Beantwoording Technische vragen SGP over GREX Pietersweer en voorbereidingskrediet brede school.pdf

RAADSVRAGEN

Onderwerp:

GREX Pietersweer en voorbereidingskrediet brede school Pietersweer

Naam steller: Koen Schouten Partij: SGP Categorie:

A. Technische vragen over geagendeerde stukken

Vraag 1: Onder Argumenten, 2.1, staat de volgende zin: De mogelijkheid om minder goedkope en meer duurdere woningen te realiseren en daarmee meer opbrengsten te genereren, is met de verplichting tot de segmentverdeling 1/3, 1/3, 1/3 vervallen. Is de optie om een ander woningbouwprogramma dan 3x 1/3 te voeren als optie meegenomen, gezien de financiële druk? Reactie college De realisatie van meer dure woningen dan 1/3 van het totaal, is vanuit gemeentebeleid en vanuit hogere overheden niet toegestaan. Er mag altijd meer betaalbaar en sociaal worden gebouwd. Echter zal het saldo daardoor niet verbeteren. Vraag 2: Is er een mogelijkheid tot het vergroten van het aantal woningen, wat tot een hogere opbrengst kan leiden? Denk hierbij aan een laag boven op de appartementen bij de Pietersweer bijvoorbeeld? Reactie college Meer appartementen op de locatie Pietersweer is ruimtelijk niet wenselijk i.v.m. de korte afstand tot bestaande woningen. Hoger bouwen zou o.a. het zicht van de nabijgelegen woningen sterk negatief beïnvloeden. Bovendien is de beschikbare ruimte nu zo ingevuld dat precies kan worden voldaan aan het aantal parkeerplaatsen en groen. Het inpassen van meer woningen zou leiden tot het niet behalen van de groen- en parkeernorm.

Vraag 3: Is er ook gekeken of de opbrengsten verhoogd kunnen worden door de invulling van de 1/3 deel ‘vrij invulbaar’ anders in te richten qua soort woningen? Reactie college Dat is zeker onderzocht. Het voorgestelde programma is zorgvuldig ingepast op basis van ruimtelijke en financiële uitgangspunten. Voorafgaand zijn vooral op de locatie Pauwtjesmolen meerdere scenario’s verkend om de opbrengsten te optimaliseren: 1. Betaalbare en dure appartementen. Puur financieel gekeken zou dit scenario het tekort mogelijk wel kunnen verminderen dan wel geheel oplossen als er meer dan 44 appartementen gebouwd zouden worden. In dit scenario zouden er minimaal 22 betaalbare appartementen en 22 dure appartementen gebouwd moeten worden. Dit scenario is echter niet opportuun vanwege de decentrale locatie, de directe nabijheid van lagere bebouwing en de toename in verkeersbewegingen die dit woningaantal ten gevolge zou hebben. Bovendien is het zeer aannemelijk dat dit voorstel tot bezwaren uit de buurt zou leiden.

2. Grondgebonden woningen in het dure segment. Om de hoogst mogelijke opbrengst te behalen is de beschikbare ruimte geoptimaliseerd, waarbij ruimte wordt geboden aan langgerekte percelen. De woningtypes die daarbij onderzocht zijn zijn twee-onder-eenkapwoningen en zelfbouwwoningen: a. Bij projectmatige twee-onder-een-kapwoningen wordt de grondwaarde vooral gestuurd door het bruto vloeroppervlak van de woningen die gebouwd gaan worden. Vanwege de langgerekte percelen zou relatief veel ruimte “verloren gaan” aan de tuinen. b. Bij zelfbouwwoningen wordt de prijs vooral gestuurd door het oppervlak van de kavel. Het negatieve effect van de perceelvorm zou hier dus minder afbreuk doen aan de mogelijke verkoopprijs (die voor zelfbouwwoningen gemiddeld genomen ook al iets hoger ligt), waardoor deze variant uiteindelijk als meest lucratief wordt beschouwd. Daarbij is wel op te merken dat deze vorm van bouwen iets meer begeleiding en dus plankosten vraagt. Dit omdat je met meer ontwikkelaars (zelfbouwers) afspraken maakt en overleggen voert, dan bij een project met één ontwikkelaar.

Vraag 4: Zijn er nog andere knoppen om aan te draaien om de grondexploitatie neutraal te krijgen of de tekorten te realiseren? Reactie college In het verleden is al bij de raad gepresenteerd dat het aantal beleidswensen van de gemeente zelf alsmede die van hogere overheden leidt tot ruimteclaims voor groen, water, parkeren en de woningdifferentiatie. Hierdoor is de speelruimte om te optimaliseren vrij beperkt geworden. Mocht het gemeentelijk beleid op bepaalde punten (groen, parkeren) losgelaten kunnen worden, dan is er iets meer mogelijk. Zo is bijvoorbeeld laatst het parkeerbeleid aangescherpt. Dat heeft al iets van ruimte in het plan geboden. Echter gelden dan nog steeds de randvoorwaarden van hogere overheden. Concreet zouden de volgende aanpassingen tot een verbetering van het saldo kunnen leiden: 1. Hoeveelheid groen Pauwtjesmolen verminderen -> meer uitgeefbare meters -> meer opbrengsten. 2. Parkeernormen naar beneden bijstellen -> meer appartementen Pietersweer mogelijk -> ietsje meer opbrengsten, al wordt de privacy van de bestaande woningen een heikel punt (meer inkijk in de tuinen). En kan een lagere parkeernorm leiden tot meer parkeeroverlast in de bestaande omgeving en dus meer weerstand.

-2-