255 Beantwoording technische vragen ChristenUnie GREX Pietersweer - schriftelijk gesteld na raad dd 11 juni 2026.pdf

RAADSVRAGEN

Onderwerp:

Grex Pietersweer

Naam steller: Peter de Roover Partij: ChristenUnie Categorie:

Schriftelijke vragen over geagendeerde stukken

Toelichting: Op donderdag 11-06-2026 is het debat geweest over de GREX Pietersweer. Hierbij heeft onze fractie diverse vragen gesteld welke door de wethouder in het debat niet direct beantwoord konden worden. In dit document vindt u al deze vragen. Per onderwerp en dan een aantal subvragen. Investering brede school en kapitaallasten • Kan het college een overzicht geven van de verwachte jaarlijkse kapitaallasten bij een investeringsbandbreedte van €14 tot €16 miljoen waar in het voorstel van uitgegaan wordt? Reactie college In de doorrekening bij prioritering projecten, is uitgaan van €9,5 miljoen, wat een annuïtaire kapitaallast betekent van €445.000 (3,5% en 40 jaar). Bij €14 miljoen komt dit neer op €656.000. Per 1 miljoen gaat dat om een verhoging van ca. €47.000. •

Hoe verhouden deze kapitaallasten zich tot de huidige begroting en waaruit worden deze middelen gedekt? Reactie college In de huidige begroting is uitgegaan van 445.000. Via de reguliere P&C-cyclus zal het aanvullend benodigde bedrag worden vertaald in de begroting.

Ontwerpkeuzes en ruimtelijke uitwerking • Wat is de inhoudelijke en functionele onderbouwing voor de keuze om het schoolgebouw grotendeels op maaiveld te realiseren in plaats van een meer gelijkmatige verdeling over twee bouwlagen wat eerst het uitgangspunt was? Reactie college Het schoolgebouw, zoals getekend in het Voorlopig Ontwerp van de verkaveling, was een eerste ruimtelijke vertaling van het programma in 2024 (ong 3.000m2 verdeeld over twee lagen). Het is geen ontwerp van het gebouw. Het schoolgebouw, zoals getekend in het Definitief Ontwerp van de verkaveling, betreft nog steeds een ruimtelijke vertaling, maar nu gebaseerd op basis van het met betrokken schoolbesturen en overige partners overeengekomen Programma van Eisen (PVE). Het is nog steeds geen ontwerp van het gebouw. De reden om een groot deel van het programma op de begane grond te positioneren, ligt in het Programma van Eisen. Deze is opgesteld op basis van een integrale afweging van functionaliteit, veiligheid, exploitatie en gebruikersgemak.

Het gebouw huisvest naast twee basisscholen ook drie kinderopvangorganisaties. Hierdoor bestaat een aanzienlijk deel van het programma uit voorzieningen voor kinderen van 0 tot 6 jaar. Voor deze doelgroep is huisvesting op maaiveldniveau vanuit veiligheid, toezicht en gebruiksgemak sterk gewenst. Dit geldt zowel voor de dagelijkse haal- en brengsituatie als voor calamiteiten, waarbij een snelle en overzichtelijke ontruiming van jonge kinderen van groot belang is. Daarnaast kent een brede school een hoge intensiteit aan verkeersbewegingen van kinderen, ouders, medewerkers en bezoekers gedurende de dag. Door de functies voor de jongste kinderen op de begane grond te situeren worden verticale verkeersstromen beperkt en blijft het gebouw overzichtelijk en beheersbaar. Dit draagt bij aan sociale veiligheid, toezicht en een efficiënte organisatie van de verschillende gebruikersgroepen. Ook functioneel biedt een maaiveldpositie voordelen. Kinderopvang maakt intensief gebruik van buitenspeelruimten en heeft behoefte aan een directe relatie tussen binnen- en buitenruimten. Een ligging op de begane grond maakt deze verbinding eenvoudiger, veiliger en gebruiksvriendelijker. De uitgangspunten zijn met alle gebruikers besproken en vastgelegd in het PVE.

Deze keuze sluit aan bij de specifieke gebruikerssamenstelling van de brede school en draagt bij aan een veilige, functionele en toekomstbestendige huisvestingsoplossing. •

In hoeverre is deze keuze ingegeven door eisen rondom speelruimte en welke andere factoren spelen hierbij een rol? Reactie college Zie reactie hierboven.

•

Welke alternatieve ontwerpvarianten zijn onderzocht en wat waren daarbij de financiële en ruimtelijke verschillen? Reactie college Wat nu voor ligt is geen ontwerpvariant van het schoolgebouw, maar een ruimtelijke vertaling van het Programma van Eisen van het gebouw, weergegeven in het Definitief Ontwerp van de verkaveling. Voor het schoolgebouw is de Programmafase afgerond en moeten we nog beginnen aan de Ontwerpfase. De weergave in het Definitief Ontwerp van de verkaveling is gedetailleerder dan in het Voorlopig Ontwerp van de verkaveling, maar gaat ongetwijfeld nog wijzigen qua vorm en verhouding in de Ontwerpfase van het gebouw.

Grondexploitatie en financiële ontwikkeling • Kan het college toelichten welke concrete factoren hebben geleid tot de omslag van een budgetneutrale grondexploitatie in 2025 naar een negatief saldo van €327.680 in 2026? Reactie college De vergelijking met 2024 behoeft een belangrijke kanttekening: die berekening was geen grondexploitatie, maar een globale financiële verkenning op basis van schetsmatige verkavelingen van de Pietersweer en de Pauwtjesmolen (SO-fase). Bijna alle combinaties gaven toen een negatief saldo. Bij één combinatie van verkavelingen, was de verwachting dat we rond de €0 uit zouden kunnen komen. Die is opgepakt om verder uit te werken.

-2-

De nu voorliggende grondexploitatie is opgesteld op basis van een Definitief Ontwerp (Pietersweer), een Voorlopig Ontwerp (Pauwtjesmolen) en aangevuld met een externe SSKraming voor de civieltechnische kosten. Het verschil in saldo is daarmee voor een deel het resultaat van een fundamenteel verschil in detailniveau. Concreet zijn er factoren die de kostenkant hebben verhoogd: o Het plangebied is bij de uitwerking vergroot, doordat een groter schoolperceel nodig bleek uit het PvE o Het plangebied is vergroot omdat alle aangrenzende kruisingen in het plangebied zijn betrokken (In H-G wordt bij nieuwe aansluitingen altijd het hele kruispunt meegenomen). Hierdoor zijn voor een groter oppervlak, civiele werkzaamheden vereist. o In de uitwerking kwam naar voren dat verhardingen volledig nieuw aangelegd moeten worden, omdat hergebruik van bestaande verharding en wegcunet niet mogelijk bleek. o Tot slot is door een extern bureau een SSK-raming opgesteld, waarin actuele en onderbouwde cijfers voor de kosten voor bouw- en woonrijp maken, inzichtelijk gemaakt zijn. In de eerdere 2024-verkenning waren deze kosten alleen globaal ingeschat. Aan de opbrengstenkant zijn twee factoren bepalend geweest: o Ten eerste is bij de uitwerking van het Programma van Eisen voor de brede school gebleken dat een groter perceel nodig is dan aanvankelijk ingeschat.

Elke m2 die naar de school gaat, is weliswaar een opbrengst voor de grondexploitatie, maar wel een aanzienlijk lagere (namelijk €250/m2) dan die voor woningbouw gerekend wordt. Bij de oorspronkelijke inschatting was dus meer ruimte beschikbaar voor woningen (met een hogere opbrengst per m²). o Ten tweede wordt, vanwege de ruimte die nodig is voor parkeerplaatsen, het aantal te realiseren appartementen beperkt. De parkeernorm leidt er concreet toe dat op de Pietersweer het huidig beoogde woningaantal (20) het maximum is. Minder appartementen betekent minder uitgeefbaar oppervlak en dus minder grondopbrengsten. •

Welke bandbreedte aan financiële risico’s en mogelijke verdere tekorten ziet het college nog binnen deze grondexploitatie? Reactie college ZIE GEHEIM DEEL

•

In hoeverre acht het college het huidige negatieve saldo een eindpunt, of zijn verdere negatieve bijstellingen te verwachten? Reactie college Het huidige saldo van -€327.680 is geen eindpunt. Een grondexploitatie met een looptijd tot 2031, waarbij ontwerp, aanbesteding en uitvoering nog grotendeels moeten plaatsvinden, kent inherent onzekerheid. Verdere bijstellingen zijn dan ook realistisch, zowel neerwaarts als opwaarts. En de grondexploitatie is opgesteld volgens het voorzichtigheidsbeginsel. Opbrengsten zijn voorzichtig ingeschat en kosten opgenomen met een stuk onvoorzien. De gemeente doet bij grondexploitaties aan actief risicobeheer. Beheersmaatregelen zijn geformuleerd voor de diverse risico’s. Dit om risico’s te voorkomen, door te leggen of te mitigeren en worden halfjaarlijks geëvalueerd op effect. Kansen worden geprobeerd zo veel als mogelijk te benutten.

-3-

Woningbouwprogramma en beleidskaders • Hoe verklaart het college dat de 1/3–1/3–1/3 segmentverdeling nu als beperkende factor voor opbrengsten wordt genoemd, terwijl dit vanaf 2024 als uitgangspunt is vastgesteld?

•

Reactie college ZIE GEHEIM DEEL Op welk moment is gebleken dat deze segmentverdeling een negatief effect zou hebben op de grondexploitatie? Reactie college Het effect van de segmentverdeling was al in 2024 bekend, maar de precieze financiële impact werd pas duidelijk toen het Definitief Ontwerp (Pietersweer), het Voorlopig Ontwerp (Pauwtjesmolen) en een externe SSK-raming werden doorgerekend in de Grondexploitatie. De combinatie van weinig uitgeefbaar gebied voor woningbouw én de verdeling leidde samen tot lage opbrengsten.

•

In hoeverre heeft het verminderen van het aantal woningen invloed op de financiële haalbaarheid van de GREX? Reactie college Elke woning die wegvalt, verlaagt direct de opbrengstenkant. Tegelijkertijd zijn de grote kostenposten grotendeels onafhankelijk van het aantal woningen: de inbrengwaarde, de sloopkosten, de aanleg van de nieuwe verbindingswegen, het bouw- en woonrijpmaken en de plankosten blijven nagenoeg gelijk, ongeacht hoeveel woningen er worden gerealiseerd. Het schrappen van woningen leidt daarmee niet tot evenredige kostenbesparing, maar wel tot evenredige omzetdaling.

•

Met welke parkeernormen is gerekend in de huidige plannen? Zijn hierbij de CROWparkeerkencijfers toegepast of de parkeernormen zoals vastgesteld in de gemeentelijke nota parkeernormen (februari 2026)? Reactie college In de planvorming is vanaf het begin al uitgegaan van de onlangs vastgestelde parkeernormen. Het gaat om de parkeernormen die zijn vastgesteld in de Nota Parkeernormen Hardinxveld-Giessendam 2026. Dit is op voorhand gedaan, omdat vaststelling van de parkeernormen, eerder zou plaats vinden dan uitwerking van de plannen.

Reserve bouwgrondexploitatie  Kan het college een overzicht geven van het verloop van de reserve bouwgrondexploitatie over de afgelopen jaren? Reactie college ZIE GEHEIM DEEL

-4-

•

Hoe beoordeelt het college de resterende omvang van circa €174.000 na deze onttrekking? Reactie college De reserve is dekkend voor het tekort en is bedoeld om deze tekorten af te dekken. De gemeente is al jaren aan het interen op de reserve BGE a.g.v. afschrijvingen op facilitaire projecten en extra voorzieningen lopende projecten. Na Pietersweer wordt er voorlopig geen nieuwe grondexploitatie meer geopend, dus nieuwe voorzieningen zullen op korte termijn niet nodig zijn.

•

Welke risico’s ziet het college voor toekomstige projecten bij een verder afnemende reserve? Reactie college De investeringscapaciteit neemt af voor nieuwe projecten. Deze moeten direct op de algemene reserve worden voorzien. Mogelijk kunnen niet alle risico’s worden gedekt. Tegelijkertijd is er ook vermogen om weer geld toe te voegen aan de reserve BGE. Bijvoorbeeld als gelden Blauwe Zoom vrijkomen. Of als de koopstartwoningen worden verkocht en de gegeven korting vrijvalt.

•

Zijn er alternatieve dekkingsmogelijkheden overwogen en zo ja, welke? Reactie college De reserve is toereikend voor de voorziening. De reserve heeft als doel dit soort voorzieningen op te vangen.

•

Waarom is de raad niet eerder betrokken bij mogelijke alternatieve scenario’s? Reactie college Wordt hierbij bedoelt: andere dekkingsbronnen dan de reserve BGE? De raad is in eerder stadium vertelt dat alle beleidseisen en -wensen kunnen leiden tot plannen die een licht verlies tot gevolg hebben. Deze manifesteert zich nu bij Pietersweer. De reserve bleek toereikend en heeft als doel deze voorzieningen af te dekken.

Ontwikkeling Pauwtjesmolen • Op basis van welke marktanalyse is gekozen voor de huidige ontwikkelstrategie op de Pauwtjesmolen? Reactie college Differentiatie - De rapporten van Blauwe Zoom zijn gebruikt om te bezien wat het animo is voor verschillende woningtypes. Voor sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen is een grote afzetmarkt. De vrije kavels zijn beperkt in aantal. Er is de afgelopen jaren meerdere malen geïnformeerd bij de gemeente naar vrije kavels. En vrije kavels hebben als voordeel dat bij verminderde afzet het kan worden omgezet in een woning te bouwen door een ontwikkelaar. Wij achten het verantwoord om met dit programma in uitvoering te gaan. Financieel - Voor de vrije kavels is aanvullend een marktanalyse gedaan: De vraag naar grondgebonden woningen op deze locatie is onderbouwd via een indicatieve marktwaardebepaling door een lokale taxateur (mei 2026). Die analyse is gebaseerd op vergelijkbare transacties in de regio en bevestigt dat er een markt bestaat voor zelfbouwkavels in dit prijssegment.

-5-

Ruimtelijk - De buurt bestaat overwegend uit rijwoningen aan de west-, noord- en oostzijde en vrijstaande woningen aan de zuidzijde. De zelfbouwkavels sluiten hierop aan en voegen een woningtype toe dat in de directe omgeving beperkt aanbod kent. •

Welke scenario’s zijn overwogen voor deze locatie en wat waren de financiële verschillen? Reactie college Er is in 2024/2025 een variantenstudie gedaan met verschillende programma’s goedkoopmidden-duur en gestapeld of grondgebonden op beide locaties. Hier kwam de combinatie van de dure grondgebonden woningbouw aan de Pauwtjesmolen en betaalbare en sociale gestapelde woningbouw aan de Pietersweer, als enige naar voren als meest rendabel en rond de nul uitkomend. Deze combinatie is uitgewerkt naar voorliggende DO-verkaveling Pietersweer en VOverkaveling Pauwtjesmolen. Na de eerste gedetailleerde doorrekeningen in de voorbereiding van voorliggende grondexploitatie bleek de negatieve uitkomst daarvan. Daarna is onderzocht of meer woningen (appartementen aan de Pauwtjesmolen voor betaalbaar en duur en sociale appartementen aan de Pietersweer), tot een budgetneutrale grondexploitatie zou leiden. Sec rekentechnisch zou dat haalbaar zijn. Echter zou de ruimtelijke impact op de buurt Pauwtjesmolen (vol programma met veel verkeer, privacy en daaruit volgende weerstand en eventueel langere procedures) kunnen leiden tot oplopende plankosten. Ook was er sterk twijfel bij Wonen en een ingeschakelde makelaar of dure appartementen op zo’n plek wel zou renderen. Ook het volledig omdraaien van het programma is onderzocht.

Daarbij zouden sociale en betaalbare grondgebonden woningen aan de Pauwtjesmolen en duurdere woningbouw op de Pietersweer worden gerealiseerd. Aan de Pietersweer zijn echter veel minder uitgeefbare meters en zou een gestapelde woonvorm de opbrengsten moeten genereren. Voor dure woningbouw is deze kleine locatie minder geschikt, terwijl de opbrengsten op de grotere locatie Pauwtjesmolen met goedkopere woningen wordt gevuld.

•

In hoeverre is er aantoonbare vraag naar het type ontwikkeling dat hier wordt voorzien? Reactie college De vraag naar grondgebonden woningen op deze locatie is onderbouwd via een indicatieve marktwaardebepaling door een lokale taxateur (mei 2026). Die analyse is gebaseerd op vergelijkbare transacties in de regio en bevestigt dat er een markt bestaat voor zelfbouwkavels in dit prijssegment. De buurt bestaat overwegend uit rijwoningen aan de west-, noord- en oostzijde en vrijstaande woningen aan de zuidzijde. De zelfbouwkavels sluiten hierop aan en voegen een woningtype toe dat in de directe omgeving beperkt aanbod kent.

•

Is het college bereid de geheimhouding op (delen van) de verkaveling Pauwtjesmolen/Pietersweer te heroverwegen, en zo ja onder welke voorwaarden? Reactie college Daar hebben wij geen moeite mee. De reden dat het niet is gedaan, ligt in de volgordelijkheid. We willen goedkeuring hebben vanuit de gemeenteraad op de grondexploitatie, voordat we de onderliggende verkaveling naar buiten brengen.

-6-

Participatieproces • Welke input hebben omwonenden geleverd tijdens de eerste twee participatieavonden. Reactie college Die avonden waren alleen voor de locatie Pietersweer. De eerste participatieavond voor Pauwtjesmolen volgt in Q4 van dit jaar De reacties waren op hoofdlijnen: o Te weinig parkeerplaatsen, maak een parkeergarage onder de school. ❖ We voorzien in voldoende plekken voor het nieuwe programma conform actuele Parkeernota ❖ De bestaande parkeerplaats aan de Houweningeplaats wordt direct bereikbaar gemaakt met de nieuwe doorsteek ❖ Reconstructie Spindermolen-zuid valt (deels) binnen de projectgrenzen ❖ Een parkeergarage is financieel niet realistisch

•

o

Onveilige situatie nu, deze verergerd door meer gebruikers. Er is nu al te veel verkeer door straatje Pietersweer-Jacobsweer. ❖ De nieuwe situatie zal inderdaad meer verkeer genereren. ❖ Met de nieuwe verbinding is draaien en keren, of gebruik maken van de Pietersweer-Jacobsweer echter niet meer nodig. Het straatje wordt ontlast.

o

Te kleine schoolpleinen ❖ Vergeleken met de huidige situatie zijn de schoolpleinen zeker kleiner, deze zijn echter ontwikkeld in een andere tijd (jaren 70) met heel andere normen en kostenoverwegingen. De brede school wordt ontwikkeld conform de huidige normen (3m2/leerling). ❖ Ruimte voor bergingen en fietsenstalling komen hier nog bij. ❖ Als extra speelruimte wordt de groenstrook deels geschikt gemaakt voor spelen in het groen.

o

Te veel programma op een plek ❖ Er zijn grote maatschappelijke opgaven die een plek moeten krijgen (scholen, kinderopvang, woningbouw, parkeren, groen) ❖ Het voorliggende programma wordt passend geacht op een binnenstedelijke locatie, nabij het centrum.

o

Behoud (zoveel mogelijk) groen ❖ Op dit moment is er weinig openbaar groen, maar wel veel op de schoolpleinen. ❖ Bestaande ‘kwaliteit’ van de bomen is in kaart gebracht. ❖ Het programma is waar mogelijk om bestaand groen heen ontworpen.

Welke concrete wijzigingen zijn aan de hand van deze participatie avonden doorgevoerd in het onderwerp? Reactie college Zie hierboven

-7-

•

Hoe wordt de raad geïnformeerd over de uitkomsten van de derde participatieavond? Reactie college De uitkomsten van de derde participatieavond worden betrokken bij de definitieve uitwerking van de verkaveling in de uiteindelijke ruimtelijke procedure. Hierover zal de raad worden geïnformeerd middels een raadsinformatienota. Dit geldt tevens voor de uitkomsten van de eerste participatieavond voor de Pauwtjesmolen.

Voorbereidingskrediet en onderzoekskosten • Ziet het college nog mogelijkheden om de voorbereidingskosten te reduceren, en zo ja welke? Reactie college Een aanzienlijk deel van de voorbereidingskosten zijn in de afgelopen 9 jaar reeds gemaakt. Het voorliggend voorbereidingskrediet is bedoeld voor de Ontwerpfase van de brede school. Deze kosten zijn realistisch geraamd op basis van de meest actuele marktkennis en ervaring. •

Hoe kijkt het college naar de ontwikkeling van stijgende onderzoekskosten binnen gemeentelijke projecten en welke maatregelen worden overwogen om deze trend te beheersen? Reactie college De complexiteit en toename van globale gebeurtenissen, landelijke, provinciale, regionale en gemeentelijke wetgeving hebben in langlopende projecten veel financiële impact. Het vooraf inschatten daarvan is lastig en leidt over het algemeen tot het oplopen van de kostenkant. Redelijk recent zijn dat bijvoorbeeld de oorlog in Iran en de netcongestie. Het stijgen van de onderzoekkosten ligt in dit project daarnaast ook aan de complexiteit van meerdere partijen (markt en overheid) die in één nieuw gebouw samenwerken. Hierdoor is veel meer overleg nodig geweest dan ingeschat. Door bovengenoemde oorzaken loopt de planning uit, terwijl de bouwprijzen stijgen en wetgeving wijzigt.

-8-