Eindrapport rekenkamer onderzoek Wonen incl. bestuurlijke zienswijze.pdf

Wonen RAPPORTAGE

Onderzoek van de Rekenkamer Hardinxveld-Giessendam Eindrapport

Deze rapportage bestaat uit drie delen

In februari 2024 heeft de Rekenkamer in afstemming met de begeleidingscommissie van de gemeenteraad een onderzoeksprogramma opgesteld. Het eerste onderzoek van dit programma richt zich op het onderwerp Wonen. Dat onderzoek is in mei van 2024 gestart en het voorliggende rapport is het resultaat van dit onderzoek.

Deel 1 Introductie

De rapportage is opgesteld door Ing. Peter Struik MBA, en Hilda Sietsema. Noordwijk, 25 februari 2025

Deel 2 De Kern

LEESWIJZER

De vraag speelt bij de gemeenteraad hoe daarop wordt of kan worden gestuurd, of de gemeente dat ook doet en wat de gemeente in het bijzonder doet of kan doen voor starters en mensen met een laag inkomen. Met de voorliggende rapportage geven we daar inzicht in.

In dit deel worden de onderzoeksvragen gepresenteerd en met welke bril de onderzoekers naar gemeentelijke regie op Wonen kijken.

LEESWIJZER

Het onderwerp Wonen heeft grote aandacht van de gemeenteraad van Hardinxveld-Giessendam. Dat is ook landelijk het geval. Er is namelijk landelijk een groot tekort aan woningen, in het bijzonder ten aanzien van betaalbare woningen. Dat belemmert de toegankelijkheid voor mensen met een lager inkomen en voor starters op de woningmarkt.

COLOFON

COLOFON

Beste lezer,

Dit deel is voor de lezer die snel de conclusies en aanbevelingen op hoofdlijnen tot zich wil nemen. In dit deel worden twee centrale vragen van het onderzoek beantwoord: Is het woonbeleid van de gemeente, en de uitvoering daarvan, doeltreffend en welke lessen kunnen worden getrokken? Wat zijn aanbevelingen om de sturing op de woonopgave te verbeteren? Dit deel bevat tevens de zienswijze van het college van B&W op de conclusies en aanbevelingen.

Deel 3 De Bevindingen Dit deel is voor de lezer die meer details tot zich wil nemen. In dit deel worden achtereenvolgens verschillende deelvragen beantwoord over: Het beleid en de programmering De uitvoering De resultaten De rol van de raad

Bijlage 1 Lokale paragrafen Wonen en Bouwen Bijlage 2 Toolkit betaalbare woningen Bijlage 3 Respondenten en schriftelijke bronnen

2

Doel en centrale vragen

Evaluatiemodel en normenkader

Twee centrale vragen worden beantwoord: Is het woonbeleid van de gemeente, en de uitvoering daarvan, doeltreffend? Welke lessen kunnen worden getrokken en wat zijn aanbevelingen om de sturing op de woonopgave te verbeteren?

Evaluatiemodel DEEL 1 INTRODUCTIE

DEEL1INTRODUCTIE

Het doel van het onderzoek is de raad inzicht geven in hoe de gemeente kan sturen, en ook daadwerkelijk stuurt, op de woonopgave en of dit doeltreffend is. In het bijzonder om mensen met een lager inkomen en starters te laten wonen in Hardinxveld-Giessendam.

Als ‘roer’ op het onderzoek is een evaluatiemodel ingezet. Het evaluatiemodel laat zien hoe de onderzoekers hebben gekeken naar de woonopgave van de gemeente en de regievoering daarop. Zo is gekeken naar het beleid en de programmering, de uitvoering, de resultaten, de sturing en rol van de raad. Het evaluatiemodel bevat tevens de normen die zijn gebruikt om uiteindelijk een oordeel te kunnen geven: wat gaat goed, wat gaat minder goed? Het geven van een oordeel door de Rekenkamer is niet een doel op zichzelf. De Rekenkamer geeft een oordeel om een bijdrage te leveren aan de kwaliteit van de kaderstellende en controlerende rol van de raad. Het is daarmee gericht op het ontwikkelperspectief van het gemeentebestuur, en die van de raad in het bijzonder.

3 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

1 Is het woonbeleid van de gemeente, en de uitvoering daarvan, doeltreffend en welke lessen kunnen worden getrokken? Hoofdconclusie

DEEL2 DE KERN

Met de blik op het huidige beleid (doelen van de Lokale Paragraaf Bouwen) is het woningbeleid en uitvoering van de gemeente voor een deel doeltreffend. Voor een deel is het ook niet doeltreffend en ook onbestemd, want: 1 Het doel is om 80 woningen per jaar te bouwen. Uitgaande van de huidige programmaring van harde plannen van de gemeente lukt het momenteel om de komende jaren méér dan 80 woningen per jaar te bouwen, dat is doeltreffend. Het is overigens wel nodig om méér dan het vastgestelde doel te bouwen. Dit om de achterstand van de afgelopen jaren in te halen. 2 Het doel is om geen sociale huurwoningen te bouwen en dat is ook al lange tijd niet gedaan. Dat is niet doeltreffend. Het loopt de gemeente nu voor de voeten vanwege dwingende doelen vanuit het Rijk en Provincie en de bekrachtiging daarvan in de Regionale Realisatie Agenda (woondeal). Voor veel inwoners, zoals starters en mensen met een lager tot modaal inkomen, is momenteel het vinden van een passende huurwoning moeilijk. Het is de wettelijke taak van de gemeente om te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor mensen met een lager inkomen. 3 Als laatste wil de gemeente met bouw van koopwoningen in het midden- en duurdere segment de doorstroming bevorderen.

Daarmee moet als het ware het ‘verhuistreintje’ op gang komen zodat ook voor starters en mensen met een lager tot modaal inkomen betaalbare en passende woningen vrij komen. Ook wil de gemeente levensloopbestendig bouwen zodat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. Het is voor de gemeenteraad met de huidige informatie echter niet te bepalen of de strategie van ‘doorstroming bevorderen’ en ‘langer thuis blijven wonen’ doeltreffend is. De lessen die verder getrokken worden uit dit onderzoek vatten we samen in de deelconclusies op de volgende bladzijde. De deelconclusies sluiten in volgorde aan op de bovenstaande drie genoemde punten.

4 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

1 Is het woonbeleid van de gemeente, en de uitvoering daarvan, doeltreffend en welke lessen kunnen worden getrokken?

DEEL2 DE KERN

Deelconclusie 1: de gemeente wil versnellen door de komende jaren meer te bouwen dan het beleidsdoel van 80 woningen per jaar. Daarbij spelen nog wel de nodige barrières die de gemeente zelf of samen met partners (projectontwikkelaars, woningbouwers en de provincie) moet beslechten. In deel 3 van dit rapport worden alle barrières beschreven die de gemeente en partners hebben genoemd tijdens gesprekken in het kader van dit onderzoek. We vatten de belangrijkste hieronder kort samen. De belangrijkste barrières die spelen zijn: De gemeente is afhankelijk van projectontwikkelaars of deze de businesscase sluitend kunnen krijgen om de doelen rondom de bouw van betaalbare koop- en sociale huurwoningen te realiseren. Dit is in het geval van kleinere locaties moeilijker dan voor grotere locaties. Er is sprake van een opstapeling van ambities en dwingende regels. Er spelen allerlei opgaven die tegelijkertijd moeten worden gerealiseerd zoals betaalbaarheid van wonen, woningen voor kwetsbare doelgroepen, mobiliteit, parkeren, vergroening, energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, natuur en milieu et cetera. Al deze zaken dienen het algemeen belang maar zijn binnen een gebied niet meer tegelijkertijd te realiseren. Het is lastig om voor kwetsbare doelgroepen geschikte locaties te vinden. De gemeente heeft nog geen visie of beleid voor deze groepen.

Mede overheden werpen ook barrières op. Ook die dienen het algemeen belang maar het zijn op zichzelf staande lang slepende en weerbarstige vraagstukken die versnelling van woningbouw in de weg staan. Zo wil de provincie het buitengebied beschermen en het rijk biedt nog geen oplossingen voor de stikstofproblematiek. Samenwerking met projectontwikkelaars, bouwbedrijven, woningcorporaties en mede overheden vraagt om continuïteit en goede kwaliteit van regievoering door de gemeente. Hiertoe is het nodig om duurzame relaties op te bouwen. Door personele wisselingen en door inzet van ingehuurde projectleiders lukt dit de gemeente niet goed.

Deelconclusie 2: met het huidige beleid en de programmering van de gemeente is het niet haalbaar om minimaal 2/3e deel betaalbare woningen te bouwen, waarvan de helft sociale huur. Het rijk en de provincie schrijven voor dat de programmering moet bestaan uit minimaal 2/3e deel betaalbare woningen, waarvan de helft sociale huur. Dat doorkruist de huidige strategie van de gemeente. Uit gesprekken in het kader van dit onderzoek blijkt dat er binnen de gemeente ook zelf het inzicht groeit dat dit noodzakelijk is. De gemeente heeft zich daartoe gecommitteerd aan de huidige Regionale Realisatie Agenda. De grootste uitdaging is dat op termijn moet worden toegewerkt naar 30% sociale huurwoningen van de woningvoorraad. Dat wordt met de huidige programmering van de gemeente bij lange na niet gehaald. De huidige programmering voorziet hoogstens in 2% sociale huur (harde en zachte plannen opgeteld). Omdat momenteel 28% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur zal bij ongewijzigd beleid de achterstand alleen maar groter worden in plaats van kleiner. Deelconclusie 3: doelen worden in onvoldoende mate evalueerbaar geformuleerd en de raad stuurt daar ook niet actief op. De raad is daarmee niet in staat zijn kaderstellende en controlerende rol adequaat in te vullen.

De gemeente heeft gekoerst op het bouwen van koopwoningen in het midden- en duurdere segment in de hoop daarmee doorstroming te bevorderen. De bouw van goedkopere woningen is daarmee op de achtergrond verdwenen. De raad is als collectief niet in staat geweest om daarop bij te sturen. Ondanks invloedspogingen van individuele fracties bleef de raad meer volgend dan actief (bij)sturend. Of het ook daadwerkelijk is gelukt om doorstroming te bevorderen is met de informatievoorziening aan de raad niet te bepalen. Dat is zorgelijk omdat om de controlerende rol in te kunnen vullen moet de raad kunnen vaststellen in welke mate beleidsdoelen worden gerealiseerd. Dat lukt nu in onvoldoende mate. De doelen zijn niet evalueerbaar geformuleerd en ook de realisatie wordt niet gemonitord. Zo wordt het aantal en aard van verhuisbewegingen niet gerapporteerd. Dit zowel die van ‘binnen’ de gemeente als van ‘binnen naar buiten’ of van ‘buiten naar binnen’. Het is wel aannemelijk dat met het bouwen van koopwoningen in het midden- en duurdere segment het verhuistreintje op gang komt maar in welke mate dat ten goede komt van inwoners van Hardinxveld-Giessendam is onduidelijk. Dat leidt ook tot het beeld bij inwoners dat dure huizen worden gebouwd voor mensen van buiten Hardinxveld-Giessendam. Op basis van de informatievoorziening aan de raad is niet te bepalen of dit beeld ook juist is.

De raad heeft zelf ook onderkend dat het nodig is om meer in regie te komen en heeft daartoe een raadswerkgroep Bouwen en Wonen in het leven geroepen. Deze raadswerkgroep heeft het college gevraagd meer inzicht te geven in wat tot op heden is gerealiseerd. Dat is recent ook gebeurd met een presentatie in oktober vorig jaar aan de raad. Dit is een eerste stap.

5

Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

2 Wat zijn aanbevelingen om de sturing op de woonopgave te verbeteren? Hieronder volgen aanbevelingen voor de raad, die achtereenvolgens aansluiten op de drie deelconclusies. Aanbeveling 1: actualiseer het huidige woningbeleid.

DEEL2 DE KERN

Het huidige woningbeleid voldoet niet meer. Er worden momenteel de nodige stappen gezet zoals de ontwikkeling van een overkoepelende omgevingsvisie. Dit is tevens een kans om verschillende opgaven in samenhang te bezien en daarbij het probleem van alsmaar opstapelende ambities, wensen en regels aan te pakken. Vraag het college dan ook om: 1 Het woningbeleid in overeenstemming te brengen met de doelen uit de Regionale Realisatie Agenda waaronder het aandeel betaalbare woningen en sociale huurwoningen. Hierbij niet uit te gaan van één dominante formule maar een mix, zodat hoe dan ook ingespeeld kan worden op nieuwe toekomstige ontwikkelingen. 2 Het woonbeleid gebieds- en doelgroepengericht in te steken met oog op de vraag hoe ruimte bieden aan maatwerk om opstapelende ambities, wensen en regels te voorkomen. Dat betekent ook: > Het uitbannen van (beleids)verkokering waarbij ieder beleidsterrein zijn wensenlijst probeert te maximaliseren en er zodoende eerder sprake is van elkaar conflicterende doelen dan dat deze elkaar versterken; > Niet zomaar huidige regels en richtlijnen overnemen en projecteren op de toekomst. Woningbouw vraagt een lange termijn visie en horizon. Over twintig jaar denken mensen hoogstwaarschijnlijk heel anders over onderwerpen zoals wonen, werken, mobiliteit, kwaliteit van de leefomgeving, energie, klimaatadaptatie, circulaire economie en milieu et cetera.

3 Hierbij bestuurlijke partners, lokale private kennis- en uitvoeringspartners (woningcorporatie, projectontwikkelaars en makelaars) en inwoners te betrekken. Voedt nadrukkelijk ook met visies en ideeën van kennispartijen die kunnen inspireren tot out-of-the- box denken en visionaire vergezichten met oog op het voorkomen van het enkel projecteren van huidige regels en richtlijnen op de toekomst. 4 De mix van in te zetten stimuleringsinstrumenten daarbij direct mee te nemen. Denk daarbij aan koopinstrumenten voor starters maar ook breder dan dat om verschillende opgaven tegelijkertijd te realiseren. Ook de stimuleringsinstrumenten zoals genoemd in bijlage 2 zijn al verkokerd gericht. Stel de vraag of verbinding met allerlei andere stimuleringsinstrumenten mogelijk is zoals rondom verduurzaming.

Aanbeveling 2: stuur bij op de zachte plannen in de woningbouwprogrammering. De harde plannen, waarbij de vergunningen al rond zijn en anterieure overeenkomsten er al liggen, zijn over het algemeen moeilijk bij te sturen. Richt dan ook de bijsturing op de zachte plannen en vraag het college waar in deze plannen nog ruimte zit voor bijsturing met oog op het actualiseren van het woonbeleid zoals beschreven in aanbeveling 1.

6 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

2 Wat zijn aanbevelingen om de sturing op de woonopgave te verbeteren? Hieronder volgt de derde aanbevelingen voor de raad. Deze aanbeveling is overigens ook breder toepasbaar.

DEEL2 DE KERN

Aanbeveling 3: vul de kaderstellende en controlerende rol actief en collectief als raad in. Daarbij is de basis het formuleren van evalueerbare doelen en wel op zo’n wijze dat ook tussentijds en achteraf kan worden gecontroleerd in welke mate deze worden gerealiseerd. Vraag het college de hiernaast gepresenteerde prestatieladder toe te passen en wel op de volgende wijze: Ontwikkel beleidsdoelen en -indicatoren op ieder niveau van de prestatieladder: maatschappelijke doelen (wat willen we realiseren?), uitvoeringsdoelen (hoe gaan we dat realiseren?) en middelendoelen (waarmee gaan we dat realiseren)? Gebruik een mix van kwantitatieve en kwalitatieve prestatie-indicatoren. Niet alles is namelijk meetbaar in kwantitatieve termen, en niet alles wat telbaar is telt. Voorzie een beleidsindicator altijd van een streefnorm of -beeld, op korte- of lange termijn te realiseren. Een streefnorm kan worden uitgedrukt in een absoluut getal (bijvoorbeeld x te realiseren woningen) maar ook in relatieve zin. Dat laatste vraagt om inzicht in meerjarige trends (bijvoorbeeld een groei van x% over een bepaalde periode). De eerste stap is consequent beleidsdoelen en -indicatoren te ordenen langs de lagen van de prestatieladder, en dit met het college te bespreken. De tweede stap is dan om vast te stellen waarop de raad doelen wil stellen en controleren.

In de prestatieladder worden op hoofdlijnen drie niveaus onderscheiden waarop de raad en het college kan en sturen. We lichten de drie niveaus hieronder nog kort toe.

Sturen op maatschappelijke doelen. Dit is het hoogste niveau op de prestatieladder waarop gestuurd kan worden, het richt zich op wat de gemeente wil bereiken voor de lokale samenleving van HardinxveldGiessendam. Op dit niveau draait het om het gewenste maatschappelijk effect van gemeentelijk beleid en uitvoering. Wat willen we zien, horen, voelen en ruiken in de samenleving? Er zijn op dit niveau twee verschillende typen prestatieindicatoren te onderscheiden: indicatoren die zich richten op het maatschappelijk eindeffect (bijvoorbeeld: ouderen kunnen zo lang als mogelijk zelfstandig wonen) en indicatoren die zich richten op een maatschappelijke tussenresultaat (bijvoorbeeld: er zijn 200 levensloopbestendige woningen). Beide typen indicatoren kenmerken zich doordat zij zich richten op dat wat je daadwerkelijk kunt zien, horen, voelen en ruiken in de samenleving.

Sturen op uitvoeringsdoelen. Op dit niveau draait het om de uitvoering, dus hoe de maatschappelijke doelen worden gerealiseerd. Er zijn op dit niveau verschillende typen prestatieindicatoren te onderscheiden. Prestatie-indicatoren die zich richten op richtlijnen (bijvoorbeeld de levensloopbestendige woningen zijn rolstoeltoegankelijk), telbare activiteiten (bijvoorbeeld vier bouwplannen zijn in ontwikkeling) of globaal omschreven activiteiten (omwonenden participeren om mee te denken met de inpassing in de leefomgeving).

Sturen op middelen. Dit is het laagste niveau op de prestatieladder waarop gestuurd kan worden. Prestatie-indicatoren richten zich dan op een doelmatige inzet van personele, materiële en financiële middelen (bijvoorbeeld we stellen € x mln. beschikbaar voor financiële stimuleringsinstrumenten).

7 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

2 Wat zijn aanbevelingen om de sturing op de woonopgave te verbeteren? Hieronder volgt een aanbevelingen voor het college, dat voornamelijk aansluit op aanbeveling 1 voor de raad. Gezien de rol van de rekenkamer doen we deze aanbeveling op hoofdlijnen, het is immers niet de bedoeling dat op de stoel wordt gezeten van het college.

DEEL2 DE KERN

Aanbeveling voor het college: richt de komende jaren op het voorkomen van verkokering in zowel beleid als uitvoering. Zorg dat in samenwerking en op maat opgaven zo op elkaar worden afgestemd dat hiermee meerdere doelen tegelijkertijd en in één klap worden gerealiseerd. Dit is een enorme klus en vraagt heel wat van het college, de ambtelijke organisatie en samenwerkingspartners van de gemeente. De ideale situatie is het eindbeeld van de onderstaande figuur te realiseren: van puntsturing naar concreet samenwerken om gezamenlijke opgaven te realiseren. Het vraagt om professionele regievoering vanuit de gemeente, het opbouwen van duurzame en stabiele bestuurlijke en lokale netwerken en over bestuurlijke- en organisatiegrenzen heen organiseren. Het bouwen aan een gedeelde visie (zoals een omgevingsvisie) is daarbij belangrijk maar werkelijk ontkokerd werken hoeft daarop niet per se te wachten. Dus maak ‘werk met werk’ door bijvoorbeeld in het geval van de ontwikkeling van een bepaald gebied (bijvoorbeeld ’t Oog of Middenwetering) dit direct toe te passen en te leren, voor zover dit niet al deels gebeurt.

8 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL2 DE KERN

Bestuurlijke zienswijze van het college op de conclusies en aanbevelingen

9 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL2 DE KERN

Bestuurlijke zienswijze van het college op de conclusies en aanbevelingen

10 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

3 Beleid en Programmering

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

Dit onderdeel richt zich op drie onderstaande deelvragen van het onderzoek. We beantwoorden deze vragen in de hierna volgende paragrafen 3.1 t/m 3.3. Daarbij passen we ook de desbetreffende normen toe uit het evaluatiemodel. Deelvragen: 3.1 Wat zijn door de gemeente vastgestelde ambities en doelen op het gebied van wonen? 3.2 Hoe verhouden deze zich tot actuele maatschappelijke en economische ontwikkelingen? 3.3 Hoe is het beleid vertaald naar een uitvoeringsprogrammma?

11 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

3.1 Wat zijn door de gemeente vastgestelde ambities en doelen? Ambities en doelen ten aanzien van wonen In 2019 is de Lokale Paragraaf Wonen door de raad vastgesteld en deze is eind 2022 geactualiseerd met de Lokale Paragraaf Bouwen. Daarmee heeft de gemeente een door de raad vastgesteld woonbeleid. In bijlage 1 worden de doelen van de Lokale Paragraaf Wonen en Bouwen naast elkaar gepresenteerd. Hieruit blijkt dat de gemeente als doel heeft om minimaal 80 woningen per jaar wil bouwen. Dit is een evalueerbaar doel want dit is immers telbaar. Dat maakt dat dit doel is te monitoren door het college, en dat de raad zijn controlerende rol eenvoudig kan vervullen. Op basis van realisatiecijfers kan de raad immers een oordeel vormen of het doel van 80 gebouwde woningen per jaar wel, deels of niet is gerealiseerd. Doelen gedifferentieerd naar doelgroepen en typen te bouwen woningen (1)

Resumé

Het doel om minimaal 80 woningen per jaar te bouwen is verder vertaald naar verschillende onderliggende doelen per doelgroep en woningsegment: Bouwen van koopwoningen voor starters. Dit zijn goedkope woningen voor alleenstaanden en woningen in het middensegment voor startende stellen. Bouwen van koopwoningen die doorstroming bevorderen. Dit zijn woningen in het midden- en duurdere segment. Bouwen van levensloopbestendige woningen voor doorstromende ouderen. Dit zijn koopappartementen of duurdere sociale huurappartementen. Geen toevoegingen van sociale huurwoningen, maar vernieuwing van de bestaande voorraad: minder eengezinswoningen, meer appartementen.

Evalueerbare geformuleerde doelen De gemeente zet in op het bouwen van 80 woningen per jaar, met accent op koopwoningen. Zowel in het goedkope segment voor starters, als het midden- en duurdere segment. Er worden geen sociale huurwoningen gebouwd; De gemeente wil dat in 2035 alle woningen van het gas af zijn.

Doelen voor bijzondere doelgroepen De gemeente wil dat mensen (ouderen) langer en passend thuis kunnen wonen. Denk aan levensloopbestendige woningen of mantelzorg-woningen (3) en het bieden van een passend thuis voor bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een verstandelijke beperking of GGZ-achtergrond. Grootschalige of centrale huisvesting voor arbeidsmigranten toestaan in het buitengebied, rand kern, op bedrijventerreinen of op het erf van het bedrijf. (2) Doelen verduurzaming De gemeente wil in 2035 volledig van het gas af zijn en in 2050 een volledige energieneutrale gemeente zijn (4). De gemeente zet in op het isoleren van woningen om het energieverbruik te verlagen en opwek en gebruik van hernieuwbare energiebronnen. Bronnen: 1 Lokale Paragraaf Bouwen 2 Beleidsnota huisvesting arbeidsmigranten Hardinxveld-Giessendam geldend van 01-03-2022 tot heden 3 Beleidsregel pre-mantelzorgwoningen 2021 4 Lokale paragraaf Wonen, juni 2019

Niet evalueerbare geformuleerde doelen Door te bouwen in het midden- en duurdere segment wil de gemeente de doorstroming bevorderen. Dit vanuit de gedachte dat er dan regelmatig huizen vrijkomen die passen bij de levensfase van inwoners; De gemeente wil dat doorstromende ouderen in levensloopbestendige woningen terecht komen, zodat zij langer thuis kunnen blijven wonen. Deze twee doelen zijn in ‘niet evalueerbare’ termen geformuleerd en daarmee is de doelrealisatie moeilijk te controleren en te beoordelen door de raad. Hoeveel huizen worden er gebouwd in het betreffende segment, hoeveel doorstroming wil de gemeente daarmee realiseren binnen de gemeente, hoeveel levensloopbestendige woningen?

12 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

3.2 Hoe verhouden de door de gemeente vastgestelde ambities en doelen zich tot actuele maatschappelijke en economische ontwikkelingen?

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

Maatschappelijke en economische ontwikkelingen De Lokale Paragraaf Wonen uit 2019 was bedoeld als een uitwerking van de in 2017 opgestelde regionale Groeiagenda 2030. Deze regionale agenda is in 2023 geactualiseerd tot de Groeiagenda Smart Delta Drechtsteden 2023. Het richt zich op de ruimtelijke en economische agenda in de regio. De groeiagenda geeft een drietal kernpunten waarop de gemeenten moeten inspelen met beleid en plannen rondom wonen: Passende woningen bieden met bijzondere aandacht voor de huidige en toekomstige beroepsbevolking binnen de Drechtsteden; Uitgangspunt is toekomstbestendig bouwen en betaalbare huisvesting. Onder toekomstbestendigheid vallen onderwerpen zoals de energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie, circulariteit en een gezonde leefomgeving; Er worden duurzame mobiliteitskeuzes gemaakt door voorrang te geven aan openbaar vervoer, deelmobiliteit, fietsen en wandelen.

Ontwikkelingen woningbehoefte Een belangrijke bron voor de gemeente om prognoses te maken omtrent de woningbouwbehoefte is de Woningmarktanalyse Drechtsteden. Ontwikkelingen in de woningmarkt vroegen om een actualisatie van de gemeentelijke Lokale Paragraaf Wonen uit 2019. Deze actualisatie heeft geresulteerd in de Lokale Paragraaf Bouwen uit 2022 met nog steeds als doel om 80 woningen per jaar te bouwen. Het doel van 80 woningen is ruimer gesteld dan bleek uit de toenmalige Woningmarktanalyse Drechtsteden. In de Lokale Paragraaf Bouwen worden hiervoor twee redenen gegeven: Vanaf 2019 is de druk op de woningmarkt verder toegenomen. Met andere woorden: de vraag is sterker gegroeid dan het aanbod. Voor de jaren 2019 is er te weinig gebouwd. Het tekort uit deze jaren moet nog worden ingehaald. Dat wordt gedaan met de plannen die momenteel in ontwikkeling en uitvoering zijn.

Resumé De Lokale Paragraaf Wonen en de Lokale Paragraaf Bouwen van de gemeente Hardinxveld-Giessendam sluiten niet volledig aan op de kernpunten uit de regionale agenda, want: De twee paragrafen richten zich weliswaar op betaalbaarheid van woningen, maar zijn niet expliciet gericht op toekomstige beroepsgroepen. Daarmee is het niet helder wat de aansluiting is op economische ontwikkelingen in de regio. Impliciet is de aansluiting wel gemaakt want de regionale groeiagenda was bedoeld om brede welvaart te stimuleren. Hiervoor was het onder andere nodig om een meer passende woonomgeving te realiseren voor hoger opgeleiden en deze zo aan bedrijven te kunnen binden. Ten aanzien van verduurzaming richt het zich wel op de doelen rondom de energietransitie (in 2035 van het aardgas af) maar zaken als natuurinclusiviteit, klimaatadaptatie en circulariteit komen niet aan de orde. Als laatste is er geen aansluiting gemaakt met duurzame mobiliteitskeuzes. De gemeente speelt wel in op de steeds verder toenemende vraag naar woningen, door doelen wat ruimer te stellen dan actuele vraag-aanbod analyses laten zien.

Bronnen: 1 Lokale Paragraaf Bouwen 2 Beleidsnota huisvesting arbeidsmigranten Hardinxveld-Giessendam geldend van 01-03-2022 tot heden 3 Beleidsregel pre-mantelzorgwoningen 2021 4 Lokale paragraaf Wonen, juni 2019

13 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

3.2 Hoe verhouden de door de gemeente vastgestelde ambities en doelen zich tot actuele maatschappelijke en economische ontwikkelingen? Nieuw kabinet Met het aantreden van het nieuwe kabinet in juli 2024 doen zich ontwikkelingen voor waar de gemeente uiteindelijk op zal moeten inspelen. Hoewel hier nog allerlei onzekerheden zijn (op verschillende beleidsterreinen zijn de plannen nog niet helder) geven we hieronder een aantal zaken weer. De door de gemeente HardinxveldGiessendam gestelde ambities en doelen sluiten nog niet aan op deze zaken. Dit geldt overigens voor veel gemeenten in Nederland, op onderdelen is het zelfs nog onmogelijk is. Een belangrijke maatschappelijke ontwikkeling, die zich heeft voorgedaan na vaststelling van de Lokale Paragraaf Bouwen, is de Spreidingswet. Deze is per 1 februari 2024 van kracht geworden, met als doel te komen tot voldoende opvangplekken en een evenwichtiger verdeling van asielzoekers over provincies en gemeenten. Deze opvangplekken worden verdeeld over de gemeenten op basis van het inwoneraantal en de sociaaleconomische score van een gemeente. De nieuw gevormde regering wil de Spreidingswet echter weer intrekken en dat leidt tot veel onzekerheid bij gemeenten. “Het aantal opvangplekken lijkt al af te nemen sinds de formerende partijen een hoofdlijnenakkoord hebben bereikt”, zegt demissionair staatssecretaris Eric van der Burg (Asiel).

Zoals bekend zit Nederland op slot door een zogeheten ‘stikstofcrisis’. Dit is een ecologische en juridische crisis die sinds 2019 zo wordt genoemd na een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het nieuwe kabinet heeft nog geen plan om de stikstofcrisis het hoofd te bieden. Ten grondslag aan de crisis ligt de stikstofproblematiek. In Nederland wordt de bodem belast door een zeer hoge toediening van reactieve stikstofverbindingen, onder andere ammoniak (NH3) dat vrijkomt uit dierlijke mest. Daarnaast worden stikstofoxiden (NOx) uitgestoten door verbrandingsmotoren, zoals in motorvoertuigen en in de industrie. Menselijke activiteiten waarbij stikstofverbindingen in grote hoeveelheden vrijkomen, leiden tot ongewenste effecten op de kwaliteit van bodem, water, lucht en natuur.

Resumé De gemeente kampt met verschillende nietbeinvloebare risico's en onzekerheden: De Spreidingswet; De Stikstofcrisis; Het tekort aan arbeidskrachten; Stijgende kosten arbeid en materiaal. Daarnaast loopt de gemeente tegen het beleid van de provincie Zuid-Holland aan om geen nieuwe bouwlocaties aan te wijzen groter dan 3 hectare in het buitengebied.

Provincie Zuid-Holland De inzet van de provincie is het open landschap zoveel als mogelijk te besparen zodat er voldoende ruimte kan worden geboden voor toekomstbestendige landbouw, energievoorziening, water-, recreatie- en natuuropgaven. Hiertoe is de zogeheten 3ha kaart vastgesteld. De Provincie geeft vooralsnog geen akkoord voor nieuwe locaties in het buitengebied groter dan 3ha. Overige ontwikkelingen In Nederland is een groot tekort aan arbeidskracht op allerlei terreinen, waaronder ook in de bouwsector. In de bouwsector zijn tussen 2025 en 2028 naar schatting 60.000 extra arbeidskrachten nodig om aan de productievraag te voldoen. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht dat deze groeiende vraag voor het grootste deel kan worden opgevangen door afgestudeerden uit bouwopleidingen, maar een deel moet worden ingevuld door zijinstromers en buitenlandse werknemers. De afgelopen jaren zijn de kosten van arbeid en materiaal behoorlijk gestegen door een hoge inflatie. Het begint te stabiliseren, maar plannen die in het verleden zijn gemaakt moeten wellicht worden herberekend met oog op financiële haalbaarheid.

14 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

3.3 Hoe is het beleid vertaald naar een uitvoeringsprogramma?

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

De Lokale Paragraaf Bouwen bevat een uitvoeringsprogramma om de beoogde 80 woningen per jaar te bouwen met de mix van woningen zoals besproken in paragraaf 3.1. We vatten de belangrijkste acties uit het programma hieronder samen.(1) Vaart maken met woningbouw

Resumé

De gemeente is afhankelijk van ontwikkelende partijen. Die moeten immers met plannen komen en deze, na planologische besluitvorming door de gemeente, uitvoeren. De gemeente wil hiertoe de samenwerking met deze partijen intensiveren via de bijeenkomsten van het Bouwberaad Hardinxveld-Giessendam. Verder wil de gemeente op zoek naar mogelijkheden om woningen toe te voegen en richt zich daarbij op inbreidingsplekken om te verdichten en blijft ook kijken naar het buitengebied. Als laatste is vroegtijdige participatie van inwoners rondom plangebieden belangrijk om te voorkomen dat plannen vastlopen op bezwaarprocedures. De gemeente wil dan ook meer investeren in inwonersparticipatie, waaronder meer communiceren over de aanstaande woningplannen. De juiste woning op de juiste plek Zoals eerder besproken zet de gemeente in op een gevarieerd woningaanbod, met oog op het stimuleren van doorstroming. Per project moet er dus worden gestuurd op de gewenste mix van woningen. Hierover wil de gemeente afspraken maken met de initiatiefnemende partijen en deze vastleggen in de anterieure overeenkomsten. De gemeente wil alleenstaande starters helpen bij de financiering van een koophuis. Door de gestegen woningprijzen is het voor deze doelgroep moeilijk om een huis te kopen. De gemeente wil hiertoe mogelijkheden onderzoeken.

Een leven lang prettig wonen De gemeente wil hoogwaardige koopappartementen bouwen voor mensen waarvan de kinderen het huis uit zijn en levensloopbestendige woonvormen toevoegen. Daarnaast wil de gemeente mensen goed informeren over preventieve aanpassingen aan hun woningen zodat zij langer zelfstandig kunnen wonen. Samen met de woningcorporatie Fien Wonen en andere ontwikkelende partijen wil de gemeente de mogelijkheden onderzoeken voor mensen die willen doorstromen, maar die door (financiële) belemmeringen dat niet doen. Het doel is ‘verhuistreintjes’ op gang brengen. De spreiding van doelgroepen heeft hierbij extra aandacht, gemengde buurten om de leefbaarheid in buurten te versterken.

Samenwerking De gemeente is afhankelijk van ontwikkelende partijen en wil daarom de samenwerking met deze partijen intensiveren en samen zoeken naar geschikte locaties, zowel binnenstedelijk als het buitengebied; Per project wil de gemeente afspraken maken met deze partijen, wat de mix van woningen moet worden om doorstroming te bevorderen; Om te voorkomen dat plannen vastlopen op bezwaren van omwonenden wil de gemeente meer investeren in participatie. Doelgroepen Voor ouderen wil de gemeente levensloopbestendige woningen. De gemeente wil alleenstaande starters helpen met het financieren van een koopwoning.

Bronnen: 1 Lokale Paragraaf Bouwen

15 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

Uitvoering

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

Dit onderdeel richt zich op drie onderstaande deelvragen van het onderzoek. We beantwoorden deze vragen in de hierna volgende paragrafen 3.4 t/m 3.6. Daarbij passen we ook de desbetreffende normen toe uit het evaluatiemodel. Deelvragen: 3.4 Welke instrumenten en maatregelen zijn ingezet om de doelen te bereiken 3.5 Met welke partijen wordt samengewerkt en welke afspraken liggen daaraan ten grondslag? 3.6 Welke stimulansen en of barrières doen zich voor om de doelen te realiseren?

16 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

3.4 Welke instrumenten en maatregelen zijn ingezet om de doelen te bereiken?

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

De gemeente zet een aantal instrumenten in waarmee gestuurd kan worden op het onderwerp wonen. Ten eerste het instrumentarium dat de Omgevingswet biedt: De omgevingsvisie. In de omgevingsvisie staat hoe de gemeente de leefomgeving in de gemeente de komende jaren wil ontwikkelen. Het richt zich op alle ontwikkelingen die voor de leefomgeving van belang zijn. Nieuwe plannen en initiatieven worden getoetst aan de hand van de omgevingsvisie. Een omgevingsprogramma richt zich op een bepaald gebied. Het geeft aan wat de functie is van een bepaald gebied en bevat concrete maatregelen om dat gebied te beschermen, beheren en te ontwikkelen. Nieuwe initiatieven moeten binnen het omgevingsprogramma passen. Het omgevingsplan is decentrale regelgeving. De gemeente dient al zijn regels bijeen te brengen in een gebiedsdekkende regeling, zodat alle lokale regelgeving inzichtelijk en samenhangend is. Als laatste kan de gemeente voor een initiatief een omgevingsvergunning verlenen. Een initiatiefnemer dient hiertoe een conceptverzoek in te dienen. Complexere verzoeken worden behandeld door de zogeheten ‘Omgevingstafel’. Ten tweede zet de gemeente ook andere instrumenten in: De gemeente kan sturen op de gewenste mix van woningen. Hierover wil de gemeente afspraken maken met de initiatiefnemende partijen en deze vastleggen in de anterieure overeenkomsten.

De gemeente maakt afspraken met woningcorporaties. Zo heeft de gemeente lokale prestatieafspraken met Fien Wonen. (1) De prestatieafspraken 2024 zijn ingedeeld naar vijf categorieën, te weten 'betaalbaarheid', 'beschikbaarheid', '(bijzondere) doelgroepen’ en wonen met zorg/ondersteuning', 'duurzaamheid' en 'leefbaarheid en wijkbeheer'. Als laatste kan de gemeente ook (financiële) stimuleringsinstrumenten inzetten. Zo heeft de gemeente een regeling voor starters, de zogeheten ‘Koopstartregeling’. De Koopstartregeling biedt kopers de mogelijkheid om met een uitgestelde betaling een huis te kopen. Het gaat hierbij om een uitgestelde betaling ter hoogte van € 30.000 tot € 50.000 van de grondprijs. Dit deel hoeft pas bij verkoop worden terugbetaald. Zo heeft de raad op 23 september 2021 ingestemd met toepassing van de koopstartwoningen Pieter de Hoogh. (2) De koopstartregeling is onderdeel van een ‘Toolkit betaalbare koopwoningen’ die de gemeente heeft gemaakt. Het bevat instrumenten om betaalbare woningen mogelijk te maken. In bijlage 2 presenteren we de toolkit van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, evenals een compleet overzicht van welke instrumenten in het algemeen kunnen worden ingezet. Uit dit laatste overzicht blijkt dat met de Koopstartregeling de gemeente Hardinxveld-Giessendam nog beperkt gebruik maakt van alle mogelijke instrumenten.

Bronnen: 1 Lokale prestatieafspraken 2024 Fien Wonen 2 Raadsvoorstel Toepassen koopstartregelingen woningen Pieter de Hoogh

Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

Planologische instrumenten conform de Omgevingswet Omgevingsvisie; Omgevingsprogramma; Omgevingsplan; Omgevingsvergunning. Andere sturingsinstrumenten Anterieure overeenkomst; Prestatieafspraken met woningcorporaties; Toolkit betaalbare woningen bestaande uit financiële stimuleringsinstrumenten, onder andere voor starters. Benutting van instrumenten die andere overheden beschikbaar stellen

Bijdrage van € 75.000 van de provincie uit de knelpuntenpot sociale huurwoningen voor het woningbouwproject Nassaustraat; Bijdrage van € 61.000 van de provincie uit de subsidieregeling Vliegende Brigade voor het woningbouwproject Nassaustraat; Personele inzet vanuit het versnellingsteam woningbouw van het RVO voor het transformatieproject Peulenstraat 167; Personele inzet vanuit het versnellingsteam woningbouw van het RVO voor begeleiding van het proces versnelling van woningbouwprojecten; Personele inzet vanuit het versnellingsteam woningbouw van het RVO voor de ontwikkeling van woningbouwproject 't Oog; Personele inzet vanuit de regeling Helpende Hand voor fase 1 project 't Oog; Inzet van de regionale versnellingstafel voor 't Oog samen met Smart Delta Drechtsteden.

17

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

3.5 Met welke partijen wordt samengewerkt en welke afspraken liggen daaraan ten grondslag? De gemeente werkt samen in de regio: met mede-overheden, projectontwikkelaars en woningcorporaties. De samenwerking kent daarmee verschillende vormen: Regionale bestuurlijke samenwerking: regionale Woondeal Zuid-Holland (Regionale Realisatie Agenda) en regionale programma’s zoals ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Huisvesting Kwetsbare Groepen’. Het Bouwberaad: in het Bouwberaad vindt periodiek overleg plaats met ontwikkelende partijen. Belangrijke thema's zijn de versnelling van de bouwopgave, zoeklocaties, het van elkaar leren en samen (mogelijke) knelpunten opsporen en aanpakken. Prestatieovereenkomst: de gemeente heeft lokale prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporatie Fien Wonen en de Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam. De meest recente afspraken zijn vastgelegd in 2024, zie een zeer korte samenvatting in het kader hiernaast. De afspraken zijn soms de verantwoordelijkheid van één partij en soms de verantwoordelijkheid van twee of meer partijen. Projecten: uiteindelijk draait het om het realiseren van het aantal nieuw te bouwen woningen met de gewenste mix. Hiertoe werkt de gemeente samen met projectontwikkelaars of bouwbedrijven. Afspraken worden vastgelegd in de anterieure overeenkomsten. In sommige gevallen kiest de gemeente overigens voor actieve grondpolitiek.

De gemeente is dan eigenaar van de grond en woningen worden via een grondexploitatie ontwikkeld. In de meeste gevallen is dat niet het geval en speelt de gemeente een facilitaire rol, waarbij de projectontwikkelaar ontwikkeld.

Regionale Realisatie Agenda (Woondeal) Op 14 maart 2023 heeft het college haar handtekening gezet onder de Regionale Realisatie Agenda. Daarin is de volgende ambitie opgenomen: Het college van Gedeputeerde Staten heeft de ambitie van de minister onderschreven dat vanaf 2025 de programmering bestaat uit minimaal 2/3e deel betaalbare woningen, waarvan de helft door woningcorporaties wordt gebouwd. Het streven van Gedeputeerde Staten is dat elke gemeente op termijn toegroeit naar 30% sociale huur. In navolging op schriftelijke vragen van de fractie PvdA geeft het college aan dat met de ondertekening de gemeente Hardinxveld-Giessendam zich heeft gecommitteerd om op termijn toe te groeien naar 30% sociale huur. (1) Het uitgangspunt is wel dat wordt gestreefd naar het maximale, maar niet het onmogelijke. Een sociale huurwoning wordt gedefinieerd als een woning met een huur onder de liberalisatiegrens en inzetbaar voor een brede doelgroep.

Prestatieovereenkomst Fien Wonen 2024 Betaalbaarheid. minimaal 85% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 37.625 (prijspeil 2024). Beschikbaarheid. Fien Wonen werkt aan een uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad naar minstens 30% aandeel aan sociale huurwoningen in de gemeente Hardinxveld-Giessendam. De sociale voorraad in de gemeente en in eigendom van Fien Wonen bedraagt (peildatum 31-122023) 2.116 huurwoningen. Fien wonen geeft aan dat het, gezien de demografische ontwikkelingen en met het oog op de doorstroming, de voorkeur heeft om woningen toe te voegen voor een- en tweepersoonshuishoudens, geschikt voor jongeren en senioren. Bijzondere doelgroepen. Fien Wonen zet zich, naast het huisvesten van mensen met een laag inkomen, ook in voor het huisvesten van doelgroepen die extra hulp kunnen gebruiken bij het vinden van een woning zoals senioren, statushouders en bewoners met een hulpvraag. De slaagkans voor regulier woningzoekenden mag echter niet beperkt worden. Daarom gaat Fien Wonen nieuwe woonvormen onderzoeken. Duurzaamheid. De gemeente en Fien Wonen hebben als doel om in 2035 van het gas af te zijn en in 2050 een CO₂-neutrale woningvoorraad te hebben. De gemeente heeft de regie genomen om tot een Transitie Visie Warmte te komen en uitwerkingsplannen per wijk te formuleren.

Bronnen: 1 Artikel 12 RVO beantwoording schriftelijke vragen ‘Prestatieafspraken Hardinxveld-Giessendam 2023’, 31 mei 2023 2 Lokale prestatieafspraken 2024 Fien Wonen en Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam

18 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

3.6 Welke stimulansen en barrières doen zich voor om de doelen te realiseren? Er zijn zaken die de realisatie van doelen bevorderen; in dit onderzoek worden dat stimulansen genoemd. Er zijn ook zaken die de realisatie in de weg staan, dit worden barrières genoemd. In deze paragraaf worden de belangrijkste samengevat zoals die zijn genoemd in gesprekken die zijn gevoerd in het kader van dit onderzoek. Er zijn hiertoe gesprekken gevoerd met de gemeente (raad, portefeuillehouder en ambtelijke organisatie), de provincie, een woningcorporatie, projectontwikkelaars en een makelaar. Ook is met verschillende woningzoekenden gesproken. Om woningzoekenden te spreken te krijgen heeft het makelaarskantoor Alblasserwaard Makelaars & Taxateurs de helpende hand geboden door de onderzoekers in contact te brengen met inwoners die al lange tijd bezig zijn om een geschikte woning te vinden. De zaken waar zij tegenaan lopen bij het vinden van een geschikte woning worden gepresenteerd in verschillende kaders op de hierna volgende bladzijden. We starten op de volgende bladzijde met de belangrijkste stimulansen. Daarna worden de barrières weergegeven, achtereenvolgens welke door de gemeente worden ervaren en welke door samenwerkingspartners worden ervaren.

19 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

Stimulansen

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

De afgelopen periode heeft de gemeente meerdere bestemmingsplannen vastgesteld. Daarmee is het aandeel ‘harde’ projecten in de portefeuille hoger geworden. Hoe harder de plannen zijn hoe groter de kans dat de beoogde woningen ook worden gebouwd. De focus verschuift naar het toevoegen van sociale woningen, in tegenstelling tot voorgaande jaren, waar de focus lag op het bouwen van koopwoningen om doorstroom te bevorderen en niet op het toevoegen van sociale huurwoningen. De gemeente werkt aan een herijking van het woonbeleid, waarbij goedkopere betaalbare woningen meer op de agenda staat, zie het kader hiernaast. Dit mede onder druk van het rijk en de provincie, maar de gemeente ziet ook zelf daar de noodzaak van in. De gemeente wil de positie innemen van die van ‘samenwerkingspartner’: naast elkaar staan om verschillende belangen te verenigen in plaats van tegenover elkaar staan om verschillende belangen te verdedigen. Bijvoorbeeld via het zogeheten ‘Bouwberaad’ werkt de gemeente samen met projectontwikkelaars en de woningcorporatie om te komen tot uitvoerbare plannen en deze in samenhang bespreken met als doel om plannen elkaar te laten versterken in plaats dat plannen met elkaar concurreren. Ander voorbeeld is de woningbouwlocatie Blauwe Zoom. Daar neemt de gemeente samen met projectontwikkelaars deel aan een commanditaire vennootschap (publiek-privaat samenwerkingsverband).

Er is aandacht voor starterswoningen en de mogelijkheid of de woningcorporatie sociale woningen kan afnemen. De gemeente zet financiële stimuleringsinstrumenten in om starters te helpen bij het kopen van een woning, zoals de ‘Koopstartregeling’ in het geval van het project Pieter de Hooghstraat. De gemeente maakt gebruik van hulp die wordt geboden vanuit de regio, de provincie en het rijk om de ambtelijke capaciteit te versterken en kennis naar binnen te halen. Zo maakt de gemeente gebruik van experts van de Vliegende Brigade van de provincie rondom het project ‘t Oog, van senior projectmanagers uit de regio en deskundigheid van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO). Met betrekking tot huisvesting van kwetsbare groepen wordt samengewerkt in de regio rondom beschermd wonen en woonzorglocaties. Vanuit de centrumgemeente wordt deze groep verdeeld over de verschillende gemeenten.

Wat zijn harde en zachte plannen? Bij harde plannen zijn de planologische procedures doorlopen en zijn bestemmingsplannen gewijzigd, waardoor woningbouw van start kan gaan. Bij een zachte plan is een gebied in het vizier dat geschikt is voor woningbouw, de planologische procedure is gestart maar het bestemmings-/omgevingsplan is nog niet vastgesteld. Wat zijn goedkopere betaalbare woningen? De provincie Zuid-Holland stelt dat voor nieuwbouwprojecten minimaal tweederde van de woningen betaalbaar moet zijn. Dit betekent dat een koopwoning maximaal € 390.000,- mag kosten. Daarnaast moet de helft van de betaalbare woningen sociale huurwoningen zijn, wat neerkomt op 33.3% van het totaal aantal nieuw te bouwen woningen. Onder het betaalbare segment vallen: huurwoningen onder de liberalisatiegrens; door woningbouwcorporatie te bouwen sociale huurwoningen; huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot max € 1000 per maand (prijspeil 2022); koopwoningen tot € 390.000,-. Er is opgenomen dat via de regionale woningbouwprogrammering de nieuwbouw van sociale huurwoningen zo wordt ingepland dat wordt toegewerkt naar naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad in elke gemeente. Dit is een ingroeimodel; het streven naar 30% sociale huur in de woningvoorraad hoeft niet per 2030 bereikt te zijn.

Dit betekent dat de gemeenten met minder dan 30% sociale huur in de bestaande woningvoorraad moeten bijdragen aan dit streven door in de programmering een hoger percentage sociale huurwoningen op te nemen dan zij nu in de voorraad hebben. Bronnen: De regionale woondeal Drechtsteden zoals vervat in de ‘Regionale Realisatie Agenda Wonen’ regio's Alblasserwaard, Drechtsteden, GoereeOverflakkee en Hoeksche Waard, 7 maart 2023. Brieven van de gedeputeerde Provincie Zuid-Holland aan Provinciale Staten en de minister van BZK.

20 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

Barrières die door de gemeente worden ervaren

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

De gemeente heeft nagenoeg geen gronden in bezit waarop woningen kunnen worden gebouwd. De gemeente heeft dus geen volledige doorzettingsmacht en is afhankelijk van private partijen zoals projectontwikkelaars. Het rijk en de provincie hebben dwingende kaders opgelegd om meer betaalbare woningen te bouwen. Dit doorkruist de strategie van de gemeente Hardinxveld-Giessendam, want die is gericht op het stimuleren van doorstroming en niet zozeer op het bouwen van goedkopere woningen. De door het rijk en provincie opgelegde mix is een serieuze uitdaging. In veel gevallen is de businesscase voor projectontwikkelaars niet of moeilijk sluitend te krijgen en daarmee komen projecten niet van de grond of duren langer. Het bouwen van tweederde betaalbare woningen in combinatie met het realiseren van allerlei andere opgaven is een hele uitdaging. Denk aan opgaven op het terrein van mobiliteit, parkeren, vergroening, energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie en natuur & milieu. Zo langzamerhand stapelen allerlei ambities op en het gaat niet meer lukken om deze te realiseren in één gebied. Het vraagt om maatwerk per gebied en dat vraagt om het maken van keuzes, maar gesprekken hierover zijn ingewikkeld. De gemeente wordt geconfronteerd met meerdere kwetsbare doelgroepen die om specifieke huisvesting vragen. Het is lastig om daar geschikte locaties en panden voor te vinden.

De gemeente heeft nog geen visie of beleid voor huisvesting van deze groepen. Als laatste werpen andere medeoverheden ook barrières op: - De provincie Zuid Holland geeft vooralsnog geen akkoord voor nieuwe locaties in het buitengebied groter dan 3ha. Dit remt de woningontwikkeling in het gebied MiddenWetering en ‘t Oog. - De problematiek rondom stikstof. Het rijk biedt tot op heden nog geen oplossingen waardoor een groot deel van Nederland op slot zit. - De Omgevingsdienst Haaglanden kampt met een onderbezetting van personeel en projecten vertragen. Ook de gemeente kampt overigens met personeelstekorten en lost dit op met inhuur. Dat vraagt veel tijd ten aanzien van informatieoverdracht en het opbouwen van duurzame relaties met samenwerkingspartners.

Verhalen van woningzoekenden Senioren aan het woord “De gemeente doet onvoldoende om senioren aan een woning te helpen. Het is tien jaar geleden dat er een appartementencomplex voor ouderen is gebouwd van ongeveer twintig woningen, deels koop en deels huur”. Mevrouw is 83 jaar en woont alleen in een koopwoning (drive-in woning). Zij wil heel graag verhuizen naar een woning: een gelijkvloerse seniorenappartement op de begane grond of hoger maar dan met een lift. De reden is dat zij al een aantal keren in huis is gevallen. Dochter is nu actief op zoek naar een woning en heeft een zoekopdracht uitgezet bij makelaars, haar moeder ingeschreven bij de woningbouwstichting, een verhuurder van appartementen en een vastgoedbedrijf die appartementen verhuurd in een winkelcentrum. Het heeft allemaal geen resultaat. Het duurt maanden voordat er iets voorbij komt maar er zijn dan altijd hobbels: de huur is te hoog, bij verkoop zwaar overbieden, dan weer geen goed energielabel et cetera. “Ik zou graag in een hofje willen wonen” Mijnheer woont al 65 jaar in Hardinxveld-Giessendam en woont samen met zijn vrouw in een koopwoning. Hij zou het liefst iets willen huren maar kopen is ook mogelijk. Hij is daar al een paar jaar mee bezig.

Als alleen koop mogelijk is zou hij graag in een hofje een paar woningen bij elkaar laten bouwen of een klein appartementencomplex met een bevriend stel, maar dat duurt allemaal erg lang. “Voel ik mij wel thuis in zo'n appartemententen complex?” Mijnheer woont al 63 jaar in Hardinxveld-Giessendam en woont nu alleen, want recent is zijn vrouw overleden. Hij woont in een koopwoning en zoekt nu een appartement maar die zijn te duur. Eigenlijk ziet hij zichzelf niet als een appartementenman maar hij weet het nog niet goed. Hij heeft zich nu ingeschreven bij een particuliere organisatie die huisjes voor 80+ verhuren.

21 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

Barrières die door samenwerkingspartners worden ervaren Op zichzelf is de strategie om doorstroming te bevorderen goed, maar niet voldoende. Er is niet een enkele formule die een oplossing biedt voor de woonopgave. Er is een inzet nodig op meerdere strategieën tegelijkertijd. Dus doorstroming bevorderen door bouw van koop- en huurwoningen in het middenen dure segment én toevoegen van goedkopere koopwoningen én toevoegen van sociale huurwoningen. De grote projecten, waarbij veel woningen worden toegevoegd, lopen al wat langer en afspraken met projectontwikkelaars zijn dan ook al vastgelegd. Op deze projecten is het moeilijk om nog bij te sturen wat betreft de realisatie van betaalbare woningen. Dat zal moeten gebeuren rondom de zachtere projecten. Woningbouw vraagt om een langetermijnvisie van minstens dertig jaar. De gemeente projecteert echter nog teveel huidige regels en normen op de toekomst. De wereld zal er dan echter anders uitzien, mensen hebben dan andere behoeften en denkbeelden. Enkel de klassieke eengezinswoning met een tuintje sluit al lang niet meer aan. De behoefte aan een- of tweepersoonsappartementen groeit en starters zijn op zoek naar betaalbare appartementen (hoogbouw) en studio's. Over twintig jaar denken mensen waarschijnlijk heel anders over mobiliteit en het bezit van een eigen auto.

Zo zijn er tal van zaken waar mensen over dertig jaar heel anders over denken. De gemeente beschikt nog niet over instrumenten om woningen ook te doen toekomen aan inwoners van Hardinxveld-Giessendam, zoals een doelgroepenverordening.

Verhalen van woningzoekenden Junioren aan het woord “Ik wil wonen daar waar het gebeurt, namelijk in het centrum” Man van 21 jaar woont thuis bij zijn ouders in een koopwoning. Hij heeft sinds kort een vriendin en zoekt nu een klein appartement. Het liefst koop, anders huur en daar waar het gebeurt, namelijk in het centrum. Koop is echter nog niet haalbaar, wachtlijsten in de sociale huur zijn lang en de vrije sector is qua huur niet op te brengen (huurprijzen van 1.500,- tot 1.700,-).

“Een parkeernorm van twee auto's per klein appartement is niet nodig” Zijn vader heeft geen hoge pet op van de gemeente. De gemeente maakt het met allerlei regeltjes onmogelijk om betaalbare woningen te bouwen. Als voorbeeld de bouw van acht kleine appartementen van 45m2 van rond de € 200.000,- De parkeernorm is twee auto's per appartement. Dat is volgens hem helemaal niet nodig.

“Er wordt steeds overboden, maar als alleenstaande starter moet je met overbieden op tijd stoppen” Man van 28 jaar is thuiswonend en alleenstaand. Hij heeft geschikte woningen gezien en biedingen uitgebracht. Er wordt echter veel overboden waardoor hij naast het net vist. De gemeente bouwt teveel in het hogere segment. Er moeten meer appartementen voor starters worden gebouwd (dus de lucht in) en kleinere eengezinswoningen.

Het aanbieden van koopwoningen tegen een sociale prijs werkt marktverstorend. Het moet immers hoe dan ook financieel worden gedekt door hogere prijzen te vragen voor andere woningen binnen een project. Hoe kleiner een project, hoe groter dit nadelige effect. Voor grotere projecten (meer dan 200 woningen) is er wel meer speelruimte. Financiële stimuleringsinstrumenten zoals koopstart of startersleningen werken minder marktverstorend. Daarnaast kan de opbrengst uit rente, en terugvloeiende aflossingen, weer hergebruikt worden voor financiering van nieuwe starters (het idee van een revolverend fonds). De gemeente benut nog onvoldoende de kennis van makelaars als het gaat om de behoefte van type woningen.

22 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

Barrières die door samenwerkingspartners worden ervaren

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

Opgaven moeten in samenhang worden gerealiseerd, maar de samenwerking tussen allerlei actoren is nog niet slagvaardig genoeg om dat te kunnen doen. De regievoering vanuit de gemeente is hiertoe nog onvoldoende toe in staat. Voorbeelden die worden genoemd zijn: Er spelen allerlei slepende en weerbarstige vraagstukken rondom 't Oog. De provincie geeft geen toestemming om landbouwgrond te onttrekken. Het gebied moet worden ontsloten voor verkeer door bijvoorbeeld ondertunneling van de spoorlijn. Het moet in samenhang worden bezien met bouwplannen in (buur)gemeenten, die ook de verkeersintensiteit op de A15 zullen doen toenemen. Dit alles in samenhang te bezien, alle actoren aan elkaar te verbinden, vraagt veel personele capaciteit en kwaliteit. Deze capaciteit is er bij de gemeente nog in onvoldoende mate en dat schuurt nu al. Zo moet de eerste fase van ‘t Oog binnen enkele jaren worden afgerond en om de tweede fase naadloos te laten aansluiten moet in deze periode deze fase al op de rit komen. Het project Midden Wetering heeft een vertraging opgelopen. Op grond van een uitspraak van de Raad van State heeft de provincie alsnog besloten om deze locatie niet op de 3ha lijst van de omgevingsverordening op te nemen. Hiermee wordt woningbouw op deze locatie geblokkeerd.

Het sturen op prijsnormen voor betaalbare woningen belemmert het leveren van maatwerk dat nodig is om plannen financieel rond te krijgen. Het gaat voorbij aan de kern van de vraag: het bouwen van betaalbare woningen voor mensen die dat nodig hebben. Richtpunt zou moeten zijn de doelgroep waarvoor betaalbare woningen worden gebouwd in plaats van de prijsnorm. “Bouwen we voor mensen die de hele week werken om een woning te kunnen betalen of bouwen we voor mensen die een goedkope woning willen hebben om daarmee meer ruimte te hebben om minder te werken?” Allerlei regels en normen worden geïsoleerd toegepast en stapelen op. Het gevolg is dat regels en normen voortdurend met elkaar conflicteren en projecten vastlopen en/of niet meer binnen acceptabele kosten tot stand kunnen komen. Met name voor binnenstedelijke kleinere locaties is dit een groot probleem. Ook hier moet meer worden gekeken voor wie de woningen bestemd zijn. “Hebben mensen met een lager inkomen bijvoorbeeld behoefte aan twee parkeerplekken voor de deur”.

Verhalen van woningzoekenden Junioren aan het woord “Dure huizen voor mensen van buiten Hardinxveld-Giessendam” Man van 25 jaar woont thuis bij zijn ouders in een koopwoning. Hij zoekt een rijtjeshuis (koop) met twee verdiepingen en een tuintje. Het aanbod is echter klein. Er worden appartementen en rijtjeswoningen gebouwd maar die zijn te duur voor starters. Doordat er te dure huizen worden gebouwd komen er mensen van buiten uit de steden in Hardinxveld-Giessendam wonen. Doorstromers aan het woord “Onduidelijk verdeelsysteem, nieuwe huizen voor mensen van buiten Hardinxveld-Giessendam” Mijnheer woont nu 38 jaar in Hardinxveld-Giessendam met zijn vrouw en twee kinderen in een koopwoning: een rijtjeswoning met tuin. Hij zoekt een wat groter huis waar de auto voor de deur kan worden geparkeerd, met een garage en een grotere tuin. Een stuk grond om zelf te bouwen is ook prima maar de gemeente en bouwers geven geen kavels uit. Hij is nu acht jaar op zoek maar het lukt niet om een woning te vinden. De nieuw gebouwde huizen zijn best leuke woningen, maar alsnog zonder garage en met kleine schuur. De nieuwe woningen die wel voldoen worden verdeelt waarbij mensen van buiten (Sliedrecht, Papendrecht, Rotterdam) de woning krijgen toegewezen. Het is niet duidelijk hoe dat verdeelsysteem werkt. “Kopen van een bouwkavel” Mijnheer woont met zijn vrouw en twee kinderen in een koophuis.

Er is geen grote noodzaak om te verhuizen maar zijn wens is een bouwkavel te kopen op een vrijstaande plek met een ruimtelijk gevoel. Een bestaande woning kan ook maar hij heeft geen zin om mee te doen met de gekkigheid van overbieden.

23 Deel 1 Introductie

Deel 2 De Kern

Deel 3 De Bevindingen

Bijlagen

DEEL 3 DE BEVINDINGEN

Barrières die door samenwerkingspartners worden ervaren Rondom inwonersparticipatie is het belangrijk dat de gemeente en projectontwikkelaars samen optrekken. Dat gebeurt nu nog in onvoldoende mate in het geval bij de aanvraag van een omgevingsvergunning door een projectontwikkelaar. De gemeente stemt de communicatie richting omwonenden dan vooraf nog onvoldoende af met de projectontwikkelaar. Die dan plotseling wordt geconfronteerd met berichten van de gemeente in de lokale krant, dat leidt tot onnodige onrust bij inwoners. Onvoldoende nauwkeurige afstemming tussen de gemeente en projectontwikkelaars heeft ook te maken met veel wisselingen van projectleiders binnen de gemeente: “Inmiddels hebben we te maken met de vierde projectleider”. Dit zijn vaak ingehuurde mensen die geen duurzame relatie hebben opgebouwd en de finesses ten aanzien van de lokale context nog niet goed doorgronden vanwege gebrek aan historische kennis.