Voorstel Aankoop Molenweg 34-36 Hierden.docx

Routeformulier college en raad Onderwerp:

Aankoop Molenweg 34-36 Hierden

NIET INVULLEN Registratienummer:

02430000079061 / 02430000256230

Paraaf secretaris:

Algemeen Datum:

2 november 2021

Opsteller:

M. van Hoek

Telefoon:

0341 411 911

Domein

Ruimte

Domein directeur

Marleen Bijker

Tekst voorstel openbaar:

Ja, na ondertekening van de overeenkomst.

Eventuele uitzonderingen:

M.u.v. bedragen, persoons- en bedrijfsgegevens en vertrouwelijke bijlages (taxatierapport)

Indien niet openbaar, redenen:

Bijlage betreft vertrouwelijke informatie (Wet openbaarheid van bestuur artikel 10, lid 2., sub b.)

Is het voorstel inhoudelijk besproken met de portefeuillehouder:

Ja

Met wie is overleg gepleegd en wat is het resultaat:

Sharon Duschka, Jan-Christiaan Goudbeek, Jan Willem van Lenthe en Jacco van Beugen, allen zijn akkoord.

College Portefeuillehouder:

Wethouder J. de Jong

Is het een besluit ingevolge de WKPB:

nee

Begrotingswijziging:

ja

Op lijst ingekomen stukken:

nee

Wijziging productraming:

nee

Vindt er communicatie over het besluit plaats? Zo ja, hoe?

Ja, er gaat een persbericht uit. Betrokkenen en vertegenwoordiging van omwonenden krijgen vooraf bericht.

Raad Gewenste datum in commissie:

9 december 2021

Naam commissie:

Ruimte

Gewenste datum in raad:

23 december 2021

Voorstel aan college en raad Nummer: Datum: Opsteller: Portefeuillehouder: Onderwerp:

02430000079061 2 november 2021 M. van Hoek Wethouder J. de Jong Aankoop Molenweg 34-36 Hierden

Het college van B&W besluit: 1. De raad voor te stellen om in te stemmen met de aankoop van de percelen Harderwijk, sectie B, nummers 4303 en 6448, respectievelijk groot 1.17.17 ha. en 1.07.20 ha., plaatselijk bekend Molenweg 34-36 Hierden, voor een bedrag van € 2.650.000,= k.k. onder de gebruikelijke voorwaarden, ten behoeve van het voortzetten van woonpark Hierden; 2. De raad voor te stellen om hiervoor een krediet ter grootte van € 2.320.000,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van de grond incl. bijkomende kosten.. 3. De raad voor te stellen hiervoor een krediet ter grootte van €330.000,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van de opstallen. 4. Mevrouw S. Duschka aan te wijzen als krediethouder voor de in beslispunt 2 en 3 genoemde kredieten. Inleiding Aanleiding Tot 29 mei 2019 zijn de percelen met opstallen aan de Molenweg 34-36 in Hierden in gebruik geweest bij Woonzorgcombinatie Overijssel (WZCO), die er een woonpark exploiteerde. Dit woonpark is gericht op cliënten die behoefte hebben aan ‘beschermd’ en ‘tijdelijk’ wonen. Op het park is ook de mogelijkheid om 24-uurs zorg te verlenen. Op het park is tevens bosrestaurant ‘Het Draakje’ gevestigd. Op het park worden twee doelgroepen gehuisvest met een zorgvraag. Enerzijds een groep met een WMO/WLZ indicatie (beschermd wonen).

Anderzijds een doelgroep die, door omstandigheden, geen huisvesting hebben en er gedurende een korte periode (maximaal zes maanden) tijdelijk wonen. In maart 2019 is de WZCO failliet gegaan en de N.O.M. B.V. heeft de percelen aangekocht. De N.O.M. B.V. heeft het woonpark willen voortzetten zoals de WZCO het voor ogen had. Voor de zorg en begeleiding zijn in hoofdzaak twee zorginstanties verantwoordelijk. Ook op woonpark Hierden geldt de scheiding van verantwoordelijkheden tussen wonen en zorg, sinds 2016 een wettelijke verplichting. Voor het begeleid wonen is dit Ambulante Hulp Midden Nederland (AHMN) en voor het tijdelijk wonen is dit Stichting ‘De Ontmoeting’. De gemeente Harderwijk hecht veel waarde aan dit woonpark en faciliteert een proces waarbij betrokken partijen met de omgeving spreken over de inpassing van dit initiatief. Hierbij zijn een afvaardiging van de inwoners van Hierden Bosch nadrukkelijk betrokken. Dit proces resulteert in een tweetal convenanten, voor beide doelgroepen één. Het project betreft een totaal van 30 wooneenheden, voor beschermd wonen in 24 zelfstandige eenheden en 2 appartementen in het woonhuis. De 4 overige onzelfstandige eenheden in het woonhuis worden gebruikt voor het tijdelijk wonen. De looptijd van de afspraken bedraagt 15 jaar.

De zorg aanbiedende partijen zoeken nadrukkelijk het overleg en de afstemming met de buurt om het draagvlak voor het project te behouden. Hierover zijn in de convenanten heldere afspraken gemaakt. Deze convenanten worden in de komende periode geformaliseerd. In het najaar van 2020 geeft de NOM B.V. aan dat zij wenst te stoppen met het project. De businesscase is voor de NOM B.V. met het aantal woningen (totaal 30) met haar rendementseisen niet rendabel te maken in een periode van 15 jaar. Gevoegd bij de onduidelijkheid over de mogelijkheden die een grondeigenaar -2-

heeft na afloop van deze periode, heeft geleid tot het besluit zich terug te trekken. Met het terugtrekken van NOM B.V. is het project in principe ten einde. Als mogelijkheid voor een doorstart van het project biedt de NOM B.V. de gemeente Harderwijk de mogelijkheid om voor 1 april 2021 een koper te vinden voor de gronden en opstallen of de percelen zelf aan te kopen. Om het woonpark voort te zetten zoals de WZCO het voor ogen had is besloten om als gemeente zelf in gesprek te gaan met N.O.M. B.V. ten einde na te gaan of aankoop van de percelen mogelijk was. Eind september is overeenstemming bereikt over de aankoop van de locatie voor een koopsom van €2.650.000,= k.k. onder de gebruikelijke voorwaarden instemming college en beschikbaar stellen van de financiële middelen door de gemeenteraad. De locatie wordt aangekocht in de staat waarin deze zich op dit moment bevindt en levering van het perceel gesteld op uiterlijk 31 december 2021. Een bodemonderzoek is uitgezet. Kader Nota grondbeleid; waarin onder andere is beschreven dat de gemeente voor het bereiken van actuele maatschappelijke opgaven kan kiezen voor een actieve grondpolitiek (nota grondbeleid 2019, paragraaf 5.1.1). Op het moment dat de gewenste opgaven niet worden opgepakt door de markt of vanuit de gewenste kwaliteit, kan de gemeente onder voorwaarden overgaan tot actief grondbeleid.

De gemeente Harderwijk wil een leidende rol in de regio spelen wat betreft het combineren van wonen,- zorg,- en welzijn. De ketenaanpak waarin de gemeente werkt, wil zij het liefst voortzetten en mogelijk uitbreiden op woonzorgpark Hierden Alternatieven De gemeente kan besluiten het perceel niet te verwerven. Het project van beschermd wonen en tijdelijk wonen zal dan niet op deze locatie doorgang vinden. Voor de bewoners die thans op het Woonpark wonen zal met ketenpartners een andere woonlocatie gevonden moeten worden. Het vraagstuk van een ‘vervolgfunctie’ op dit perceel wordt daarmee wel actueel. Beoogd effect Continuïteit en zekerheid voor de komende 15 jaar voor de bewoners van het Woonpark is belangrijk, alsmede zorgdragen voor een betrouwbare partner voor de uitoefening en doorontwikkeling van het woon/zorgconcept. Argumenten 1.1. Als u de locatie niet aankoopt, dan betekent dat het einde van het woon/zorgconcept. De cliënten die op dit moment al wonen op de locatie moeten dan verhuizen naar een andere locatie. Voor de betreffende doelgroep is continuïteit en stabiliteit heel belangrijk en daarmee wenselijk ze te kunnen laten wonen op deze locatie.

1.2 Als de locatie verkocht wordt aan een andere markt/zorgpartij, dan staat de continuïteit van het woonconcept op losse schroeven en is de onzekerheid of deze marktpartij in staat is of bereid is het woon/zorgconcept voort zetten Omgevingswet Ten behoeve van het realiseren van het Woonpark zal een omgevingsvergunning voor afwijken van het gebruik moeten worden afgegeven. De gemeenteraad heeft al een keer een ‘verklaring van geen bedenkingen’ hiervoor afgegeven. Ingeschat wordt dat er beperkte procedurele risico’s worden gelopen. Het strijdig gebruik ten opzichte van het bestemmingsplan ziet toe op de ‘lengte van het verblijf’. Op dit moment is kortdurend verblijf mogelijk, maar niet langdurig verblijf. Een ontheffing van de bestemming ziet toe op deze strijdigheid. Hiervoor krijgt de gemeenteraad een separaat voorstel. Financiën -3-

Er is overeenstemming bereikt over een koopsom van € 2.650.000,= k.k.. In verband met deze voorgenomen aankoop is er door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV een taxatie verricht en hieruit blijkt een marktwaarde in de huidige staat van € 2.900.000. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aankoop voorziet in de exploitatie in de huidige staat. De huidige WOZ-waarde is ca. € 2.600.000. Om de grond ook voor de aankoopwaarde te mogen activeren, is een taxatierapport balanswaardering nodig. Hiervoor is inmiddels opdracht gegeven aan de taxateur. Deze is echter nog niet gereed. Na 1e bespreking, waarin de taxateur aangaf te verwachten dat de taxatie voor balanswaarding minimaal de marktwaarde van €2.900.000 bedraagt, is, mede gelet op de deadline van aankoop op 31 december 2021, besloten om er in de advisering van uit te gaan dat geen sprake zal zijn van afwaardering. Het taxatierapport voor balanswaardering is beschikbaar voor bespreking in de commissievergadering van 9 december a.s.. Naast de grond zullen ook enkele opstallen worden geactiveerd op de balans. In tegenstelling tot de grond dient er wel te worden afgeschreven op deze opstallen. Conform de Nota waarderen en afschrijven vaste activa gemeente Harderwijk 2019 wordt hiervoor een looptijd van 40 jaar gerekend. Voor het vastgoed heeft een schouw plaatsgevonden. Naar aanleiding hiervan zijn de onderhoudskosten bekend.

Deze zullen worden opgenomen in de eerstvolgende herziening van het MJOP. Samen met de afschrijvingskosten en overige kosten (OZB, verzekeringskosten etc.) is bekend welk bedrag aan huur- en pachtopbrengsten noodzakelijk is om de structurele exploitatie ten minste budgettair neutraal in te brengen in de begroting van de gemeente. Voor het restaurant ‘Het Draakje’ en de bedrijfswoning is reeds een huurder bekend. Voor het gedeelte met de woonunits is de opzet dat deze door een externe partij worden geëxploiteerd. Hiervoor hebben zich al geïnteresseerden gemeld. De grond zal in erfpacht worden uitgegeven. Risico’s Gezien het grote belang van voldoende locaties voor "beschermd wonen", hecht de gemeente veel waarde aan dit woonpark en is zij bereid deze aankoop te doen. Hierbij zijn in deze fase risico's op het gebied van waardering en exploitatietekorten niet uit te sluiten. Ter beperking van deze risico's worden in de komende periode convenanten geformaliseerd, omgevingsvergunning aangevraagd, een taxatierapport opgesteld, de exploitatie (kosten en verhuurmogelijkheden) nader beschouwd, het woonpark opgenomen in het MJOP en of regionaal voor dit project toegekende middelen kunnen worden ingezet (incidenteel beschikbaar ± € 125.000) voor eventuele financiële tekorten.

Wanneer na onderzoek blijkt dat er financiële gevolgen voor de gemeente Harderwijk resteren, zullen deze worden betrokken bij de eerstvolgende kadernota als juridische verplichtingen (onvermijdbaar). Ook zal, indien besloten wordt tot aankoop, bij de jaarlijkse risicoinventarisatie ter bepaling van het benodigde weerstandsvermogen nader aandacht worden besteed aan eventuele financiële risico's van het woonpark voor de gemeente Harderwijk. Duurzaamheid Wanneer het gemeentelijk vastgoed verduurzaamd moet worden, zal ook worden gekeken naar de opstallen aan de Molenweg. Hierbij moet worden onderzocht op welke wijze deze kosten aan de huurder kan worden doorberekend. Daarover zijn de gesprekken reeds gestart met de huidige huurder van het restaurant. Communicatie Met de NOM BV vindt afstemming over het persbericht plaats. Ook de twee hoofdhuurders (Bosrestaurant ’t Draakje en Ambulante Hulpverlening Midden Nederland) worden hierbij betrokken. De omwonenden en andere (convenant) partners zullen voor de pers geïnformeerd worden over uw besluit.

-4-

Uitvoering Na verwerving zal het Woonpark gerenoveerd worden. De wooneenheden zijn niet meer geschikt voor langdurige bewoning. Voor de ontwikkeling van het vastgoed voor de zorgwoningen wordt een (commerciële) marktpartij gevraagd een aanbieding te doen. Opzet hierbij is dat er een sluitende businesscase wordt ingediend door deze partij die gedurende 15 jaar de exploitatie van de woningen voor haar rekening neemt. Om de haalbaarheid te vergroten zijn er provinciale en landelijke subsidies beschikbaar om zo’n vorm van woningbouw mogelijk te maken. Bij de aanbesteding zal een sluitende businesscase zwaar meewegen. Marktconsultatie leert dat deze partijen geïnteresseerd zijn in de locatie Molenweg en dat zo’n gesloten case tot de mogelijkheden behoort. Naast de woningen in het park betreft de verwerving ook het hoofdgebouw waar een restaurant in is gevestigd evenals een zestal appartementen. Het beheer van de appartementen wordt betrokken bij de aanbesteding. Voor het restaurant is er tussen de NOM BV en de uitbater geen overeenkomst gesloten. Met de uitbater zal een huurovereenkomst worden gesloten waarbij afspraken geformaliseerd worden. De wisselwerking tussen het restaurant en bewoners is aanwezig. Op dit moment zijn er vijf bewoners aan het werk in het restaurant.

Afhankelijk van de invulling van dagbesteding zijn er meerdere combinaties mogelijk, maar daar bestaat discussie over met de omgeving. Overlast van verkeer is daarbij een belangrijk thema. De intentieovereenkomst waarover in 2020 overeenstemming bestond, maar die niet is ondertekend door het terugtrekken van NOM BV zal alsnog worden gesloten. De gemeente neemt de plek van de NOM BV in. Uw college krijgt hierover binnenkort een apart voorstel. Evaluatie Niet van toepassing Bijlagen 1. Adviesrapport Huisvesting Zorghotel Hierden ‘Gemeente Harderwijk’ (Zwolle, 25 maart 2021 Keizers & Visser B.V.) 2. Waarde advies (Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. – oktober 2021) – (Vertrouwelijk)

-5-