Bijlage 1. rapport Arcadis “Tolhek Heemskerk, bouwstenen voor een integrale ontwikkelvisie”

TOLHEK HEEMSKERK Bouwstenen voor een Integrale Ontwikkelingsvisie TOLHEK HEEMSKERK Bouwstenen voor een Integrale Ontwikkelingsvisie 18 APRIL 2017 29 MAART 2017

2

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

INLEIDING

4

1.1

4

Leeswijzer

DE AANPAK: WAAR KOMT DE INFORMATIE VANDAAN?

5

2.1

Stap 1: 'Rondje langs de velden'

5

2.2

Stap 2: Workshop ontwikkelstrategie

5

2.3

Stap 3: Rapportage

5

RESULTATEN

6

3.1

Tolhek: Locatie in Context

6

3.1.1

Basisvarianten

6

3.1.2

Tolhek als solitaire ontwikkeling

7

3.1.3

Tolhek & Sportpark Assumburg

7

3.1.4

Groot Assumburg

8

3.1.5

Sportlocaties Noordzone

9

3.1.6

Incidenten & Bovenlokale Invloeden

9

3.2

Van Divergeren naar Convergeren

10

3.3

Uitgangspunten voor de Ontwikkeling

11

3.3.1

Focus op sport op basis van verplaatsing ODIN’59

12

3.3.2

Ontwikkeling als aanjager van Groot Assumburg

12

3.3.3

Heroriëntatie Sport in de Noordzone

13

3.4

Voortgang in Samenhang

14

PROCESVOORSTELLEN

15

4.1

Verplaatsing ODIN’59

15

4.2

Ontwikkelingsvisie Groot Assumburg

15

4.3

Heroriëntatie Sportlocaties

15

3

1

INLEIDING

Aan de rand van het stedelijk gebied van Heemskerk ligt, begrensd door de Communicatieweg en de Tolweg en omgeven door weilanden, de locatie Tolhek. Op nog geen kilometer afstand ligt de snelweg 49. ln 2014 zijn de gemeentewerf en het afvalbrengstation op deze locatie vertrokken. Op termijn komt het hele terrein vrij en kan het worden herontwikkeld. Op dit moment kent de locatie diverse (deels tijdelijke) functies: sociale werkvoorziening, baggerdepot en weiland. De afgelopen jaren zijn er diverse functies de revue gepasseerd, die op deze locatie zouden kunnen worden gevestigd. Ook is er in dit kader al gekeken naar randvoorwaarden voor deze functies. Uiteindelijk is er nog geen definitieve keuze gemaakt voor de functionele invulling van de locatie. De vraag welke functionele invulling wenselijk en mogelijk/haalbaar is op deze locatie, ook gedragen door de diverse belanghebbenden, ligt nu op tafel. Op dit moment ligt er nog veel open in deze opgave en kan er veel. Mede daardoor zijn er ook heel veel kansen. Dit betekent echter ook dat het belangrijk is om voordat er een visie wordt opgesteld, met elkaar de bouwstenen/uitgangspunten van/voor die visie te zoeken en vast te stellen. De vraagstelling is dus ook terecht. De ambitie is het zoeken van de gebiedsgerichte (breder dan alleen de projectlocatie) en procesgerichte uitgangspunten.

Hierbij hebben proces en inhoud elkaar nodig en kunnen elkaar versterken.

1.1

Leeswijzer

De gemeente Heemskerk heeft verzocht om door een zorgvuldig participatietraject met belanghebbenden en deskundigen een gedragen gebiedsvisie en ontwikkelstrategie voor de locatie te maken op grond waarvan de verdere ontwikkeling van de locatie in gang kan worden gezet. Een dergelijke aanpak vraagt om een zorgvuldig proces met die gesprekspartners. Dit proces wordt mede vanuit de inhoud doorlopen. De resultaten van dit proces vormen de kern van dit rapport, maar allereerst wordt ingegaan op het doorlopen proces. Vervolgens komen de voornaamste bevindingen aan bod, welke de inhoudelijke en procesmatige uitgangspunten voor de visie die ook de bouwstenen vormen voor de voorstellen voor het vervolg.

4

2

DE AANPAK: WAAR KOMT DE INFORMATIE VANDAAN?

Het doorlopen proces kenmerkt zich door drie achtereen volgens doorlopen stappen:

2.1

Stap 1: 'Rondje langs de velden'

Zowel bij de gemeente (ambtelijk en bestuurlijk) als bij (vertegenwoordigers van) belanghebbenden en deskundigen, zoals ondernemers, sportverengingen en maatschappelijke organisaties) zijn de wensen, eisen, ambities en belangen door middel van 'interviews'/gesprekken opgehaald. Hierbij zijn ook de ideeën en visies die eerder tot stand zijn gekomen aan bod gekomen. Een overzicht van gesprekspartners is opgenomen in Bijlage A. Tijdens deze gesprekken en aansluitend daarop, is nagegaan wat de haalbaarheid, bijvoorbeeld planologisch, financieel, beleidsmatig en politiek maatschappelijk, van allerlei ideeën is, dan wel hoe dat haalbaar gemaakt zou kunnen worden ('de condities waaronder'). Tevens heeft aan het begin van deze inventarisatie-fase een 'gezamenlijke schouw' plaatsgevonden.

2.2

Stap 2: Workshop ontwikkelstrategie

Na stap 1 heeft een bundeling en ordening van informatie plaatsgevonden. Op basis van benoemde uitgangspunten zijn een aantal mogelijke ontwikkelstrategieën van Tolhek beschreven. De kern van deze stap 2 is gevormd door een workshop waarvoor enkele experts en een 'selectie' uit de gesprekspartners van stap 1 zijn uitgenodigd. Breed genoeg zodat het gehele spectrum besproken kan worden, terwijl de groep compact genoeg is om een effectieve workshop te kunnen hebben. Deze workshop heeft plaatsgevonden op 8 maart 2017 in bezoekerscentrum Het Koetshuijs. Tijdens de workshop bleek dat de resultaten van de interviews en gesprekken ook in algemene zin herkend en onderschreven worden; de hieruit te destilleren rode draad kan op hoofdlijnen op een breed draagvlak rekenen. Bovenal is in de workshop deze rode draad verder aangescherpt. Hiermee ligt er een duidelijk fundament met uitgangspunten voor een conceptontwikkelingsvisie voor de locatie.

2.3

Stap 3: Rapportage

ln stap 3 is voorliggende rapportage opgesteld met daarin de resultaten van stap 1 en 2 en het voorstel voor vervolg. Het voorstel voor vervolg zal aangeven hoe de uiteindelijk voorgestelde ontwikkelstrategie(ën) geoperationaliseerd kan/kunnen worden.

5

3

RESULTATEN

Dit hoofdstuk bevat de resultaten van de inventarisatieronde langs de diverse gesprekspartners. De bevindingen hiervan zijn in een multidisciplinaire werksessie aan een brede selectie van deze gesprekspartners voorgelegd en nader uitgediept. Het resultaat hiervan is een ontwikkelingsvisie welke als kader kan dienen voor de ontwikkeling van de locatie Tolhek.

3.1

Tolhek: Locatie in Context

De verkenning van de mogelijkheden van de locatie Tolhek hangt nadrukkelijk samen met de scope waarin naar de locatie wordt gekeken. Als discussiestuk en onderlegger voor diverse interviews, gesprekken, werksessies en bijeenkomsten zijn drie hoofdvarianten opgesteld. Zie onderstaande figuur. Deze varianten sluiten direct aan bij enkele sociaalmaatschappelijke opgaven en gemeentelijke beleidsdoelstellingen, welke ook relevant kunnen zijn voor de ontwikkeling van Tolhek.

3.1.1 • • •

Basisvarianten

Tolhek als woningbouwlocatie. De locatie wordt één op één gebruikt om een bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave van de gemeente Heemskerk. Tolhek als schakel in haar omgeving. De locatie wordt ontwikkeld met als doel de relaties tussen de gebieden in de omgeving (wonen – sport – bedrijvenpark – groen) te versterken en de tussenliggende barrières, bijvoorbeeld in de vorm van wegen of afsluitende bebouwing, weg te nemen. Tolhek als onderdeel van een sportcarrousel. De locatie vormt een schakel in een keten van (her)ontwikkeling en herinrichting van meerdere sportlocaties.

Gedurende de gesprekken en werksessie bleken bovenstaande basisvarianten voor veel stakeholders herkenbaar. Echter, uit deze interviews kwam ook naar voren dat er, afhankelijk van de gekozen scope, meerdere invalshoeken te onderscheiden zijn dan de genoemde drie varianten. Dit speelt met name bij de variant “Tolhek als schakel in haar omgeving”, waarbij de afbakening van wat als omgeving wordt bestempeld tot andere uitgangspunten zou kunnen leiden. Op basis van deze inzichten zijn er daarom vijf vensters gedefinieerd, die in essentie samenhangen met de schaal waarbinnen de locatie Tolhek wordt bezien: a. Tolhek b. Sportpark Assumburg c. Groot Assumburg d. Sportlocaties Noordzone e. Incidenten & Bovenlokale Invloeden. Deze vensters worden in de volgende paragrafen nader toegelicht. 6

3.1.2

Tolhek als solitaire ontwikkeling

De locatie Tolhek kan worden gezien als een geschikte locatie voor een (overwegend) monofunctionele ontwikkeling, waarbij in eerste instantie gedacht kan worden aan woningbouw. Bij de ontwikkeling van Tolhek is het creëren van een goed woonklimaat een belangrijk aandachtspunt. De locatie ligt ingeklemd tussen diverse wegen en andere vormen van (ondergrondse) infrastructuur, die allen beperkingen met zich meebrengen, bijvoorbeeld in de vorm van veiligheidscontouren. De locatie lijkt minder geschikt voor appartementen en meer voor grondgebonden woningen. Wel is de vraag of er voor grondgebonden woningen, als gevolg van de wegen en bijvoorbeeld de aanwezigheid van het tankstation een passend woongebied gecreëerd kan worden. Dit hoeft echter geen probleem te zijn, aangezien de woningmarkt ook in deze regio flink op stoom is gekomen. “De markt is wat dat betreft goed; nu verkoopt alles wel.” De locatie zou ook ingevuld kunnen worden als bedrijfs- & kantorenlocatie. Allereerst heeft echter de verdere invulling van De Trompet prioriteit. Ook eventuele retail zou op de locatie Tolhek gehuisvest kunnen worden, maar ook deze richting kan niet op veel enthousiasme rekenen, omdat deze in strijd is met de Regionale Detailhandelsvisie IJmond. De beheersing van planning en planproces wordt als één van de voordelen voor een monofunctionele ontwikkelingen van de locatie gezien.

Er wordt al lang over de ontwikkeling van de locatie gepraat en op deze manier kan tevens op een snelle manier invulling worden gegeven aan de woningbouwopgave. Dit resulteert ook goede perspectieven ten aanzien van de grondexploitatie. Als belangrijkste aandachtspunt wordt genoemd dat een monofunctionele ontwikkeling van de locatie weinig toegevoegde waarde oplevert voor de omgeving en de rest van Heemskerk. Het gevoel dat dit een gemis is wordt breed gedragen en zorgt er voor dat over het algemeen deze aanvliegroute niet de voorkeur heeft.

3.1.3

Tolhek & Sportpark Assumburg

De wens om de locatieontwikkeling in een breder perspectief te zien richt zich in eerste instantie naar de overzijde van de Communicatieweg. Aan de zuidzijde van deze toegangsweg van Heemskerk zijn diverse sportverenigingen gesitueerd. Ook heeft de gemeente hier nog gronden in eigendom die eventueel onderdeel uit kunnen maken van een herinrichting van het gehele gebied.

De sportverenigingen en andere (sport)voorzieningen die gelegen zijn aan dit sportpark hebben verschillende wensen ten aanzien van hun accommodaties. Verenigingen hebben echter allemaal te maken met hun eigen dynamiek. Sommigen sporten groeien en verenigingen hebben moeite om de aanwas op een goede manier op de locatie te verwerken. Andere verenigingen zijn stabiel qua ledenaantal of hebben te 7

maken met krimp. Verenigingen zitten met onderhouds- & investeringsvraagstukken, die soms niet langer kunnen wachten. Een aantal verenigingen heeft juist, bij uitblijvende besluitvorming over de locatie Tolhek, het afgelopen jaar in allerlei zaken geïnvesteerd. Alle gedurende het proces geraadpleegde sportverenigingen zien de locatie Tolhek an sich als een interessante locatie voor sport. Zeker wanneer dit activiteiten zijn, met bezoekers of leden die ook ‘van buitenaf’ komen. De ontsluiting is zeer goed en er is mogelijkheid voor goede parkeeroplossingen. Voor verenigingen die puur lokaal publiek trekken ligt het net wat verder van de kern Heemskerk af (wat bijvoorbeeld voor jeugd een aandachtspunt is). De locatie leent zich qua ligging en omgeving wat meer voor buitensporten en niet voor enorme stenige voorzieningen. Het delen van sportvoorzieningen door meerdere verenigingen is op de locatie eventueel mogelijk. Er worden ook succesvolle combisportparken elders in Noord-Holland genoemd. Belangrijk hierbij is wel dat deze verenigingenen hun eigen cultuur alsook hun eigen inkomsten (bijv. kantine) moeten kunnen behouden. Een belangrijk aspect voor synergie vormt (het wegnemen van) de barrièrewerking van de Communicatieweg.

Indien hier goed invulling aan gegeven wordt, bijvoorbeeld door de inpassing te verbeteren of de weg als geheel te verleggen, kan een aanzienlijke “herverkaveling” plaatsvinden, waardoor enerzijds het gebied een kwaliteitsimpuls kan krijgen en anderzijds mogelijkerwijs ruimte vrijkomt voor het toevoegen van sportverenigingen van elders óf nieuwe functies, bijvoorbeeld woningbouw op het voormalige sportpark. Aandachtspunt hierbij is het aanwezige pompstation. Nadeel hiervan is dat het verdienvermogen in eerste instantie beperkt lijkt, er een groot aantal partijen betrokken zal raken bij planvorming en daardoor de complexiteit van een planvormingsproces toeneemt.

3.1.4

Groot Assumburg

De Tolweg vormt een belangrijke ontsluiting van Heemskerk. Langs deze weg liggen diverse functies en zijn ook enkele actuele ontwikkelingen gaande. In diverse gesprekken wordt de locatie Tolhek als onderdeel gezien van dit gebied, waarin zowel de ruimtelijke als functionele samenhang ontbreekt. Het gebied heeft diverse kwaliteiten die, wanneer goed benut, als aanknopingspunten kunnen dienen voor een impuls aan het hele gebied. “Het gebied wordt gekenmerkt door gelegenheidsplanologie. Het bestaat op veel plekken uit beperkt samenhangende incidenten. Het gebied rondom Assumburg verdient een samenhangende stedenbouwkundige structuur en een bijbehorende samenhangende inrichting van de openbare ruimte.” Binnen dit gebied liggen, gescheiden door woningbouw, groen, en het kasteel, twee belangrijke sportlocaties van de gemeente Heemskerk. Het betreft Sportpark Assumburg (zie 3.1.3) en de locatie van voetbalvereniging ODIN’59. ODIN’59 is een succesvolle voetbalvereniging die op het hoogste amateurniveau actief is. Reeds lange tijd hebben zij de wens om een accommodatie uit te breiden met extra velden. Tevens staat de vereniging voor investeringen in hun opstallen. De locatie van ODIN’59 wordt door veel stakeholders als een belangrijke potentiële locatie voor woningbouw gezien.

De kenmerken van de locatie, alsmede de ligging binnen Heemskerk maken hier een divers woningbouwprogramma mogelijk. Een verplaatsing van ODIN’59 naar (bijvoorbeeld) de locatie Tolhek zou dit mogelijk moeten maken. WOONopMAAT staat aan de vooravond van een herstructurering van een groot aantal woningen langs de Debora Bakelaan. Nevendoel van het planvormingstraject is om de relatie tussen de “kasteelzone” en de rest van Heemskerk te versterken. Dit wordt onder andere beoogd door een andere stedenbouwkundige opzet van de woningen en het aanpassen van de inpassing van de Tolweg. De herontwikkeling van de locatie ODIN’59 en een eventuele verplaatsing naar de locatie Tolhek kan dit proces enorm versterken.

8

3.1.5

Sportlocaties Noordzone

Aan de noordzijde van Heemskerk, rondom NH Hotel Marquette, ligt een aanzienlijke concentratie van sportvoorzieningen en accommodaties. Een aantal van deze locaties wordt nadrukkelijk in verband gebracht met eventuele ontwikkelingen op de locatie Tolhek. De locaties van HLTC Marquette, waarop ook een aantal scoutingverenigingen actief zijn, wordt door marktpartijen gezien als een potentiele woningbouwlocatie. De vereniging zelf zit, waar haar betreft, op zijn plek. Vlakbij de locatie van HLTC Marquette liggen de diverse voorzieningen van de sportboulevard. Deze zone wordt gedomineerd door de aanwezigheid van het zwembad. Het eventuele vertrek van het ruitersportcentrum geeft ook nieuwe mogelijkheden in dit gebied. Naast deze functies zijn er nog meer sportvoorzieningen aanwezig. De locatie biedt potentie op het gebied van woningbouw. Echter, op dit moment is er nog geen duidelijkheid over de toekomst van het zwembad. Hierover is aanvullende besluitvorming noodzakelijk en dit proces zal zijn eigen dynamiek en planning hebben. Dit zorgt ervoor dat het lastig is om hier een concrete koppeling te leggen met een ontwikkelingsproces voor de locatie Tolhek. Naast ODIN’59 herbergt Heemskerk nog een voetbalvereniging van het hoogste niveau, ADO’20. Zij hebben een, door vele partijen als mooi gewaardeerde, locatie aan de Oosterweg.

Door diverse partijen wordt deze locatie genoemd als een potentiële woningbouwlocatie, die met name kansen biedt voor wat betreft het hogere segment. ADO’20 heeft net als ODIN’59 recent de beschikking gekregen over een nieuw kunstgrasveld. De bereikbaarheid van de ADO’20-locatie voor bezoekers is in de huidige situatie een aandachtspunt. Herontwikkeling van de locatie naar woningbouw vraagt naar verwachting een nadrukkelijk proces met onder andere de Provincie Noord-Holland, die tot op heden ontwikkelingen in deze zone kritisch heeft beschouwd. H.B.S.V. Assumburg is een vereniging in ontwikkeling. Zij zijn volop bezig met hun accommodatie en zien mogelijkheden in geval van een eventuele verhuizing naar de locatie Tolhek. De huidige locatie biedt echter weinig (directe) mogelijkheden voor woningbouw en/of andere herbestemming.

3.1.6

Incidenten & Bovenlokale Invloeden

De afgelopen jaren is de locatie Tolhek meerdere malen in beeld of in gebruik geweest voor functies met een regionale uitstraling, die van buiten de gemeente op Heemskerk afkwamen. Het is niet ondenkbaar dat ook de komende jaren wederom functies in beeld komen die aan dit profiel voordoen. Het is lastig sturen op dit type ontwikkelingen. Hoewel onderkend wordt dat de locatie mogelijk geschikt is voor dit soort functies, is de algehele tendens dat partijen hier niet op in zouden willen zetten. De onzekerheid van het planvormingsproces en de vraag of met dit type ontwikkelingen wel de volle potentie uit de locatie zal worden gehaald zijn de belangrijkste bedenkingen hierbij. De locatie ligt in de onmiddellijke nabijheid van ontwikkelingen die vanuit de infrastructuur worden aangewakkerd. Dit betreft de voorgenomen realisatie van de A8-A9 en de knooppuntontwikkeling van Station Heemskerk. 9

De voorkeursontwerpen van het ‘Nul-plusalternatief’, het Heemskerk-alternatief en het Golfbaan-alternatief, zijn in januari door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland vastgesteld. Deze drie alternatieven zijn mogelijke oplossingen om de route tussen de A8 en de A9 te verbeteren. Een te realiseren verbinding A8-A9 gaat impact hebben op de oostzijde van Heemskerk en is mogelijk ook van invloed op de ontwikkelingen op de locatie Tolhek. Zo zal naar verwachting de verkeersdruk op de Communicatieweg (verder) toenemen. Door diverse partijen wordt aangegeven dat de Verbinding A8-A9 mogelijkheden biedt voor Heemskerk om zelf knelpunten in de verkeersstructuur aan te pakken. Het “omklappen” van de Communicatieweg (d.w.z. verleggen naar de andere zijde van de locatie Tolhek), wordt hierbij als een kans gezien die reageert of zelfs anticipeert op de aanleiding van de A8-A9, waarbij moet worden aangetekend dat hiertoe medewerking van Uitgeest noodzakelijk is en die bereidheid op dit moment ontbreekt. De locatie Tolhek is niet gelegen in de onmiddellijke nabijheid van een OV-knooppunt, waarbij de afstand tot het OV-knooppunt Uitgeest kleiner is dan die tot het “eigen” OV-knooppunt Heemskerk. In het kader van verduurzaming is dit een aandachtspunt voor herontwikkeling. In de nabijheid van station Heemskerk is ook een gebiedsontwikkeling voorzien.

In het kader van planontwikkeling is het van belang de woningprogramma’s tussen eventuele ontwikkelingen hierbij op elkaar af te stemmen; zeker voor wat betreft de programmatische (woningbouw)invulling. Keuzes en uitgangspunten ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit op de ene locatie kunnen mogelijk leiden tot een ander, intensiever programma elders. In dat geval kan er een behoefte ontstaan aan enige vorm van (bovenplanse) verevening.

3.2

Van Divergeren naar Convergeren

Op basis van de interviews en gesprekken met de gesprekspartners, zijn allerlei scenario’s de revue gepasseerd. Uitgangspunt is een goede balans tussen een kwalitatief zo optimaal mogelijke ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot een plan dat ook op een afzienbare termijn daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Om de meest kansrijke ontwikkelingsrichtingen te kunnen onderscheiden en te kunnen starten met een trechtering van opties richting een feitelijke inrichting zijn alle ideeën beoordeeld op basis van een aantal aspecten: I.

II.

III.

Welke ontwikkelingsrichtingen worden door de meeste stakeholders gedeeld en wat is de rode draad uit alle gesprekken en bijeenkomsten? Voor welke oplossingsrichtingen geldt dat er sprake is van aanzienlijk draagvlak onder de diverse stakeholders? Welke oplossingsrichtingen lijken te passen in een beheersbaar planproces? Op welke ontwikkelingen kan de gemeente grip uitoefenen en bij welke ontwikkelingsrichtingen is er sprake van (ketens van) afhankelijkheden? Welke ontwikkelingsrichtingen resulteren in een financieel positieve gebieds- of grondexploitatie?

10

Met name tijdens de werksessie op 8 maart 2017 heeft een toetsing plaatsgevonden op de eerste twee aspecten (draagvlak en beheersbaar planproces). Op dat moment waren reeds de eerste globale financiële verkenningen gereed. De resultaten van de beoordeling van de financiële haalbaarheid zijn opgenomen in het rapport “Financiële Haalbaarheid Tolhek” (Arcadis, april 2017).

3.3

Uitgangspunten voor de Ontwikkeling

Op basis van de input van de interviews, de reflecties en aanvullingen zoals genoemd in de werksessie én trechtering door middel van de in paragraaf 3.2 genoemde aspecten (draagvlak, beheersbaar planproces en positieve gebieds- of grondexploitatie) is het mogelijk om focus aan te brengen binnen de gesignaleerde vensters en eerste keuzes te maken. Hierdoor kan er een (volg)orde worden aangebracht in de relevantie / urgentie van het betrekken van de diverse gerelateerde locaties, de bijhorende stakeholders en (al dan niet autonome) ontwikkelingen. Dit resulteert in een drietal trajecten, die volgordelijk en in samenhang elkaar kunnen versterken, maar tegelijk min of meer onafhankelijk van elkaar opgepakt kunnen worden. Deze trajecten zijn: I.

II.

III.

Ontwikkeling van Tolhek tot een hoogwaardige sportlocatie met als primaire drager de verplaatsing van ODIN’59 naar de locatie Tolhek en de herontwikkeling van huidige locatie van ODIN’59 tot woningbouwlocatie; Het opstellen van een integrale visie op het gebied rondom Slot Assumburg, waarin de onder I genoemde ontwikkeling als aanjager wordt gebruikt voor enerzijds een herverkaveling van de aanwezige sportaccommodaties en anderzijds het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en samenhang in het gebied; Een analyse en heroriëntatie van de diverse sportlocaties in Heemskerk Noord, waar de ontwikkelingen bij de diverse aanwezige verenigingen kansen bieden om locaties efficiënter te benutten en hiermee ruimte te creëren voor herontwikkeling van locaties. Dit traject kan vooralsnog los worden gezien van de ontwikkeling van Tolhek, hoewel eventuele resultaten op termijn desgewenst wel benut kunnen worden voor de verdere ontwikkeling van de locatie Tolhek.

Bovenstaande trajecten zijn globaal weergegeven in onderstaande figuur.

11

3.3.1

Focus op sport op basis van verplaatsing ODIN’59

De kern van traject I wordt gevormd door de verplaatsing van ODIN’59 naar de locatie Tolhek. Op deze locatie kunnen de voorzieningen voor ODIN in een parkachtige setting zorgvuldig en landschappelijk worden ingepast. Zo kan er worden gekozen voor interessante organische architectuur voor bijv. het clubgebouw. De landschappelijke inpassing sluit aan bij de door te trekken groenstructuur naar Communicatieweg, waardoor de kwaliteit van de entree van Heemskerk, en daarmee haar uitstraling op bezoekers, wordt versterkt. Het versterkt het karakter en imago van Heemskerk als groene kern in de IJmond nadrukkelijk. De Communicatieweg, op dit moment vooral functioneel van inrichting, wordt een meer laanachtige, groene structuur die de bezoeker van Heemskerk welkom heet. De verplaatsing van ODIN’59 kan financieel alleen als de huidige ODIN’59-locatie bestemd wordt voor woningbouw. Hierbij kan gedacht worden aan dichtheden van 30 woningen per hectare, ook passend, gelet op de ‘nabijheid’ van station Heemskerk. Programmatisch is hier veel mogelijk, waarbij de exacte invulling getoetst moet worden aan de relatie met de omliggende gebieden en programmatische invulling van andere ontwikkelingen, bijvoorbeeld rondom station Heemskerk. Bij een invulling dient een zorgvuldige relatie gelegd te worden met de omgeving.

Dit betreft met name de andere zijde Tolweg en uiteraard voor een blijvend ‘zicht’ op kasteel. Bij de inrichting van de locatie Tolhek dient gekozen te worden voor een toekomstbestendige invulling. Dit houdt onder andere in dat: •

•

Er bij de inrichting rekening moet worden gehouden met eventuele aanpassingen van infrastructuur als gevolg van de realisatie van de A8/A9, al dan niet in combinatie met (mogelijk op termijn) verleggen van de Communicatieweg. Hierbij dient aandacht te worden besteed aan de bereikbaarheid voor alle modaliteiten (auto, fiets, te voet, OV); Er bij de indeling van het terrein rekening wordt gehouden met de komst van verenigingen of voorzieningen als gevolg van trajecten II (en III). Dit houdt bijvoorbeeld in dat de landschappelijke en stedenbouwkundige inrichting rekening moet houden met een toekomstige uitbreiding van het sportpark.

Een eerste scan van financiële haalbaarheid laat zien dat de beoogde verplaatsing een positieve exploitatie op zou moeten kunnen leveren (zie rapport “Financiële Haalbaarheid Tolhek” (april 2017). Bij de diverse stakeholders en insprekers spreekt nadrukkelijk de wens om verder te kijken dan alleen bovenstaande ontwikkeling. Eventuele baten uit de exploitatie zouden moeten worden aangewend om de ruimtelijke kwaliteit en samenhang in het gebied te versterken. Wegen en overig openbaar gebied kunnen worden opgeknapt, barrières worden weggenomen en gebouwen van een upgrade voorzien. Hiermee is genoemde verplaatsing geen doel op zich, maar vormt een aanjager van een veel bredere gebiedsontwikkeling. Van deze impuls zal het gehele gebied inclusief alle gebruikers profiteren.

3.3.2

Ontwikkeling als aanjager van Groot Assumburg

Wanneer ODIN’59 verplaatst van hun huidige locatie naar de locatie Tolhek komen er ontwikkelingen op gang die als motor kunnen dienen voor kwaliteitsimpuls voor het gebied rondom Slot Assumburg, hierbij omgedoopt tot Groot Assumburg. Dit gebied wordt nu gekenmerkt door diverse kwaliteiten, maar mist samenhang..

12

De diverse ontwikkelingen en kansen in het gebied verdienen een visie die de samenhang tussen deze ontwikkelingen versterkt. Als belangrijkste pijlers voor deze visie worden gezien: •

• • •

De herstructurering van een groot aantal woningen langs de Debora Bakelaan met kansen om de relatie tussen de “kasteelzone” en de rest van Heemskerk te versterken door voor de korte en middellange termijn de huidige Tolweg een meer laanachtige groene inrichting te geven en voor de langere termijn het verplaatsen van deze gebiedsontsluitingsweg niet uit te sluiten en in het achterhoofd te houden. De sterke groenstructuur langs De Baandert die een drager kan worden voor ontwikkelingen aan beide zeiden van de Communicatieweg. De verplaatsing van ODIN’59 naar Tolhek (zie 3.3.1.) Een ‘herverkaveling’ van sportverenigingen en voorzieningen aan de zuidwestzijde van de Communicatieweg (blauwe cirkel), waardoor de kwaliteit van het gebied versterkt wordt, accommodaties verbeterd kunnen worden en er mogelijk ruimte vrijkomt voor aanvullende woningbouw in het gebied. Resultaten van deze herverkaveling kan zijn dat één of meer verenigingen de oversteek maken naar de locatie Tolhek.

3.3.3

Heroriëntatie Sport in de Noordzone

Aan de noordzijde van Heemskerk ligt een aanzienlijke concentratie van sportvoorzieningen en accommodaties. Een aantal van deze locaties wordt nadrukkelijk in verband gebracht met eventuele ontwikkelingen op de locatie Tolhek. Rondom deze locatie zijn diverse ontwikkelingen gaande. Waar sommige verenigingen te maken hebben met stagnerende of teruglopende ledenaantallen, lopen andere over van ambities, ambities soms lastig te verwezenlijken zijn op de huidige locatie. De sportboulevard wordt gedomineerd door de aanwezigheid van het zwembad, waarover momenteel nog geen definitieve besluiten over de toekomst zijn genoemen. Hierover is aanvullende besluitvorming noodzakelijk en dit proces zal zijn eigen dynamiek en planning hebben. De locatie van ADO’20 wordt door diverse partijen als kansrijke ontwikkelingslocatie genoemd, zeker wanneer een eventuele samenwerking met ODIN’59 (verdere) gestalte krijgt. De ontwikkeling van de locatie naar woningbouw vraagt naar verwachting een nadrukkelijk proces met onder andere de Provincie Noord-Holland, die tot op heden ontwikkelingen in deze zone kritisch heeft beschouwd. Het verdient de aanbeveling om in meer detail met ondernemers, verenigingen en andere betrokken in gesprek te gaan over de toekomst van deze locaties. Hierbij moet in meer detail duidelijk worden: • •

Welke samenwerkingen kunnen tot stand komen en waar is efficiënter gebruik van voorzieningen mogelijk? Wat is de potentie (zowel kwalitatief als financieel) van eventuele locaties die vrijkomen bij concentratie en/of efficiënter ruimtegebruik?

Bovenstaande aspecten moeten worden gelegd naast de bij de verenigingen aanwezige ambities en ontwikkelingen op zowel middellange als lange termijn. Resultaat van deze heroriëntatie kan zijn dat één of meer verenigingen verplaatst worden naar de locatie Tolhek.

13

3.4

Voortgang in Samenhang

De in paragraaf 3.3. onderscheiden trajecten kunnen min of meer onafhankelijk van elkaar worden opgepakt. Echter, de raakvlakken tussen deze trajecten dient niet uit het oog te worden verloren. Enkele voorbeelden van deze samenhang zijn:

• • •

De verplaatsing van ODIN naar Tolhek vormt één van de belangrijkste pijlers voor de op te stellen visie voor Groot Assumburg. Een herverkaveling van sportverenigingen en voorzieningen aan de zuidwestzijde van de Communicatieweg kan er toe leiden dat één of meer verenigingen de oversteek maken naar de locatie Tolhek. Resultaat van de heroriëntatie van sportlocaties in Heemskerk Noord kan zijn dat één of meer verenigingen verplaatst worden naar de locatie Tolhek.

De kansen die voortkomen uit de separate trajecten kunnen van toegevoegde waarde zijn voor de ontwikkeling van de locatie Tolhek en daarmee voor Heemskerk als geheel. Naast de samenhang in en de beoogde daadkracht van de geschetste ontwikkeling van Tolhek en haar omgeving, is deze ontwikkeling desgewenst in voldoende mate flexibel naar de toekomst. Bijvoorbeeld met meerdere sportverplaatsingen of toch ook een ander (gecombineerd) programma en ook de kans open houdt voor keuzes waar ook het overleg met de buurgemeente.

14

4

PROCESVOORSTELLEN

Om de trajecten zoals genoemd in paragraaf 3.3. op te kunnen pakken en tot wasdom te laten komen is een aantal stappen noodzakelijk. Hieronder wordt per traject aangegeven wat de primaire vervolgstappen zijn en wie daarbij aangehaakt dienen te worden.

4.1

Verplaatsing ODIN’59

Het advies is om concreet te starten met de ontwikkeling van Tolhek door middel van de verplaatsing van ODIN’59 en woningbouw op voormalige Odin-locatie te onderzoeken. Het verdient de aanbeveling om hiertoe een projectplan (GOTIK) op te stellen ter vaststelling door college en/of raad. De belangrijkste stakeholder en samenwerkingspartner voor de gemeente in dit traject is ODIN’59. Vanwege het belang van een goede ruimtelijke inpassing is het aan te bevelen om vanaf de start een landschapsarchitect binnen het traject aan te haken. Tevens is het betrekken van direct omwonenden en aangelegen bedrijven (bijvoorbeeld Shell Heemskerk) van belang. Voor de beoogde ontwikkeling zal voor beide locaties het bestemmingsplan moeten worden herzien. Voor de dekking van verplaatsingskosten c.a. dient de opbrengstenkant van de potentiele woningbouw op de dan voormalige ODIN-locatie daar aan gekoppeld te worden.

4.2

Ontwikkelingsvisie Groot Assumburg

In aanvulling op de onder 4.1. genoemde stappen kan direct worden gestart met het traject om te komen tot een integrale ruimtelijke verbetering van het gehele gebied tussen Tolhek en de huidige ODIN’59 locatie. Hiertoe zal ook een projectplan moeten worden opgesteld. Belangrijk onderdeel van dit traject vormt een onderzoek naar de haalbaarheid van een herverkaveling van sportverenigingen en voorzieningen aan de zuidwestzijde van de Communicatieweg, waardoor de kwaliteit van het gebied versterkt wordt, accommodaties verbeterd kunnen worden en er mogelijk ruimte vrijkomt voor aanvullende woningbouw in het gebied. Vanwege het integrale karakter en de terugkerende roep om kwaliteit is het van belang in een vroeg stadium een landschapsarchitect aan te haken, die zowel ervaring heeft met de omgang met monumentale waarden als de inpassing en aanpassing van sportlocaties.

4.3

Heroriëntatie Sportlocaties

Aanbevolen wordt om de raad het college de opdracht te laten geven om het onderzoek naar herontwikkeling/woningbouw locaties 'Heemskerk-Noord' als op te pakken. Dit kan geoormerkt wordt als een ‘pre-initiatieffase’. Dit traject heeft geen acute aanleiding, maar dient in ieder geval gelijk op te lopen met eventuele discussies over de toekomst van het zwembad.

15

BIJLAGE A BETROKKEN STAKEHOLDERS Onderstaande externe stakeholders zijn geraadpleegd gedurende de hoofdstuk 2 genoemde stappenplan.

Externe Stakeholder

Rol

WOONopMAAT

WOONopMAAT verhuurt en verkoopt woningen in Beverwijk, Heemskerk en Wijk aan Zee.

Brantjes Makelaars

Brantjes Makelaars in Beverwijk, Heemskerk en Zaandam zijn sinds 1967 actief in de lokale en regionale woningmarkt.

C. Nelis bouw & ontwikkeling

C. Nelis is actief in het ontwikkelen, bouwen en beheren van onroerend goed. Tot het werkgebied behoren projecten in de segmenten wonen, kantoren, bedrijven, winkels, horeca en recreatie, met een concentratie in de IJmond.

BDP

Gebiedsontwikkelaar BPD ontwikkelt in Nederland, Frankrijk en Duitsland.

Shell Heemskerk

De familie Velthuijsen is eigenaar van het Shell Tankstation langs de Communicatieweg.

HSV Odin '59

Odin ’59 maakt gebruikt van de accommodatie aan de Hoflaan te Heemskerk.

ADO'20

ADO'20 is een amateurvoetbalvereniging uit Heemskerk (Noord-Holland) en de selectie speelt in de Hoofdklasse van de zondagamateurs. ADO’20 speelt op Sportpark De Vlotter.

HLTC Marquette

Marquette, opgericht in 1960, is de langst bestaande tennisclub in Heemskerk. Zij beschikt over 6 gravelbanen en een trainingsbaan aan de Mozartstraat.

HTV Assumburg

De Heemskerkse Tennisvereniging Assumburg (HTVA) is opgericht op 22 november 1976. Het park aan de Communicatieweg bestaat uit 8 verlichte gravelbanen.

D.S.S.

De veldwedstrijden worden op drie verharde velden op het buitencomplex ‘Assumburg’ van DSS in Heemskerk gespeeld. DSS bezit hier een eigen kantine en kleedkamers. De zaalcompetitie wordt gespeeld in sporthal ‘de Waterakkers’ in Heemskerk

Sportcentrum Heemskerk

Sportcentrum Heemskerk staat in de eerste plaats voor: tennis, squash, bridge en snooker. Aanvullend hierop zijn er zelfstandige ondernemingen en clubs in het gebouw gevestigd. Sportcentrum Heemskerk is één van de accommodaties gelegen aan de 'Sportboulevard' in Heemskerk.

Zwem- en sportcentrum de Waterakkers

Dit complex is ook gelegen aan de 'Sportboulevard'. Naast het subtropisch zwembad zijn hier twee sporthallen aanwezig.

H.B.S.V. Assumburg

De vereniging is in 1970 opgericht bij Kasteel Assumburg en is sinds 1975 te vinden bij tuinderscomplex Bickershof te Heemskerk. 16

In aanvulling op bovenstaande partijen zijn ook diverse publieke stakeholders geraadpleegd.

Publieke Stakeholder

Rol

Gemeente Uitgeest

De Gemeente Uitgeest grenst direct aan de locatie Tolhek en herbergt een deel van de locatie (afhankelijk van de gehanteerde definitie van wat er onder de locatie Tolhek wordt verstaan.)

Werkgroep Grondbeleid van de Gemeenteraad van Heemskerk

De raad is het hoogste politieke orgaan van de gemeentelijke organisatie.

Portefeuillehouders Sport & RO namens het College van Burgemeester & Wethouders in Heemskerk

De verantwoordelijke bestuurders op relevante beleidsdomeinen.

Ambtelijke werkgroep

Inbreng van lokale kennis, expertise en netwerk.

17

Arcadis Nederland B.V. Postbus 220 3800 AE Amersfoort Nederland +31 (0)88 4261261

www.arcadis.com

Projectnummer: E06061 .000267.0'120 Onze referentie:

18

Ontvangen reacties op de conceptrapportage (laatst bijgewerkt op 14-04-2017) Stichting de Waterakkers (zwembad) Cock Liefting Dank voor het toesturen van de conceptrapportage. Ik heb deze doorgelezen en heb geen opmerkingen of aanvullingen op de rapportage. De focus qua ontwikkel richting gaat in de rapportage richting verplaatsing van ODIN. Tijdens de bijeenkomst waarbij ik aanwezig was waren zowel ADO als ook ODIN afwezig. Hebben jullie deze partijen naderhand nog wel gesproken over de nu beschreven ontwikkeling of is het een resultaat van hoe wij er ook over spraken tijdens de bijeenkomst? Succes met de verdere aanpak en afronding van het onderzoek. DSS Handbal Heemskerk Jelle Bos, Voorzitter Hartelijk dank voor het toezenden van de concept rapportage. Inhoudelijk hebben wij geen opmerkingen. Wel hebben wij een aantal procedurele vragen/opmerkingen: 1. Bij 2.2. wordt aangegeven dat met een 'selectie' uit de gesprekspartners van stap 1 een workshop is gehouden. Op basis van welke criteria is deze selectie gemaakt? En wie waren er bij deze workshop aanwezig? Wellicht kan ook hiervan een deelnemerslijst in de bijlage worden opgenomen? 2. In het document is een aantal citaten opgenomen. Zijn dit citaten/stellingen van Arcadis? Of van deelnemers? Graag bij deze citaten aangeven van wie deze zijn. 3. Bijlage B is niet toegevoegd. Graag ontvangen wij t.z.t.

de eindrapportage, liefst natuurlijk aangevuld met bovenstaande punten. BPD Ernst Balk BPD i.p.v. BDP Verwijder het woord ‘nieuwbouwwoningen’ uit de beschrijving van de stakeholderlijst. HLTC Marquette Gerrit van Gelderen (voorzitter) Wij hebben met belangstelling het concept Tolhek Heemskerk gelezen. En zoals in het concept beschreven zijn wij tot op heden blij met de plek waarop onze vereniging al 57 jaar mag verblijven. Wel willen wij graag op de hoogte blijven van het vervolgtraject van dit project. En van eventuele bijeenkomsten die hier over gaan. Wij hopen verder van u te horen.