DG1 Zienswijze Vestiging Voorkeursrecht 't Oog - Geannonimiseerd.pdf
Tekst van het document
RA
ER
ADVOCATEN
Breda, 8 juli 2025 Per gewone post Gemeente Hardinxveld-Giessendam t.a.v de raad Postbus 175 3370 AD Hardinxveld-Giessendam
Postbus/
Per e-mail:
@hardinxveld-giessendam.nl
Inzake Waardzone/SOK Gemeente :
Onze ref 20230778/EW
Uw ref 2025-0057151 Betreft Zienswijze : Advocaat E @rassers.nl W www.rassers.nl T M
Geachte leden van de raad, Bij brief van 10 juni 2025 heeft het college van B&W mijn cliënte,
Waardzone Beheer B.V
gevestigd aan de
(
) te
Hardinxveld-Giessendam, geïnformeerd dat het op 2 juni 2025 heeft besloten een voorkeursrecht te vestigen op de percelen I 461 en I 454 (bijlage 1). In deze brief wordt cliënte voorts tot en met 8 juli 2025 in de
gelegenheid gesteld om een zienswijze bij uw raad in te dienen. Graag
maakt mijn cliënte van deze gelegenheid gebruik.
Mijn cliënte verzoekt u kort en goed om de aanwijzing tot het vestigen van het voorkeursrecht op de percelen I 461 en 454 niet te bestendigen
door middel van het vestigen van een definitief voorkeursrecht. De redenen hiertoe zullen hierna worden toegelicht. De samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en Waardzone C. V.
Op 21 november 2017 is tussen de gemeente Hardinxveld-Giessendam
en Waardzone C.V. een samenwerkingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van de percelen sectie I, nummers 461 en
454. De ontwikkeling houdt in het realiseren van 140 woningen, type "rustig groen" en 20 tot 30 woningen (waarvan circa 50% sociale
woningen) die op kleinere kavels worden gerealiseerd. De ontwikkeling staat bekend als de woningen in ‘ t Oog (fase 1).
Wij verrichten onze diensten uitsluitend op basis van een aan de naamloze vennootschap RASSERS N.V. te Breda verstrekte opdracht en onder toepasselijkheid van onze Algemene Voorwaarden voor de Rechtspraktijk. Deze voorwaarden zijn onder
meer te raadplegen op onze website: www.rassers.nl/nl/algemene-voorwaarden.
RASSERS ADVOCATEN
Pagina: Datum : Inzake :
2 8 juli 2025 Waardzone/SOK Gemeente
Het bestemmingsplan "‘t Oog Wonen, fase 1", waarin voornoemde ontwikkeling planologisch wordt geborgd, is door uw raad bij besluit van
22 september 2022 (gewijzigd) vastgesteld. Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk. Concreet betekent dit dat cliënte in de
afgelopen jaren de volgende stappen heeft gezet om tot ontwikkeling
van
het
plan
te
komen.
Daarmee gaat zij
ook verder.
Dit in
overeenstemming met de afspraken die tussen de gemeente en cliënte
zijn gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst en in onderlinge nauwe samenwerking met de gemeente.
Blijkens de toelichting in de bijlagen bij de brief van het college van 10
juni 2025 legt het college aan het vestigen van het voorkeursrecht ten
grondslag dat de tussen de gemeente en Waardzone C.V. gesloten samenwerkingsovereenkomst op meerdere punten tekort zou schieten. Zo zou artikel 7.1 van de overeenkomst geen goederenrechtelijk effect hebben. Voorts zou - behoudens dat voorafgaande instemming van de
gemeente is vereist - een verbod ontbreken om de percelen geheel of
gedeeltelijk aan derden over te dragen voordat de 170 woningen zijn gerealiseerd, waarbij de rechtsopvolger niet zou zijn gebonden aan de afspraken uit de overeenkomst.
Doordat de samenwerkingsovereenkomst niet volledig zou zijn, zouden volgens het college de belangen van de gemeente kunnen worden
geschaad, althans de door haar gewenste regie over de beoogde gebiedsontwikkeling zou kunnen worden gefrustreerd. Hierdoor meent
het college dat het raadzaam is om op de percelen die nu in eigendom
van cliënte zijn een voorkeursrecht te vestigen. De civielrechtelijke uitleg van de overeenkomst door het collecte is niet juist
Dat - naar nu wordt gesteld - de samenwerkingsovereenkomst voor de gemeente niet meer volstaat, betekent niet dat zomaar - zonder vooraleerst een overleg met cliënte te voeren - kan worden overgegaan
tot het vestigen van een voorkeursrecht. De stellingen over de
beperkingen van de samenwerkingsovereenkomst van het college zijn bovendien onjuist. Dat
aan
het
onoverdraagbaarheidsbeding
in
artikel
7.1
geen
goederenrechtelijk effect zou toekomen, maakt niet dat cliënte ertoe
RASSERS Pagina : Datum : Inzake :
3 8 juli 2025 Waardzone/SOK Gemeente
over kan gaan om haar rechten uit de samenwerkingsovereenkomst aan
een of meer derden over te dragen. Naar het oordeel van cliënte valt immers
niet
uit
te sluiten
samenwerkingsovereenkomst
dat de op
betreffende
rechten uit de
van
3:83
grond
artikel
BW
onoverdraagbaar zijn met het oog op de aard van die rechten. Van overdraagbaarheid met het oog op de aard van vorderingsrechten is immers (onder andere) sprake bij vorderingsrechten die aan de persoon
van de schuldeiser gebonden zijn. Dat daarvan in het onderhavige geval sprake is, valt naar het oordeel van cliënte in het onderhavige geval goed te betogen. De vorderingsrechten waar de gemeente kennelijk op doelt,
zijn immers veelal wederkerig (zie bijvoorbeeld artikel 1.1. van de samenwerkingsovereenkomst), de vorderingsrechten zijn gebaseerd op
een tussen de gemeente en cliënte vastgesteld bouwplan dat aan de samenwerkingsovereenkomst ten grondslag ligt, de vorderingsrechten maken onderdeel uit van een groot geheel aan rechten en verplichtingen in de samenwerkingsovereenkomst én zijn daarmee onlosmakelijk verbonden.
Naast het voorgaande geldt dat cessie van de vorderingsrechten uit de samenwerkingsovereenkomst - zou dat al mogelijk zijn - totaal niet in de
rede ligt. De vorderingsrechten zijn, zoals gezegd, immers onderdeel van het groot geheel aan rechten en verplichtingen dat is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. De verplichtingen die onderdeel zijn van
dat geheel, kunnen door cliënte niet worden overgedragen. Daarvoor zou immers enkel het middel van contractsovername geschikt, waarvoor
toestemming c.q. medewerking van de gemeente vereist is. Als cliënte
haar vorderingsrechten uit de overeenkomst zou overdragen, zou zij aldus nog steeds door de gemeente aan haar verplichtingen uit de
overeenkomst gehouden kunnen worden. Ten
aanzien
van
de
stelling
van
het
college
dat
de
samenwerkingsovereenkomst geen verbod voor cliënte bevat om de
percelen - behoudens voorafgaande instemming van de gemeente - te
verkopen, merkt cliënte op dat in de overeenkomst op andere manieren is gewaarborgd dat cliënte de gronden niet zal verkopen alvorens het
bouwplan is gerealiseerd. Zo bevat de samenwerkingsovereenkomst de verplichting voor cliënte om de als onderdeel van het bouwplan te realiseren sociale woningen volledig afgebouwd op te leveren aan de
particuliere kopers resp. huurders. Zou cliënte dat niet doen, dan zou zij tekortschieten in de nakoming van deze betreffende verplichting uit de
RASSERS ADVOCATEN
Pagina : Datum : Inzake :
4 8juli2025 Waardzone/SOK Gemeente
overeenkomst, ten aanzien waarvan geldt dat die verplichting niet aan een derde partij kan worden overgedragen (zie hiervoor). Ook ten aanzien van dit punt geldt aldus dat geenszins in de rede ligt dat de door
het college geschetste situatie aan de orde zal zijn. Het vestigen van een voorkeursrecht is niet het geëigende middel
Voor zover er al beperkingen aan de samenwerkingsovereenkomst
zouden zitten (quod non), geldt dat voor het te voeren grondbeleid door
de gemeente, in dit geval een meer passendere oplossing aanwezig is dan het vestigen van een voorkeursrecht, waarmee hetzelfde doel voor
de gemeente bereikt kan worden, maar dat voor cliënte minder nadelen oplevert. Het vestigen van een voorkeursrecht is in dit geval niet het geëigende middel om het doel van de gemeente - grip houden op de
voorziene ontwikkeling - te bereiken.
Zo levert bijvoorbeeld de vestiging van het voorkeursrecht problemen op bij het aantrekken van een externe financiering die cliënte ten behoeve
van de ontwikkeling op korte termijn wenst aan te gaan. Ook zorgt de vestiging van het voorkeursrecht voor de uiteindelijke
eigenaren (de bewoners) voor extra administratieve handelingen en bijkomende kosten. Daarbij moet ook bedacht worden dat deze nieuwe
eigenaren vraagtekens zullen zetten bij het gevestigde voorkeursrecht, hetgeen kan zorgen voor ruis in het verkooptraject. Temeer nu cliënte de
betreffende gronden eerder zelf van de gemeente heeft aangekocht. Cliënte is meer dan bereid om te praten over een allonge op de al
bestaande
om
samenwerkingsovereenkomst,
daarmee
-
de
niet
terechte - vrees van de gemeente weg te nemen.
De vestiging van het voorkeursrecht komt op cliënte wantrouwend over. Dit begrijpt zij niet, nu de overleggen tussen de gemeente en cliënte over
de ontwikkeling op een constructieve wijze verlopen. Daarnaast heeft
cliënte nooit aangegeven dat zij de gronden of de rechten voor ontwikkeling van de gronden zou willen overdragen. Daartoe wil cliënte
ook
niet
overgaan.
Zij
wenst
zelf
-
ter
uitvoering
van
de
samenwerkingsovereenkomst - het plan te ontwikkelen.
Mijn cliënte meent - nu er in dit geval minder ingrijpende mogelijkheden zijn om met cliënte tot afspraken te komen met een vergelijkbaar
RASSERS ADVOCATEN
:
5
:
Waardzone/SOK Gemeente
Pagina Datum : Inzake
8 jul 2025
resultaat ten opzichte van het vestigen van het voorkeursrecht - voor uw raad reden moet zijn om het vestigen van het voorkeursrecht niet te
bestendigen. Mijn cliënte nodigt het college/uw raad ook uitdrukkelijk uit om met haar in gesprek te gaan om - indien nodig - spoedig tot nadere civielrechtelijke afspraken te komen. Het vorenstaande komt erop neer dat een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. Uw raad
dient bij de besluitvorming expliciet de evenredigheid tussen het publieke belang en de individuele belangen van mijn cliënte te
betrekken. Een besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht is in dit allerminst geschikt noodzakelijk en evenwicht g Een , . belangenafweging lijkt in zijn geheel niet te hebben plaatsgevonden.
geval
Conclusie
Mijn cliënte meent dat geen grond bestaat voor het vestigen van een
definitief voorkeursrecht op de percelen
1
461 en 454. Mijn cliënte
verzoekt uw raad dan ook om het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing van het voorkeursrecht niet te bestendigen. De bestaande samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente en
cliënte biedt reeds voldoende waarborgen voor de gemeentelijke regie op de gebiedsontwikkeling. Dat het college thans twijfelt aan de afdwingbaarheid van bepaalde bepalingen, rechtvaardigt niet het
inzetten van een ingrijpend publiekrechtelijk instrument, temeer nu hierover geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden. Cliënte nodigt de gemeente uit om met haar in overleg te treden en om
- indien dat nodig blijkt - met haar nadere civielrechtelijke afspraken te maken in aanvulling op de bestaande samenwerkingsovereenkomst. Mijn cliënte ontvangt graag een aantal datavoorstellen voor een overleg.
Met vriendelijke groet,
RA
ER
ADVOCATEN
Bijlage 1
2025- 23
ONTVANGEN 1 2 JUN 2025
GEMEENTE
HardinxveldGiessendam AANGETEKEND EN PER GEWONE POST Aan Waardzone Beheer B.V.
Postbus 175 3370 AD HardinxveldGiessendam
T 14 0184 E
-
qiessendam.nl www.hardinxveldqiessendam.nl Onderwerp Voorkeursrech t Oog deelgebied 1
Ons kenmerk
Uw brief
-
-
Zaak 2025-0057151
Bijlage Zie onderaan
Datum 10 juni 2025
Geachte heer, mevrouw,
Volgens de openbare registers van het Kadaster bent u (al dan niet gezamenlijk) eigenaar van of beperkt gerechtigde tot het perceel/de percelen in gemeente Hardinxveld-Giessendam, kadastraal bekend als gemeente Hardinxveld-Giessendam, sectie I, nummer(s):
<1461,1 454)>. Dit perceel maakt c.q. deze percelen maken deel uit van het toekomstig plangebied 't Oog dat zal worden herontwikkeld van voornamelijk agrarisch gebied naar een woon werk- en leefgebied. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 2 juni 2025 besloten een voorkeursrecht te vestigen op de bovengenoemde percelen. Over de wijze waarop het gebied wordt ontwikkeld vindt later nadere (omgevingsrechtelijke) besluitvorming plaats. In deze brief geven wij u een toelichting. Inleiding De gemeente Hardinxveld-Giessendam heeft de ambitie om de nu nog voornamelijk voor agrarische doeleinden in gebruik zijnde gronden op de locatie 't Oog te herontwikkelen naar een woon werk- en leefgebied. Voor de percelen die in uw eigendom zijn heeft de gemeenteraad van Hardinxveld-Giessendam in 2022 het bestemmingsplan "t Oog Wonen, fase 1' vastgesteld dat thans geldt als onderdeel van het tijdelijke deel van het gemeentelijk omgevingsplan. De bedoeling is om hoofdzakelijk woningen te realiseren, met hier en daar ruimte voor maatschappelijke en andere bijbehorende voorzieningen (zoals groen, water infra) en nader uit te werken. Ten behoeve van de ontsluiting van dit gebied is de gemeente voornemens om een tunnel te realiseren onder de MerwedeLingeLijn/Westelijke Betuwelijn en de Stationsstraat uit te breiden.
Waarom is een voorkeursrecht gevestigd? Wij vestigen het voorkeursrecht in het algemeen belang. Hierdoor krijgen wij een voorkeurspositie op de grondmarkt. Wij kunnen daardoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van onze plannen. Door de regie in handen te houden heeft de gemeente de beste mogelijkheden om haar plannen voor het gebied te realiseren. Vestiging van het voorkeursrecht voorkomt dat de aangewezen percelen vrijelijk kunnen worden verkocht ('vervreemd'), waardoor grondversnippering, grondspeculatie en/of
1/4
prijsopdrijving zouden kunnen optreden die de gewenste regiefunctie van de gemeente zouden kunnen frustreren.
Meer informatie vindt u in de bijlage bij deze brief Wij realiseren ons dat de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht door u als onaangenaam kan worden ervaren. Toch menen wij zoals aangegeven goede redenen te hebben om het voorkeursrecht te vestigen. In bijlage 1 bij deze brief geven wij verder aan hoe de procedure er uit ziet als u uw grond wilt vervreemden. Alle stappen die moeten worden doorlopen, worden in deze bijlage uitgebreid beschreven. De bijlagen bij deze brief maken onderdeel uit van ons collegebesluit. Betekenis van de vestiging Om de ontwikkelingen te kunnen realiseren, is een zeer voortvarende aanpak nodig. Het vestigen van het voorkeursrecht is de eerste stap in deze richting. Dit besluit nam ons college op 2 juni 2025. Het voorkeursrecht is nu gevestigd op bovengenoemd(e) perceel/percelen. Dit houdt in dat u uw gronden bij voorgenomen vervreemding als eerste aan moet bieden aan de gemeente. Onder vervreemding wordt onder andere verstaan de eigendomsoverdracht van de grond of het vestigen of overdragen van een beperkt recht op die grond.
Bekendmaking en inwerkingtreding De voorkeursrechtbeschikking maken wij aan u als belanghebbende bekend door toezending van deze brief met bijlagen. De brief met bijlagen wordt zowel per aangetekende post als per gewone post aan u verstuurd om daarmee de kans te vergroten dat de brief u ook daadwerkelijk bereikt. Binnen 4 dagen na bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking moet de voorkeursrechtbeschikking worden ingeschreven in de openbare registers. Het voorkeursrecht gaat in/treedt in werking op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers.
Het collegebesluit en bijbehorende stukken liggen ter inzage en kennisgeving van de terinzagelegging vindt plaats in het Gemeenteblad Met ingang van 11 juni 2025 ligt het besluit met bijbehorende stukken kosteloos voor een periode van vier (4) weken ter inzage op het gemeentehuis aan het , . U kunt de stukken op afspraak inzien. U kunt hiervoor een afspraak maken met , bereikbaar via telefoonnummer of per e-mail via @hardinxveld-giessendam.nl. Van de terinzagelegging wordt kennis gegeven in het Gemeenteblad van 11 juni 2025. U kunt deze kennisgeving bekijken via www.officielebekendmakingen.nl.
Het besluit en de bijbehorende stukken zijn gedurende dezelfde termijn ook digitaal te zien via www.hardinxveld-giessendam.nl/oog. U kunt een zienswijze indienen
De gemeenteraad moet de aanwijzing binnen 3 maanden bestendigen door een definitief voorkeursrecht te vestigen dat binnen die termijn in werking treedt. Als dit niet gebeurt, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de gemeenteraad te nemen besluit stellen wij u in de gelegenheid om uw zienswijze gedurende een termijn van 4 weken, ingaande op 11 juni 2025 en eindigend op 8 juli 2025, over het ontwerp-raadsbesluit schriftelijk, dan wel mondeling naar voren te brengen. U kunt uw zienswijze richten aan de gemeenteraad van de gemeente HardinxveldGiessendam (Postbus 175, 3370 AD Hardinxveld-Giessendam).
2/4
Als u uw zienswijze aan de raad mondeling kenbaar wenst te maken, kunt u hiervoor telefonisch een afspraak maken met , bereikbaar via telefoonnummer of per e-mail via @hardinxveld-giessendam.nl. U kunt bezwaar maken U kunt een bezwaarschrift indienen tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college. De bezwaartermijn bedraagt 6 weken, en loopt met ingang van 11 juni 2025 tot en met 22 juli 2025. Een bezwaarschrift moet worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hardinxveld-Giessendam (Postbus 175, 3370 AD Hardinxveld-Giessendam).
Het bezwaarschrift dient te worden ondertekend en dient ten minste te bevatten: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; c. een omschrijving van het besluit (de voorkeursrechtbeschikking) waartegen het bezwaar is gericht; d. de gronden van het bezwaar. a. b.
Gelet op de relatief korte termijn van drie maanden tussen de voorkeursrechtbeschikking van het college en die van de raad, zal het college naar alle waarschijnlijkheid niet in staat zijn om een beslissing te nemen op een bezwaarschrift gericht tegen het collegebesluit vóór de datum waarop de raad een voorkeursrecht vestigt. Vanaf het moment dat het voorkeursrecht van de raad in werking treedt, geldt dat bezwaar als te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Dat betekent concreet dat de raad na afloop van de bezwaarperiode van het raadsbesluit zal beslissen op het bezwaarschrift. Als die situatie voor u zou spelen, ontvangt u daarover tegen die tijd nader bericht. Voorlopige voorziening Als u bezwaar heeft gemaakt en onverwijlde spoed - gelet op de betrokken belangen - dat vereist, kunt u een verzoek om voorlopige voorziening vragen bij de voorzieningenrechter van de rechtbank. Dit verzoek stuurt u naar Rechtbank Rotterdam, afdeling Bestuursrecht (Postbus 50951,3007 BM Rotterdam), U bent dan griffierechten verschuldigd. U kunt uw verzoek om voorlopige voorziening ook digitaal indienen via https://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. Hiervoor heeft u een DigiD nodig.
Over deze brief Wij zijn wettelijk verplicht een bekendmaking te verzenden volgens de gegevens van het Kadaster. Deze gegevens kunnen afwijken van de werkelijke situatie, bijvoorbeeld doordat de in de openbare registers ingeschreven eigenaar inmiddels een andere naam heeft gekregen, is verhuisd of is overleden. Ondanks het feit dat wij wellicht op de hoogte zijn van de gewijzigde situatie, zijn wij toch verplicht de gegevens van het Kadaster te volgen. Wij kunnen het Kadaster niet verzoeken om de gegevens te wijzigen. Dit zal de (nieuwe) eigenaar of beperkt gerechtigde zelf of via een notaris bij het Kadaster dienen te doen. Op grond van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) melden wij u dat uw persoonsgegevens uitsluitend worden gebruikt voor het doel waartoe deze zijn verkregen.
Heeft u nog vragen of bent u van plan uw gronden te vervreemden/verkopen? Neem dan gerust contact op met , bereikbaar via telefoonnummer mail via @hardinxveld-giessendam.nl.
of per e-
3/4
Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders,
Bijlagen: Not tie over het voorkeursrecht Kopie voorkeursrechtbeschikking van 2 uni 2025 en bijbehorend collegevoorstel 3. Kopie perceelslijst en ekening 4. Ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp- aadsbesluit 1. 2.
4/4
Bijlage 1
Behoort bij de brief met bekendmaking aan belanghebbenden van 10 juni 2025 inzake de voorkeursrechtbeschikking van burgemeester en wethouders van de gemeente Hardinxveld-Giessendam tot vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht als bedoeld in hoofdstuk 9 van de Omgevingswet.
Toelichting gemeentelijk voorkeursrecht (hoofdstuk 9 Omgevingswet) 1, Betekenis van de vestiging De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht op het/de in de brief genoemd(e) kadastrale perceel/percelen/perceelsgedeelte(n) heeft voor u slechts betekenis wanneer u van plan bent die grond dan wel het daarop gevestigde beperkte recht te vervreemden. Onder 'vervreemden' wordt in dit verband verstaan: de overdracht in eigendom of de verdeling van een onroerende zaak, alsmede de overdracht of de verdeling, dan wel de vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak is onderworpen.
Als u het/de betreffende kadastrale perceel/percelen/perceelsgedeelte(n) wilt verkopen bent u namelijk op grond van artikel 9.7 Omgevingswet verplicht om de gemeente eerst uit te nodigen om met u in onderhandeling te treden over vervreemding aan de gemeente, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat (zie hierna). Alleen als de gemeente niet op uw aanbod ingaat of de termijn waarbinnen de gemeente op uw uitnodiging dient te beslissen verstrijkt zonder dat de gemeente een besluit heeft genomen, mag u hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden aan anderen verkopen. Als u nalaat om de gemeente uit te nodigen, dan zal de overschrijving in de openbare registers van de akte tot levering aan een ander dan de gemeente worden geweigerd. Onder elke akte tot levering (of vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak) moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de in de akte vermelde onroerende zaak of beperkt recht geen voorkeursrecht rust en, zo dit wel het geval is, dat de vervreemding dan niet in strijd met de Omgevingswet plaatsvindt. De levering van hetgeen u verkocht heeft aan een ander dan de gemeente kan dan dus niet plaatsvinden en dit kan wellicht voor de andere partij aanleiding zijn om u aansprakelijk te stellen voor de daardoor geleden schade. 2.
Uitzonderingen Op de verplichting om de gemeente uit te nodigen om met u in onderhandeling te treden bestaat een aantal uitzonderingen, die in de artikelen 9.8, 9.9 en 9.10 Omgevingswet zijn genoemd. Deze uitzonderingen zijn als volgt (niet geheel letterlijk geciteerd). Artikel 9.8 Omgevingswet (uitzondering op de hoofdregel) Artikel 9.7 (de uitnodigingsplicht) is niet van toepassing op vervreemding: a. aan de echtgenoot of de geregistreerd partner, aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of aan een pleegkind dat duurzaam als een eigen kind is onderhouden en opgevoed; b. vanwege de verdeling van een gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 Burgerlijk Wetboek; c. vanwege een uiterste wilsbeschikking; d. vanwege een overeenkomst met een gemeente, een waterschap, een provincie, de Staat of een door Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan te wijzen publiekrechtelijk lichaam of in het algemeen belang werkzame rechtspersoon; e.
vanwege een verkoop op grond van een wettelijke bepaling, een rechterlijk bevel of een executoriale verkoop, waarbij geldt dat de voorzieningenrechter bij een onderhandse executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3:268, tweede lid Burgerlijk Wetboek niet beslist over het verzoek tot onderhandse verkoop zolang de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd (in dit geval dus de gemeente) niet in de gelegenheid is gesteld om, gelet op het gunstiger bod, een bod te doen; f. vanwege een overeenkomst over een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht is gevestigd als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, onder c, of tweede lid Omgevingswet, aangegaan met een pachter die op die zaak op het tijdstip van inwerkingtreding van de voorkeursrechtbeschikking een voorkeursrecht had als bedoeld in artikel 7:378 Burgerlijk Wetboek.
1
Artikel 9.9 (uitzondering op de hoofdregel bij vervreemding vanwege een gesloten overeenkomst) 1. Artikel 9.7 (de uitnodigingsplicht) is niet van toepassing op vervreemding vanwege een overeenkomst over de onroerende zaak of een overeenkomst die een plicht bevat voor de vervreemder over de onroerende zaak, voor zover: a. de vervreemding plaatsvindt aan een in die overeenkomst bij naam genoemde partij en tegen een in die overeenkomst bepaalde of volgens die overeenkomst bepaalbare prijs, b. de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers voordat de voorkeursrechtbeschikking is bekendgemaakt, en c. de vervreemding plaatsvindt binnen zes maanden na de dag van inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers. 2. Een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid kan worden ingeschreven in de openbare registers als deze is vervat In een akte. 3. Het eerste lid is gedurende een periode van drie jaar eenmaal van toepassing op een vervreemding vanwege een overeenkomst over een bepaalde onroerende zaak of een gedeelte daarvan en op de daarin met name genoemde vervreemder of de verkrijger waarmee de overeenkomst is gesloten. Deze periode begint op de dag en het tijdstip van eerste inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers.
Artikel 9.10 (uitzondering op de hoofdregel bij vervreemding vanwege gewichtige redenen) Artikel 9.7 (de uitnodigingsplicht) is niet van toepassing op de vervreemding als het bevoegd gezag daartoe op verzoek van de vervreemder op grond van door die vervreemder aannemelijk gemaakte gewichtige redenen heeft besloten. Het bevoegd gezag kan daarbij beperkingen opleggen. Met 'bevoegd gezag' wordt in dit geval volgens artikel 9.6 Omgevingswet bedoeld het college van burgemeester en wethouders.
Nadere inlichtingen over genoemde uitzonderingen op de uitnodigingsplicht kunt u krijgen bij de gemeente. Zie voor de contactgegevens de bekendmakingsbrief.
3. Wijze van uitnodigen van de gemeente (artikel 9.12 Omgevingswet) Als u het voornemen heeft om uw in de aanhef van de bekendmakingsbrief vermelde grond of uw beperkte recht, dat op de in de aanhef bedoelde grond is gevestigd, geheel of gedeeltelijk te vervreemden en de hiervoor genoemde uitnodigingsplicht/aanbiedingsplicht van toepassing is, nodigt u het bevoegd gezag uit om met u in onderhandeling te treden over vervreemding aan de gemeente tegen nader overeen te komen voorwaarden. Met 'bevoegd gezag' wordt in dit geval bedoeld het college van burgemeester en wethouders. U maakt uw voornemen schriftelijk bij aangetekende brief aan het bevoegd gezag kenbaar. U vermeldt daarbij de kadastrale aanduiding van de onroerende zaak of zaken en de oppervlakte van iedere onroerende zaak die u voornemens bent te vervreemden.
Als u voornemens bent om onroerende zaken te vervreemden waarop voor een deel een voorkeursrecht is gevestigd maar die een samenhangend geheel vormen en de hiervoor genoemde uitnodigingsplicht/aanbiedingsplicht van toepassing is, kunt u als voorwaarde stellen dat dit samenhangend geheel van onroerende zaken aan de gemeente te koop wordt aangeboden. U maakt dat dan kenbaar in uw aangetekende brief aan het bevoegd gezag. Als de onroerende zaken waarop een voorkeursrecht is gevestigd als onderdeel van een onderneming worden geëxploiteerd en de hiervoor genoemde uitnodigingsplicht/aanbiedingsplicht van toepassing is, kunt u als voorwaarde stellen dat de onderneming aan de gemeente te koop wordt aangeboden . U maakt dat dan kenbaar in uw aangetekende brief aan het bevoegd gezag. 4. Beginselbesluit van de gemeente (artikel 9.13 en artikel 9.14 Omgevingswet) Als u de gemeente conform het voorgaande heeft uitgenodigd om met u in onderhandeling te treden, moeten burgemeester en wethouders binnen zes weken na ontvangst van de desbetreffende brief beslissen of de gemeente in beginsel bereid is om hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden tegen nader overeen te komen voorwaarden te kopen.
Burgemeester en wethouders informeren u schriftelijk over het beginselbesluit Als burgemeester en wethouders besloten hebben om op uw uitnodiging om in onderhandeling te treden in te gaan, dan kan het onderhandelingsproces tussen de gemeente en u starten. 2
Als de gemeente (het bevoegd gezag) heeft beslist dat zij niet bereid is om hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden te kopen, mag u hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden gedurende een periode van drie jaar aan een derde vervreemden. De periode van drie jaar gaat in op de dag waarop het bevoegd gezag heeft beslist dat zij niet bereid is om hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden te kopen. Dit geldt ook als de gemeente niet binnen de termijn van zes weken na ontvangst van de uitnodiging een beslissing heeft genomen. In beide gevallen blijft het voorkeursrecht overigens op de grond rusten, zodat de opvolgende eigenaar bij voorgenomen vervreemding opnieuw als eerste de gemeente in de gelegenheid moet stellen de grond aan te kopen.. Brengt u, nadat burgemeester en wethouders hebben besloten dat de gemeente niet bereid is om hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden te kopen, alsnog een splitsing aan in het door u gedane aanbod en wenst u dit gedeeltelijk of in delen over te dragen, dan blijft u verplicht, voor zover het betreft het/de in de aanhef van de brief genoemd(e) perceel/percelen, de gemeente in de gelegenheid te stellen dit/deze als eerste te verwerven. U zult dan opnieuw een schriftelijke opgave ter zake aan burgemeester en wethouders moeten doen (bij aangetekende brief).
Wat betreft de niet onder het voorkeursrecht vallende (gedeeltelijke) percelen en/of de daarop te vestigen of gevestigde beperkte rechten van het totale pakket geldt deze verplichting niet. U kunt deze zonder meer aan een derde vervreemden.
5. Onderhandelingen en prijsvaststellingsprocedure Hebben burgemeester en wethouders binnen genoemde termijn besloten dat de gemeente in beginsel bereid is het door u aangeboden goed tegen nader overeen te komen prijs en voorwaarden te kopen, dan kunnen de onderhandelingen over de te betalen prijs en de voorwaarden beginnen en kunt u trachten op minnelijke wijze met de gemeente tot overeenstemming te komen. Nadat de onderhandelingsfase is gestart, kunt u - bijvoorbeeld omdat de onderhandelingen naar uw mening niet voorspoedig verlopen - burgemeester en wethouders verzoeken om de rechtbank een oordeel over de prijs te laten geven. Dat wordt de prijsvaststellingsprocedure genoemd. Dit verzoek maakt u schriftelijk bij aangetekende brief aan burgemeester en wethouders kenbaar.
Burgemeester en wethouders kunnen vervolgens besluiten om daartoe een verzoek bij de rechtbank in te dienen. Hiervoor staat een termijn van vier weken. Burgemeester en wethouders sturen u een afschrift van het verzoek aan de rechtbank. Als burgemeester en wethouders geen prijsoordeelsverzoek bij de rechtbank indienen of zij doen dit te laat (dat wil zeggen: buitend e termijn van vier weken), mag u hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden gedurende drie jaar aan derden vervreemden. Hetzelfde geldt als de gerechtelijke procedure wel is gestart maar vervolgens tussentijds is beëindigd door het intrekken van het verzoek van burgemeester en wethouders aan de rechtbank. Het voorkeursrecht blijft dan overigens wel van toepassing. Is het voorkeursrecht gedurende ten minste vijf jaar gebaseerd op een omgevingsplan en van toepassing op hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden, dan vervalt het voorkeursrecht met ingang van de dag nadat de hiervoor genoemde termijn van vier weken is verstreken zonder dat burgemeester en wethouders een verzoek hebben ingediend, dan wel de gerechtelijke procedure tussentijds is beëindigd doordat burgemeester en wethouders het verzoek hebben ingetrokken.
Wanneer het oordeel van de rechtbank wordt gevraagd over de prijs van hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden, dan benoemt de rechtbank één of meer deskundigen, die zo spoedig mogelijk advies aan de rechtbank over de prijs uitbrengen. Er wordt ter plaatse een onderzoek ingesteld naar de betreffende onroerende zaak. U krijgt hierover bericht van de rechtbank, opdat u bij dit onderzoek ter plaatse aanwezig kunt zijn. U krijgt bericht wanneer de zitting over de door de rechtbank te bepalen prijs zal worden gehouden en u zult worden opgeroepen om daarbij aanwezig te zijn.
De rechtbank dient binnen zes maanden na ontvangst van het verzoek bij beschikking uitspraak over het verzoek te doen en doet bij toewijzing daarvan ook uitspraak over de prijs. Ingeval sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden beoordeelt de rechtbank tevens of het redelijk is dat vervreemding aan de gemeente achterwege zou blijven. Tegen de uitspraak (beschikking) van de rechtbank staat alleen beroep in cassatie open. 3
Voor de bepaling van de prijs van hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden zijn de maatstaven van de artikelen 15.21 tot en met 15.25 Omgevingswet van toepassing (artikel 16.122 Omgevingswet). Bij de vaststelling van de prijs gaat het om de werkelijke waarde, dat is de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen u (als grondeigenaar)) als redelijk handelende verkoper en de gemeente als redelijk handelende koper. De kosten van de procedure voor de rechtbank, het deskundigenadvies en de redelijkerwijs door u gemaakte kosten voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand komen ten laste van de gemeente. Als de rechtbank daarvoor in de omstandigheden van het geval aanleiding ziet kan de rechtbank besluiten dat de kosten geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd (over partijen worden verdeeld). Na de uitspraak van de rechtbank bent u niet verplicht om hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden voor de vastgestelde prijs aan de gemeente te verkopen. U blijft daar vrij in. Als u na de uitspraak besluit om niet aan de gemeente te verkopen, dan blijft het voorkeursrecht overigens wel op de zaak rusten.
Als u na de uitspraak wel aan de gemeente wilt verkopen, dan is de gemeente wettelijk verplicht mee te werken aan de totstandkoming van een notariële akte tot levering tegen betaling van de in de beschikking bepaalde prijs, als u binnen drie maanden na de dag van het onherroepelijk worden van de prijsbeschikking schriftelijk (bij aangetekende brief) aan de gemeente verzoekt om die medewerking.
6. Betekenis termijnen De hierboven genoemde termijnen die burgemeester en wethouders in acht dienen te nemen bij het nemen van een besluit of het indienen van een verzoek bij de rechtbank om een oordeel te geven over de prijs zijn zogeheten fatale termijnen. Wordt zo’n termijn overschreden, dan betekent dat dat u gedurende drie jaren na afloop van de termijn hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden aan anderen mag verkopen. 7. Bijzondere persoonlijke omstandigheden (artikel 9.18 Omgevingswet) U kunt ook zelf (via een advocaat) rechtstreeks de rechtbank benaderen met een verzoek om te bepalen dat de gemeente, vanwege uw bijzondere persoonlijke omstandigheden, gehouden is om medewerking te verlenen aan de overdracht aan de gemeente van hetgeen u aan de gemeente heeft aangeboden tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs. U moet uw verzoek indienen binnen twee maanden na de dag waarop: a. burgemeester en wethouders hebben beslist om geen verzoek bij de rechtbank in te dienen om een oordeel over de prijs te geven, b. de termijn van vier weken waarbinnen burgemeester en wethouders een verzoek bij de rechtbank moeten indienen is verstreken zonder dat burgemeester en wethouders een beslissing hebben genomen, of c. de intrekking van het verzoek door burgemeester en wethouders bij de griffie van de rechtbank is ontvangen.
8. Wijze van corresponderen Uit het vorenstaande is wel gebleken dat inachtneming van de voorgeschreven termijnen voor u en voor de gemeente van belang is. Op de gemeentesecretarie wordt een registratie gehouden, waarin alle met betrekking tot met het voorkeursrecht belaste gronden of daarop gevestigde beperkte rechten per perceel of perceelsgedeelte mogelijke of voorgeschreven handelingen worden bijgehouden, onder vermelding van de betreffende tijdstippen en zo nodig de inhoud of strekking daarvan. De mogelijkheden van bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking zijn aangegeven in de bekendmakingsbrief.
4
Het bovenstaande is naar de stand van de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit per 1 januari 2024. Nadere informatie over (de vestiging van) het voorkeursrecht en hetgeen in deze notitie is opgenomen kunt u krijgen bij de gemeente.
5
Collegebesluit Zaaknummer: 2025-0054960
Portefeuillehouder: Datum: 2 juni 2025
Onderwerp: Vestiging voorlopig voorkeursrecht Hardinxveld-Giessendam
t Oog wonen fase 1 (Deelgebied 1)
Het college van burgemeester en wethouders van gemeente Hardinxveld-Giessendam; Besluit Op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de percelen zoals vermeld op de kadas rale tekening met kenmerk TK-30498096-01-1 en op de perceelslijst met kenmerk P 30498096-01-1. 2. Vast te stellen dat op genoemde percelen de afgelopen twee jaren geen voorkeursrecht gevestigd is geweest op basis van dezelfde wettelijke grondslag. 3. Op grond van artikel 87 Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen betreffende deze beschikking, alle bijlagen en al hetgeen hierover is besproken in de collegevergadering, om de financiële en economische belangen van de gemeente veilig te stellen, tot en met het ingaan van het voorkeursrecht. 4. Kennis te nemen van het feit dat dit voorkeursrecht van rechtswege vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrech als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid Omgevingswet ingaat. 5. De raad voor te stellen binnen een termijn van drie maanden gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van dit voorkeursrech conform bijgevoegd ontwerp-raadsvoors el en ontwerp-raadsbeschikking (bijlage 5), een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder a van de Omgevingswet op de onder 1.
bedoelde percelen te vestigen en in werking te doen treden. 1.
Vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van gemeente Hardinxveld-Giessendam op 2 juni 2025
secretaris Bijlagen: 1. 2.
burgemeester
Kadas rale tekening met kenmerk TK-30498096-01-1
3a. 3b.
Perceelslijst met kenmerk P 30498096-01-1 Model bekendmakingsbrief belanghebbenden Bijlage bij bekendmakingsbrie belanghebbenden
4. 5.
Kennisgeving Gemeen eblad Ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbesluit
1
Collegevoorstel
Informatie bij dit bestuit Behandelende afdeling en dienst:
Gemeente Hardinxveld-Giessendam - Hardinxveld-Giessendam
Inhoudelijk verantwoordelijke: Portefeuillehouder:
Betrokken portefeuillehouder(s): Openbaar: Nee
Zaaknummer: 2025-0054960
Bestuurlijke route: College van burgemeester en wethouders
Onderwerp:
Vestiging voorlopig voorkeursrecht Hardinxveld-Giessendam
t Oog, Wonen fase 1 (Deelgebied 1)
Besl spunten Op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de percelen zoals vermeld op de kadastrale tekening met kenmerk TK-30498096-01-1 en op de perceelslijst met kenmerk PL-30498096-01-1. 2. Vast te stellen dat op genoemde percelen de afgelopen twee jaren geen voorkeursrecht gevestigd is geweest op basis van dezelfde wettelijke grondslag. 3. Op grond van artikel 87 Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid geheimhouding op te leggen betreffende deze beschikking, alle bijlagen en al hetgeen hierover is besproken in de collegevergadering, om de financiële en economische belangen van de gemeente veilig te stellen, tot en met het ingaan van het voorkeursrecht. 4. Kennis te nemen van het feit dat dit voorkeursrecht van rechtswege vervalt drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid Omgevingswet ingaat. 5. De raad voor te stellen binnen een termijn van drie maanden gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van dit voorkeursrecht, conform bijgevoegd ontwerp-raadsvoorstel en ontwerp-raadsbeschikking (bijlage 5), een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder a van de Omgevingswet op de onder 1. bedoelde percelen te vestigen en in werking te doen treden. 1.
Inleiding In 2019 is ter uitwerking van de regionale woonvisie een Lokale Paragraaf Wonen vastgesteld. De daarin vastgelegde ambities op het gebied van woningbouw zijn relatief bescheiden. Volgens het door RIGO opgestelde rapport ' Woningmarktanalyse Drechtsteden' van december 2024 resulteert het inhalen van het bestaande woningtekort i.c.m. de aanvullende behoefte tot 2035 in een totale opgave 1
van 16,120 extra woningen (voor alle Drechtsteden samen), De woningbehoefte voor 't Oog te Hardinxveld wordt geraamd op minimaal 1.500 woningen. Dat komt bij een ontwikkeling van 20 jaar overeen met gemiddeld 75 woningen per jaar. Conform planning zal in de raadsvergadering van 26 juni 2025 het 'Kaderdocument 't Oog' worden vastgesteld, dat nadere richting geeft aan de gemeentelijke woningbouwopgave. Het woningbouwprogramma wordt uiteindelijk bepaald in het door de raad eind 2025/begin 2026 vast te stellen Volkshuisvestingsprogramma.
De locatie 't Oog is het gebied dat (globaal) wordt begrensd aan de noordzijde door de Betuweroute, aan de oostzijde door de Molenweg, aan de zuidzijde door de Binnendamseweg en de Spoorweg, en aan de westzijde door de Zwijnskade. Uitgezonderd van dit gebied zijn aan de oostkant de gronden gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan 'Hardinxveld-Giessendam, bebouwd gebied' (2017) en aan de westkant de gronden gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein 't Oog' (2019). Tot het ontwikkelgebied behoren wél de gronden gelegen in het plangebied van het bestemmingsplan "t Oog Wonen, fase 1' (2022). Voor dat deel van het voornoemde ontwikkelgebied waarvoor bestemmingsplan 't Oog Wonen, fase 1 van toepassing is, wordt hier voorgesteld om het voorkeursrecht te vestigen.
De bedoeling is om in dit deelgebied hoofdzakelijk woningen te realiseren, met ruimte voor onder andere maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende functies (zoals groen, water en infra), een en ander nader uit te werken. Ten behoeve van de ontsluiting van dit gebied is de gemeente voornemens om een tunnel te realiseren onder de MerwedeLingeLijn/Westelijke Betuwelijn en de Stationsstraat uit te breiden. Naast de al genoemde functies zal mogelijk ook de functie natuur nog toegevoegd worden op de locatie 't Oog. Door het vestigen van een voorkeursrecht voorkomt de gemeente in beginsel dat andere partijen zich een grond- en daarmee onderhandelingspositie in het gebied verschaffen.
Door vestiging van het voorkeursrecht wordt voorkomen dat de betreffende percelen kunnen worden vervreemd aan anderen dan de gemeente en dat als gevolg daarvan de gemeente mogelijk grip op de ontwikkeling van de locatie verliest. Het voorkeursrecht verleent de gemeente een eerste recht van koop op de aangewezen percelen op het moment dat de eigenaar daarvan voornemens is zijn percelen te verkopen. Dit leidt overigens voor de betrokken grondeigenaren niet tot een verplichting tot verkoop aan de gemeente. Voorts gaat de vestiging van het voorkeursrecht grondversnippering, grondspeculatie en prijsopdrijving tegen. Het grondbeleid van de gemeente (Nota grondbeleid 2023) houdt in dat de gemeente terughoudend omgaat met het inzetten van het voorkeursrecht als grondbeleidsinstrument. Alleen als er een groot maatschappelijk belang bij gebaat is, zal de inzet van het voorkeursrecht worden overwogen. In onderhavig geval wordt het voorkeursrecht hoofdzakelijk voor woningbouw gevestigd. Hier is een groot maatschappelijk belang bij gebaat. Samenwerkingsovereenkomst gemeente- Waardzone CV 2017 Op 21 december 2017 is tussen de Gemeente en Waardzone C.V.
(een consortium van een aantal bouwbedrijven) een Samenwerkingsovereenkomst (hierna: de SOK) gesloten voor de ontwikkeling van de percelen kadastraal bekend gemeente Hardinxveld-Giessendam, sectie I, de nummers 454 en 461, welke percelen destijds in eigendom waren van de gemeente. Beide percelen tezamen hebben een oppervlak van bijna 16 ha en zijn gelegen in het gebied dat aan de noordzijde begrensd wordt door de Betuwelijn, aan de zuidzijde door de Spoorweg en aan de westzijde door de Polderweg. De percelen zijn ter uitvoering van de SOK door Waardzone gekocht, en sinds 25 juni 2018 in eigendom van Waardzone Beheer BV, zijnde de beherend vennoot van Waardzone CV. In de SOK is bepaald dat de koopovereenkomst tussen partijen als uitgangspunt heeft dat er op beide percelen een woonprogramma van in totaal 170 woningen, op gefaseerde wijze zal worden gerealiseerd.
2
Voor deze gronden is door de raad op 22 september 2022 het bestemmingsplan ' 't Oog Wonen, fase 1’ vastgesteld dat op 24 november 2022 onherroepelijk is geworden. Op de hier bedoelde gronden rust thans de bestemming 'Wonen - uit te werken'. In de uitwerkingsregels staat onder andere dat binnen de bestemming ten hoogste 170 woningen mogen worden gebouwd. Bouwen is uitsluitend toegestaan overeenkomstig een door B&W uitgewerkt plan dat in werking is getreden (het zgh. voorlopig bouwverbod). Hiervan kan worden afgeweken onder de voorwaarde dat het bouwplan past binnen een ontwerp- dan wel een door B&W vastgesteld uitwerkingsplan. Van vergunningverlening kan geen sprake zijn zolang er geen uitwerkingsplan is vastgesteld. Op dit moment is er nog geen uitwerkingsplan vastgesteld. Geconstateerd kan worden dat de SOK weliswaar een verbod bevat om - behoudens instemming van de Gemeente - rechten en verplichtingen uit de overeenkomst over te dragen aan derden (zogeheten 'cessieverbod'), maar die bepaling heeft geen goederenrechtelijk effect in die zin dat uit de SOK niet blijkt dat partijen hebben beoogd de vrije overdraagbaarheid van (in elk geval) de rechten uit de overeenkomst door middel van een daartoe strekkend beding te beperken in de zin van artikel 3:83, tweede lid BW.
Sinds het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2003 (Hoge Raad 17 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF0168) staat vast dat alleen als een dergelijk beding tussen partijen is gemaakt, een overdracht die in strijd is met het cessieverbod niet alleen wanprestatie oplevert jegens de wederpartij, maar daarnaast ook de ongeldigheid van de overdracht tot gevolg heeft. Daarvoor is dan wel vereist dat uit de formulering van het beding zelf kan worden opgemaakt dat partijen hebben bedoeld daaraan goederenrechtelijk effect toe te kennen; van een dergelijke strekking blijkt niet uit de tekst van de overeenkomst. Nu een dergelijk goederenrechtelijk effect niet kleeft aan het cessieverbod van artikel 7.1 van de SOK, zou Waardzone CV om moverende redenen ertoe kunnen overgaan, haar rechten uit de SOK in weerwil van het cessieverbod aan een of meer derden over te dragen, ook al zou zij daardoor wanprestatie plegen. Dat zou dus concreet betekenen dat zo'n derde partij tegenover de Gemeente zou kunnen claimen, het Bouwplan te mogen uitvoeren. Daarbij moet worden bedeacht dat als er vóór die overdracht al een omgevingsvergunning aan Waardzone mocht zijn verleend, deze vrij eenvoudig op naam van die derde kan worden gesteld (hiervoor is van belang dat een omgevingsvergunning niet persoonsgebonden, maar zaaks gebonden is).
Het is dan maar de vraag, of de Gemeente zich met een dergelijke gang van zaken zou kunnen verenigen. In elk geval lijkt het aannemelijk dat een en ander tot vertraging in de realisatie van het bouwplan zal leiden.
Een andere constatering die in dit verband van belang is, is dat de SOK geen verbod voor Waardzone bevat om - behoudens voorafgaande instemming van de Gemeente - de percelen geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen voordat het Bouwplan van 170 woningen is gerealiseerd (laat staan dat aan een dergelijk verbod goederenrechtelijke werking is toegekend). Als Waardzone BV mocht besluiten haar gronden over te dragen aan een of meer derden vóór het tijdstip van aanvang van de bouw, althans vóór het tijdstip waarop de uitvoering van het Bouwplan is voltooid, is de rechtsopvolger in de eigendom op geen enkele wijze gebonden aan de afspraken uit de SOK, nu zij daarbij immers geen partij was. Een dergelijke, vanuit het oogpunt van de Gemeente onwenselijk te achten situatie, had uitgesloten kunnen worden door in de SOK te bepalen dat bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van de percelen vóór het tijdstip van voltooiing van de daarop voorziene bouw, Waardzone CV de verplichting zou hebben om in de desbetreffende akte van levering de verplichtingen uit de SOK die betrekking hebben op het Bouwplan, door middel van een ketting- en boetebeding aan de rechtsverkrijger op te leggen en voor en namens de Gemeente te aanvaarden. Dit is destijds evenwel niet gebeurd.
Aangezien in de SOK uit 2017 dus geen (adequate) regeling is getroffen voor het geval Waardzone CV haar rechten uit de overeenkomst en/of de bij haar in eigendom zijnde percelen waarop het bouwplan
3
zou moeten worden gerealiseerd, zou (willen) overdragen, is daarmee onvoldoende waarborg gecreëerd dat het Bouwplan zoals dat de contractspartijen voor ogen heeft gestaan c.q. staat, ook daadwerkelijk en volgens de overeengekomen planning/fasering zal worden gerealiseerd. Met name het feit dat gehele of gedeeltelijke overdracht van de percelen mogelijk is vóórdat het Bouwplan is gerealiseerd, houdt het risico in dat de Gemeente op enig moment te maken krijgt met een of meer andere grondeigenaren ten aanzien van wie het dan maar de vraag is of zij zich zullen schikken naar de wensen en inzichten van de Gemeente. Daarbij moet men bedenken dat de SOK alleen de Gemeente en Waardzone CV bindt. Omdat dit de belangen van de gemeente zou kunnen schaden althans de door haar gewenste regie over de beoogde gebiedsontwikkeling zou kunnen frustreren, is het raadzaam om ook op de percelen die nu in eigendom zijn bij Waardzone Beheer, een voorkeursrecht te vestigen.
Grondslag vestiging voorkeursrecht Uw college kan op grond van artikel 9.1, tweede lid van de Omgevingswet een voorkeursrecht vestigen voor de duur van ten hoogste drie maanden, te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van het collegebesluit. Vanwege de korte duur wordt dit wel het 'voorlopig voorkeursrecht' genoemd. De functies waarvoor het voorkeursrecht wordt gevestigd, zijn wonen met bijbehorende maatschappelijke en andere voorzieningen (zoals groen, water en infra), een en ander nader uit te werken. Binnen deze termijn van drie maanden dient de gemeenteraad een definitief voorkeursrecht te vestigen en in werking te doen treden, anders vervalt het gemeentelijk voorkeursrecht van rechtswege. Omdat uw college, gelet op de korte termijn waarbinnen de raad moet overgaan tot bestendiging van het voorkeursrecht, in dezelfde vergadering waarin besloten wordt tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht, tevens moet besluiten over het raadsvoorstel voor de vestiging van het definitieve voorkeursrecht, gaan wij hierna verder in op de wettelijke grondslag voor het desbetreffende raadsbesluit.
Voor de vestiging van een voorkeursrecht door de raad komen in principe drie grondslagen in aanmerking:
-
Het omgevingsplan De Omgevingsvisie of een programma Een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking waarin de toegedachte functie(s) wordt (worden) vermeld.
Ter beantwoording van de vraag, wat in de voorliggende situatie de aangewezen grondslag is voor een voorkeursrechtbeschikking van de raad, is het volgende van belang. Zoals reeds vermeld, heeft de gemeente Hardinxveld-Giessendam de ambitie om op de locatie 't Oog een woon-, werk- en leefgebied met bijbehorende voorzieningen te (doen) ontwikkelen.
De woningbouwambities zijn voor wat betreft onderhavige locatie reeds concreet vertaald naar een in 2022 vastgesteld bestemmingsplan (dat thans geldt als tijdelijk deel van het gemeentelijk omgevingsplan):' 't Oog Wonen, fase 1'. Voor de overige gronden binnen het gehele te ontwikkelen gebied wordt separaat van, maar gelijktijdig met, het onderhavige voorstel aan uw college het voorstel voorgelegd om een drietal zelfstandige voorkeursrechten te vestigen ten behoeve van de beoogde functies, aangezien voor die overige gronden nog geen omgevingsplan dan wel omgevingsvisie of programma vigeert waarin aan de gronden de beoogde functies zijn toegedeeld dan wel toegedacht.
4
Er is voor een verdeling naar deelgebieden gekozen om het procesrisico dat verbonden is aan de voorkeursrechtbeschikking zoveel mogelijk te beperken (zou er één voorkeursrechtbeschikking worden genomen voor alle aan te wijzen gronden gelegen in het ontwikkelgebied, en zou die beschikking met succes bij de rechter worden aangevochten, dan zou dat mogelijk gevolgen hebben voor alle gronden waarop een voorkeursrecht gevestigd is).
Het deelgebied waarop dit collegevoorstel ziet, is Deelgebied 1/Deelgebied 't Oog Wonen, fase 1 dat de gronden omvat gelegen ten oosten van de Polderweg, ten noorden van de Spoorweg/MerwedeLingelijn en ten zuiden van de Betuweroute. Aan de oostzijde van dit deelgebied liggen gronden met een agrarische functie. Voor een verbeelding van dit deelgebied wordt verwezen naar de grondtekeningen die als bijlagen bij dit collegevoorstel zijn gevoegd. Het voorkeursrecht door de raad zal gevestigd worden op basis van het bestemmingsplan (als tijdelijk deel van het omgevingsplan) 't Oog Wonen, fase 1' (artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder a Omgevingswet).
De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht door de gemeenteraad op grond van bestemmingsplan 't Oog wonen, fase 1 geldt in eerste instantie voor een periode van vijf jaar. Het voorkeursrecht kan (voor afloop van deze 5 jaar) door de raad eenmalig door middel van een verlengingsbesluit met vijf jaar worden verlengd.
Beoogd effect
Met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt in het desbetreffende gebied c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken percelen. De eigenaren van de betreffende percelen dienen hun eigendom bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk de regie te houden bij de uitvoering van haar plannen. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord.
Argumenten
1.1
Vrije vervreemding van de gronden zou het beoogde doel kunnen frustreren. Als er geen gemeentelijk voorkeursrecht geldt, kunnen de eigenaren van gronden in het ontwikkelgebied/deelgebied deze aan een ieder verkopen en in eigendom overdragen. Dat zou gepaard kunnen gaan met grondversnippering, grondspeculatie en/of prijsopdrijving. Elk van die mogelijke effecten zou de gewenste gemeentelijke regievoering over de beoogde gebiedsontwikkeling ernstig kunnen bemoeilijken en een tijdige realisatie van de plannen op de door de gemeente gewenste wijze in de weg kunnen staan. Met de vestiging van een voorkeursrecht is het behoud van de gemeentelijke regierol gewaarborgd doordat de grondeigenaar die voornemens is zijn grond te verkopen ('vervreemden') verplicht is deze eerst aan de gemeente te koop aan te bieden en, na een positief beginselbesluit van de gemeente om de grond tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen, daarover met de gemeente in onderhandeling te treden. Tegen deze achtergrond is het vestigen van een voorkeursrecht gerechtvaardigd en noodzakelijk, omdat daarmee de vrije overdraagbaarheid van deze gronden wordt beperkt en de voorkeursrechtvestiging de enige
5
manier is om het optreden van de hiervóór genoemde ongewenste effecten van vrije overdraagbaarheid te voorkomen.
1.2
Het gemeentelijk voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan wenst de gemeente het voorkeursrecht te vestigen op percelen in het plangebied. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de verdere ontwikkeling en realisatie van haar plannen.
1.3
Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering} een beschermingsinstrument. Door het vestigen van een voorkeursrecht kunnen ongewenste transacties (al dan niet met een speculatief karakter) worden voorkomen. Indien de betrokken eigenaar het voornemen heeft opgevat om zijn grond te verkopen (te 'vervreemden') is de gemeente als eerste in de gelegenheid om aan te kopen. Door deze interventie kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces dan wel onteigening voorkomen.
1.4
Het algemeen belang dat gediend wordt met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht weegt zwaarder dan het individuele belang van de eigenaar. Het vestigen van een voorkeursrecht maakt dat de eigenaar bij een voorgenomen verkoop zijn perceel eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. De eigenaar is dus niet vrij om te vervreemden aan wie hij of zij wil. Deze beperking voor de eigenaar weegt echter niet op tegen het algemene belang van de gemeente om regie te houden op de ontwikkeling en realisatie van de locatie.
2.1
Herhalingsverbod De wet kent een zogeheten 'herhalingsverbod' gedurende twee jaar. Binnen die termijn mag niet eerder door hetzelfde bestuursorgaan op dezelfde wettelijke grondslag een voorkeursrecht op dezelfde percelen zijn gevestigd. De constatering dat hiervan geen sprake is (geweest), dient te blijken uit de voorkeursrechtbeschikking.
3.1
Noodzaak tot geheimhouding Het is van belang om geheimhouding op te leggen aan het collegebesluit en hetgeen daaromtrent in het college is besproken, om te voorkomen dat derden —en dan met name: de belanghebbenden bij dat besluit, dat wil zeggen de eigenaren van en de eventuele beperkt gerechtigden tot de gronden die in de voorkeursrechtbeschikking worden betrokken daarvan op de hoogte geraken voordat de voorkeursrechtbeschikking in werking treedt. Die inwerkingtreding vindt plaats op het tijdstip waarop de voorkeursrechtbeschikking wordt ingeschreven in de openbare registers. Zou een betrokken grondeigenaar er in die tussenliggende dagen achter komen dat er een voorkeursrechtbeschikking is genomen (die echter nog niet in werking is getreden) dan zou dat er toe kunnen leiden dat "last minute" nog een eigendomsoverdracht aan een derde zou plaatsvinden. Dat zou de door de gemeente beoogde regie over de gewenste gebiedsontwikkeling kunnen frustreren.
4.1
Het voorlopige voorkeursrecht vervalt na drie maanden, tenzij de raad tijdig een voorkeursrecht vestigt Het is wettelijk verplicht om in de voorkeursrechtbeschikking te vermelden, wanneer het voorkeursrecht komt te vervallen. Uit de wet volgt dat met de voorkeursrechtbeschikking van het college een voorkeursrecht wordt gevestigd met een beperkte geldingsduur van maximaal
6
drie maanden (vandaar ook de term 'voorlopig voorkeursrecht'). Het voorkeursrecht dient binnen die drie maanden te worden opgevolgd ('bestendigd') door middel van een voorkeursrechtbeschikking genomen door de raad. Met die laatste voorkeursrechtbeschikking wordt het voorkeursrecht definitief gevestigd. Als de raad niet binnen die termijn een voorkeursrecht vestigt dat ook binnen die termijn in werking treedt, komt het (door het college gevestigde) voorkeursrecht van rechtswege te vervallen en treedt het hiervóór genoemde herhalingsverbod in.
5.1 Voorstel aan de raad tot vestiging van een voorkeursrecht binnen drie maanden na ingaan collegebesluit Het college dient de raad voor te stellen, binnen de genoemde termijn van drie maanden na inwerkingtreding van het collegebesluit, een voorkeursrechtbeschikking te nemen. In dit geval zal het gaan om de vestiging van een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder a van de Omgevingswet. De woonfunctie aan de bij deze beschikking aangewezen gronden is immers met voldoende mate van concreetheid toegedeeld in het vigerende bestemmingsplan "t Oog Wonen, fase 1'.
Kanttekeningen / Risico's
1.1 Mogelijkheid tot afnameverplichting na prijsvaststellingsprocedure Indien het college naar aanleiding van een 'te koop' aanbieding van een eigenaar van gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd, een besluit neemt om gronden te verwerven, kan bij het bereiken van overeenstemming een koopovereenkomst tot stand komen. Als geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt over de prijs kan de gemeente na het doorlopen van een prijsvaststellingsprocedure verplicht worden om de gronden inclusief opstallen daadwerkelijk af te nemen tegen de door de rechtbank vastgestelde prijs. Het aan een afnameverplichting verbonden financiële risico is beperkt, omdat afname gebeurt tegen de werkelijke waarde. Bovendien versterkt het verkrijgen van de eigendom de regiefunctie van de gemeente.