Raadsvoorstel Aankoop Zuiderzeestraatweg 110 Hierden

Voorstel aan college en raad Nummer: Datum: Opsteller: Portefeuillehouder: Onderwerp:

02430000184935 27 augustus 2024 L.P. Abbink Wethouder W. Mazier en E. Enklaar College advies aankoop Zuiderzeestraatweg 110 Hierden

Het college van B&W besluit: 1. De raad voor te stellen om in te stemmen met de strategische aankoop van perceel Harderwijk, sectie B, nummer 3098 en 6391 , groot gezamenlijk 1.023 m2, met het zich hierop bevindende woning, bijgebouw, erf en ondergrond is gevestigd, plaatselijk bekend Zuiderzeestraatweg 110 te Hierden, voor een bedrag van € 565.000,= inclusief bijkomende kosten (zoals notariskosten en taxatiekosten) onder de gebruikelijke voorwaarden. 2. De raad voor te stellen hiervoor een krediet ter grootte van € 385.000,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van de grond. 3. De raad voor te stellen hiervoor een krediet ter grootte van € 180.000,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van de opstallen. 4. De heer L.P. Abbink aan te wijzen als krediethouder voor de in beslispunt 2 en 3 genoemde kredieten. 5. De raad voor te stellen voor de jaarlijkse beheerskosten een bedrag van € 11.000,- beschikbaar te stellen voor de jaren 2025 en 2026 en te dekken uit het bestaande werkbudget Ruimtelijk Projectenbureau. 6. Voor de lasten vanaf 2027 een stelpost op te nemen in afwachting van de verdere ontwikkelingen op dit perceel na vertrek van de huidige verkopers. 7. De heer A. Koopmans aan te wijzen voor het in beslispunt 6 genoemde budget.

Inleiding Aanleiding De woning met bijgebouwen, ondergrond en erf gelegen aan de Zuiderzeestraatweg 110 in Hierden is ons aangeboden en na onderhandeling is er overeenstemming bereikt over de aankoopsom van € 560.000,kosten koper. Onderdeel van de overeenkomst zijn de voorwaarden met betrekking tot de juridische en feitelijke levering (voor een toelichting zie het hoofdstuk Financiën). De kans om dit pand aan te kopen komt niet jaarlijks voorbij en is van strategisch maatschappelijk belang om een invulling te geven aan de concept Gebiedsuitwerking van het dorpshart van Hierden. Het betreft een vrijstaande woning gelegen op 2 kadastrale percelen met een totale oppervlakte van 1.023 m². Het bouwjaar van de woning is 1965 en het pand heeft energielabel F. Het is gelegen direct naast de rotonde in het dorpshart van Hierden en naast de Kringloopwinkel (Zuiderzeestraatweg 112). In de directe omgeving zijn o.a. een wellnesscenter, een supermarkt, de Christelijke Basisschool, Hervormde kerk en woningen gelegen. Zuiderzeestraatweg 110 is onderdeel van het in de concept-Gebiedsuitwerking Hierden benoemde dorpshart Hierden. Deze locatie wordt benoemd als dorpshart en wordt als inbreiding gezien voor o.a. potentiele woningbouw. Tekst concept-Gebiedsuitwerking Hierden: De dorpskern van Hierden wordt gevormd door een concentratie van meerdere voorzieningen rondom de dorpskerk.

In de gebiedsuitwerking voor Hierden ziet de gemeente de noodzaak in het versterken van verbinding en ontmoeting. Daarom is het versterken van het dorpshart rondom de kerk belangrijk. Deze -2-

wordt versterkt door het toevoegen van woningen voor senioren in combinatie met het creëren van een toegankelijke, multifunctionele ontmoetingsruimte. Het dorpshart versterkt daarmee de dorpse identiteit en vergroot het dorpse gevoel en eigenheid van Hierden. Met het toevoegen van woningen voor senioren ontstaat doorstroming waardoor gezinswoningen beschikbaar komen voor de doelgroep. Belangrijk is dat de prioriteit op het bouwen binnen de bestaande dorpskom ligt waardoor het omliggende landschap zoveel mogelijk bespaard kan blijven. Er is met verkopers overeenstemming over de aankoop van de woning onder opschortende voorwaarde van goedkeuring College en Raad. Een volledige business case is nog niet gemaakt, aangezien er nog geen concrete plannen bekend zijn voor de locatie. Met de aankoop van het pand aan de Zuiderzeestraatweg 110 verkrijgt de gemeente een positie waardoor het medebepalend kan worden in het verwezenlijken van een programma op deze markante plek. Als het pand een woning blijft zet dat voor de lange termijn een integrale ontwikkeling op slot. Koopt de gemeente het pand niet, dan blijft het mogelijk voor langere tijd een woning.

Kader -

-

Grondbeleid; het betreft een strategische verwerving, deze positie kan op termijn naar verwachting bijdragen aan de uitvoering van toekomstige maatschappelijke opgaven. In deze situatie is geen bestuurlijk kader waarbinnen wordt uitgevoerd (zoals bijvoorbeeld een grondexploitatie, ontwikkelstrategie of verwervingsplan). Op basis van het Grondbeleid liggen er mogelijkheden om als gemeente actief de regie te pakken. De gemeente kan voor deze vorm kiezen bij maatschappelijke meerwaarde. De gemeente kiest in ieder geval voor deze rol bij de aanpak van actuele maatschappelijke opgaven wanneer de markt de gewenste opgaven niet oppakt of niet oppakt vanuit de gewenste kwaliteit. Aangezien de naastgelegen grondeigenaar geen concrete plannen heeft, ligt er nu een mogelijkheid voor de gemeente om hierin actief de regie in handen te nemen. Aan de overige voorwaarden van het grondbeleid wordt voldaan (o.a. taxatierapport aanwezig om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen). Vastgoed- accommodatiebeleid; het object valt na de aankoop onder de kernportefeuille (strategisch vastgoed). Dit betreft beleidsondersteunend vastgoed. Mocht in de toekomst blijken dat deze locatie niet bijdraagt aan het realiseren van beleidsdoelstellingen dan valt deze ter zijner tijd onder de niet-kernportefeuille. In beginsel wordt dan het vastgoed weer afgestoten.

Alternatieven De woning niet aankopen en toekomstige ontwikkelingen over laten aan de markt. Beoogd effect De aankoop van de woning draagt bij aan de verdere (integrale) ontwikkeling van het dorpshart van Hierden conform de uitgangspunten en doelstellingen van het grondbeleid. Argumenten 1.1 Met de aankoop van de Zuiderzeestraatweg 110 sluiten we aan bij het bestaande Grondbeleid. Er ligt hier een actieve rol voor de gemeente. De markt pakt de ontwikkeling van deze locatie vooralsnog niet op. 1.2 Het vastgoed speelt mogelijk een rol in ruimtelijke ontwikkelingen, waarvan het toekomstige gebruik mogelijk deels afwijkt van het huidige gebruik en draagt bij in het realiseren van beleidsdoelstellingen. De locatie valt binnen de Kernportefeuille Strategisch Vastgoed (Vastgoed- en accommodatiebeleid). 1.3 Inbreiding wonen in dorpskom sluit aan bij de Gebiedsuitwerking Hierden. 1.4 Eigendom van het vastgoed biedt voor de gemeente meer mogelijkheden voor inhoudelijke sturing en de gebruiksmogelijkheden van het vastgoed.

2./3. Voor de aankoop dienen 2 kredieten te worden vastgesteld. De splitsing tussen grond en opstallen is voor de gemeentelijke financiën nodig omdat er op grond niet wordt afgeschreven. 4. Het is noodzakelijk een krediethouder aan te wijzen om uitvoering te geven aan de koop. 5. Ter dekking van de kosten in de eerste 24 maanden is een budget van € 11.000,- per jaar nodig (zie ook financiële toelichting). Er wordt voorgesteld om een apart budget voor 2025 en 2026 beschikbaar te stellen vanuit het bestaande werkbudget Ruimtelijk projectenbureau zodat dit budgettair neutraal kan worden ondervangen. 6. Insteek is om de kosten van het perceel en de opstallen ook vanaf 2027, na vertrek van de huidige verkopers, budgettair neutraal te houden. Het is echter onduidelijk of dit in de vorm van verhuur, herontwikkeling of verkoop zal zijn. Ter dekking van de jaarlijkse kosten wordt daarom voorgesteld om vanaf 2027 een stelpost op te nemen voor eenzelfde bedrag in afwachting van de te kiezen vorm. 7. Het is noodzakelijk een budgethouder aan te wijzen om uitvoering te geven voor het beheer.

Omgevingswet Dit voorstel heeft op dit moment geen gevolgen voor de omgevingsvisie en/of het omgevingsplan. Financiën Er is voor € 560.000,- overeenstemming bereikt met verkopers als koopsom. De bijkomende kosten (bijv. kosten koper en taxatiekosten) worden ingeschat op ca. € 5.000,- waardoor de totale aankoop € 565.000,zal bedragen. In de onderhandeling met verkopers is het volgende overeengekomen met betrekking tot de juridische en feitelijke levering: 90% van de koopsom te voldoen bij verkrijging juridisch eigendom (uiterlijk 2 maanden na akkoord College en Raad) en 10 % van de koopsom te voldoen bij feitelijke levering (vindt plaats uiterlijk 24 maanden na verkrijging juridisch eigendom). Aangezien er zowel grond als opstallen betrokken zijn bij de aankoop is het voorstel 2 kredieten vast te stellen. Het krediet voor de grond kent een waarde van € 385.000,-. Hierop hoeft niet te worden afgeschreven. Wel zullen er jaarlijks rentelasten ad € 1.925,- worden gerekend over dit krediet. Het krediet voor de opstallen kent een waarde van € 180.000,- en een afschrijvingstermijn van 40 jaar. De jaarlijkse afschrijvingslasten zijn € 4.500,- en de rentelasten zijn het 1e jaar € 900,- en lopen i.v.m. de afschrijving langzaam af. De totale kapitaallasten van beide kredieten zijn daarmee € 7.325,- per jaar.

Aan overige kosten (verzekeringspremie, ozb, beheer, etc.) wordt een bedrag van € 3.775,- geraamd. Onderdeel van de overeenkomst is dat de huidige verkopers de tijd (lees: 24 maanden) de tijd krijgen om een vervangende woning aan te kopen of te huren. Dit betekent dat er gedurende deze periode geen structurele inkomsten zijn en er ook geen eventuele herontwikkeling kan worden opgestart. Er wordt daarom voorgesteld om de jaarlijkse kosten in de eerste 2 jaar, ervan uitgaande dat de verkopers de woning nog 24 maanden gebruiken, te dekken uit het budget ‘Werkbudget Ruimtelijk Projectenbureau`. Vanaf 2027 wordt voorgesteld een stelpost op te nemen ter dekking van de jaarlijkse kosten omdat het op dit moment nog onbekend is op welke wijze het perceel wordt geëxploiteerd nadat de huidige verkopers zijn vertrokken.

Risico’s 1. Uitgangpunt is dat er op de locatie een herontwikkeling plaats vindt, welke aansluit bij het Grondbeleid, Vastgoed en Accommodatiebeleid en de nog vast te stellen Gebiedsuitwerking Hierden. In het geval dat dit niet haalbaar is worden de financiële risico’s beperkt. De woning zal dan worden verkocht. De woning behoudt gezien zijn ligging haar waarde en verkoopsom zal naar verwachting in de toekomst liggen in lijn met de huidige aankoopsom. 2. Het betreft een verouderd woonhuis, waarbij op moment van feitelijke levering (na vertrek huidige verkopers), mogelijk direct onderhoud gewenst is wanneer gekozen wordt voor exploitatie d.m.v. tijdelijke verhuur. 3. Sociale (huur) en/of koopwoningen leveren een onrendabele financiële investering op. Een eventuele exploitatie d.m.v. herontwikkeling kan daarmee leiden tot een verliesgevende grondexploitatie. Dergelijke woonvormen zijn echter wel gewenst binnen de dorpskom. (concept Gebiedsuitwerking Hierden) 4. Een toekomstige (gedeeltelijke) maatschappelijke invulling van de locatie zou wenselijk kunnen zijn maar zal financieel niet rendabel zijn. 5. Wanneer de woning verkocht wordt aan een particulier is de kans verkeken om op korte of middellange termijn het pand vrijwillig aan te kopen. In dit geval zal de woning niet bij een herontwikkeling worden betrokken. 6.

Mocht de woning in de toekomst verworven moeten worden, dan zal de aankoopsom aanzienlijk hoger uitvallen, aangezien de koper zal investeren in de woning en eventueel schadeloos gesteld dient te worden bij (onteigening) verwerving. Duurzaamheid Dit voorstel heeft geen gevolgen voor onze duurzaamheidsambities. Communicatie Over het in dit voorstel geformuleerde collegebesluit zal geen externe communicatie plaatsvinden. Betrokken partijen worden op de hoogte gebracht. Uitvoering Na besluitvorming zal verdere uitvoering plaatsvinden. Evaluatie Na verkrijging van het eigendom zal er verder onderzoek worden gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden op dit perceel. 2 jaar na verkrijging zal er een herijkmoment plaats vinden naar de status. AIs er zicht is op een herontwikkelingsmogelijkheid dan wordt er een GREX inclusief voorbereidingskrediet gemaakt of is tijdelijke verhuur wenselijk of wordt er besloten om de woning weer in verkoop te zetten.

Bijlagen 1. Taxatierapport (vertrouwelijk) 2. Koopovereenkomst (vertrouwelijk) 3. Kaart aangekochte percelen B 3098 en B 6391