Nota Zienswijzen Waterfrontpark en Parkvilla.docx

Reg.nummer.: 02430000059758 / 02430000263359

NOTA ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN “WATERFRONT-ZUID - WATERFRONTPARK EN PARKVILLA”

INHOUDSOPGAVE Inleiding

3

Zienswijze 1 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 2 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 3 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 4 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 5 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 6

4 4 4 7 8 8 8 11 12 12 12 13 14 14 14 15 16 16 16 18 19

Zienswijze 7 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 8

20 20 20 22 23

Zienswijze 9

24

Zienswijze 10 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 11

25 25 26 29 30

Zienswijze 12 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 13 Opmerking Commentaar

31 31 31 32 33 33 33

Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 14

35 36

Zienswijze 15 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 16

37 37 37 40 41

Zienswijze 17 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 18 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 19

42 42 42 42 44 44 44 47 48

Zienswijze 20 Opmerking Commentaar Gevolgen bestemmingsplan Zienswijze 21

49 49 49 50 51

Inleiding Het bestemmingsplan Waterfront-Zuid – Waterfrontpark en Parkvilla” maakt de aanleg van het waterfrontpark en een parkvilla mogelijk. De Parkvilla betreft een slanke toren van maximaal 28 m hoog met een half-verdiepte parkeergarage er onder. Het gebouw is zo veel mogelijk in de noordoosthoek van het perceel geplaatst om zo ruimte te laten voor het park. Het waterfrontpark wordt een nieuwe centrale ontmoetingsplek voor de inwoners van Waterfront. De exacte invulling van het park is nog niet bekend. Samen met belanghebbenden wordt dit uitgewerkt. Termijn Het ontwerpbestemmingsplan “Waterfront-Zuid - Waterfrontpark en Parkvilla” heeft met ingang van 27 september 2021 gedurende zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon een ieder schriftelijk zienswijzen kenbaar maken bij de gemeenteraad. Desgewenst kon ook worden volstaan met een mondelinge zienswijze. Dit is op 24 september 2021 bekend gemaakt in het Gemeenteblad. De stukken waren ook raadpleegbaar op de gemeentelijke website www.harderwijk.nl. en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Ontvankelijkheid Alle ingediende zienswijzen zijn binnen de termijn van inzagelegging ontvangen en worden in behandeling genomen.

Zienswijzen en gemeentelijk commentaar Er zijn 21 reacties ontvangen naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan “Waterfront-Zuid - Waterfrontpark en Parkvilla”, waarvan 15 unieke. Daar waar sprake is van identieke zienswijzen, wordt verwezen naar de beantwoording van de overeenkomstige zienswijze. De namen en adressen van deze reclamanten worden opgenomen in een aparte bijlage die niet openbaar is in verband met privacywetgeving. Van de mogelijkheid om uitsluitend mondeling te reageren is geen gebruik gemaakt. In deze nota zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Daarbij wordt aangegeven of het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de reactie.

Zienswijze 1 Opmerking Indiener geeft aan dat het bestemmingsplan dat nu voorligt in strijd is met het bestaande bestemmingsplan en met de oorspronkelijke bouwplannen. Die gaan uit van een statige parkvilla met een maximale bouwhoogte van 9 meter met een mogelijkheid om af te wijken tot 18 meter hoog. Indiener wil dat de gemeente zich hier aan houdt. Indiener geeft aan dat een eerder plan dat uitging van 35m is afgewezen door omwonenden en verbaast zich nu over het feit dat een plan met een bouwhoogte van 28m ter inzage wordt gebracht. Indiener is van mening dat de gemeente zich moet houden aan de oorspronkelijke regels. Indiener is van mening dat met een iconisch en hoge landmark oorspronkelijk de vuurtoren werd bedoeld en dat de initiële plannen voor het gebied anders waren. Commentaar

1.1

Strijd met bestaand bestemmingsplan

De directe aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad in 2008 was het bestendigen van het voorkeursrecht dat sinds 2 mei 2002 op het voormalige havengebied lag. Het bestemmingsplan was een planologische vertaling van het Masterplan Waterfront, zoals dit in de gemeenteraad van september 2003 is behandeld. Dat plan omvat het gehele gebied van het Waterfront (Waterfront-Zuid en Waterfront-Noord). Het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad is een globaal bestemmingsplan met uit te werken bestemmingen opgezet volgens de toen geldende uitgangspunten. Het bestemmingsplan legt de inrichting van de woongebieden niet vast maar geeft globale uitwerkingsregels ten aanzien van bebouwing en gebruik. Dit betekent, dat deze gebieden pas ontwikkeld kunnen worden na een extra procedure (het uitwerkingsplan en/of het wijzigingsplan), die doorlopen zal worden, nadat meer inzicht bestaat in de architectonische en stedenbouwkundige uitwerkingen. Nadien zijn er verscheidende uitwerkingsplannen vastgesteld: Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – Watersportboulevard (2015), Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – de Bakens (2017). Dit zijn de plannen die qua bebouwing en gebruik passen binnen de in het moederplan gestelde regels.

Inherent aan een langlopende en grootschalige gebiedsontwikkeling geldt dat veranderende omstandigheden en inzichten maken dat een gewenste ontwikkeling van een deelgebied niet helemaal past binnen de uitwerkingsregels van het moederplan. In dat geval dient in plaats van een uitwerkingsplan een bestemmingsplan opgesteld te worden. Zo zijn om deze redenen de bestemmingsplannen Waterfront-Zuid – De Eilanden (2012) en Waterfront-Zuid – Stadswerven en De Kades (2020) vastgesteld. Ook is een vergunningsprocedure doorlopen voor Waterfront-Zuid - Noordereiland De Wachter (2018). Het gebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’. Binnen deze bestemming zijn de gronden onder andere bestemd voor wonen, leisure, maatschappelijke voorzieningen, groenvoorzieningen en parkeren. Het voorgenomen bouwplan past binnen deze functieomschrijving. Het plan past niet wat betreft de bouwhoogte. De gemeente Harderwijk en de projectontwikkelaar VOF Waterfront Harderwijk hebben in diverse overeenkomsten (o.a. het hoofdlijnenakkoord 2011) afspraken gemaakt over het stedenbouwkundig plan, het programma en de kosten. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is afgesproken dat er in het Waterfrontpark ruimte is voor een appartementengebouw. Het realiseren van een appartementengebouw (“Het Hooge

Huis” als nieuw beeldmerk van Harderwijk) in het Waterfrontpark is dus een onderdeel van de oorspronkelijke afspraken en is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Waterfront-Zuid uit 2013. Het klopt dat een bestemmingsplan tot op zekere hoogte leidend en bindend is. Het gemeentebestuur heeft echter altijd de bevoegdheid om, bijvoorbeeld in geval van gewijzigde inzichten, van een vigerend bestemmingsplan af te wijken door een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

1.2

Strookt niet met oorspronkelijke plannen, gemeente moet zich daaraan houden

Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.

Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard). In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d.

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend. Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst. Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie

van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend. In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.

1.3

De gemeente luistert niet

In de vorm van het Geldersch Kasteel heeft de VOF Waterfront eind 2018 een ontwerp van een Parkvilla in procedure gebracht, uitgaande van een gebouw van maximaal 30,5 m hoog . Naar aanleiding van dit ontwerp en de gevolgde procedure zijn 95 zienswijzen binnengekomen. Mede naar aanleiding van deze zienswijzen is geconstateerd dat voor het ontwerp van het Geldersch Kasteel te weinig draagvlak was en is daarom gekozen om opnieuw naar het ontwerp van de Parkvilla te kijken. Dit ontwerp is samen met de zienswijzen in maart 2019 behandeld in de raadscommissie en er heeft een informatiemarkt plaatsgevonden. Na verschillende varianten met de VOF te hebben besproken is besloten om de uitgangspunten voor het ontwerp van een Parkvilla helder te omschrijven, zodat op basis hiervan de VOF een ontwerp kan maken. In het college hebben daartoe een tweetal (thema) besprekingen plaatsgevonden waarin de uitgangspunten voor de Parkvilla zijn bepaald. Deze uitgangspunten zijn middels een collegebesluit bekrachtigd. Resume van dit vorige besluit: Een Parkvilla, slank, maximaal 35 meter, duurzaam, en zo weinig mogelijk ruimte innemend. De Parkvilla diende een aansprekend ontwerp te krijgen. In december 2019 is hierover besloten waarop vervolgens op 16 Januari 2020 een inloopbijeenkomst is georganiseerd.

Het collegebesluit met deze uitgangspunten is besproken in de commissie Ruimte en naar aanleiding van deze behandeling is ten behoeve van de peiling van deze uitgangspunten (o.a. max. hoogte van 35m) onder de inwoners van Harderwijk in juni 2020 een online stadsgesprek georganiseerd. Het resultaat van deze uitgangspunten en het stadsgesprek hebben in december 2020 geresulteerd in een voorstel aan de raadscommissie voor het vastleggen van de uitgangspunten en een bestemmingsplan voor te bereiden. In januari 2021 is hieromtrent besloten. De afgelopen jaren zijn verschillende ontwerpen voor de Parkvilla opgesteld waarbij omwonenden hun inbreng hebben kunnen geven. Er zijn zowel voor- als tegenstanders voor een gebouw in het park. Belangrijkste conclusie van de reacties bij elkaar genomen is dat er zowel draagvlak als tegenstand (van met name direct aanwonenden) voor een Parkvilla in het park is. Gesteld kan worden dat onder de tegenstanders van de Parkvilla het idee van geen bebouwing in het park en compensatie van het bouwvolume op het aangrenzende bouwblok, kan rekenen op steun. Een aantal tegenstanders geeft aan dat als er dan toch een gebouw moet komen, deze dan minder hoog zou moeten worden dan de (toen) voorgestelde maximale hoogte van 35 meter.

Voorstanders van een Parkvilla benadrukken dat het een slank aansprekend cq bijzonder gebouw moet worden met minimaal ruimtegebruik in het park. Er is daarnaast steun voor een duurzame uitstraling. Als gevolg van reacties uit de omgeving is het plan in de loop van de tijd verschillende keren aangepast, zowel in positie als in bouwhoogte en oppervlak. Onderkend wordt dat de aanpassingen niet volledig tegemoet komen aan de geuite bezwaren, de gemeente wenst vast te houden aan een gebouw van omvang op deze locatie. Een dergelijk bouwplan vereist een brede belangenafweging waarbij geldt dat niet aan ieder belang volledig tegemoet kan worden gekomen.

Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.

Zienswijze 2 Opmerking Indiener geeft aan niet te spreken te zijn over de gang van zaken omtrent de invulling van het Waterfrontpark en de Parkvilla. Indiener geeft aan dat er niet wordt geluisterd naar de inwoners terwijl de gemeente aangeeft dit wel te doen. De inwoners willen geen hoogte-accent en alternatieven worden van tafel geveegd. Graag gaat indiener het gesprek aan waarbij de verschillende argumenten met gelijke weging naast elkaar gelegd worden. Volgens indieners wordt niet uitgegaan van de belangen van Harderwijk en bewoners. Indiener verbaast zich er over dat het park voor een groot deel gevuld wordt met een appartementencomplex, een gebouw met een footprint van 800m2 maakt dat het park minder weids aanvoelt en dat het afbreuk doet aan het uitgangspunt van een ‘groen hart’ als rustpunt in de wijk. Er is strijdigheid met het bestaande bestemmingsplan, dat in de basis uitgaat van een bouwhoogte van 9m met een afwijkingsmogelijkheid naar 18m. Ook geeft indiener aan dat de bestemming is aangewezen als ‘gemengd’. Nu de begane grond ingericht wordt als parkeergarage is er geen sprake van een attractief publiek (park)karakter. De bouwhoogte van 18m is in eerder stadia geadviseerd en indiener vindt het vreemd dat hiervan afgeweken wordt, deze hoogte is volgens indiener acceptabel.

Het plan is in strijd met de afspraken die tijdens de verkoop van de woningen aan de overzijde van het water zijn gemaakt. Indiener vraagt zich af of de adviezen met betrekking tot windhinder voor de molen betrouwbaar zijn en geeft aan zelf ook last te zullen krijgen als gevolg van afname privacy, lichtinval vermindering van het uitzicht. Dit zorgt voor een waardevermindering van de woning. Commentaar

2.1

Er wordt niet geluisterd

In de vorm van het Geldersch Kasteel heeft de VOF Waterfront eind 2018 een ontwerp van een Parkvilla in procedure gebracht, uitgaande van een gebouw van maximaal 30,5 m hoog . Naar aanleiding van dit ontwerp en de gevolgde procedure zijn 95 zienswijzen binnengekomen. Mede naar aanleiding van deze zienswijzen is geconstateerd dat voor het ontwerp van het Geldersch Kasteel te weinig draagvlak was en is daarom gekozen om opnieuw naar het ontwerp van de Parkvilla te kijken. Dit ontwerp is samen met de zienswijzen in maart 2019 behandeld in de raadscommissie en er heeft een informatiemarkt plaatsgevonden. Na verschillende varianten met de VOF te hebben besproken is besloten om de uitgangspunten voor het ontwerp van een Parkvilla helder te omschrijven, zodat op basis hiervan de VOF een ontwerp kan maken. In het college hebben daartoe een tweetal (thema) besprekingen plaatsgevonden waarin de uitgangspunten voor de Parkvilla zijn bepaald. Deze uitgangspunten zijn middels een collegebesluit bekrachtigd. Resume van dit vorige besluit: Een Parkvilla, slank, maximaal 35 meter, duurzaam, en zo weinig mogelijk ruimte innemend. De Parkvilla diende een aansprekend ontwerp te krijgen. In december 2019 is hierover besloten waarop vervolgens op 16 Januari 2020 een inloopbijeenkomst is georganiseerd.

Het collegebesluit met deze uitgangspunten is besproken in de commissie Ruimte en naar aanleiding van deze behandeling is ten behoeve van de peiling van deze uitgangspunten (o.a. max. hoogte van 35m) onder de inwoners van Harderwijk in juni 2020 een online stadsgesprek georganiseerd. Het resultaat van deze uitgangspunten en het stadsgesprek hebben in december 2020 geresulteerd in een voorstel aan de raadscommissie voor het vastleggen van de uitgangspunten en een bestemmingsplan voor te bereiden. In januari 2021 is hieromtrent besloten.

De afgelopen jaren zijn verschillende ontwerpen voor de Parkvilla opgesteld waarbij omwonenden hun inbreng hebben kunnen geven. Er zijn zowel voor- als tegenstanders voor een gebouw in het park. Belangrijkste conclusie van de reacties bij elkaar genomen is dat er zowel draagvlak als tegenstand (van met name direct aanwonenden) voor een Parkvilla in het park is. Gesteld kan worden dat onder de tegenstanders van de Parkvilla het idee van geen bebouwing in het park en compensatie van het bouwvolume op het aangrenzende bouwblok, kan rekenen op steun. Een aantal tegenstanders geeft aan dat als er dan toch een gebouw moet komen, deze dan minder hoog zou moeten worden dan de (toen) voorgestelde maximale hoogte van 35 meter. Voorstanders van een Parkvilla benadrukken dat het een slank aansprekend cq bijzonder gebouw moet worden met minimaal ruimtegebruik in het park. Er is daarnaast steun voor een duurzame uitstraling. Als gevolg van reacties uit de omgeving is het plan in de loop van de tijd verschillende keren aangepast, zowel in positie als in bouwhoogte en oppervlak. Onderkend wordt dat de aanpassingen niet volledig tegemoet komen aan de geuite bezwaren, de gemeente wenst vast te houden aan een gebouw van omvang op deze locatie. Een dergelijk bouwplan vereist een brede belangenafweging waarbij geldt dat niet aan ieder belang volledig tegemoet kan worden gekomen.

2.2

Doet afbreuk aan park

Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park. In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken. De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen.

2.3

Commerciële functie

Op het geheel van Waterfront zijn nog de nodige niet-woningbouw functies te huisvesten. Om te voorkomen dat deze plekken met elkaar gaan concurreren en omdat het aanbod aan haalbare concepten beperkt is, is er voor gekozen om deze (niet-)commerciële en openbare functies zoveel mogelijk te concentreren op het Dolfinariumeiland, dan wel in de directe nabijheid van de nieuwe boulevard. Het welslagen van het totaalconcept voor het Dolfinariumeiland is van een (niet-) commerciële invulling afhankelijk. Dit geldt niet voor het appartementengebouw in het park op de Kop Stadswerven. Door het creëren van een bordes / buitenruimte op het parkeerdek dat landschappelijk in het park wordt ingepast, zijn wij van mening dat er een zorgvuldige aansluiting tussen het gebouw en het park zal ontstaan. Hiervoor is niet per se een publiek toegankelijke functie nodig.

2.4

Strijd met bestaand bestemmingsplan

De directe aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad in 2008 was het bestendigen van het voorkeursrecht dat sinds 2 mei 2002 op het voormalige havengebied lag. Het bestemmingsplan was een planologische vertaling van het Masterplan Waterfront, zoals dit in de gemeenteraad van september 2003 is behandeld. Dat plan omvat het gehele gebied van het Waterfront (Waterfront-Zuid en Waterfront-Noord).

Het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad is een globaal bestemmingsplan met uit te werken bestemmingen opgezet volgens de toen geldende uitgangspunten. Het bestemmingsplan legt de inrichting van de woongebieden niet vast maar geeft globale uitwerkingsregels ten aanzien van bebouwing en gebruik. Dit betekent, dat deze gebieden pas ontwikkeld kunnen worden na een extra procedure (het uitwerkingsplan en/of het wijzigingsplan), die doorlopen zal worden, nadat meer inzicht bestaat in de architectonische en stedenbouwkundige uitwerkingen. Nadien zijn er verscheidende uitwerkingsplannen vastgesteld: Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – Watersportboulevard (2015), Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – de Bakens (2017). Dit zijn de plannen die qua bebouwing en gebruik passen binnen de in het moederplan gestelde regels. Inherent aan een langlopende en grootschalige gebiedsontwikkeling geldt dat veranderende omstandigheden en inzichten maken dat een gewenste ontwikkeling van een deelgebied niet helemaal past binnen de uitwerkingsregels van het moederplan. In dat geval dient in plaats van een uitwerkingsplan een bestemmingsplan opgesteld te worden. Zo zijn om deze redenen de bestemmingsplannen Waterfront-Zuid – De Eilanden (2012) en Waterfront-Zuid – Stadswerven en De Kades (2020) vastgesteld.

Ook is een vergunningsprocedure doorlopen voor Waterfront-Zuid - Noordereiland De Wachter (2018). Het gebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’. Binnen deze bestemming zijn de gronden onder andere bestemd voor wonen, leisure, maatschappelijke voorzieningen, groenvoorzieningen en parkeren. Het voorgenomen bouwplan past binnen deze functieomschrijving. Het plan past niet wat betreft de bouwhoogte. De gemeente Harderwijk en de projectontwikkelaar VOF Waterfront Harderwijk hebben in diverse overeenkomsten (o.a. het hoofdlijnenakkoord 2011) afspraken gemaakt over het stedenbouwkundig plan, het programma en de kosten. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is afgesproken dat er in het Waterfrontpark ruimte is voor een appartementengebouw. Het realiseren van een appartementengebouw (“Het Hooge Huis” als nieuw beeldmerk van Harderwijk) in het Waterfrontpark is dus een onderdeel van de oorspronkelijke afspraken en is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Waterfront-Zuid uit 2013. Het klopt dat een bestemmingsplan tot op zekere hoogte leidend en bindend is. Het gemeentebestuur heeft echter altijd de bevoegdheid om, bijvoorbeeld in geval van gewijzigde inzichten, van een vigerend bestemmingsplan af te wijken door een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

2.5

Windonderzoek niet betrouwbaar

Het onderzoek naar de effecten van de bouwplannen op de molenbiotoop is in opdracht van de gemeente uitgevoerd door adviesbureau EAGM. Het adviesbureau heeft een onderzoeksmethodiek voor dergelijke berekeningen die veel wordt toegepast bij vergelijkbare berekeningen in diverse gemeenten in Nederland. Het betreft hier een vaste, geaccepteerde systematiek die ook in onderhavig onderzoek is toegepast. Gerekend wordt met inputgegevens die openbaar beschikbaar zijn bij het KNMI. Wij zien niet in waarom het onderzoek niet betrouwbaar is, te meer omdat de zienswijze niet gemotiveerd is.

2.6

Afname privacy, lichtinval en uitzicht (waardevermindering)

Het klopt dat het voorgenomen gebouw schaduw zal opleveren. In de bij het bestemmingsplan bijgevoegde schaduwberekening is dit inzichtelijk gemaakt. De schaduw van het ontwerp van 28m hoog zal op de kortste dag van het jaar vallen op de voorgevel en de daken van de woningen op het zuidereiland en voor een deel in de achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland. De achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland liggen echter voor het grootste deel van de dag in hun eigen schaduw.

Voor bezonning bestaat geen wettelijke norm. Het bestemmingsplan voldoet aan de TNO-normen, een algemeen geaccepteerde norm bij het bepalen van zoninval. Het bouwplan voldoet zowel aan de lichte als aan de zware norm. Op basis van dit bestemmingsplan kan een bouwplan worden ontwikkeld waarvan de schaduw valt op andere gebouwen in de omgeving. Dat is een logisch gevolg van bouwen in de stad. De belemmering die dat oplevert wordt acceptabel geacht Gezien de afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland zal er evenmin sprake zijn van directe inkijk in de tuin, hier zal de woning tussen staan. Op dit moment ligt het bestaande Waterfront inderdaad vrij in het zicht, er zullen de komende jaren echter nog enkele honderden woningen worden toegevoegd (Kop Stadswerven, Kop Bakens en fase 3). Het grootste deel van het nu gerealiseerde Waterfront bestaat uit laagbouw (eengezinswoningen van twee bouwlagen met kap). In het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront is echter wel aangegeven dat ruimte bestaat voor een drietal hoogteaccenten (Vuurtoren, Kop Bakens en Appartementengebouw Waterfrontpark). Ook zal de bebouwing aan de Waterstadboulevard (Kop Stadswerven) bestaan uit bebouwing van circa 5 verdiepingen. Het nu ontstane beeld zal nog wijzigen en rondom de kop van de Stadswerven meer een ‘stedelijk’ karakter krijgen.

Het nu voorliggende bouwplan is passend in dit beoogde totaalbeeld voor het Waterfront. Als sprake is van waardevermindering die voor vergoeding in aanmerking komt, kan op aanvraag een tegemoetkoming in planschade worden uitgekeerd. Er geldt daarbij een ‘eigen risico’, het zogenoemde normaal maatschappelijk risico, van ten minste twee procent van de waarde van de woning direct voorafgaande aan het moment van inwerkingtreding van het planologische regime waarbij de nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt; gaat het om woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, dan geldt in beginsel een normaal maatschappelijk risico van vijf procent. Geen tegemoetkoming wordt uitgekeerd als de waardevermindering voorzienbaar was of als deze al op een andere manier is vergoed. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.

Zienswijze 3 Opmerking Het gebouw wordt veel te hoog en te groot. Indiener geeft aan straks tegen dit hoge gebouw aan te kijken en dat het uitzicht richting molen verdwijnt. Indiener geeft aan niet te snappen waarom iconisch vertaald wordt naar hoog en groot. Commentaar

3.1

Gebouw is te groot

In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.

Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.

3.2

Positie appartementengebouw

De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.

3.3

Gebouw neemt uitzicht weg

Op dit moment ligt het bestaande Waterfront inderdaad vrij in het zicht, er zullen de komende jaren echter nog enkele honderden woningen worden toegevoegd (Kop Stadswerven, Kop Bakens en fase 3). Het grootste deel van het nu gerealiseerde Waterfront bestaat uit laagbouw (eengezinswoningen van twee bouwlagen met kap). In het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront is echter wel aangegeven dat ruimte bestaat voor een drietal hoogteaccenten (Vuurtoren, Kop Bakens en Appartementengebouw Waterfrontpark). Ook zal de bebouwing aan de Waterstadboulevard (Kop Stadswerven) bestaan uit bebouwing van circa 5 à 6 verdiepingen. Het nu ontstane beeld zal nog wijzigen en rondom de kop van de Stadswerven meer een ‘stedelijk’ karakter krijgen. Het nu voorliggende bouwplan is passend in dit beoogde totaalbeeld voor het Waterfront.

Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.

Zienswijze 4 Opmerking Indiener geeft aan zo veel mogelijk park te willen zien op de kop van Stadswerven met een goede, groene plek voor kinderen om te spelen. De hoogte van 28 meter vindt indiener niet acceptabel, max 18 meter wel. Een gebouw met een oppervlakte van 800m2 is niet acceptabel, 600 m2 vindt indiener wel acceptabel. Ook vindt indiener een parkeergarage geen attractief publiekelijk karakter hebben. Commentaar

4.1

Gebouw is te groot, oorspronkelijk plan acceptabel

In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.

Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.

4.2

Positie appartementengebouw

De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.

4.3

Parkeergarage niet attractief

Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park. In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken.

De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.

Zienswijze 5 Opmerking Indiener is van mening dat het voorgenomen appartementencomplex met een NAP hoogte van +28 een te sterk hoogteaccent is in het gebied wat bedoeld was als stadspark. Ook de oppervlakte is te groot, dat zorgt er voor dat er geen adequate invulling van het stadspark zoals oorspronkelijk bedoeld mogelijk is. Het plan is niet in lijn met de oorspronkelijke plannen ten aanzien van het gebied. Een maximale bouwhoogte van 18m is passend. Het plan is niet in lijn met de oorspronkelijke plannen ten tijde van aankoop van de woning aan de Robbenzand-Zuidereiland. De voorgestelde parkeergarage zorgt niet voor een attractief publiekelijk karakter. Indiener geeft ook aan dat sprake is van een overschrijding van de (molen)biotoopnorm met 15 meter zonder dat hier een zwaarwegende dringende noodzaak toe bestaat. Commentaar

5.1

Gebouw is te groot

In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.

Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.

5.2

Positie appartementengebouw

De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.

5.3

Gebouw en parkeergarage passen niet bij karakter park

Het gebouw wordt zo veel mogelijk aan de zijkanten van het park geplaatst, zodat er sprake is van een zo klein mogelijk ruimtebeslag. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor het park. De ontsluiting van het gebouw zal via een zo direct mogelijke route naar de ontsluitingsweg worden aangelegd en niet door het park lopen. Verder zal bij de inrichting van het park het maaiveld glooiend worden aangelegd. Hierdoor zal het uitstekende deel van de parkeerkelder / bordes worden verkleind en is sprake van een integratie van het gebouw met het park. In het park zal voldoende ruimte zijn voor publiek toegankelijke verblijfsruimte in de vorm van groen, zitgelegenheden en speelplekken. De inrichting van het park is nog niet definitief. Voor de inrichting van het park worden bijeenkomsten georganiseerd waarbij omwonenden ideeën kunnen aandragen.

5.4

In strijd met voorgaande plannen

Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.

Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard). In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d.

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend. Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst.

Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend. In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.

5.5

Overschrijding molenbiotoop

De Parkvilla ligt binnen de molenbiotoop van molen De Hoop. Binnen deze biotoop geldt dat er hoogtebeperkingen gelden ten aanzien van nieuwbouw. Deze hoogtebeperkingen volgen uit een formule. De provinciale Omgevingsverordening geeft aan dat een bestemmingsplan maakt voor gronden gelegen binnen een Molenbiotoop geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk mag maken als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. Het klopt dat de maximale bouwhoogtes zoals die uit de formule volgen overschreden worden en dat dus niet voldaan kan worden aan de regeling uit de verordening. De provincie kan afwijken van deze bepaling indien is aangetoond dat er voldoende compenserende maatregelen zijn genomen. Samen met de Molenstichting zijn maatregelen onderzocht en er zijn afspraken gemaakt omtrent compensatie. De provincie heeft besloten dat afgeweken mag worden van de verordening. Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.

Zienswijze 6 Deze zienswijze is identiek aan zienswijze 2. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 2.

Zienswijze 7 Opmerking Indiener maakt bezwaar tegen een gebouw van 28m hoog en geeft aan dat dit in strijd is met de oorspronkelijke plannen. Indiener vindt dat er al genoeg iconische gebouwen zijn in Harderwijk. Het gebouw neemt te veel ruimte in in het park en indiener vreest voor hinder van koplampen als gevolg van de ligging van de in- en uitrit van de parkeergarage. Indiener geeft aan dat het gebouw het uitzicht weg neemt en dat er hinder zal komen vanwege schaduwwerking.

Commentaar

7.1

Gebouw is te hoog en te groot

In het bestemmingsplan is een stedenbouwkundige onderbouwing gegeven van het appartementengebouw. Uitgangspunt is dat gekozen is voor een gebouw dat een blikvanger moet worden voor Waterfront en Harderwijk. Het park heeft een oppervlakte van ongeveer 14.000 m2. De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt maximaal 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De parkvilla is zo in het park gepositioneerd dat er voldoende afstand is ten opzichte van de bestaande en toekomstige woningen in het Waterfront en dat het park op een goede, aansprekende wijze ingericht kan worden. Het ontwerp voor de parkvilla gaat uit van een maximale bouwhoogte van 28 meter. De voorgestelde hoogte op deze plek is zeker denkbaar, het is passend binnen het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront en zorgt voor het gewenste onderscheidende beeld.

Door de beperkte 'footprint' van het gebouw en de halfverdiepte parkeergarage (circa 800 m²) ontstaat er een slank en rank gebouw met een beperkt ruimtebeslag ten opzichte van het park. De halfverdiepte parkeergarage zal aan de noord- of oostzijde een in/-uitgang krijgen en aantakken op de Waterstadboulevard. Bij de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage dient voorkomen te worden dat omwonenden lichthinder ondervinden.

7.2

Positie appartementengebouw

De locatie voor het appartementengebouw is zorgvuldig bepaald. Aandachtspunten hierbij zijn geweest de afstand tot de bebouwing op het Zuidereiland, de afstand tot de toekomstige bebouwing langs de Waterstadboulevard (bouwplan Kop Stadswerven), rekening houdend met het ontwerp van het park. De afstand tussen het appartementengebouw en de woningen op het Zuidereiland bedraagt 71 meter. De halfverdiepte parkeerkelder ligt dichter bij de woningen op het Zuidereiland (afstand is 62 meter). De halfverdiepte parkeerkelder steekt ca 2 meter boven het maaiveld uit, het maaiveld wordt hier licht glooiend verhoogd zodat de parkeerkelder landschappelijk wordt ingepast. De gemeente meent met de huidige positie zorgvuldig om te zijn gegaan met de beschikbare ruimte.

7.3

Maatvoering gebouw

De oppervlakte van de parkeerkelder + bordes bedraagt 800 m². Het woongebouw zelf heeft een oppervlakte van 400 m². De totale oppervlakte van het Waterfrontpark bedraagt circa 14.000 m². In totaal zal het gebouwde deel van het appartementengebouw ongeveer 5,7 % van het gehele park bedragen. Het bouwvolume is eveneens zorgvuldig gekozen. Het beeldkwaliteitplan spreekt over een hoogteaccent, om het effect van een toren te krijgen dient wel een bepaalde hoogte / breedte verhouding te worden

verkregen. Het gebouw is nu circa 20 meter breed en circa 28 meter hoog. De hoogte wordt dus nu hoofdzakelijk bepaald door het gewenste beeld. Het gebouw bestaat uit 8 bouwlagen op de halfverdiepte parkeergarage die 2 m boven het maaiveld uitsteekt. De totale hoogte bedraagt 28 meter.

7.4

In strijd met eerder plannen

Er zijn diverse stedenbouwkundige plannen voor het Waterfront opgesteld, het Masterplan (2003), het Samenspel (2006) en het optimalisatieplan (2012). In alle plannen is uitgegaan van een gebouw in het Waterfrontpark. Zo is in het Masterplan en Het Samenspel uitgegaan van de bouw van een markant (horeca)gebouw in het park. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is met de marktpartijen (VOF Waterfront) afgesproken dat het mogelijk is in het park van het plandeel de Kop Stadswerven een nader te bepalen aantal woningen te realiseren, mits deze op beeldbepalende wijze worden ontworpen, zij beschikken over een kwalitatief hoogwaardige parkeeroplossing en zij passen binnen de kwalitatieve randvoorwaarden van het masterplan (2003). In de nota van uitgangspunten uit 2012 wordt beschreven dat het mogelijk is om in het park een slanke woontoren te realiseren, waarbij de begane grondlaag een attractief publiek karakter dient te krijgen. Dit is ook zo opgenomen in het optimalisatieplan (2012) en het door de raad vastgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid uit 2013. In dit beeldkwaliteitplan staat op pagina 22 aangegeven dat er in het Waterfrontpark sprake is van een hoogteaccent (Het Hooge Huis). Op pagina 48 is een tweetal referentiebeelden voor dit gebouw opgenomen waarin duidelijk sprake is van een hoog gebouw.

Er is pas sprake van een hoogteaccent als er een afwijkende bouwhoogte is ten opzichte van de omliggende bebouwing. Voor de omliggende bebouwing is reeds een hoogte van 18 meter aanwezig (Kop Stadswerven en Kop Waterstadboulevard). In de voorlichting aan toekomstige kopers is altijd verwezen naar het vigerende beleid, dat wil zeggen het uit te werken bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad en het later opgestelde beeldkwaliteitplan Waterfront Zuid. Op het presentatiemateriaal dat de gemeente gebruikt voor het Waterfront is te zien dat in het Waterfrontpark een appartementengebouw voorzien is. Inherent aan een grote en langdurige gebiedsontwikkeling is dat er verandering kan optreden in stedenbouwkundige uitgangspunten. Genoemde plannen zijn hiervan een voorbeeld. In het bestemmingsplan uit 2008 werd grotendeels nog uitgegaan van bouwhoogtes van 12 en 18m, in het beeldkwaliteitsplan uit 2013 werd Het Hooge Huis voorgesteld. Bij de aankoop van woningen in Waterfront is men geattendeerd op het feit dat alle plannen nog niet vast staan. In koopovereenkomsten zijn de volgende artikelen opgenomen: Situatietekening - Artikel 24 Aan de situatietekening kunnen geen rechten worden ontleend ten aanzien van de openbare inrichting van het plan met name met betrekking tot parkeerplaatsen, straten, paden, groenvoorziening, speelgelegenheid, openbare verlichting, waterpartijen e.d.

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat sprake is van een bouwlocatie, waarvan de exacte uitvoering nog niet definitief vaststaat. Aan gegeven inrichtings- en bebouwingsindicaties kunnen geen rechten worden ontleend. Een en ander voor zover dit niet in strijd is met artikel 2 en/of 3 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de tussen de Koper en Ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst. Impressies - Artikel 25 Koper is ermee bekend dat alle promotiematerialen, anders dan de technische omschrijving, inclusief afwerkstaat en bijbehorende verkooptekening(en), die door of namens de Verkoper ter beschikking worden gesteld, dan wel worden overhandigd, uitsluitend bedoeld zijn als impressie van de woning en de leefomgeving. Hieraan, alsmede aan de inhoud van de diverse websites, kunnen geen rechten worden ontleend. In dit verband wordt ook verwezen naar de beantwoording onder 1.1.

7.5

Hinder koplampen parkeergarage

Eén van de uitgangspunten voor de vormgeving van het nieuwe gebouw is het verzorgen van een goede aansluiting op de infrastructuur. Deze zal zo min mogelijk ten kosten moeten gaat van de ruimte in het park en ook mag deze niet zorgen voor extra hinder voor omwonenden. Het voorkomen van lichtinval door koplampen van auto’s hoort hier ook bij. Bij de verdere uitwerking van het ontwerp dienen maatregelen in beeld te worden gebracht om dergelijke hinder te voorkomen. Dit kan bijvoorbeeld bereikt worden door de plaatsing van de uitgang van de parkeergarage of door het plaatsen van schermen/ opgaand groen.

7.6

Neemt uitzicht weg en er komt schaduwwerking

Op dit moment ligt het bestaande Waterfront inderdaad vrij in het zicht, er zullen de komende jaren echter nog enkele honderden woningen worden toegevoegd (Kop Stadswerven, Kop Bakens en fase 3). Het grootste deel van het nu gerealiseerde Waterfront bestaat uit laagbouw (eengezinswoningen van twee bouwlagen met kap). In het totale stedenbouwkundige plan voor het Waterfront is echter wel aangegeven dat ruimte bestaat voor een drietal hoogteaccenten (Vuurtoren, Kop Bakens en Appartementengebouw Waterfrontpark). Ook zal de bebouwing aan de Waterstadboulevard (Kop Stadswerven) bestaan uit bebouwing van circa 5 à 6 verdiepingen. Het nu ontstane beeld zal nog wijzigen en rondom de kop van de Stadswerven meer een ‘stedelijk’ karakter krijgen. Het nu voorliggende bouwplan is passend in dit beoogde totaalbeeld voor het Waterfront. Het klopt dat het voorgenomen gebouw schaduw zal opleveren. In de bij het bestemmingsplan bijgevoegde schaduwberekening is dit inzichtelijk gemaakt. De schaduw van het ontwerp van 28m hoog zal op de kortste dag van het jaar vallen op de voorgevel en de daken van de woningen op het zuidereiland en voor een deel in de achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland. De achtertuinen van de zuidelijke woningen op het Zuidereiland liggen echter voor het grootste deel van de dag in hun eigen schaduw. Voor bezonning bestaat geen wettelijke norm.

Het bestemmingsplan voldoet aan de TNO-normen, een algemeen geaccepteerde norm bij het bepalen van zoninval. Het bouwplan voldoet zowel aan de lichte als aan de zware norm. Op basis van dit bestemmingsplan kan een bouwplan worden ontwikkeld waarvan de schaduw valt op andere gebouwen in de omgeving. Dat is een logisch gevolg van bouwen in de stad. De belemmering die dat oplevert wordt acceptabel geacht

Gevolgen bestemmingsplan Het bestemmingsplan wordt niet aangepast naar aanleiding van deze reactie.

Zienswijze 8 Indiener geeft aan het niet eens te zijn met de plaats en hoogte van de toren en sluit zich aan bij zienswijze nummer 10. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 10.

Zienswijze 9 Deze zienswijze is identiek aan zienswijze 7. Verwezen wordt naar de samenvatting en beantwoording onder zienswijze 7.

Zienswijze 10 Opmerking Indiener geeft aan dat het plan niet strookt met de oorspronkelijke plannen voor het gebied ten tijde van aankoop van hun woning. Uit geleverde informatie in 2014 werd uitgegaan van een gebouw van 4 à 5 bouwlagen met leisure-voorzieningen in de plint. Het nu voorgestelde plan wijkt hier sterk van af. Dit veroorzaakt zowel immateriële (verlies van uitzicht, privacy, lichtinval en ontspanningsruimte) als materiële schade (waardevermindering woning). Het gebouw is in strijd met het oorspronkelijk bestemmingsplan. Dat gaat uit van een maximale bouwhoogte van 12m met accenten naar 18m. 28m is te hoog. Ook is sprake van strijd met het BID-BOOK aangezien dat uitgaan van een gebouw van 600 m2 in plaats van 800 m2. De hoogte van het gebouw zorgt voor extra schaduwwerking en dus een verslechtering van de woonsituatie voor drie maanden in het jaar. In voorgaande beeldkwaliteitsplannen, nota van uitgangspunten, brochures en uitwerkingen van Landschapsarchitecten zijn vele beelden gemaakt die allemaal uitgaan van een slank appartement aan de rand van het Groene Hart. Het nieuwe voorstel wijkt in volume en positie sterk af van de eerdere presentaties. Indiener heeft diverse afbeeldingen aangeleverd die het verschil laten zien in omvang van het gebouw. Indiener is het niet eens met de regel in het bestemmingsplan dat 10% afgeweken kan worden van de maatbepalingen.

Hiermee kan het gebouw nog hoger worden. De hoogte en het volume van het gebouw beperken de functionele gebruiks- en belevingswaarde van het Groene Hart van het Waterfront. Als de beschikbare ruimte op de Kop van de Stadswerven teveel wordt opgeofferd is dit in strijd met de redelijke eisen van welstand. Indiener verwijst hierbij naar tekstfragmenten op de website van Waterfront Harderwijk. Indiener is van mening dat een half verdiepte parkeergarage in een park zich niet verhoudt met een iconische uitstraling en een attractief publiekelijk karakter. De oppervlaktemaat van 800 m2 wijkt af van de in het Bid-Book gegeven 600 m2. Indiener is van mening dat het bureau dat het schaduwonderzoek heeft uitgevoerd niet onafhankelijk is. Het besluit om een gebouw van 800 m2 en 28 meter hoog te bouwen is gebaseerd op beperkte informatie: de eerder uitgevoerde variantenstudie is onvolledig, er is niet ingegaan op de 100 bezwaren die in 2019 zijn geuit en de conclusies uit het online stadsgesprek zijn onjuist geïnterpreteerd. Indiener verzoekt het ontwerp bestemmingsplan terug te trekken en zich te houden aan de maximale bouwhoogte van 18m.

Het gebouw staat te dicht bij bestaande laagbouwwoningen (65m, indiener heeft hiervan een afbeelding toegevoegd in bijlage 2 van de zienswijze), de parkeergarage zorgt niet voor een attractief karakter en men dient zich te houden aan de maximale oppervlakte van 600 m2. Indiener draagt in zijn zienswijze een paar alternatieven aan: 1. Het park volledig vrij laten van bebouwing en de bebouwing te compenseren door ophoging van woningen in "de plint Waterfront boulevard”. 2. Het verplaatsen van het gebouw naar de zuidzijde van het park. Volgens indiener is dit alternatief uitvoerbaar aangezien er geen sprake is van geluidshinder en ook geen sprake is van hinder voor de binnenstad. Indiener sluit de zienswijze af met het verzoek zich aan de oorspronkelijke plannen te houden, cq. aan te sluiten bij de plannen die ten tijde van aankoop van zijn woning bekend waren (18m hoog 600m2). In bijlage 1 van de zienswijze is een overzicht gegeven van de informatie die in 2014 is verstrekt.

Commentaar

10.1

Plan in strijd met bestemmingsplan

De directe aanleiding voor het opstellen van het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad in 2008 was het bestendigen van het voorkeursrecht dat sinds 2 mei 2002 op het voormalige havengebied lag. Het bestemmingsplan was een planologische vertaling van het Masterplan Waterfront, zoals dit in de gemeenteraad van september 2003 is behandeld. Dat plan omvat het gehele gebied van het Waterfront (Waterfront-Zuid en Waterfront-Noord). Het bestemmingsplan Waterfront Zuid – Waterstad is een globaal bestemmingsplan met uit te werken bestemmingen opgezet volgens de toen geldende uitgangspunten. Het bestemmingsplan legt de inrichting van de woongebieden niet vast maar geeft globale uitwerkingsregels ten aanzien van bebouwing en gebruik. Dit betekent, dat deze gebieden pas ontwikkeld kunnen worden na een extra procedure (het uitwerkingsplan en/of het wijzigingsplan), die doorlopen zal worden, nadat meer inzicht bestaat in de architectonische en stedenbouwkundige uitwerkingen. Nadien zijn er verscheidende uitwerkingsplannen vastgesteld: Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – Watersportboulevard (2015), Uitwerkingsplan Waterfront Zuid – de Bakens (2017). Dit zijn de plannen die qua bebouwing en gebruik passen binnen de in het moederplan gestelde regels.

Inherent aan een langlopende en grootschalige gebiedsontwikkeling geldt dat veranderende omstandigheden en inzichten maken dat een gewenste ontwikkeling van een deelgebied niet helemaal past binnen de uitwerkingsregels van het moederplan. In dat geval dient in plaats van een uitwerkingsplan een bestemmingsplan opgesteld te worden. Zo zijn om deze redenen de bestemmingsplannen Waterfront-Zuid – De Eilanden (2012) en Waterfront-Zuid – Stadswerven en De Kades (2020) vastgesteld. Ook is een vergunningsprocedure doorlopen voor Waterfront-Zuid - Noordereiland De Wachter (2018). Het gebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd – Uit te werken’. Binnen deze bestemming zijn de gronden onder andere bestemd voor wonen, leisure, maatschappelijke voorzieningen, groenvoorzieningen en parkeren. Het voorgenomen bouwplan past binnen deze functieomschrijving. Het plan past niet wat betreft de bouwhoogte. De gemeente Harderwijk en de projectontwikkelaar VOF Waterfront Harderwijk hebben in diverse overeenkomsten (o.a. het hoofdlijnenakkoord 2011) afspraken gemaakt over het stedenbouwkundig plan, het programma en de kosten. In het hoofdlijnenakkoord uit 2011 is afgesproken dat er in het Waterfrontpark ruimte is voor een appartementengebouw.