (richtlijn BBV). Deze presentatie is gekozen om onderlinge vergelijking van projecten met verschillende oplevermomenten mogelijk te maken. De geactualiseerde GREXen laten een nadelig resultaat op basis van NCW-berekening zien ter grootte van € - 1.183.366. De verschillen worden nader toegelicht in de afzonderlijke beschouwing van de projecten verder op in deze paragraaf. Tabel 3: Winstneming actieve grondexploitatiebegrotingen
Naam actieve GREX De Velst Inbreiding Eikenhof 2 De Trompet Stationsomgeving
0 0 1.293.260 n.v.t.
0 0 1.148.260 0
Verschil WN ten opzichte van WN 2025 in € 0 0 -145.000 0
Totaal
1.293.260
1.148.260
-145.000
10
WN per 1-1-2025
WN per 1-1-2026
MPG 2025-2026
GREX De Velst Inbreiding (loc. D&F) Ontwikkelgebied de Velst Inbreiding, locatie D&F
Figuur 1: Overzichtstekening locatie D&F in de Velst
Figuur 2: Schetsontwerp locatie D
11
MPG 2025-2026
Figuur 3: Schetsontwerp locatie F
Het bestemmingsplan voor dit gebied is in december 2023 vastgesteld en de GREX is begin december 2023 geopend door de gemeenteraad. De GREX betreft de inbreiding op gemeentelijke gronden op locaties D en F. In 2025 is de partnerselectieprocedure opgestart en is hiervoor in Q2 van 2025 een ontwikkelaar geselecteerd. Het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan vormen de basis voor de verdere uitwerking van de projectlocaties, met bredere participatie van omwonenden. Het bouwprogramma voor locatie D&F in de grondexploitatie bestaat uit 90 woningen waarvan 49 sociale huur- en koop appartementen (54%), 17 appartementen voor de middenhuur (19%) en 24 vrije sector appartementen (27%) en overige voorzieningen (kindcentrum). GREX de Velst Inbreiding In onderstaande tabel geven we op de hoofdonderdelen binnen de grondexploitatie weer wat de financiële status is van het project Uitgaven x € 1.000
1-1-2026
Gerealiseerd
Verwerving Sloop en milieu Bouw en woonrijp maken Plankosten Bijdragen Planonvolledigheid TOTAAL Inkomsten x €1.000
352 157 1.152 1.144 2.805 1-1-2026
6 862 868 Gerealiseerd
5.033 429 313 5.775
-
Woningbouw Voorzieningen Overige opbrengsten Totaal 12
nog te realiseren 352 151 1.152 282 1.937 nog te realiseren 5.033 429 313 5.775
MPG 2025-2026
Saldo x € 1.000 1-1-2026 Saldo Nominaal 2.970 Kosten en -33 opbrengstenstijging Renteberekening 34 Saldo Eindwaarde (EW) 2.972 Saldo Netto contante 2.745 waarde (NW) Wat is er verandert ten opzichte van 1-1-2025?
17
17
In de planning van het project zijn enkele wijzigingen doorgevoerd. De sloopwerkzaamheden zijn verschoven van 2026 naar 2027, evenals de kosten voor het bouwrijp maken. Daarnaast is in de toekomstige plankosten rekening gehouden met een CAO-verhoging ten opzichte van 2024. Door deze aanpassingen is de totale planning met één jaar doorgeschoven. Verder zijn de projectuitgangspunten gewijzigd. Het aantal woningen is verhoogd van 80 naar 90. Tegelijkertijd zijn de grondprijzen voor de vrije sectorwoningen naar beneden bijgesteld op basis van de grondprijzenanalyse. Ook is de omvang van het uitgeefbaar gebied aangepast naar aanleiding van het Programma van Eisen van het schoolgebouw. Een deel van de ontvangen WBI-subsidie is ingezet voor de planvorming van het project. Tot slot is de woningbouwplanning herzien doordat nu eerst de vrije sectorwoningen worden gerealiseerd en pas later de sociale huur- en koopwoningen. Deze fasering leidt tot het wegvallen van opbrengstenstijgingen voor de vrije sectorwoningen in 2028 en 2029. Daarnaast zijn diverse werkzaamheden in de tijd verschoven, waardoor nu voor een extra jaar rekening wordt gehouden met kostenstijgingen. Doordat de opbrengsten eerder worden gerealiseerd, wordt de grondexploitatie sneller positief, wat zich gunstig vertaalt in de rentelasten.
Samenvatting resultaten van de Grondexploitatie De reeds gemaakte kosten (boekwaarde) tot en met 31-12-2025 bedroeg € 592.000. Dit bedrag is opgebouwd uit de gemaakte kosten € 885.000 en anderzijds uit de ontvangen subsidie € 293.000. In 2025 hebben wij € 113.000 aan kosten uitgegeven. Dit is besteed aan plankosten (€113.000). De opbrengsten die wij hebben ontvangen bestaat uit subsidie van de provincie (€ 40.000) en WBI (113.000) Wij verwachten vanaf 1-1-2026 voor dit complex nog € 2.013.000 te moeten investeren. Dit is exclusief rente en inflatie- invloed. Aan de opbrengstenkant verwachten per 1-1-2026 nog ongeveer € 5.576.000 aan opbrengsten te kunnen ontvangen. Per saldo netto contante waarde verwachten wij een positieve grondexploitatie van € 2.745.000 voor de Velst Inbreiding locatie D&F.
13
MPG 2025-2026
GREX Eikenhof 2
Figuur 4: Bovenaanzicht ontwikkelgebied Eikenhof II
De gemeenteraad heeft in december 2023 de grondexploitatie (GREX) vastgesteld. Ontwikkelaar Timpaan is hier in 2024 mee gestart. De plannen worden uitgewerkt op basis van de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden (NUR) uit december 2022. Op 13 mei 2025 ondertekenden de gemeente Heemskerk en de ontwikkelaars Timpaan en Trebbe de koop-/realisatieovereenkomst. Herziening : Eikenhof 2 In onderstaande tabel geven we op de hoofdonderdelen binnen de grondexploitatie weer wat de financiële status is van het project Uitgaven x € 1.000
1-1-2026
gerealiseerd
Verwerving Sloop en milieu Bouw en woonrijp maken Plankosten Bijdragen Planonvolledigheid TOTAAL Inkomsten x €1.000
414 33 545 992 1-1-2026
414 6 470 890 gerealiseerd
Woningbouw Voorzieningen Overige opbrengsten Totaal Saldo x € 1.000 Saldo Nominaal Kosten en opbrengstenstijging Renteberekening Saldo Eindwaarde (EW) Saldo Netto contante waarde (NW)
4.266 4.266 1-1-2026 3.274 213
-
Nog te realiseren 0 27 75 102 Nog te realiseren 4.266 4.266
34 3.511 3.243
17
17
14
MPG 2025-2026
Wat is er verandert ten opzichte van 1-1-2025? Binnen het project ligt de verantwoordelijkheid voor het bouw- en woonrijp maken bij de ontwikkelaar. De plankosten zijn geactualiseerd en geïndexeerd naar prijspeil 2025, wat resulteert in een stijging van 6,6% ten opzichte van de raming uit 2024. De opbrengsten zijn aangepast op basis van de definitieve kooprealisatieovereenkomst met de ontwikkelaar. Het eerder gehanteerde grondbod is naar beneden bijgesteld als gevolg van hogere bouwkundige en civieltechnische kosten, die door de ontwikkelaar zijn doorberekend in de grondprijs. Per saldo laat de grondexploitatie een positieve ontwikkeling zien, mede doordat de opbrengsten in de tijd zijn verschoven van de periode 2026–2028 naar 2027–2029, wat leidt tot een opbrengstenstijging. Daar staat tegenover dat de einddatum van de exploitatie is verplaatst van 2028 naar 2029, wat resulteert in hogere rentekosten. Het grootste verschil in het resultaat wordt verklaard door het bijstellen van de grondprijs op basis van de overeengekomen kooprealisatieovereenkomst. Samenvatting resultaten van de grondexploitatie De reeds gemaakte kosten (boekwaarde) per 31-12-2025 bedroeg € 906.000. Voor dit project hebben wij geen aanvullende subsidies ontvangen. In 2025 hebben wij € 84.000 aan kosten uitgegeven. Dit is besteed aan plankosten en rente. In 2025 hebben wij geen opbrengsten gerealiseerd.
Wij verwachten vanaf 1-1-2026 voor dit complex nog € 102.000 te moeten investeren. Dit is exclusief rente en inflatie- invloed. We houden rekening met kosten die we moeten maken voor planvorming en beheerskosten. Aan de opbrengstenkant verwachten per 1-1-26 nog ongeveer € 4.483.000 aan opbrengsten te kunnen ontvangen. Per saldo netto contante waarde verwachten wij een positieve grondexploitatie van € 3.243.000 GREX Trompet
Figuur 5: Overzicht locatie Trompet
In 2025 hebben wij de laatste kavel verkocht en hiervoor is de eigenaar nu bezig met de bouw van het nieuwe pand. We veranderen de ontsluiting voor de grond (het perceel) van de windmolen. De weg loopt nu dwars over de kavel (de Noordpunt). 15
MPG 2025-2026
Gelijktijdig met de aanleg van de ontsluiting voor de windmolen richten we de groen(natuur)zone in. De groen(natuur)zone ligt tussen de al bestaande bedrijfsbebouwing en de Noordpunt. Ook realiseren we de ontsluitingsweg voor de Noordpunt. Met de uitvoering van deze werkzaamheden ronden we dit project af. Als het project klaar is, volgt de financiële afronding. We beëindigen dan de grondexploitatie (GREX) naar alle waarschijnlijkheid in 2027. GREX Bedrijventerrein de Trompet Uitgaven x € 1.000
1-1-2026
gerealiseerd
Verwerving Sloop en milieu Bouw en woonrijp maken Plankosten Bijdragen Planonvolledigheid TOTAAL Inkomsten x €1.000
2.207 885 413 1.797 10.558 15.861 1-1-2026
2.203 208 402 1707 10.558 15.078 gerealiseerd
Woningbouw Voorzieningen 10.942 Bijdragen 2.509 Overige opbrengsten 2.434 Totaal 15.885 Saldo x € 1.000 1-1-2026 Saldo Nominaal 24 Kosten en -15 opbrengstenstijging Renteberekening 77 Saldo Eindwaarde (EW) 87 Saldo Netto contante 83 waarde (NW) Wat is er verandert ten opzichte van 2025?
10.942 2.509 2.393 15.844
Nog te realiseren 4 677 11 90 783 Nog te realiseren 41 41
63
14
Binnen het project zijn diverse kostenbijstellingen doorgevoerd. De kosten voor de aanleg van een tijdelijke platenbaan en het onderhoud van het groen zijn hoger uitgevallen dan geraamd. Daarnaast zijn de kosten voor de ontsluiting van kavel 9 circa € 100.000 hoger dan begroot. Ook de opdracht voor de ontsluiting van de windmolen is ongeveer € 190.000 duurder uitgevallen, doordat aanvullende ontwerpaanpassingen noodzakelijk waren in verband met de aanwezigheid van een gasleiding waarop geen zetting mag plaatsvinden. Daar staat tegenover dat de opdracht voor voorzieningen ten behoeve van nooddiensten circa € 5.000 goedkoper is gerealiseerd. De uitvoering van de wegenaanleg is uitgesteld naar 2026. De plankosten zijn verhoogd als gevolg van uitloop van werkzaamheden en een doorgevoerde CAO-verhoging. Daarnaast is de hoogte van het kwaliteitsfonds bijgesteld. De winstneming is gecorrigeerd, doordat in voorgaande jaren te veel winst is genomen; dit leidt tot een negatieve correctie van €145.000. Aan de opbrengstenzijde zijn de notariële kosten verrekend met de opbrengsten. Tevens is een bijdrage opgenomen, gebaseerd op de contante waarde, voor de aanleg van de weg richting de windmolen. De opbrengsten zijn in 2025 ontvangen en hierop is geen opbrengstenstijging meer berekend. De civieltechnische kosten zijn gestegen en bovendien een jaar later in uitvoering genomen.
Doordat het project per saldo een jaar is doorgeschoven, nemen de renteopbrengsten toe. Samenvatting resultaten van de grondexploitatie De reeds gemaakte kosten (boekwaarde) tot en met 31-12-2025 bedroeg € 830.000. Dit bedrag is opgebouwd uit de gemaakte kosten € 15.078.000 en anderzijds uit de grondverkopen € 11.005.000 16
MPG 2025-2026
en ontvangen subsidies en bijdragen € 4.902.000. In 2025 hebben wij € 69.000 aan kosten uitgegeven. Dit is besteed aan beheerkosten (€7.000), civiele kosten(€ 19.000), plan en uitvoeringskosten (€40.000) en rentekosten (€ 3.000). De opbrengsten die wij hebben ontvangen bestaat uit de verkoop van de gronden (€ 955.000). Doordat onverwachts aanvullende aanpassingen benodigd zijn in het ontwerp van de toegangsweg naar de windmolen hebben we een correctie van - €145.000 moeten doen op de eerder genomen winsten. Dit bedrag is teruggestort in de grex vanuit de bestemmingsreserve risico grondexploitaties. Wij verwachten vanaf 1-1-2026 voor dit complex nog € 785.000 te moeten investeren. Dit is exclusief rente en inflatie- invloed. Aan de opbrengstenkant verwachten per 1-1-2026 nog ongeveer € 41.000 aan opbrengsten te kunnen ontvangen. Per saldo netto contante waarde verwachten wij een positieve grondexploitatie van € 83.000. Daarnaast is in het verleden al voor 1.148.000 aan winst genomen. Waarmee het totaal te verwachten resultaat op € 1.231.000 te behalen. GREX Stationsomgeving
In 2022 heeft de gemeenteraad de Nota van Uitgangspunten en Randvoorwaarden voor dit project vastgesteld. Vervolgens is een partnerselectieprocedure gestart, waarbij in 2024 AM als samenwerkingspartner is gekozen. Met deze partij is in datzelfde jaar de haalbaarheidsfase doorlopen. In september 2025 zijn de grondexploitatie (GREX) en het stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Momenteel werken we samen met de partner aan de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan tot een voorlopig ontwerp (VO). Hierbij verwerken we de uitkomsten van diverse onderzoeken en verfijnen we de GREX. Het streven is om in 2026 de BOPA-procedure op te starten. GREX Stationsomgeving Kosten x € 1.000 Verwerving Sloop en milieu Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten
1-1-2026 6.309 265 813 4.918 1.059
gerealiseerd 26 864
Nog te realiseren 6.283 265 813 4.918 195 17
MPG 2025-2026
Onderzoek 39 33 6 Onvoorzien 660 660 TOTAAL 14.063 924 13.140 Opbengensten x 1-1-2026 gerealiseerd Nog te €1.000 realiseren Woningbouw 11.563 11.563 Voorzieningen 184 184 Bijdragen Subsidies 1.319 604 715 Totaal 13.066 12.464 Saldo x € 1.000 1-1-2026 Saldo Nominaal -997 Kosten en -338 opbrengstenstijging Renteberekening -153 -153 Saldo Eindwaarde (EW) -1.488 Saldo Netto contante -1.321* waarde (NW) * Noot : Bij de vaststelling van de grondexploitatie is ervoor gekozen de WBI-subsidie nog niet direct in de exploitatie te verrekenen. Bij de actualisatie is deze verrekening alsnog uitgevoerd om het exploitatietekort volledig inzichtelijk te maken en de reeds getroffen voorziening te aanpassen. Wat is er verandert ten opzichte van het moment van vaststelling van de GREX in september 2025? Binnen de grondexploitatie zijn diverse kosten en uitgangspunten aangepast. De verwerving van de garageboxen langs de spoorlijn is toegevoegd aan de exploitatie. Daarnaast zijn extra civieltechnische werkzaamheden opgenomen, waaronder de aanleg van een duiker. Ook is een prijsverhoging van de eenheidsprijzen doorgevoerd op basis van indexatie. Naar aanleiding van nadere inzichten zijn aanvullende maatregelen noodzakelijk gebleken voor de wateropvang. Hier zijn nu extra kosten voor geraamd. Door de totale verhoging van de kosten is ook de post onvoorzien naar boven bijgesteld.
De plankosten zijn verhoogd als gevolg van uitloop van werkzaamheden en de doorwerking van CAO-verhogingen. Uit het uitgevoerde verkennend archeologisch onderzoek blijkt dat geen aanvullend archeologisch onderzoek nodig is Aan de opbrengsten kant is een vernieuwde grondexploitatie (VEX) ontvangen vanuit AM en verwerkt in de administratie. Tevens is de toegekende WBI-subsidie opgenomen in de grondexploitatie. Tot slot zijn de financiële parameters herijkt. De aannames voor kostenstijgingen zijn genivelleerd, waardoor de kosten minder sterk oplopen. Door aanpassingen in het opleveringsmoment is de opbrengstenstijging iets afgenomen. De planning is aangepast op een wijze die gunstig is voor de renteberekening, wat een positief effect heeft op het financiële resultaat. Samenvatting resultaten van de grondexploitatie De reeds gemaakte kosten (boekwaarde) per 31-12-2025 bedroeg € 321.000. Dit bedrag is opgebouwd uit de gemaakte kosten € 924.000 en anderzijds uit de ontvangen subsidie vanuit de provincie van 298.000 en de toegekende WBI subsidie van 305.000. In 2025 hebben wij 302.000 aan kosten uitgegeven.
Dit is besteed aan verwervingskosten (€5.000), plankosten (€282.000) en onderzoek (€ 15.000), De opbrengsten die wij hebben ontvangen bestaat uit een bijdrage vanuit de toekenning van de WBI (€ 305.000) Wij verwachten vanaf 1 januari 2026 nog €14.439.000 in dit complex te moeten investeren. Dit bedrag is exclusief rente- en inflatie-effecten. In deze raming houden we rekening met de kosten voor de verwerving van diverse percelen, het bouw- en woonrijp maken van de openbare ruimte, evenals de voorbereidings-, uitvoerings- en toezichtkosten. Aan de opbrengstenkant verwachten per 1-1-26 nog ongeveer € 13.272.000 aan opbrengsten te kunnen ontvangen. Per saldo netto contante waarde verwachten wij een negatieve grondexploitatie van -/- € 1.321.000 18
MPG 2025-2026
1.10. Strategische grondvoorraad De gemeente Heemskerk heeft ook een aantal strategische gronden in haar bezit waar nog geen actieve grondexploitatie voor is geopend. Sommige van deze gronden zijn wel in voorbereiding om als grondexploitatie te worden geopend en is hiervoor een voorbereidingskrediet aangevraagd. Onder de lijst van strategische gronden zijn nu opgenomen : Gronden Parkeerplaats ‘de Maer’ Herstructurering Debora Bakelaan Tolhek Huibert Pootstraat Bufferstrook
Waarde € 350.000 € 52.875 € 2.269.301 € 762.851 € 437.809
1.11. Faciliterend grondbeleid De grondexploitaties in Heemskerk (De Velst Inbreiding, Eikenhof 2, De Trompet en de stationsomgeving) vallen onder actief grondbeleid. De gemeente voert hierbij zelf de stappen uit, zoals aankoop, sloop, bouwrijp maken en verkoop van kavels. Bij projecten zoals Eikenhof 2 worden sommige taken, zoals bouw- en woonrijp maken, uitgevoerd door de ontwikkelaar. De grondprijs wordt dan aangepast op basis van de kosten die de ontwikkelaar op zich neemt, zoals investeringen in de openbare ruimte en plankosten. Bij faciliterend grondbeleid is de grond in handen van een private partij. De gemeente voert dan alleen publieke taken uit. Als de gemeente extra kosten maakt op verzoek van de ontwikkelaar (zoals inzet van personeel of onderzoeken), worden deze verhaald via een anterieure overeenkomst (AOK). Verhaalbare kosten kunnen variëren van ambtelijke inzet tot aanpassingen in de openbare ruimte. De hoogte van deze kosten wordt bepaald via de Plankostenscan, op basis van de plankostenregeling 2024. De afspraken hierover worden vastgelegd in een AOK. De wettelijke basis hiervoor ligt in de Omgevingswet en BBV-regels, geactualiseerd per 1 januari 2024. Tabel 11 Actuele anterieure overeenkomsten Locatie private ontwikkeling
Wat wordt gerealiseerd?
Totaal gevraagd e bijdrage in €
In rekening gebracht via de AOK in €
Geïnvesteer d in 2025 in €
Restant bijdrage nog te investeren in €
WaterakkersStarweg
48 appartementen
€ 80.500
€17.500
€0,-
€ 63.000
Maerten van Heemskerckstraat 8
25 appartementen en 16 overdekte parkeerplaatsen
€ 40.500
€ 15.200-
€0,-
€25.300
Gerrit van Assendelftstraat 32
32 appartementen
€ 2.500*
€2.500
€0,-
€0
Rijksstraat 30
Supermarkt
€ 2.500*
€2.500
€0,-
€0
Communicatiewe g 4F
9 recreatiewoningen
€ 2.500*
€2.500
€0,-
€0
* Voor deze ontwikkelingen doet de initiatiefnemer zelf het bouw en woonrijp maken van de kavels. Gemeente heeft geen kosten aan de inrichting van de openbare ruimte
1.12. Afgesloten complexen De gemeente Heemskerk heeft in 2025 geen GREXen administratief en/of civieltechnisch afgesloten. 19
MPG 2025-2026
4. FINANCIEEL MEERJAREN PERSPECTIEF 1.13. Financieel Grondexploitaties
meerjarenperspectief
De basis voor het financieel meerjarenperspectief zijn de actuele grondexploitatiebegrotingen per 1 januari 2026. Hierbij kijken we alleen naar gronden die al in exploitatie zijn genomen. Het overzicht laat de situatie zien zoals die op 1 januari 2026 is. In deze periode worden geen nieuwe projecten gestart. Mochten er toch nieuwe projecten komen, dan worden die in een volgend overzicht (MPG) opgenomen. Het meerjarenperspectief ziet er op hoofdlijnen als volgt uit: Grexen
Nog te 2026 realiseren
2027
2028
2029
2030
2031
De Velst Inbreiding uitgaven
2.063.679
487.342
736.732
429.057
410.548
-
-
inkomsten
5.576.426
20.000
3.540.139
2.016.28 7
-
-
-
50.867
-8.880
-16.023
25.787
49.983
-
-
3.563.614
-476.222
2.787.384
1.613.01 7
-360.565
-
-
uitgaven
107.058
58.775
31.709
8.165
8.410
-
-
inkomsten
4.483.575
-
1.465.029
1.494.33 0
1.524.21 6
-
-
40.488
14.034
-3.977
17.858
40.640
-
-
4.417.005
-72.809
1.429.343
1.504.02 3
1.556.44 6
-
-
uitgaven
798.551
798.551
-
-
-
-
-
inkomsten
41.426
41.426
-
-
-
-
-
rente
13.729
12.450
1.280
-
-
-
-
-743.396
-744.675
1.280
-
-
-
-
45.335
7.387.729
527.586
715.739
595.566
3.037.38 5
2.050.14 2.111.653 9 6.294.69 2.628.476 7
191
-45.483
-78.561
-29.140
670.595 -6.837.646
2.431.23 8
4.215.40 8
rente kasstromen Eikenhof II
rente kasstromen De Trompet
kasstromen
Stationsomgeving uitgaven inkomsten
14.286.01 5 13.271.86 3
rente kasstromen
-152.656 -1.166.808
6.247
2.163.562 -5.909
523.070 -2.169.471
Totaal GREXEN
uitgaven inkomsten 20
17.255.30 3 23.373.29 0
1.390.003
8.156.170
964.808
777.165
5.600.734
6.548.00 2
2.469.10 2.111.653 7 7.818.91 2.628.476 3
2.163.562 -
MPG 2025-2026
rente kasstromen
-47.572 6.070.415
-10.273
-64.203
623.111 -2.619.639
-34.916 5.548.27 8
61.483 5.411.28 9
6.247
-5.909
523.070 -2.169.471
Kosten en opbrengsten zijn inclusief indexatie Let op, kasstromen zijn exclusief de boekwaarde (reeds gemaakte kosten)
21
MPG 2025-2026
1.14. Verdeling kosten In de onderstaande tabel zijn de kosten uitgesplitst per onderdeel en over de jaren verdeeld. Soort investering
Totaa Totaal l in %
2026
2027
2028
2029
2030
2031
€
€
€
€
€
€
€
Verwerving
40,2%
6.932.350
340.483
6.575.349
8.137
8.381
-
-
Sloop- en milieu Bouw en woonrijpmaken Plankosten
2,7%
465.415
64.237
370.712
30.466
-
-
-
48,8%
8.418.588
690.155
941.623
797.421
2.188.478
1.872.370
1.928.541
3,5%
602.371
202.001
191.227
80.651
72.287
33.323
22.882
Bijdragen
0,5%
92.547
92.547
-
-
-
-
-
Onvoorzien
4,3%
744.036
totaal
100%
17.255.307
581 1.390.00 4
77.260 8.156.17 1
48.133 964.80 8
199.962 2.469.10 8
205.961 2.111.65 4
212.139 2.163.56 2
Toelichting op de tabel Wat opvalt, is dat vooral de verwerving van gronden zwaar drukt op de totale kosten. Dit komt doordat voor de stationsomgeving meerdere percelen moeten worden aangekocht. Vanuit risicomanagement hanteren we hierbij bewust een hogere inschatting van de aankoopwaarde, zodat we rekening houden met het scenario waarin percelen niet minnelijk kunnen worden verkregen en een vervolgstap, zoals onteigening, noodzakelijk wordt. Dit sluit aan bij wat we vaker zien in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen met complexe eigendomssituaties. Daarnaast valt op dat de kosten voor planvorming gedurende de projectjaren relatief snel afnemen. Dit past bij de gebruikelijke fasering van gebiedsontwikkelingen, waarbij het grootste deel van de planvormingskosten aan het begin van het proces wordt gemaakt. In latere fasen neemt de ambtelijke inzet af en verschuift een groot deel van de planvorming en uitwerking naar de marktpartijen die de uitvoering op zich nemen. Voor het bepalen van de plankosten maken we gebruik van de ministeriële Plankostenscan, waarmee we een breed gedragen, consistente en onderbouwde inschatting van deze kosten kunnen maken.
1.15. Verdeling opbrengsten In de onderstaande tabel zijn de opbrengsten uitgesplitst per onderdeel en over de jaren verdeeld Soort opbrengst
Tota al in %
Totaal €
Woningbouw
94,0 %
Voorzieningen
2,7%
Bijdragen
0,0%
Overige opbrengsten
3,3%
totaal
100 %
2026 €
21.955.23 6 640.88 9
2027 €
2028 €
-
5.600.73 4
-
777.16 5 23.373.29 0
2029 €
2030 €
2031 €
-
6.105.94 4 442.0 58
7.720.48 2 98.4 31
2.528.07 6 100.4 00
777.16 5
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
777.16 5
5.600.7 34
6.548.0 02
7.818.9 13
2.628.4 76
-
-
Toelichting op de tabel De opbrengsten van de lopende grondexploitaties vallen voornamelijk in de jaren 2027 – 2029. Dit heeft ook relatie tot de verkregen subsidies waarbij geëist word dat binnen 3 jaar na verlening (2024) gestart moet zijn met de bouw van de woningen en dat het gehele project binnen 10 jaar gereed moet zijn. De gemeente heeft voor de projecten ‘Stationsomgeving’ en ‘de Velst inbreiding’ een subsidie ontvangen. 22
MPG 2025-2026
1.16.
Ontwikkeling boekwaarde
In de tabel hieronder staat hoe de boekwaarde zich heeft ontwikkeld in de jaren 2020 tot en met 2025. De boekwaarde verandert elk jaar op basis van het verschil tussen de gemaakte uitgaven en de ontvangen inkomsten. GREX
De Velst Inbreiding Eikenhof 2
Totaal
t/m 2020
2021
2022
2023
2024
2025
€
€
€
€
€
€
€
-591.997
-
-
-406.563
-109.761
-106.267
30.594
-906.292
293.6 71
398.441
-188.200 95.20 6
-107.938 109.472
-525.721 82.017
-84.433 1.031.0 36
-63.673
-131.945
-113.141
-15.342
3.512
-462.114
-631.502
-440.312
-729.347
980.709
De Trompet
829.983
Stationsomgevin g
-320.589
Totaal
-988.895
293.671
- = nadelig
5. WEERSTANDSVERMOGEN EN VERMOGENSPOSITIE Algemeen In dit hoofdstuk brengen wij de consequenties van de geactualiseerde grondexploitaties op het weerstandsvermogen en de vermogenspositie in beeld. Bij grondexploitatie en gebiedsontwikkeling horen risico’s, bijvoorbeeld door grondaankopen, planvorming, uitvoering van openbare ruimte, samenwerking met ontwikkelaars en schommelingen in de markt. Deze risico’s zijn niet te voorkomen en tellen daarom mee in het weerstandsvermogen. Het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:
de weerstandscapaciteit: dit zijn de middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt of kan beschikken om niet begrote kosten te dekken en alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van daadwerkelijke betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie
1.17. Ontwikkeling risico’s In de jaarlijkse planning en control cyclus zijn twee momenten waarop wij het weerstandsvermogen in beeld brengen. Wij doen dat bij het opstellen van de begroting en de jaarrekening. De gemeente Heemskerk maakt gebruik van het systeem NARIS om gemeente breed risico’s te inventariseren en doorlopend te monitoren Marktrisico’s De grondopbrengsten worden vooral bepaald door de vastgoedmarkt. De waarde van nieuw vastgoed, bouwkosten en bijkomende kosten beïnvloeden direct de grondwaarde. Deze marktrisico’s zijn beperkt beheersbaar en kunnen leiden tot lagere opbrengsten of hogere kosten voor bouw- en woonrijp maken. Door het periodiek actualiseren van parameters anticipeert de gemeente op marktontwikkelingen. In een krappe aanbestedingsmarkt rekenen aannemers hogere marges. Via het actualiseren van parameters wordt geanticipeerd op toekomstige ontwikkelingen.
1.18. Gevoeligheidsanalyse Met een gevoeligheidsanalyse wordt inzicht gegeven in de invloed van wijzigingen in de grondexploitatie. Daarbij worden afzonderlijke parameters gevarieerd, terwijl de overige
23
MPG 2025-2026
uitgangspunten gelijk blijven. De onderstaande grafiek laat zien wat het effect is van een wijziging van 1% per parameter. De effecten zijn weergegeven in duizenden euro’s.
Gevoeligheidsanalyse parameters €600,000.00
€400,000.00
€200,000.00
€tij €(200,000.00) es t n Re
g
g in
€(400,000.00)
% +1 R
da te n e
g lin
% -1
s di
g in er t n co
t oe sv
% +1
s di
g in er t n co
t oe sv
% -1 sti en t s ko
jg
g in
% +1 ti ns te s ko
jg
g in
% -1
ng re b op
sti en t s
jg
g in
% +1
ng re b op
sti en st
jg
g in
% -1
€(600,000.00)
De grafiek laat zien dat de grootste gevoeligheid ligt bij de opbrengstenstijging. Veranderingen in opbrengsten hebben een relatief grotere impact op het resultaat van de grondexploitatie dan veranderingen in de kosten. Bij een aantal van de huidige grondexploitaties moeten de opbrengsten grotendeels nog worden gerealiseerd. Hierdoor is het resultaat relatief sterk gevoelig voor wijzigingen in de parameter opbrengstenstijging. Daarnaast staan bij deze projecten nog aanzienlijke kosten gepland, omdat de ontwikkelingen zich grotendeels nog in de opstartfase bevinden. Dit maakt ook de kostenkant in hoge mate beïnvloedbaar door wijzigingen in de gehanteerde parameters. Omdat tot op heden slechts beperkte kosten zijn gemaakt, is de boekwaarde nog laag. Hierdoor is het renteresultaat op dit moment beperkt en heeft de renteparameter vooralsnog een relatief geringe invloed op het totaalresultaat. Scenarioanalyse In de praktijk treden afwijkingen in meerdere parameters tegelijk op. Daarom zijn scenario’s opgesteld waarin combinaties van rente-, kosten- en opbrengstenontwikkelingen en vertragingen zijn doorgerekend. Voor de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit zijn met name negatieve scenario’s relevant. Om die reden zijn een recessiescenario en een worstcase-scenario uitgewerkt.
Deze scenario’s vormen samen de basis voor het inschatten van de marktrisico’s en de benodigde financiële buffer. Bij een langdurige economische verslechtering neemt het risico toe en neemt het beschikbare surplus af, waardoor de ruimte voor nieuwe gebiedsontwikkelingen beperkter wordt. Wij schatten op basis van deze scenario’s het risico op ca. 0,8 miljoen ten aanzien van markt risico’s
1.19. IFLO methode: Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft de IFLO-norm (IFLO: Inspectie Financiën Lagere Overheden) ontwikkeld. De IFLO-norm koppelt de vereiste weerstandscapaciteit aan zowel de boekwaarden van de complexen die in exploitatie zijn als aan de nog te maken kosten binnen deze exploitaties. De norm bestaat uit twee onderdelen: 24
10% van de boekwaarden van de exploitaties;
MPG 2025-2026
10% van de nog te maken kosten binnen deze exploitaties.
De IFLO-norm biedt een eenvoudige en snelle methode om risico’s te bepalen, maar levert daardoor slechts een indicatieve en minimale inschatting op. Ten eerste voorziet deze methode niet in maatwerk ten aanzien van de specifieke risico’s die worden gelopen. Ten tweede wordt onvoldoende rekening gehouden met jaarlijkse schommelingen in de gebruikte grootheden, waardoor de uitkomst slechts een momentopname is. Ten derde blijven de risico’s van toekomstige exploitaties buiten beschouwing. Toepassing van de IFLO-norm voor onze gemeente per 1 januari ‘26 resulteert in het volgende:
10% van de boekwaarde bedraagt € 98.900
10% van de nog te maken kosten binnen de geopende exploitaties bedraagt €1,73 miljoen.
Derhalve bedraagt het benodigde weerstandsvermogen totaal € 1,83 miljoen.
1.20. Invloed vennootschapsbelasting weerstandsvermogen
op
het
De vennootschapsbelasting (VpB) heeft invloed op het weerstandsvermogen van de gemeente omdat deze belasting het uiteindelijke financiële resultaat verlaagt. Wanneer de gemeente winst maakt op activiteiten zoals grondexploitaties, moet daarover soms belasting worden betaald. Dat betekent dat niet het volledige resultaat beschikbaar blijft voor de gemeente. Doordat er minder geld overblijft, kan er minder worden toegevoegd aan de reserves. Deze reserves vormen juist de financiële buffer waarmee de gemeente tegenvallers kan opvangen. Als de reserves minder hard groeien, wordt het moeilijker om risico’s financieel af te dekken. GREX GREX de Velst GREX Eikenhof 2 Grex de Trompet GREX Stationsomgeving
Resultaat € 2.971.616,68 € 3.506.616,52 € 1.254.026,26 Geen VpB i.v.m. negatief resultaat
Afdracht o.b.v. 25,8% € 766.677 € 904.759 € 323.539 nvt
kans
reservering 50% 50% 40% nvt
€ 383.338 € 452.379 € 129.415 nvt € 956.133
De VPB-risico’s bij grondexploitaties zijn bepaald op basis van het verwachte positieve eindresultaat, het geldende VPB-tarief en een inschatting van de kans van optreden. Hierbij is rekening gehouden met fiscale afstemming, de mate van realisatie van opbrengsten. Het totale VPB-risico bedraagt afgerond € 1,0 miljoen en wordt meetnomen in het benodigde weerstandscapaciteit.
25
MPG 2025-2026
1.21. Weerstandscapaciteit Wanneer zich risico’s voordoen, kan dit negatieve gevolgen hebben voor het resultaat van de grondexploitaties. Daarom is het belangrijk dat de gemeente beschikt over voldoende weerstandscapaciteit om deze risico’s op te vangen. Deze weerstandscapaciteit bestaat hoofdzakelijk uit de bestemmingsreserve risico grondexploitatie. Daarnaast hebben wij voor verliesgevende grondexploitatie een aparte verliesvoorziening opgesteld. De bestemmingsreserve moet voldoende zijn om project- en marktrisico’s af te dekken. Voor projectrisico’s is de IFCO-methode gehanteerd. Op basis hiervan is de benodigde weerstand voor projectrisico’s bepaald op € 1,83 miljoen. Voor marktrisico’s is een scenarioberekening uitgevoerd, waarbij rekening is gehouden met onder meer rente-, kosten- en opbrengstenontwikkelingen en vertragingen in de uitgifte. Hiervoor is een aanvullende weerstand van € 0,8 miljoen noodzakelijk. Ook het risico op vennootschapsbelasting is meegenomen in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit, uitgaande van een bedrag van € 1,0 miljoen. De reserve grondexploitatie is voldoende gevuld om al deze risico’s op te vangen. De beschikbare weerstandscapaciteit is hoger dan de benodigde capaciteit. Beschikbare weerstandscapaciteit x € 1.000,Bestemmingsreserve risico grondexploitatie Verliesvoorziening GREX stationsomgeving Totaal
- € 3.300 - € 1.321 - € 4.621
Benodigde weerstandscapaciteit x € 1.000,Marktrisico’s Projectspecifieke risico’s VpB risico Totaal
€ 0.800 € 1.830 € 1.000 € 3.630
26
MPG 2025-2026
27