Openbaar MPG 2025.pdf

MEERJARENPROGRAMMA GRONDZAKEN Per 1-1-2025

team

Ruimtelijke projecten

gemeente

Hardinxveld-Giessendam

Uitgevoerd door:

Elles Vos / Ronald van der Ven

Bestuurlijk opdrachtgever:

College van burgemeester en wethouders

Ambtelijk opdrachtgever:

Sjako Janse

Vakwethouder:

Christa Hendriksen

Product:

Meerjarenprogramma Grondzaken per 1-1-2025

Versie:

2025

Datum:

07-05-2025

VOORWOORD

VOORWOORD ............................................................................................................................................................................ 3 1 – INLEIDING ............................................................................................................................................................................. 4 2 – RUIMTELIJKE PROJECTEN ...................................................................................................................................................... 5 3 – WETTELIJKE, PROJECT- EN BELEIDSMATIGE UITGANGSPUNTEN ...........................................................................................14 4 – STRATEGIE EN UITVOERING .................................................................................................................................................19 5 – RESULTATEN ........................................................................................................................................................................24

1 – INLEIDING

1.1 AANLEIDING De gemeente heeft een groot aantal ruimtelijke projecten. Een deel van deze projecten wordt ontwikkeld op gronden in bezit van de gemeente. Hiervoor zijn projectplannen gemaakt, bestemmingsplannen opgesteld en grondexploitaties geopend, waarmee de financiële kaders van het project worden bewaakt. Andere projecten worden door particuliere ontwikkelaars voor eigen rekening en risico gerealiseerd. Alle gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks in onderhavig document geactualiseerd waarbij in een totaaloverzicht de financiële stand van zaken en de bijbehorende risico’s worden weergegeven. Daarbij wordt ook gerapporteerd over het totaal te ontwikkelen programma en de planning. Alles tezamen wordt het meerjarenprogramma grondzaken (MPG) genoemd. Met het MPG legt de bestuurlijk opdrachtgever verantwoording af voor de bereikte resultaten binnen de ruimtelijke projecten. In 2014 is het MPG voor het eerst gepresenteerd. Het MPG per 1-1-2025 is de twaalfde keer dat er integraal wordt gerapporteerd. Het MPG wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Na vaststelling vormen de geactualiseerde grondexploitaties het financiële kader voor de verdere uitvoering van elk project. Gronden die de gemeente in bezit heeft, maar nog niet in ontwikkeling zijn, worden ook beschreven en jaarlijks geactualiseerd.

Hierbij is sprake van gronden waar momenteel plannen voor worden uitgewerkt: de strategische gronden. Deze gronden zijn ondergebracht onder de zogenoemde materiële vaste activa (MVA). Ten slotte wordt ook een totaaloverzicht van de financiële stand van zaken van de projecten gegeven waarbij de gemeente een overeenkomst met particulier ontwikkelende partijen heeft. Volgend jaar zal het MPG overigens een ander karakter krijgen. De uitbreide toelichting van de projecten en de woningbouwproductie zal meer in de producten van de P&C cyclus verankerd worden. Het MPG beperkt zich dan meer tot de

1 Inleiding

financiële verslaglegging van de lopende ruimtelijke projecten. Dit jaar is het echter nog gewoon het ‘oude’ MPG.

1.2 LEESWIJZER Het document is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 gaat in op alle ruimtelijke projecten binnen de gemeente. Wat is een ruimtelijk project en wat wordt met de ruimtelijke projecten beoogd? Ook wordt er teruggekeken op 2024. Hoe lopen de ruimtelijke projecten in het algemeen en welke problemen zijn geconstateerd/opgelost? En hoeveel woningen en welk type woningen zijn er opgeleverd ten opzichte van de planning? De systematiek van de grondexploitatie is opgenomen in hoofdstuk 3: Welke kaders stelt de wet aan het opstellen en actualiseren van de financiële kant van ruimtelijke projecten, welke posten zitten er in de grondexploitaties, hoe wordt netto contant gemaakt, welke grondprijzen worden gehanteerd? Ook de uitgangspunten voor parameters, eenheidsprijzen en risico’s worden hier besproken. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de strategie bij de uitvoering van projecten. Hoe zorgen we ervoor dat de beoogde aantallen worden gehaald, hoe mitigeren we risico’s etc. Hoofdstuk 5 geeft alle resultaten over de projecten weer zowel financieel als qua risico’s. En welk effect dit heeft op de reserve bouwgrondexploitaties. Tenslotte wordt voor elk project een factsheet gepresenteerd. Hierop staan een situatietekening en de meest relevante kerngegevens van het project.

Eronder staan een korte beschrijving van de doelstelling van het project, de stand van zaken en de belangrijkste besluiten. De sheets zijn gemaakt voor alle nieuwe en bestaande grondexploitatieprojecten, het gemeentelijk grondbezit en de gemeentelijke initiatieven, de overeenkomsten met ontwikkelaars en private initiatieven. Voor de grondexploitatieprojecten zullen de gehanteerde uitgangspunten worden beschreven, de verschillen ten opzichte van 2024 en de risicoanalyse.

4

2 – RUIMTELIJKE PROJECTEN

2.1 RUIMTELIJKE PROJECTEN Het meerjarenprogramma grondzaken (MPG) geeft een overzicht van de programmatische, contractuele en financiele stand van de ruimtelijke projecten. Maar wat is een ruimtelijk project? Of beter gezegd: welke definitie hanteert de gemeente Hardinxveld-Giessendam voor een ruimtelijk project? Vanuit de gemeente is er ruimtelijk beleid ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkelingen, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie, duurzaamheid en natuur. De in 2023 vastgestelde Kadernota strategisch grondbeleid vertaalt het ruimtelijke beleid in een verantwoord en transparant kader waarbinnen het team Ruimtelijke Projecten gebiedstransformaties kan initiëren en uitvoeren. Deze gebiedstransformaties worden ruimtelijke projecten genoemd. Een voorbeeld van een ruimtelijk project is De Blauwe Zoom waar een landelijk gebied wordt getransformeerd tot een nieuwbouwwijk voor Hardinxveld-Giessendam.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijke projecten

Op de kaart boven en in bijlage 1 zijn alle ruimtelijke projecten van de gemeente Hardinxveld-Giessendam weergegeven. Sectie Grondzaken binnen het team Ruimtelijke Projecten is belast met de financiële en contractuele uitvoering en beheersing van de ruimtelijke projecten. Via onderhavig MPG legt Grondzaken verantwoording af over de financiële en contractuele stand van zaken en de toekomstverwachting voor alle ruimtelijke projecten. Dit geldt zowel voor projecten waarbij de gemeente zelf grondbezit heeft, als voor facilitaire projecten. Facilitaire projecten zijn projecten waarbij particuliere ontwikkelaars eigen gronden ontwikkelen. Kaders De overheid geeft via de Omgevingswet wettelijke kaders aan de uitvoering van ruimtelijke projecten. De Omgevingswet biedt onder meer kaders voor het toepassen van zaken zoals kostenverhaal, onteigening etc.

5

Financiële uitwerking is te vinden in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). Het nieuwe BBV is per 1-1-2016 van kracht geworden en stelt duidelijke eisen aan de financiële verslaglegging van alle ruimtelijke projecten. Daarnaast is per juli 2019 door de commissie BBV een nieuwe notitie geschreven om nadere duiding te geven aan verschillende onderwerpen. Per begrotingsjaar 2019 is de notitie van het BBV per juli 2019 vigerend geworden en vormt daarmee ook de basis voor onderhavig MPG. Door de komst van de Omgevingswet is de BBV opnieuw aangepast. Wijzigingen van de BBV gelden vanaf de jaarrekening 2025. Grondbeleid Het grondbeleid van de gemeente uit 2015 vormde een trendbreuk met het verleden. In het verleden was actief grondbeleid – waarbij de gemeentegrond opkoopt, transformeert en bouwrijpe grond uitgeeft – de norm. In 2015 heeft de gemeente, overeenkomstig de landelijke trend, een beweging gemaakt naar facilitair grondbeleid. Dat betekent dat de gemeente het aankopen, transformeren en ontwikkelen van grond aan de markt over laat, maar waarbij de gemeente wel regie voert. De werkwijze komt voort uit een verdere terugtrekking van de overheid van de (risicovolle) grondmarkt bij de Nota Ruimte (2005) en de daaropvolgende inwerkingtreding van de Wro en Bro. Lange tijd heeft de herziening van de Nota grondbeleid uit 2023 op zich laten wachten.

Dit omdat de gemeente de Omgevingswet in het nieuwe grondbeleid wilde verwerken. In 2022 is de tekst van de Omgevingswet en de Aanvullingswet grondeigendom bekend geworden. Dat was het moment om de Nota grondbeleid uit 2015 te herzien. Begin 2023 is de Kadernota strategisch grondbeleid vastgesteld. Deze is gestoeld op de Wro/Bro, echter de bepalingen uit de Ow zijn ook meegenomen. Inmiddels is ook de Omgevingswet in werking getreden. De Kadernota strategisch grondbeleid is nog steeds actueel maar zal eind 2025 herzien worden, waarbij onder meer de bepalingen Wro/Bro geschrapt worden en zaken uit de nieuwe omgevingsvisie worden verwerkt. In de Kadernota strategisch grondbeleid is gekozen voor situationeel grondbeleid, waarbij de gemeente per project bekijkt welke rol zij inneemt. Gemeente Hardinxveld-Giessendam is al enige jaren bezig om de actieve projecten af te ronden. Nieuwe initiatieven worden in beginsel op een facilitaire manier begeleid. Uitzonderingen kunnen gemaakt worden, zoals bij de Westpunt in ’t Oog is gebeurd. In de Westpunt van ’t Oog is bedrijvig-

2 Ruimtelijke projecten

heid voorzien. Deze toevoeging van bedrijventerrein was afgestemd met de provincie, er bleek voldoende vraag naar bedrijventerrein, de eigenaren wilden vervreemden, maar (lokale) ontwikkelaars waren niet direct geïnteresseerd om te kopen. Om die redenen heeft de gemeente besloten om Westpunt in ’t Oog zelf te transformeren. In 2025 is de verwachting dat er twee nieuwe actieve projecten worden gestart, namelijk een herontwikkeling van de schoollocaties aan de Pietersweer en de nieuwbouw achter de Nassaustraat in Boven-Hardinxveld. Bovenwijks beleid/financiële bijdragen Daarnaast zal de gemeente tot een heroverweging over het bovenwijks beleid moeten komen aangezien de Ow nieuwe middelen biedt om bovenwijks beleid toe te passen. In 2014 is gekozen geen Bovenwijks beleid op te stellen onder de Wro. Onder de Ow wordt het kostenverhaal verruimd. Als er een causaal verband bestaat tussen de kosten en het project, worden de kosten onder de regels van kostenverhaal doorberekend aan de ontwikkelaars. De verruiming van de mogelijkheden tot kostenverhaal is meegenomen in de Kadernota strategisch grondbeleid. Indien sprake is van een functionele samenhang tussen het project en de kosten, dan kan onder de Ow een financiële bijdragen worden gevraagd aan de ontwikkelaars. Dit kan verplicht of vrijwillig.

De financiële bijdrage kan ingezet worden voor infrastructurele werken als een snelfietsroute of een bijdrage aan een nieuw gemeentepark. De doelen die de gemeente wil bereiken met de financiële bijdrage, moeten opgenomen worden in het Omgevingsplan en de omgevingsvisie. In de omgevingsvisie worden daar momenteel ideeën voor uitgewerkt. Heel concreet is er een idee voor een fonds Volkshuisvesting. Hiermee kan de gemeente afdwingen dat er 33% sociale huurwoningen in een project wordt gebouwd. Als dat percentage niet gehaald wordt, moet het project een financiële bijdrage betalen aan het fonds Volkshuisvesting. Vanuit het fonds Volkshuisvesting kunnen andere projecten een bijdrage krijgen die een hoger percentage dan 33% sociale huurwoningen realiseren. In bredere zin is de gemeente zich aan het oriënteren op, nadat de omgevingsvisie gestalte heeft gekregen, de toekomstige woningbouwambitie. Dit naar aanleiding van de uitkomsten van het meest recente RIGO woningmarktonderzoek waar een stijgende woningbehoefte uit naar voren komt. Deze uitwerking krijgt de vorm van een Volkshuisvestingsprogramma onder de Omgevingswet en willen we eind dit jaar in concept gereed hebben. Aan de raad is eerder al 6

toegezegd om medio dit jaar de uitgangspunten voor dit nieuwe woonbeleid met de raad te delen. Dat gebeurt separaat van het MPG.

2.2 TYPE PROJECTEN Op basis van de Ow en het BBV zijn projecten te onderscheiden in diverse types. Ondergrens is dat een project minimaal voldoet aan de voorwaarden voor een bouwplan zoals gesteld in 13.11 Ow. De volgende types worden onderscheiden: −

−

−

−

−

Bouwgronden in exploitatie (BIE / Actief) Actieve projecten zijn projecten waarbij de gemeente haar eigen grond actief transformeert (bijvoorbeeld G22 Westpunt). De gemeente houdt de uitgaven en inkomsten bij door middel van een (bouw)grondexploitatie (een meerjarige exploitatie ook wel een BIE genoemd). Een project wordt pas actief als de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. PPS-projecten (Publiek-private samenwerkingen) G09 De Blauwe Zoom is een bijzondere vorm van een actief project. De gemeente is gedeeld aandeelhouder in een GEM (grondexploitatiemaatschappij) die de grond transformeert. Exploitatieplannen Onder De Blauwe Zoom ligt ook een exploitatieplan (E09). Met een exploitatieplan worden regels voor het omslaan van kosten over de verschillende grondeigenaren op een publiekrechtelijke manier geregeld. Daarnaast kunnen diverse locatie-eisen worden gesteld. De financiële verantwoording van het exploitatieplan vindt plaats door middel van een facilitaire exploitatie. De meest recente versie van het exploitatieplan is eind 2023 door de raad vastgesteld. Onder de Ow vervalt het exploitatieplan als publiekrechtelijk middel. In plaats daarvan wordt onder het omgevingsplan een financiële paragraaf opgenomen.

Strategische gronden (materiële vaste activa/MVA) Materiële vaste activa zijn strategische of slapende grondposities in bezit van de gemeente, waarvan de gemeente voornemens is te transformeren dan wel te verkopen. De raad heeft voor deze projecten nog geen besluit tot uitvoering c.q. verkoop genomen. Op deze gronden wordt niet afgeschreven en de gronden dienen periodiek getaxeerd te worden. Particuliere ontwikkelingen met overeenkomst Indien particuliere initiatieven binnen de beleidskaders passen en haalbaar worden geacht, maar er nog geen

2 Ruimtelijke projecten

−

gewijzigd planologisch kader is, kan de gemeente besluiten om tot anterieure contractvorming over te gaan. De particuliere ontwikkelaar ontwikkelt dan zijn eigen stuk grond, waarbij de gemeente, tegen een vergoeding (kostenverhaal), onder meer het publiekrechtelijke deel uitvoert. Voorbeelden van particuliere ontwikkelingen zijn de P10 IJzergieterij en P28 De Nieuwe Dam. Particuliere initiatieven Particulieren komen met hun plannen bij de gemeente ter beoordeling. De gemeente bekijkt (onder andere via de regiegroep) of een initiatief binnen de beleidskaders past en haalbaar wordt geacht. De nu genoemde particulieren initiatieven bevinden zich in deze initiatieffase. Een voorbeeld is het onderzoek naar de ontwikkeling van P16 Middelwetering. Kleine particuliere initiatieven worden niet meegenomen in het MPG.

Gronden als vast actief (openbaar gebied onder wegen, gebouwen, parken, pleinen etc.) worden niet verantwoord in het MPG. Ook niet als daar investeringen voor gedaan worden, zoals het onderdeel van verplaatsing van de weg nabij P16 Middenwetering. De gemeente heeft op dit moment ook geen ruilgronden of grondbanken in bezit. Naast de lopende projecten (actieve grondexploitaties, GEM De Blauwe Zoom en de anterieure trajecten) zijn ook nog andere ruimtelijke contractvormen mogelijk zoals concessies, joint ventures, bouwclaims etc. De gemeente heeft naast GEM De Blauwe Zoom geen andersoortige contracten lopen en is ook niet voornemens dat in de nabije toekomst te gaan doen. Alleen in project P16 Middenwetering loopt een kleine bouwclaim voor de bouw van 4 woningen.

2.3 LIJST RUIMTELIJKE PROJECTEN Onderstaande lijst is opgesplitst naar type project. Allereerst de actieve projecten, PPS-projecten, projecten van de ontwikkel B.V. en de eventueel af te sluiten actieve projecten. Daarna volgt de lijst met strategische gronden, de lijst met particulieren ontwikkelingen met overeenkomst en de lijst met particuliere ontwikkelingen zonder overeenkomst (initiatieven). Elk project is terug te vinden op de kaart op basis van een G-nummer, E-nummer, P-nummer waarbij G staat voor gemeentelijk, E staat voor exploitatieplan en P staat voor privaat. BIE G06 – Pieter de Hoogh (voorheen Morgenslag) G22 – 't Oog Westpunt

7

PPS G09 – CV/BV GEM De Blauwe Zoom (50% deelneming)

In aansluiting op de planmonitor zijn er in 2024 154 woningen opgeleverd. Dit betreffen de 2e fase van Ons Dorp in Blauwe Zoom met 35 woningen, 80 woningen in project IJzergieterij, en 15 woningen aan de Stationsstraat op de voormalig Giessenschoollocatie. Dat zijn in totaal 154 woningen. De hoogste productie die we ooit hebben gemeten sinds de start van het MPG. En dan rekenen we de 24 zorgwoningen van Thuismakers naast de Giessenschoollocatie niet eens mee.

MVA G16 – Compensatiegronden grienden G18 – Zwembad Duikelaar e.o. G21 – Pietersweer 34-36 (incl. locatie Ichthus) G23 – Nassaustraat Noord Exploitatieplan E09 – Exploitatieplan De Blauwe Zoom 2e herziening

Tot van 2014- 2017 is sprake van een structurele productie van circa 61 woningen per jaar. In 2018 heeft zich een dip voorgedaan, waardoor het gemiddelde zakte naar 52 woningen per jaar. In 2019 is door de afzet van 92 woningen het gemiddelde weer omhooggegaan. Maar in 2020 en 2021 is door een cumulatie aan factoren echter vrijwel geen programma gerealiseerd waardoor het gemiddelde weer terugzakte naar 48 woningen per jaar. Vanaf 2022 zien we echter de productie flink oplopen. Met name door veel woningen in Blauwe Zoom, Rokerij en IJzergieterij is de productie de afgelopen jaren opgelopen. Waarbij 2024 het voorlopige hoogtepunt is met 130 woningen. Dit levert een gemiddelde op van 77 woningen per jaar, wat behoorlijk dicht in de buurt komt van het oorspronkelijke streefgetal van 80 woningen per jaar.

Particuliere ontwikkeling met overeenkomst P09 – Nederveen-Huisman (Buitendams 348-352) P10 – IJzergieterij (Rivierdijk 828) P28 – Buitendams 45, De Nieuwe Dam P35 – 't Oog Waardzone P35a – ’t Oog Woningbouw Particuliere initiatieven P16 – Middenwetering P30 – Buitendijkse Jachthaven Beneden Merwede P38 – Frederikstraat P43 – Buitendams 354-358 X01 – Tracé Boezemgemaal Voorstadium --- – Troelstrastraat/Kampanje

Woningbouw meerjarig

Af te sluiten ontwikkelingen G15 – Herstructurering Gemeentehaven P10a – Legalisering woonarken (Rivierdijk) P23 – De Rokerij P27 – Giessenschool – Stationsstraat 23-27 /Thuismakers P39 – Zwaluwpad (Buitendams 378)

2.4 ONTWIKKELINGEN IN 2024 EN BEGIN 2025 In deze paragraaf wordt stil gestaan bij 2024. Hoe is 2024 verlopen? Welke doelstellingen zijn bereikt? Enzovoort. In hoofdstuk 4 (woningbouwprognose) wordt verder ingegaan op de zogenoemde boeggolf (stroom woningen per jaar voor de komende jaren gerelateerd aan de planuitval) en wat de prognoses zijn voor de komende jaren.

Programma

Werkelijk

Actieve proejcten en exploitatieplannen CV/BV De Blauwe Zoom (o.b.v. 50% deeln)

35

Facilitaire projecten (anterieur) IJzergieterij (Rivierdijk 828) Stationsstraat 23-27 (voormalig Giessenschool) Totaal

2 Ruimtelijke projecten

80

Werkelijk

2014

31

2015

80

2016

17

2017

115

2018

17

2019

92

2020

2

2021

30

2022

82

2023 (aansluiting bij planmonitor)

93

2024 (aansluiting bij planmonitor)

130

Gemiddelde productie

77

Ook in 2025 verwachten we een forse productie. Het tweede deel van de IJzergieterij wordt dan verwacht, Het Zwaluwpad, de Nieuwe Dam en Nederveen Huisman. Als alles goed loopt dan wordt het aantal woningen van 2024 overtroffen. In de tijd dat de productie goed draait moet de gemeente kijken naar nieuwe ontwikkelingen. Het duurt lang voordat een plan van de tekentafel daadwerkelijk wordt gebouwd. Hierbij zien wij de komende jaren de volgende uitdagingen:

15 130

8

Soortbescherming Als het gaat om strikt beschermde diersoorten zijn de jaren vanaf 2020 van grote impact geweest. Omgevingsdienst Haaglanden heeft als bevoegd gezag de gemeente gevraagd om een meer integrale aanpak van soortbescherming. Onderdeel van deze integrale aanpak is de verplichting om in bestaande projecten extern te compenseren als habitat verloren gaat. Concreet houdt dat in dat de gemeente voor projecten zoals G09 De Blauwe Zoom en G22 Westpunt een extern compensatiegebied aan heeft moeten kopen om een nieuwe habitat te creëren voor strikt beschermde diersoorten zoals de rugstreeppad, oeverzwaluw, heikikker, kerkuil en grote modderkruiper omdat leef- en foerageergebied vernietigd werd. Ook in project P35 ’t Oog Waardzone wordt een apart natuurgebied gecreëerd. Deze benadering is een stuk strikter dan in voor 2020 werd gehanteerd en brengt een langere procedure en aanzienlijk meer kosten met zich mee. Voor nieuwe, grote projecten (zoals ’t Oog woningbouw) wordt soortbescherming integraal meegenomen in de planontwikkeling. Stikstof Het is gelukt om voor de projecten in ’t Oog (Westpunt en Waardzone) en ook voor Blauwe Zoom ontheffing voor stikstof middels het stikstofregistratiesysteem te krijgen. Op 1 juli 2021 was de nieuwe wetgeving in werking waarbij activiteiten binnen de bouwsector ontheven worden van stikstofcompensatie.

Dat is gunstig, maar inmiddels blijkt het systeem van stikstofcompensatie niet juridisch houdbaar. Op basis van het Porthos-arrest is op 2 november 2022 de bouwvrijstelling van tafel. Tot op heden lopen de plannen gewoon door, zeker omdat de ontheffing voor deze plannen al is afgegeven. Het blijft wel een risico voor alle projecten. Voor elk project moet immers een stikstofberekening worden gedaan die neutraal sluit. PFAS Bij elk project moeten partijen grond gekeurd worden. Afvoeren is enorm kostbaar. Vooralsnog lukt het de gemeente om te werken met een gesloten grondbalans, waardoor afvoeren niet nodig is. Het risico op afvoeren blijft echter bij uitvoering aanwezig. Prijsstijgingen De start van de oorlog in Oekraïne heeft een paar jaar geleden voor een verhoogde inflatie gezorgd. Materialen zijn snel duurder geworden en dreigden de VON-prijzenstijging van de woningen in te halen. Het afgelopen jaar (2024) zijn de VON-prijzen echter weer iets meer gestegen dan de 2 Ruimtelijke projecten

bouwkosten en de GWW (grond, weg en waterbouw)-kosten, waardoor de bouw ogenschijnlijk in rustiger vaarwater komt. De kosten van personeel en installaties zijn in 2024 echter wel weer wat harder gestegen wat de grondprijzen onder druk zet. Tegelijkertijd is begin 2025 weer een forse stijging van de VON-prijzen waar te nemen, waardoor die druk op de grondprijzen weer wat afneemt. Betaalbaarheid woningen De provincie (en het rijk) eisen dat in elk nieuwbouwplan waarin woningen worden gerealiseerd, 2/3 van de woningen betaalbaar is. De grens van betaalbaarheid ligt per 1-1-2025 op € 405.000 VON. Van die 2/3 betaalbare woningen moet 50% uit sociale huurwoningen bestaan. Dat levert de volgende verhouding op voor nieuwbouwplannen: − Minimaal 1/3 sociale huur − Minimaal 1/3 betaalbare koop of middenhuur − Maximaal 1/3 vrije sector of dure huur Onze gemeente heeft de afgelopen jaren vooral ingezet op betaalbare koop die onder de € 405.000 VON lag. Daarnaast zijn er ook veel vrije sectorwoningen gerealiseerd. De markt in Hardinxveld-Giessendam kenmerkt zich vooral als een kopersmarkt. Daar is de afgelopen jaren op ingespeeld. Nieuw RIGO onderzoek heeft aangetoond dat echter ook de huursector de komende jaren bediend moet worden. De gemeente past dan ook die nieuw eisen van provincie en het Rijk toe in nieuw projecten.

Dit betekent echter nogal wat voor de financiële haalbaarheid van deze plannen. Nassaustraat Noord is een goed voorbeeld. De gemeente heeft in dit project de grond verworven tegen een marktconforme prijs, maar heeft grote moeite om er een haalbare grondexploitatie van te maken. Dit is in het najaar van 2024 ook met de raad gedeeld. De tekorten zijn destijds gedicht met subsidies. Maar mochten zich tegenvallers in plan Nassaustraat Noord manifesteren, dan zijn er minder mogelijkheden om die op te vangen. In het verlengde van het RIGO Woningmarktonderzoek Drechtsteden wordt nu gekeken of we tot een regionaal afgestemd woningbouwprogramma kunnen komen. Dit betekent mogelijk dat in regionaal verband de verhouding 1/3 sociaal – 1/3 betaalbaar – 1/3 vrije sector iets anders kunnen komen te liggen. De verwachting is dat daar in de zomer van 2025 een bestuurlijk besluit over komt. Eisen aan het openbaar gebied Door de jaren heen zijn er meer eisen gekomen aan de leefbaarheid van het openbaar gebied. We willen geen natte voeten en bodemdaling en we willen ook genoeg beleefbaar groen. Wijken moeten klimaatadaptief worden. Die adaptie 9

brengt extra kosten met zich mee, maar belangrijker: er is dan vaak extra ruimte nodig voor groen en water. Daardoor is er minder ruimte voor woningen en ander programma, dat juist weer geld oplevert. Of dit in elke gebiedsontwikkeling een sluitende business case oplevert is maar zeer de vraag. Hogere overheden anticiperen hier inmiddels op subsidiering of door te schuiven in voorwaarden voor diverse subsidies. Voor de gemeente wordt het de komende jaren de vraag of dat genoeg is om de woningbouwproductie op peil te houden (en 2/3 betaalbare woningen te leveren). Vakbekwaam personeel Door landelijke schaarste is het moeilijk goed gekwalificeerd personeel te vinden voor invulling van de diverse (in projecten ondersteunende) beleidsfuncties, zowel voor inhuur als voor vast personeel. Het gevolg is dat er voor projecten soms niet afdoende personele capaciteit is en er vertraging met eventueel financiële gevolgschade ontstaat. Inmiddels blijkt dit geen kortstondig probleem maar een structureel probleem wat zich niet alleen beperkt tot onze gemeente. Conclusie: productie gaat goed, proberen die lijn vast te houden voor de middellange en lange termijn Het gaat goed met onze (woning)bouwproductie. De inzet van de afgelopen jaren resulteert erin dat de gemiddelde productie omhoog is gegaan naar een niveau wat we graag wensen.

Om te zorgen dat die productie op jaarbasis blijft voldoen aan de vraag zijn we nu al bezig met de ontwikkelingen voor te bereiden die over een paar jaar gaan spelen. Daar zal ’t Oog natuurlijk een niet onbelangrijke rol in moeten gaan spelen.

2.5 ONTWIKKELINGEN PER PROJECT In onderstaande opsomming staan we stil bij de in 2024 bereikte resultaten. Bereikte resultaten gemeentelijke projecten in 2024 In de volgende gemeentelijke projecten zijn uitgiftes gedaan, procedures doorlopen en overeenkomsten getekend: – G06: Pieter De Hoogh. o In project Pieter de Hoogh heeft afgelopen najaar een tender plaatsgevonden. Ontwikkelaar Stout/Herkon is daarbij als winnaar uit de bus gekomen om de woningen te ontwikkelen. Momenteel lopen de afrondende gesprekken met Stout/Herkon om de woningen als Koopstart woningen rond de zomer 2025 te koop aan te bieden. De Koop-start-woningen worden gebouwd o.b.v. een licentie bij OpMaat. Vooruitlopend op de bouw van de woningen wordt medio 2025 de locatie bouwrijp ge-

2 Ruimtelijke projecten

maakt en zal in het 4e kwartaal van 2025 -bij een voorspoedige vergunningsprocedure- worden gestart met de bouw o In tegenstelling tot besluitvorming van de raad in het najaar 2024 zal het bouwheerschap alsnog naar Stout/Herkon door worden gelegd. Als bouwheer lukt het de gemeente niet om een contract af te sluiten met Woningborg (die een afbouwgarantie op de woningen geeft als de ontwikkelaar failliet gaat). Dit beperkt de mogelijkheden voor potentiële kopers om een NHG hypotheek te kunnen krijgen. Daarnaast zijn de contracten van OpMaat niet geschikt voor een gemeente als bouwheer. Hoewel dit een verschuiving is in de verantwoordelijkheden in het project, betekent het qua uitvoering erg weinig. Een deel van de taken verschuift wat meer naar de ontwikkelaar en de gemeente wordt primair verantwoordelijk voor de goede uitvoering van de OpMaat constructie. Besluitvorming hierover is opgenomen in het MPG. o Op basis van de inschrijving van Stout/Herkon kunnen de grondwaardes worden berekend en daarmee de hoogte van de uitgestelde betaling op de erfpachtlevering van de grond aan de toekomstige bewoners. Deze uitgestelde betaling is op een dusdanige wijze berekend dat de voorziening van afgelopen jaar gelijk is gebleven. De hoogte van de uiteindelijke uitgestelde betaling wordt bij OpMaat nagegaan.

– G09/E09 GEM De Blauwe Zoom: o Het bestemmingsplan voor De Blauwe Zoom is geheel onherroepelijk. Alleen voor het appartementengebouw aan de noordwestkant moet nog een aparte BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit) procedure worden doorlopen. Ook het stedenbouwkundig plan voor deelplan Noordwest (ook wel Ons Dorp West genaamd) en de hoofdstructuur is inmiddels vastgesteld. Alleen voor deelplan zuid moet nog een stedenbouwkundig plan worden opgesteld. Deelplan Zuid is de laatste fase. Op dat moment kunnen ook de particulieren in de zuidstrook woningen bouwen die aantakken op Blauwe Zoom. o Ons Dorp is inmiddels geheel afgerond. In totaal 72 woningen zijn gebouwd en verkocht. o In 2026 staat der verkoop van de eerste fase voor deelplan Noordwest (Ons Dorp West) gepland. 27 woningen zullen dan als eerste in de verkoop gaan. Eind 2026 zullen waarschijnlijk ook 55 goedkopere woningen in de tweede fase van deelplan Noordwest in de verkoop gaan. Medio 2025 start het ophogen van deelplan Noordwest. Wij zijn aan het bekijken of een deel van de 55 woningen in de vorm van sociale huur kan worden uitgevoerd. 10

IJzergieterij

Er is in 2024 een extern natuurgebied aangelegd vlak bij de molen aan de noordkant van de gemeente. Alle dieren die nu een plekje hebben in deelplan Zuid in de Blauwe Zoom worden in 2025 en 2026 verhuisd naar het externe natuurgebied. Het gaat hierbij om de rugstreeppad, de grote modderkruiper, de oeverzwaluw en de kerkuil. Ook andere, niet strikt beschermde diersoorten die worden afgevangen verhuizen we mee. – G15 Herstructurering gemeentehaven: Project Gemeentehaven wordt afgesloten. Er is een aparte raadsinformatiebrief verstuurd over de financiële afhandeling ervan. Het tekort wordt ten laste van de reserve BGE (bouwgrondexploitaties) gebracht. Er vinden nog gesprekken met Den Breejen Shipyards (DBS) plaats over de afhandeling. – G22 Westpunt 't Oog: In 2019 is de ruimtelijke procedure gestart voor de ontwikkelingen van bedrijventerrein 't Oog Westpunt. o Het bestemmingsplan voor Westpunt ’t Oog is inmiddels onherroepelijk. o In het najaar van 2024 is er een tender geweest voor de verkoop van bedrijfskavels. Die tender is inmiddels vrijwel afgerond. Een aantal kavels zijn verkocht. Nog niet allemaal. Maar voor de overige kavels zijn al wel geïnteresseerden. Het probleem is dat de bedrijven geen 3x80A aansluiting kunnen krijgen door netcongestie. Wij denken dat diverse o

2 Ruimtelijke projecten

o

bedrijven zich hierdoor niet hebben ingeschreven. Vanwege netcongestie is er in het verkoopcontract de mogelijkheid opgenomen voor bedrijven om de kavel binnen een afgesproken termijn terug te leveren als ze er b.v. vanwege netcongestie toch van af willen zien. Het bouwrijpmaken zal in Q2 en Q3 2025 plaatsvinden. De bouwwegen worden dan aangelegd inclusief riolering.

Voortgang binnen MVA projecten: − G16 Compensatiegronden Grienden: Er zijn diverse geïnteresseerden voor de grond. Voor de verkoop moeten we op basis van het Didam arrest mededinging toepassen. Daarnaast moet er beleid komen op welke voorwaarden de grond te koop wordt aangeboden. − G18 Buitenzwembad: De initiatiefnemer voor het terrein bij het buitenzwembad heeft zich teruggetrokken. Op dit moment zijn er geen nieuwe initiatiefnemers. De gemaakte kosten worden afgeboekt. Het project blijft echter in de MVA. Nieuwe initiatieven zijn altijd mogelijk. − G21 Pietersweer: o De gemeente en Rivas bezitten vastgoed in het gebied, een herontwikkeling hiervan was aanleiding om overleggen te voeren. De planning was om op middellange termijn nieuwbouw te realiseren voor basisscholen de Ichthus en de Driemaster.

11

o

o

−

Na een periode van mislukte gespreken zijn de scholen opnieuw met elkaar in gesprek, gemeente is daarbij aangehaakt. Het project is in 2022 weer actief geworden. Januari 2024 is de koopovereenkomst voor Rivas getekend. En mei 2024 heeft de overdracht van het Rivas pand naar de gemeente plaats gevonden. Momenteel wordt hard gewerkt om de intentieovereenkomst tussen de scholen, peuterspeelzaal en kinderopvang te sluiten. Naar verwachting wordt deze overeenkomst voor de zomer afgerond. In het najaar van 2025 zal er voor Pietersweer een grondexploitatie worden geopend. Het huidige krediet is nog afdoende voor de werkzaamheden tot aan de opening van de grondexploitatie. Voor het deel dat te maken heeft met de ontwikkeling van het nieuwe vastgoed voor de scholen is december 2024 een apart krediet beschikbaar gesteld. Op dat moment wordt het oude krediet verrekend met de grondexploitatie en het nieuwe krediet.

G23 Nassaustraat Noord: o Q3 2024 is circa 11.000 m2 grond gekocht aan de westkant van Boven-Hardinxveld. De gemeente wil deze grond ontwikkelen tot een nieuw straatje in Boven-Hardinxveld met circa 35-40 woningen. o Voor de voortgang van het project is het erg bepalend wat er uit flora en fauna onderzoek komt. Als er strikt beschermde diersoorten zitten moeten die een andere, goede habitat krijgen. Ook minder beschermde soorten moeten een goede plek in het gebied krijgen. o Voor Nassaustraat wordt een BOPA procedure doorlopen. Het doel is om de woningen in 2027 te realiseren.

2 Ruimtelijke projecten

o

Bij Nassaustraat Noord (net zoals bij project Pietersweer) is het de bedoeling dat 2/3 van de woningbouw betaalbaar wordt. Het is een blijvende uitdaging om bij projecten met een dergelijke woningbouwopgave een sluitende grondexploitatie op te stellen.

Particuliere ontwikkelingen Diverse particuliere ontwikkelingen zijn in uitvoering. Enkele opvallende punten: – P09 Nederveen-Huisman: Voor project Nederveen-Huisman is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Gebroeders Blokland. Momenteel wordt het gebied opgehoogd. Dan moet het gebied het een tijd inklinken voordat Q2 2026 kan worden gestart met het bouwrijp maken. De verkoop van de woningen start eind 2025, in totaal 27 stuks. De gemeente heeft echter veel inzet geleverd die niet wordt gedekt door de anterieure overeenkomst. Er is dus een overschrijding van de plankosten voor de gemeente die moet worden afgeboekt. – P10 IJzergieterij en P10a Legalisering Woonarken: o Er wordt flink gebouwd in project IJzergieterij. Dit jaar worden 80 woningen opgeleverd. In 2026 staan er 70 geprognosticeerd. De Gebroeders Blokland bouwt de IJzergieterij inclusief de aanleg van het openbaar gebied. o Het bestemmingsplan is nog niet afgerond. Momenteel worden zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan beantwoord. Na de zomer volgt de verdere procedure voor het bestemmingsplan. o Als laatste speelde er nog een discussie over de uitleg van de parkeernorm in het project. De gemeente en Gebroeders Blokland zijn inmiddels in overleg tot een oplossing te gekomen.

Deze kosten plus de kosten voor het bestemmingsplan overschrijden de inkomsten uit de anterieure overeenkomst en moeten worden afgeboekt. o De ontwikkeling van het gebied voor de woonarken is afgerond. Er resteren nog wat restwerkzaamheden, zoals het plaatsen van een hek. Er moet nog een laatste stukje grond van de gemeente worden overgedragen aan Blokland. – P16 Middenwetering: De gemeente en Blokland Bouwpartners (BBP) zijn al enige tijd aan het verkennen voor de ontwikkeling van de eerste fase van project Middenwetering alsmede het aanleggen van een nieuwe weg ter ontlasting van de huidige Nieuweweg. Een intentieovereenkomst inclusief grondruil is in 2023 getekend. Het wachten was op de instemming van de HardinxveldGiessendamse IJsclub die ook grondgebied heeft binnen de projectgrenzen. Inmiddels heeft de IJsclub ingestemd 12

–

–

met de plannen. De aanleg van de nieuwe weg zal doorgang vinden, hiervoor hebben eind 2024 grondoverdrachten plaatsgevonden. Helaas loopt de gebiedsontwikkeling vertraging op: de herontwikkelingslocatie voor woningbouw is onzeker vanwege nieuw provinciaal beleid. Hierdoor is de bijdrage van BBP aan de weg onzeker en loopt de gemeente een financieel risico van circa 1,0 mln. P28 Buitendams 45, De Nieuwe Dam: Het project heeft tijdelijk stilgelegen, maar is in 2022 weer opgepakt. Partijen zijn tot overeenstemming gekomen en het bestemmingsplan is onherroepelijk. Begin 2023 is een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De bouw is volop aan de gang en wordt naar verwachting in 2026 afgerond. P35 ’t Oog – Waardzone: De gemeentelijke grondpositie in ’t Oog is in 2018 verkocht aan Waardzone. o De betaling geschiedt in termijn, waarvan de 1e termijn in 2018 is overgemaakt. Alle termijnen samen geeft voldoende dekking voor de resterende boekwaarde en additionele kosten op het project. o Eerst worden de beschermde dieren in het gebied afgevangen en het compensatiegebied voor natuur aangelegd. Daarna start de Waardzone met het partieel voorbelasten van het terrein.

2 Ruimtelijke projecten

–

–

P35 ’t Oog Woongebied: o De afgelopen jaren is herhaaldelijk gewerkt aan het vormgeven van de visie voor de verdere ontwikkeling van ’t Oog. De provincie bood de afgelopen jaren weinig ruimte voor verdere ontwikkeling. In 2024 zijn de gesprekken zowel bestuurlijk als ambtelijk opnieuw opgestart en lijken er nieuwe mogelijkheden. De gemeente is inmiddels begonnen om alle onderzoeken te verzamelen in een integraal document, het zogenoemde kaderdocument. o Het kaderdocument wordt Q2 aangeboden aan de raad. Bij instemming zal het kaderdocument een bouwsteen voor de omgevingsvisie worden en de richtlijn voor verdere uitwerking van de ontwikkeling. P38 Frederikstraat: De gemeente en Fien hebben overeenstemming over het stedenbouwkundig plan voor Frederikstraat. Het aantal woningen overschrijdt echter de maximale toegestane hoeveelheid voor de nabijgelegen spoorwegovergang. Besluitvorming door de raad is nodig om te bezien of het plan een stap verder kan worden gebracht.

13

3 – WETTELIJKE, PROJECT- EN BELEIDSMATIGE UITGANGSPUNTEN

Bij de actualisatie van de projecten wordt de programmatische, contractuele en financiële stand van zaken van alle ruimtelijke projecten per 1-1-2024 weergegeven. De verslaglegging wordt gekaderd door: − De wettelijke voorschriften zoals opgenomen Notitie grondbeleid en begroting in jaarstukken (2020) van de commissie BBV. − Het Handboek projectmatig werken (2013) van de gemeente. − De Kadernota strategisch grondbeleid van de gemeente 2023. − De verschillende beleidsnotities van de gemeente zoals de lokale paragraaf wonen, de Structuurvisie (2015), etc. Op basis van voornoemde documenten worden de ruimtelijke projecten van de gemeente Hardinxveld-Giessendam op de volgende wijze opgebouwd: − De verslagleggingsregels van de BBV (3.1). − De categorisering en fasering van projecten (3.2). − De ruimtelijke en programmatische onderverdeling (3.3). − De opbouw van de ramingen voor kosten en opbrengsten (3.4). − Rente, parameters en netto contante waarde (3.5) − Risicobeheersing (3.6).

3.1 VERSLAGLEGGINGSREGELS BBV Het BBV is al per 1-1-2016 gewijzigd. De Notitie van juli 2019 is vooral een samenvoeging van alle verschillende uitingen tot mei 2019 alsmede wordt dieper ingegaan op enkele specifieke onderwerpen zoals de vpb. Een verdere verwerking is opgenomen in de Kadernota strategisch grondbeleid. Met als specifieke toevoeging dat in juli 2021 een aanpassing van de spelregels heeft plaatsgevonden. De rechtmatigheidsverantwoording is primair een taak van het college. De gemeenteraad is hier in een eerder stadium door de afdeling financiën over geïnformeerd. De rechtmatigheidsverantwoording zal in de jaarrekening plaatsvinden. Bij de inwerkingtreding van de Ow per 1-1-2024 zijn er een aantal zaken gewijzigd. Deze komen bij de jaarrekening 2025 naar voren. De wijzigingen hebben met name betrekking op de winstnemingen via de PoC methode. Naar verwachting zullen deze de komende jaren niet op de eigen exploitaties plaatsvinden.

3 Systematiek van de actualisatie

3.2 CATEGORISERING EN FASERING PROJECTEN In 2.1 zijn alle ruimtelijke projecten gecategoriseerd naar initiatiefnemer en naar fase van de uitvoering. De categorisering en fasering zoals in 2.1 gesteld is conform opgave BBV: − Bouwgronden in exploitatie (BIE / Actief) – Exploitatie B.V. − PPS-projecten (Publiek-private samenwerkingen) − Exploitatieplannen − Strategische gronden (materiële vaste activa/MVA) − Particuliere ontwikkelingen met overeenkomst − Particuliere initiatieven Binnen die categorisering wordt een nadere onderverdeling gemaakt op basis van het Handboek Projectmatig Werken (2013) van de gemeente voor alle BIE en MVA. Want elke fase kent een project een andere dynamiek. In de beginfase is alles nog mogelijk en kenmerkt de grondexploitatie zich voornamelijk doordat vanuit een groot aantal varianten een geoptimaliseerde voorkeursvariant aan het bestuur wordt voorgelegd. In de ontwerpfase worden plannen aan belanghebbenden gepresenteerd en worden procedures doorlopen. Als na de ontwerpfase de uitvoeringsfase start ligt de nadruk vooral op het realiseren van de opbrengsten (de gronduitgifte), het beheersen van kosten en risico’s en het halen van de planning. Sommige projecten kennen daarbij een cyclisch patroon en kunnen van de uitvoeringsfase weer terugvallen naar de ontwerpfase of van de ontwerpfase naar de beginfase.

De volgende fases worden onderscheiden bij BIE en MVA: – Initiatieffase: Beginnend met een idee of een schetsontwerp. Voor de grondexploitatie wordt een quick scan op basis van een indicatief programma en ruimtegebruik gemaakt. Hierbij worden standaard eenheidsprijzen gebruikt. Hierbij worden globaal de mogelijkheden van een gebied verkend. Doel is te komen tot één of meerdere voorkeursvarianten. – Ontwerpfase: Tijdens de ontwerpfase worden één of meerdere voorkeursvarianten verder uitgewerkt en worden aspecten als projectorganisatie, fasering, ruimtelijke haalbaarheid, financiële haalbaarheid en risicobeheersing uitgewerkt. Doel is te komen tot vastgesteld masterplan en een te openen grondexploitatie. – Voorbereidingsfase: Na vaststelling van het masterplan en de grondexploitatie volgt de planologische procedure. De voorbereidingsfase wordt afgesloten met een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan.

14

–

–

Realisatiefase: Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de grondexploitatie is vastgesteld. Het plan wordt uitgevoerd. Met de grondexploitatie worden kosten en opbrengsten bijgehouden. Er wordt periodiek gerapporteerd over de besteding van de budgetten en de kostenbeheersing (mede via het MPG). Afronding/nazorgfase: In deze fase wordt een project afgesloten. Resterende nog te maken kosten of (zeer incidenteel) nog te maken opbrengsten worden als voorziening bij de betreffende afdeling weggezet. De grondexploitatie wordt via het MPG formeel gesloten.

Alle fases worden ook voor facilitaire projecten doorlopen. Echter is de (regie)rol van de gemeente vooral van belang in de initiatief-, definitie- en voorbereidingsfase. Vanaf het onherroepelijk bestemmingsplan heeft de gemeente meestal slechts een controlerende rol.

3.3 RUIMTELIJKE EN PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN Elk ruimtelijk project beoogt een transformatie waarbij een nieuw programma wordt gerealiseerd. De meeste ruimtelijke projecten worden geïnitieerd om nieuwe woningen te bouwen. Maar ook nieuwe bedrijfskavels, winkelruimte, zorgvoorzieningen of andersoortige voorzieningen zijn redenen om een ruimtelijk project te starten Elk ruimtelijk project kent een ruimtebeslag. Er wordt een gebied van een bepaalde omvang getransformeerd. Voor elke grondexploitatie is het te transformeren oppervlak op dezelfde wijze opgezet waarbij een splitsing is gemaakt in bruto plangebied en netto plangebied. – Netto plangebied: het geheel van te transformeren gebied. Voor nieuw aan te leggen gebied wordt onderscheid gemaakt naar oppervlakte uitgeefbaar, verharding, groen en water. – Bruto plangebied: soms bevindt er zich in een gebied een deel dat niet wordt getransformeerd of net is aangelegd. Dat gedeelte wordt aangeduid als te behouden. Het netto plangebied plus het te behouden gedeelte vormt samen het bruto plangebied. De onderstaande programmaonderdelen worden in de grondexploitaties onderscheiden (conform de lokale paragraaf wonen): – EGW (Eengezinswoning) sociale huur: eengezins huurwoningen tot de sociale huurgrens zoals aangegeven door het Rijk. De gemeente heeft een ondergrens voor sociale huur (en sociale koop) losgelaten. In beginsel

3 Systematiek van de actualisatie

worden sociale huurwoningen binnen de gemeente gebouwd door Fien Wonen. – EGW betaalbaar: eengezins koopwoningen van tot € 405.000 VON of equivalente huurwoning. – EGW vrije sector: Eengezinswoningen vanaf € 405.000 VON of equivalente huurwoning. – EGW vrije Kavel: bouwperceel bestemd voor zelfbouw (ook wel particulier opdrachtgeverschap of PO genoemd). In beginsel equivalent aan EGW vrije sector. – De MGW (meergezinswoningen) woningen volgen dezelfde schaal als de EGW woningen. – Bedrijven: kavels bestemd voor bedrijvigheid zoals loodsen, werkhallen, fabrieken etc. met een beperkte hoeveelheid kantooroppervlak (< 30%). Veelal is de FSI (floor space index = bruto vloeroppervlak gedeeld door oppervlak uitgeefbaar) lager dan 1. – Kantoren: kavels bestemd voor kantoorpanden. Er kan een kleine hoeveelheid bedrijvigheid in het kantoor plaatsvinden. Kantoren worden vaak gekenmerkt door een FSI hoger dan 1. Dat betekent dat er een gebouw met meerdere verdiepingen wordt aangelegd. – Commerciële voorzieningen: winkelruimte, hotels, leisure, etc. Alle voorzieningen met een commerciële doelstelling worden onder dit programmaonderdeel geschaard. De grondwaarde ligt vaak hoger dan bij een maatschappelijk voorziening. – Maatschappelijke voorzieningen: zorgcomplexen, buurthuizen, sportvelden, etc. In feite alle voorzieningen zonder commerciële grondslag.

De grondwaarde ligt vaak lager dan bij een commerciële voorziening. Alle functies zijn opgenomen in de grondprijzenbrief van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, welke met de Kadernota strategisch grondbeleid is vastgesteld.

3.4 OPBOUW POSTEN BIE Bij BIE en MVA wordt het financieel verloop bijgehouden op basis van een grondexploitatie die is onderverdeeld in hoofposten op basis van de kostensoortenlijst. Bij een facilitair project kunnen dezelfde hoofdposten worden gehanteerd. Groot verschil is dat er voor een facilitair project geen grondexploitatie wordt vastgesteld, er geen grondopbrengsten zijn en geen rentetoerekening wordt gedaan. Het doel van een grondexploitatie bij een BIE is om alle kosten en opbrengsten die bij een gebiedstransformatie worden gemaakt inzichtelijk te maken. De grondexploitatie is een middel waarmee gedurende de gehele herontwikkeling de financiële gevolgen worden gesaldeerd naar een projectresultaat. Het is dus een langjarig instrument dat (minimaal)

15

elk jaar wordt geactualiseerd middels het MPG. De grondexploitatie bestaat uit de volgende onderdelen: Kosten (gebaseerd op kostensoortenlijst Bro) – Verwerven: De benodigde grond voor het project is hetzij reeds in eigendom of moet nog worden aangekocht. Als de grond in eigendom is, wordt deze tegen de aanschafwaarde of getaxeerde boekwaarde opgenomen. Als de grond nog moet worden aangekocht staat deze tegen de verwachte, getaxeerde aankoopprijs opgenomen. – Sloop en sanering: Het verwijderen van alle aanwezige bebouwing, verharding, groen en andere zaken en het saneren van gronden. – Bodem- en nutsvoorzieningen: Dit betreft alle bewerkingen van gronden na eventuele sanering zoals het ophogen van grond, het egaliseren van de grond en het graven van watergangen. – Bouwrijp maken: De aanleg van bouwwegen, riolering en nutsvoorzieningen. – Woonrijp maken: Inrichting van het openbaar gebied, dus de aanleg van wegen, parkeerplaatsen, trottoirs, groen, straatmeubilair en verlichting. – Plankosten civiel: Alle kosten van de afdeling Leefomgeving die samenhangen met de uitvoering van sloop, sanering, bodem en bouw- en woonrijp maken. – Plankosten planbegeleiding: Alle kosten van de afdeling Ruimtelijke Projecten (en in beperkte mate de afdeling Leefomgeving) voor het begeleiden van de planvorming, procedures, gronduitgifte en kosten- en risicobeheersing.

– Winstneming: alle winstnemingen die afgelopen jaren zijn genomen op basis van de POC methode (zie 3.1) – Afdrachten: Sommige projecten doen een afdracht aan een bestemmingsreserve. Al deze losse afdrachten worden verzameld onder de post afdrachten. – Overige kosten: Onder overige kosten worden kosten voor belastingen, planschade en alle overige niet te categoriseren kosten onder gebracht. – Financieringslasten: Als een grondexploitatie is geactiveerd (geopend) wordt over het positieve boekwaarde saldo rente ontvangen en over het negatieve saldo rente betaald. De meeste projecten kennen een negatief saldo en hebben daarom de afgelopen jaren rente betaald. Deze rente vormt de post financieringslasten.

–

–

–

Huren en pachten: Voordat een project wordt getransformeerd kunnen er nog huren of pachten op binnenkomen. Bijdragen: Sommige projecten krijgen een (anterieure) bijdrage voor de aanleg van bijvoorbeeld openbaar gebied. Subsidies: Bijdragen (onder voorwaarden) van rijksoverheid, provincie of andere instellingen worden hier ondergebracht.

Civieltechnische ramingen In de kostenlijst vallen de posten sloop en sanering tot en met woonrijp maken onder de verantwoordelijkheid van team Leefomgeving. De civieltechnische kosten voor deze posten zijn geraamd door de afdeling Leefomgeving op basis van specifieke directieramingen. Voor MVA projecten in de initiatief- en ontwerpfase wordt gebruikt gemaakt van een op maat gemaakt prijzenboek civiel. In het verleden is gebruik gemaakt van een prijzenboek door MKA Advies. Voor 2024 en 2025 heeft een jaarlijkse indexatie plaatsgevonden. Ramingen plankosten (civiel en planbegeleiding) Per project wordt een plankostenraming gemaakt voor kosten planbegeleiding en civiele begeleiding. De inschatting wordt gemaakt op basis van een vergelijkingsanalyse over meerdere jaren van lopende of afgeronde projecten binnen en buiten de gemeente en de meest recente plankostenscan van de rijksoverheid. Bij facilitaire projecten wordt altijd gebruik gemaakt van de plankostenraming zoals de Rijksoverheid voorschrijft bij een exploitatieplan. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de meest recente versie uit oktober 2024. Met de plankostenscan kunnen op objectieve wijze de te maken kosten voor civiele begeleiding en planbegeleiding worden doorgelegd naar een initiatiefnemer.

Echter ontstaat wel het risico op kosten die niet kunnen worden doorgelegd, zoals de kosten die worden gemaakt bij juridische procedures. Raming grondprijzen voor gronduitgifte De grondprijzen zijn gebaseerd op de grondprijzenbrief voor maatschappelijke functies en sociale huurwoningen. Voor overige functies wordt gebruikt gemaakt van contractafspraken met marktpartijen of externe taxaties. Bij alle projecten

Opbrengsten – Gronduitgifte: De gemeente geeft grond uit aan ontwikkelaars, bouwers of aan particulieren en ontvangt daar een grondprijs voor.

3 Systematiek van de actualisatie

16

Hardinxveld Kosten - Verwerving, BWRM Kosten - VTA Opbrengsten - woningen betaalb Opbrengsten - woningen overig Opbrengsten bedrijven

2024->25 3,0% 3,0% 1,5% 4,0% 2,0%

staan delen in de verkoop, zijn er contractuele afspraken gemaakt of is de verwachte onderhandelingsuitkomst opgenomen. Hier is dus het uitgangspunt dat specifiek (contractafspraken) boven generiek (taxatie) gaat.

3.5 BEPALING SALDI BIE Een grondexploitatie bestaat uit (het saldo van) boekwaarden voor gemaakte kosten en opbrengsten en uit geraamde bedragen voor nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten. De geraamde kosten worden geïndexeerd met een kostenstijging naar het jaar waarin de uitgaven gepland staan. De geraamde opbrengsten worden geïndexeerd met een opbrengstenstijging naar het jaar waarin de ontvangst verwacht wordt. Over het saldo wordt jaarlijks – op basis van de regels van de BBV over rente over eigen en vreemd vermogen – rente gerekend. Hierdoor ontstaat een lopend saldo. Aan het eind van de looptijd van een project ontstaat op deze manier een projectresultaat (ook wel eindwaarde genoemd). Om deze eindwaarde vergelijkbaar te maken met andere eindwaardes en om in geval van een negatieve eindwaarde een voorziening te treffen, worden deze bedragen netto contant gemaakt. Bedragen worden netto contant gemaakt door ze over het totaal aan jaren terug te rekenen met de disconteringsvoet van de ECB (eis BBV). Als het brutoresultaat negatief is, treft de gemeente een voorziening over het nettoresultaat. Het nettoresultaat is het brutoresultaat minus de voorziening. Aangezien de voorziening gelijk is aan het tekort op het project is het nettoresultaat voor het project minimaal kostenneutraal.

Als gevolg hiervan wordt er dus geen rente gerekend over het tekort en is de voorziening aan het einde van het project dekkend voor het totale tekort. Te hanteren parameters In de begroting voor 2025 en verder hanteert de gemeente een interne rekenrente van 1,48% per jaar voor zowel de rentelasten als rentebaten voor actieve grondexploitaties. De rentevoet wordt voor de looptijd van de gehele projecten gebruikt, maar kunnen jaarlijks wijzigen als gevolg van wijzigingen in de financieringsvisie. Met ingang van 2017 mag

2025 3,0% 3,0% 2,0% 3,5% 2,0%

2026 3,0% 3,0% 2,0% 3,0% 2,0%

2027 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

2028 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%

geen rente worden toegevoegd aan MVA gezien de eisen vanuit de BBV. De gemeente deed dit al geruime tijd niet meer. Voor de disconteringsvoet (om bedragen netto contant te maken) wordt 2 % aangehouden conform ECB. De kostenstijging is gebaseerd op de index voor de Grond, Wegen- en Waterbouwsector (GWW) die door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wordt bijgehouden alsmede de Outlook van Metafoor. De kosten voor bouw- en woonrijpmaken zijn het afgelopen jaar niet spectaculair gestegen op de prijzen voor personeel na. Omdat wordt verwacht dat e prijsstijging de komende jaren niet geheel zal afkoelen is voorzichtigheidshalve voor de jaarovergang 3% kostenstijging aangehouden en voor geheel 2025 en 2026. Vanaf 2027 wordt teruggevallen op een gemiddelde van 2%. Voor de stijging van de plankosten is dezelfde index aangehouden. De opbrengstenstijging (grondprijzenstijging) is sterk afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt. Als we naar de afgelopen jaren kijken is er een flinke stijging van de VON prijzen geweest alsmede een flinke stijging van de bouwkosten. Deze houden elkaar echter vrij goed in balans. Wel zien we bij de producten met een begrenzing van de opbrengsten (zoals sociale en middeldure huurwoningen hebben met het puntenstelsel, en betaalbare woningen soms a.g.v. prijsafspraken) dat de stijging daar minder hard gaat.

Om die reden is er voor de opbrengsten voor de eerste paar jaar een splitsing gemaakt in de index. De duurdere woningen kennen een prijsstijging van 2024 naar 2025 van 4%, in de jaren daarna loopt dat langzaam terug naar 2%. De betaalbare woningen krijgen een maximale prijsstijging van 1,5% van 2024 naar 2025 alvorens daarna terug te vallen naar 2% per jaar.

3.6 RISICOMETHODIEK Elk project waarin bepaalde doelen zijn gesteld, kent risico’s. In het geval van ruimtelijke ordeningsprojecten gaat het over risico’s zoals kostenoverschrijdingen, extra kosten, gederfde inkomsten of vertraging. Het doel van de risicoanalyse is het identificeren, waarderen en beheersen van projectrisico’s zodat we inzicht krijgen in de waarschijnlijkheid van het berekende resultaat in de grondexploitatie. Deze analyse moet

(1.48%)

3 Systematiek van de actualisatie

17

periodiek geactualiseerd worden en is vast onderdeel van de jaarlijkse actualisatie. Afstemming tussen projecten Veel ruimtelijke ordeningsprojecten kennen dezelfde soort risico’s. In alle projecten spelen de afzetproblemen op de woningmarkt en de fluctuaties in de prijzen voor civieltechnische werken een rol. Om te voorkomen dat voor elk project het wiel opnieuw wordt uitgevonden worden de risico’s gezamenlijk afgestemd. Incident, oorzaak, gevolg, trefkans, effect en beheersmaatregelen Elk risico en elke kans is opgedeeld naar incident, oorzaak en gevolg. Afhankelijk van de oorzaak kan eenzelfde incident zich meermalen voordoen. De afzet van woningen kan namelijk stagneren, omdat consumenten geen financiering kunnen krijgen, omliggende gemeentes een beter product aanbieden of ons aanbod niet goed op de markt aansluit. In alle gevallen is hierbij het gevolg dat de woningbouw vertraagt. In het gevolg is altijd heel expliciet beschreven welk financieel gevolg voor de gemeente optreedt. Om te voorkomen dat risico’s zich opstapelen werken we met een trefkans. De trefkans geeft de kans aan dat het risico optreedt. Maar ze werken ook samen zoals in bovenstaand schema duidelijk wordt gemaakt. De trefkans neemt drastisch af naarmate risico’s zich opstapelen. Op deze manier worden doublures zorgvuldig weggestreept. Alle risico’s zijn hierop gecontroleerd.

3 Systematiek van de actualisatie

Naast de trefkans wordt ook het financiële effect in beeld gebracht. Het effect is de financiële vertaling van het gevolg. De financiële vertaling is netto contant berekend. Als we vervolgens kans vermenigvuldigen met het effect krijgen we een globaal beeld van de omvang van een risico en het totaal aan risico’s (de som van alle trefkansen maal effecten). Ten slotte wordt aangegeven op welke manier de gemeente iets gaat doen om het risico te mitigeren (verminderen), te vermijden of (indien noodzakelijk) te accepteren. Dit worden beheersmaatregelen genoemd. Beheersmaatregelen zijn het belangrijkste sturingselement dat de gemeente heeft om de risico’s binnen een project te beheersen. Zo is marketing een belangrijke beheersmaatregel dat wordt ingezet om de afzet- en daaropvolgende vertragingsrisico’s van woningbouw zoveel mogelijk te voorkomen en te verminderen. Afdekken risico’s De gemeente heeft nader te detailleren kosten opgenomen in de grondexploitaties onder de posten ophogen, bouw- en woonrijpmaken en de plankosten als eerste risicoafdekking. Maar het totaal van gewogen kansen en risico’s wordt afgedekt door het totaal aan positief saldo in alle grondexploitaties plus de harde dekking door de reserve bouwgrondexploitaties. Zie 5.3 voor de uitwerking hiervan.

18

4 – STRATEGIE EN UITVOERING

4.1 WERKZAAMHEDEN TEAM RUIMTELIJKE PROJECTEN De realisatie van de doelstellingen van dit MPG is belegd bij het team Ruimtelijke Projecten. Dit team bestaat uit een groep vaste- en flexibele medewerkers, te weten: – Medewerker(s) grondzaken (2 x 1,0 fte vast) – Juridisch medewerker(s) grondzaken (0,8 fte vast) – Coördinator (0,5 fte vast) – Planecono(o)m(en) (flexibel) – Projectmanager(s) (flexibel) – Projectsecretaris(sen) (flexibel) De capaciteit van medewerkers beweegt mee op de omvang van de te realiseren projecten. Samen vormen zij een hecht team dat met passie, aandacht, vertrouwen en lef werkt aan de realisatie van projecten en de uitvoering van het grondbeleid. De visie van dit team is:

“Binnen ons dorp realiseren wij de omgeving van morgen. Dit doen wij met elkaar, met de samenleving en met ons netwerk van collega’s en marktpartijen. Wij werken projectmatig en vanuit de organisatiewaarden.” De taken beslaan: – De uitvoering en projectleiderschap van de in dit plan genoemde ruimtelijke projecten. Daar ligt de prioriteit van het team. – Het opstellen van grondbeleid en aanpalende werkzaamheden. De planning hiervan loopt mee met de planning van de verdere invoering van de omgevingswet, de aanvullingswet grondeigendom en de implementatie daarvan in de gemeente. Gekozen is om de financiële bijdrage verder te onderzoeken. – De medewerkers grondzaken voeren het beleid snippergroen uit en sluiten huur- en koopcontracten met burgers. – Het team is belast met de eigendomsposities van de gemeente. Dat betreft de zakelijke rechten en (strategische) aan- en verkoop van gronden en panden. De eigendomssituatie wordt door het team vastgelegd in het digitale VBS systeem. Ook de vis- en jachtrechten zijn bij het team ondergebracht.