Hoogbouwvisie_Harderwijk_v 17 november 2022.pdf

Met hoogbouw komen er meer mensen op een kleiner oppervlak te wonen en zal dit effecten op de directe omgeving hebben. Vooral in combinatie met functiemenging en een uitnodigend gebouw worden straten levendiger en dit kan de sociale veiligheid ten goede komen. De toename aan mensen in een bepaald gebied heeft als keerzijde dat er op verschillende manieren overlast ontstaat, zoals door zwerfvuil en verkeerstoename. Belangrijk is wel dat de openbare ruimte rondom de hoogbouw voldoende kwaliteit heeft en onderdeel is van een logische route waardoor het uitnodigt om er gebruik van te maken. Het voorzien in comfortabele zitruimte op de juiste plek, is daarin van groot belang. De plint van het gebouw moet een zoveel mogelijk open uitstraling hebben waardoor mensen zien en gezien worden.

44

“Hoogbouw moet voor iedereen bereikbaar zijn.” Wonen Tot aan 2040 is er binnen de gemeente Harderwijk behoefte aan ruim 4.400 nieuwe woningen (onderzoek Companen 2021). Maar niet iedereen heeft de behoefte en de middelen voor een grondgebonden woning met een tuin. Van de totale behoefte aan woningen is de behoefte aan appartementen circa 1.200 stuks. Met de bouw van appartementen wordt het bouwen in de hoogte bijna onvermijdelijk. Vooral middelbare en oudere stellen blijken uit het onderzoek behoefte te hebben naar een appartement in het luxere segment. Door de grote woningbehoefte tot aan 2040 moeten deze nieuw te bouwen woningen, door de schaarse ruimte in de stad, gedeeltelijk in een gestapelde vorm gebouwd worden. Het gestapelde bouwen is op verschillende manieren mogelijk. Laagbouw biedt met de beperkte bouwhoogte alsnog kansen om kleinschalige appartementen of benedenbovenwoningen te realiseren. Hoogbouw moet voor iedereen bereikbaar zijn. Algemene uitgangspunten zijn inclusiviteit, diversiteit, woonkwaliteit, differentiatie, vraaggestuurd aanbod en het bevorderen van doorstroom. De precieze menging van doelgroepen en woningtypen in één gebouw wordt afgestemd op de samenstelling van doelgroepen en woningtypen in het gebied er omheen.

Sommigen hebben behoefte aan een enorm penthouse met weids uitzicht op de bovenste etage en anderen nemen bewust genoegen met een compacte studio. Mensen kiezen bewust voor wonen op hoogte omdat bijvoorbeeld een slaapkamer aan de straat niet veilig voelt.

Hoogbouwvisie Harderwijk

Hoogbouw heeft voordelen voor alle doelgroepen. Het is rustiger, er is een lift, er is uitzicht en allerhande voorzieningen zijn nabij. Voor een toekomstbestendige woning is het belangrijk om in te zetten op levensloopbestendige en gelijkvloerse woningen. Vanuit het welzijn van de bewoners is een kwalitatief groene woonomgeving van groot belang. Voor kwetsbare doelgroepen is het een kans om in te zetten op een concept met ‘vragende en dragende’ bewoners. Een combinatie van verschillende leeftijden kan hierin helpen. Gezinnen met kinderen in hoogbouw is minder voorkomend en lijkt minder wenselijk. Maar het kan een goede mogelijkheid zijn, mits bijvoorbeeld de openbare ruimte voldoende gebruikswaarde heeft, er veel voorzieningen dichtbij zijn en de woning voldoende ruimte biedt. Ter inspiratie: in Rotterdam biedt de 70 meter hoge ‘Family Scraper’, ofwel de ‘Maasbode’ een woonomgeving op hoogte, speciaal voor gezinnen. Dit gebouw (oplevering in 2024) is feitelijk een stapeling van ruime eengezinswoningen met binnenstraten op hoogte waardoor er voor kinderen op hoogte ruim voldoende speelgelegenheid is en de woonomgeving minder anoniem wordt. Belangrijk is om met woningen in te zetten op een fatsoenlijke woonkwaliteit met een diversiteit aan woningoppervlaktes, maar ook met een minimaal oppervlak van de woningplattegrond.

Tot slot is het een aandachtspunt dat hoogbouw en de omliggende buitenruimte uitnodigt tot bewegen.

45

Het openbaar vervoer heeft een grote meerwaarde voor de stad

Nabijheid van allerlei voorzieningen is gunstig voor een aantrekkelijke omgeving

Een binnenstraat ‘op hoogte’ in woontoren de ‘Maasbode’ te Rotterdam

Een impressie van het exterieur van de woontoren de ‘Maasbode’ te Rotterdam

46

Voorzieningen Hoogbouw moet zich bij voorkeur in de nabijheid van voorzieningen bevinden. Dit is één van de aantrekkelijke redenen om er te gaan wonen. Bovendien is de kans groter dat de voorzieningen, door een toename aan bewoners binnen de bestaande stad, beter rendabel worden en mogelijk andere voorzieningen aantrekken. Om een monofunctioneel woongebouw te voorkomen, is het kansrijk om het gebouw juist zoveel mogelijk multifunctioneel in te richten. Dit kan bijvoorbeeld door gedeelde voorzieningen voor bewoners (zoals een wasserette of een gezamenlijke woonkamer), maar ook dat de plint van het gebouw wordt ingericht voor allerlei voorzieningen zoals een kinderopvang, sportschool, zorgfuncties, winkel, café of werkplekken. De exacte programmering zal afhangen van de precieze locatie van het uiteindelijke bouwplan en de behoefte en mogelijkheden die er zijn. Een flexibele indeling kan helpen de functie in de loop van de tijd te laten verkleuren. Hoogbouw in combinatie met een eventuele toekomstige herontwikkeling van een winkelcentrum of de realisatie van nieuwe voorzieningen kan een optie zijn.

Hoogbouwvisie Harderwijk

47

5.5 Technische aspecten Zon

Ondergrond

Hoogbouw heeft een effect op de bezonning van de directe omgeving. Een combinatie van veel wind en schaduw leidt al snel tot het ontstaan van kille plekken. Schaduw hoeft niet altijd een probleem te zijn. Op warme, zonnige dagen kan schaduw juist fijn zijn, want niet iedereen wil in de zon zitten. Bovendien kan schaduw helpen in het voorkomen van hittestress. De schaduwwerking van hoogbouw is een aandachtspunt. Aan de hand van bezonningsstudies moet vroegtijdig inzichtelijk worden gemaakt wat de effecten van schaduwvorming zijn en wat vervolgens de beste plek voor hoogbouw is.

Met hoogbouw is het extra van belang om rekening te houden met de ondergrond en de waterhuishoudkundige omstandigheden. Door de ondergrond kan hoogbouw eenvoudiger of juist complexer worden. Hoogbouw kan onderhevig zijn aan zakking en/of kan zakking in de directe omgeving veroorzaken. Op veel plekken kent Harderwijk een ondergrond die uit zand bestaat. De Harderwijker ondergrond is daarom veelal geschikt voor hogere bouw.

Wind

Technische installaties

Hoogbouw heeft een effect op het windklimaat in de stad. Door valwinden ontstaan er op straat soms ongewenste of gevaarlijke situaties. Deze situaties moeten op voorhand zoveel mogelijk worden voorkomen. Het is daarom in een vroeg stadium van belang om de effecten van windklimaat van een concreet hoogbouwplan inzichtelijk te maken (conform NEN 8100). Er zijn diverse oplossingen om ongewenste valwinden van hoogbouw af te buigen of te verzachten. Dit kan bijvoorbeeld door toepassing van een luifel, door beplanting of door de keuze van de vorm, het reliëf en het materiaal van het gebouw.

Met de huidige duurzaamheidseisen en -ambities wordt veel van een gebouw gevraagd. Er verschijnen daarom steeds meer technische installaties om die duurzaamheid in en om een gebouw te faciliteren. Denk bijvoorbeeld aan warmtepompen en traforuimtes. Het is daarom belangrijk dat technische installaties altijd uit het zicht van de straat opgelost worden. Dit kan door een inpandige oplossing in de plint van het gebouw en/of een oplossing op het dak waarbij de technische installaties door een hogere dakrand uit het zicht onttrokken worden. Voor zonnepanelen en warmtecollectoren geldt een uitzondering, mits deze op een passende manier in de architectuur geïntegreerd worden.

48

Parkeren

Openbaar vervoer

Bij hoogbouw moet voorkomen worden dat de gehele openbare ruimte rondom als een verhard parkeerterrein wordt ingericht. Daarom zijn er slimme oplossingen nodig. Een ondergrondse parkeergarage klinkt eenvoudig, maar is uiterst kostbaar. Met hoogbouw is bijvoorbeeld een mobiliteitsconcept met deelauto’s een kansrijke oplossing. Wanneer parkeren in de openbare ruimte onvermijdelijk is, zal dit zoveel mogelijk geïntegreerd moeten worden in de landschappelijke inrichting en wordt dubbelgebruik gestimuleerd. Dit kan bijvoorbeeld in combinatie met carports of pergola’s, waardoor er meer ruimte voor zonnepanelen en sedumdaken ontstaat. Een andere oplossing, vaak in geval van een groter samengesteld bouwblok, is het oplossen van het parkeren binnen de contouren van het gebouw op maaiveldniveau. Laadpalen bij de parkeervoorziening zijn verplicht. Daarnaast is het belangrijk dat er zowel inpandig als in de buitenruimte voldoende plek voor fietsparkeren conform de gemeentelijke norm gerealiseerd wordt. Tot slot zal de parkeeroplossing moeten voldoen aan de parkeernormering van de gemeente Harderwijk, tenzij er een reden voor is om hier van af te wijken.

Een uitgangspunt voor hoogbouw is de nabijheid van openbaar vervoer. Hierdoor wordt het openbaar vervoer aangemoedigd en is de kans groter dat het autogebruik en de parkeerbehoefte afnemen. Belangrijk is wel dat Harderwijk blijft investeren in een hoogwaardig OV- systeem. Hiervoor is de gemeente echter wel afhankelijk van de provincie en het Rijk.

Afval Bij hoogbouw is er sprake van een hogere dichtheid aan mensen. Een hogere dichtheid aan mensen betekent ook meer aanbod van huisvuil. Daarom wordt er voor deze situaties ingezet op centrale afvalcontainers in plaats van individuele minicontainers. De voorkeur bestaat om de afvalcontainers inpandig op te lossen. Hiermee wordt verrommeling en vervuiling van de directe omgeving zoveel mogelijk voorkomen.

Overig Een concreet bouwplan voor hoogbouw wordt altijd voorgelegd aan de ‘technische tafel’ binnen de gemeente. Aan deze tafel adviseren technici, waaronder ook de Omgevingsdienst, over allerlei (milieu)technische aandachtspunten voor het nieuwe bouwwerk. Hierbij is aandacht voor brandveiligheid ook van belang.

Hoogbouwvisie Harderwijk

49

“De stad is geïnformeerd en inwoners kregen de mogelijkheid om over dit thema in gesprek te gaan en hierop te adviseren.” 5.6 Participatie Vanuit de motie hoogbouwvisie wordt door de raad aangegeven dat het belangrijk is om de inwoners van de stad bij de hoogbouwvisie te betrekken. Allereerst is er intern naar een eerste versie van de hoogbouwvisie toegewerkt. Omdat het een abstracte visie is die uitspraken doet op de schaal van de stad, is het niet eenvoudig om de inwoners hier in een vroeg stadium bij te betrekken. Daarom is er besloten om eerst een goed onderbouwde professionele voorzet op papier te zetten, waar vervolgens door inwoners op gereflecteerd kan worden. Op 11 mei 2022 is een eerste ‘sneak preview’ over de aanzet tot de hoogbouwvisie met de klankbordgroep Nieuw Weiburg gedeeld. Deze presentatie had een beperkte inkijk op de inhoud hiervan, maar vanuit de ruimtelijke analyse van de bestaande stad is de legitimiteit voor hoogbouw in Nieuw Weiburg aangetoond. Op 22 juni 2022 is het thema hoogbouw bij het Stadsgesprek in de ‘Kiekmure’ in stelling gebracht. Het was hier opvallend dat de vele aanwezigen, door de woningnood en schaarse ruimte, de noodzaak van hoogbouw logisch vonden. Er waren die avond, op een paar kritieke geluiden na, geen felle tegenstanders.

Door de aanwezigen werd benadrukt dat hoogbouw geen doel op zich moet zijn, dat de locaties voor hoogbouw zorgvuldig gekozen moeten worden en dat de uitstraling van hoogbouw bij Harderwijk moet passen. De hoogbouwvisie lijkt hier goed op aan te sluiten.

50

Ter voorbereiding op de formele participatie en de besluitvorming is er vooraf een participatieplan met communicatie bepaald. Vervolgens is het college van B&W gevraagd of de concept hoogbouwvisie (inclusief participatieplan) in participatie gebracht kan worden. Vervolgens heeft er op woensdagavond 14 september 2022 een inloopbijeenkomst plaatsgevonden. De stad is geïnformeerd en inwoners kregen de mogelijkheid om over dit thema in gesprek te gaan en hierop te adviseren (conform participatieladder). Parallel aan een live gesprek is er een (online) stadsgesprek met een enquête uitgezet en zijn de inwoners, aan de hand van een animatie, meegenomen in het ‘hoe en waarom’ van de hoogbouwvisie. De concept hoogbouwvisie heeft 4 weken ter inzage gelegen en hierop zijn meerdere zienswijzen ontvangen. Alle resultaten van de participatie en de beantwoording van de zienswijzen zijn verwoord in een commentaarnota. Deze commentaarnota hoort als bijlage bij dit visiedocument. Alle relevante opmerkingen vanuit de inwoners zijn meegenomen in de definitieve versie van de hoogbouwvisie. Op die manier is er bij de inwoners een gevoel van betrokkenheid bij de visie ontstaan. De definitieve versie wordt vervolgens in de commissie ruimte ter informatie aangeboden. Tot slot wordt het stuk ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd en zal blijken of er voldoende draagvlak is.

Tijdens de participatie van concrete toekomstige bouwplannen met hoogbouw zal deze visie als leidraad gelden.

Hoogbouwvisie Harderwijk

51

6. Hoe wordt hoogbouw getoetst? “Een hoogbouweffectrapportage moet inzicht geven in de effecten en toepassingen van al de genoemde aspecten in deze hoogbouwvisie” wijk

Voor elk afwijkend bouwplan moet een bestemmingsplan / omgevingsplan worden opgesteld. Voor dit juridische kader zijn een aantal onderzoeken benodigd, waaronder het inzichtelijk maken van de effecten op de leefomgeving. Bij hoogbouw is het van belang om dit vroegtijdig te onderzoeken. Een ‘hoogbouweffectrapportage’ moet inzicht geven in de effecten en toepassingen van al de genoemde aspecten in deze hoogbouwvisie. Tijdens het ontwerpproces zal de architect of ontwikkelaar aan de gemeente in een vroeg stadium moeten aantonen wat de effecten van het nieuwe bouwwerk op de omgeving en de stad zijn. Een ‘hoogbouweffectrapportage’ (met aanverwante onderzoeken) is een vereiste voor de behandeling van het bouwplan in het stedenbouwkundig beraad van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en een voorwaarde voor het college van B&W om een principebesluit op een bouwplan te nemen. De ‘hoogbouweffectrapportage’ wordt vervolgens geborgd in de anterieure overeenkomst. Een ‘hoogbouweffectrapportage’ geldt voor de categorie middelhoogbouw en hoogbouw.

52

7. Wanneer is hoogbouw geslaagd? Hoogbouw... ...met voldoende betaalbare woningen die bereikbaar zijn voor iedereen ...met een mix aan woningtypes, woninggroottes en doelgroepen ...die door een flexibele indeling aanpasbaar en toekomstbestendig is ...als onderdeel en verbinder binnen een gebiedsontwikkeling ...met publieke voorzieningen die een meerwaarde voor de stad hebben ...ten gunste van klimaatadaptatie en biodiversiteit ...als een baken en een aantrekkelijke toevoeging op het silhouet van de stad ...waarin bewoners elkaar op verschillende manieren ontmoeten ...waarin circulaire toepassingen en materialen vanzelfsprekend worden ...die door een zorgvuldige inpassing een beperkte impact op de omgeving heeft Hoogbouwvisie Harderwijk

53