32b Waardzone - Visie 't Oog juli 2025.pdf

VISIE WAARDZONE ‘T OOG

GEBIEDSONTWIKKELING AAN DE RAND VAN HARDINXVELD-GIESSENDAM

Ambitiedocument voor de stedenbouwkundige en landschappelijke hoofdstructuur voor het oostelijk deel van de gebiedsontwikkeling ‘t Oog Waardzone CV juli 2025

INHOUDSOPGAVE 2 VOORGESCHIEDENIS I 5 3 AMBITIES I 8 4 VISIE I 11 5 VERVOLG I 20

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

Visie Waardzone ‘t Oog Waardzone CV

1 INLEIDING I 1

Voor u ligt de visie Waardzone ‘t Oog. Een ambitiedocument dat zich richt op de ontwikkeling van een nieuw woongebied aan de noordrand van Hardinxveld-Giessendam. In deze visie maken we inzichtelijk welke potenties er in dit gebied aanwezig zijn voor woningbouw, mobiliteit, groen/water en recreatie.

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

1 INLEIDING Visie Waardzone ‘t Oog

1 INLEIDING

1

1 INLEIDING Visie Waardzone ‘t Oog

Spoorweg

Luchtfoto van ‘t Oog met eigendommen Waardzone CV en Fase 1 aangeduid

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

d

l Po

eg

w er

2

1 INLEIDING Visie Waardzone ‘t Oog

Aanleiding ’t Oog is een gebied van ruim 100 hectare aan de noordzijde van Hardinxveld-Giessendam. Het ligt ingeklemd tussen de Mer wede-Lingelijn en de Betuweroute. Al geruime tijd wordt er door de gemeente Hardinxveld-Giessendam, ontwikkelaar Waardzone CV en andere overheidsinstanties nagedacht over de ontwikkeling van dit gebied. De eerste projecten zijn daarbij reeds een feit. Het gaat daarbij om de ontwikkeling van een bedrijvenlocatie aan de westpunt van ‘t Oog door de gemeente en de ontwikkeling van een woonwijk voor 170 woningen aan de oostzijde van de Polder weg. Deze ontwikkeling is een initiatief van Waardzone CV. In het gebied heeft Waardzone CV nog meer eigendommen in haar bezit. Het gaat bij elkaar om ca 50 hectare. Dit document heet ‘Visie Waardzone ‘t Oog’. Het is opgesteld door Waardzone CV met als bedoeling de potentie en ambities voor hun deel van ‘t Oog inzichtelijk te maken. Het gaat daarbij om een aanzienlijk deel van het gebied, van de Polder weg tot en met de gronden rondom de wijk Over Het Spoor. Met deze visie willen we een brug slaag tussen de wijk Over Het Spoor en de de nieuwe woningbouwontwikkeling langs de Polder weg en inzichtelijk maken welke bijdrage dit gebied kan leveren aan de woningbouwopgave die er in Nederland speelt. De unieke ligging aan een station willen we daarbij niet onbenut laten.

We hopen met dit document een positieve bijdrage te leveren aan de plan- en besluitvorming rondom de ontwikkeling van ‘t Oog.

Zicht op ‘t Oog vanaf de Spoorweg

Leeswijzer De opbouw van dit document is als volgt: In hoofdstuk 1 schetsen we de aanleiding en stellen we Waardzone CV aan u voor. We maken ook inzichtelijk welke gronden Waardzone CV in eigendom heeft. In hoofdstuk 2 geven we een overzicht van de plannen en visies die al gemaakt zijn voor deze ontwikkeling. De ambities en kansen die er voor het gebied zijn komen in hoofdstuk 3 aan bod. De ambities en kansen vormen de opmaat naar de visie die we in hoofdstuk 4 beschrijven. Hoofdstuk 5 geeft tenslotte informatie over het ver volg.

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

Aanleiding en leeswijzer

3

Kennismaking Waardzone CV

Grondbezit Waardzone CV heeft een groot deel van de gronden binnen ‘t Oog in haar bezit. Dit biedt kansen voor een voortvarende ontwikkeling. De gronden zijn tenslotte al in het bezit van de ontwikkelende partij. Lang lopende grondver wervingstrajecten met verschillende eigenaren, met een kans op hoge aankoopkosten en/of onteigeningsprocedures, zijn hier niet aan de orde.

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

1 INLEIDING Visie Waardzone ‘t Oog

Waardzone CV Waardzone CV is een samenwerking van vier lokaal betrokken ontwikkelende bouwers. De bouwers zijn: - BM van Houwelingen - Gebroeders Blokland ontwikkelingen bouw - Mer westreek bouw en ontwikkeling - Bouwonderneming Stout

In totaal heet Waardzone CV ten oosten van de Polder weg ca 50 hectare aan eigendommen in bezit. Het grootste deel hier van is aaneengesloten. Kadastraal betreft het de volgende nummers: Hardinxveld-Giessendam: 461, 462, 454, 472, 560, 381, G5660, 477, 480 en 482. Meest oostelijk liggen nog 2 percelen los van het grotere geheel. Het betreft hier de kadastrale nummers Hardinxveld-Giessendam 729, en730. De percelen grenzen direct aan de Polder weg en aan de Spoor weg en omsluiten voor een groot deel de wijk Over Het Spoor.

Kadastrale kaart met eigendommen Waardzone CV, bron kadastralekaart.nl

4

Deze visie begint niet vanaf nul. Aan de ontwikkeling van ‘t Oog wordt namelijk al geruime tijd gewerkt. Er zijn in de loop van de tijd verschillende plannen opgesteld waarvan er sommige ook vastgesteld zijn door de Raad. In dit hoofdstuk geven we een overzicht.

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

2 ANALYSE Visie Waardzone ‘t Oog

2 VOORGESCHIEDENIS

CONCEPT

Stedenbouwkundig Programma van Eisen - Fase 1 - ‘t Oog

Zicht op de locatie vanaf de Polderweg Zicht op woningbouwlocatie ’t Oog vanaf viaduct Polderweg/Betuwelijn

6

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Woningbouwlocatie ’t Oog I Hardinxveld-Giessendam

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Woningbouwlocatie ’t Oog

5

Voorgeschiedenis

Concrete plannen met juridische status zijn de twee bestemmingsplannen die vastgesteld zijn. Deze garanderen de ontwikkeling van de bedrijvenlocatie in de westpunt en het woongebied voor 170 woningen. Daarnaast zijn er visies en onderzoeken opgesteld die kijken naar de totale ontwikkeling van ‘t Oog. Deze gaan nader in op stedenbouwkundige ontwikkelingen, het landschappelijk casco en de verkeerskundige afwikkeling van het gebied.

kaders: • ‘t Oog aangeduid als zoekgebied woonwerklandschap en waterbergingsopgave; • Indicatieve aanduiding spoortunnels. reflectie: • Pas op voor afwijking door verdichting irt Structuurvisie 2030 en verhouding tot Omgevingsvisie i.o.; • Indicatie zoekgebied tot aan oostelijke gemeentegrens!

Structuurvisie 2030 - Zoekgebied woon- en werklandschap - Zoekgebied waterbergingsopgave - Indicatieve aanduiding spoortunnels

01_STRUCTUURVISIE 2030

STRUCTUURKAART

1.Structuur visie 2030 (vastgesteld, 19 januari 2015) 2. Bestemmingsplan Bedrijventerrein ’t Oog (vastgesteld, 21 februari 2019)

10-puntenplan: 1. Raamwerk noord-zuid landschapsstructuren; 2. Continue oost-westelijke structuurdragers 3.3 Water en groenstructuur (inclusief Tiendpark met wisselend programma); Bestemmingsplan Bedrijventerrein ‘t Oog 3.Bouwvelden Goede aanhechting dorp en wijk OHS; 3.4 en bebouwing 4. Robuust water en groen; 5. Differentiatie in (afnemende) dichtheid; 6. Gradiënt programma (west-oost); 7. Passende voorzieningen; 8. Markering entrees; 9. Omgaan met de ‘tussentijd’; 10. Duurzaamheid.

Het water en het groen vormt samen het basisraamwerk van de wijk. De wegen en de bouwvelden velgen dit patroon. We streven naar een duurzame waterstructuur met zo min mogelijk technische oplossingen voor het bergen van water. De opzet van het plan biedt de mogelijkheid veel water in de openbare ruimte te bergen. De grotere watergangen en de centrale waDe contramal van het groen-blauwe raamwerk levert velden op waar woningbouwter/groenzones op kan plaats in de wijk bieden hiervoor een goede mogelijkheid. De exacte wateropgave is nu vinden. De bouwvelden onderscheiden zich van elkaar in karakter en stedenbouwkundige nog niet bekend evenals het watersystemen. Dit zal gedurende het project in overleg met de structuur. In de uitgangspunten beschrijven we de structuur en identiteit van de velden. De xacte gemeente en het Waterschap concreet worden gemaakt. Uitgangspunt is dat bestaande hoofdinvulling ligt nog niet vast omdat het wenselijk is in de planuitwerking nog een mate van flexibiliwatergangen behouden blijven. Aanpassing van deze watergangen is alleen mogelijk bij akkoord teit te hebben. van Waterschap en gemeente.

F

3 ’t Oog ruimtelijke uitgangspunten (vastgesteld, 16 oktober 2019)

E

Wonen aan een hof

5 Variantenstudie Ontsluiting ’t Oog (opgeleverd, 20 oktober 2020)

A

7 Ruimtelijke visie Spoor weg (eindrapport 3 mei 2021)

9 Kaderdocument ‘t Oog (vastgesteld 26 juni 2025)

Woonstraat

Tweedelijns bebouwing

6 Landschapsvisie Tiendpark (eindrapport 9 april 2021)

8 Bestemmingsplan ’t Oog Wonen, fase 1 (vastgesteld 22 september 2022)

reflectie: • Tiendpark voor wisselende, toegankelijke functies (natuur, recreatie, sport, ontspanning); • Achterblijvende discussie over voorzieningen; • Ontwikkelingen op gebied van duurzaamheid extra aandacht nodig; • Duidelijkheid over de gebiedsafbakening (ook tot Binnendamseweg tot gemeentegrens ten westen van de Molenweg); Stedenbouwkundig Prog. van Eisen Fase 1 - Door vertaling structuren Ruimtelijke uitgangspunten • 3e markering entree? B

Waterstructuur langs nieuwe Tiendweg Beplanting Tiendweg

Landschappelijk erf

D

D

C

Tiendpark

Wonen in het Tiendpark, aan een landschappelijke straat/erf

Wonen in het Tiendpark in een cluster (van gebouwen)

4 Stedenbouwkundig Prog. van Eisen Fase 1 (vastgesteld, 16 december 2019)

Bestaande hoofdwatergangen (donkerblauw)

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

2 ANALYSE Visie Waardzone ‘t Oog

Planvorming ‘t Oog Onderstaande opsomming geeft een lijst van de de belangrijke plannen en visies die de afgelopen jaren gemaakt zijn. De borging van ontwikkelingen binnen het gebied is gestart in de vastgestelde structuur visie 2030. Met de nieuwe Omgevingswet worden deze plannen ver vangen door een Omgevingsvisie en ver volgens het Omgevingsplan. De ver wachting is dat eind 2025 de Raad een besluit neemt over de Omgevingsvisie. Als voorloper op de omgevingsvisie heeft de Raad op 26 juni 2025 het “Kaderdocument ‘t Oog” vastgesteld.

Beplanting Langzaamverkeersroute Beplanting noord-zuid routes Water/moeras zone Nader in te vullen groen/waterstructuren oost-west

Lint Polderweg

Nader in te vullen groen/waterstructuren noord-zuid Waterstructuur gekoppeld aan hoofdontsluiting

Accent in cluster B

Waterstructuur gekoppeld aan langzaamverkeersverbinding

Erf aan de Spoorweg

Afbeelding Hoofdstructuur fase 1 – bouwvelden en bebouwing

‘t Oog Ruimtelijke uitgangspunten - Landschappelijke lijnen Alblasser waard als uitgangspunt - Gradatie in dichtheid van zuid naar noord

Afbeelding Hoofdstructuur fase 1 –Groen en waterstructuur

20

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Woningbouwlocatie ’t Oog I Hardinxveld-Giessendam

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Woningbouwlocatie ’t Oog I Hardinxveld-Giessendam

23

6

Realistisch De invulling van het tracé is sober, zonder overdadige opsmuk. Het bestaande tracé van de huidige Spoor weg wordt zoveel als mogelijk (her) gebruikt voor de nieuwe invulling.

3 visie Ruimtelijke visie Spoor weg ‘t Oog

• westelijke herprofilering Spoorweg (basisprofiel),

Helder Het routetracé is •helder, overzichtelijk en sluit Flexibel inpassing bouwstedes; op een logische manier aan op de bestaande Het ontwerp is flexibel en kan inspelen op verwegenstructuren.•Langzaam verkeer en gemotoanderingen en inzichten die bij een uitwerking model aansluiting tunnelkop; riseerd verkeer zijn van elkaar gescheiden. aan de orde kunnen komen. Een fasegewijze uitvoering moet mogelijk zijn. • inpassing ontwikkeling Frederikstraat Passend in de omgeving De visie wordt hierna aan de hand van de volDe landschapskenmerken van de Alblasser waard gende thema’s nader uitgelegd: zijn leidend bij de uitwerking van het profiel en de aansluiting op de omgeving. Verkeersafwikkeling in groter verband Ontsluitingsstructuur en stations

-

Basisprofielen Tiendpark en groenzone aan de Mer wede Lingelijn Stedenbouwkundige velden Recreatief netwerk

NieuwBlauw

Onderstaande visiekaart geeft het routetracé en de ruimtelijke invulling van het gebied weer. Een viertal kernwaarden vormen de basis voor deze uitgangspunten visie.

uitgangspunten • visie en concept • ontwerpprincipes 5 clusters • fasering • 3 zones met principes ecologie • uitwerkingen bedrijventerrein en woongebied fase 1. reflectie: • het plan bevat ideeën zowel op structuur en detailniveau,

2 ANALYSE Visie Waardzone ‘t Oog

bij het skeelerpad, de ecozones).

0

Kaartbeeld: Visiekaart Spoorweg Landschapsvisie Tiendpark - Landschap Alblasser waard als uitgangspunt

Ruimtelijke visie Spoorweg 07_RUIMTELIJKE VISIE SPOORWEG

40

80 m

N

10

- Verleggen Spoor weg voor bereikbaarheid tunnel onder Mer wede-Lingelijn

06_LANDSCHAPSVISIE

Bestemmingsplan ’t Oog Wonen, fase 1 - Woningbouw voor 170 woningen

Kaderdocument ‘t Oog

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

welke te gebruiken / welke niet of later (zoals voorbeelden

Schetsontwerp fase 1 ( juji 2025)

7

De omvang van de locatie, de eigendomsverhoudingen en de ligging aan de rand van het dorp maken deze locatie interessant voor een grootschalige woningbouwontwikkeling die een wezenlijke bijdrage kan leveren aan de enorme woningbouwopgave voor de komende decennia. In dit hoofdstuk benoemen we kansen en ambities die hieruit voortkomen.

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

3 AMBITIES Visie Waardzone ‘t Oog

3 AMBITIES

Impressie van ontwikkelingsvelden op de eigendommen van Waardzone CV

8

3 AMBITIES Visie Waardzone ‘t Oog

Kansen voor meer betaalbare woningen Het bestaande woningbouwprogramma in Hardinxveld-Giessendam wordt gekenmerkt door een gevarieerd programma in een dorpse dichtheid. Het aanbod is traditioneel met veel eengezinswoningen. De woningtypes bestaan uit vrijstaand, twee onder een kap en rijen. Op enkele plekken zijn er kleinschalige appartementencomplexen aanwezig. De afgelopen jaren zien we dat in uitleggebieden de woningdichtheden hoger worden. De dichtheden gaan naar gemiddeld 30/35 woningen per hectare. Dit heeft te maken met efficiënt omgaan met de ruimte die we hebben, het financieel haalbaar maken van een plan maar ook doordat de woningen en de kavels kleiner worden om betaalbare producten, zoals geformuleerd in de Woondeal, aan te kunnen bieden. Door ook in ‘t Oog met wat hogere dictheden te bouwen ontstaat er ruimte om meer sociale huur woningen en goedkope koopwoningen toe te voegen. Op een gebied van ca 50 hectare gaat het daarbij om substatiële hoeveelheden die toegevoegd worden aan het woningaanbod.

Kansen voor een divers programma In ‘t Oog maken we een divers woningbouwprogramma waarin iedereen een plek kan vinden. Van een sociale huurwoning tot een dure vrijstaande woning. Van jong tot oud. Deze ontwikkeling biedt de kans voor Hardinxveld-Giessendam om andere woningtypes toe te voegen aan de woningvooraad waarbij extra aandacht gegeven kan worden aan goedkope koopwoningen voor starters, sociale huurwoningen (in diverse categorieen) en woningen voor senioren om de doorstroom van koopwoningen in het dorp op gang te brengen. In de stedenbouwkundige opzet zorgen we ervoor dat mensen samen rondom een groene plek of op een erf wonen. We versterken hiermee de sociale cohesie.

We werken samen met natuurlijke systemen Natuurinclusief en klimaatadaptief Binnen ‘t Oog is er voldoende ruimte om woonbuurten in een groene omgeving te creëren. Het landschappelijk casco dat zo gecreërd wordt biedt niet alleen ruimte voor klimaatadaptatie en biodiversiteit maar creëert ook een routenetwerk voor recreatief gebruik. Zowel voor de bewoners van ‘t Oog als voor de bewoners aan de zuidzijde van de Mer wede-Lingelijn. We vinden het belangrijk dat ‘t Oog op een duurzame manier ontwikkeld wordt. Een duurzame ontwikkleing richt zich op de biodiversiteit en klimaatbestendigheid. Principes die daarbij gehanteerd worden zijn onder andere: - Water, bodem en landschap zijn sturend voor alle processen en keuzes; - Robuustheid (groen) gaat voor kleinschaligheid in de groen- en watersystemen; - Ingrepen zijn veerkrachtig in relatie tot een verandernd klimaat; - Natuurinclusieve maatregelen zijn gericht op specifieke doelsoorten en gekoppeld aan de natuurlijke omgeving. - Het is groen, tenzij. We beperken onnodige bodemafdekking; - Meer voudig ruimtegebruik gaat vóór enkelvoudig ruimtegebruik.

Bij een duurzame ontwikkeling hoort ook het stimuleren van biodiversiteit. We weten vanuit de ontwikkeling van fase 1 dat er beschermde diersoorten in het gebied aanwezig zijn die niet samen gaan met een grootschalige woningbouwontwikkeling. We weten ook dat met de komst van de Betuwelijn dierpopulaties afgesneden zijn van de populaties in de rest van de Alblasser waard. We hebben de ambitie met een totale ontwikkeling van ‘t Oog compensatiegebied aan de noordzijde van de Betuwelijn te realiseren. Dit is goed voor de populaties en er blijft binnen het gebied meer ruimte over voor wonen en recreëren.

Schuil- en nestplekken voor dieren

Bewust omgaan met regenwater

Meer biodiversiteit

Voorkomen hittestres

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

Kansen voor een sterke gemeenschap

9

Nieuwe hoofdroute met tunnel Voor de ontwikkeling van ‘t Oog is er een nieuwe ontsluitingsstructuur nodig die de woningen verbindt met de omgeving. De huidige spoor wegovergang over de Mer wede-Lingelijn vormt hierbij een cruciale schakel. Meer verkeersbelasting op dit punt is niet mogelijk. De nieuwe hoofdroute verbindt de Zwijnskade (westzijde Hardinxveld-Giessendam (A-15) met de de Molenweg (oostzijde Hardinxveld-Giessendam). Ten westen van het station verbindt een Tunnel onder de Mer wede-Lingelijn de nieuwe hoofdroute met de kern van het dorp. De huidige spoor wegovergang komt met deze structuur voor gemotoriseerd verkeer te ver vallen. De nieuwe hoofdroute biedt kansen om snelfietsroutes van noord naar zuid en van oost naar west aan te leggen.

g Polderwe

Zwijnskade

F

Stompprincipe

D C

B

nweg

G

ijn wel

u

Bet

In ‘t Oog woon je in en met het groen. Buiten is altijd dichtbij om te spelen, sporten, verblijven of ontspannen. We stimuleren het gebruik van langzaam verkeer door goede langzaamverkeersverbindingen te maken naar het stedelijk en het landelijk gebied. Het groen gaat daarnaast hittestress tegen.

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

STOMP-principe Een nieuwe ontwikkeling op deze schaal biedt kansen om het mobiliteitsvraagstuk toekomstgericht in te richten waarbij de mens en niet de auto centraal staat. Het STOMP-principe is hiervoor de leidraad. Het staat voor: S-Stappen T-Trappen O-Openbaar vervoer M-(deel)Mobiliteitsdiensten P-Privé auto Bij de inrichting wordt de prioritering bovenaan bij de S gelegd om op volgorde van de letters uit te komen bij de P, die de laagste prioritering heeft. De directe ligging aan station Hardinxveld-Giessendam aan de Merwede-Lingelijn biedt optimale kansen voor deze methodiek. Door de privé-auto niet op de eerste plek te zetten ontstaat er ruimte in de openbare ruimte voor wandelen, fietsen, groen en water.

Kansen voor een gezonde leefomgeving

Mole

3 AMBITIES Visie Waardzone ‘t Oog

Kansen voor duurzame mobiliteit

Spoorweg

Merwede-Lingelijn

Binnendamseweg

E A

Stationsstraat

Kaartbeeld: Verkeersafwikkeling in groter verband van Zwijnskade naar Molenweg met tunnel onder de Merwede-Lingelijn. bron: Ruimtelijke visie Spoorweg

A B C D E F G

Tunneltracé onder het spoor Spoor weg op bestaand tracé Spoor weg nieuw tracé Afslag richting oostelijk deel van ‘t Oog Afslag richting station Route naar buitengebied, Polder weg Indicatieve aanduiding route naar Molenweg

10 Stomp principe

‘t Oog wordt een woongebied met een groen karakter aan de rand van Hardinxveld-Giessendam. Alle woningen richten zich op het groen en de groenstructuren in de wijk zijn ruim opgezet om het landschap de ruimte te geven. We vinden het belangrijk dat iedereen van deze unieke kwaliteit kan genieten. Een divers woningaanbod voor alle doelgroepen is daarom uitgangspunt.

Ansicht stationsstraat

Plangebied ‘t Oog

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

4 VISIE

11

Plangebied en omgeving

Viaduct Polderweg

Spoorweg Polderweg

Tiendwegse molen Waterberging Betuwelijn

Erven Spoorweg

Wijk Over Het Spoor

Spoorwegovergang

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

‘t Oog ligt ingeklemd tussen de Merwede-Lingelijn en de Betuweroute. Het gebied heeft daardoor een beperkt aantal vebindingen met de omgeving. Het gebied heeft nog een sterk agrarisch karakter met de kenmerkende landschapspatronen van de Alblasserwaard.

Molenweg Giessen

Binnendamseweg

12

Historische context

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

Situatie rond 1950 De tijd lijkt 50 jaar stil te hebben gestaan. Er zijn geen grootschalige ontwikkelingen geweest. Opvallend is de eerste aanzet voor de wijk Over Het Spoor. Met kleinschalige bebouwing die de polder in gaat. Situatie rond 2000 Hardinxveld-Giessendam is inmiddels één dorp en de bebouwing heeft zich ontwikkeld tot aan de Mer wede-Lingelijn. De wijk Over Het Spoor is flink gegroeid en ligt tot ver in de polder. Situatie rond 2024 Binnen de kern heeft er een verdere verdichting met woningbouw plaats gevonden. Belangrijke verandering in het landschap is de aanleg van de Betuweroute. Deze is in 2007 in gebruik genomen. Met de Betuweroute is ‘t Oog ontstaan als aprte landschappelijke eenheid in de Alblasser waard.

1900

1950

2000

2024

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

Situatie rond 1900 Rond 1900 zijn Hardinxveld en Giessendam nog aparte kernen. Giessendam bestaat uit een langgerekt lint langs de Giessen. De Mer wede-Lingelijn lgt nog vrij in het landschap. De kenmerkende landschapsstructuren van de Alblasser waard met de lange smalle kavels die begrensd worden door sloten en de oostwest lopende Tiendwegen zijn duidelijk herkenbaar.

13

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

Impressie van ontwikkelingsvelden op de eigendommen van Waardzone CV

14

Visieschets

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

Sterk landschappelijk casco In deze visie gebruiken we de kenmerkende landschapsstructuren van de Alblasserwaard als basis voor de landschappelijke en stedenbouwkundige sructuur. Binnen dit casco zijn de lange lijnen van het slagenlandschap herkenbaar in de parkzones die het plan van noord naar zuid doorkruisen. Door het gebied loopt van oost naar west een belangrijke watergang met daaraan gekoppeld een groenzone voor recreatief gebruik. Deze oostwestlijn verbindt alle noordzuid gerichte parkzones met elkaar. Naar het noorden toe, tegen de Betuwelijn aan, gaat het landschappelijk casco over in een brede zone die ingericht wordt voor recreatie en natuurlijk groen. Woonbuurten Tussen het landschappelijk casco liggen de woonbuurten. Alle buurten worden omgeven door groen. Vanuit iedere woonstraat is het groen hierdoor dichtbij. In de buurten zijn diverse woningtypes aanwezig variërend van grondgebonden types tot appartementen. Op strategische punten worden erven toegepast als overgang naar het landschap. Hier kunnen bijzondere bebouwinginitiatieven een plek krijgen. De woningdichtheid in het plan neemt gradueel af. In de omgeving van het station en de stationsweg zijn hogere dichtheden aanwezig, richting het noorden worden de dichtheden lager. De woonvelden kennen heldere bouwblokken met veelal een oriëntatie naar de openbare ruimte.

Bij grote parkeerbehoefte wordt er in de bouwblokken ruimte gereserveerd voor parkeerhoven. De nieuwe hoofdontsluiitng die de Zwijnskade met de Molenweg verbindt ontsluit alle buurten en zorgt voor een heldere verkeersafwikkeling in het gebied. Aan deze weg wordt niet direct gewoond. Flexibiliteit De visie heeft een duidelijke structuur met een helder landschappelijk casco met daarin verschillende woonvelden. Deze helderheid geeft bij de uitwerking van de velden een bepaalde flexibiliteit. Tijdens de planvorming kan ingespeeld worden op veranderende inzichten in bijvoorbeeld woningbouwprogramma zonder dat de totaalstructuur hierdoor verloren gaat.

Visieschets

0

50

100 m

N

15

Stedenbouwkundige structuur

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

In ‘t Oog streven we naar een divers woonlandschap waar allerlei woonwensen aan bod komen. De basis daarbij is uiteraard de huidige Woondeal. Daarbinnen zijn er mogeijkheden voor extra sociaal programma. De wijk wordt opgedeeld in buurten. Het woningbouwprogramma wordt gemixt verdeeld over deze buurten waardoor er een gemêleerde wijk ontstaat. Rondom het spoor worden hogere dichtheden toegepast zodat er optimaal gebruik kan worden gemaakt van het openbaar vervoer.

Uitgangspunten Bouwvelden passen in de slagenstructuur van het landschap; Hogere dichtheden aan de Spoorweg en rondom het station; De hoofdontsluitng door het gebied wordt stedenbouwkundig begeleid; Mix van grondgebonden woningen en appartementen; Ruimte voor voorzieningen in zuid-oosthoek bij tunnel onder de Merwede-Lingelijn en het station; Bouwvelden oriënteren zicht naar de openbare ruimte; De randen van de buurten zijn gevarieerd en bestaan uit verschillende typen woningen; Milieuzone Betuwelijn als grens woongebied; Woningen voldoen aan de huidige eisen van duurzaamheid en natuurinclusiviteit;

Stedenbouwkundige structuur

16

Stedenbouwkundige structuur Op basis van de oppervlakte van de woonvelden, woningdichtheden en proefverkavelingen kunnen we een indicatie geven van de hoeveelheid woningen die het plan zou kunnen opnemen. We gaan hierbij uit van een gemiddelde dichtheid die gebruikelijk is bij uitleggebieden en iets hogere dichtheden rondom het station. Inclusief voorzieningen die in een wijk met deze omvang nodig zijn komen we uit op 1100 tot 1200 woningen.

Fase 2: ca 4 ha - 35 w/ha ca 140 woningen (ca 50% appartementen)

Fase 3: ca 8 ha - 38 w/ha + voorzieningen ca 280 woningen (ca 40% appartementen)

Fase 5: ca 6,5 ha - 30 w/ha ca 190 woningen

Fase 4: ca 5,5 ha - 30 w/ha ca 160 woningen (ca 35% appartementen)

Fase 6: ca 5,5 ha - 30 w/ha ca 160 woningen (ca 30% appartementen)

170 140 280 160 190 160 1100 \1200 woningen

(Deze aantallen geven een eerste inschatting weer op basis van de oppervlakte van een fase en een woningdichtheid. In deze visie gaan we uit van natuurcompensatie volledig buiten het plangebied.)

5

4

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

Totalen per fase Fase 1 Fase 2 Fase 3 Fase 4 Fase 5 Fase 6 Totaal

Fase 1: ca 170 woningen (max 15% appartementen)

6

1

2

3

Indicatie draagvermogen woningbouw 0

40

80 m

N

17

Mobiliteit

Uitgangspunten Nieuwe hoofdontsluiting van oost naar west (Zwijnskade - Molenweg; Snelle verbinding met het dorp middels een (langzaamverkeers)tunnel onder het spoor (MerwedeLingelijn); Uitgaan van het STOMP principe; Snelle langzaamverkeersverbindingen naar het station; (snelle)Fietsroutes koppelen aan nieuwe hoofdontsluiting;

Molenweg

Netwerk van struinpaden en langzaamverkeersroutes door het gebied, verbindingen tussen de woonvelden en het landschappleijk casco;

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

Een goede ontsluiting van het gebied is een belangrijke voorwaarde voor de ontwikkleing van ‘t Oog. De ligging tussen twee spoorwegen maakt de verbinding met het dorp tot een opgave. De ligging bij het spoor en het station biedt ook kansen om op een duurzamere manier met mobiliteit om te gaan waarbij de mens centraal staat en niet de auto. Goede, snelle en veilige verbindingen voor langzaam verkeer en een goede bereikbaarheid voor openbaar vervoer zijn hierbij uitgangspunt.

Langzaamverkeersverbindingen maken met wijk over het spoor; Parkeren in hoven binnen de bouwblokken;

Verkeerafwikkeling richting A15 - via Zwijnskade

18

Landschappelijk raamwerk

Uitgangspunten ‘t Oog wordt een groen woongebied waar bewoners gebruik kunnen maken van het omringende groen; Beschermde soorten worden uitgeplaatst naar compensatiegebieden buiten ‘t Oog; De hoofdrichting is noordzuid, de hoofdelementen zijn kruidenrijke graslanden, sloten, bomenrijen en landschapsbosjes; Landschappelijke zone langs Betuwelijn met recreatie en natuurwaarden; Groene parkzones tussen de woonvelden in noordzuidelijke richting. De slagen zijn ca 50m breed; Gradatie in gebruik van intensieve zones rondom de woonvelden en extensieve meer natuurlijke zones aan de noordzijde van de wijk;

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

De kenmerkende landschapsstructuren van de Alblasserwaard vormen de basis van het landschappelijk casco. Het landschappelijk casco is de groene basis die het beeld en de structuur van ‘t Oog bepaalt. Het bestaat uit verschillende elementen met ieder een eigen karakter. Het raamwerk is belangrijk want het borgt het groene karakter van de wijk. Ook zorgt het voor een goede inpassing van de bouwvelden en voor goede overgangen naar de omgeving. Daarnaast is het belangrijk voor de biodiversiteit in het gebied.

Hoofdwatergang van west naar oost voor de afwatering van ‘t Oog. Aan de watergang wordt een recreatieve zone gekoppeld; Bestaande waterbuffers rondom de wijk Over het Spoor opnemen in groen/waterstructuur; De woonbuurten worden klimaatadaptief en natuurinclusief ontworpen;

19

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

4 VISIE Visie Waardzone ‘t Oog

Impressie van ontwikkelingsvelden op de eigendommen van Waardzone CV

20

Er ligt een enorme woningbouwopgave binnen de gemeente Hardinxveld-Giessendam voor de komende periode. Deze visie geeft de ambities van Waardzone CV voor de gebiedsontwikkeling ‘t Oog. Het is een visie op hoofdlijnen, bedoelt om te inspireren. Met deze visie laten wij zien dat de gronden om aan deze woonopgave invulling te geven voor een groot deel in bezit zijn van 1 partij, die daarbij de intentie heeft deze gronden tot ontwikkeling te brengen binnen de visie die de gemeente heeft vastgesteld.

Luchtfoto huidige situatie ‘t Oog

De eerste fase van 170 woningen wordt nu ontwikkeld. Deze visie geeft aan dat met een oostelijke ontwikkeling snel aansluiting gevonden kan worden bij de de wijk Over Het Spoor. Hiermee ontstaat er 1 complete woonwijk rondom het station en voorkomen we een lappendeken van individuele woonwijkjes in het polderlandschap. Als marktpartijen nodigen we de gemeente HardinxveldGiessendam uit om samen een inspanning te leveren om op deze locatie een vervolg te gegeven aan de ontwikkeling van ‘t Oog. Impressie van fase 1 in ‘t Oog

Ni euwBlauw stedenbouw en landschap

5 VERVOLG Visie Waardzone ‘t Oog

5 VERVOLG

21

NieuwBlauw stedenbouw en landschap www.nieuwblauw.nl

In opdracht van

Correspondentie adres: Piuslaan 157 5643 PB Eindhoven Bezoekadres: Boschstraat 90 5301 AG Zaltbommel KvK-nr: 54077273 info@nieuwblauw.nl

NieuwBlauw

Gebiedsvisie Eikenheuvel gemeente Maashor st

COLOFON

Projectnummer WDZ004 - versie 02 Datum juli 2025