Voorstel Kaders gebiedsontwikkeling 't Oog - Raadsvoorstel.pdf

Gemeenteraad (Het Debat en Het Besluit) GHG Raadsvoorstel Zaaknummer: 2025-0047690 Vergadering van 19 juni 2025 Gemeente Hardinxveld-Giessendam - Hardinxveld-Giessendam Auteur: Saskia Hooijmaaijers Portefeuillehouder: Arjan Meerkerk

Kaders gebiedsontwikkeling 't Oog Voorgesteld besluit 1. De volgende stedenbouwkundige kaders vast te stellen: a. Het karakteristiek noord-zuid slagenpatroon vormt de onderlegger voor het stedenbouwkundig ontwerp waarbij de oost-westlijnen (de doorgaande waterpartij en de hoofdontsluiting) dominant zijn. b. Het plangebied bestaat uit verschillende deelgebieden/bouwvelden met een flexibel programma. De deelgebieden/bouwvelden worden gefaseerd ontwikkelt en uitgevoerd en door groen van elkaar gescheiden. c. De nieuwbouwlocatie hecht zich goed aan het bestaande bebouwde gebied en de wijk over ’t Spoor. d. Grenzend aan het huidig bebouwde gebied en vooral rondom de stations wordt een hogere bebouwingsdichtheid tot maximaal 45 woningen/hectare gerealiseerd. Naar het buitengebied toe wordt met maximaal 20 woningen/hectare “losser” gebouwd. 2. De volgende kaders vast te stellen met betrekking tot woningbouwprogrammering: a. Er wordt ruimte geboden voor minimaal 1.500 woningen in het totale plangebied. b. Het woningbouwprogramma 't Oog bestaat voor 2/3 uit betaalbare woningen waarvan de helft (dus 1/3 van het totaal) uit sociale huurwoningen bestaat. 3. Voor de ontsluiting van het gebied is een tunnel ten westen van station Hardinxveld-Giessendam voor de auto, fiets- en voetgangers en ter hoogte van station Blauwe Zoom een doorgang voor langzaam verkeer noodzakelijk. 4.

Binnen het plangebied ruimte te bieden voor extra bedrijvigheid, maatschappelijke-, recreatieve- en sportvoorzieningen. 5. Voor alle aspecten rondom water en bodem het 'niet afwentelen op andere gebieden en de toekomst' als uitgangspunt te nemen. 6. Te streven naar de ontwikkeling van een energieneutraal gebied. 7. Een gebiedsfonds voor het plangebied, waarin gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten verhaald worden, te ontwikkelen.

Inhoud Inleiding De planvorming 't Oog kent een lange geschiedenis. In 2015 is de locatie 't Oog in de vastgestelde structuurvisie genoemd en aangeduid als zoekgebied woon-werklandschap. Vervolgens is in 2019 het 10-puntenplan van Space Value met de raad besproken. Eind 2024 is de planvorming in een stroomversnelling terecht gekomen. Zo is er een multidisciplinaire projectgroep opgericht die nauw betrokken was bij het opstellen van de kaders en bijbehorende verbeelding. Daarnaast is er een strategische grondaankoop gedaan en zijn we veelvuldig in overleg met Rijk en Provincie over mogelijke ontwikkeling van en financiële bijdrage aan ‘t Oog.

1/4

Centrale vraag bij de ontwikkeling van 't Oog is, aan welke kaders de ontwikkeling moet voldoen om een prettige leefomgeving met toegevoegde waarde voor Hardinxveld-Giessendam te worden. Met dit besluit leggen we daarom de kaders die het college wenselijk en noodzakelijk acht voor aan de gemeenteraad. Daarbij gaat het om kaders waarover eerder nog geen besluit is genomen. Naast deze kaders gaat het college uit van kaders die eerder zijn vastgesteld, zoals het Mobiliteitsplan en het Groenbeleidsplan. Met voorliggend besluit wordt de wens om 't Oog te ontwikkelen verder geconcretiseerd en in samenhang bekeken. Daarmee biedt het ook een duidelijk kader om de volgende stappen te zetten. Tegelijkertijd moet er nog het nodige uitgewerkt worden. De ontwikkeling van een dergelijke grote woningbouwlocatie vergt een duidelijke visie, een lange adem, doorzettingsvermogen en lef. Na dit besluit zullen daarom de komende jaren ook andere besluiten volgen, zowel afzonderlijk als in reguliere processen zoals de P&C-cyclus. Hierbij zijn de effecten voor de samenleving en de druk op de ambtelijke organisatie belangrijke aspecten om mee te laten wegen. Daarnaast geeft de vaststelling van de kaders een helder signaal naar medeoverheden. Zowel op Rijks- als op provinciaal niveau verandert de grondhouding ten aanzien van ’t Oog.

Zo overweegt het Rijk geld beschikbaar te stellen voor projecten waarbij de woningbouwontwikkeling moeilijk tot stand komt door infrastructurele belemmeringen. Daarnaast is de provincie op zoek naar bouwlocaties voor het oplossen van de wooncrisis. Met twee direct aangrenzende stations ligt ’t Oog op een locatie die uitstekend aangesloten is op het openbaar vervoernetwerk. Beoogd effect Het ontwikkelen van een gebied waar het fijn en veilig wonen, werken en recreëren is. Argumenten 1.1 Stedenbouwkundige opzet sluit aan bij bestaand bebouwd gebied en karakteristieken landelijk gebied Het uitgangspunt is om het ontwikkelgebied zo goed mogelijk in te passen in de bestaande ruimtelijke structuren. 2.1a Woningaantal draagt bij aan invulling behoefte De noodzaak voor het bouwen van woningen is onverminderd hoog. Dit is recent opnieuw bevestigd in het RIGO-onderzoek. Het ontwikkelgebied biedt ruimte om te voorzien in de benodigde woningen. Het gaat hierbij primair om de lokale behoefte, maar er kan ook in een stuk regionale behoefte worden voorzien. 2.2b Verdeling zorgt voor een gevarieerd woningaanbod Met deze verdeling ontstaat er ruimte voor een gevarieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen: jong en oud inclusief specifieke doelgroepen. Bovendien wordt daarmee aansluiting gezocht bij het Rijks- en provinciaal beleid.

Dit biedt ook de kans om de sociale woningvoorraad van 30% voor de hele gemeente te realiseren. 3.1 Verbindingen zijn noodzakelijk voor goede verkeersafwikkeling De huidige spoorwegovergang zit na de ontwikkeling van 't Oog wonen fase 1 (170) woningen aan de maximale capaciteit. De beoogde gebiedsontwikkeling is daarom niet mogelijk zonder de realisatie van deze twee verbindingen. 3.2 Positionering tunnel ten westen van het station Hardinxveld-Giessendam zorgt voor goede aansluiting op huidig bebouwd gebied inclusief centrum De positionering van de tunnel, die zowel geschikt zal zijn voor auto's, als ook fietsers en voetgangers, zorgt ervoor dat toekomstig inwoners relatief snel gebruik kunnen maken van de voorzieningen in het huidig bebouwd gebied. Dat versterkt de bestaande voorzieningen, zoals het centrum. 4.1 Er is behoefte aan extra ruimte voor bedrijvigheid Op dit moment wordt Bedrijventerrein 't Oog in de westpunt van het gebied uitgegeven. Tegelijkertijd geven veel (lokale) ondernemers aan op zoek te zijn naar uitbreidingsruimte. Daarom is in de Economische Visie 2025-2029 opgenomen dat er in de totale (visie)ontwikkeling van 't Oog verkend

2/4

zal worden of een tweede fase voor het bedrijventerrein mogelijk is. In samenhang met de andere beoogde functies in het gebied is dit goed in te passen. 4.2 Voldoende voorzieningen dragen bij aan fijne en veilige woonomgeving Hoewel de stijging van het inwoneraantal door ontwikkeling van dit gebied bij kan dragen aan de versterking van bestaande voorzieningen is het wenselijk om ook voorzieningen in 't Oog te realiseren. Dit kan variëren van onderwijsvoorzieningen tot zorgvoorzieningen, zoals een huisarts. Hierdoor ontstaat er ook ruimte voor ontmoetingsplekken voor toekomstige inwoners. Het gaan dan om kleinschalige wijkvoorzieningen. 5.1 Aansluiting op beleid van hogere overheden rondom water- en bodemsturend Vanuit Rijk en provincie is ingezet om water- en bodem sturend te laten zijn bij ruimtelijke ontwikkelingen. De uitvoering hiervan is nog volop in ontwikkeling, maar de kern is dat er geen afwenteling van problemen naar andere gebieden én de toekomst mag plaatsvinden. Met andere woorden: zaken als waterberging dienen binnen het ontwikkelgebied goed geregeld te worden. 6.1 Dit is een concrete invulling om te komen tot een lokaal energiesysteem In landelijke wetgeving zijn regels opgenomen om woningen energieneutraal te bouwen. Er zullen echter ook andere faciliteiten zijn die impact hebben op het energienetwerk, zoals laadpalen.

Vanuit de huidige kwetsbaarheden in het energienet is het wenselijk om lokale energiesystemen te ontwikkelen, waarbij opwek, opslag en verbruik met elkaar in evenwicht zijn. 7.1 Gebiedsfonds zorgt voor grip op ontwikkeling Het is vanwege de diverse maatschappelijke doelstellingen die in dit gebied beoogd worden én de impact op het bestaande dorp wenselijk om als gemeente de regie te houden in deze ontwikkeling. Een gebiedsfonds is een instrument om deze regie te borgen. Kanttekeningen 3.1 Medewerking van andere overheden noodzakelijk voor realisatie De noodzaak voor infrastructurele maatregelen is onderbouwd en in eerder aan de raad gepresenteerde onderzoeken aangetoond. De raad kan besluiten over noodzaak en locatie van de verbindingen, maar de gemeente is in de uitvoering zowel financieel (Rijk en provincie) als inhoudelijk (ProRail) afhankelijk van medeoverheden. 4.1 Behoefteonderzoek is noodzakelijk in het vervolgtraject Als de raad besluit om ruimte te bieden aan de genoemde functies, dan zal verder onderzocht worden welke (markt)behoefte er per functie precies is. Dit onderzoek zal leiden tot verdere verfijning van de nu ingetekende bouwvlakken. 7.1 Aanvulling met subsidies is noodzakelijk Het ontwikkelen van het gebied is alleen mogelijk als het gebiedsfonds aangevuld wordt met subsidies van medeoverheden.

Financiële informatie Aan de vaststelling van deze kaders zitten geen financiële gevolgen. Wel is er op basis van de verbeelding van de kaders een financiële doorrekening gemaakt ter indicatie. Dit om het sturingsmiddel financiën optimaal en zo vroeg mogelijk in te zetten. De totale kosten bij deze grove doorrekening liggen tussen de 110 en 120 miljoen euro. Het op te richten gebiedseigen gebiedsfonds levert naar verwachting 30 tot 35 miljoen op en het gebiedsoverstijgend gebiedsfonds levert tussen de 20 en 25 miljoen. Om tot een neutraal resultaat te komen, moet er dus circa 60 miljoen euro aan subsidie dan wel andere kostendekkers binnen gehaald worden. Dit ter indicatie van de benodigde externe bijdrage. Zoals gezegd zitten aan het vaststellen van de kaders naast plankosten geen financiële risico's. De consequenties van plankosten worden in de reguliere P&C cyclus benoemd en meegenomen. Communicatie Zie kopje participatie.

3/4

Vervolg De kaders dienen als startpunt voor het op te stellen ontwikkelprogramma en de GREX. Hier hangt ook het ontwikkelen van een gebiedsfonds mee samen. De achtergrond, overwegingen en keuzes hierbij zullen in samenspraak met de gemeenteraad worden toegelicht en uitgewerkt. Volgens planning vindt vaststelling van het ontwikkelprogramma en de GREX uiterlijk in september 2028 plaats. Verder komt ’t Oog bij de vaststelling van de omgevingsvisie in de besluitvorming van de raad terug. Naast deze besluitvormingsmomenten, hechten we aan een goede tussentijdse informatie uitwisseling met de raad. Tot september 2028, het moment dat het ontwikkelprogramma en de GREX bekrachtigd worden, stellen we periodieke bijpraatmomenten met de raad voor. Om de GREX van ’t Oog rond te krijgen, is financiële steun van Rijk en/of Provincie nodig. Het in 2024 gestarte lobbytraject zetten we in 2025 en 2026 door. In het najaar van 2025 doet zich een eerste kans bij het Rijk voor. Door het schrijven en indienen van de propositie op basis van voorliggende kaders, willen we de kans voor een financiële impuls verzilveren. Mocht dit onverhoopt niet lukken dan moeten we andere bronnen vinden. Hiervoor wordt de lobby zowel ambtelijk als bestuurlijk doorgezet. Openbaar Ja

Bijlagen 1. Verbeelding van de kaders 1 2. Verbeelding van de kaders 2

4/4