Presentatiedia's Woningmarkttrends - Raadscommissie Harderwijk 25-5-21.pdf
Tekst van het document
Woningmarkttrends in Harderwijk Raadcommissievergadering 25 mei 2021
1
Uitgangssituatie en vraagstelling • Druk op de markt: alles afzetbaar • Aanbodgestuurde markt Maar: Wat is de vraag vanuit lokale, regionale en bovenregionale woningzoekenden? • Wat kunnen mensen kopen / huren? • Wat kunnen mensen betalen in de huur en koopsector? 2
2
Accenten in presentatie • • • •
Huidige positie van starters en lage (midden-) inkomens Migratietrends Harderwijk Woningbehoefte en woningbouwplannen Uitgelicht: druk op de sociale huurmarkt
3
Starters en jonge huishoudens en lage inkomens in Harderwijk Wensen, mogelijkheden en kansen op de woningmarkt Migratietrends in Harderwijk Huishoudensontwikkeling. Overloopvraag vanuit het westen? Betekenis voor de lokale woningzoekenden Marktdruk en woningbehoefte naar de toekomst Woningbouwplannen in relatie tot lokale en (boven)regionale vraag Situatie op de sociale huurmarkt Druk op de markt en toekomstige behoefte
3
Huidige positie van starters en lage (midden-) inkomens Wat zijn de perspectieven van woningzoekende starters en middeninkomens in de koop- en huursector in Harderwijk? 4
4
Inkomens Harderwijkse huishoudens Jonger dan 25 jaar Eenpersoonshuishouden 25 tot AOW
•
Eenpersoonshuishouden AOW of ouder Paar zonder kinderen 25 tot AOW Paar zonder kinderen AOW of ouder
•
Paar met kind(eren) Eenoudergezin Niet-gezinshuishouden
•
Totaal 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100% Laagste inkomens (tot oude huurtoeslaggrens)
Overige lage inkomens (restant corporatiedoelgroep)
Lage middeninkomens (tot ca. €44.000)
Middeninkomens (tot ca. €56.000)
Veel lage inkomens onder alleenstaanden en eenoudergezinnen Eenverdieners hebben het moeilijk in huidige woningmarkt Inkomensval na relatiebreuk (urgente woningvraag) Thuiswonende jongeren meestal ook bescheiden inkomen.
Hoge inkomens 5
Harderwijk heeft een vrij jonge bevolking. Vergrijzing is vrij laag. Veel thuiswonende jongeren Grote groep thuiswonende jongeren (18-30 jr): ca. 1.500 Aandeel lage inkomens: 43% Aandeel middeninkomens: 37% (waarvan 6% een laag middeninkomen). Hoge inkomens vrij bescheiden (alleen onder gezinnen en – middelbare? – stellen een grote groep)
5
Huurprijsbereik inkomensgroepen in sociale huur 1- / 2 pers. huish.
gezin
Lage inkomens
t/m €633
t/m €678
Overige corporatiedoelgroep
€633 - €752
t/m €752
(Lage) middeninkomens tot €48.000 €678 - €752
€678 - €752
In praktijk: • Sociale minima kunnen meestal niet meer huur aan dan €430-€500. • Gezinnen met lage inkomens kunnen niet meer aan dan €430-€600. • Overige corporatiedoelgroep heeft max. ruimte tot ca. €700. • Lage middeninkomens vaak afhankelijk van huur onder €752. (Zij mogen in Harderwijk wel reageren op sociale huur!) 6
In de praktijk hebben sommige groepen een laag huurbudget (rekening houdend met huurtoeslag en overige onvermijdelijke uitgaven). Lage middeninkomens mogen in Harderwijk ook reageren op sociale huurwoningen. Met het oog op hun huurbudget is dat positief. Officieel is dit geen doelgroep voor woningcorporaties en is deze groep aangewezen op het particuliere huursegment.
6
Prijsbereik particuliere huursector Vuistregel in particuliere huursegment: minimaal bruto maandinkomen is 4x de kale huur. Huurprijs vrije sector huurwoning
Minimaal benodigd jaarinkomen
€ 753 (ondergrens vrije huursector)
€ 36.000
€ 900
€ 43.200
€ 1.000
€ 48.000
€ 1.200
€ 57.600
Gevolg bij schaarste: hogere inkomens verdringen lage middeninkomens in het middenhuur-segment. Prijsdruk naar boven.
De meeste lage middeninkomens kunnen alleen terecht in particuliere huurwoningen van minder dan €900. → Qua huurbudget hebben ze meestal maar tot €700. 7
Een huishouden met een inkomen van €48.000 kan een huurwoning zoeken tot maximaal €1.000 zoeken. Is er schaarste, dan zullen de prijzen stijgen tot het niveau dat de bovenkant van de vraag (nog net) aan kan.
7
Wat kun je kopen in Harderwijk? 30 jaar leeftijd,
Maximale hypotheek
10 jaar rentevast, annuïtaire hypotheek Lage inkomens - bij ink. €32.000:
€ 140.000
Bruto maandlasten € 450
Overige corporatiedoelgroep - bij ink. €40.000:
€ 180.000
€ 580
Lage middeninkomens - bij ink. €44.000:
€ 200.000
€ 650
Middeninkomens - bij ink. €56.000:
€ 265.000
€ 870
Funda Beschikbaar aanbod 1-3-2021 Tot € 150.000
0
€ 150.000 - € 185.000
0
€ 185.000- € 200.000
1
€ 200.000 - € 250.000
14
€ 250.000 - € 275.000
45
€ 275.000 - € 350.000
50
Boven 350.000
108
• Leenmogelijkheid: zorgt wel voor betaalbare woonlast… • …maar is te weinig om woningen in Harderwijk te vinden • Middeninkomens in de knel in huur- en koopsector 8
8
Verhuisgeneigdheid en samenstelling vraag 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 phh tot 35 1 phh 35 tot 1 phh 65 tot 2 phh tot 35 2 phh 35 tot 2 phh 65 tot 1-2 phh jaar 65 jaar 75 jaar jaar 65 jaar 75 jaar ouder dan 75 jaar Beslist verhuisgeneigd wens
Eventueel, misschien wens
gezin
Verhuisgeneigdheid obv gedrag
Grootste vragersgroepen in Harderwijk in omvang: • Starters en jonge stellen (doorstarters) • Gezinnen (doorstromers) 9
9
Woonvoorkeuren woningzoekenden Woningzoekenden uit Harderwijk en vanuit regio Starter
Thuiswonenden vaak nog een voorkeur voor sociale huur Eenverdieners ook grote voorkeur Corporatiehuur egz voor huren. Particulier huur egz Corporatiehuur app Koopwens vooral groot onder Particuliere huur app (jonge) stellen en gezinnen.
1 phh tot 35 jaar 1 phh tussen de 35 en 65 jaar 1 phh tussen de 65 en 75 jaar 2 phh tot 35 jaar 2 phh tussen de 35 en 65 jaar 2 phh tussen de 65 en 75 jaar
Koop rijwoning Koop 2-1 kap Koop vrijstaand Koop appartement
1 en 2 phh ouder dan 75 jaar Gezin Totaal 0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bovenregionale vraag (naar wonen in Harderwijk) wat vaker gericht op appartementen: koop en huur.
Bovenregionale vraag (stedelijke gebieden)
10
10
Gewenste prijsklassen koopsector Woningzoekenden lokaal en vanuit de regio (op koop georiënteerd) Starter 1 phh tot 35 jaar 1 phh tussen de 35 en 65 jaar 2 phh tot 35 jaar 2 phh tussen de 35 en 65 jaar 1 en 2 phh tussen 65 en 75 jaar 1 en 2 phh ouder dan 75 jaar Gezin Totaal 0% Koop <150
Koop 150-200
20%
40%
Koop 200-275
60% Koop 275-350
80%
100%
Koop >350
Bovenregionale vraag (stedelijke gebieden) 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Sterkere vraag naar koopwoningen > €350.000 (hogere budgetten)
11
11
Conclusies • • • •
Oplopende druk op ‘onderkant’ van de markt Grote vraag thuiswonende jongeren (oplopende verhuisdruk na lang uitstel) Veel vragers op de markt, weinig beschikbaar aanbod, weinig doorstroming Verdringing tussen doelgroepen in alle segmenten
•
Middeninkomens in de knel: te weinig inkomen voor koop of middenhuur en zeer beperkt toegang tot sociale huur Starters hebben bovendien vaak te weinig inschrijftijd voor sociale huur
• •
Grote behoefte aan betaalbare sociale huur, betaalbare particuliere huur en betaalbare koopwoningen 12
12
Migratietrends In hoeverre is er een vestigingstrend in Harderwijk en wat betekent dat voor de kansen van de lokale woningzoekenden? 13
13
Grote huishoudens stromen in, kleine huishoudens vertrekken Verhuisde personen
Verhuisde huishoudens 9.000
3.500
8.000
3.000
7.000
2.500
6.000
2.000
5.000
1.500
4.000 3.000
1.000
2.000
500
1.000 0
0 2011-2013 Vestigers
•
2014-2016 Vertrekkers
2017-2019
2011-2013 Vestigers
2014-2016
2017-2019
Vertrekkers
Laatste jaren migratieoverschot: Grote huishoudens stromen in, kleine huishoudens vertrekken 14
14
Wie zijn de vestigers en wie vertrekt? Vestigers
Vertrekkers
1.200
1.200
1.000
1.000
800
800
600
600
400
400
200
200
0
0 1 phh 1 phh 1 phh 2 phh 2 phh 2 phh 1-2 phh gezin tot 35 35 tot 65 tot tot 35 35 tot 65 tot ouder jaar 65 jaar 75 jaar jaar 65 jaar 75 jaar dan 75 jaar 2011-2013
2014-2016
2017-2019
1 phh 1 phh 1 phh 2 phh 2 phh 2 phh 1-2 phh gezin tot 35 35 tot 65 tot tot 35 35 tot 65 tot ouder jaar 65 jaar 75 jaar jaar 65 jaar 75 jaar dan 75 jaar 2011-2013
2014-2016
2017-2019
15
Belangrijke vestigersgroepen: • Lokale woningzoekenden (sociale binding) • Regionale trek naar de stad (voorzieningen/ regionale binding) • Locatiekiezers (kwalitatieve vestigingsvraag: perfecte woonlocatiemix van cultuur, stad, water, natuur, bereikbaarheid, prijs-kwaliteit. Niet plek-gebonden, foot-loose). • Overloopvraag uit de Randstad: woonforenzen, betaalbaar wonen/ woonalternatief • Terugkeerders (afgestudeerden en emptynesters met Harderwijkse roots) • Werkgebonden verhuisvraag (vinden van werk buiten de eigen regio, op zoek naar nieuwe bereisbare woonlocatie).
15
Wie zijn de vestigers en wie vertrekt? Vestigers
Vertrekkers
1400
1400
1200
1200
1000
1000
800
800
600
600
400
400
200
200
0
0 Starter <25 Starter 25 Starter >35 DoorstromerDoorstromerDoorstromer jaar tot 35 jaar jaar <25 jaar 25 tot 35 >35 jaar jaar 2011-2013
2014-2016
2017-2019
Starter <25 Starter 25 Starter >35 Doorstromer Doorstromer Doorstromer jaar tot 35 jaar jaar <25 jaar 25 tot 35 >35 jaar jaar 2011-2013
2014-2016
2017-2019
16
Woningmarkt (ook in Harderwijk) wordt in rap tempo een doorstromersmarkt. Jongeren kunnen minder vaak verhuizen. Verhuizen vindt op latere leeftijd plaats. Starters verlaten Harderwijk vaker (en op latere leeftijd). Dit duidt op uitwijkgedrag naar plekken waar woonmogelijkheden/ prijzen gunstiger zijn.
16
Positie van inkomensgroepen Vestigers en Lokale verhuizers 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
Saldo vertrekkers - vestigers 400 300 200 100 0 -100 -200
2011-2013
2014-2016
2017-2019
2011-2013
2014-2016
2017-2019
17
Hogere inkomens spelen een grotere rol in Harderwijk. Verdringing is het gevolg van de schaarste en grote prijsstijgingen. Er is een vertreksaldo van lage inkomens (verdringing). Een vestigingssaldo is te zien bij hoge inkomens. Dat is een trendbreuk met het verleden.
17
Overloop woningvraag uit de regio Vestigers
Saldo
600
150
500
100
400
50
300
0
200
-50
100
-100
0
-150
2011-2013 Vestigers
2014-2016 Vestigers
2011-2013 Saldo
2014-2016 Saldo
2017-2019 Saldo
2017-2019 Vestigers
• • •
Toename vestiging vanuit Flevoland (overloop) en regio (regionale trek). Vestiging uit steden Randstad neemt wat toe. Verhouding herkomst: lokaal 59% - regionale vestiging 22% - bovenregionale vestiging 19% 18
18
Conclusies • • • • • •
Toename vestigingsdruk Positie lokale jongeren/ starters en lagere inkomens wordt slechter ‘Rijkere huishoudens’ van buitenaf vestigen zich steeds vaker Onder hen ook mensen met Harderwijkse roots Harderwijk is een gezochte vestigingsgemeente Woningen worden in toenemende mate betrokken door vestigers (diepere zakken) en doorstromers uit koopwoningen (overwaarde)
19
19
Woningbehoefte en woningbouwplannen Wat is de woningbouwbehoefte ook in relatie tot de vestigingsvraag? Bouwen we wel genoeg?
20
20
Harderwijk stabiele gezinsgemeente
• Vergrijzing • Tegenwicht vanuit stellen en gezinnen • Nog exclusief groeiende aantrekkingskracht op vestigers
21
In Harderwijk is geen sprake van een wegstervende golf na de eerste boeggolf van ouderen. Dit wijkt af van veel andere (meer vergrijsde) gemeenten. Komt doordat Harderwijk een gezinsgemeente is. Dit wordt bovendien versterkt door de nieuwe (nog niet zichtbare) migratietrends.
21
Trendmatige huishoudensontwikkeling 2020-2040
Korte Lange termijn termijn
7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1 phh tot 35 jaar
1 phh tussen de 35 en 65 jaar
1 phh tussen de 65 en 75 jaar
2 phh tot 35 2 phh tussen jaar de 35 en 65 jaar 2020
2025
2030
2 phh tussen 1 en 2 phh de 65 en 75 ouder dan 75 jaar jaar 2035
Stellen met kinderen
Eenoudergezin
2040
22
22
Groei trendmatige woningbehoefte + 3.170 inwoners tot 2030 Gezinsverdunning ↓ • + 2.170 huishoudens tot 2030 • + 560 inloop huidig lokaal woningtekort • + 2.730 trendmatige woningbehoefte • •
23
Woningtekort = Gaat vooral om jonge mensen. Bijvoorbeeld dertigers die ongewenst thuis wonen of mensen die in suboptimale woonsituaties verkeren (bijv. kamers, tijdelijke woonoplossingen, thuisloosheid, of mensen die bij echtscheiding noodgedwongen nog samen wonen).
23
Boven-trendmatige vraag • • • •
Omvang jaarlijkse vraag neemt toe, ook vanwege druk vanuit buitenaf. Achterstand woningbehoefte moet snel worden ingelopen. Jaarlijks + 100 woningen voor boven-trendmatige vraag van vestigers tot 2030 Boven-trendmatige vraag woningbehoefte totaal +.3.730 tot 2030 2020-2030 Huishoudensgroei (basisraming) Woningbehoefte + inloop lokaal woningtekort Woningbehoefte + boven-trendmatige vraag
2030-2040
+ 2.170
+ 680
+ 2.730
+ 680
+ 3.730
+ 680 24
24
Boven-trendmatige vraag; Wie zijn het? • Terugkeerders vooral afgestudeerden en emptynesters met Harderwijkse roots • Regionale trek naar de stad (voorzieningen/ regionale binding) alleenstaanden, jonge mensen, eenoudergezin • Locatiekiezers (kwalitatieve vestigingsvraag: perfecte woonlocatiemix van cultuur, stad, water, natuur, bereikbaarheid, prijs-kwaliteit). Niet plek-gebonden, foot-loose) kinderloze stellen, emptynesters, gezinnen uit de grote stad • Overloopvraag uit de Randstad: woonforenzen, betaalbaar wonen/ woonalternatief → diverse groep
25
25
Accent verhoogde vraag vanuit vestigersgroepen • • • •
Behoefte aan sociale huurwoningen door regionale woningdruk sociale huurmarkt (stedelijk wonen is goede combinatie) Sterkere vraag naar middeldure en dure grondgebonden koopwoningen, vooral vanuit doorstromende stellen/gezinnen Middelbare/ oudere stellen vragen om luxe appartementen Voor locatiekiezers is bereikbaarheid culturele hotspots van belang
26
26
Trendprognose samenstelling woningbehoefte tot 2030 (tekorten) Toenemende kloof koopprijzen leencapaciteit
Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector
Mits betaalbaar: (bestaande) EGZ-woningen als alternatief voor kleine huishoudens. Benodigde nieuwbouw ook als compacte grondgebonden woningen voor brede doelgroep.
Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-275 Koop grondgebonden 275-350 Koop grondgebonden >350 Koop app/toegankelijk <275 Koop app/toegankelijk >275 -200 2020-2025
2025-2030
0
200 2030-2035
400
600
800
1.000
Verleiden ouderen door te stromen naar woon(zorg)concept in eigen buurt/ centrale locatie.
2035-2040
27
Grootste tekorten in betaalbare en midden segment koopwoningen en betaalbare huurappartementen. Woningmarktsegmenten zijn enigszins communicerende vaten. Woningtekorten hebben effect op prijzen. Doorstromers uit koop kunnen woonwensen nog wel vervullen, anderen moeten inleveren op kwalitatieve wensen.
27
Prognose woningbehoefte boven-trendmatig vraag tot 2030 Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-275 Koop grondgebonden 275-350 Koop grondgebonden >350 Koop app/toegankelijk <275 Koop app/toegankelijk >275 0
100
Trendprognose
200
300
400
500
600
700
800
900
Boventrendmatige behoefte
28
Accent benodigde voorraadtoevoeging in Harderwijk ligt op betaalbare huur en betaalbare koopproducten. Inzet op te veel luxe producten brengt risico mee voor te groot accent op bedienen externe vraag. Doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen: perspectief is beperkt. Veel ouderen blijven het liefst thuis wonen. Gelet op kwaliteit en samenstelling woningvoorraad Harderwijk: - Behoefte aan comfortabele, gelijkvloerse appartementen - Behoefte aan stedelijke woonconcept nabij centrum (huur- en koopappartementen) Noot: Bij genoemde prijsniveaus wordt geen rekening gehouden met oplopende prijzen/ prijsstijgingen als gevolg van oververhitting.
28
Woningbouwplannen Woningbehoefte tot 2030
Plannen tot 2030
Boven-trendmatige behoefte
Trendprognose
Totaal
820
1.045
432
51
483
Vrije sector huur (vooral middenhuur)
185
255
550
21
571
Koop tot 275
1.115
1.380
618
33
651
Koop >275
610
1.050
964
23
987
192
959
1.151
2.730
3.730
2.756
1.087
3.843
Totaal
•
Zacht
Sociale huur
Onbekend
•
Hard
Bij onvoldoende woningbouw -> verdringing tussen lokale, regionale en bovenregionale woningzoekenden Optioneel: Bouwen voor stedelijke doorontwikkeling Harderwijk 29
Advies: Woningbouwplannen moeten rekening houden met de vestigingsdruk die heerst vanuit de Randstad, Flevoland en de regio rond Harderwijk. Bij het louter afstemmen op de trendprognose bestaat het risico dat vestigers in toenemende mate met de woningen ‘er van door gaan’. De lokale vraag blijft dan onvervuld. Harderwijk is een gezochte woonlocatie met goede locatie-potenties (bereikbaarheid en kwaliteiten). Bouwen met het oog op doorontwikkeling van de stad op langere termijn is kansrijk. Zachte plannen richting 2030 (met een nog in te vullen programma) betreffen een groot deel plannen in stedelijk woonconcept. Hier zijn ook goede kansen voor betaalbare woonconcepten (hoge dichtheid, compact vouwen, hoogbouw).
29
Conclusies • Om de huidige lokale (en regionale) woningbehoefte te vervullen lijken er genoeg plannen… • … maar door verdringingseffecten zijn er meer woningen nodig op de lokale vraag een plek te kunnen geven • Er zijn vooral te weinig betaalbare koopwoningen en – huurwoningen onder de harde plannen • Onder de zachte plannen is het programma nog niet bekend. Accent op betaalbare koop en sociale huur (breed toegankelijk) is nodig 30
Advies: Te veel inzetten op doorstroomproducten (met hoge woningmarktprijzen) zorgt voor risico van verdringing. Doorstroming zou beter werken als er geen sprake was van verdringing. Hoge woningmarktprijzen: in toenemende mate vraagt dit om beteugeling (via beleidsinstrumentarium) om effectief woonbeleid op lokaal niveau te kunnen voeren.
30
Uitgelicht: druk op de sociale huurmarkt Hoe ontwikkelt de vraag zich naar sociale huur? Moeten we daar wat extra’s doen? 31
31
Trends sociale huurmarkt • • • • • •
• •
Knelpunten betaalbaar wonen Lage middeninkomens afhankelijk van sociale huurprijs Oplopende wachttijden/ lage doorstroming (grote onvervulde vraag) Toename eenverdiener-huishoudens Meer spoedzoekers, behoefte aan snel (of tijdelijk) wonen Vergrijzing: - vooral welvarende ouderen in koopwoningen (andere woonvraag) - toename ouderen (huurders/ kopers) zorgt voor lagere woningmarktdynamiek (willen blijven, specifieke wensen/eisen) Verhuisdruk van buitenaf (ook lagere inkomens) Kansen voor stedelijke woonmilieus voor regio en daarbuiten 32
32
Huidige huurprijzen huursector Huurprijzen in Harderwijk 0,8 0,7
Corporatievoorraad: Ca. 5.700 woningen
0,6 0,5
Particuliere huurvoorraad: Ca. 2.000 woningen
0,4 0,3 0,2 0,1 0 Corporatievoorraad Tot 1e aftoppingsgrens
Tot liberalisatiegrens
Particuliere huurvoorraad Middenhuur
Dure huur (>€950)
33
Ruim een kwart van de particuliere huurvoorraad is ook sociale huur In de corporatiesector ligt de nadruk op lage huurprijzen onder de 1e aftoppingsgrens (€633 in 2021)
33
Groei kleine huishoudens 2020-2040 (perspectief: boven-trendmatig) 8.000 7.000 6.000 5.000
Groeiende groepen eenverdieners (overwegend lagere / lage middeninkomens
4.000 3.000 2.000 1.000 0
Groeiperspectief bij boven-trendmatige ontwikkeling
2020
2025
2030
2035
2040
34
Doelgroepen sociale huursector: • Gemiddeld kleinere huishoudens, meer eenverdieners • Minder gezinnen, meer eenoudergezinnen (spoedzoekers, eenverdieners) • Meer alleenstaanden (alle leeftijden, jonge mensen, spoedzoekers, migranten, bijzondere groepen) • Veel meer oudere alleenstaanden (vaak nog woonachtig in oude, vertrouwde woning)
34
Woonvoorkeuren woningzoekenden Woningzoekenden uit Harderwijk en vanuit regio Starter
Jongeren en ouderen hebben een grote voorkeur voor sociale huur
1 phh tot 35 jaar 1 phh tussen de 35 en 65 jaar 1 phh tussen de 65 en 75 jaar
Corporatiehuur egz Particulier huur egz Corporatiehuur app Particuliere huur app Koop rijwoning Koop 2-1 kap Koop vrijstaand Koop appartement
2 phh tot 35 jaar 2 phh tussen de 35 en 65 jaar 2 phh tussen de 65 en 75 jaar 1 en 2 phh ouder dan 75 jaar Gezin Totaal 0%
20%
40%
60%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Bovenregionale vraag (stedelijke gebieden)
Oudere alleenstaanden hebben een voorkeur voor comfortabele huurappartementen (ruimer huurbudget) Bovenregionale vraag (naar wonen in Harderwijk) wat vaker gericht op appartementen: koop en huur 35
35
Druk op de sociale huurmarkt Verhuringen 12
250
Inschrijftijd en zoektijd in jaren
10
200
8
150
6 100
4
50
2 0
0
2018
2019
2020
Gemiddelde inschrijfduur in jaren
2018
2019
2020
Gemiddelde actieve zoektijd in jaren
107 106 105 104 103 102 101 100 99 98 97 96
Reacties per advertentie
2018
2019
2020
• Geen (structurele) stijging aanbod. • Woonvraag loopt wel op (vestigingsvraag, uitwijkgedrag koop- en vrije huursector) • Aanbodtekorten zorgen voor oplopende wachttijd (woningzoekenden bouwen samen elk jaar een langere inschrijfduur op). • Meer spoedzoekers in de knel. • Starters kunnen pas later toetreden. 36
36
Behoefte aan sociale huurwoningen • • • • • •
•
Huidige corporatievoorraad 5.720 woningen Trendprognose+ 820 sociale huurwoningen tot 2030 Boven-trendmatige vraag +1.045 sociale huurwoningen tot 2030 Inzetten op snelle beschikbaarheid (snel bouwen) Toewijzing afstemmen op perspectieven/ slaagkansen beoogde groepen. Kwalitatieve woningbehoefte: - Groeiende vraag appartementen/ toegankelijke woningen door groei eenpersoonshuishoudens - Compacte grondgebonden woningen (multi-inzetbaar voor brede doelgroep) als suburbaan alternatief. Goede perspectieven sociale woningbouw op lange termijn (veel overvraag, flexibele exploitatiemogelijkheden / -alternatieven voorraad) 37
37