Kranenburg-scenariostudie Landstede_mrt23.pdf

2023 MRT

KRANENBURG

scenariostudie Landstede

SCENARIOSTUDIE LANDSTEDE uitgangspunt voor een ruimtevrager

maart 2023

INHOUD INLEIDING

2

Geschiedenis Aankoop en ontwikkeling

HUIDIG GEBRUIK

3

COA Landstede Mess/stichting Underground

SCENARIO’S

4

Het doel van deze scenariostudie Beschrijving van de scenario’s Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Beoordeling van de scenario’s

11

Woonprogramma Financieel Onderwijs Duurzaamheid: energie en circulariteit Ruimtelijke kwaliteit Leefomgevingskwaliteit

CONCLUSIE EN ADVIES

18

Integraal scoringsmatrix Kaders Advies

VERVOLG

20

Gebiedsvisie en participatie Bijlage 1: Bureaustudie ruimtebeslag Landstede

1

INLEIDING Geschiedenis Gelegen tussen de Mecklenburglaan, Graaf Ottolaan, Oranjelaan en de Prins Frederik Hendriklaan bevindt zich voormalig defensieterrein Kranenburg-Noord. De naam ‘Kranenburg’ stamt af van de naam van een voormalige boerderij die omstreeks 1800 ter hoogte van de hoek MecklenburglaanWilgenlaan lag. De gronden rondom die boerderij zijn op dat moment al eeuwenlang in bezit van de familie Cranenburg. In de zestiende eeuw is een lid van deze familie burgemeester van Harderwijk geweest. Garnizoensstad Harderwijk kocht tussen 1910 en 1914 gronden aan ten behoeve van een kazernement en bijbehorende woningen voor het personeel. Op 30 december 1915 staat Harderwijk deze gronden af aan de Nederlandse Staat voor het oprichten van nieuwe legerkampen. Het deel Kranenburg-Noord wordt voor een vraagprijs van 27.000 gulden aan de Staat verkocht. Tot aan 1996 zijn de legerkampen aan weerszijden van de Mecklenburglaan (Kranenburg-Noord- en Zuid) in gebruik geweest. Het hekwerk rondom Kranenburg-Noord en de officiersmess (beide gemeentelijk monument) zijn restanten die verwijzen naar de aanwezigheid van het voormalige legerkamp.

Aankoop en ontwikkeling Op 28 mei 2020 heeft de raad krediet beschikbaar gesteld t.b.v. de aankoop van locatie Kranenburg-Noord, met als doel de locatie in de toekomst te ontwikkelen. Met de aankoop van Kranenburg is gemeente Harderwijk ook eigenaar geworden van het bestaande vastgoed op deze locatie. Er worden momenteel gronden en vastgoed verhuurd aan onderwijsinstelling Landstede en het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). Ook staat op de locatie de officiersmess die gerenoveerd gaat worden. Stichting Underground maakt daar gebruik van. Op 6 oktober 2022 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld om te starten met de planvoorbereiding. Het beoogde resultaat van de ontwikkeling is een nieuwe woonwijk die eer doet aan de historie van deze plek. In de Ontwikkelingsvisie Harderwijk 1997 stond Kranenburg al als locatie voor woningbouw ingetekend.

2

HUIDIG GEBRUIK COA Op dit moment biedt het terrein plek aan een van de opvanglocaties van het COA. Het huidige ruimtegebruik komt neer op ca. 30% van het exploitatiegebied. Op 2 juni 2016 is een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van een asielzoekerscentrum voor een periode van maximaal 10 jaar, dat op 1 juni 2026 afloopt. Een verlenging van deze tijdelijke vergunning is wettelijk niet toegestaan. Om die reden is het COA geen huurder waar op dit moment in de verdere planvoorbereiding rekening mee wordt gehouden. Wel moet de landelijke crisissituatie over het huisvesten van asielzoekers in ogenschouw gehouden worden en daarbij een mogelijk verzoek vanuit het COA om verlenging/hervestiging.

Landstede Op het terrein van Kranenburg is een onderwijslocatie van Landstede gevestigd. De gebouwen waar Landstede gebruik van maakt zijn in eigendom van de gemeente Harderwijk. Het huidige huurcontract loopt op 31 juli 2025 af. Op dit moment is er nog geen nieuw huurcontract overeengekomen. Landstede ziet ook in de toekomst een plek op Kranenburg voor de huisvesting van de opleidingen VeVa en autotechniek. Het militaire karakter van Kranenburg wordt door hen beschouwd als een grote meerwaarde voor de VeVa opleiding vanwege het militaire karakter passend bij de VeVa opleiding. Landstede zet in op het opknappen van de bestaande gebouwen en het blijven gebruiken van de huidige buitenruimte. Ook is een uitbreiding van het bestaande kazernegebouw en de nieuwbouw van een opslaghal en kantoren wenselijk. Landstede wenst daarom een langdurig huurcontract (ca. 20 jaar) omdat deze termijn voldoende grond geeft voor het doen van de forse noodzakelijke investeringen.

Mess/stichting Underground Oorspronkelijk opgericht in 1949 en recentelijk aangewezen als monument, is de Mess. Het meest karakteristieke overblijfsel vanuit de geschiedenis van Kranenburg. Ooit bedoeld als ontmoetingsplek voor officieren en tegenwoordig in gebruik als culturele broed- en ontmoetingsplaats. Al voordat de gebiedsontwikkeling Kranenburg werd gestart is een plan ontwikkeld om De Mess te renoveren. Het is goed dat het gebouw een nieuwe functie heeft gekregen, maar ook belangrijk is om te overwegen wat de toekomstwaarde van de Mess kan zijn. Sinds een aantal jaren wordt de Mess gebruikt door stichting Underground die het gebouw gebruikt als podium voor allerlei kunst en cultuur.

3

SCENARIO’S

Het doel van deze scenariostudie Deze scenariostudie richt zich op de toekomstige ruimtevraag van onderwijsorganisatie Landstede op Kranenburg. De raad wordt gevraagd om in te stemmen met een voorgestelde richting voor het vervolgtraject. We zijn begonnen met de ontwikkeling van Kranenburg Noord. De eerste opgave: het samen ontwikkelen van een gebiedsvisie. Dit is nodig om daarna doelmatig te kunnen werken aan de ruimtelijke invulling. Het doel is om efficiënt en pragmatisch met deze visievorming aan de slag te kunnen. Om dat mogelijk te maken is het belangrijk dat bepaalde uitgangspunten helder zijn. Het beschikbare plangebied is daar een voorbeeld van. Dit uitgangspunt heeft immers grote invloed op de haalbaarheid en effectuering van de opgaven en ambities. Zolang het exploitatiegebied onbekend is, is het niet mogelijk om effectief te werken aan de visievorming en de daaropvolgende ruimtelijke invulling. Duidelijk moet zijn dat deze studie vooraf gaat aan het daadwerkelijke proces om te komen tot een breed gedragen gebiedsvisie. Het vormt een uitgangspunt, geen resultaat. Instemmen met het voorstel betekent dat we heldere randvoorwaarden vastleggen ten aanzien van het toekomstig ruimtegebruik van Landstede op Kranenburg. Binnen deze randvoorwaarden bevindt zich de ruimte om het gesprek te voeren en al dan niet te komen tot een voor beide partijen aanvaardbare ontwikkeling.

Omdat dit een studie betreft is nog niet aan alle wet- en regelgeving getoetst. Er zal hoe dan ook op dit vlak een nadere uitwerking moeten komen.

Beschrijving van de scenario’s In de huidige situatie is Landstede een huurder op Kranenburg, zowel van gebouwen als buitenruimte. De actuele ruimtevraag betreft hoofdzakelijk de zuidelijke helft van Kranenburg. Landstede wil het huidige gebruik doorzetten ten behoeve van de opleidingen VeVa en autotechniek. Landstede heeft aangegeven voor deze opleidingen naar een plek buiten Harderwijk uit te wijken wanneer zij niet op Kranenburg kunnen blijven. De gemeente heeft ook een woningbouwopgave. De locatie Kranenburg kan een aanzienlijke bijdrage leveren aan ons woningaanbod. Het handhaven van het huidige ruimtegebruik van Landstede betekent dat ca. 50% van het plangebied voor woningbouw (incl. ondersteunende functies) kan worden ingezet. Bovenstaande belangen vertalen zich in twee scenario’s: 1. Geen ruimte bieden aan onderwijsinstelling Landstede op Kranenburg en het volledige gebied beschikbaar stellen voor woningbouwontwikkeling; 2. Tegemoetkomen aan de wensen van Landstede en ca. 50% van het gebied beschikbaar stellen voor woningbouwontwikkeling. Deze scenario’s hebben een zwart-wit karakter, elk met hun eigen nadelen. Het forse ruimtebeslag van Landstede betekent minder ruimte voor woningen. Enkel inzetten op woningbouw resulteert wellicht in het kwijtraken van waardevolle Mbo-opleidingen in Harderwijk.

4

3. In een derde scenario kan gezocht worden naar een positief perspectief voor zowel Landstede als gemeente. Dit scenario zou een interessant alternatief moeten zijn, gebaseerd op het beste van de twee bovengenoemde scenario’s. Een ontwikkeling waarbij we kunnen beantwoorden aan de woningbouwopgave, maar tegelijkertijd de VeVa en autotechniek van Landstede kunnen behouden voor Harderwijk. Een dergelijke gecombineerde invulling van Kranenburg kan bovendien nog meer voordelen bieden ten dienste van een uniek woonmilieu. De juiste kenmerken Scenario 1 en 2 hebben elk hun eigen voor- en tegens. De kenmerken per scenario zijn gevat in onderstaande tabel. Daaruit volgen de gewenste kenmerken voor scenario 3. Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Volledige oppervlakte wordt ingezet voor woningbouw (en ondersteunende functies).

Ca. 50% van de oppervlakte kan ingezet worden voor woningbouw.

De oppervlakte voor woningbouw is zo groot mogelijk.

Landstede verdwijnt van Kranenburg, gevolg is vertrek van opleidingen VeVa en autotechniek uit Harderwijk.

Landstede wordt voorzien in hun ruimtevraag, de gebiedsontwikkeling haalt in het kader van woningbouw niet zijn volle potentie.

Landstede in een geoptimaliseerd ruimtebeslag en plek op Kranenburg, complementerend aan het woonmilieu.

100% woningbouw (en ondersteunende functies) mist de kans van defensiekarakter in leefomgeving in combinatie met gebruik door een opleidingsorganisatie met militair karakter.

Een verdeeld gebied met een harde scheiding tussen de verschillende functies bemoeilijkt wederzijdse beleving.

Een dynamisch woonmilieu waar wonen en onderwijs met militair karakter zijn gemengd en elkaar versterken.

De buitenruimte staat slechts ten dienste van de woonfunctie.

Elke functie kent zijn eigen ruimtebeslag van buitenruimte en daarbij zijn eigen gebruikers.

Gedeeld gebruik van buitenruimte geeft het gebied een karakteristieke en unieke sfeer.

Voor de hand liggend model optimaal ten dienste van het woningaanbod.

Ongecompliceerde insteek.

Hoog ambitieniveau voor een duurzame gebiedsontwikkeling en een uniek woonmilieu.

Van kenmerken naar kaders Om scenario 3 op gewenste kenmerken te formuleren is niet genoeg om de daadwerkelijke totstandkoming te verwezenlijken. Om de zoektocht naar een passende invulling van Landstede op Kranenburg te kunnen doorlopen zijn op voorhand kaders nodig. Door deze kaders nu als voorwaarden vast te stellen kan effectief gewerkt worden aan een gebiedsvisie. Om de juiste kaders te kunnen formuleren zijn de drie scenario’s op zes thema’s beoordeeld. De thema’s zijn beschreven in het onderdeel ‘beoordeling van de scenario’s’. De geformuleerde kaders richten zich op het bieden van een passende en acceptabele ruimte aan Landstede zonder dat dit ten koste gaat van het doel woningbouw.

5

Hoewel deze studie bedoeld is om ruimtelijke kaders te scheppen, moet duidelijk zijn dat we op dit moment niet alles willen en kunnen vastleggen. Het betreffen kaders waarbinnen de ruimte overblijft om met Landstede het gesprek te kunnen voeren. We kunnen ons nu niet toeleggen op het detailniveau. Dit zou tevens onjuist zijn ten overstaan van het participatietraject dat we als groot goed beschouwen.

6

Scenario 1 Scenario 1 Volledige oppervlakte wordt ingezet voor woningbouw (en ondersteunende functies). Landstede verdwijnt van Kranenburg, gevolg is vertrek van opleidingen VeVa en autotechniek uit Harderwijk. 100% woningbouw (en ondersteunende functies) mist de kans op een unieke combinatie van militair gebruik en militaire uitstraling. De buitenruimte staat slechts ten dienste van de woonfunctie. Voor de hand liggend model optimaal ten dienste van het woningaanbod.

Scenario 1 richt zich op woningbouw zonder aanwezigheid van Landstede. Op de Mess na, wordt het gehele terrein ingezet voor woningbouw met ondersteunende functies. Het huurcontract met Landstede dat in juli 2025 afloopt, wordt in dit scenario niet verlengd. Hoewel aangenomen moet worden dat Landstede in dit geval met haar VeVa en autotechniek opleiding vertrekt uit Harderwijk, is de gemeente bereid mee te denken naar mogelijkheden voor een andere plek binnen Harderwijk.

7

Scenario 2 Scenario 2 Ca. 50% van de oppervlakte kan ingezet worden voor woningbouw. Landstede wordt voorzien in hun ruimtevraag, de gebiedsontwikkeling haalt in het kader van woningbouw niet zijn volle potentie. Een verdeeld gebied met een harde scheiding tussen de verschillende functies bemoeilijkt wederzijdse beleving. Elke functie kent zijn eigen ruimtebeslag van buitenruimte en daarbij zijn eigen gebruikers. Ongecompliceerde insteek.

In scenario 2 is het huidige ruimtegebruik van Landstede het uitgangspunt, zowel de gebouwen als de buitenruimte. Dit scenario is gebaseerd op de wens van Landstede. Er is behoefte aan een langdurig huurcontract. Het extensieve gebruik van buitenruimte blijft gehandhaafd en is ten dienste van Landstede. Verduurzaming van de slecht geïsoleerde gebouwen is noodzakelijk en er is uitbreiding gewenst voor de opleiding autotechniek in de vorm van een werkplaats, opslag en kantoren.

8

Scenario 3 Scenario 3 De oppervlakte voor woningbouw is zo groot mogelijk. Landstede in een geoptimaliseerde vorm en plek op Kranenburg, complementerend aan het woonmilieu. Een dynamisch woonmilieu waar wonen en onderwijs met militair karakter zijn gemengd en elkaar versterken. Gedeeld gebruik van buitenruimte geeft het gebied een karakteristieke en unieke sfeer. Hoog ambitieniveau voor een duurzame gebiedsontwikkeling en een uniek woonmilieu.

Scenario 3 heeft een hoog ambitieniveau. Het is een kans om een unieke plek in Harderwijk te creëren. Een plek die het verhaal vertelt van het vroegere gebruik als defensieterrein. Een plek waar het militaire karakter niet alleen in de bebouwing terug te zien is, maar ook beleefbaar is door aanwezigheid van de VeVa opleiding. Daarmee ontstaat een des te meer dynamisch woongebied doordat de aanwezigheid van een onderwijsfunctie met een militair karakter een unieke dimensie toevoegt. Tegelijkertijd is de oppervlakte die voor wonen wordt ingezet ruim, waardoor het gebied een substantiële bijdrage kan leveren aan de woningbouwopgave in Harderwijk.

9

Gezamenlijk ruimtegebruik Het gebruik van buitenruimte door de VeVa opleiding in een woongebied, biedt bijzondere kansen als het gaat om gedeeld ruimtegebruik. Een stormbaan kan ook een uitdagende speelplek zijn plus een plek voor outdoor fitness en buiten-sportscholen in de avonduren. Een open plek centraal in het gebied kan als trapveldje functioneren voor de kinderen die op Kranenburg wonen, maar tevens dienst doen als sportveld voor Landstede. Hetzelfde veldje wordt in de zomermaanden gebruikt voor buurtbarbecues, maar er vindt ook een paar keer per jaar een schoolfeest, open dag of evenement plaats. Hetzelfde veld kan wellicht als waterbuffer dienen ten tijde van extreme neerslag door het een stukje lager te leggen. Door het stapelen van functies wordt het gebied efficiënter. Verder gedacht, kan hetzelfde uitgangspunt gelden voor gebouwde ruimte. Een fitnessruimte die overdag door Landstede gebruikt wordt, is ‘s avonds open voor de wijk. Herhuisvesting De huidige sub-optimale vorm en positionering van de onderwijshuisvesting maakt hervestiging van Landstede in dit scenario een voorwaarde. Dit geeft de mogelijkheid om een betere plek te kiezen dichter bij het station. De nieuwbouw sluit per definitie aan op de duurzaamheidsambities en is naadloos passend in de beoogde beeldkwaliteit met militair karakter van de totaalontwikkeling.

Dit vastgoed kan flexibel ontworpen worden. Dat wil zeggen dat het gebouw, wanneer de huisvesting van Landstede eventueel ophoudt, alsnog eenvoudig getransformeerd kan worden naar bijvoorbeeld een woongebouw, wanneer dat op dat moment wenselijk is.

10

Beoordeling van de scenario’s Elk scenario is vanuit 6 thema’s beoordeeld. De thema’s zijn afgestemd op de knelpunten van de twee aanvankelijke scenario’s. De thema’s zijn: ● ● ● ● ● ●

Woonprogramma Financiën Onderwijs Duurzaamheid Ruimtelijke Kwaliteit Leefbaarheid

Elk thema is voorzien van een beoordeling in de vorm van een scoringsmatrix. De waarden zijn ‘negatief’, ‘midden’ en ‘positief’. Beoordeling

Uitleg

Negatief

ongunstig

Midden

acceptabel

Positief

voorkeur

Tot slot worden de scores van alle thema’s gevat in een gezamenlijke scoringsmatrix in het onderdeel ‘conclusie en advies’.

11

Woonprogramma Scenario 1 Het eerste scenario biedt, in vergelijking met de andere scenario’s, de meeste ruimte voor woningbouw. Omdat Kranenburg de enige (grootschalige) locatie is die volledig in eigendom is van de gemeente Harderwijk, is het reëel aan te nemen dat hier maximaal kan worden bijgedragen aan de doelstellingen uit de woonvisie en de (daaruit voortvloeiende) afspraken die zijn gemaakt met de woningcorporaties. In dit scenario zijn goede kansen op het realiseren van een gevarieerd programma met daarin ruimte voor jongeren, starters, senioren en inwoners met een specifieke woonwens. De locatie kan ook een belangrijke rol spelen in het robuust maken van de woningbouwopgave: we zijn hier namelijk minder afhankelijk van marktpartijen. In een scenario van uitval of vertraging bij andere plannen kunnen we Kranenburg, als gemeentelijke ontwikkeling, in de lucht houden. Maximale inzet op woningbouw kan in dit scenario de ontwikkeling van een substantieel aantal woningen mogelijk maken, waarvan 30% sociale huur en in totaal 68% betaalbaar. Vergeleken met de andere scenario’s kan dit scenario maximaal bijdragen aan de woningbouwopgave. Bestaande gebouwen kunnen (mogelijk) gebruikt worden voor functies die zorgen voor meer leefbaarheid en variatie in het gebied.

Scenario 2 In het tweede scenario is, ten opzichte van de andere scenario, de minste ruimte voor woningbouw aanwezig. Landstede blijft in dit scenario in de huidige vorm aanwezig op Kranenburg. De ruimte voor woningbouw wordt hierin, ten opzichte van het eerste scenario, beperkt tot ca. 50%. Willen we een aantrekkelijk en leefbaar woonmilieu creëren, dan is de ruimte van maximaal 50% niet genoeg om een fors programma te realiseren. Vanuit het robuust maken van de woningbouwopgave, en het beperken van risico’s van planuitval en vertraging is dit geen wenselijk scenario als we kijken naar de woningbouwopgave. Dit scenario legt tevens een grotere druk op andere plannen, waar we als gemeente ook minder positie hebben. Smalle basis voor kwalitatief openbaar gebied. Scenario 3 Vanuit de wens om een gevarieerd gebied te realiseren scoort dit scenario positief. Zowel wonen als onderwijs, en deelgebruik, kan hier een plek krijgen. Hervestiging van Landstede in nieuwbouw binnen het gebied kan bijdragen aan een zo optimaal mogelijke invulling vanuit het perspectief van woningbouw. Scenario 3 kan in zijn meest optimale vorm bijdragen aan een woningbouwprogramma van ruim 85% ten opzichte van scenario 1. Om de doelstellingen uit onze woningbouwafspraken (zoals bijv.

de Regionale Woondeal) te kunnen realiseren moet procentueel een groter gedeelte van het woningbouwprogramma betaalbaar zijn dan in scenario 1 het geval is. Vanuit het oogpunt een gevarieerde wijk (qua programma) te realiseren vraagt dit om een meer uitdagende ontwerpopgave. Scenario

Beoordeling

Toelichting

1

Positief

Kan het meest bijdragen aan woningbouwopgave, draagt bij aan robuust planaanbod stadsbreed, grootste kans om gevarieerd programma en daarmee leefbaar gebied te realiseren.

2

Negatief

Draagt beperkt bij aan woningbouwopgave, brengt risico’s met zich mee voor realisatie woningbouwopgave stadsbreed. Beperkte ruimte voor woningbouw draagt niet bij aan gevarieerd gebied.

3

Midden

Vanuit wonen suboptimaal, maar biedt wel kans op gevarieerd gebied. Mogelijk groter dan gewenst aandeel betaalbaar en daarmee risico op te monofunctioneel. Kent tevens de meeste onzekerheden.

12

Financieel Scenario 1 Het eerste scenario biedt veel kans voor een financieel gunstig resultaat in de grondexploitatie. Echter, bij een oud defensieterrein bevindt zich veel onzekerheid over wat er op of in de grond te vinden is. Kortom hoe meer er gegraven wordt, des te groter het risico wordt dat er iets gesaneerd dient te worden. Daarnaast gezien het bouwjaar van het vastgoed brengt de sloopkosten ook een risico met zich mee. Dit geeft veel onzekerheid aan de kostenkant van de grondexploitatie. Daartegenover staat dat voor scenario 1 qua opbrengstpotentie de grootste kans biedt voor een gunstige grondexploitatie. Dit onder andere door een leeg plangebied, welke optimaal ingevuld kan worden. De exacte invulling van het plangebied zal meer duidelijkheid kunnen bieden naar de mogelijke toekomstige opbrengstpotentie. Scenario 2 Ten behoeve van de grondexploitatie biedt scenario 2 het laagste risico aan de kostenkant van de grondexploitatie. Dit komt vooral doordat er minder gegraven hoeft te worden. Echter dient in dit scenario wel veel kosten gemaakt te worden in de vastgoedexploitatie, aangezien de huidige gebouwen opgeknapt moeten worden, brengt dit een groot risico met zich mee aan de kostenkant. Hierin blijft altijd de discussie tot welk niveau de huidige gebouwen opgeknapt worden.

Het kan dan prijstechnisch op een gegeven moment interessanter zijn om te kiezen voor nieuwbouw, dit hangt wel samen met de kwaliteit van de huidige bebouwing. Voor de opbrengsten biedt scenario 2 voor de grondexploitatie de laagste potentie. Dit komt met name door de beperkte ruimte voor nieuwbouw en er zal veel rekening gehouden moet worden met de huidige bebouwing. Scenario 2 biedt dan een grotere onzekerheid in een financieel gunstig resultaat in de grondexploitatie. Scenario 3 Voor scenario 3 kan door een optimaal ruimtegebruik een gunstig resultaat voor de grondexploitatie behaald worden. Daar tegenover staat dat voor de vastgoedexploitatie eerst een investering nodig is voor de realisatie van het nieuwe gebouw, om vervolgens jaarlijks rendement behaald kan worden en in de toekomst mogelijke verkoop van het gebouw. Dit dient financieel gezien wel uitgewerkt te worden op het moment dat er meer bekend is over de invulling van het plangebied, maar dat geldt voor elk mogelijk scenario. Net als scenario 1 zijn de grootste risico’s aan de kostenkant. Aangezien de grond geroerd zal worden en de onzekere sloopkosten van het bestaand vastgoed. Voor de opbrengsten kan het hebben van verschillende functies in een plangebied een positief effect geven.

Voor de grondexploitatie zullen de opbrengsten waarschijnlijk lager zijn dat bij scenario 1, maar is de vastgoedexploitatie waarschijnlijk positiever. Daarnaast kan door een gebouw te plaatsen die makkelijk geschikt te maken is voor verschillende functies, zoals een school (Landstede), commercieel en wonen, de invulling toekomstbestendig houden. De restwaarde van zo’n gebouw blijft dan relatief hoger. Scenario 3 heeft misschien iets minder potentie in de grondexploitatie, maar biedt wellicht meer toekomstperspectief in de vastgoedexploitatie. Scenario

Beoordeling

Toelichting

1

Positief

Door een optimaal ruimtegebruik van het plangebied kan het ontwikkelen naar volledig woningbouw de grootste opbrengstpotentie hebben.

2

Negatief

Beperkte mogelijkheden met betrekking tot het plangebied. Hierdoor sub-optimale opbrengst en waarschijnlijk hoge investeringskosten voor bestaand vastgoed.

3

Positief

Biedt veel potentie in zowel grondexploitatie als vastgoedexploitatie.

13

Onderwijs

Scenario 1 Primair onderwijs: de toename van leerlingen door de nieuwe woningen kan naar verwachting worden opgevangen op de bestaande scholen in de omgeving. Er is geen noodzaak om rekening te houden met een school op Kranenburg. Wel wordt geadviseerd rekening te houden met eventueel een nevenvestiging van een school bv. in combinatie met kinderopvang. VO/MBO: gevolgen voor het voortgezet onderwijs zijn er vooral voor de VMBO- (en MBO -) leerlingen autotechniek van Landstede. Door het vertrek van Landstede uit Kranenburg zullen ook deze leerlingen moeten vertrekken. Op de kavel aan Westeinde is geen rekening gehouden met ruimte voor deze richting. Ook andere scholen in Harderwijk bieden deze opleiding niet. Met de woningbouw zal het aantal leerlingen voor het VO toenemen. Deze toename kan opgevangen worden binnen de huidige scholen omdat verwacht wordt dat deze toename beperkt is. De gemeente heeft geen taak in het huisvesten van MBO. De VEVA-opleiding van Landstede valt onder MBO. Het is bekend dat Landstede veel waarde hecht aan de huidige locatie op Kranenburg i.v.m. de militaire uitstraling en zij overwegen Harderwijk te verlaten als deze locatie voor hen niet behouden kan worden. Scenario 2 Primair onderwijs: gelijk aan scenario 1, kan de toename van leerlingen door de nieuwe woningen naar verwachting worden opgevangen op de bestaande scholen in de omgeving.

VO/MBO: Dit is het voorkeursscenario van Landstede. Bij deze variant zijn er weinig gevolgen voor het voortgezet onderwijs. Enerzijds kunnen de VMBO-leerlingen gebruik (blijven) maken van de onderwijshuisvesting in het gebied, en anderzijds zal de groei van het overige aantal VO-leerlingen (havo en vwo) worden opgevangen door de overige bestaande VO-scholen in Harderwijk. Verwacht wordt dat deze beperkte groei past binnen de huidige capaciteit van de scholen. Scenario 3 Primair onderwijs: gelijk aan scenario 1, kan de toename van leerlingen door de nieuwe woningen naar verwachting worden opgevangen op de bestaande scholen in de omgeving. VO/MBO: Ook bij deze variant zijn er weinig gevolgen voor het voortgezet onderwijs. Enerzijds kunnen de VMBO-leerlingen (voornamelijk richting autotechniek) gebruik maken van de nieuw te bouwen huisvesting in het gebied, en anderzijds zullen de toekomstige bewoners die naar het VO gaan (havo en vwo) naar de overige bestaande VO-scholen in Harderwijk gaan. Verwacht wordt dat deze beperkte groei past binnen de huidige capaciteit van de scholen. Scenario

Beoordeling

Toelichting

1

Negatief

Onzekerheid behoud VMBO (en MBO) onderwijs in Harderwijk en grote druk op primair onderwijs/gymvoorzieningen. De gerede kans dat het onderwijsaanbod daarmee in Harderwijk verschraalt, is aanwezig waardoor dit scenario voor onderwijs ongunstig is.

2

Positief

Behoud VMBO/MBO onderwijs en overzichtelijke toename in het primair onderwijs

3

Midden

De mogelijkheid voor VMBO/MBO om in Harderwijk te blijven in een gebouw dat dichter bij het OV zit en bovendien aan de eisen van deze tijd voldoet

14

Duurzaamheid: energie en circulariteit Scenario 1 Uitgaande dat dit scenario bestaat uit de sloop van de bestaande onderwijsgebouwen, het behoud van de MESS en de realisatie van 100% woningbouw heeft dit scenario de meeste potentie voor het ontwikkelen van een energieneutrale gebiedsontwikkeling. Zowel op een manier dat dit collectief als op een manier dat dit individueel per woning of appartementenblok wordt gerealiseerd. Vanuit circulair oogpunt dient er aandacht te zijn voor het hergebruik van te slopen gebouwdelen. Scenario 2 Energieneutraliteit is in dit scenario waarschijnlijk alleen haalbaar door het realiseren van een collectief warmte- en koudesysteem. Juist de combinatie van wonen en onderwijs biedt op het gebied van warmte en koude balans en net-onafhankelijkheid bij het ontwikkelen van een collectief energiesysteem grote kansen. In die zin vraagt dat enerzijds meer afhankelijkheden in de gebiedsontwikkeling, maar anderzijds biedt dit de meeste potentie voor zelfvoorzienendheid op het gebied van energie. Wel zullen strenge eisen moeten worden gesteld aan de renovatie van de bestaande onderwijsgebouwen; deze zullen altijd meer energie vragen dan nieuwbouw. Een belangrijk aandachtspunt hierbij zijn de ambities op het gebied van de verduurzaming van onderwijsvastgoed waarvoor de VO-raad en VNG een sectorale routekaart heeft gepubliceerd.

Het doel is om alle schoolgebouwen te laten voldoen aan de duurzaamheidsdoelstellingen van het klimaatakkoord. De gemeente verwerkt deze eisen in zijn Integraal Huisvestingsplan voor onderwijsgebouwen. Scenario 3 Dit scenario kan vanuit energie en circulariteit het optimum vormen tussen scenario 1 en 2. En energieneutraal, en net-onafhankelijkheid. Energieneutraliteit is bij volledige nieuwbouw het makkelijkst realiseerbaar en het meest kosteneffectief. Net-onafhankelijkheid is doordat je meer onafhankelijkheid hebt in programmering ook het makkelijkst te organiseren. Voorwaarde is collectiviteit in het energiesysteem en hoogwaardige renovatie-eisen ten aanzien van energie. De nieuwbouw is per definitie energieneutraal in het kader van Paris Proof en beleid Duurzame Stad. Scenario

Beoordeling

Toelichting

1

Midden

wel energieneutraal, minder net-onafhankelijk, beperkt circulair

2

Midden

lastige energieneutraal, kans op meer net-onafhankelijkheid, meer circulair

3

Positief

optimum scenario 1 en 2. Potentie tot energieneutraliteit, kans op net-onafhankelijkheid en onderscheidende ambities op circulariteit

15

Ruimtelijke kwaliteit Scenario 1 Bij dit scenario is de voorgenomen beeldkwaliteit dat refereert aan het historisch gebruik als defensieterrein prima toepasbaar. Bestaande bouwwerken met voldoende karakteristieke waarde kunnen worden behouden. Het vastgoed in dit scenario is voor het overgrote deel nieuwbouw, wat maakt dat er goed gestuurd kan worden op het halen van de voorgenomen beeldkwaliteit. Scenario 2 Met dit scenario ontstaat een duidelijke scheiding tussen een helft met onderwijs (in een zeer extensieve vorm) en een helft met woningbouw. De bestaande gebouwen ten dienste van onderwijs hebben op het eerste gezicht een matige kwaliteit qua uiterlijke verschijningsvorm. Een goede samenhang tussen de nieuw te bouwen woningen en dit bestaande vastgoed wordt daardoor bemoeilijkt. Scenario 3 Net als bij scenario 1 is de beoogde beeldkwaliteit in dit scenario optimaal toe te passen vanwege het feit dat het vastgoed voor het overgrote deel nieuwbouw betreft. Dit dynamische scenario biedt de kans om de beeldkwaliteit met militair karakter optimaal met het dynamische gebruik van het terrein af te stemmen. Het onderwijsprogramma is te gast in een gebied waar voornamelijk gewoond wordt. De buitenruimte kan vanuit een dubbelgebruik overdag voornamelijk door studenten gebruikt worden en in de avonden en weekenden voornamelijk door de buurt zelf.

De aanwezigheid van het onderwijs (gericht op defensie), zal een extra gelaagdheid aan het gebied geven en draagt bij aan het in stand houden van het militaire karakter. Scenario

Beoordeling

Toelichting

1

Positief

Ruimtelijke beeldkwaliteit voor vastgoed en openbare ruimte goed haalbaar.

2

Negatief

Niet acceptabel, een te grote nadruk op onderwijs en daardoor beperkte mogelijkheden en samenhang voor de woningbouw

3

Positief

Acceptabel en wenselijk, een prima balans en dynamiek

16

Leefomgevingskwaliteit Scenario 1 Gezien de grote opgave voor woningbouw is dit een wenselijk scenario. Vooral omdat het ruimtegebruik van de huidige onderwijsinstelling bijzonder extensief is in een omgeving nabij veel voorzieningen. Dat maakt de locatie geschikt voor een stedelijk en gevarieerd (woningbouw)programma. Door de hele ruimte te kunnen benutten voor woningbouw kun je een mooi gemêleerd woonprogramma ontwikkelen. Het gebied leent zich ook voor een community-achtige setting met op diverse plekken ontmoetingsruimte. Huidige gebouwen met een monumentale uitstraling lenen zich daarvoor. In dit scenario is er geen ruimte voor Landstede in Kranenburg-Noord. Mogelijk kan er een alternatieve locatie gevonden worden in de gemeente Harderwijk. Dat betreffen dan gebieden die minder geschikt zijn als woonlocatie. Scenario 2 Het ruimtegebruik van Landstede is fors maar passend bij het type opleiding. Ook de militaire historie past precies bij de opleiding. Een Mbo opleiding met een grote regionale dekkingsgraad past bij de politieke ambitie om te groeien naar een regiostad. Een dergelijke functie verhoogt ook het aantal inen uitstappers op het NS-station en verhoogt de kans op een IC-status. Een fors onderwijsprogramma heeft zijn impact op een mogelijk woonprogramma. Dat zal ongeveer gehalveerd zijn in vergelijking met scenario 1.

De mogelijkheden om publieke ruimte te creëren waar ontmoeting kan worden geënsceneerd is beperkt terwijl in dit deel van de stad weinig gelegenheid is en de behoefte dus groot. De MESS kan daar een goede functie in krijgen, mits op de juiste manier geëxploiteerd. Scenario 3 Dit lijkt een ideale consensus waarbij de school vooral gesitueerd kan zijn aan de noordzijde nabij het station. Ook dan zijn functies multifunctioneel in te zetten. Er kan op een hoogstedelijker manier worden ontwikkeld waarbij vooral de hoogte wordt gezocht om daarmee veel groene ruimte te creëren. Het streven kan zijn om gebouwen multi-functioneel inzetbaar te maken. Scenario

Beoordeling

Toelichting

1

Positief

Voor een goed woningbouwprogramma lijkt dit een goede uitkomst. Het vertrek van het onderwijs uit het gebied creëert de beste kansen voor een optimale gebiedsontwikkeling waarbij voorkomen moet worden dat het monofunctioneel wordt.

2

Midden

Hiermee wordt een groot gebied meer dan gehalveerd voor de woningopgave en wordt daarmee erg beperkt in de mogelijkheden voor een mooie gemixte woonwijk. De Mbo-opleidingen zijn waardevol. Behoud is een pré.

3

Positief

Dit lijkt de beste uitkomst op voorwaarde dat de gebouwen gecomprimeerd worden tot een hoogefficiënt gebouw en de buitenruimten gedeeld kunnen worden. Hekken om onderwijsvoorzieningen zijn daarbij niet wenselijk.

17

CONCLUSIE EN ADVIES Integraal scoringsmatrix Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Woonprogramma

Positief

Negatief

Midden

Financieel

Positief

Negatief

Positief

Onderwijs

Negatief

Positief

Midden

Duurzaamheid

Midden

Midden

Positief

Ruimtelijke kwaliteit

Positief

Negatief

Positief

Leefomgevingskwaliteit

Midden

Midden

Positief

Op basis van de individuele beoordelingen aangevuld met bovenstaande matrix kunnen conclusies worden getrokken. Scenario 1 scoort slechts ‘negatief’ op het thema onderwijs en is voor de thema’s ‘woonprogramma’ en ‘financieel’ het meest gunstige scenario. Op ‘ruimtelijke kwaliteit’ scoort het ‘positief’ en op de overige thema’s scoort dit scenario ‘midden’, hetgeen acceptabel is. Scenario 2 scoort ‘positief’ op ‘onderwijs’. Daarnaast scoort het ‘midden’ op ‘duurzaamheid’ en ‘leefomgevingskwaliteit’ is daarmee op die thema’s acceptabel. Op de andere thema’s wordt ‘negatief’ geoordeeld, wat maakt dat dit scenario de minste voorkeur heeft. Scenario 3 scoort ‘midden’ op het woonprogramma en ‘onderwijs’. Voor de overige thema’s is het scenario ‘positief’. Dit maakt dat dit scenario de voorkeur heeft. De keuze voor dit scenario gaat hand in hand met het vaststellen van randvoorwaardelijke kaders.

Kaders Onderstaande kaders zijn toegespitst en van toepassing op Landstede op Kranenburg. Vaststelling ervan is nodig om effectief met de gebiedsvisie en ruimtelijke invulling aan de slag te kunnen gaan. 1. Het privé-ruimtebeslag van Landstede is zo klein mogelijk, met een maximum van ca. 12,5% van het plangebied; Het plangebied is gelijk aan de kadastrale perceelsgrenzen. Op basis van een korte bureaustudie blijkt dat de ruimtevraag in een geoptimaliseerde vorm ongeveer 12,5% kan bedragen. Dit ruimtebeslag staat ten dienste van Landstede en is in principe uitgezonderd van gedeeld gebruik. 2. Gebouwen voor Landstede worden op een optimale plek op Kranenburg gesitueerd; Het betreft nieuwbouw. Optimalisatie in het kader van o.a. ruimtelijke kwaliteit, functie en bereikbaarheid. Een plek dichter bij het station ligt voor de hand. 3. Gebouwen voor Landstede worden in overeenstemming met de beoogde gebiedsvisie ontwikkeld; Volledig passend bij de overige bebouwing op Kranenburg, om zo tot een integrale ruimtelijke invulling te komen met dezelfde beeldkwaliteit. 4. Gebouwen voor Landstede worden aangesloten op gebiedsgebonden energienetwerk; Er vanuit gaande dat deze er komt. De haalbaarheid van een gebiedsgebonden energiesysteem 18

voor warmte, koude, zonne-energie en elektrische mobiliteit zal in het vervolgproces verder onderzocht moeten worden. 5. De hervestiging van Landstede gebeurt in een nieuw te bouwen gebouw welke flexibel ontworpen wordt; Dit om ervoor te zorgen dat in de toekomst alsnog eenvoudig getransformeerd kan worden naar andere functies zoals bijvoorbeeld wonen. 6. Extensieve ruimtevragers voor Landstede worden gedeeld gebruikt en worden waar mogelijk gecombineerd met andere functies; Gedeeld gebruik van een sportveld, maar ook integratie van de hardloopbaan in de openbare ruimte zijn daar voorbeelden van. 7. Extensieve ruimtevragers voor Landstede voegen zich naar de behoefte vanuit de woningbouwopgave; De ontwikkeling van Kranenburg richt zich nadrukkelijk op een woonmilieu. Een gezond woonmilieu heeft veel groen en veel open ruimte. Niet meer dan de ruimte die ten dienste van het woonmilieu nodig is kan worden gebruikt door Landstede. Met andere woorden: Kranenburg krijgt geen tweede sportveld ten dienste van Landstede wanneer dit vanuit de woonfunctie niet nodig is. Wanneer blijkt dat aanvullend extensief ruimtegebruik nodig is, zal dit elders in Harderwijk gevonden moeten worden.

Advies Naar aanleiding van deze scenariostudie kan aan elk scenario een conclusie worden verbonden. Scenario 1 is alles overwogen sub-optimaal. Scenario 2 is onwenselijk. Scenario 3 is het voorkeursscenario. Het advies is dan ook om bovenstaande kaders als randvoorwaarden voor Landstede vast te stellen. Binnen de kaders kan de komende periode in gezamenlijkheid met Landstede gezocht worden naar de juiste invulling op Kranenburg. Tegelijkertijd bieden de kaders genoeg duidelijkheid om doelmatig met de ontwikkeling van de gebiedsvisie aan de slag te gaan.

19

VERVOLG Gebiedsvisie en participatie Zoals gezegd heeft deze scenariostudie als doel om een uitgangspunt t.a.v. het beschikbare exploitatiegebied vast te stellen. Wanneer dat is vastgesteld, kan begonnen worden aan de gebiedsvisie en vervolgens de ruimtelijke invulling. Kranenburg is een prachtige locatie in Harderwijk, zowel geografisch als historisch. Het nieuwe Kranenburg gaat de sfeer ademen die aan het oorspronkelijke gebruik als defensieterrein refereert. Hierbij geven we invulling aan de motie ‘militair karakter Kranenburg’, deze is aangenomen op 28 mei 2020. De herontwikkeling van een locatie als deze is een geweldige kans die zorgvuldig aangepakt moet worden. Niet alleen door ons, maar ook door onze inwoners zelf. Participatie is daarom een groot onderdeel van de planvorming. Er komt een projectwebsite die Kranenburg bij onze inwoners onder de aandacht brengt. De website wordt dé plek waar inwoners de laatste stand van zaken kunnen volgen. Deze wordt ook voorzien van een online participatieplatform waarop mensen hun mening kunnen geven en ideeën kunnen aandragen. Door ook een digitaal platform te creëren, willen we ook vooral jongeren betrekken in dit project, e.e.a. volgens de motie ‘Woningbouwplan Kranenburg Noord’, die aangenomen is op 7 januari 2021.

20

Werkgroep Sharon Duschka Machiel Karels Henk Maas Tim Nagtegaal Koen Stoffers Siemen Tjalsma Karin Traas Gilbert Westerink Anneke Wolfis

21

BIJLAGE 1

bureaustudie ruimtebeslag Landstede

Deze bijlage laat een korte bureaustudie zien, uitgevoerd door de gemeente Harderwijk. De studie is erop gericht om een beter idee te krijgen van het ruimtebeslag van Landstede op Kranenburg. Zowel voor de huidige situatie als een eventueel toekomstige situatie. Aangezien de definitieve vorm en invulling op dit moment nog niet te voorzien is, kan dit enkel globaal. De genoemde oppervlaktes zijn bij benadering. In lijn met al het overige uit de scenariostudie kan nog niet toegelegd worden op een gedetailleerde invulling. Huidige situatie Op basis van GEO-informatie is een analyse gemaakt van het huidige ruimtegebruik van Landstede. Zowel voor gebouwen als buitenruimte zoals grasvelden en parkeervoorzieningen. Onderstaande afbeelding laat zien hoe dit ruimtegebruik over Kranenburg verdeeld is. Het plangebied betreft ca. 11,2 ha en is inclusief de Mess. Zowel tijdelijke als permanente bebouwing is (in geel) in kaart gebracht. In groen de grasvelden die momenteel verhuurd worden aan Landstede. In bruin is de netto ruimte weergegeven die plek biedt aan een compound en gebruikt wordt t.b.v. praktijkoefeningen. Wat opvalt is de extensieve vorm waarop de gebouwen hun plek hebben. Ruim 80% van de Bruto Vloeroppervlakte (BVO) bevindt zich op de begane grond en is verdeeld over meerdere gebouwen. Dit maakt het huidige ruimtebeslag inefficiënt.

22

Nieuwe situatie, fictief De conclusies van bovenstaande analyse dienen vervolgens als input voor de mogelijke toekomstige situatie. Hierbij worden ook de overige kaders in acht genomen, zoals gedeeld gebruik van extensieve ruimtevragers, een noodzakelijkheid om ruimte efficiënt te benutten voor zowel Landstede als voor de woningbouw. Om te komen tot een inschatting voor voldoende ruimtebeslag voor Landstede zijn drie functies weergegeven: ● ● ●

gebouwde ruimte buitenoefenruimte (o.a. compound) parkeren

Onderstaande afbeelding is een abstracte weergave. Het laat een impressie zien van een invulling van Landstede op Kranenburg, op schaal en in relatie tot het totale plangebied. De vorm, plek en indeling zijn indicatief en staan niet vast. Het resultaat van de studie is dat een oppervlakte van 12,5% van het plangebied voldoende moet zijn voor een passende invulling van Landstede op Kranenburg, uitgaande van scenario 3.

Als aanname voor een toekomstig gebouw is een projectievlak van ca. 2550m2 weergegeven. Op dit moment weten we nog niet hoeveel bouwlagen de gebiedsvisie en ruimtelijke vertaling ervan zal

23

toelaten. 3 bouwlagen resulteert in 7600m2 BVO, 4 bouwlagen in 10200m2. Kijkend naar de huidige situatie nemen we aan dat dit uitgangspunt voldoende is. De buitenoefenruimte wordt gebruikt door Landstede en is niet openbaar toegankelijk. Het is een plek voor activiteiten waarbij gedeeld ruimtegebruik met de woonwijk niet reëel is, zoals oefeningen met voertuigen en de compound. De oppervlakte is gelijk aan de huidige situatie. Voor het parkeren is uitgegaan van 7 parkeerplekken per 100 leerlingen, op basis van 600 leerlingen, aangevuld met fietsparkeren met een oppervlakte die gelijk is aan de huidige situatie. De conclusie is dat nieuwbouw in een geoptimaliseerde vorm het privé-ruimtegebruik van Landstede op Kranenburg mogelijk kan terugbrengen tot 12,5%. Daarbij is het uitgangspunt dat het gebruik van grasveld(en) in gezamenlijkheid met de woonwijk is. Er worden geen velden aangelegd die overmatig zijn t.a.v. de woningbouw. Ook wordt voor de hardloopbaan een vorm gezocht waarbij ook de woningbouw mee profiteert.

24