338 Stichting Huurdersraad HG - Zienswijze DAEB uitbreiding naar middenhuur.pdf

Van: Harry Tor Verzonden: maandag 3 augustus 2026 08:00 Aan: griffie Hardinxveld-Giessendam <griffie@hardinxveld-giessendam.nl>; griffie@vijfheerenlanden.nl <griffie@vijfheerenlanden.nl> Onderwerp: Formele zienswijze DAEB-uitbreiding naar middenhuur — betaalbaarheidsrisico’s en prestatieafspraken Geachte leden van de gemeenteraad, Geachte college van burgemeester en wethouders, Namens Huurdersraad HRHG en Huurdersbelang HBZ ontvangt u hierbij onze formele zienswijze van 01 augustus 2026 over de aangekondigde uitbreiding, door de minister van VRO, van de DAEB-tak naar middenhuur. Wij onderschrijven de noodzaak van investeringsruimte en de toevoeging van middenhuur, maar constateren dat de rekengrens van de huurtoeslag (€ 932,93) niet meegroeit met de nieuwe middenhuurgrens (€ 1.228,07). Hierdoor ontstaat een structurele betaalbaarheidskloof van € 167 tot € 295 per maand voor huishoudens binnen de reguliere DAEB-doelgroep. Deze kloof treft met name AOW-huishoudens, lage middeninkomens en huishoudens met beperkte financiële ruimte. Wij verzoeken u de in de zienswijze genoemde punten te betrekken bij het lokale huurbeleid en de prestatieafspraken, waaronder: – een voorafgaande betaalbaarheidsanalyse per complex; – jaarlijkse monitoring van woonlasten en huurtoeslageffecten; – een gezamenlijke lobby richting het Rijk voor modernisering van de toeslaggrenzen.

Namens de Huurdersraad HRHG en Huurders Belang Zederik HBZ Met vriendelijke groet, H.H. Tor Stichting Huurdersraad Hardinxveld-Giessendam Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ | Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur ZIENSWIJZE DAEB-uitbreiding naar middenhuur en de betaalbaarheidsrisico's voor huurders Aan | Bestuur Stichting Fien Wonen, t.a.v. de directeur | -bestuurder; Colleges van B&W gemeente Hardinxveld | -Giessendam en gemeente Vijfheerenlanden Cc | Raad van Commissarissen Fien Wonen; gemeenteraden Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden Van | Huurdersraad HRHG, mede namens Huurdersbelang HBZ Datum | 01 augustus 2026 Betreft | Zienswijze op de aangekondigde uitbreiding van DAEB naar middenhuur (Kamerbrief) en de gevolgen voor huurbeleid, betaalbaarheid en prestatieafspraken Status | Formele zienswijze in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet) 1. Aanleiding De minister heeft aangekondigd dat middenhuur onder de DAEB-tak van woningcorporaties kan gaan vallen. Hierdoor kunnen corporaties bestaande DAEB-woningen met voldoende WWS-punten boven de sociale huurgrens van € 932,93 verhuren, tot de liberalisatiegrens van € 1.228,07. De rekengrens waarover huurtoeslag wordt berekend, ligt echter nog altijd op € 932,93 en is niet meegegroeid met deze nieuwe bovengrens van het middensegment.

Dit uiteenlopen van huurbeleid en de huurtoeslag-rekengrens creëert naar het oordeel van HRHG en HBZ een structurele betaalbaarheidskloof, die door jaarlijkse indexering van de huurgrenzen naar verwachting verder groeit en zonder correctie direct neerslaat bij de huurders van Fien Wonen. Bovendien vervallen door de DAEB- inbedding van middenhuur enkele bestaande lokale toetsen, waardoor de prestatieafspraken des te zwaarder gaan wegen. Huurdersraad HRHG maakt van deze zienswijze gebruik om, mede namens Huurdersbelang HBZ, tijdig en beargumenteerd positie te bepalen — vooruitlopend op de vertaling van deze rijksmaatregel in het lokale huurbeleid, de regionale woningbouwprogrammering en de prestatieafspraken. 2. Kern van de landelijke wijziging € 932,93 | € 932,93 – € 1.228,07 | tot ca. € 295 / mnd Sociale huurgrens (DAEB-huurgrens) | Bandbreedte middenhuur (144–186 | Maximale sprong bij herclassificatie 2026 | WWS-punten) ● | Middenhuur wordt onderdeel van de DAEB-tak van corporaties. ● | Corporaties mogen een nader te bepalen percentage van de bestaande DAEB-voorraad als middenhuur verhuren. ● | Huren kunnen bij mutatie stijgen tot de liberalisatiegrens van € 1.228,07 (144 | –186 WWS-punten), tegenover de huidige sociale huurgrens van € 932,93. ● | Sinds 1 januari 2026 is de harde huurgrens voor huurtoeslag vervallen: ook huurders boven € 932,93 kunnen toeslag aanvragen.

De toeslag wordt echter nog altijd uitsluitend berekend over het deel van de huur tot € 932,93 — die rekengrens is niet meegegroeid met de nieuwe liberalisatiegrens. Pagina 1 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur Pagina 2 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com ● Het deel van de huur tussen € 932,93 en de daadwerkelijke huurprijs wordt daardoor volledig door de huurder gedragen, ongeacht inkomen. 3. Beoordeling door HRHG en HBZ 3.1 Beleidsmatige inconsistentie De Kamerbrief maakt het mogelijk dat corporaties meer huur vragen voor woningen die voorheen onder de aftoppingsgrens vielen, zonder dat daar extra bescherming voor lage inkomens tegenover staat. HRHG en HBZ constateren dat dit op gespannen voet staat met het volkshuisvestelijk doel van betaalbaarheid, met het armoedebeleid van het kabinet en met de eis van proportionaliteit binnen de Europese DAEB-kaders. 3.2 De huurtoeslag groeit niet mee met het middensegment Per 1 januari 2026 is de harde huurgrens voor huurtoeslag vervallen: ook huurders met een huur boven € 932,93 kunnen sindsdien huurtoeslag aanvragen, wat landelijk circa 170.000 huishoudens een nieuw recht op toeslag geeft.

HRHG en HBZ onderkennen dat deze aanpassing een verbetering is ten opzichte van de situatie vóór 2026. De kern van het betaalbaarheidsprobleem blijft echter overeind: de toeslag wordt nog steeds uitsluitend berekend over het deel van de huur tot € 932,93. Deze rekengrens is niet meegegroeid met de nieuwe liberalisatiegrens van het middensegment (€ 1.228,07). Voor een huurder die door herclassificatie of mutatie in het middensegment terechtkomt, blijft het volledige verschil tussen € 932,93 en de daadwerkelijke huurprijs — tot ruim € 295 per maand — voor eigen rekening, ongeacht inkomen. HRHG en HBZ vragen het bestuur en de gemeenten om deze onvergoede marge als het kernprobleem te erkennen, in plaats van de eerdere, inmiddels achterhaalde aanname dat huurders boven € 932,93 helemaal geen toeslag meer zouden ontvangen. 3.3 Voor wie zijn deze woningen eigenlijk bedoeld? Middenhuur is oorspronkelijk bedoeld als segment voor huishoudens met een middeninkomen. Gemeenten mogen daarvoor in hun huisvestingsverordening een inkomensgrens hanteren van € 70.149 (eenpersoonshuishoudens) tot € 93.531 (meerpersoonshuishoudens) — een inkomen waarbij huurtoeslag doorgaans al sterk is afgebouwd of nihil is. Voor nieuwbouw-middenhuur die via zo'n verordening wordt toegewezen, is de veronderstelling dat deze doelgroep sowieso geen huurtoeslag ontvangt dus grotendeels terecht.

Deze zienswijze gaat echter niet over nieuwbouw-middenhuur, maar over bestaande DAEB-woningen die bij mutatie of renovatie worden geherclassificeerd naar middenhuurprijzen, terwijl ze binnen de DAEB-tak blijven. Juist omdat ze DAEB blijven, kunnen deze woningen gewoon worden toegewezen aan de reguliere DAEB- doelgroep met het lagere DAEB-inkomen (tot € 51.537 voor eenpersoons- en € 56.910 voor meerpersoonshuishoudens) — een groep die voor huurtoeslag vaak al te veel verdient, maar niet zoveel dat een huur van € 1.050–€ 1.200 zonder compensatie draagbaar is. Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur Pagina 3 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com Voorbeeld uit de praktijk ● Een alleenstaande AOW’er huurt nu een DAEB-woning voor €780 per maand. Bij mutatie stijgt de huur naar €1.150, omdat de woning 165 WWS-punten heeft en daarmee binnen de middenhuur valt. De woning blijft DAEB en wordt toegewezen aan een huishouden met een laag inkomen. ● De nieuwe huurder heeft recht op huurtoeslag tot €932,93, maar ontvangt géén toeslag over de €217 daarboven. Hierdoor stijgen de netto woonlasten met €217 per maand, terwijl het inkomen gelijk blijft. Dit leidt tot minder bestedingsruimte voor zorg, energie, voeding en vervoer, en vergroot het risico op een armoedeval.

HRHG en HBZ vragen daarom expliciet aandacht voor deze tussengroep bij de toewijzing van geherclassificeerde DAEB-woningen, en pleiten ervoor dat een inkomensgrens zoals gemeenten die voor middenhuur mogen hanteren, ook voor deze categorie woningen wordt toegepast — juist om te voorkomen dat huishoudens met een regulier DAEB-inkomen in een segment belanden dat niet voor hen is bedoeld. 3.4 Toenemend armoederisico bij kwetsbare groepen Een huurstijging tot ca. € 295 per maand, waarvan het grootste deel niet door huurtoeslag wordt gedekt, raakt huishoudens met weinig financiële ruimte het hardst. HRHG en HBZ vragen expliciet aandacht voor: Extra kwetsbare groepen ● AOW'ers met een vast, beperkt inkomen ● Mensen die scheiden en een nieuwe huishouding starten ● Mensen met ziekte of arbeidsongeschiktheid ● Huishoudens met bestaande schulden ● Lage middeninkomens die net buiten de toeslag vallen Voor deze groepen resteert bij een huurstijging minder budget voor zorg, energie, voeding en vervoer, met een reële kans op een structurele armoedeval.

Rekenvoorbeeld uit de praktijk A: huur € 932,93 B: huur € 1.100 Huishoudtype (kies: Alleenstaand / Meerpersoons) Alleenstaand Alleenstaand Kale huur per maand (€) 780,00 € 1.150,00 € Toetsingsinkomen per jaar (€) 35.000 € 35.000 € Rekenhuur (huur, afgetopt op € 932,93) 780,00 € 932,93 € Basishuur (eigen bijdrage, afhankelijk van huishoudtype) 202,52 € 202,52 € Voorlopige huurtoeslag vóór inkomenscorrectie 577,48 € 730,41 € Inkomensijkpunt (afhankelijk van huishoudtype), €/jaar 23.425 € 23.425 € Meerinkomen boven ijkpunt, €/jaar 11.575 € 11.575 € Afbouwpercentage (afhankelijk van huishoudtype) 27% 27% Correctie per maand (= meerinkomen × afbouw% / 12) 260,44 € 260,44 € Huurtoeslag per maand 317,04 € 469,97 € Deel van de huur boven € 932,93 (nooit vergoed) 0,00 € 217,07 € Zelf te betalen huur per maand (kale huur − toeslag) 462,96 € 680,03 € Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur Pagina 4 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com 3.5 De kloof groeit door jaarlijkse indexering Het probleem is niet statisch. De sociale huurgrens stijgt jaarlijks met de inflatie, maar de liberalisatiegrens van het middensegment stijgt sneller — mede doordat WWS-punten toenemen door verduurzaming. Mutatiehuren stijgen bovendien sneller dan huren van zittende huurders.

Zonder ingrijpen loopt de onvergoede marge daardoor op van de huidige € 167–€ 295 per maand naar verwachting € 225–€ 350 of meer. HRHG en HBZ vragen om deze structurele groei nu al te verdisconteren in het beleid, in plaats van er bij elke jaarlijkse indexering opnieuw door verrast te worden. 3.6 Stagnerende doorstroming Waar het kabinet met deze maatregel meer doorstroming beoogt, signaleren HRHG en HBZ het tegenovergestelde risico: huurders die weten dat middenhuur financieel onbereikbaar wordt, zullen minder snel verhuizen. Dit werkt de eigen beleidsdoelen van meer middenhuur, meer investeringsruimte en meer doorstroming tegen. 3.7 Mismatch tussen woningvoorraad en demografie De regio kent een relatief hoog aandeel huishoudens van 55 jaar en ouder en van 75 jaar en ouder, terwijl de woningvoorraad overwegend uit eengezinswoningen bestaat. Voor deze groep ontbreekt passend, kleiner aanbod om naar door te stromen. Daardoor blijven eengezinswoningen bezet die eigenlijk geschikt zouden zijn voor gezinnen, en neemt de druk op zowel de sociale huur als de middenhuur verder toe. HRHG en HBZ zien dit als een structurele oorzaak die minstens zo zwaar weegt als de betaalbaarheidskloof zelf, en die met de huidige voorraad niet vanzelf oplost.

3.8 Druk op de sociale voorraad Corporaties krijgen door deze wijziging een prikkel om woningen met hoge WWS-scores bij mutatie om te zetten naar middenhuur. Dit leidt tot minder sociale huurwoningen, hogere mutatiehuren en minder betaalbaar aanbod voor kwetsbare woningzoekenden — juist de groep die de sociale voorraad zou moeten beschermen. 3.9 Verdwijnende lokale sturingsinstrumenten Door de inbedding van middenhuur in de DAEB-tak vervallen twee bestaande toetsen: de volkshuisvestelijke toets van de gemeente en de toestemming van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) voor liberalisatie. Daarmee resteren de prestatieafspraken als het enige directe lokale sturingsinstrument. HRHG en HBZ vragen gemeenten en Fien Wonen om zich hiervan bewust te zijn bij het vaststellen van de eerstvolgende prestatieafspraken: wat daar niet in wordt vastgelegd, is elders niet meer af te dwingen.

A: huur € 932,93 B: huur € 1.100 C: huur € 1150 D:huur € 1228 Huishoudtype (kies: Alleenstaand / Meerpersoons) Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons Meerpersoons Kale huur per maand (€) 932,93 € 1.100,00 € 1.150,00 € 1.228,00 € Toetsingsinkomen per jaar (€) 35.000 € 35.000 € 35.000 € 35.000 € Rekenhuur (huur, afgetopt op € 932,93) 932,93 € 932,93 € 932,93 € 932,93 € Huurtoeslag per maand 668,05 € 668,05 € 668,05 € 668,05 € Deel van de huur boven € 932,93 (nooit vergoed) 0,00 € 167,07 € 217,07 € 295,07 € Zelf te betalen huur per maand (kale huur − toeslag) 264,88 € 431,95 € 481,95 € 559,95 € Rekenvoorbeeld: zelfde huishouden, vier huur niveaus Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur Pagina 5 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com 4. Oplossingsrichtingen HRHG en HBZ willen niet alleen het probleem benoemen, maar ook meedenken over oplossingen — op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Deze drie niveaus vullen elkaar aan en sluiten elkaar niet uit. 4.1 Landelijk: modernisering van de huurtoeslag De meest fundamentele oplossing is het koppelen van de rekengrens van de huurtoeslag (€ 932,93) aan de liberalisatiegrens van het middensegment (€ 1.228,07). Dat lost de betaalbaarheidskloof grotendeels op, maar vergt structurele Rijksmiddelen.

Rekenvoorbeeld: effect van een gekoppelde rekengrens ● Bij een huur van € 1.150 per maand betaalt een huishouden onder de huidige regels netto circa € 481,95 per maand aan huur, na aftrek van huurtoeslag. ● Zou de rekengrens meegroeien tot de liberalisatiegrens, dan zou dit dalen naar circa € 264,88 per maand. ● Het verschil — € 217,07 per maand — is exact het deel van de huur boven € 932,93 dat nu, ongeacht inkomen, volledig voor eigen rekening van de huurder komt. Een mogelijke dekking hiervoor is een gedeeltelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek, die het Rijk jaarlijks circa € 9–10 miljard kost. Een beperkte afbouw van 10–20% zou naar schatting € 1–2 miljard per jaar kunnen opleveren — in dezelfde orde van grootte als de kosten van een gemoderniseerde huurtoeslag. HRHG en HBZ dragen dit aan als één mogelijke dekkingsrichting; de daadwerkelijke afweging en uitwerking is uiteraard aan het Rijk. 4.2 Regionaal: bouwen voor de juiste doelgroepen Gerichte nieuwbouw voor ouderen (55+ en 75+) is naar het oordeel van HRHG en HBZ de meest effectieve regionale maatregel. Passend aanbod voor ouderen zet de doorstroming in gang: ouderen verhuizen naar een geschikte woning, eengezinswoningen komen vrij voor gezinnen, de druk op middenhuur neemt af zonder dat daarvoor extra sociale huur nodig is, en Wmo- en zorgkosten kunnen dalen door beter passende huisvesting.

Dit is een structurele oplossing die niet afhankelijk is van Rijksingrepen en die de gemeente zelf in de regionale woningbouwprogrammering kan sturen. 4.3 Lokaal: sturingsinstrumenten in de prestatieafspraken Zolang landelijke en regionale maatregelen nog niet zijn gerealiseerd, is het middenhuurpercentage binnen DAEB het enige directe instrument dat lokaal resteert, omdat de volkshuisvestelijke toets en de Aw-toestemming voor liberalisatie vervallen (zie 3.9). HRHG en HBZ bepleiten daarom: het percentage zo laag mogelijk vast te stellen, jaarlijks te herijken op basis van actuele betaalbaarheidsdata, geen automatische groei bij toekomstige landelijke wijzigingen, een inkomensgrens bij toewijzing, en een verplichte betaalbaarheidsanalyse per complex vóórdat woningen worden omgezet. Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur Pagina 6 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com 5. Standpunt en verzoek van HRHG en HBZ HRHG en HBZ onderschrijven dat corporaties beleidsruimte nodig hebben om te kunnen investeren. Deze zienswijze is dan ook geen principieel verzet tegen de uitbreiding van DAEB naar middenhuur, maar tegen de wijze waarop dit — bij een ongewijzigde huurtoeslag-rekengrens en een nog altijd mismatchende woningvoorraad — dreigt te worden doorgevoerd.

Omdat de benodigde maatregelen op verschillende niveaus liggen, richten HRHG en HBZ hun verzoek zowel tot het bestuur van Fien Wonen als tot de betrokken gemeenten. 5.1 Verzoek aan het bestuur van Fien Wonen 1. Betaalbaarheid expliciet borgen in de prestatieafspraken, met een getoetst maximumpercentage middenhuur binnen de DAEB-voorraad, zo laag mogelijk vastgesteld en jaarlijks herijkt op basis van betaalbaarheidsdata. 2. Geen omzetting van DAEB-woningen naar middenhuur zonder voorafgaande betaalbaarheidsanalyse per complex, inclusief het aandeel huishoudens dat boven de sociale huurgrens uitkomt. 3. Vroegtijdige betrokkenheid van HRHG en HBZ bij de vaststelling van het middenhuurpercentage en de selectie van woningen, conform de Overlegwet. 4. Jaarlijkse, openbare monitoring van woonlasten en huurtoeslageffecten als vast onderdeel van de verantwoordingscyclus. 5. Bij toewijzing van geherclassificeerde DAEB-woningen als middenhuur een inkomensgrens hanteren die aansluit bij de doelgroep waarvoor middenhuur is bedoeld, zodat huishoudens met een regulier DAEB-inkomen niet zonder compensatie in dit segment belanden. 6. Onderzoek naar een tijdelijke, inkomensafhankelijke overbruggingsregeling voor zittende huurders die bij mutatie of renovatie boven de sociale huurgrens komen. 5.2 Verzoek aan de gemeenten 1.

In de regionale woningbouwprogrammering gericht in te zetten op woningen voor ouderen (55+ en 75+), om doorstroming te herstellen en de druk op middenhuur en sociale huur te verlagen. 2. Samen met Fien Wonen en HRHG/HBZ een gezamenlijke lobby richting het Rijk te starten voor modernisering van de huurtoeslag-rekengrens, zodat deze meegroeit met de liberalisatiegrens van het middensegment. 3. In de prestatieafspraken vast te leggen dat het middenhuurpercentage binnen DAEB laag blijft en niet automatisch meegroeit bij toekomstige landelijke wijzigingen. 4. Te inventariseren welke lokale sturingsmogelijkheden resteren nu de volkshuisvestelijke toets en de Aw- toestemming voor liberalisatie door de DAEB-inbedding van middenhuur vervallen, en deze waar mogelijk te verankeren in de prestatieafspraken. Huurdersraad HRHG en Huurders Belang HBZ Zienswijze DAEB-uitbreiding middenhuur Pagina 7 van 7 www.huurdersraad.com Email: info.huurdersraad@gmail.com www.huurdersbelang.info Email: hbzederik@gmail.com 6. Conclusie De DAEB-uitbreiding naar middenhuur biedt Fien Wonen kansen om financiële ruimte te creëren, maar brengt zonder aanvullende waarborgen grote betaalbaarheidsrisico's met zich mee voor de huurders die HRHG en HBZ vertegenwoordigen.

Zolang de rekengrens voor huurtoeslag niet meegroeit met de liberalisatiegrens van het middensegment, zolang de woningvoorraad niet aansluit bij de vergrijzende demografie, en zolang geherclassificeerde DAEB-woningen niet gericht worden toegewezen aan de daarvoor bedoelde inkomensgroep, ontstaat een structureel en — door jaarlijkse indexering — groeiend risico op een armoedeval voor huishoudens met een regulier DAEB-inkomen. HRHG en HBZ verzoeken het bestuur van Fien Wonen en de betrokken gemeenten dringend om de in hoofdstuk 5 genoemde punten te betrekken bij de uitwerking van het lokale huurbeleid, de regionale woningbouwprogrammering en de eerstvolgende prestatieafspraken, en zijn beschikbaar voor nadere toelichting op deze zienswijze. Met vriendelijke groet, H.H. Tor Voorzitter Huurdersraad HRHG L. Smit Voorzitter Huurdersbelang HBZ