Commentaarnota zienswijzen.pdf

COMMENTAAR OP DE ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN “BUITENGEBIED – HET VERSCHOLEN DORP” 1. Korte inleiding Het ontwerpbestemmingsplan Buitengebied - Het Verscholen Dorp heeft tot doel om voor bungalowpark Het Verscholen Dorp aan de Boslaan 2 in Harderwijk de bedrijfsmatige exploitatie van alle recreatieobjecten te bevorderen en te centraliseren. Dit betekent dat aan recreatieobjecten, naast eigen recreatief gebruik, gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie als eis wordt opgelegd. Hiermee wordt het verblijfsrecreatieve karakter van het park versterkt en afwijkend gebruik door afzonderlijke eigenaren zoveel mogelijk voorkomen.

2. Termijn Het ontwerpbestemmingsplan “Buitengebied – Het Verscholen Dorp” heeft met ingang van 22 januari 2022 gedurende zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn kon een ieder schriftelijk zienswijzen kenbaar maken bij de gemeenteraad. Desgewenst kon ook worden volstaan met een mondelinge zienswijze. Dit is op 21 januari 2022 bekend gemaakt in het Gemeenteblad. Ook is een publicatie opgenomen in de Harderwijker Courant. Het plan (NL.IMRO.0243.BP00268-0001) was ook raadpleegbaar via de landelijke website: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer/view?planidn=NL.IMRO.0243.BP00268-0001 (bronbestanden: https://digitaleplannen.nl/0243/0A00A342-54D4-438A-AD84-F6E210D0D94B/). 3. Ontvankelijkheid Er zijn 8 individuele zienswijzen ingediend. Daarnaast is er een positieve en een negatieve gelijkluidende zienswijze ontvangen, waarbij gebruik is gemaakt van een uniforme brief. De positieve uniforme zienswijze is 17 keer ingediend. De negatieve uniforme zienswijze is 36 keer ingediend. Van de mogelijkheid om uitsluitend mondeling te reageren is geen gebruik gemaakt. Alle ingediende zienswijzen die binnen de termijn van inzagelegging ontvangen zijn, zijn in behandeling genomen. Zienswijzen kunnen digitaal uitsluitend ingediend worden via www.harderwijk.nl/zienswijze. Dit om de identiteit door middel van DIGID vast te leggen.

Er zijn echter ook 6 zienswijzen binnengekomen via het algemene mailadres info@harderwijk.nl. Omdat deze zienswijzen wel van alle persoonlijke gegevens inclusief handtekening zijn voorzien en deze bovendien de uniforme brief hebben ingestuurd, is besloten om deze toch in behandeling te nemen. Dit geldt eveneens voor een zienswijze die schriftelijk is binnengekomen, maar die uitsluitend het handtekeningenblad van de uniforme zienswijze bevat. En tot slot voor nog een schriftelijke uniforme zienswijze die door een vader is ingediend maar waarvan de machtiging van de dochter (eigenaar) die in het buitenland woont ontbreekt. Er is 1 uniforme negatieve zienswijze ruim een maand te laat binnengekomen en niet ontvankelijk verklaard. Er zijn dus in totaal 62 zienswijzen binnengekomen, maar 61 in behandeling genomen. 4. Zienswijzen en gemeentelijk commentaar De namen en adressen van de indieners van een zienswijze zijn opgenomen in een aparte bijlage die niet openbaar is in verband met privacywetgeving De tijdig ingekomen zienswijzen zijn hieronder samengevat en becommentarieerd. Zienswijze 1 Hidden Village Exploitatie B.V. en Hidden Village Bedrijfsmiddelen B.V.

Opmerking 1.1 Indiener (de eigenaar en exploitant van het recreatiepark, de onderneming Bungalowpark Het Verscholen Dorp, alsmede eigenaar van 22 kavels met daarop een recreatiewoning) geeft aan dat zij het doel van het ontwerpbestemmingsplan daar waar het gaat om het opnemen van de eis van de

-2-

centrale bedrijfsmatige exploitatie ondersteunen. Daarnaast geeft indiener uitleg en onderbouwing van de huidige bedrijfsvoering en waarom centrale bedrijfsmatige exploitatie noodzakelijk is. Indiener merkt bovendien op dat bij het ontstaan van hun park als ook bij latere overdrachten van individuele kavels aan nieuwe eigenaren (dus tot op heden) in de privaatrechtelijke verhouding tussen hen als eigenaar/exploitant van het park enerzijds en de individuele kaveleigenaar anderzijds bijzondere aandacht is besteed aan het beoogde toekomstige gebruik van de individuele kavel voor (nadrukkelijk) recreatie. Eigenaren mogen hun kavel, danwel recreatiewoning of stacaravan geheel, noch gedeeltelijk vervreemden, verhuren of op andere wijze in gebruik geven zonder toestemming van indiener. De vereiste toestemming tot verkoop wordt door indiener slechts onder een aantal voorwaarden verleend. Dit om de bestemming, naam en faam van het recreatiepark te waarborgen en permanente bewoning te voorkomen. Commentaar De opmerkingen worden voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 1.2 Indiener is van mening dat de huidige versnipperde beheersituatie van diverse accommodaties nadelig is voor de verblijfsrecreatieve kwaliteit, het imago en de beleving van het park. Het belemmert de ontwikkeling, innovatie en duidelijke vermarkting van het merk, omdat niet alle grond/wooneenheden in één hand zijn.

Indiener heeft nu minder invloed en grip hoe de particuliere eigenaar zijn recreatieaccommodatie verhuurt en vermarkt en aan welke gast. Deze situatie zorgt voor verwarring en vaak onwenselijke situaties door geen uniform prijsbeleid; wie de gastgever is en wie welke diensten verleent op het park. De uitstraling van het park is daarmee gekoppeld aan de wijze waarop de objecten door de afzonderlijke eigenaren en hun huurder worden gebruikt en lijdt daaronder. Dit staat in de weg van een duurzame, bedrijfsmatige exploitatie van het vakantiepark en kan dan ook voor imago- c.q. merkschade zorgen. Commentaar De opmerkingen worden voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 1.3 Indiener juicht het doel van het ontwerpbestemmingsplan toe dat de eis van gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie wordt opgelegd. Indiener is echter van mening dat de voorgestelde tekst onvoldoende duidelijk is, ruimte laat voor interpretaties en alsnog ruimte laat om recreatiewoningen aan derden in gebruik te geven anders dan via gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer, hetgeen nou juist niet de bedoeling is. Het nieuw voorgestelde artikel 11.1 onder a en b laat volgens indiener immers eigen recreatief gebruik toe, verhuur ten behoeve van wisselend gebruik alsmede gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer.

Dit zijn volgens indiener drie bestemmingsmogelijkheden hetgeen lijkt te suggereren dat naast gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer het ook mogelijk is als eigenaar om zelf de recreatiewoning te verhuren ten behoeve van wisselend gebruik aan derden. Indiener merkt op dat in artikel 11.4.1. weliswaar staat opgeschreven dat ingebruikgeving anders dan via bedrijfsmatige exploitatie en beheer niet is toegestaan, maar dit staat niet met zoveel woorden in artikel 11.1 van de planregels. De planregels lijken hierdoor een tegenstrijdigheid te bevatten, hetgeen tot rechtsonzekerheid en –onduidelijkheid leidt. Dit dient te worden voorkomen. Indiener stelt daarom voor om in de planregels bij artikel 11.1 explicieter te maken dat de 133 recreatiewoningen uitsluitend kunnen worden gebruikt voor eigen recreatief gebruik en uitsluitend via één en dezelfde gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer in gebruik gegeven kunnen worden aan derden ten behoeve van wisselend gebruik. Tevens wordt door indiener voorgesteld duidelijke begripsomschrijvingen te geven, zodat kenbaar is wat onder eigen recreatief gebruik en onder centrale bedrijfsmatige exploitatie wordt verstaan. Zodat duidelijk is of het in gebruik geven om niet/gratis aan familie of vrienden wel of niet valt onder eigen recreatief gebruik. Commentaar De zienswijze wordt gedeeld.

Bij nader inzien kan de voorgestelde regeling onduidelijkheid geven en dat was nu juist niet de bedoeling. Deze zienswijze geeft aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen. Het bestemmingsplan wordt als volgt gewijzigd dat artikel 11, lid 1 onder a van de planregels wordt aangepast, lid b komt te vervallen en de begrippen ‘recreatief gebruik’,

-3-

‘eigen recreatief gebruik’ en ‘wisselend recreatief gebruik’ worden toegevoegd en het begrip ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ wordt verduidelijkt. Opmerking 1.4 Indiener is van mening dat het opleggen van de eis van (centrale) bedrijfsmatige exploitatie in het kader van een ‘goede ruimtelijke ordening’ is toegestaan. Indiener geeft aan dat de afdeling bestuursrechtspraak dit in haar uitspraken van 12 april 2006 (ECLI:NL:RVS:2006:AW1263) en 15 april 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:1202) heeft bevestigd. De afdeling heeft overwogen dat de eis van bedrijfsmatige exploitatie om zeker te stellen dat een recreatiepark bedrijfsmatig wordt beheerd op zichzelf ruimtelijke relevantie heeft. Indiener geeft ook aan dat er situaties zijn wanneer deze eis niet succesvol zou kunnen slagen. Zo is bijvoorbeeld in de Afdelingsuitspraak van 6 juni 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:1887) nog toegevoegd dat deze eis niet aan bestaande objecten kan worden opgelegd wanneer zij niet bedrijfsmatig worden verhuurd en in het verleden niet eerder bedrijfsmatig zijn verhuurd. Indiener geeft aan dat het in deze context belangrijk is op te merken dat, sinds het ontstaan van Bungalowpark Het Verscholen Dorp in 1990 in de huidige vorm, sprake is geweest van periodieke wisseling van eigendom en gebruik van de verschillende bungalows en chalets; recreatieve verhuur, eigen recreatie en/of permanente bewoning.

Bungalows en chalets op Het Verscholen Dorp zijn in der loop der jaren, soms meermaals, (door)verkocht, en eigenaren van een individuele recreatieaccommodatie hebben soms een ander gebruik gegeven aan hun bungalow en chalet, bijvoorbeeld eerst gebruikt voor eigen recreatie, daarna voor verhuur via de centrale exploitant en anders om. Alle bungalows en chalets, op een enkeling na, zijn op enig moment en dan steevast voor een minimale periode van 3 jaar en in de meeste gevallen decennialang, bedrijfsmatig verhuurd en geëxploiteerd door de centrale exploitatiemaatschappij van Bungalowpark Het Verscholen Dorp. Het voorstel van bestemmingsplanwijziging, door de centralisatie van de exploitatie en beheer van recreatiewoningen en centrale voorzieningen op Het Verscholen dorp, zorgt derhalve volgens indiener voor de borging van een duurzame (centrale) bedrijfsmatige exploitatie van het vakantiepark. Dit, rekening houdend met de genoemde jurisprudentie kwalificeert het zonder meer als goede ruimtelijke ordening. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 1.5 Indiener beschrijft uitvoerig waarom het park een toekomstbestendig recreatiebedrijf is dat een positieve kwaliteitsslag en impuls van het recreatieve product heeft uitgevoerd.

De verhuurcapaciteit is vergroot en door het actieve controle- en handhavingsbeleid dat de gemeente aan het uitvoeren is, is de permanente bewoning aanzienlijk verminderd. Inmiddels zijn er 70 eenheden (bungalows en chalets) die door middel van een beheer- en exploitatie overeenkomst door indiener worden beheerd en geëxploiteerd, inclusief alle centrale voorzieningen (waaronder receptie, zwembad, tennisbaan, speeltuin, wasserette, centrale ontvangstruimte, centrale parkeerplaats, elektrische oplaadpalen, AED, milieustraat, camerabeveiligingsinstallatie en slagboominstallatie), wegen en infrastructuur en de recreatieonderneming Het Verscholen Dorp zelf. Indiener merkt ook op dat het bungalowpark de afgelopen jaren is gebruikt als referentiekader en voorbeeld binnen het provinciale project Vitale Vakantieparken. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 1.6 Indiener geeft aan hoe belangrijk het is dat er geen mismatch ontstaat tussen vraag en aanbod. Volgens indiener speelt de professionele centrale exploitant hierin een sleutelrol. Aan de ene kant zorgt de centrale exploitant voor een aantrekkelijk recreatief product. Daarnaast waakt de centrale exploitant voor ongewenste situaties waar sprake kan zijn van mismatch.

Bovendien werkt de centrale exploitant heel nauw samen met de gemeente om een mogelijke wegbeweging van de recreatieve functie te voorkomen. Ook is het houden van toezicht door de centrale bedrijfsmatige exploitant volgens indiener enorm belangrijk, want bij onvoldoende toezicht en handhaving kan de veiligheid verslechteren en verliest het bungalowpark de recreatieve aantrekkingskracht. Dit heeft

-4-

volgens indiener gevolgen voor de recreanten, de recreatieondernemers en de omgeving van het bungalowpark. Het toezicht is volgens indiener gewaarborgd door verschillende factoren. Enerzijds door de centrale in- en uitgang aan de receptie op het Bungalowpark. Anderzijds ook door de openingstijden van de receptie en de aanwezigheid van een beheerder (samen 24/7) en cameratoezicht op het terrein. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 1.7 Indiener geeft een uitgebreide beschrijving van het bungalowpark, de omgeving en de samenwerking en betrokkenheid met lokale bedrijven en de toeristische sector. Indiener geeft aan dat de filosofie en toekomstvisie van het bungalowpark naadloos aansluit op de geformuleerde ambities en wensen van de gemeente Harderwijk. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 1.8 Indiener geeft aan dat de Eigenaarsvereniging (VvE) op het park tegen centrale bedrijfsmatige exploitatie is. Indiener merkt ook op dat er hier geen sprake is van een VvE in het kader van de wet appartementsrecht Burgerlijk Wetboek. Alle centrale voorzieningen en infrastructuur, zoals ook de recreatieonderneming in de ruimste zin van het woord zijn eigendom van de centrale exploitant (indiener).

Iedere eigenaar ontvangt jaarlijks een factuur voor het beheer van het park, het onderhoud en voor de diverse centrale voorzieningen en infrastructuur. De VvE heeft geen bezittingen, voert geen beheer, geen exploitatie of beleid ten aanzien van de Onderneming of het Bungalowpark zelf. Feitelijk is er slechts sprake van een belangenvereniging zonder enige zeggenschap. Een groot aantal eigenaren van accommodaties hebben volgens indiener inmiddels het lidmaatschap van de VvE opgezegd en er zijn ook meerdere (nieuwe) eigenaren die nooit als lid bij deze VvE zijn toegetreden. Indiener, als exploitant en in de hoedanigheid van eigenaar met 22 kavels plus opstal, en alle andere 70 eigenaren die hun accommodatie via organisatie van indiener verhuren, ondersteunen het beleid van de VvE volgens indiener niet. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Deelconclusie: De zienswijze wordt gedeeld. Deze zienswijze geeft aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen. Het bestemmingsplan wordt als volgt gewijzigd dat artikel 11, lid 1 onder a van de planregels wordt aangepast, lid b komt te vervallen en de begrippen ‘recreatief gebruik’, ‘eigen recreatief gebruik’ en ‘wisselend recreatief gebruik’ worden toegevoegd en het begrip ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ wordt verduidelijkt.

Zienswijze 2 Hiswa-Recron Opmerking 2.1 HISWA-RECRON geeft aan dat zij de belangenbehartiger voor de recreatiesector in Nederland is en dat zij nauw betrokken zijn bij de projecten over de vitaliteit van vakantieparken en de toekomstige ontwikkelingen. Een vitaal vakantiepark is volgens HISWA-RECRON een vakantiepark met een verblijfsrecreatief karakter, zonder permanente bewoning. Ter bevordering van de vitaliteit is het volgens HISWA-RECRON wenselijk het verblijfsrecreatieve karakter zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk te borgen en de verantwoordelijkheden hiervoor bij één partij onder te brengen. Het beheer, het onderhoud en de exploitatie van algemene voorzieningen, de infrastructuur en de recreatiewoningen liggen dan bij één partij: de gecentraliseerde exploitant/beheerder van het vakantiepark. Hiermee wordt volgens HISWA_RECRON de eenheid van het park en het recreatief-toeristisch gebruik bevordert en voorkomen dat onderhoud uitblijft en dat het

-5-

vakantiepark onderhoudsmatig en qua veiligheid achteruitgaat. Hierdoor wordt het toeristische en verblijfsrecreatieve karakter bevordert, behouden en versterkt. Tegelijkertijd wordt afwijkend gebruik (waaronder onrechtmatige permanente bewoning) door afzonderlijke eigenaren niet toegestaan en kan daar beter tegen worden opgetreden. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 2.2 HISWA-RECRON is van mening dat een versnipperde beheersituatie van diverse recreatiewoningen van het vakantiepark, overwegend nadelig is voor de verblijfsrecreatieve kwaliteit, het imago en de beleving van een vakantiepark. Het belemmert de ontwikkeling, innovatie en duidelijke vermarkting van het product, omdat niet alle kavels en/of recreatiewoningeenheden in één hand zijn. Er is dan minder tot geen invloed en grip op hoe de individuele eigenaar zijn recreatiewoning gebruikt, verhuurt en/of vermarkt. Deze situatie zorgt voor verwarring en vaak onwenselijke situaties door geen uniform prijsbeleid en geen uniforme uitstraling van het vakantiepark en de te verhuren recreatieobjecten. Dit staat een duurzame, verblijfsrecreatieve exploitatie van het vakantiepark in de weg. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

Opmerking 2.3 HISWA_RECRON is van mening dat in de planregels van het ontwerpbestemmingsplan de eis van gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie niet voldoende wordt geborgd. De toelichting bij de planregels is duidelijk, maar de planregels zelf zijn dat volgens HISWA_RECRON niet. In artikel 11.1 onder a. en b. van de planregels lezen zij dat naast gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer ook de recreatiewoningen ten behoeve van de verhuur voor wisselend gebruik (niet specifieke recreatief gebruik!) door de afzonderlijke eigenaren kan plaatsvinden. Dit wekt volgens HISWA_RECRON verwarring ten opzichte van artikel 11.4.1 van de planregels, waaronder het strijdig gebruik met de bestemming in geval van permanente bewoning. HISWA-RECRON stelt voor om artikel 11.1 onder a. en b. te combineren en te verduidelijken dat uitsluitend is toegestaan: 1. eigen recreatief gebruik van de recreatiewoningen 2. wisselend recreatief gebruik door derden/recreanten, uitsluitend via een centrale bedrijfsmatige exploitatie en beheer van de recreatiewoningen. Commentaar Zie onze reactie op opmerking 1.3. De planregels zullen worden verduidelijkt zodat er geen misverstand en/of interpretatieverschillen kunnen ontstaan.

Opmerking 2.4 Ter voorkoming van interpretatieverschillen, onduidelijkheden en hieruit volgende rechtsonzekerheid stelt HISWA_RECRON voor om de begrippen ‘eigen recreatief gebruik’, ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ en ‘wisselend recreatief gebruik’ duidelijk te omschrijven, hetgeen nu in het geheel ontbreekt. Er moet volgens HISWA_RECRON duidelijk wordt weergegeven dat de ingebruikgeving van de recreatiewoningen ten behoeve van wisselend recreatief gebruik geschiedt door de centrale exploitant, zijnde de eigenaar en beheerder van de centrale voorzieningen, de toegang en de infrastructuur, zodat er niet alsnog in de toekomst versnippering van de beheersituatie kan gaan ontstaan. HISWA_RECRON verwijst tevens naar de provinciale omgevingsverordening waarin vereist is dat de toelichting bij het bestemmingsplan onderbouwt op welke wijze de bedrijfsmatige exploitatie van de recreatiewoning duurzaam is verzekerd (artikel 2.5 van de provinciale omgevingsverordening). Doordat in het ontwerpbestemmingsplan de begrippen/definities niet zijn omschreven maakt het plan volgens HISWA_RECRON onvoldoende duidelijk hoe de bedrijfsmatige exploitatie duurzaam verzekerd is. Commentaar Zie onze reactie op opmerking 1.3. De planregels zullen worden verduidelijkt zodat er geen misverstand en/of interpretatieverschillen kunnen ontstaan.

-6-

Deelconclusie: De zienswijze wordt gedeeld. Deze zienswijze geeft aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen. Het bestemmingsplan wordt als volgt gewijzigd dat artikel 11, lid 1 onder a van de planregels wordt aangepast, lid b komt te vervallen en de begrippen ‘recreatief gebruik’, ‘eigen recreatief gebruik’ en ‘wisselend recreatief gebruik’ worden toegevoegd en het begrip ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ wordt verduidelijkt.

Zienswijze 3 Opmerking 3.1 De eigenaar/recreant is van mening dat de voorgestelde wijziging om in geval van verhuur dit uitsluitend gecentraliseerd te laten verlopen via de huidige exploitatiemaatschappij een noodzakelijke en gewenste stap voorwaarts is. Indiener is van mening dat dit de positionering en uitstraling van Het Verscholen Dorp als een toppark verder zal versterken. Indiener vindt dat door deze wijziging de veiligheid op het park wordt vergroot. Ook is er dan sprake van een actueel inzicht in de aanwezige gasten. Daarnaast vindt indiener dat de eenheid van het park wordt bevorderd en dienen alle verhuurunits te voldoen aan de kwaliteitseisen die passen bij het “merk” Het Verscholen Dorp. Uiteindelijk zal dit volgens indiener voor de eigenaren die gebruik maken van de verhuur leiden tot een betere verhuuropbrengst en een hogere verkoopwaarde van het eigendom. Wat nu feitelijk al het geval is, sinds de uitrol van Vitale Vakantieparken. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 3.2 Voor het welslagen van centrale bedrijfsmatige exploitatie vindt indiener een adequate uitvoering van essentieel belang. En een duidelijke uitleg en vastlegging in het bestemmingsplan van een gecentraliseerde bedrijfsexploitatie, waaruit blijkt dat het beheer en exploitatie van het complete recreatiepark door één partij (de centrale exploitant) wordt gevoerd.

Daarnaast vindt indiener het van groot belang dat de primaire aansturing vanuit deze centrale exploitatie geschiedt zodat de gemeente kan handhaven vanuit de aangeleverde informatie van de exploitatie. Zij kennen volgens indiener als geen ander de actuele situatie. De handhaving van de gemeente kan dan veel efficiënter en effectiever uitgevoerd worden. Bij de uitvoering van het beleid inzake controle permanente bewoning is dat in het geval van indiener niet goed gegaan. Als de gemeente gehandeld had op basis van de informatie van de exploitatie had dit volgens indiener veel onnodig werk, kosten, irritatie en verkeerde conclusies kunnen voorkomen. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 3.3 Tot slot vindt indiener het belangrijk dat de gemeente alle eigenaren persoonlijk informeert over deze wijziging waarin de regels worden uitgelegd inclusief de sancties. Dit document kan ook gebruik worden als bijsluiter voor nieuwe eigenaren in de toekomst. Commentaar De informatieverstrekking over een vast te stellen bestemmingsplan wordt op de gebruikelijke manier gepubliceerd in het gemeenteblad. Indieners van een zienswijze krijgen persoonlijk bericht over de procedure. De voorliggende planherziening maakt dat niet anders. De bestemmingsregels zijn wat ons betreft duidelijk geformuleerd over wat er wel of niet mag.

Indien eigenaren desondanks toch inhoudelijke vragen hebben kunnen zij contact opnemen met de gemeente. Deelconclusie: De zienswijze wordt gedeeltelijk gedeeld. Deze zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen.

-7-

Zienswijze 4 Opmerking 4.1 Indiener geeft aan dat de centrale exploitant/beheerder Het Verscholen Dorp (Hidden Village) haar recreatiewoning beheert en verhuurt en de centrale voorzieningen en infrastructuur op het vakantiepark onderhoudt. Als eigenaar van de recreatiewoning geeft indiener aan dat zij belang heeft bij een versterking van het verblijfsrecreatieve karakter van het gehele vakantiepark. Dit komt volgens indiener ten goede aan: - de veiligheid (centraal toezicht, slagboom) - bereikbaarheid - klantvriendelijkheid - goed onderhoud - voorkoming van verloedering - de sfeer - uniformiteit/eenheid, waarde en uitstraling van het park en mijn recreatiewoning in het bijzonder. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 4.2 Indiener geeft aan dat het ontwerpbestemmingsplan het verblijfsrecreatieve karakter bevordert en ten goede komt aan de exploitatie van haar eigen recreatiewoning. Indiener ziet echter dat de planregels in artikel 11.1 onvoldoende de centrale bedrijfsmatige exploitatie borgen en vanwege het ontbreken van begripsomschrijvingen het nog onvoldoende duidelijk is omschreven. Indiener verzoekt dan ook om de planregels aan te scherpen, zodat duidelijk wordt dat uitsluitend eigen gebruik is toegestaan van de recreatiewoningen en uitsluitend wisselend recreatief gebruik door derden via de centrale bedrijfsmatige exploitant.

Indiener ziet graag de begrippen ‘eigen recreatief gebruik’, ‘wisselend recreatief gebruik’ en ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ duidelijk omschreven. Omdat het de bedoeling is dat de centrale bedrijfsmatige exploitatie van de 133 recreatiewoningen bij één eigenaar/beheerder ligt, die tevens de eigenaar/beheer is van de algemene voorzieningen en de infrastructuur op het vakantiepark, zou dit volgens indiener in de begripsomschrijvingen moeten worden opgenomen ter voorkoming van onduidelijkheid. Commentaar Zie onze reactie op opmerking 1.3. De planregels zullen worden verduidelijkt zodat er geen misverstand en/of interpretatieverschillen kunnen ontstaan. Opmerking 4.3 Indiener merkt op dat er niet wordt toegelicht wat de verantwoordelijkheden of de minimale te verwachten diensten zijn van de centrale exploitant richting de eigenaren van het pand of hoe hier deze belangen geborgd worden. Commentaar De daadwerkelijke verantwoordelijkheden en te verwachten diensten van exploitant worden niet publiekrechtelijk in een bestemmingsplan vastgelegd. Bovendien wijzigt dit niet ten opzichte van de huidige situatie. Eigenaren kunnen nu en in de toekomst hun recreatiewoning gebruiken voor eigen recreatief gebruik. Het voorliggende bestemmingsplan legt alleen vast dat als er wordt gekozen om de recreatiewoning aan derden te verhuren, dat dit dan via de centrale exploitant moet gebeuren.

De exploitant geeft aan dat de diensten die door de centrale exploitant geleverd worden aan alle individuele kaveleigenaren op bungalowpark Het Verscholen Dorp in twee categorieën verdeeld kunnen worden: • Het leveren van diensten aan alle accommodatie eigenaren t.b.v. het gebruik en genot van de centrale voorzieningen van het park, onafhankelijk van het gebruik van iedere individuele eigenaar, of dit nu eigen recreatie, (legale) permanente bewoning of recreatieve verhuur is. Deze diensten zijn geregeld in de Algemene Voorwaarden 93; in de vaststellingsovereenkomst en het terreinreglement van Het Verscholen Dorp. Bij aankoop neemt iedere individuele eigenaar/koper kennis van deze documenten en dient deze ook voor akkoord te ondertekenen, hetzij via de behandelende notaris en/of door de exploitant. Het is indiener dus bekend dat een eigenaar van

-8-

•

een kavel mag verwachten dat hij/zij gebruik van de infrastructuur en centrale voorzieningen van het park mag maken en dat de exploitant deze goed onderhoudt. Denk aan, receptie, wegen, slagboom, zwembad, speeltuin, tennisbaan, straatverlichting, wasserette etc.. Het leveren van diensten en goederen t.b.v. accommodaties die door exploitant (zullen) worden verhuurd. Deze diensten worden geregeld in een standaard beheer- en exploitatieovereenkomst, die exploitant met iedere verhurende eigenaar op het park heeft afgesloten en/of nog zal afsluiten. Deze ziet toe op algehele professionele ontzorging van A-Z, oftewel de complete afhandeling omtrent de verhuur van de vakantiewoning. In deze overeenkomst worden 3 soorten verhuurpercentages / categorieën genoemd, nl. 15% voor reserveringen aangebracht door de eigenaar, 20% indien de reserveringen door Bungalowpark Het Verscholen Dorp worden aangebracht en 25% indien de reserveringen via een online boekingsportaal e/o reisbureau wordt aangebracht. Allen te vermeerderen met de omzetbelasting. Voor een eigenaar is het altijd mogelijk om zelf gasten aan te brengen voor de eigen accommodatie, via eigen advertentiecampagnes of anderszins en dat tegen een gereduceerde provisie van 15%.

Bij de verhuur van een accommodatie zorgt exploitant zowel voor als ook achter de schermen voor de volgende werkzaamheden: - Het verrichten van promotionele activiteiten; - Het sluiten van huurovereenkomsten met gasten; - De administratie van huurovereenkomsten; - De inning van de huren en bijkomende kosten; - De periodieke (maandelijkse) afrekening van de netto huuropbrengst; - Het verzorgen van aankomst en vertrek van de gast; - Het verrichten van klein technisch onderhoud tot aan een bepaald overeengekomen bedrag; - Bij CV storingen, 1e handelingen verrichten en vervolgens het onderhoudsbedrijf begeleiden - Het trachten te verhalen van, door de huurder aangebrachte, schade; - Het voorlopen van de accommodatie voordat de gasten aankomen; - De gehuurde laken- en/of handdoekpakketten, kinderstoelen/-bedden verzorgen/ophalen; - Het verzorgen van de eindschoonmaak; - Secundaire (tuin)werkzaamheden tegen betaling Daarnaast geeft exploitant aan dat zij constant op zoek is naar effectieve en innovatieve manieren om gasten te werven en te inspireren, waarbij de nadruk steeds meer ligt op beleving en interactie. Daarvoor heeft zij diverse online mogelijkheden zoals hun website, de samenwerking met mondiale online reisaanbieders, e-mailmarketing en social media, waardoor er nog meer boekingen worden gerealiseerd.

Om (potentiële) gasten, die via zoekmachines als Google zoeken naar een bepaald gebied, stad, jaargetijde of faciliteiten zo concreet mogelijk te informeren, worden er ook specifieke internetpagina’s (landingpages) door exploitant ontwikkeld. Dat is dan ook mede de reden dat het voor derden, waaronder eigenaren van een accommodatie op het Bungalowpark, dan ook niet is toegestaan te adverteren in zoekmachines op trefwoorden met betrekking tot het merk-, domein-, en/of parknaam van exploitant, noch om fotomateriaal waarop hun copyright rust, van exploitant te gebruiken.

Deelconclusie: De zienswijze wordt gedeeld. Deze zienswijze geeft aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen. Het bestemmingsplan wordt als volgt gewijzigd dat artikel 11, lid 1 onder a van de planregels wordt aangepast, lid b komt te vervallen en de begrippen ‘recreatief gebruik’, ‘eigen recreatief gebruik’ en ‘wisselend recreatief gebruik’ worden toegevoegd en het begrip ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ wordt verduidelijkt.

Zienswijze 5 Er zijn 17 uniforme zienswijzen binnengekomen via een standaard brief. Opmerking 5.1 Indieners geven aan dat de centrale exploitant/beheerder Het Verscholen Dorp (Hidden Village) hun recreatiewoningen beheert en verhuurt en de centrale voorzieningen en infrastructuur op het vakantiepark onderhoudt. Als eigenaren van de recreatiewoningen geven indieners aan dat zij belang hebben bij een versterking van het verblijfsrecreatieve karakter van het gehele vakantiepark.

-9-

Dit komt volgens indieners ten goede aan: - de veiligheid (centraal toezicht, slagboom) - bereikbaarheid - klantvriendelijkheid - goed onderhoud - voorkoming van verloedering - de sfeer - uniformiteit/eenheid, waarde en uitstraling van het park en mijn recreatiewoning in het bijzonder. Commentaar De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Opmerking 5.2 Indieners geven aan dat het ontwerpbestemmingsplan het verblijfsrecreatieve karakter bevordert en ten goede komt aan de exploitatie van hun eigen recreatiewoningen. Indieners zien echter dat de planregels in artikel 11.1 onvoldoende de centrale bedrijfsmatige exploitatie borgen en vanwege het ontbreken van begripsomschrijvingen het nog onvoldoende duidelijk is omschreven. Indieners verzoeken dan ook om de planregels aan te scherpen, zodat duidelijk wordt dat uitsluitend eigen gebruik is toegestaan van de recreatiewoningen en uitsluitend wisselend recreatief gebruik door derden via de centrale bedrijfsmatige exploitant. Indieners zien graag de begrippen ‘eigen recreatief gebruik’, ‘wisselend recreatief gebruik’ en ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ duidelijk omschreven.

Omdat het de bedoeling is dat de centrale bedrijfsmatige exploitatie van de 133 recreatiewoningen bij één eigenaar/beheerder ligt, die tevens de eigenaar/beheer is van de algemene voorzieningen en de infrastructuur op het vakantiepark, zou dit volgens indieners in de begripsomschrijvingen moeten worden opgenomen ter voorkoming van onduidelijkheid. Commentaar Zie onze reactie op opmerking 1.3. De planregels zullen worden verduidelijkt zodat er geen misverstand en/of interpretatieverschillen kunnen ontstaan. Deelconclusie: De zienswijze wordt gedeeld. Deze zienswijze geeft aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen. Het bestemmingsplan wordt als volgt gewijzigd dat artikel 11, lid 1 onder a van de planregels wordt aangepast, lid b komt te vervallen en de begrippen ‘recreatief gebruik’, ‘eigen recreatief gebruik’ en ‘wisselend recreatief gebruik’ worden toegevoegd en het begrip ‘centrale bedrijfsmatige exploitatie’ wordt verduidelijkt.

Zienswijze 6 Stichting Achmea Rechtsbijstand namens de Vereniging van Eigenaren ‘Het Verscholen Dorp’ Opmerking 6.1 Indiener merkt op dat de VvE zich niet kan vinden in de voorgestelde uitbreiding van de planregel die op strijdig gebruik ziet. Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt dan in ieder geval het gebruik van verblijfsrecreatieve voorzieningen ten behoeve van permanente bewoning verstaan, alsmede ingebruikgeving van recreatieve voorzieningen aan derden, anders dan via gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer." Indiener kan zich er niet in vinden dat alle verhuur van recreatiewoningen, anders dan nu het geval is, bij één en hetzelfde bedrijf komt te liggen. Door het opnemen van deze planregel wordt het eigendomsrecht, om te beschikken over de eigendom van de recreatiewoning naar eigen inzichten, ongerechtvaardigd beperkt. Indiener is van mening dat met de vaststelling van het ontwerpplan niet kan worden beoogd dat de huidige eigenaren van recreatiewoningen worden verplicht de woning ook aan te bieden voor verhuur. Commentaar Allereerst moet opgemerkt worden dat eigen recreatief gebruik mogelijk blijft naast de centrale bedrijfsmatige exploitatie. Er is dan ook geen sprake van verplichte verhuur. Permanente bewoning is nu ook al verboden op basis van het nu geldende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan brengt daar geen verandering in.

- 10 -

De huidige begrenzing van bedrijfsmatige exploitatie is het rechtstreeks gevolg van de uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 november 2005. Met dit ontwerpbestemmingsplan wordt tegemoet gekomen aan het belang van het (verblijfs)recreatieve karakter van het park alsmede de vitaliteit van het park. Het is onvoldoende om dit uitsluitend via een civielrechtelijke weg te laten bestaan, waarbij de verantwoordelijkheid bij de eigenaren afzonderlijk en de exploitant van het vakantiepark liggen. Het ruimtelijke belang van het verblijfsrecreatieve karakter en de bedrijfsmatige exploitatie dient ook publiekrechtelijke geborgd te zijn, zodat de gemeente via de publiekrechtelijke weg in de toekomst het doel van het bestemmingsplan en de goede ruimtelijke ordening kan blijven borgen. De privaatrechtelijke weg waarbij de gemeente geen partij is, biedt geen borging voor de toekomst. Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak meerdere malen heeft overwogen, heeft de eis van bedrijfsmatige exploitatie om zeker te stellen dat een recreatiepark bedrijfsmatig wordt beheerd op zichzelf ruimtelijke relevantie (onder meer ECLI:NL:RVS:2015:1202, ECLI:NL:RVS2006:AW1263).

Daarnaast is het nu al op grond van de Algemene Voorwaarden van het recreatiepark privaatrechtelijk verboden voor de particuliere eigenaar om zelf tot verhuur over te gaan anders dan via de centrale bedrijfsmatige exploitant en de recreatiewoning te gebruiken voor permanente bewoning. Dit geldt nu al als kwalitatieve verplichting/beperkt recht voor de eigenaren van de recreatiewoningen. Bovendien zijn er ook nog beheer- en exploitatieovereenkomsten van kracht waarin het verbod van de eigen verhuur en dus de verplichting om de verhuur te laten geschieden via de exploitant van het recreatiepark is opgenomen. Exploitant geeft aan dat er niet door eigenaren zelf wordt verhuurd buiten exploitant om. Als dat wel het geval zou zijn dan geeft exploitant aan daar tegen op te treden. Om de bedrijfsmatige exploitatie duurzaam te kunnen borgen, een en ander ook conform de provinciale verordening, is een publiekrechtelijke borging door middel van het bestemmingsplan noodzakelijk. Gelet op het huidige gebruik van de recreatiewoningen als ook het gebruik in het verleden, is het wederom borgen van de recreatieve bestemming, gepaard met het verbod op permanente bewoning en de verplichting het gebruik te beperken tot ofwel eigen recreatief gebruik ofwel ingebruikgeving aan derden ten behoeve van de wisselende verhuur via de centrale bedrijfsmatige exploitant, ruimtelijk relevant.

Dit is, zoals de Afdeling eerder heeft uitgemaakt, in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Voort blijkt uit de belangenafweging dat het huidige gebruik ten opzichte van het toekomstige gebruik niet tot nauwelijks verschilt. Voor eventuele uitzonderingsgevallen geldt dat er overgangsrecht is opgenomen in het bestemmingsplan, zodat het huidige toegestane gebruik kan worden voortgezet. Wat betreft de zienswijze dat het eigendom ongerechtvaardigd wordt beperkt nog het volgende. Wij verwijzen hiervoor onder meer naar hetgeen hierboven is geschreven en benadrukken voorts het volgende ten aanzien van de contractsvrijheid en het door indieners gestelde fundamentele eigendomsrecht. Dat het bestemmingsplan beperkingen oplegt vormt op zichzelf namelijk geen belemmering. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (ECLI:NL:RVS:2014:1565), laat artikel 8 van het EVRM en 1 van het Eerste protocol bij het EVRM onverlet de toepassing van wetten die noodzakelijk kunnen worden geacht om het gebruik van de eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang (vergelijk de uitspraak van 14 april 2010, zaaknummer 200907391/1/H2) en is een bestemmingsplanregeling een zodanige regulering (vergelijk de uitspraak van 12 november 2003, zaaknummer 200301877/1).

In het licht van de beleidsvrijheid bij het vaststellen van nieuwe bestemmingen en regels en evenwichtige wijze van de afweging van belangen, is er geen aanleiding dat de oplegging van de centrale bedrijfsmatige exploitatie in strijd is met fundamenteel recht. Dit betreft een rechtmatige regulering van het eigendom. Zie ook Gst. 2004, 78. Opmerking 6.2 Indiener geeft aan dat de ruimtelijke relevantie niet aanwezig is voor het doorvoeren van deze planologische wijziging. Dit wordt volgens indiener bevestigd door jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2006:AW1263 en zaak 200405773/1 van 9-11-2005). Door indiener wordt specifiek aangehaald dat het onduidelijk is hoe de verwezenlijking van de bedrijfsmatige exploitatie van vakantiewoningen die in particulier eigendom zijn en die niet bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, wordt voorgesteld. Daarnaast haalt indiener aan dat hoewel de eis van een bedrijfsmatige exploitatie van recreatiewoningen onder bepaalde omstandigheden ruimtelijk relevant kan zijn - waarbij onder meer

- 11 -

de aard van de betrokken recreatiewoningen en de omgeving waarin zij staan, alsmede de eigendomssituatie en de eventuele beheerstructuur een rol spelen – dat de gemeente niet ontslaat van de verplichting te bezien of in een concreet geval aanleiding bestaat van het beleid op dit punt af te wijken. Ook uit het gestelde in ECLI:NL:RVS:2014:1147 blijkt volgens indiener ontegenzeggelijk dat het opleggen van de eis van bedrijfsmatige exploitatie in strijd is met deugdelijke ruimtelijke ordening. Deze voorwaarde kan enkel nieuwvestiging treffen, zonder aan bestaande rechten te tornen. Commentaar Zie onze reactie op opmerking 6.1. Bovendien is de verwijzing naar de uitspraak ECLI:NL:RVS:2014:1147 niet terecht. De betreffende planregel is niet getoetst aan bovenstaand beoordelingskader. De Afdeling heeft de betreffende planregel vernietigd omdat de gemeenteraad had aangegeven dat het een en ander niet goed in de planregels was geregeld en dat hij niet meer achter de planregel stond. De Afdeling heeft de planregels reeds om die reden vernietigd en heeft (daarom) geen oordeel gegeven over de ruimtelijke relevantie van de planregel. Opmerking 6.3 Indiener geeft aan dat de genoemde beperking van het eigendomsrecht voor de VvE niet zonder gevolgen blijft. De economische en “sociale waarde” van de recreatiewoningen zal hierdoor volgens indiener namelijk verminderen.

Economisch omdat woningen waar eigenaren geen vrije mogelijkheid tot verhuur hebben, minder waard zijn. Economisch ook voor die leden die de woning hebben aangeschaft met het doel deze zelf te verhuren, al dan niet bedrijfsmatig. Sociaal, omdat het onder het nieuwe bestemmingsplan niet langer mogelijk zal zijn voor de huidige eigenaren om hun woning beschikbaar te stellen aan familie of vrienden onder eigen voorwaarden (om niet/gratis). Dat kan alleen nog onder voorwaarden die Hidden Village (de exploitant) stelt en gepaard gaat met een commerciële huurovereenkomst met Hidden Village. Commentaar Verwezen wordt naar het antwoord bij opmerking 6.1. Indien indiener meent dat er economische schade ontstaat als gevolg van dit ontwerpbestemmingsplan, dan wordt gewezen op de mogelijkheden om te verzoeken om planschade. Dit staat los van het gegeven of dit ontwerp conform een goede ruimtelijke ordening is. Voorts wordt opgemerkt dat eigen recreatief gebruik mogelijk zal blijven. Een begripsomschrijving van de begrippen eigen recreatief gebruik, centrale bedrijfsmatige exploitatie alsmede wisselend recreatief gebruik zal duidelijkheid geven over wat er wel of niet mag. Voor het beschikbaar stellen aan familie/vrienden die niet vallen onder de definitie ‘eigen recreatief gebruik’ zal met de exploitant een overeenkomst moeten worden gesloten.

De inhoud van deze overeenkomst en de onderlinge afspraken (te leveren diensten en provisie) die hierover gemaakt kunnen worden is een privaatrechtelijke aangelegenheid tussen exploitant en kaveleigenaar en wordt niet in een publiekrechtelijk instrument zoals een bestemmingsplan vastgelegd. Opmerking 6.4 Indiener geeft aan dat uit de administratie van de Eigenaarsvereniging en volgens cijfers van gemeente Harderwijk (Directeur Domein Ruimte, 5/9/2020) blijkt dat 43% van de woningen verhuurd wordt via Hidden Village Exploitatie B.V. (de volgens indiener beoogde centrale bedrijfsmatige exploitant zoals bedoeld in het bestemmingsplan die zelf geen recreatiewoningen bezit). Indiener geeft aan dat dit een minderheid is. Er wordt volgens indiener in hoofdzaak particulier geëxploiteerd en gerecreëerd. Commentaar Dit is niet juist. Verwezen wordt naar het commentaar bij opmerking 6.1. Opmerking 6.5 Indiener geeft aan dat de bedrijfsmatige exploitant objecten met grote regelmaat en op grote schaal niet voor recreatieve doeleinden verhuurt. Dit blijkt volgens indiener uit advertenties van 27 november 2020 en 18 januari 2021 (voordat beleid Winterwonen is vastgesteld) en website van Hidden Village waarin zij oproept een object bij haar te huren voor woondoeleinden. Dit is volgens indiener niet toeristisch.

Daarnaast geeft indiener aan dat exploitant de aanjager is van het winterwonen zoals omschreven in "Beleidsregel aanpak recreatieverblijven in strijd met bestemmingsplan", vastgesteld

- 12 -

door B&W op 19 januari 2021. Volgens indiener maakt Hidden Village niet alleen gebruik van het winterwonen volgens goedgekeurde aanvragen maar verhuurt zij ook andere woningen op Het Verscholen Dorp waarvoor geen goedkeurde aanvraag voor winterwonen aanwezig is gedurende langere tijd voor niet recreatieve doelen. Commentaar Iedereen dient zich te houden aan en te handelen volgens de regels in het geldende bestemmingsplan. Afwijkingen daarvan, zoals het winterwonen, zijn alleen toegestaan als daarvoor een publiekrechtelijke toestemming voor aanwezig is. Voor zover iemand in strijd gaat handelen met regelgeving dan zal handhavend worden opgetreden. Opmerking 6.6 Indiener geeft aan dat de tekst in paragraaf 1.1 van de toelichting niet juist is. Er is niet een deel van de percelen in het verleden uitgepond, maar het gehele park is al sinds het begin (1993) uitgepond. Indiener geeft aan dat de centrale bedrijfsmatige exploitant die dit bestemmingsplan beoogt (Hidden Village Exploitatie B.V.) alleen eigenaar is van de gemeenschappelijke infrastructuur (receptie, wegen, wasserette, milieustraat, zwembad, tennisbaan en speeltuin). Alle kavels zijn volgens indiener uitgepond en momenteel in bezit van 112 verschillende eigenaren, waar de beoogde centrale exploitant Hidden Village Exploitatie B.V. er geen van is. Indieners geven aan dat de bestuurders een andere B.V.

hebben die 21 recreatiewoningen in eigendom heeft, maar dat ook die percelen zijn uitgepond. De beredenering in de toelichting 'Dit tast de volwaardigheid van het verblijfsrecreatieve product aan. In samenwerking met de exploitant van Het Verscholen Dorp wil de gemeente aan deze ongewenste situatie een halt toeroepen.' berust volgens indiener daarom op een onjuiste veronderstelling en mist daardoor redelijkheid en logica. Commentaar Wij volgen indiener niet in deze zienswijze en verwijzen voor wat betreft het huidige gebruik naar ons antwoord bij opmerking 6.1. Er is een ruimtelijk belang bij de publiekrechtelijke borging van het recreatieve gebruik, de centrale bedrijfsmatige exploitatie alsmede het verbod op permanente bewoning. Opmerking 6.7 Indiener geeft aan dat de tekst in paragraaf 1.1 van de toelichting niet juist is waarin wordt gesteld dat het vigerende bestemmingsplan weliswaar de gebruiksfunctie 'bedrijfsmatige exploitatie' kent, maar dat dit beperkt is tot de gronden in eigendom bij Het Verscholen Dorp. Volgens indiener bezit Het Verscholen Dorp geen gronden. Daarnaast is er volgens indiener geen bedrijfswoning op het park. Niet alleen woont de beheerder volgens indiener al jarenlang niet meer op het park. Er rust volgens indiener ook een privaatrechtelijke overeenkomst op de woning waarin een recreatieve bestemming verplicht is gesteld.

Commentaar Met Het Verscholen Dorp wordt in algemene zin de eigenaar en exploitant van het recreatiepark, de onderneming Bungalowpark Het Verscholen Dorp bedoeld. De bedoeling van de tekst is wat ons betreft duidelijk genoeg, namelijk dat de functieaanduiding ‘specifieke vorm van recreatiebedrijfsmatige exploitatie’ niet over particuliere kavels ligt maar uitsluitend op de gronden die in eigendom zijn van exploitant. Wat betreft de bedrijfswoning wordt opgemerkt dat er volgens het nu geldende bestemmingsplan maximaal 1 bedrijfswoning op het park is toegestaan. Dit is geen verplichting. Als er sprake is van een bedrijfswoning, dan mag dit alleen ter plaatse van de specifieke functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Omdat de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ in het nu geldende bestemmingsplan over het hele park ligt, is er nu juist ter verduidelijking voor gekozen om de aanduiding te verkleinen tot het gebouw dat sinds de bouw in 1989 ook hiervoor is bedoeld. Het is niet logisch dat de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ over particuliere kavels zou liggen. Het is volgens exploitant overigens onjuist dat er een privaatrechtelijke overeenkomst zou zijn waaruit blijkt dat op de bedrijfswoning een recreatieve bestemming verplicht zou zijn gesteld.

- 13 -

Opmerking 6.8 Indiener merkt op dat uit recente handhavingsgegevens blijkt dat het onjuist is om te stellen dat centrale bedrijfsmatige exploitatie zal leiden tot een uniform verblijfsrecreatief karakter (zie paragraaf 2.2 van de toelichting). Vele eigenaren verhuren of verblijven zelf recreatief. Diverse eigenaren hebben juist gekozen voor de aanschaf van een woning op ons park omdat zij zelf de verhuur willen regelen (sommigen bedrijfsmatig, sommigen als particulier). Commentaar Deze opmerking is niet juist. Wij verwijzen hiervoor naar ons antwoord bij opmerking 6.1. Van verhuur door de eigenaren zelf (particuliere exploitatie) is volgens exploitant geen sprake. Wordt dit opgemerkt, dan treedt zij hier op basis van de civielrechtelijke afspraken ook tegen op. Door indiener wordt ook niet onderbouwd dat dit anders is. Bovendien bevestigt indiener hiermee ook dat in de huidige situatie de recreatiewoningen al voor eigen recreatief gebruik worden gebruikt of voor de recreatieve verhuur. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan biedt juist een publiekrechtelijke borging van het recreatieve gebruik in het belang van een goede ruimtelijke ordening.

Opmerking 6.9 Indiener merkt op dat in paragraaf 2.2 van de toelichting wordt vermeld dat 'the span of control' ten gunste van verblijfsrecreatief terreingebruik wordt vergroot, onder meer doordat centrale gedragsregels kunnen worden opgelegd en afgedwongen’. Indiener is van mening dat er al centrale gedragsregels zijn die bindend zijn voor alle gebruikers van objecten (verbonden aan de akte van levering middels kettingbeding voor alle eigenaren). Er zijn volgens indiener geen maatregelen van de gemeente nodig om deze privaatrechtelijke aangelegenheid te beïnvloeden. Commentaar Zie onze reactie op opmerking 6.1. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan biedt juist een publiekrechtelijke borging van het recreatieve gebruik in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Opmerking 6.10 Indiener geeft aan dat zij niet is betrokken bij de totstandkoming van het voorgestelde plan en diverse pogingen heeft gedaan om in gesprek te komen echter zonder resultaat. Indiener geeft aan dat zij steeds te horen kreeg dat er maar 1 aanspreekpunt is voor ons park en dat dat Hidden Village is. Het grootste bezwaar van indiener betreft de verplichte centrale bedrijfsmatige exploitatie door de huidige exploitant, omdat die daardoor een machtspositie krijgt, de concurrentiepositie daarmee verdwijnt, en niet bijdraagt aan het doel om de recreatieve functie te versterken.

Commentaar Zie onze reactie op opmerking 6.1. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan biedt juist een publiekrechtelijke borging van het recreatieve gebruik in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Opmerking 6.11 Indiener geeft aan dat er in de toelichting subjectieve aannames staan die zij graag onderbouwd en geverifieerd wil zien voordat die als waarheden aan te nemen zijn. Indiener plaatst vraagtekens bij de aanname dat de structuurvisie mogelijkheden biedt voor de verdere recreatieve ontwikkeling van kansrijke vakantieparken, zoals Bungalowpark Het Verscholen Dorp aan de Boslaan 2 te Harderwijk. Er is volgens indiener geen objectief bewijs waaruit blijkt dat Het Verscholen Dorp kansrijk is. Uit een WOB verzoek blijkt dat de gemeente geen eigen onderzoek heeft gedaan. De onderbouwing dat het park kansrijk is, is volgens indiener enkel gebaseerd op de toekomstvisie van exploitant Hidden Village. Indiener merkt op dat het vastgestelde beleid voor Winterwonen bevestigt dat Het Verscholen Dorp niet kansrijk is om een jaar rond recreatief rendabel te zijn. Winterwonen zou volgens indiener immers niet nodig zijn op een park dat recreatief kansrijk is. Commentaar Voor ons is het van belang dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

De publiekrechtelijke borging van de centrale bedrijfsmatige exploitatie, het recreatieve gebruik alsmede het verbod op permanente bewoning is van belang. Verwezen wordt onder meer naar ons antwoord bij

- 14 -

opmerking 6.1. Opmerking 6.12 Indiener is het niet eens met de zin In samenwerking met de exploitant van Het Verscholen Dorp wil de gemeente aan deze ongewenste situatie een halt toeroepen. Het uitgepond zijn van percelen op het park is volgens indiener niet ongewenst, maar juist gewenst. Indiener geeft aan dat de gemeente bij het ontstaan van het park in 1990 bewust heeft gekozen voor uitponden. Indiener vraagt zich dan ook af, hoe kan dat dan nu opeens na 30 jaar ongewenst kan zijn? Commentaar Ter bevordering van de vitaliteit is het wenselijk het verblijfsrecreatieve karakter zowel privaatrechtelijk als publiekrechtelijk te borgen en de verantwoordelijkheden hiervoor bij één partij onder te brengen. Het beheer, het onderhoud en de exploitatie van algemene voorzieningen, de infrastructuur en de recreatiewoningen liggen dan bij één partij: de gecentraliseerde exploitant/beheerder van het vakantiepark. Hiermee wordt de eenheid van het park en het recreatief-toeristisch gebruik bevorderd en voorkomen dat onderhoud uitblijft en dat het vakantiepark onderhoudsmatig en qua veiligheid achteruitgaat. Hierdoor wordt het toeristische en verblijfsrecreatieve karakter bevorderd, behouden en versterkt. Tegelijkertijd wordt afwijkend gebruik (waaronder onrechtmatige permanente bewoning) door afzonderlijke eigenaren niet toegestaan en kan daar beter tegen worden opgetreden.

Een versnipperde beheer situatie belemmert de ontwikkeling, innovatie en duidelijke vermarkting van het recreatiepark, omdat niet alle kavels en/of recreatiewoningeenheden in één hand zijn. Er is dan minder tot geen invloed en grip op hoe de individuele eigenaar zijn recreatiewoning gebruikt, verhuurt en/of vermarkt. Deze situatie zorgt voor verwarring en vaak onwenselijke situaties door geen uniform prijsbeleid en geen uniforme uitstraling van het vakantiepark en de te verhuren recreatieobjecten. Dit staat een duurzame, verblijfsrecreatieve exploitatie van het vakantiepark in de weg. Opmerking 6.13 Indiener is van mening dat centrale bedrijfsmatige exploitatie niet tot een aantrekkelijker terrein leidt. Iedereen moet zich nu al aan de regels houden die op het recreatieterrein gelden en dat staat los van centrale bedrijfsmatige verhuur. Mocht de achterliggende gedachte bij deze stelling zijn dat een toename van inkomsten bij Hidden Village zal leiden tot meer investeringen in de gemeenschappelijke voorzieningen op het terrein, dan is dat volgens indiener onjuist. Investeringen worden volgens indiener namelijk wel gedaan door Hidden Village maar via de parklasten doorbelast aan de eigenaren volgens afgesproken regels, waarbij zelfs de rente over investeringen door de eigenaren wordt betaald.

Volgens indiener blijkt uit cijfers van de kamer van koophandel dat Hidden Village aanzienlijke winsten heeft gemaakt de afgelopen járen, waardoor er geen sprake is van een gebrek aan vermogen om te kunnen investeren, mochten zij dat willen. Commentaar In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het vooral van belang dat er naast de huidige privaatrechtelijke borging (waarbij de gemeente dus geen partij is) sprake is van een publiekrechtelijke borging van het (verblijfs)recreatieve karakter van het recreatiepark en dat de centrale bedrijfsmatige exploitatie hiervan duurzaam publiekrechtelijk geborgd blijft. Opmerking 6.14 Het is indiener onduidelijk hoe de gemeente om zal gaan met een exploitant die een recreatiecomplex aantoonbaar niet rendabel kan exploiteren. Als er nu maatregelen genomen zouden moeten worden om het recreatieve product te versterken, dan zou volgens indiener het beëindigen van het Winterwonen een logische eerste stap zijn en niet het verplicht stellen van centrale bedrijfsmatige exploitatie. Commentaar Het beleid Winterwonen staat los van dit ontwerpbestemmingsplan. Indien er aanleiding bestaat om het beleid Winterwonen aan te passen, dan is dat een andere procedure. Dit staat los van de ruimtelijke relevantie van dit ontwerpbestemmingsplan.

- 15 -

Deelconclusie: De zienswijze wordt niet gedeeld. Deze zienswijze geeft geen aanleiding het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd te laten vaststellen.

Zienswijze 7. Er zijn 36 gelijkluidende zienswijzen ingediend op basis van een uniforme brief. Opmerking 7.1 Indieners geven aan dat ingebruikgeving van recreatieve voorzieningen aan derden, anders dan via gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie en beheer nu als strijdig gebruik wordt aangemerkt. Hierdoor mogen indieners niet langer familie, vrienden en bekenden de gelegenheid bieden – al dan niet tegen een vergoeding - om enkele dagen of weken in hun recreatieverbliif door te brengen. Ook verhuur van hun verblijf op commerciële basis, al dan niet door indieners zelf, eventueel met behulp van platforms als AirBnB of Booking.com, of door verhuur uit handen te geven aan bijvoorbeeld een organisatie als Belvilla is volgens indieners niet meer mogelijk. Indieners geven aan dat zodra zij recreatief gebruik door anderen willen toestaan, zelfs als het familie en vrienden betreft, zij hen moet verwijzen naar de centrale exploitant. Zij zullen dan met deze exploitant een huurcontract moeten sluiten. De huur komt volgens indieners vervolgens deels ten goede aan de exploitant en dus maar voor een beperkt deel aan de indieners als eigenaren. Elke concurrentie op het park zelf wordt hiermee volgens indieners uitgeschakeld. Daarnaast zijn indieners van mening dat de verplichte inschakeling van de centrale exploitant ongetwijfeld een prijsopdrijvend effect zal hebben.

Tot slot geven indieners aan dat als zij kiezen voor gebruik van hun verblijf door derden en daarover contracteren met de exploitant, dat dan de exploitant de condities bepaalt waaronder dat gebeurt. Indieners zijn juist van mening dat verplichte centrale bedrijfsmatig exploitatie op geen enkele wijze garant staat voor recreatief gebruik. Het “Winterverhuur” is volgens indieners een tegenstrijdigheid met de doelen die hun statuten bepalen. Bovendien merken indieners op dat de centrale bedrijfsmatige exploitant twee petten op heeft. Ze exploiteren namelijk eigen vakantiewoningen. Indieners vragen zich dan ook af of ze niet eerst zelf de eigen verblijven vol plannen en dan de rest? Wie bepaalt dit? Commentaar Wij verwijzen naar onze antwoorden bij de opmerkingen 6.1 en 6.3. Het is voor een eigenaar altijd mogelijk om zelf gasten aan te brengen voor de eigen accommodatie, als dan niet via eigen advertentiecampagnes of anderszins. In dat geval hanteert de exploitant een gereduceerde provisie van 15%. Dit betekent dat een eigenaar ook zijn accommodatie via een portal als AirBnB, Micazu of Booking.com kan aanmelden en vermarkten. De daadwerkelijke afspraken daarover worden vastgelegd in een private beheer- en exploitatieovereenkomst tussen eigenaar en exploitant. Wat betreft het reserveringssysteem geeft exploitant aan dat het reserveringssysteem een doelstelling instelling heeft.

Dit houdt in dat alle accommodaties van eenzelfde/ bepaald type ongeveer dezelfde omzet hebben aan het eind van het jaar. Er is een aantal factoren die de jaarlijkse omzet positief, als ook negatief kunnen beïnvloeden. Dit zijn bijvoorbeeld voorkeur boekingen; een bepaalde ligging in het park en/of accommodaties die er uitzonderlijk goed uit zien worden vaker geboekt. Andersom, accommodaties die niet gerenoveerd zijn of achterstallig onderhoud vertonen, hebben een lagere omzet. Exploitant geeft aan dat al haar verblijven presteren in dezelfde lijn als de rest van de accommodaties. Dat wil zeggen dat zij geen voorkeursbehandeling genieten ten opzichte van de rest. De verdeling van reserveringen bepaalt in eerste instantie het systeem. Vervolgens kunnen de receptie medewerkers de toewijzing van accommodaties wijzigen, mocht dit nodig zijn nadat de aard van de reservering is bekeken, denk aan specifieke wensen qua ligging, bepaalde accommodaties, groepsreserveringen etc.. Opmerking 7.2 Indieners vragen zich af welk algemeen gemeentelijk belang door de gecentraliseerde bedrijfsmatige exploitatie gediend kan zijn. Het tegen gaan van permanente bewoning kan niet door de voorgestelde regeling worden gerechtvaardigd.

Indieners zijn van mening dat uit jurisprudentie blijkt dat als een gemeenteraad een bestemmingsplan vaststelt met daarin een wintersluiting en dit uitsluitend is ingegeven door het motief om permanente bewoning tegen te gaan, dit niet is toegestaan. Een dergelijke beperking van het gebruik voor

- 16 -

eigenaren van recreatieverblijven is volgens indieners een inbreuk op het eigendomsrecht en in strijd met artikel 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht en met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de bescherming van de Rechten van de Mens (het recht op het ongestoorde genot van de eigendom). De voorgestelde beperking van de gebruiksmogelijkheden van hun recreatieverblijf zijn volgens indieners vergaand in vergelijking met de huidige gebruiksmogelijkheden. Commentaar Wij verwijzen naar onze antwoord bij opmerking 6.1. Bovendien kan de aangehaalde jurisprudentie van indieners over wintersluiting niet worden vergeleken met voorliggende situatie. Indieners worden namelijk niet beperkt in tijd dat zij hun eigen recreatieverblijf kunnen gebruiken. Het park blijft namelijk 365 dagen per jaar geopend. Bovendien blijft verhuur mogelijk, alleen via de centrale exploitant. Opmerking 7.3 Indieners geven aan dat een gemeenteraad wel in een bestemmingsplan de eis kan stellen dat een recreatiepark bedrijfsmatig moet worden geëxploiteerd, maar dat dit wel vooraf moet gebeuren, dus voordat het park wordt gebouwd en in gebruik wordt genomen. Achteraf, als het park eenmaal in gebruik is, mag dit volgens indieners niet meer.