Bijlage 1 Rapportage WBO Drechtsteden.pdf

Vergunninghouders In tabel 11 is te zien hoeveel corporatiewoningen er in 2021 nieuwe bewoners hebben gekregen en hoeveel daarvan terecht zijn gekomen bij vergunninghouders. Let op: het aantal verhuringen wijkt af van dat van de beschikbaarheidsmonitor Drechtsteden; een definitiekwestie. Gemiddeld blijkt 6,8% van het aantal in 2021 vrijgekomen woningen te zijn verhuurd aan een vergunninghouder. Ter vergelijking: voor Nederland als geheel was dit met dezelfde definitie 5,9%. De bewering dat “alle woningen naar vergunninghouders gaan” gaat dus niet op. tabel 11 Gemuteerde corporatiewoningen in 2021, bewoond door vergunninghouders

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden

totaal verhuurd 200 1.295 150 185 300 280 520 2.930

aan vergunninghouders 10 90 15 20 15 10 40 200

aandeel 5,0% 6,9% 10,0% 10,8% 5,0% 3,6% 7,7% 6,8%

Bron: Monitor Huisvesting Aandachtsgroepen12

Deze nieuwe landelijke bron wordt nog verder uitgewerkt voor andere doelgroepen zoals EU-arbeidsmigranten en uitstroom uit onder meer beschermd wonen, intramurale GGZ, maatschappelijke opvang. Ook worden reeds gepubliceerde cijfers worden geactualiseerd incluis 2022. 12

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

35

2.2 Het huidige woningtekort als opgave Uitbreiding van de woningvoorraad is allereerst nodig om de te verwachten toename van het aantal huishoudens te accommoderen. Deze uitbreidingsbehoefte op grond van demografische groei komt uitgebreid aan de orde in de vorm van de trendmatige behoefteramingen elders in deze rapportage. Daarmee is niet het hele verhaal verteld, want er is ook sprake van een in te lopen tekort.

Kwantitatief tekort Om dat tekort terug te brengen moeten er dus meer woningen worden toegevoegd dan alleen voor de demografische groei. Als in de regio als geheel minder wordt gebouwd dan de groei van het aantal huishoudens, zal het tekort verder oplopen. Voor de bepaling van het nationale en regionale woningtekort werd in het verleden gebruik gemaakt van het Woononderzoek Nederland (WoON), waarbij het tekort werd berekend als het verschil tussen het aantal potentiële starters en het aantal potentiële woningverlaters (respondenten die aangeven naar een instelling te zullen verhuizen). Tegenwoordig wordt het “statistische woningtekort” door ABF berekend en bijgehouden op basis van registraties. Hierbij wordt onder meer gekeken naar huishoudens die onzelfstandig wonen (bijvoorbeeld woningdelers) en naar thuiswonende kinderen die toe zijn aan zelfstandig wonen. Ook wordt gekeken hoe de leegstand zich ontwikkelt. Hoewel bij deze methode onvermijdelijk aannamen komen kijken, levert het nauwkeuriger uitkomsten op dan een enquête als het WoON. Het statistische woningtekort wordt echter uitsluitend gepubliceerd op regionaal en nationaal schaalniveau, niet op de schaal van gemeenten. Het is niet nodig (en ook niet wenselijk) om te streven naar een (statistisch) woningtekort van nul.

Voor een goed functionerende woningmarkt wordt een tekort van 2% van de woningvoorraad als optimaal beschouwd. Deze 2% betreft het aantal woningen dat tijdelijk leeg staat tussen verhuizingen in, wat nodig is om de woningmarkt te laten functioneren. Het ministerie houdt dit ook aan als doelstelling op nationaal niveau. Thans (2024) bedraagt het tekort landelijk ruim 390.000 ofwel 4,8% van de woningvoorraad. De situatie in Drechtsteden Voor Drechtsteden is in het onderzoek uit 2020 voor het woningtekort nog uitgegaan van het WoON als bron. Destijds waren er ruim 6.000 meer vragers dan aanbieders. Inmiddels, vier jaar later, is dit verschil met 50 procent opgelopen tot ruim 9.000. Die toename zit hem met name in starters. Denk aan thuiswonende kinderen die aangeven het ouderlijk huis te willen verlaten. Op zich is deze toename niet verrassend. Starters hebben het de laatste jaren steeds moeilijker gekregen, hetgeen zich vertaalt in het feit dan jongeren langer thuis blijven wonen, maar intussen wel in het WoON aangeven een woning te zoeken. Inmiddels becijfert ABF het statistisch woningtekort voor heel Nederland, en komt het tekort voor de woningmarktregio Drechtsteden op 3,2% van de woningvoorraad. Dat komt voor deze woningmarktregio neer op circa 4.200 woningen. Dat is een veel kleiner aantal dan de 9.000 verschil tussen vraag en aanbod.

Het streeftekort van 2% bedraagt momenteel (in 2024) circa 2.650 (bij een voorraad van 133.000 woningen). Op basis van het WoON zouden dus 6.350 extra moeten worden toegevoegd. Uitgaande van het statistisch tekort hoeven slechts 1.550 woningen extra te worden toegevoegd om het tekort terug te brengen naar 2.650. Dat is op het niveau van geheel Drechtsteden en gaat alleen nog maar over aantallen, niet over de aard van het tekort.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

36

Achtergebleven starters Een manier om meer inzicht te krijgen in (de aard van) het tekort is om te kijken hoe veel inwoners hierdoor zijn belemmerd in hun start als huishouden. Dit kan ook op gemeenteniveau op basis van registraties. In bijgaand figuur is bij wijze van voorbeeld te zien dat het aantal inwoners in de leeftijd 25-29 jaar in Dordrecht sinds het jaar 2010 schommelt tussen de 7.500 en de 8.000. De laatste jaren is hun aantal iets toegenomen. Ook is te zien hoeveel jongeren in die leeftijd ‘uitwonend’ zijn, dat wil zeggen geen thuiswonend kind of ander inwonend familielid (bijvoorbeeld bij een broer of zus). Uitwonenden zijn lid (hoofd of partner) van een ‘eigen’ huishouden. Dat aantal ‘uitwonenden’ is sinds 2010 niet evenredig meebewogen met het totaal aantal personen in particuliere huishoudens (de lichtblauwe lijn), maar is feitelijk steeds verder achtergebleven (de donkerblauwe lijn). Steeds meer ‘oudere jongeren’ in deze leeftijdsklasse wonen nog ‘thuis’.

figuur 27 Inwoners in de leeftijd 25-29 jaar in Dordrecht, totaal en uitwonend. Bron: CBS; bewerking RIGO, exclusief personen in institutionele huishoudens.

Als we nu de situatie van 2010 als norm nemen, dan mag het verschil tussen de twee blauwe lijnen worden beschouwd als het aantal personen in deze leeftijd dat eigenlijk ook een eigen huishoudens zou willen vormen, maar ‘noodgedwongen’ nog thuis woont. De aanname is dat als er voldoende woningen zouden zijn geweest, het aantal ‘uitwonenden’ zich wel evenredig zou hebben ontwikkeld met het totaal. In werkelijkheid spelen er meer factoren mee (zoals de studiefinanciering), maar juist het steeds verder achterblijven van het aantal uitwonenden is als indicatie te beschouwen voor het in de tijd opgelopen woningtekort. Met bovenstaande informatie is ook een schatting te maken hoeveel woningen er tekort zijn voor mensen in deze leeftijdsklasse. In Dordrecht gaat het in 2024 om 750 personen (het verschil tussen de twee onderste (blauwe) lijnen in de figuur. In huishoudens gerekend zijn het er minder, omdat sommige inwoners samenwonen. In deze leeftijd komen we dan in Dordrecht op 510 huishoudens. Ervan uitgaande dat al deze huishoudens ook een eigen (niet met andere huishoudens gedeelde) woning nodig hebben, komen we dus even zo veel woningen tekort voor deze groep in Dordrecht.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

37

tabel 12 Geschatte tekort aan woningen sinds 2010. Bron: CBS; berekening RIGO.

tot 20 jaar 20 - 25 jaar 25 - 30 jaar 30 - 35 jaar 35-plus Totaal regio

310 1.840 1.300 320 270 4.030

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Totaal regio

230 1.740 140 410 500 400 610 4.030

De berekening is ook te maken voor andere leeftijdsklassen en voor andere gemeenten in de regio. In bovenstaande tabel (tabel 12) is te zien hoe veel huishoudens (en dus woningen) de regio tekort komt en hoe dat verdeeld is over de gemeenten en over de leeftijdsklassen. Het gaat vooral om relatief jonge mensen. Boven de 35 jaar hebben de meeste inwoners al wel het ouderlijk huis verlaten en hebben ze zelfstandig de beschikking over een woning.

Kwalitatief tekort Voor de bepaling van het tekort in kwalitatieve zin helpt het dat we weten dat het vooral jonge huishoudens zijn die er door belemmerd worden in hun start als huishouden en op de woningmarkt. Het ligt voor de hand om voor het inlopen van het tekort, dus bovenop de trendmatige behoefte als gevolg van demografische groei, vooral naar de belemmerde starter te kijken. In bijgaande figuren is te zien hoe de ‘ontbrekende’ huishoudens in de diverse gemeenten zouden wonen als ze er wel in zouden zijn geslaagd om een start op de woningmarkt te maken. Daartoe is gekeken naar de huisvesting van leeftijdsgenoten die al wel over een woning in dezelfde gemeente beschikken. Hun huisvesting dient als referentie voor de extra woningbehoefte. Niet verwonderlijk is dat voor een substantieel deel een woning in het lage huursegment (sociale huur), maar niet uitsluitend. Het accent ligt op appartementen, maar ook dat niet uitsluitend. En de verdeling tussen de segmenten verschilt per gemeente. Het woningtekort is actueel en is zoals bleek uit de analyse niet plotseling ontstaan. Daar is jaren overheen gegaan. Het inlopen ervan zal ook jaren in beslag nemen.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

38

figuur 28 Het woningtekort in 2024 in Drechtsteden, naar prijssegment. Bron CBS, WoON2021; berekening RIGO.

figuur 29 Het woningtekort 2024 in Drechtsteden, naar eigendom en woningtype. Bron CBS, WoON2021; berekening RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

39

figuur 30 Het woningtekort in 2024 in Drechtsteden, naar woningtype en aantal kamers. Bron CBS, WoON2021; berekening RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

40

3

Ontwikkeling van de huishoudens

In het vorige hoofdstuk is het huidige tekort geanalyseerd, en wordt een indicatie gegeven van de kwalitatieve opgave. Het aantal huishoudens in de Drechtsteden zal echter nog fors blijven groeien de komende decennia. In dit hoofdstuk analyseren we de demografische ontwikkelingen in de regio, en bestuderen we hoe de doelgroepen zich ontwikkelen. In hoofdstuk 4 berekenen we wat deze ontwikkelingen betekenen voor de toekomstige woningbehoefte. Demografische ontwikkelingen Voor een groot deel is de toename in het aantal huishoudens het gevolg van de vergrijzing. In tabel 13 is te zien dat het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder fors toeneemt, in totaal aantal maar ook in aandeel van de hele bevolking. Wat ook opvalt, is dat huishoudens van middelbare leeftijd (35 tot 45 jaar) ook in aandeel toenemen. Wat betreft huishoudensamenstelling, neemt het aandeel alleenstaanden ook fors toe (tabel 14). Op dit moment is 36 procent van alle huishoudens alleenstaande. In 2045 zal dat zijn gestegen naar 41 procent. Dit hangt nauw samen met de vergrijzing. Dat is goed te zien in onderstaande figuren. Daarin is te zien hoe groot de demografische groepen zijn, op dit moment en in de toekomst volgens de prognose13. In figuur 31 is dit te zien voor nu en 2035; in figuur 32 is de doorkijk naar 2045 gemaakt. Opvallend is de enorme toename van alleenstaande senioren.

Met name de groep 75-plus neemt fors toe. Deze groeit van grofweg 11.000 in 2024 tot 16.000 in 2035 en ruim 19.000 in 2045. Bij de 75-plus stellen zien we ook een toename, hoewel deze niet zo groot is als bij de alleenstaanden. Toch zien we ook dat het aantal alleenstaanden in veel andere leeftijdsgroepen enigszins toeneemt. Deze toename is niet zo fors als bij de senioren, maar er is wel degelijk sprake van.

13

Voor de voorspelling van de demografische ontwikkeling hanteren wij de Primosprognose van ABF Research.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

41

Bij de stellen zonder kinderen zien we juist een afname, specifiek in de groep jongvolwassenen (25 tot 35) en de groep 55 tot 75 jaar. Tot slot de huishoudens met kinderen: die nemen ook in aantal toe. In figuur 31 zien we dat het aantal gezinnen in bijna alle leeftijdsgroepen groeit. Dat er flinke vergrijzing optreedt, betekent dus niet dat de groep huishoudens met kinderen (en daarvan de woningbehoefte) afneemt. tabel 13 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, Drechtsteden. Bron: Primos 2023; bewerking RIGO.

tot 23 jaar 23 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75 jaar en ouder

2024 4.200 17.800 21.200 23.000 24.400 19.700 20.600

Aantal 2035 4.400 18.900 24.700 23.300 21.700 23.400 26.900

2045 4.100 17.600 25.100 25.800 22.500 20.600 32.700

2024 3% 14% 16% 18% 19% 15% 16%

Aandeel 2035 3% 13% 17% 16% 15% 16% 19%

2045 3% 12% 17% 17% 15% 14% 22%

tabel 14 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar huishoudenssamenstelling, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

alleenstaand paar hh. met kind(eren)

2024 47.200 37.300 46.500

Aantal 2035 57.000 38.300 48.000

2045 60.900 37.400 50.200

2024 36% 28% 35%

Aandeel 2035 40% 27% 33%

2045 41% 25% 34%

figuur 31 Ontwikkeling van aantal huishoudens naar leeftijd en huishoudenssamenstelling 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

42

figuur 32 Ontwikkeling van aantal huishoudens naar leeftijd en huishoudenssamenstelling 2024-2045, Drechtsteden. Bron: Primos 2023; bewerking RIGO.

De groei in het aantal huishoudens is niet in elke gemeente even groot, zoals te zien in tabel 15. Dit omdat er in gemeenten verschillende patronen van vergrijzing, vestigers, vertrekkers en natuurlijke aanwas bestaan. Zo zal de groei in Alblasserdam, Papendrecht en Sliedrecht relatief beperkt blijven. Tegelijkertijd zien we een forse groei in de gemeente Dordrecht. Ook zien we groei in Hardinxveld-Giessendam, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht. tabel 15 Ontwikkeling van het aantal huishoudens, Drechtsteden. Bron: Primos 2023; bewerking RIGO.

Ontwikkeling

Aantal huishoudens 2024

2035

2045

2024-2035 2024-2045

Alblasserdam

8.480

8.530

8.840

1%

4%

Dordrecht

56.730

65.330

67.490

15%

19%

Hardinxveld-Giessendam

7.340

7.950

8.380

8%

14%

Hendrik-Ido-Ambacht

12.660

13.760

14.320

9%

13%

Papendrecht

14.330

14.550

14.690

2%

3%

Sliedrecht

10.890

11.320

11.580

4%

6%

Zwijndrecht

20.510

21.850

23.190

7%

13%

Regio Drechtsteden

130.950

143.290

148.490

9%

13%

Ontwikkeling van de doelgroepen Naast de bevolkingsgroei en demografische ontwikkelingen als vergrijzing, zal ook de economische context veranderen. Veranderingen in de koopkracht hebben ook invloed op de woningbehoefte. Echter, het is lastig om te voorspellen hoe de koopkracht zich zal ontwikkelen. Om deze onzekerheid te ondervangen hebben we drie scenario’s geschetst. Ten eerste het basisscenario, waar we ervanuit gaan dat de economie zich stabiel blijft ontwikkelen zoals dat in de laatste jaren heeft plaatsgevonden. Vervolgens brengen we een bandbreedte aan. In het scenario tegenspoed gaan we uit van een periode van minder gunstige economische ontwikkeling – in voorspoed juist van een positievere ontwikkeling. In de bijlage een nadere uitleg van de inkomensontwikkelingen waar we mee hebben gerekend. De economische ontwikkeling heeft direct invloed op de inkomensverdeling. In figuur 33 is te zien hoe groot de verschillende inkomensgroepen bij benadering zullen zijn in het jaar 2035, Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

43

weergegeven per scenario. In figuur 34 worden dezelfde gegevens getoond zien, maar dan zijn de verschillen met de huidige situatie gevisualiseerd. In het basisscenario zien we een kleine toename van de doelgroep sociale huur. Het is de groep hoogste inkomens die fors toeneemt, met 9.800 huishoudens. We zien dat de groep met een hoog inkomen (2x modaal) ook in het voorspoed scenario flink groeit: ruim 10.000 extra huishoudens. Tegelijkertijd neemt de laagste inkomensgroep (de doelgroep passend toewijzen) in omvang af met 1.000 huishoudens. In het tegenspoedscenario zien we een groei in de doelgroep sociale huur van 5.500 huishoudens, en een matige toename in de groepen met een inkomen vanaf de DAEB-grens. Vergeleken met het woningmarktonderzoek uit 2020 zien we vooral verschillen in het basisscenario. Waar de doelgroep sociale huur hier met 200 huishoudens toeneemt (tot 2035), was dit in het voorgaande onderzoek ruim 2.000 huishoudens (tot 2030). Redenen hiervoor zijn de veranderingen in de ontwikkeling van de huishoudens (volgens de prognose), gecombineerd met verschillen in de economische ontwikkeling (volgens cijfers van het CPB) in het basisscenario. Meer informatie over de economische scenario’s zijn te vinden in Bijlage 1. figuur 33 Huishoudens naar inkomensklasse in de Drechtsteden in 2024, en 2035 bij drie economische scenario’s, Drechtsteden.

Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Huidige situatie

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

44

figuur 34 Ontwikkeling van de huishoudens naar inkomensklasse in de Drechtsteden in 2024, en 2035 bij drie economische scenario’s, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 35 is ook te zien hoe de inkomensgroepen veranderen, dit keer voor de lange termijn periode tot 2045. Daar zien we een extremere inkomensontwikkeling. De doelgroep sociale huur zal in totaal afnemen met ca. 1.500 huishoudens in het basisscenario. Deze afname zit vooral in de laagste inkomensgroep. De groep vanaf de DAEB-inkomensgrens tot 2x modaal neemt enigszins toe. Maar de grootste groei zit overduidelijk in de hoogste inkomensklasse. Het aantal huishoudens met een inkomen vanaf 2x modaal neemt toe met ruim 16.000. In het tegenspoedscenario zien we een ander beeld. Daar groeit de sociale doelgroep met ruim 7.500 huishoudens. Ook de inkomensgroepen boven de DAEB-grens nemen beide toe. In het voorspoedscenario zien we dat de doelgroep sociale huur met bijna 4.000 huishoudens afneemt. figuur 35 Ontwikkeling van de huishoudens naar inkomensklasse in de Drechtsteden in 2024, en 2045 bij drie economische scenario’s, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

45

4

Ontwikkeling van de woningbehoefte

4.1 Trendmatige ontwikkeling De groei van het aantal huishoudens betekent ook een toenemende behoefte aan woningen. We richten ons op de zogeheten trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte. Dit is de behoefte die gaat ontstaan indien de bevolking zich demografisch en economisch ontwikkelt zoals verondersteld in het voorgaande hoofdstuk. We veronderstellen dat huishoudens in de toekomst volgens dezelfde patronen zullen wonen als soortgelijke huishoudens nu. In andere woorden: we gaan ervanuit dat het woongedrag van een type huishouden (samenstelling, leeftijd, inkomen) in de toekomst niet anders is dan nu. Echter, als er meer van één type huishoudens komt, zal de behoefte aan woningen waar dit type huishouden in de toekomst woont ook toenemen. Het is belangrijk om te beseffen dat we hiermee ook de huidige mismatches op de woningmarkt meenemen. Het gedrag van het deel huishoudens dat te krap of te ruim woont zal daarmee ook worden meegenomen in de toekomstige behoefte. Door de demografische en economische ontwikkelingen zal de toekomstige behoefte er ook op verschillende manieren uit kunnen zien. In tijden van tegenspoed zal er logischerwijs meer vraag zijn naar sociale huurwoningen dan in tijden van economische voorspoed. In totaal zal de behoefte aan woningen in de regio Drechtsteden met ongeveer 12.300 woningen toenemen tot 2035.

Dat is gelijk aan de groei aan huishoudens. Het actuele tekort is daar nog niet in verrekend – deze optelsom komt aan bod in hoofdstuk 6. De hier berekende woningbehoefte is noodzakelijk om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te vangen. Dat betekent dat de spanning op de woningmarkt niet verder toeneemt als de berekende behoefte ook daadwerkelijk wordt toegevoegd. Als dit aantal woningen niet wordt gerealiseerd, zal de krapte verder toenemen. De totale behoefte moet dan ook als een minimumopgave worden beschouwd. Het is echter ook mogelijk om meer te bouwen en te voorzien in de huidige tekorten, wat zou resulteren in een minder krappe woningmarkt. In dit hoofdstuk bespreken we de resultaten voor de aanvullende behoefte t/m 2035. Daarbij gaan we in op de invloed van de verschillende economische scenario’s op de woningbehoefte. De woningbehoefte t/m 2045 en bijbehorende uitsplitsingen zijn in de bijlage te vinden. Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

46

Eigendom en woningtypen In figuur 36 is weergegeven hoe de woningbehoefte in de periode t/m 2035 eruit ziet naar eigendom en woningtype. Er is in alle drie de scenario’s een grote behoefte aan eengezinskoopwoningen. Ook zien we een toename in de behoefte aan appartementen – zowel in de huur- als koopsector. Vooral de behoefte aan koopappartementen is interessant – dit segment beslaat in huidige voorraad slechts 7 procent van de voorraad. De behoefte aan eengezinswoningen in de huur is relatief klein in alle scenario’s. In het tegenspoedscenario gaat het om 1.100 woningen; in het basis- en voorspoedscenario enkele honderden. Wel zien we verschillen in de aanvullende woningbehoefte tussen de verschillende economische scenario’s. In tijden van economische voorspoed ligt het accent op koopwoningen (met name eengezinswoningen). Is er sprake van minder gunstige inkomensontwikkeling, dan zien we juist een grotere behoefte aan appartementen in de huur. figuur 36 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en type 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Een groot verschil met het vorige woningbehoefteonderzoek is de toegenomen behoefte aan appartementen in alle scenario’s, zowel in koop als huur. Dat komt grotendeels doordat de vergrijzing hier in 2035 nog verder is gevorderd, en dus relatief meer senioren in appartementen wonen. Ook is dit onderzoek uitgevoerd met een recentere versie van het WoON, waaruit blijkt dat er meer senioren in appartementen zijn gaan wonen dan voorgaande jaren. Daarnaast zien we in dit onderzoek een toename van de behoefte aan alle woning- en eigendomstypen. In het vorige woningmarktonderzoek was dit anders. Daar kwam een afname van eengezinshuurwoningen uit. De behoefte aan appartementen is nog nader uitgesplitst naar woningen met en zonder lift, en weergegeven in figuur 37. Daarin zien we dat de toenemende behoefte aan appartementen vooral bestaat uit appartementen met een lift. Dat is het geval in zowel de koop als huursector. Dit zal voor een groot deel komen door de vorderende vergrijzing. In de koopsector bestaat de aanvullende behoefte uit 2.000 woningen in het basisscenario tot 2.300 woningen in het voorspoedscenario. Behoefte aan koopappartementen zonder lift bestaat uit 800 à 900 woningen. In de huursector zien we dat de behoefte voor beide type appartementen sterk samenhangt met het economisch scenario.

Gaat het economisch slechter, dan is de behoefte aan beide groter dan in voorspoedige tijden.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

47

figuur 37 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte appartementen met en zonder lift 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Naast de absolute behoefteontwikkeling (in aantallen) is ook de procentuele ontwikkeling interessant. Dat wil zeggen: hoe groot is de ontwikkeling tot 2035 in behoefte ten opzichte van de huidige voorraad. In tabel 16 zijn beide weergegeven. Wat opvalt is dat de behoefte aan koopappartementen in relatieve zin het hardste toeneemt in alle scenario’s. Met name naar de appartementen met lift zal meer behoefte aan ontstaan: in het basisscenario en in tijden van economische voorspoed betekent dit 25 procent extra koopappartementen met lift. In de huursector zien we dat de toekomstige behoefte aan appartementen zich ook voornamelijk uit in de woningen met lift. tabel 16 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar eigendom en type 2024-2035, in aantal en aandeel van huidige voorraad, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

koop, egw. koop, app. met lift koop, app. zonder lift huur, egw. huur, app. met lift huur, app. zonder lift onzelfstandig

Aanvullende behoefte (aantal) tegenspoed basis voorspoed 4.300 6.000 6.400 2.000 2.300 2.300 800 800 900 1.100 300 100 2.700 2.100 1.900 1.200 700 500 -

Ontwikkeling (%) tegenspoed basis voorspoed 7% 9% 10% 22% 25% 25% 16% 16% 18% 6% 2% 1% 14% 11% 10% 10% 6% 4% -

Prijsklassen In onderstaande figuur 38 is weergegeven hoe de behoefte aan de verschillende prijssegmenten zich ontwikkelt. In het basisscenario is er de meeste behoefte aan koop boven de betaalbaarheidsgrens van €390.000. In het tegenspoedscenario is dit het sociale huursegment. Volgens dit scenario zal de behoefte neerkomen op 4.100 extra sociale huurwoningen. In het basisscenario betreft dit 2.000 woningen, en in tijden van economische voorspoed is dit aantal slechts 1.500.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

48

figuur 38 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar prijssegment 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 39 is de behoefte aan koopwoningen verder gespecificeerd naar de prijsklassen. Zoals we in de vorige figuren zagen is er tot 2035 een forse aanvullende behoefte aan koopwoningen, met name naar eengezinswoningen. Bovendien zien we dat economische voorspoed de behoefte aan koopwoningen doet toenemen. Als we kijken naar het basisscenario, zien we dat behoefte het hardst toeneemt in het dure segment (vanaf €500.000). In het tegenspoedscenario zien we juist de grootste toename in koopwoningen tot €300.000. Wel is duidelijk dat woningen in het betaalbare segment in alle scenario’s in trek zijn. Dat is ook logisch: in tegenspoedscenario zal men vooral behoefte hebben aan een betaalbare woning – in het voorspoedscenario zullen huishoudens die voorheen tot de doelgroep sociale huur behoren, de stap kunnen maken naar een (betaalbare) koopwoning. Vergeleken met het vorige woningbehoefteonderzoek zien we vooral een toename in de aanvullende behoefte aan betaalbare koop in het tegenspoedscenario. Ook lag de behoefte aan dure koopwoningen in het basisscenario en het voorspoedscenario hoger. Voor een deel heeft dit te maken met de veranderingen in de economische voorspellingen, maar ook hier is het verschil tussen de horizon 2030 en 2035 deels de oorzaak.

figuur 39 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte koopwoningen naar prijsklasse 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

49

Ook hebben we de behoefteontwikkeling in de huursector uitgesplitst naar huursegment, zoals te zien in figuur 40. De voornaamste behoefteontwikkeling zit in de sociale huurwoningen vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot de tweede aftoppingsgrens. We zien ook hier grote verschillen tussen de scenario’s in dit segment. Behoefte aan meer sociale huurwoningen ontstaat logischerwijs vooral in economisch mindere tijden. In de vrije huursector zien we een stabieler plaatje. De behoefte aan het middenhuursegment bestaat uit ongeveer 600 woningen, ongeacht het scenario. figuur 40 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte huurwoningen naar prijsklasse 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Woninggrootte Tot slot de behoefte uitgesplitst naar woninggrootte. In figuur 41 is deze uitgesplitst naar aantal kamers en woningtype. De behoefte aan studio’s en tweekamerappartementen neemt het minste toe, evenals de behoefte aan grote appartementen. Juist zien we een grote behoefte aan middelgrote appartementen: een extra 3.500 à 3.700 woningen. Dit zullen voor een deel huurappartementen zijn, maar ook in de koop (zie eerder besproken tabel 16). De behoefte aan eengezinswoningen uit zich voornamelijk in grote woningen – in voorspoed meer dan in tegenspoed. In figuur 42 is de behoefteontwikkeling weergegeven naar gebruiksoppervlakte en segment. Daar zien we vooral behoefte aan grote koopwoningen. Ook zien we hier behoefte aan middelgrote woningen met een oppervlak tussen de 60 en 100 vierkante meter. In de koop zijn dat veelal kleine en middelgrote koopappartementen (tabel 5). In de huur is er voornamelijk behoefte aan woningen (voornamelijk appartementen) van 60 tot 80 en 80 tot 100 vierkante meter.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

50

figuur 41 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar aantal kamers 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

figuur 42 Trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte naar gebruiksoppervlakte en eigendom 2024-2035, Drechtsteden. Bron: Primos 2023, WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

51

5

Frictie op de woningmarkt

5.1 Woonwensen In de vorige hoofdstukken kwam het huidige tekort aan bod, en lichtten we toe hoe de aanvullende behoefte tot 2035 eruit ziet. Deze twee gecombineerd, geven een overzicht van de bouwopgave om een minder krappe woningmarkt in de regio te realiseren voor de toekomst. In beide gevallen hebben we het dan niet over kwalitatieve mismatches van de zelfstandig wonende huishoudens. Daarmee komen de mismatches in de huidige bewoning dan ook niet naar voren – terwijl het wel van belang is om hier een gedegen beeld van te hebben. Wat zijn bijvoorbeeld de woonwensen van huishoudens in de Drechtsteden? En hoe verschilt dit tussen de starter en de doorstromer? In dit hoofdstuk analyseren we hoe vraag en aanbod zich in de regio tot elkaar verhouden. We schetsen een beeld van de verhuiswensen van huishoudens, en gaan daarbij dieper in op woningtype, prijssegment en woninggrootte. We brengen de frictie tussen vraag en aanbod in beeld, om een beeld te schetsen van de mismatches. In onze analyse hebben we berekend hoe de vraag eruitziet, bijvoorbeeld naar verschillende woningtypen of prijssegmenten. In de komende figuren is de vraag gevisualiseerd met blauwe balken. Daarbij maken we onderscheid tussen (semi-)starters die geen woning achterlaten, en doorstromers die dat wel doen. De vraag naar de verschillende categorieën telt op tot 100 procent.

Ook analyseren we in welke mate het aanbod voorziet in de vraag. We benaderen het aanbod door te kijken welke woningen recent zijn betrokken. Ook het aanbod splitsen we uit naar de respectievelijke categorieën. In de figuren is het aanbod gevisualiseerd met de oranje kaders. Waren er meer verhuizingen dan er vraag is, dan overstijgt het oranje kader de blauwe vraagbalk. Het aanbod telt niet op tot 100 procent, maar geeft weer in welke mate er in de vraag wordt voorzien. Is er meer vraag dan aanbod, dan is het aanbod lager dan 100 procent, en vice versa.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

52

Eigendom en woningtype In figuur 43 is vraag en aanbod naar verschillende woningtypen weergegeven. Waar men niet omheen kan, is de grote vraag naar eengezinskoopwoningen. Deze beslaat zo’n 55 procent van de gehele vraag. De meerderheid komt van doorstromers, maar er is ook nog een deel dat wil starten met een koopwoning. Echter, we zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen meer dan twee keer zo groot is als het aanbod. In de huursector zien we ook een verschil tussen de vraag en het aanbod van eengezinswoningen. Kennelijk lukt het lang niet alle huishoudens om de gewenste stap naar een eengezinswoning te realiseren. Zij wijken dan uit naar een alternatief, of verhuizen niet. Dat alternatief zien we terug bij de huurappartementen. Daar is het aanbod groter dan de vraag: er zijn meer huishoudens die naar een huurappartement verhuizen dan huishoudens die die verhuiswens hebben. Dat betekent niet dat er een overschot is aan huurappartementen. Voor een deel heeft het te maken met een onderschatting van de vraag naar sociale huurwoningen. In het tekstkader onder figuur 43 leggen we dit nader uit. Ook lijkt er meer aanbod dan vraag, omdat het deze woningen relatief veel worden betrokken door huishoudens die liever een koopwoning zouden willen, maar deze verhuiswens niet kunnen realiseren.

Mochten zij dan alsnog de stap maken naar een huurappartement, dan zien we dit terug in meer aanbod aangezien er meer woningen van dit type worden betrokken. Daarmee fungeert dit ook als een vluchtheuvel op de woningmarkt: een tijdelijke tussenstop om de uiteindelijke woonwens te realiseren. We zien een belangrijk onderscheid in de vraag naar appartementen met en zonder lift. Appartementen zonder lift zijn populairder bij starters – er zijn relatief weinig doorstromers die deze verhuiswens hebben. Tegelijkertijd zijn appartementen met lift meer in trek bij doorstromers. Dat is logisch, want dit type woning is populairder onder oudere huishoudens – en dat zijn grotendeels doorstromers.

figuur 43 Vraag en aanbod naar eigendom en woningtype, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

53

Bij deze figuren moeten we de kanttekening maken dat de frictie in het sociale segment alsnog groter is dan uit deze analyse komt. De vraag naar sociale huurwoningen wordt in het WoON namelijk onderschat. Het WoON is een enquête: daarin houdt men geen rekening met onvoorziene gebeurtenissen, zoals scheidingen, dakloosheid, verblijfsvergunningen, etc. Daarbij zal één persoon een nieuwe woning moeten vinden. Echter, onvoorziene omstandigheden zijn precies dat: onvoorzien. Dat betekent dat de vraag naar het sociale segment in werkelijkheid een stuk hoger ligt, en dat de druk op het sociale segment fors is. In hoofdstuk 2 (verhuringen op de sociale huurmarkt) zagen we duidelijk dat de druk in de sociale huursector is toegenomen de afgelopen jaren. Er zijn meer actief woningzoekenden dan voorgaande jaren, het gemiddeld aantal reacties per advertentie is toegenomen, en de gemiddelde inschrijf- en zoektijd zijn gestegen. Prijssegment Ook onderzoeken we de frictie op de koop- en huurmarkt, en kijken we hoe vraag en aanbod verschillen over de verschillende prijsklassen. In figuur 44 is dit weergegeven voor verschillende prijssegmenten in de koopsector. Het goedkoopste segment (tot €250.000) is enorm populair: het beslaat een derde van de vraag naar koopwoningen. Het grootste deel hiervan komt vanuit starters. Het aanbod is daarentegen vele malen kleiner dan de vraag.

We zien dat het aandeel doorstromers toeneemt naarmate de hogere prijssegmenten in beeld komen. In de categorie €300.000 tot €390.000 (de betaalbaarheidsgrens) komt de vraag in vier van de vijf keer van een doorstromer. De vraag overstijgt in alle koopprijssegmenten het aanbod. Het is in Nederland al decennialang de norm om een huis te kopen, maar dat is niet voor elk huishouden even goed mogelijk. Hoewel de vraag naar goedkope woningen bestaat (de laagste twee prijssegmenten), zien we dat er in realiteit maar weinig verhuizingen naar dit segment plaatsvinden. In figuur 8 zagen we ook al dat woningen tot €300.000 slechts 24 procent van de Drechtstedelijke koopmarkt beslaan. De wens voor een koopwoning tot €250.000 bestaat, maar de realiteit is dat het steeds minder aannemelijk wordt dat deze wens (volledig) gerealiseerd kan worden. figuur 44 Vraag en aanbod koopwoningen naar prijsklassen, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

54

Wanneer we kijken naar de vraag naar huurwoningen, zien we ook duidelijk frictie op de sociale huurmarkt (figuur 45). Het grootste deel van de van de vraag naar sociale huur komt van doorstromers, maar er is ook wel degelijk sprake van vraag vanuit de starter. Het is duidelijk dat het grootste deel van de vraag in de huursector naar het sociale segment is – in totaal ca. 75 procent van de vraag gaat naar een huurwoning met huurprijs tot de liberalisatiegrens. In het middenhuursegment zien we ook enige frictie: meer vraag dan aanbod. In het dure segment met huurprijs boven de €1.123 zien we een balans. Dit is voor een deel het gevolg van schaarste: bij gebrek aan (betaalbare) woningen in huur en koop, maken sommigen de keuze om een dure huurwoning te betrekken. Waar we in de koopsector zagen dat het aandeel doorstromers toenam in de duurdere prijssegmenten, is zo’n eenduidig patroon niet te onderscheiden in de huur. In vrijwel alle segmenten is de verhouding starter-doorstromer niet eenduidig óf starter óf doorstromer. Dat is niet verrassend: een huurwoning is voor veel starters een logische eerste woning. Als dat niet kan in de sociale huur (vanwege de druk op die sector), dan maar in de vrije huursector. figuur 45 Vraag en aanbod huurwoningen naar prijsklassen, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

55

Woninggrootte In figuur 46 zijn vraag en aanbod van woningen weergegeven, uitgesplitst naar woningtype en aantal kamers. Daar zien we een aantal interessante fricties. Kleine appartementen (studio’s en tweekamerappartementen) worden bijna twee keer zo vaak betrokken dan dat er vraag naar is. Hoewel ze niet populair zijn lijken mensen er wel naar te verhuizen – hoogstwaarschijnlijk omdat een geschikt alternatief niet beschikbaar is. Dat zien we namelijk in het vraag-aanbod-verschil bij de andere woningtypen. Zo is het geval bij middelgrote appartementen: relatief meer vraag dan aanbod. De frictie bij kleine en grote eengezinswoningen is nog groter: het aanbod voorziet daar maar in (om en nabij) de helft van de totale vraag. Al met al zien we hier dat de eengezinswoning, veelal in de koop, nog steeds het meest gewenste product is.

figuur 46 Vraag en aanbod naar aantal kamers, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

56

Voorraad, vraag en verhuizingen Hoe vraag en aanbod zich verhouden tot de woningvoorraad, is in figuur 47 weergegeven. Wat meteen opvalt is dat de woningvoorraad redelijk overeenkomt met de vraag. De helft is eengezinskoopwoning, en ook de andere woningtypen hebben vergelijkbare aandelen in vraag en voorraad. Wel zien we duidelijk verschillen met het vrijkomende aanbod. De gerealiseerde verhuizingen schetsen namelijk een ander beeld. Daarin zien we minder eengezinskoopwoningen en meer huurappartementen. Dat is zowel sociale huur als de vrije sector. In beide groepen zijn het huishoudens die de wens hebben om naar een (betaalbare) eengezinskoopwoning te willen verhuizen, maar deze stap niet kunnen waarmaken. Het alternatief is om te huren, tot men wel de stap naar een eengezinskoopwoning kan maken. Het gevolg hiervan is vooralsnog minder verhuizingen naar gezinswoningen in de koop, en meer verhuizingen naar appartementen in de huur. Een andere mogelijkheid (voor jongeren) is langer thuis blijven wonen om te sparen voor een koopwoning; gedrag dat we analyseerden in hoofdstuk 2.2.

figuur 47 Woningvoorraad, vraag en verhuizingen naar woningtype, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

57

5.2 Inzoomen op doelgroepen Bewoners per segment Het is aannemelijk dat de bewoners van de verschillende segmenten (sociale huur, vrije huur sector en koopsector) onderscheidende karakteristieken hebben. In dit onderdeel beschrijven we hoe deze drie groepen bewoners zich tot elkaar verhouden. Allereerst kijken we naar de huishoudens die onlangs zijn verhuisd naar hun huidige woning (figuur 48). In de koopsector betreft het overwegend doorstromers uit een andere koopwoning. Slechts een klein deel van alle huishoudens die recent zijn verhuisd naar een koopwoning, komt uit een huurwoning. Het kleinste deel betreft koopstarters. Bewoners van de vrije huursector zijn voornamelijk doorstromers uit een andere huurwoning (zowel sociaal als vrije sector) – en 4 op de 10 recent verhuisden in deze groep is een starter. Ook zien we nog wat overloop van de koopsector naar de vrije huursector: 21 procent komt van een koopwoning. In de sociale huursector zien we het grootste aandeel starters, maar liefst 44 procent. Een evenzo groot percentage is doorstromer uit een andere huurwoning. Het is aannemelijk dat dit voor een groot deel doorstroming uit het sociale segment is. Slechts 13 procent van de recent verhuisden komt uit een koopwoning.

figuur 48 Vorige woning van recent verhuisden uitgesplitst naar segment en woningmarkthandeling. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

58

In figuur 49 is te zien hoe de huishoudenssamenstelling verschilt tussen de verschillende groepen. In de sociale huur is de meerderheid alleenstaande, een kwart is gezin, en het overige deel is stel zonder kinderen. In de vrije huursector zien we een groter aandeel paar zonder kinderen, en in de koop is de grootste groep huishoudens met kinderen.

figuur 49 Bewoning uitgesplitst naar segment en samenstelling huishouden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Verschillen naar leeftijd van de drie groepen zijn te zien in figuur 50. Wat gelijk opvalt is de vrije huursector, waar gemiddeld meer jongere huishoudens wonen: 1 op de 3 huishoudens is jonger dan 35 jaar. In de sociale huur woont ook een redelijk aandeel jongeren, maar het is duidelijk dat er in dit segment ook sprake is van vergrijzing. Meer dan de helft is 55-plus, en 1 op de 5 huishoudens is zelfs 75-plus. In de koopsector zien we relatief weinig jongeren – wat naar verwachting is. Hier is de grootste groep bewoners de middenleeftijdsklassen van 35 tot 55 jaar. Ook zien we relatief weinig 75-plus in het koopsegment.

figuur 50 Bewoning uitgesplitst naar segment en leeftijd. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

59

De bewoning van de drie groepen naar inkomen levert geen verrassende uitkomsten op. Het grootste deel van de sociale huurders behoort tot de doelgroep. In de vrije sector zien we een grote groep huishoudens die onder 2x modaal verdient, maar boven de DAEB-grens. In de koopsector zien we de huishoudens met de hoogste inkomens. Overigens zien we hieronder dezelfde gegevens als in figuur 14, dit keer uitgedrukt in percentages. figuur 51 Bewoning uitgesplitst naar segment en inkomen. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 52 is weergegeven hoe de verschillende groepen wonen naar woningtype en -grootte. In de vrije huursector zien we bijna driekwart appartementen, waarvan het grootste deel driekamerappartement. Bewoners in het sociale segment wonen dan weer relatief meer in gezinswoningen, met name de kleine woningen. In de koopsector zien we dat ruim 8 op de 10 huishoudens in een gezinswoning woont, waarvan het grootste deel in een ruime gezinswoning. In het geval van een koopappartement gaat het voornamelijk om driekamerappartementen. figuur 52 Bewoning uitgesplitst naar segment, type woning en aantal kamers. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

60

Hoe zien de wensen eruit van de verschillende groepen, indien de huishoudens verhuisgeneigd zijn? In figuur 53 is het gewenste prijssegment te zien. Het grootste deel van de sociale huurders wil een andere sociale huurwoning. Een derde zou graag de overstap naar de koopsector willen maken middels een betaalbare koopwoning. Van bewoners van de vrije huursector wil bijna driekwart de stap maken naar de koop – 6 op de 10 zoekt een betaalbare koopwoning. In de koop is het plaatje anders. Minder dan 10 procent wil verhuizen naar een huurwoning. Het grootste deel zoekt een koopwoning vanaf €390.000. figuur 53 Gewenste prijssegment van verhuisgeneigden uitgesplitst naar segment. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

In figuur 54 is te zien wat het gewenste woningtype en aantal kamers van de verhuisgeneigden is. In de sociale huursector wenst men voornamelijk een kleine gezinswoning of ruim appartement. Verhuisgeneigden die nu in de vrije huursector wonen, zoeken vaker een gezinswoning dan een appartement. Van verhuisgeneigde woningeigenaars is meer dan de helft op zoek naar een ruime gezinswoning. figuur 54 Gewenste woningtype en aantal kamers van verhuisgeneigden uitgesplitst naar segment. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

61

Lege-nester We gaan iets dieper in op de lege-nester, met name hun vraag en het potentieel vrijkomende aanbod als zij verhuizen. In dit geval definiëren we de lege-nester als een 55-plus stel zonder thuiswonende kinderen. Het klopt dat hier ook huishoudens deel van uitmaken die nooit kinderen hebben gehad, maar het grootste deel zal kinderen hebben die niet meer thuis wonen. Wanneer we kijken naar verhuisgeneigde lege-nesters, zien we een opmerkelijk verschil in huidige en gewenste woning. In figuur 55 is dit weergegeven, verdeeld naar woningtype/-grootte en woningmarktsegment. Het gaat dus niet om alle lege-nesters, maar om degenen die hebben aangegeven te willen verhuizen. We zien dat meer dan de helft van deze groep nu in een eengezinswoning woont. Een kwart woont zelfs in een ruime eengezinskoopwoning. Verder zien we dat een grote groep woont in middelgrote huurappartementen en eengezinshuurwoningen. De lege-nester die wil verhuizen, woont nu dus overwegend ruim. We zien een sterk contrast met hun gewenste woning. Minder dan 1 op de 10 verhuisgeneigde lege-nesters zoekt een grote eengezinswoning – en een kwart zoekt een kleine eengezinswoning. De meest gewilde woning is een driekamer appartement, zowel in koop (20%) als huur (30%). In totaal is dit de gewenste woning van bijna de helft van lege-nesters.

Opvallend is ook dat kleinere en grote appartementen een stuk minder populair lijken. De geringe vraag naar kleine appartementen zal voor het grootste deel te verklaren zijn door het gebrek aan woonoppervlak: ook lege-nesters hebben behoefte aan een extra (slaap)kamer. Wat betreft de grote appartementen heeft de vraag waarschijnlijk te maken met het prijskaartje dat eraan hangt, zeker in de koop. Een koopappartement met vier kamers of meer zal een flink hogere vraagprijs hebben dan een middelgroot appartement. Daarmee lijkt het driekamerappartement een perfecte tussenoptie: genoeg ruimte, maar niet te veel (en niet te duur).

figuur 55 Huidige en gewenste woning van (toekomstige) lege-nesters naar aantal kamers en eigendom, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

62

De starter en koopstarter In de regio Drechtsteden is de gemiddelde leeftijd van hen die aangeven te willen starten op de woningmarkt 27,2 jaar oud. Ter referentie: doorstromers zijn gemiddeld ruim 17 jaar ouder met 44,6 jaar. Het is hier belangrijk om te beseffen dat starters in dit geval de woningzoekenden zijn die geen woning achterlaten. Dat kunnen jongeren zijn die uit huis gaan, maar ook semi-starters als een gescheiden ouder die een nieuwe woning zoekt. Van de startende huishoudens is 52 procent op zoek naar een koopwoning. Het resterende deel wil een sociale huurwoning (36 procent) en slechts een klein deel geeft aan de vrije huursector in te willen gaan (12 procent). Bij starters zien we weinig verschil tussen de verschillende segmenten om te starten. Zij die willen starten in de sociale huur zijn gemiddeld het oudst met 27,7 jaar. Zij worden gevolgd door koopstarters (27,1 jaar) en tot slot de starters in de vrije huursector (26,5 jaar). In figuur 56 is een overzicht weergegeven van het gewenste segment om te starten. We zien dat jongeren tot 20 jaar vooral een huurwoning zoeken, voornamelijk in het sociale segment. Naarmate men ouder wordt, verschuift het accent naar de koopsector. Twee op de drie 23 tot 27 jarigen wil starten in de koop. Wat ook opvalt is dat het aandeel jongeren dat wil starten in de vrije sector erg laag is.

De voorkeur vanaf 23 jaar lijkt toch uit te gaan naar een koopwoning, daarna naar een woning met sociale huurprijs en zeer beperkt naar een geliberaliseerde huurwoning. Zoomen we in op de koopstarters, dan zien we dat zij grotendeels op zoek zijn naar koopwoningen in het betaalbare segment (tot €390.000) zoals te zien in figuur 57. Ook binnen het betaalbare segment zien we een duidelijke voorkeur voor goedkope woningen (tot €250.000). Zo zijn in alle leeftijdscategorieën bijna twee op de drie starters op zoek naar een woning met een verkoopprijs van maximaal €250.000. Alleen bij de groep 27 tot 30 jarigen zien we ook een relatief grote voorkeur naar woningen tussen de €250.000 en €390.000. De koopstarter heeft ook een sterke voorkeur voor een eengezinswoning (figuur 58). Van de koopstarters tot 20 jaar oud wil twee op de drie een eengezinswoning. Dit aandeel neemt toe, en van de groep 27 tot 30 jarigen heeft 86 procent deze voorkeur. Al met al zien we dat de starter een voorkeur heeft voor een koopwoning – en de koopstarter wil het liefst een betaalbare eengezinswoning. We zagen in de vorige hoofdstukken (figuur 43 en figuur 44) dat het aanbod van deze woningen niet voorziet in de vraag, vooral die naar woningen onder de €300.000.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

63

figuur 56 Gewenste segment van starters naar leeftijdsklasse, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

figuur 57 Gewenste prijssegment van koopstarters naar leeftijdsklasse, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

64

figuur 58 Gewenste woningtype van koopstarters naar leeftijdsklasse, Drechtsteden. Bron: WoON2021, Onderzoekcentrum Drechtsteden; bewerking RIGO.

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

65

6

Woningbouwopgave tegenover plannen

In hoofdstuk 4 is de woningbehoefte (netto toename) geraamd op ruim 12.000 in de periode 2024-2035. Dat is ongeveer 9,4% in tien jaar tijd. In dit hoofdstuk wordt de geraamde behoefte afgezet tegen de bouwplannen, voor zover daar al iets over bekend is. Het gaat hier om de netto toevoeging, tenzij anders vermeld. Naast de woningbehoefte beschrijven we ook hoe de actuele tekorten uit hoofdstuk 2.2 invloed hebben op de totale opgave. De frictie uit het vorige hoofdstuk is niet meegenomen in de totale opgave. We kijken hier namelijk naar de woningbehoefte plus het tekort – en dat gaat om wat mensen daadwerkelijk vertonen aan woongedrag. De frictie gaat over dat wat mensen willen: de woonwensen. Dit is niet op een dergelijke manier gedegen te becijferen. In tabel 17 is te zien hoe het inhalen van het bestaande woningtekort i.c.m. de aanvullende behoefte tot 2035 resulteren in een totale opgave van 16.120 extra woningen. In het tegenspoed scenario gaat het voor het grootste deel om huurappartementen (veelal in het sociale segment). Ook is er veel vraag naar gezinswoningen in de koop. In het basis- en voorspoedscenario is het grootste deel van de opgave de eengezinskoopwoning. Opmerkelijk is ook dat de opgave van koopappartementen weinig verschilt tussen de verschillende scenario’s: 3.200 woningen bij tegenspoed, 3.680 bij voorspoed.

tabel 17 Bestaande woningtekort, aanvullende behoefte en totale woningbouwopgave uitgesplitst naar woningtype voor regio Drechtsteden t/m 2035. Bron: CBS, WoON2021; berekening RIGO.

koop, egw. koop, app. huur, egw. huur, app. Eindtotaal

Bestaande tekort 980 480 450 2.110 4.020

tegenspoed 4.300 2.800 1.100 3.900 12.100

Extra behoefte basis voorspoed 6.000 6.400 3.100 3.200 300 100 2.800 2.400 12.100 12.100

Totale opgave tegenspoed basis voorspoed 5.280 6.980 7.380 3.280 3.580 3.680 1.550 750 550 6.010 4.910 4.510 16.120 16.120 16.120

In onderstaande tabel 18 is de opgave uitgesplitst naar prijssegment. Een groot deel van het bestaande tekort is in de sociale huursector. Hoewel de trendmatige woningbehoefte aan sociale huur niet in alle scenario’s nadrukkelijk aanwezig is, betekent het bestaande tekort dat Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

66

er relatief veel sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd om aan de gehele opgave te voldoen. In het tegenspoedscenario gaat het om ruim 6.000 sociale huurwoningen. In het basisscenario gaat het alsnog om bijna 4.000 woningen. Ook is de opgave naar betaalbare koop in alle scenario’s een relatief groot gedeelte van de totale woningopgave: ca. 5.000 woningen. Het middenhuur- en dure huursegment blijft daarentegen achter ongeacht het scenario, met een totale opgave van om en nabij de 1.600 woningen. Tot slot is er ook een forse behoefte aan dure koopwoningen, sterk afhankelijk van het economisch scenario. In tijden van tegenspoed is deze opgave circa 3.500 woningen. In voorspoedige tijden gaat het om bijna 6.000 woningen. tabel 18 Bestaande woningtekort, aanvullende behoefte en totale woningbouwopgave uitgesplitst naar prijssegment voor regio Drechtsteden t/m 2035. Bron: CBS, WoON2021; berekening RIGO.

huur sociaal huur midden en hoog bet. koop dure koop Eindtotaal

Bestaande tekort 1.970 600 1.050 410 4.020

tegenspoed 4.100 1.000 4.000 3.100 12.100

Extra behoefte basis voorspoed 2.000 1.500 1.000 1.100 3.900 4.000 5.100 5.400 12.100 12.100

Totale opgave tegenspoed basis voorspoed 6.070 3.970 3.470 1.600 1.600 1.700 5.050 4.950 5.050 3.510 5.510 5.810 16.120 16.120 16.120

Plancapaciteit tot 2035 De planvorming ten aanzien van woningbouw is voortdurend in ontwikkeling. Er komen nieuwe plannen bij, er worden plannen gerealiseerd en er worden plannen om allerlei redenen uit- of afgesteld. Ook de gedachtenvorming over bouwambities staat niet stil. In tabel 19 is het woningbouwprogramma van de regio weergegeven. Dit is een momentopname, ontleend aan de plancapaciteit zoals deze bekend was in december 2023. Plannen tot 2035 worden weergegeven. In tabel 19 is te zien hoeveel er per woningtype (netto) wordt toegevoegd zoals opgenomen in de plancapaciteit, per gemeente. Daarin is te zien dat er in de regio voor bijna twee derde appartementen in de planning staat. Het resterende deel is eengezinswoningen. In sommige gemeenten ligt het aandeel eengezinswoningen hoger. Zo zijn 8 op de 10 woningen in de planning van Hardinxveld-Giessendam eengezinswoningen. In Dordrecht zien we juist de nadrukkelijkste focus op appartementen.

tabel 19 Woningbouwprogramma regio Drechtsteden naar woningtype. Bron: Smart Delta Drechtsteden 2023; bewerking RIGO.

Alblasserdam Dordrecht Hardinxveld-Giessendam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Regio Drechtsteden

egw (netto) t/m 2035 155 1.400 785 575 200 1.650 1.190 5.955

mgw (netto) t/m 2035 460 5.410 170 355 490 785 1.795 9.460

totaal (netto) 615 6.810 955 930 690 2.435 2.985 15.415

aandeel egw mgw 25% 75% 21% 79% 82% 18% 62% 38% 29% 71% 68% 32% 40% 60% 39% 61%

In tabel 20 is de plancapaciteit (zowel bruto als netto toevoeging) uitgesplitst naar prijssegment. In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting is een minimum van twee Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

67

derde betaalbare nieuwbouw opgenomen. Daaronder valt nieuwbouw in de sociale sector, het middensegment en betaalbare koopsegment. Voor de regio Drechtsteden zien we dat bijna een kwart van de bruto plancapaciteit in het sociale huursegment valt – en 21 procent zal bestaan uit betaalbare koopwoningen. Dat betekent dat 44 procent van de plancapaciteit in het betaalbare segment valt. Als we veronderstellen dat de geplande vrije sectorhuurwoningen allemaal in het middensegment vallen, gaat het om 51 procent betaalbaar. Dat is 15 procentpunt minder dan de twee derde betaalbaar (66 procent) waarop wordt aangestuurd in de Wet Versterking regie volkshuisvesting. In sommige gemeenten staat er meer betaalbare nieuwbouw op de planning. In Papendrecht valt ruim 37 procent van de planning in het sociale segment; in Sliedrecht gaat het om ongeveer 30 procent. Deze twee gemeenten kennen een relatief omvangrijk herstructureringsprogramma, wat verklaart dat dit aandeel dermate hoog ligt. In Hendrik-Ido-Ambacht bestaat het woningbouwprogramma voornamelijk uit dure koopwoningen. tabel 20 Woningbouwprogramma regio Drechtsteden naar prijssegment (bruto en netto). Bron: Smart Delta Drechtsteden 2023; bewerking RIGO.

Alblasserdam Dordrecht Hard. Giess. H.I.O. Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Drechtsteden

huurwoningen (bruto) vrije totaal sociaal sector huur 55 135 190 2.110 650 2.760 50 50 80 80 300 5 305 830 100 930 650 240 880 4.080 1.125 5.205

koopwoningen (bruto) bet. dure totaal koop koop koop 60 365 425 1.535 3.270 4.805 360 560 915 50 800 850 190 290 485 765 1.160 1.925 740 2.050 2.790 3.700 8.495 12.195

totaal bruto sloop

netto

615 615 7.565 760 6.805 965 10 955 930 930 790 100 690 2.855 420 2.435 3.670 700 2.970 17.390 1.990 15.400

Opgave versus plancapaciteit In tabel 21 is weergegeven hoe de plancapaciteit in de regio zich verhoudt tot de totale opgave tot 2035. Dat geven we weer in termen van bruto en netto toevoeging. Daarbij is het belangrijk om te benoemen dat we bij de netto toevoeging ervanuit gaan dat de sloop geheel plaatsvindt in het sociale segment, en dat het uitsluitend appartementen betreft. Uiteraard zal dit in werkelijkheid niet precies kloppen; dit dient echter ter indicatie van de netto toevoeging. Als de geplande nieuwbouw van het woningtype/prijssegment minder bedraagt dan de opgave, is het negatieve saldo aangegeven. We zien dat er in totaal tekort woning in de planning staan om te voldoen aan de gehele bouwopgave. Het gaat om een tekort van 700 woningen. Ook is te zien dat er meer appartementen op de planning staan dan dat de totale opgave vereist. Het tegenovergestelde is ook te zien: er is meer behoefte aan gezinswoningen dan op dit moment zou worden toegevoegd door nieuwbouw. Dat betekent niet dat er massaal moet worden ingezet op de bouw van gezinswoningen. Dat is tegenwoordig financieel en ruimtelijk vrijwel onmogelijk, los van het vraagstuk of het tot een gewenste en gebalanceerde woningvoorraad in de toekomst leidt. De uitsplitsing naar prijssegment geeft een gevarieerder beeld.

In het tegenspoedscenario is de totale opgave aan sociale huurwoningen fors groter dan de geplande netto toevoeging van 2.100 geplande woningen. In het basis- en voorspoedscenario zien we dat de plancapaciteit enigszins groter is dan de opgave. De 3.700 geplande betaalbare koopwoningen zijn in alle drie de scenario’s niet genoeg om te voldoen aan de totale opgave. Er is sprake van 1.250 à 1.350 te Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

68

weinig betaalbare koopwoningen. Tegelijkertijd zien we een overschot aan dure koopwoningen, ook in het scenario met economische voorspoed. tabel 21 Totale woningbouwopgave vergeleken met de bruto en netto plancapaciteit t/m 2035. Bron: Smart Delta Drechtsteden 2023; bewerking RIGO.

BRUTO toevoeging egw. mgw. huur sociaal huur midden/hoog bet. koop dure koop Eindtotaal

NETTO toevoeging egw. mgw. huur sociaal huur midden/hoog bet. koop dure koop Eindtotaal

Totale opgave tegenspoed basis voorspoed 6.830 7.730 7.930 9.290 8.490 8.190

Plancapaciteit 5.950 11.450

tegenspoed -880 2.160

3.470 1.700 5.050 5.810 16.120

4.080 1.130 3.700 8.490 17.395

-1.990 -470 -1.350 4.980 1.275

Totale opgave tegenspoed basis voorspoed 6.830 7.730 7.930 9.290 8.490 8.190

Plancapaciteit 5.950 9.460

tegenspoed -880 170

2.090 1.130 3.700 8.490 15.410

-3.980 -470 -1.350 4.980 -710

6.070 1.600 5.050 3.510 16.120

6.070 1.600 5.050 3.510 16.120

3.970 1.600 4.950 5.510 16.120

3.970 1.600 4.950 5.510 16.120

3.470 1.700 5.050 5.810 16.120

Rapport Woningmarktanalyse Drechtsteden

Saldo basis voorspoed -1.780 -1.980 2.960 3.260 110 -470 -1.250 2.980 1.275

610 -570 -1.350 2.680 1.275

Saldo basis voorspoed -1.780 -1.980 970 1.270 -1.880 -470 -1.250 2.980 -710

-1.380 -570 -1.350 2.680 -710

69

Bijlage(n) Bijlage 1: Economische scenario’s De toekomstige woningbehoefte wordt behalve door demografische invloeden ook mede bepaald door de ontwikkeling van de welvaart. Als de welvaart toeneemt, kunnen meer mensen zich een beter (en duurder) huis veroorloven. De welvaartsontwikkeling wordt sterk bepaald door mondiale macro-economische context. Dit maakt het lastig te voorspellen, zeker gezien de huidige internationale spanningen. Het Centraal Planbureau (CPB) kijkt in de economische verkenningen niet verder dan een paar jaar, en die vooruitzichten worden regelmatig herzien. Vanwege de onzekerheid op dit terrein is het zinvol om met meerdere scenario’s rekening te houden. Referentiecijfers Voor de economische scenario’s gaan we uit van referentiecijfers over de koopkracht uit het verleden, zoals gepubliceerd door het CPB.14 Over langere perioden bezien – in deze behoefteraming kijken we vooruit tot 2045 - is de mediane koopkracht de afgelopen decennia altijd toegenomen. Jaren met dalende koopkracht, zoals tijdens de kredietcrisis (2010-2013) werden altijd gevolgd door herstel. Vandaar dat we in het basisscenario uitgaan van een toename van de (reële) koopkracht. Daartoe nemen we de gemiddelde ontwikkeling over perioden van twintig jaar sinds 1997 als referentie. Dit komt neer op een reële koopkrachtstijging met 0,37% per jaar.